金融廣場項目管理辦法一、總則（一）目的為加強金融廣場項目的管理，確保項目的順利實施，提高項目的質量和效益，保障投資者和相關利益者的合法權益，根據國家有關法律法規和行業標準，結合本公司實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于金融廣場項目從項目立項、規劃設計、建設施工、運營管理等全過程的管理活動。（三）管理原則1.合法性原則：項目管理活動必須嚴格遵守國家法律法規和相關政策要求，確保項目的合法性和合規性。2.科學性原則：運用科學的管理方法和技術手段，對項目進行全面、系統、動態的管理，提高項目管理的效率和質量。3.效益性原則：以提高項目的經濟效益和社會效益為目標，合理配置資源，優化項目方案，降低項目成本，提高項目的投資回報率。4.風險管理原則：對項目實施過程中可能遇到的各種風險進行識別、評估和控制，采取有效的風險應對措施，降低風險損失。5.溝通協調原則：加強項目各參與方之間的溝通協調，建立良好的合作關系，及時解決項目實施過程中出現的問題，確保項目順利進行。二、組織管理（一）項目管理組織架構成立金融廣場項目管理領導小組，由公司高層管理人員組成，負責項目的重大決策和總體協調。領導小組下設項目管理辦公室，作為項目的日常管理機構，負責項目的具體實施和管理工作。項目管理辦公室根據項目需要，設立工程管理組、運營管理組、財務管理組、法務合規組等專業工作組，分別負責項目的工程建設、運營管理、財務管理、法務合規等方面的工作。（二）各部門職責1.項目管理辦公室負責制定項目總體計劃和實施方案，并組織實施。協調項目各參與方之間的關系，解決項目實施過程中出現的問題。對項目的進度、質量、安全、成本等進行監控和管理，確保項目目標的實現。組織項目的竣工驗收和交付使用工作。負責項目的文檔管理和信息統計工作。2.工程管理組負責項目的工程建設管理工作，包括工程招標、施工管理、質量監督、安全管理等。組織編制工程建設計劃和施工圖紙，審核施工單位的施工組織設計和施工方案。對工程建設過程中的質量、安全、進度等進行檢查和監督，及時處理工程質量和安全事故。組織工程的中間驗收和竣工驗收工作，辦理工程結算和交付使用手續。3.運營管理組負責項目的運營管理工作，包括招商租賃、物業管理、客戶服務等。制定項目的運營管理方案和營銷策略，組織開展招商租賃工作。建立健全物業管理體系，加強對物業的日常管理和維護，提高物業服務質量。為客戶提供優質的客戶服務，處理客戶的投訴和建議，維護客戶的合法權益。4.財務管理組負責項目的財務管理工作，包括資金籌集、成本核算、財務報表編制等。制定項目的資金使用計劃和財務預算，合理安排資金，確保項目資金的安全和有效使用。對項目的成本費用進行核算和控制，降低項目成本，提高項目的經濟效益。編制項目的財務報表和財務分析報告，為項目決策提供財務依據。5.法務合規組負責項目的法務合規管理工作，包括合同審查、法律咨詢、糾紛處理等。對項目涉及的各類合同進行審查，確保合同的合法性和有效性。為項目提供法律咨詢服務，解答項目實施過程中遇到的法律問題。處理項目實施過程中出現的法律糾紛，維護公司的合法權益。三、項目立項與規劃設計管理（一）項目立項1.項目可行性研究：由項目管理辦公室組織相關部門和專業機構，對金融廣場項目進行可行性研究，編制項目可行性研究報告。可行性研究報告應包括項目的背景、市場分析、建設方案、投資估算、經濟效益分析等內容。2.項目立項審批：項目可行性研究報告編制完成后，報公司項目管理領導小組審批。經審批通過后，項目正式立項。（二）規劃設計管理1.