大學城物業管理辦法細則一、前言親愛的各位同事，隨著大學城的不斷發展與完善，為了給廣大師生、入駐企業及相關人員提供更加優質、高效、舒適的學習、工作和生活環境，一套科學合理且貼合實際的物業管理辦法細則顯得尤為重要。我們在制定這份細則時，充分考慮了大學城的特殊使用背景，參考了國家相關法律法規以及物業管理行業標準，旨在打造一個和諧有序、安全便捷的大學城環境。希望大家認真研讀，在日常工作中積極踐行，共同為大學城的良好運營貢獻力量。二、適用范圍本辦法細則適用于[大學城名稱]內所有物業區域，包括但不限于教學區、辦公區、學生生活區、商業區以及公共區域等。涵蓋了各類建筑物、附屬設施設備、場地及周邊環境的管理與服務。三、管理目標與原則1.管理目標營造安全、舒適、整潔、有序的學習、工作和生活環境，滿足大學城師生、企業員工及其他使用者的需求。確保物業設施設備的正常運行，延長其使用壽命，實現物業的保值增值。促進大學城的可持續發展，提升整體形象和綜合競爭力。2.管理原則依法依規原則：嚴格遵守國家法律法規、行業標準以及相關政策規定，依法開展物業管理活動。服務至上原則：始終將服務對象的需求放在首位，以優質的服務贏得信任和支持。專業高效原則：運用專業的管理知識和技能，提高工作效率和服務質量，實現科學管理。公開透明原則：在物業管理過程中，做到信息公開、收費透明，接受各方監督。共建共享原則：鼓勵大學城各使用方積極參與物業管理，共同營造良好的環境，實現共建共享。四、管理職責分工1.物業管理公司全面負責大學城物業的日常管理與服務工作，制定并執行物業管理計劃、方案和各項規章制度。負責物業區域內建筑物、附屬設施設備的維修、養護、運行管理，確保其正常使用。負責物業區域的環境衛生、綠化養護、秩序維護、安全防范等工作。負責處理業主、使用人的投訴和建議，及時解決問題，提高滿意度。定期向大學城管理部門和業主、使用人報告物業管理工作情況，接受監督檢查。2.大學城管理部門負責制定大學城物業管理的政策、規劃和標準，指導和監督物業管理公司的工作。協調解決物業管理過程中涉及的重大問題，維護大學城的整體利益。組織開展對物業管理公司的考核評價，對不符合要求的提出整改意見或更換物業管理公司。負責與政府相關部門的溝通協調，爭取政策支持，保障大學城物業管理工作的順利開展。3.業主、使用人遵守物業管理相關法律法規、規章制度以及本辦法細則，配合物業管理公司的工作。按照規定按時足額繳納物業服務費及其他相關費用。愛護物業區域內的公共設施設備、環境衛生和綠化，不得擅自改變物業的使用性質和結構。有權對物業管理工作提出意見和建議，監督物業管理公司的服務質量。五、物業共用部位與共用設施設備管理1.共用部位管理定義：物業共用部位是指由單幢建筑物的業主或者單幢建筑物的業主及與之結構相連的非住宅物業的業主共有的部位，一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。管理措施物業管理公司應定期對共用部位進行巡查，做好記錄，及時發現并處理存在的問題。如發現共用部位出現損壞、滲漏等情況，應及時組織維修。對于需要進行大規模維修、更新、改造的共用部位項目，物業管理公司應制定詳細的方案，經業主大會或相關部門同意后實施。維修、更新、改造費用按照相關規定和合同約定分攤。業主、使用人不得擅自占用、損壞共用部位，不得在共用部位堆放雜物、私搭亂建。如有特殊情況需要使用共用部位，應向物業管理公司提出申請，經批準后方可使用，并在規定時間內恢復原狀。2.共用設施設備管理定義：物業共用設施設備是指由業主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。