贛州住宅預售管理辦法一、前言親愛的各位同事，大家好！隨著贛州房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，住宅預售作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要環(huán)節(jié)，對市場秩序和購房者權益的影響深遠。為了規(guī)范公司在贛州地區(qū)住宅項目的預售行為，保障公司合法合規(guī)運營，同時切實保護購房者的利益，依據(jù)國家及贛州當?shù)叵嚓P法律法規(guī)和行業(yè)標準，結合公司多年在該領域的實踐經(jīng)驗，我們制定了本《贛州住宅預售管理辦法》。希望大家認真學習并嚴格遵守，共同維護公司良好形象，助力贛州房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。二、適用范圍本辦法適用于公司在贛州行政區(qū)域內開發(fā)建設并進行預售的所有住宅項目。無論是新建住宅小區(qū)，還是舊城改造中的住宅項目，只要涉及預售環(huán)節(jié)，均應按照本辦法執(zhí)行。三、預售條件（一）土地條件1.公司需依法取得土地使用權證書。這意味著我們要確保土地來源合法，已按照土地出讓合同的要求，足額繳納土地出讓金，并完成相關手續(xù)，獲得土地管理部門頒發(fā)的土地使用權證。2.土地用途應為住宅用地，且符合城市規(guī)劃要求。我們在項目前期規(guī)劃階段，就需要與規(guī)劃部門充分溝通，明確土地的具體用途和規(guī)劃指標，避免因土地用途不符或規(guī)劃調整帶來的風險。（二）建設工程規(guī)劃及施工許可1.必須取得建設工程規(guī)劃許可證。此證是對我們項目規(guī)劃設計的認可，包括建筑布局、容積率、綠化率等各項指標，必須符合城市整體規(guī)劃和相關規(guī)范。在辦理過程中，我們要確保規(guī)劃方案經(jīng)過公司內部嚴格審核，并與設計單位密切配合，爭取一次性通過審批。2.同時，要取得建筑工程施工許可證。這表明我們的項目具備了施工條件，施工單位、監(jiān)理單位已確定，施工圖紙已審核通過，施工場地已基本具備施工條件。我們鼓勵大家在辦理施工許可證之前，對項目施工準備工作進行全面梳理，確保施工能夠順利開展。（三）投入開發(fā)建設的資金按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。我們財務部門和工程管理部門要密切協(xié)作，準確核算項目工程建設總投資及已投入資金情況，工程部門要制定詳細合理的施工進度計劃，并嚴格按照計劃執(zhí)行，確保能按時竣工交付。四、預售申請及審批流程（一）申請前準備1.項目團隊應收集整理相關資料，包括但不限于土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、投入開發(fā)建設資金證明、施工進度計劃、預售方案等。這些資料是申請預售的基礎，各部門要確保資料真實、完整、有效。2.預售方案應包含項目基本情況、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管賬戶、竣工交付日期等內容。在制定預售方案時，希望大家充分研究市場情況，結合項目實際，制定合理的價格策略和交付計劃。（二）申請?zhí)峤?.由公司指定的專人負責將整理好的預售申請資料，提交至贛州市住房和城鄉(xiāng)建設部門或相關預售管理機構。提交前，務必再次核對資料的完整性和準確性，避免因資料問題導致申請延誤。2.在提交申請時，要確保申請表填寫規(guī)范、清晰，加蓋公司公章，并由法定代表人簽字確認。（三）審批過程1.預售管理機構收到申請后，將對資料進行審核。在此期間，我們要積極配合相關部門的工作，如遇資料疑問或需要補充說明的情況，應及時響應，提供準確詳細的解釋和補充資料。2.審核過程中，相關部門可能會對項目現(xiàn)場進行實地勘查，檢查項目建設進度、施工質量等是否符合預售條件。項目團隊要保持施工現(xiàn)場的規(guī)范有序，確保順利通過勘查。（四）審批結果1.若申請審核通過，預售管理機構將頒發(fā)商品房預售許可證。我們要及時領取許可證，并妥善保管。許可證是我們合法預售房屋的憑證，務必在售樓處顯著位置公示。2.若申請未通過，項目團隊應認真分析未通過原因，按照要求進行整改完善后，再次提交申請。希望大家能夠正視審批過程中發(fā)現(xiàn)的問題，積極整改，確保項目能夠盡快合法進入預售階段。五、預售廣告及宣傳管理（一）基本原則1.公司發(fā)布的所有贛州住宅預售廣告及宣傳資料，必須真實、合法、準確、清晰，不得含有虛假、誤導性內容。廣告宣傳作為公司與購房者溝通的重要橋梁，我們要始終秉持誠信原則，為購房者提供真實可靠的信息。2.廣告及宣傳內容應符合國家及贛州當?shù)赜嘘P房地產(chǎn)廣告管理的法律法規(guī)，不得含有風水、占卜等封建迷信內容，不得承諾售后包租、返本銷售等不合法的內容。