江門市物業管理暫行辦法一、引言各位江門市的居民朋友們、物業管理從業者們，大家好！隨著江門市城市建設的不斷發展，物業管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色。為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造良好的居住和工作環境，結合江門市的實際情況，我們制定了本《江門市物業管理暫行辦法》。希望大家共同遵守和執行，讓我們的城市家園更加美好。二、適用范圍和定義（一）適用范圍本辦法適用于江門市行政區域內的物業管理活動。無論是住宅小區、商業大廈，還是其他物業項目，都將按照本辦法進行管理。（二）相關定義1.業主：房屋的所有權人，是物業管理活動中的重要主體。他們享有對物業的使用、收益和處分等權利。2.物業服務企業：依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。他們為業主提供各類物業服務，如房屋及配套設施設備的維修養護、環境衛生管理、安全防范等。3.物業管理區域：根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃定的管理范圍。一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。三、業主、業主大會及業主委員會（一）業主權利與義務1.權利業主有權按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；參加業主大會會議，行使投票權；選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；監督業主委員會的工作；監督物業服務企業履行物業服務合同；對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用等。我們鼓勵業主積極行使自己的權利，為小區的建設和管理貢獻自己的智慧和力量。2.義務業主需要遵守管理規約、業主大會議事規則；遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；按照國家有關規定交納專項維修資金；按時交納物業服務費用等。希望大家自覺履行這些義務，共同維護小區的和諧與穩定。（二）業主大會1.成立條件物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：物業管理區域證明；房屋及建筑物面積清冊；業主名冊；建筑規劃總平面圖；交付使用共用設施設備的證明；物業服務用房配置證明；其他有關的文件資料。符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。2.職責業主大會決定以下事項：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。我們希望業主們積極參與業主大會，共同為小區的管理出謀劃策。（三）業主委員會1.產生業主委員會由業主大會選舉產生，成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關法律、法規；遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。2.職責業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；監督管理規約的實施；業主大會賦予的其他職責。業主委員會應當定期召開會議，會議應有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。我們希望業主委員會成員能夠認真履行職責，切實維護業主的合法權益。四、前期物業管理（一）前期物業服務合同建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包含服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，前期物業服務合同期限一般不超過三年。（二）物業承接查驗物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；物業質量保修文件和物業使用說明文件；物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。我們希望建設單位和物業服務企業都能認真做好承接查驗工作，確保物業的正常使用。五、物業管理服務（一）物業服務企業資質與管理物業服務企業應當具有獨立的法人資格，并按照國家有關規定取得相應的資質證書。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。物業服務企業資質等級分為一、二、三級。各資質等級物業服務企業的條件如下：1.一級資質：注冊資本人民幣500萬元以上；物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：多層住宅200萬平方米；高層住宅100萬平方米；獨立式住宅（別墅）15萬平方米；辦公樓、工業廠房及其他物業50萬平方米；建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。2.二級資質：注冊資本人民幣300萬元以上；物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米；高層住宅50萬平方米；獨立式住宅（別墅）8萬平方米；辦公樓、工業廠房及其他物業20萬平方米；建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。3.三級資質：注冊資本人民幣50萬元以上；物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；有委托的物業管理項目；建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。物業服務企業應當按照資質等級承接相應的物業管理項目，不得超越資質等級承接業務。我們鼓勵物業服務企業不斷提升自身的服務水平和管理能力，為業主提供更優質的服務。（二）物業服務內容與標準物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供以下服務：物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理；秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項；物業裝飾裝修管理；物業檔案資料管理；其他約定的服務事項。物業服務應當符合國家和地方有關標準和規范，具體的服務標準可以在物業服務合同中約定。我們希望物業服務企業能夠嚴格按照合同約定的服務內容和標準為業主提供服務。（三）物業服務收費物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。物業服務企業應當按照規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。我們希望業主和物業服務企業能夠就收費問題進行充分溝通，達成合理的收費標準。六、物業的使用與維護（一）物業使用與公共秩序維護業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業。確需改變物業規劃用途的，應當經有利害關系的業主同意，報有關行政主管部門批準，并依法辦理相關手續。物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。物業管理區域內禁止下列行為：損壞房屋承重結構、主體結構；擅自改變房屋外貌；擅自改建、占用物業共用部位；損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；排放有毒、有害物質；發出超過規定標準的噪聲；違反規定飼養動物；利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；法律、法規和管理規約禁止的其他行為。物業服務企業應當加強對物業管理區域內公共秩序的維護，發現違反上述規定的行為，應當及時勸阻、制止，并向有關行政管理部門報告。我們希望業主和物業使用人能夠自覺遵守這些規定，共同維護良好的物業使用秩序。（二）物業維修養護1.日常維修養護物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備進行日常維修養護，并做好記錄。對物業共用部位、共用設施設備的維修養護情況，應當定期向業主公布。業主、物業使用人發現物業共用部位、共用設施設備存在安全隱患的，應當及時告知物業服務企業；物業服務企業接到告知后，應當立即進行檢查，并采取相應的措施進行處理。2.專項維修資金的管理與使用住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的收取、使用、管理，按照國家有關規定執行。業主大會成立前，專項維修資金由物業所在地的區、縣房地產行政主管部門代管。業主大會成立后，經業主大會同意，業主委員會可以委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立專項維修資金專戶。使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。我們希望業主們重視專項維修資金的管理和使用，確保物業的維修養護工作能夠順利進行。七、監督管理（一）政府部門職責江門市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，對物業服務企業的資質、物業服務質量、物業服務收費等進行監督檢查。區、縣房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的具體監督管理工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解物業