贛州住宅預售管理辦法一、前言親愛的各位同事，大家好！隨著贛州房地產市場的蓬勃發展，住宅預售作為房地產開發過程中的重要環節，對市場秩序和購房者權益的影響深遠。為了規范公司在贛州地區住宅項目的預售行為，保障公司合法合規運營，同時切實保護購房者的利益，依據國家及贛州當地相關法律法規和行業標準，結合公司多年在該領域的實踐經驗，我們制定了本《贛州住宅預售管理辦法》。希望大家認真學習并嚴格遵守，共同維護公司良好形象，助力贛州房地產市場健康有序發展。二、適用范圍本辦法適用于公司在贛州行政區域內開發建設并進行預售的所有住宅項目。無論是新建住宅小區，還是舊城改造中的住宅項目，只要涉及預售環節，均應按照本辦法執行。三、預售條件（一）土地條件1.公司需依法取得土地使用權證書。這意味著我們要確保土地來源合法，已按照土地出讓合同的要求，足額繳納土地出讓金，并完成相關手續，獲得土地管理部門頒發的土地使用權證。2.土地用途應為住宅用地，且符合城市規劃要求。我們在項目前期規劃階段，就需要與規劃部門充分溝通，明確土地的具體用途和規劃指標，避免因土地用途不符或規劃調整帶來的風險。（二）建設工程規劃及施工許可1.必須取得建設工程規劃許可證。此證是對我們項目規劃設計的認可，包括建筑布局、容積率、綠化率等各項指標，必須符合城市整體規劃和相關規范。在辦理過程中，我們要確保規劃方案經過公司內部嚴格審核，并與設計單位密切配合，爭取一次性通過審批。2.同時，要取得建筑工程施工許可證。這表明我們的項目具備了施工條件，施工單位、監理單位已確定，施工圖紙已審核通過，施工場地已基本具備施工條件。我們鼓勵大家在辦理施工許可證之前，對項目施工準備工作進行全面梳理，確保施工能夠順利開展。（三）投入開發建設的資金按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期。我們財務部門和工程管理部門要密切協作，準確核算項目工程建設總投資及已投入資金情況，工程部門要制定詳細合理的施工進度計劃，并嚴格按照計劃執行，確保能按時竣工交付。四、預售申請及審批流程（一）申請前準備1.項目團隊應收集整理相關資料，包括但不限于土地使用權證書、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、投入開發建設資金證明、施工進度計劃、預售方案等。這些資料是申請預售的基礎，各部門要確保資料真實、完整、有效。2.預售方案應包含項目基本情況、預售房屋套數、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監管賬戶、竣工交付日期等內容。在制定預售方案時，希望大家充分研究市場情況，結合項目實際，制定合理的價格策略和交付計劃。（二）申請提交1.由公司指定的專人負責將整理好的預售申請資料，提交至贛州市住房和城鄉建設部門或相關預售管理機構。提交前，務必再次核對資料的完整性和準確性，避免因資料問題導致申請延誤。2.在提交申請時，要確保申請表填寫規范、清晰，加蓋公司公章，并由法定代表人簽字確認。（三）審批過程1.預售管理機構收到申請后，將對資料進行審核。在此期間，我們要積極配合相關部門的工作，如遇資料疑問或需要補充說明的情況，應及時響應，提供準確詳細的解釋和補充資料。2.審核過程中，相關部門可能會對項目現場進行實地勘查，檢查項目建設進度、施工質量等是否符合預售條件。項目團隊要保持施工現場的規范有序，確保順利通過勘查。（四）審批結果1.若申請審核通過，預售管理機構將頒發商品房預售許可證。我們要及時領取許可證，并妥善保管。許可證是我們合法預售房屋的憑證，務必在售樓處顯著位置公示。2.若申請未通過，項目團隊應認真分析未通過原因，按照要求進行整改完善后，再次提交申請。希望大家能夠正視審批過程中發現的問題，積極整改，確保項目能夠盡快合法進入預售階段。五、預售廣告及宣傳管理（一）基本原則1.公司發布的所有贛州住宅預售廣告及宣傳資料，必須真實、合法、準確、清晰，不得含有虛假、誤導性內容。廣告宣傳作為公司與購房者溝通的重要橋梁，我們要始終秉持誠信原則，為購房者提供真實可靠的信息。2.廣告及宣傳內容應符合國家及贛州當地有關房地產廣告管理的法律法規，不得含有風水、占卜等封建迷信內容，不得承諾售后包租、返本銷售等不合法的內容。