（二）廣告發(fā)布流程1.廣告策劃階段，策劃部門要深入了解項目特點、優(yōu)勢及目標客戶群體需求，制定廣告宣傳方案。方案需經(jīng)過法務部門和銷售部門共同審核，確保廣告內容合法合規(guī)且具有銷售引導性。2.廣告制作完成后，應提交至贛州市工商行政管理部門或相關廣告監(jiān)管部門進行備案審查。只有通過審查的廣告，才能正式發(fā)布。我們希望大家重視廣告?zhèn)浒笇彶榄h(huán)節(jié)，避免因違規(guī)發(fā)布廣告給公司帶來法律風險和聲譽損失。（三）宣傳資料規(guī)范1.售樓處擺放的宣傳資料，如樓書、戶型圖、效果圖等，要準確反映項目實際情況。對于項目周邊配套設施、環(huán)境等描述，要以政府規(guī)劃文件或實際現(xiàn)狀為依據(jù)，不能夸大其詞。2.銷售人員在向客戶介紹項目時，要嚴格按照公司審核通過的宣傳資料和口徑進行講解，不得擅自承諾或夸大項目的優(yōu)勢。我們鼓勵銷售人員通過專業(yè)、誠信的服務，贏得客戶的信任和認可。六、預售合同管理（一）合同文本1.公司應使用贛州市住房和城鄉(xiāng)建設部門統(tǒng)一監(jiān)制的商品房預售合同示范文本，并根據(jù)項目實際情況進行適當補充和細化。在補充條款的制定過程中，要確保條款合法、合理，充分保護公司和購房者雙方的權益。2.合同文本應明確雙方的權利和義務，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質量標準、違約責任等重要內容。法務部門要對合同文本進行嚴格審核，確保合同條款嚴謹、無歧義。（二）合同簽訂1.銷售人員在與購房者簽訂預售合同前，要向購房者詳細解釋合同條款內容，確保購房者充分理解合同約定。對于購房者提出的疑問，要耐心解答，如有必要，可請法務人員協(xié)助解釋。2.合同簽訂過程要嚴格規(guī)范，購房者本人應簽字確認，如購房者委托他人代簽，需提供經(jīng)公證的授權委托書。簽訂完成后，要及時將合同原件交付購房者，并為公司留存一份備案。（三）合同備案1.合同簽訂后，公司應在規(guī)定時間內（一般為30日），將預售合同報送至贛州市住房和城鄉(xiāng)建設部門進行備案。備案是保障購房者權益的重要環(huán)節(jié)，也是公司合法預售的必要程序，相關部門務必高度重視，按時辦理。2.在備案過程中，如遇合同信息變更等特殊情況，應按照規(guī)定程序及時辦理變更備案手續(xù)。希望大家能夠及時關注合同備案進度，確保每一份合同都能順利完成備案。七、預售資金管理（一）專用賬戶設立1.公司應在贛州市當?shù)厣虡I(yè)銀行設立商品房預售資金專用賬戶，并與開戶銀行、贛州市住房和城鄉(xiāng)建設部門簽訂預售資金監(jiān)管協(xié)議。專用賬戶用于歸集、存儲、使用預售資金，確保資金專款專用。2.專用賬戶的設立應符合銀行相關規(guī)定和監(jiān)管要求，賬戶名稱應與公司名稱及項目名稱相符，便于識別和管理。財務部門要負責賬戶的日常管理和維護工作。（二）資金繳存1.購房者支付的購房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）應全部存入預售資金專用賬戶。銷售部門要在收款時明確告知購房者將款項存入專用賬戶，并協(xié)助購房者辦理相關存款手續(xù)。2.對于銀行按揭貸款和住房公積金貸款，公司應積極與貸款銀行和公積金管理中心溝通協(xié)調，確保貸款資金直接劃轉至預售資金專用賬戶。（三）資金使用1.預售資金應專項用于項目建設，包括支付工程款、材料款、設備款等與項目建設直接相關的費用。資金使用應按照工程進度和合同約定進行，由工程部門提出用款計劃，經(jīng)財務部門審核、公司領導審批后，方可從專用賬戶支取。2.每次支取預售資金時，需向贛州市住房和城鄉(xiāng)建設部門提交用款申請及相關證明材料，經(jīng)審核同意后，銀行方可辦理資金劃轉手續(xù)。我們要嚴格遵守資金使用規(guī)定，確保資金合理使用，保障項目順利建設。八、監(jiān)督與檢查1.公司內部應建立健全監(jiān)督檢查機制，定期對贛州住宅預售項目進行自查。自查內容包括預售條件是否持續(xù)滿足、預售申請及審批流程是否合規(guī)、廣告宣傳是否合法準確、合同管理是否規(guī)范、預售資金使用是否合理等方面。2.計劃運營部門和審計部門要牽頭組織定期檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時提出整改意見，并跟蹤整改落實情況。希望各項目團隊能夠積極配合內部檢查工作，主動發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，不斷提升公司預售管理水平。3.同時，我們要積極配合贛州市住房和城鄉(xiāng)建設部門、工商行政管理部門等相關政府監(jiān)管部門的監(jiān)督檢查。