規劃設計招標：項目立項后，由工程管理組負責組織規劃設計招標工作，選擇具有相應資質和經驗的規劃設計單位承擔項目的規劃設計任務。2.規劃設計方案評審：規劃設計單位完成規劃設計方案后，由項目管理辦公室組織相關部門和專家對規劃設計方案進行評審。評審內容包括規劃設計方案的合理性、可行性、經濟性等方面。經評審通過后，規劃設計方案方可實施。3.設計變更管理：在項目實施過程中，如因客觀原因需要對設計方案進行變更，必須嚴格按照設計變更管理程序進行。設計變更應經原設計單位同意，并報項目管理辦公室審批。重大設計變更應報公司項目管理領導小組審批。四、工程建設管理（一）工程招標管理1.招標方式選擇：根據項目的特點和要求，選擇合適的招標方式，如公開招標、邀請招標等。2.招標文件編制：由工程管理組負責編制招標文件，招標文件應包括招標公告、投標須知、合同條款、技術規范、工程量清單等內容。3.投標單位資格審查：對投標單位的資格進行審查，確保投標單位具有相應的資質和經驗。4.開標、評標和定標：按照招標文件規定的時間和地點進行開標、評標和定標工作。評標委員會應按照公平、公正、公開的原則，對投標單位的投標文件進行評審，確定中標單位。（二）工程施工管理1.施工單位管理：與中標施工單位簽訂施工合同，明確雙方的權利和義務。要求施工單位按照施工合同的要求，組織施工隊伍和施工設備進場施工。對施工單位的施工組織設計和施工方案進行審核，監督施工單位按照施工組織設計和施工方案進行施工。2.工程質量監督：建立健全工程質量監督體系，加強對工程質量的監督和檢查。要求施工單位建立質量管理體系，嚴格按照施工質量驗收規范進行施工。對工程質量進行定期檢查和不定期抽查，及時發現和處理工程質量問題。3.工程安全管理：加強對工程安全的管理，建立健全工程安全管理制度。要求施工單位建立安全管理體系，加強對施工人員的安全教育和培訓。對施工現場的安全設施和安全防護措施進行檢查和監督，確保施工現場的安全。4.工程進度管理：制定工程進度計劃，明確各階段的工程進度目標。要求施工單位按照工程進度計劃組織施工，定期對工程進度進行檢查和分析。如發現工程進度滯后，應及時采取措施進行調整，確保工程按時完成。（三）工程竣工驗收管理1.竣工驗收條件：工程完工后，施工單位應按照合同要求進行自檢，自檢合格后向項目管理辦公室提交竣工驗收申請報告。項目管理辦公室組織相關部門和單位對工程進行預驗收，預驗收合格后，方可進行正式竣工驗收。2.竣工驗收程序：由項目管理辦公室組織相關部門和單位組成竣工驗收小組，對工程進行全面檢查和驗收。竣工驗收小組應按照竣工驗收標準和規范，對工程的質量、安全、功能等方面進行檢查和評估。對驗收中發現的問題，要求施工單位限期整改。整改完成后，再次進行驗收，直至驗收合格。3.竣工驗收備案：工程竣工驗收合格后，由項目管理辦公室負責辦理工程竣工驗收備案手續。五、運營管理（一）招商租賃管理1.招商計劃制定：由運營管理組根據項目的定位和市場需求，制定招商計劃。招商計劃應包括招商目標、招商策略、招商時間安排等內容。2.招商宣傳推廣：通過多種渠道進行招商宣傳推廣，如廣告宣傳、網絡推廣、參加展會等。提高項目的知名度和影響力，吸引潛在客戶。3.客戶洽談與簽約：與潛在客戶進行洽談，了解客戶的需求和意向。根據客戶的需求和意向，為客戶提供合適的租賃方案。與客戶簽訂租賃合同，明確雙方的權利和義務。4.租金管理：按照租賃合同的約定，及時收取租金。對租金的收取情況進行統計和分析，如發現客戶拖欠租金，應及時采取措施進行催收。（二）物業管理1.物業管理服務內容：包括物業維修、保潔、綠化、安保等方面的服務。2.物業管理公司選擇：通過招標等方式選擇具有相應資質和經驗的物業管理公司承擔項目的物業管理工作。