管理措施建立共用設施設備檔案，詳細記錄設施設備的名稱、型號、規格、購置時間、安裝位置、使用狀況等信息。制定設施設備操作規程和維護保養計劃，定期進行維護保養和檢修，確保設施設備正常運行。維護保養和檢修記錄應妥善保存。對于重要的設施設備，如電梯、消防設施、供電設備等，應委托專業機構進行定期檢測和維護，確保其符合相關安全標準。設施設備發生故障或損壞時，物業管理公司應及時組織維修，如因特殊原因無法及時修復，應采取臨時措施確保安全，并向業主、使用人說明情況。業主、使用人不得擅自改動、拆除共用設施設備，不得干擾設施設備的正常運行。如需對自用部分的設施設備進行改造，應符合相關規定，并經物業管理公司同意。六、環境衛生管理1.清掃保潔范圍包括物業區域內的道路、廣場、停車場、綠地、建筑物內的公共區域（如樓道、電梯間、衛生間等）、垃圾收集點等。2.清掃保潔標準道路、廣場、停車場等公共區域應保持整潔，無雜物、無積水，每日至少清掃一次，定期進行沖洗。建筑物內的樓道應每日清掃，樓梯扶手、欄桿等應每周擦拭一次，電梯間應每日清潔，保持轎廂內整潔無異味。衛生間應定時清掃，保持清潔衛生，無異味，衛生紙簍應及時清理。綠地內無雜物、無垃圾，定期進行除草、修剪，保持綠化景觀良好。垃圾收集點應定期清理，垃圾應做到日產日清，周邊環境保持整潔。3.垃圾處理實行垃圾分類收集，在物業區域內合理設置垃圾分類投放點，并配備相應的垃圾分類收集容器。引導業主、使用人正確進行垃圾分類投放，定期開展垃圾分類宣傳活動。物業管理公司應按照規定將分類收集的垃圾及時運送至指定的垃圾處理場所，嚴禁隨意傾倒、堆放垃圾。七、綠化管理1.綠化養護范圍物業區域內的各類綠地，包括草坪、花卉、樹木等。2.綠化養護標準草坪應定期修剪，保持平整，高度適宜，無斑禿、無雜草。花卉應及時澆水、施肥、修剪，保持花色鮮艷、花期正常，無病蟲害。樹木應定期進行修剪、整形，保持樹形美觀，及時防治病蟲害，確保樹木健康生長。定期對綠地進行灌溉，保持土壤濕潤，根據不同植物的需求合理施肥。3.綠化保護業主、使用人不得擅自破壞綠化，不得在綠地內踐踏、停放車輛、堆放雜物等。如因建設、維修等特殊原因需要臨時占用綠地或移植、砍伐樹木，應按照規定辦理相關手續，并在規定時間內恢復原狀或補種。八、秩序維護與安全防范管理1.人員與車輛出入管理在物業區域的出入口設置崗亭，安排專人值班，對人員和車輛進行出入登記。業主、使用人應憑有效證件出入，外來人員和車輛應經登記、核實后方可進入。對進入物業區域的車輛進行引導，確保車輛有序停放，不得妨礙交通和消防通道。2.巡邏與監控制定巡邏制度，安排保安人員定時對物業區域進行巡邏，重點巡查公共區域、重要設施設備、安全隱患部位等。巡邏過程中應做好記錄，發現異常情況及時處理，并報告相關部門。在物業區域內合理設置監控攝像頭，確保監控覆蓋主要區域，監控資料應妥善保存一定期限。3.消防安全管理建立健全消防安全管理制度，明確消防安全責任。定期對消防設施設備進行檢查、維護和保養，確保其完好有效。保持消防通道暢通，嚴禁在消防通道上堆放雜物、停放車輛。組織開展消防安全宣傳教育和培訓，提高業主、使用人的消防安全意識和自防自救能力。制定火災應急預案，并定期進行演練，確保在發生火災時能夠迅速、有效地進行撲救和疏散。4.其他安全防范措施加強對物業區域內的電氣、燃氣等設施設備的安全管理，定期進行檢查，防止發生安全事故。做好防汛、防風、防雷等自然災害的防范工作，制定相應的應急預案，配備必要的應急物資。對可能存在安全隱患的區域設置警示標志，提醒業主、使用人注意安全。