南陽市物業管理暫行辦法一、引言在南陽市，隨著城市建設的快速發展，越來越多的居民生活在各類住宅小區、商業辦公區域等物業范圍內。物業管理對于提升居民生活品質、維護商業運營秩序、保障物業的保值增值起著至關重要的作用。為了規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業以及其他相關方的合法權益，結合南陽市實際情況，特制定本《南陽市物業管理暫行辦法》。希望大家通過遵守本辦法，共同營造和諧、有序、舒適的居住和工作環境。二、適用范圍本辦法適用于南陽市行政區域內的物業管理活動。無論是新建住宅小區、老舊小區改造后的物業管理，還是商業寫字樓、工業園區等各類物業的管理服務，均應按照本辦法執行。我們鼓勵各類物業項目積極參照本辦法，提升自身管理水平，為業主和使用人提供更優質的服務。三、相關主體定義及職責（一）業主1.定義：房屋的所有權人為業主。基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。2.職責：業主應遵守法律法規、管理規約以及業主大會議事規則，按時交納物業服務費用。希望大家能認識到按時繳費是保障物業服務正常開展的基礎，積極履行自身義務。業主享有參與物業管理活動的權利，如參加業主大會會議，行使投票權；提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議等。我們鼓勵業主積極參與小區事務，為小區的良好發展建言獻策。（二）業主大會及業主委員會1.業主大會定義：由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。職責：制定和修改管理規約、業主大會議事規則；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業；籌集和使用專項維修資金等重大事項。業主大會的決策應充分尊重全體業主的意愿，希望大家積極關注業主大會的召開及相關決策過程。2.業主委員會定義：業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，履行業主大會賦予的職責。職責：執行業主大會的決定和決議；召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同等。業主委員會成員應秉持公正、負責的態度，為業主服務，我們希望業主委員會能積極發揮橋梁紐帶作用，促進小區物業管理的良性發展。（三）物業服務企業1.定義：依法設立、具有獨立法人資格，依據物業服務合同從事物業管理相關服務的企業。2.職責：按照物業服務合同的約定，提供相應的服務，包括但不限于物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護；環境衛生的清掃保潔；公共秩序的維護等。希望物業服務企業能以專業、負責的態度，為業主提供優質的服務。定期向業主公布物業服務費用的收支情況，接受業主的監督。我們鼓勵物業服務企業做到財務透明，增強業主對企業的信任。（四）相關行政管理部門1.市住房和城鄉建設主管部門：負責全市物業管理活動的監督管理工作，制定相關政策、標準并監督實施。2.縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門：負責本轄區內物業管理活動的具體監督管理工作，協調處理物業管理糾紛等。相關行政管理部門應積極履行職責，為物業管理活動提供指導和保障，共同推動南陽市物業管理行業的健康發展。四、物業管理區域的劃分與備案（一）劃分原則物業管理區域的劃分應當以有利于實施物業管理為原則，綜合考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。新建物業項目在規劃設計時，建設單位應按照上述原則劃分物業管理區域，并在報送規劃設計方案時，一并報所在縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門備案。希望建設單位能嚴格按照劃分原則進行操作，為后續的物業管理奠定良好基礎。（二）備案要求建設單位報送備案時，應提交以下材料：1.物業管理區域劃分申請書；2.項目規劃設計方案；3.物業管理區域劃分示意圖等。縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門應在收到備案材料之日起一定工作日內進行審核，符合要求的，予以備案并書面告知建設單位。希望建設單位能積極配合備案工作，確保物業管理區域劃分的合法性和規范性。五、前期物業管理（一）前期物業服務企業的選聘1.建設單位應當在銷售物業之前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。對于投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。建設單位在選聘前期物業服務企業時，應嚴格按照規定程序進行，確保選聘過程的公平、公正、公開。2.建設單位與選聘的物業服務企業應當簽訂書面的前期物業服務合同，明確雙方的權利義務、服務內容、服務標準、收費標準等事項。希望建設單位和物業服務企業能認真對待合同簽訂，為后續的服務提供明確依據。（二）臨時管理規約的制定與公示1.建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。2.建設單位應當在物業銷售現場將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。建設單位應切實做好臨時管理規約的公示和說明工作，讓業主充分了解相關內容。（三）承接查驗1.定義：物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。2.程序：建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。建設單位與物業服務企業應當按照規定對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并形成書面查驗記錄。希望建設單位和物業服務企業能認真做好承接查驗工作，確保物業的質量和正常使用。六、物業服務（一）服務內容與標準1.服務內容：物業服務企業應按照物業服務合同的約定，提供包括但不限于以下服務：物業共用部位的維修、養護和管理，如房屋的外立面、樓梯間、走廊通道等。物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理，如電梯、消防設施、路燈等。物業管理區域內環境衛生的清掃保潔，包括公共區域的日常清掃、垃圾清運等。物業管理區域內公共秩序的維護，如門崗值班、巡邏等。2.服務標準：物業服務企業應按照國家、省、市有關標準和物業服務合同約定的標準提供服務。相關部門將定期對物業服務企業的服務質量進行監督檢查，希望物業服務企業能嚴格按照標準執行，不斷提升服務水平。（二）服務費用1.收費方式：物業服務費用可以采取包干制或者酬金制等形式約定。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。2.收費標準：物業服務收費標準應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。實行政府指導價的，由價格主管部門會同住房和城鄉建設主管部門根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。希望業主和物業服務企業能根據實際情況，合理確定收費方式和標準。（三）物業服務合同的簽訂與變更1.簽訂：業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同。合同應明確雙方的權利義務、服務內容、服務標準、收費標準、合同期限等事項。希望業主委員會和物業服務企業能認真協商，簽訂一份全面、詳細的物業服務合同。2.變更：物業服務合同的內容需要變更的，業主委員會應當與物業服務企業協商一致，并簽訂書面協議。變更后的合同應及時向業主公示。希望在合同變更過程中，各方能充分溝通，保障業主的知情權。七、物業的使用與維護（一）物業的使用1.業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業，不得擅自改變物業的使用性質。因特殊情況需要改變物業使用性質的，應當依法辦理相關手續，并告知物業服務企業。希望業主和物業使用人能遵守相關規定，共同維護物業的正常使用秩序。2.業主、物業使用人在裝飾裝修房屋時，應當遵守國家和地方有關規定以及管理規約，并事先告知物業服務企業。物業服務企業應當對裝飾裝修活動進行監督。希望業主和物業使用人在裝修時能積極配合物業服務企業的管理，避免違規行為。（二）物業的維護1.共用部位、共用設施設備的維護：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，對物業共用部位、共用設施設備進行定期檢查和維護，確保其正常運行。對于需要維修、更新、改造的，應當按照相關規定和程序進行。希望物業服務企業能切實履行維護職責，保障物業的正常使用。2.專項維修資金的管理與使用：管理：業主應當按照國家和地方有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。專項維修資金應當按照規定存入專項維修資金專戶，由相關部門進行監管。使用：專項維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。使用專項維修資金時，應當由物業服務企業或者相關業主提出使用方案，經業主大會或者相關業主同意后，按照規定程序辦理。希望業主能按時交納專項維修資金，確保物業維修工作的順利進行。八、物業管理的監督與指導（一）監督檢查1.市、縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門應當加強對物業管理活動的監督檢查，建立健全物業服務企業信用檔案管理制度，對物業服務企業的服務質量、經營行為等進行監督檢查。2.相關行政管理部門應當按照各自職責，對物業管理區域內的違法違規行為進行查處。希望各部門能加強協作，形成監管合力，規范物業管理市場秩序。（二）糾紛處