（二）廣告發布流程1.廣告策劃階段，策劃部門要深入了解項目特點、優勢及目標客戶群體需求，制定廣告宣傳方案。方案需經過法務部門和銷售部門共同審核，確保廣告內容合法合規且具有銷售引導性。2.廣告制作完成后，應提交至贛州市工商行政管理部門或相關廣告監管部門進行備案審查。只有通過審查的廣告，才能正式發布。我們希望大家重視廣告備案審查環節，避免因違規發布廣告給公司帶來法律風險和聲譽損失。（三）宣傳資料規范1.售樓處擺放的宣傳資料，如樓書、戶型圖、效果圖等，要準確反映項目實際情況。對于項目周邊配套設施、環境等描述，要以政府規劃文件或實際現狀為依據，不能夸大其詞。2.銷售人員在向客戶介紹項目時，要嚴格按照公司審核通過的宣傳資料和口徑進行講解，不得擅自承諾或夸大項目的優勢。我們鼓勵銷售人員通過專業、誠信的服務，贏得客戶的信任和認可。六、預售合同管理（一）合同文本1.公司應使用贛州市住房和城鄉建設部門統一監制的商品房預售合同示范文本，并根據項目實際情況進行適當補充和細化。在補充條款的制定過程中，要確保條款合法、合理，充分保護公司和購房者雙方的權益。2.合同文本應明確雙方的權利和義務，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質量標準、違約責任等重要內容。法務部門要對合同文本進行嚴格審核，確保合同條款嚴謹、無歧義。（二）合同簽訂1.銷售人員在與購房者簽訂預售合同前，要向購房者詳細解釋合同條款內容，確保購房者充分理解合同約定。對于購房者提出的疑問，要耐心解答，如有必要，可請法務人員協助解釋。2.合同簽訂過程要嚴格規范，購房者本人應簽字確認，如購房者委托他人代簽，需提供經公證的授權委托書。簽訂完成后，要及時將合同原件交付購房者，并為公司留存一份備案。（三）合同備案1.合同簽訂后，公司應在規定時間內（一般為30日），將預售合同報送至贛州市住房和城鄉建設部門進行備案。備案是保障購房者權益的重要環節，也是公司合法預售的必要程序，相關部門務必高度重視，按時辦理。2.在備案過程中，如遇合同信息變更等特殊情況，應按照規定程序及時辦理變更備案手續。希望大家能夠及時關注合同備案進度，確保每一份合同都能順利完成備案。七、預售資金管理（一）專用賬戶設立1.公司應在贛州市當地商業銀行設立商品房預售資金專用賬戶，并與開戶銀行、贛州市住房和城鄉建設部門簽訂預售資金監管協議。專用賬戶用于歸集、存儲、使用預售資金，確保資金專款專用。2.專用賬戶的設立應符合銀行相關規定和監管要求，賬戶名稱應與公司名稱及項目名稱相符，便于識別和管理。財務部門要負責賬戶的日常管理和維護工作。（二）資金繳存1.購房者支付的購房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）應全部存入預售資金專用賬戶。銷售部門要在收款時明確告知購房者將款項存入專用賬戶，并協助購房者辦理相關存款手續。2.對于銀行按揭貸款和住房公積金貸款，公司應積極與貸款銀行和公積金管理中心溝通協調，確保貸款資金直接劃轉至預售資金專用賬戶。（三）資金使用1.預售資金應專項用于項目建設，包括支付工程款、材料款、設備款等與項目建設直接相關的費用。資金使用應按照工程進度和合同約定進行，由工程部門提出用款計劃，經財務部門審核、公司領導審批后，方可從專用賬戶支取。2.每次支取預售資金時，需向贛州市住房和城鄉建設部門提交用款申請及相關證明材料，經審核同意后，銀行方可辦理資金劃轉手續。我們要嚴格遵守資金使用規定，確保資金合理使用，保障項目順利建設。八、監督與檢查1.公司內部應建立健全監督檢查機制，定期對贛州住宅預售項目進行自查。自查內容包括預售條件是否持續滿足、預售申請及審批流程是否合規、廣告宣傳是否合法準確、合同管理是否規范、預售資金使用是否合理等方面。2.計劃運營部門和審計部門要牽頭組織定期檢查，對發現的問題及時提出整改意見，并跟蹤整改落實情況。希望各項目團隊能夠積極配合內部檢查工作，主動發現問題、解決問題，不斷提升公司預售管理水平。3.同時，我們要積極配合贛州市住房和城鄉建設部門、工商行政管理部門等相關政府監管部門的監督檢查。