九、物業服務費管理1.收費標準物業服務費收費標準根據物業的類型、服務內容、服務質量等因素確定，并報物價部門備案。具體收費標準在物業服務合同中明確約定。2.收費方式物業服務費可采取包干制或酬金制的方式收取。包干制：由業主向物業管理公司支付固定的物業服務費，盈余或者虧損均由物業管理公司享有或者承擔。酬金制：在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理公司，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。3.費用繳納業主、使用人應按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費。逾期未繳納的，物業管理公司應進行催繳，經催繳仍不繳納的，可按照合同約定收取違約金，并可通過法律途徑解決。4.費用使用與公示物業管理公司應按照規定合理使用物業服務費，用于物業的管理、維護、服務等方面的支出。定期向業主、使用人公示物業服務費的收支情況，接受業主、使用人的監督。公示內容應包括收入明細、支出明細、服務項目及標準等。十、裝飾裝修管理1.裝修申報業主、使用人進行房屋裝飾裝修前，應向物業管理公司提出書面申請，填寫裝飾裝修申請表，并提交裝修設計方案、施工單位資質證明等相關材料。2.裝修審批物業管理公司應在收到申請后[X]個工作日內對申報材料進行審核，對符合要求的予以批準，對不符合要求的提出整改意見。3.裝修監管裝修施工期間，物業管理公司應安排專人對裝修現場進行巡查，監督施工單位遵守裝修規定，如發現違規行為應及時制止，并要求整改。業主、使用人應督促施工單位做好施工安全和環境保護工作，采取必要的防護措施，減少對周邊環境和他人的影響。4.裝修驗收裝修工程竣工后，業主、使用人應向物業管理公司申請驗收。物業管理公司應在收到申請后[X]個工作日內組織驗收，對驗收合格的，退還裝修保證金；對驗收不合格的，提出整改意見，待整改合格后再退還保證金。十一、社區文化建設1.活動組織物業管理公司應定期組織開展各類社區文化活動，如文藝演出、體育比賽、知識講座、親子活動等，豐富業主、使用人的業余文化生活。2.宣傳引導通過宣傳欄、公告欄、微信群等渠道，宣傳社區文化活動信息，引導業主、使用人積極參與。同時，宣傳文明公約、法律法規等知識，營造良好的社區文化氛圍。3.設施建設合理規劃和建設社區文化設施，如文化活動室、健身廣場、宣傳欄等，為業主、使用人開展文化活動提供便利條件。十二、投訴處理1.投訴受理物業管理公司應設立專門的投訴受理渠道，如投訴電話、郵箱、接待室等，方便業主、使用人反映問題。接到投訴后，應及時記錄投訴內容、投訴人信息等。2.投訴處理對于一般性投訴，物業管理公司應在接到投訴后[X]個工作日內處理完畢，并將處理結果反饋給投訴人。對于較為復雜的投訴，應在[X]個工作日內制定處理方案，并向投訴人說明情況。處理方案應明確處理措施、責任人、處理時間等，確保投訴得到妥善解決。在處理投訴過程中，應保持與投訴人的溝通，及時反饋處理進展情況，爭取投訴人的理解和支持。3.投訴回訪投訴處理完畢后，應在[X]個工作日內對投訴人進行回訪，了解投訴人對處理結果的滿意度。如投訴人對處理結果不滿意，應進一步分析原因，采取措施進行改進。十三、監督檢查與考核評價1.監督檢查大學城管理部門應定期對物業管理公司的工作進行監督檢查，檢查內容包括服務質量、設施設備管理、環境衛生、秩序維護等方面。業主、使用人有權對物業管理公司的工作進行監督，發現問題可向大學城管理部門或物業管理公司反映。