3.物業管理監督考核：與物業管理公司簽訂物業管理服務合同，明確雙方的權利和義務。對物業管理公司的服務質量進行監督和考核，如發現物業管理公司服務質量不達標，應及時要求物業管理公司進行整改。（三）客戶服務管理1.客戶服務體系建立：建立健全客戶服務體系，設立客戶服務中心，為客戶提供優質的客戶服務。2.客戶投訴處理：及時處理客戶的投訴和建議，對客戶的投訴和建議進行登記、調查和處理。將處理結果及時反饋給客戶，確保客戶的滿意度。六、財務管理（一）資金籌集管理1.資金籌集方式：根據項目的資金需求和公司的實際情況，選擇合適的資金籌集方式，如銀行貸款、股權融資、債券融資等。2.資金籌集計劃制定：制定資金籌集計劃，明確資金籌集的時間、金額和方式。合理安排資金籌集的進度，確保項目資金的及時到位。（二）成本核算與控制1.成本核算方法：采用科學合理的成本核算方法，對項目的成本費用進行核算。成本核算應包括直接成本和間接成本，如土地成本、建筑安裝成本、管理費用、銷售費用等。2.成本控制措施：建立健全成本控制體系，加強對項目成本的控制。制定成本控制目標和成本控制措施，對項目成本進行實時監控和分析。如發現成本超支，應及時采取措施進行調整，確保項目成本控制在預算范圍內。（三）財務報表編制與分析1.財務報表編制：按照國家有關財務會計制度的要求，定期編制財務報表，如資產負債表、利潤表、現金流量表等。2.財務分析：對財務報表進行分析，了解項目的財務狀況和經營成果。通過財務分析，發現項目存在的問題和潛在風險，為項目決策提供財務依據。七、法務合規管理（一）合同管理1.合同簽訂管理：在簽訂合同前，對合同對方的主體資格、信用狀況等進行調查和評估。由法務合規組對合同條款進行審查，確保合同條款的合法性和有效性。與合同對方簽訂書面合同，明確雙方的權利和義務。2.合同履行管理：監督合同雙方按照合同的約定履行合同義務。如發現合同對方違約，應及時采取措施進行處理，維護公司的合法權益。3.合同檔案管理：建立合同檔案管理制度，對合同進行分類歸檔管理。妥善保管合同檔案，以備查閱和使用。（二）法律咨詢與糾紛處理1.法律咨詢服務：為項目提供法律咨詢服務，解答項目實施過程中遇到的法律問題。2.糾紛處理：處理項目實施過程中出現的法律糾紛，如合同糾紛、侵權糾紛等。根據糾紛的性質和情況，選擇合適的糾紛處理方式，如協商、調解、仲裁、訴訟等。八、風險管理（一）風險識別與評估1.風險識別：對項目實施過程中可能遇到的各種風險進行識別，如市場風險、技術風險、管理風險、法律風險等。2.風險評估：對識別出的風險進行評估，分析風險發生的可能性和影響程度。（二）風險應對措施1.風險規避：對于風險發生可能性較大且影響程度較高的風險，采取風險規避措施，如放棄項目、改變項目方案等。2.風險減輕：對于風險發生可能性較大但影響程度較低的風險，采取風險減輕措施，如加強管理、優化方案等。3.風險轉移：對于風險發生可能性較小但影響程度較高的風險，采取風險轉移措施，如購買保險、簽訂合同等。4.風險接受：對于風險發生可能性較小且影響程度較低的風險，采取風險接受措施。（三）風險監控與預警1.風險監控：對項目實施過程中的風險進行實時監控，及時發現風險的變化情況。2.風險預警：建立風險預警機制，當風險達到預警指標時，及時發出預警信號，采取相應的風險應對措施。九、文檔管理與信息統計（一）文檔管理1.文檔分類與編號：對項目實施過程中形成的各種文檔進行分類和編號，如項目立項文件、規劃設計文件、工程建設文件、運營管理文件等。2.文檔存儲與保管：建立文檔存儲和保管制度，將文檔存儲在專門的文檔管理系統或檔案室中。對文檔進行定期備份，確保文檔的安全和完整。