贛州住宅預(yù)售管理辦法一、前言親愛的各位同事，大家好！隨著贛州房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，住宅預(yù)售作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要環(huán)節(jié)，對市場秩序和購房者權(quán)益的影響深遠(yuǎn)。為了規(guī)范公司在贛州地區(qū)住宅項(xiàng)目的預(yù)售行為，保障公司合法合規(guī)運(yùn)營，同時切實(shí)保護(hù)購房者的利益，依據(jù)國家及贛州當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合公司多年在該領(lǐng)域的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們制定了本《贛州住宅預(yù)售管理辦法》。希望大家認(rèn)真學(xué)習(xí)并嚴(yán)格遵守，共同維護(hù)公司良好形象，助力贛州房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。二、適用范圍本辦法適用于公司在贛州行政區(qū)域內(nèi)開發(fā)建設(shè)并進(jìn)行預(yù)售的所有住宅項(xiàng)目。無論是新建住宅小區(qū)，還是舊城改造中的住宅項(xiàng)目，只要涉及預(yù)售環(huán)節(jié)，均應(yīng)按照本辦法執(zhí)行。三、預(yù)售條件（一）土地條件1.公司需依法取得土地使用權(quán)證書。這意味著我們要確保土地來源合法，已按照土地出讓合同的要求，足額繳納土地出讓金，并完成相關(guān)手續(xù)，獲得土地管理部門頒發(fā)的土地使用權(quán)證。2.土地用途應(yīng)為住宅用地，且符合城市規(guī)劃要求。我們在項(xiàng)目前期規(guī)劃階段，就需要與規(guī)劃部門充分溝通，明確土地的具體用途和規(guī)劃指標(biāo)，避免因土地用途不符或規(guī)劃調(diào)整帶來的風(fēng)險。（二）建設(shè)工程規(guī)劃及施工許可1.必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此證是對我們項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計的認(rèn)可，包括建筑布局、容積率、綠化率等各項(xiàng)指標(biāo)，必須符合城市整體規(guī)劃和相關(guān)規(guī)范。在辦理過程中，我們要確保規(guī)劃方案經(jīng)過公司內(nèi)部嚴(yán)格審核，并與設(shè)計單位密切配合，爭取一次性通過審批。2.同時，要取得建筑工程施工許可證。這表明我們的項(xiàng)目具備了施工條件，施工單位、監(jiān)理單位已確定，施工圖紙已審核通過，施工場地已基本具備施工條件。我們鼓勵大家在辦理施工許可證之前，對項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作進(jìn)行全面梳理，確保施工能夠順利開展。（三）投入開發(fā)建設(shè)的資金按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。我們財務(wù)部門和工程管理部門要密切協(xié)作，準(zhǔn)確核算項(xiàng)目工程建設(shè)總投資及已投入資金情況，工程部門要制定詳細(xì)合理的施工進(jìn)度計劃，并嚴(yán)格按照計劃執(zhí)行，確保能按時竣工交付。四、預(yù)售申請及審批流程（一）申請前準(zhǔn)備1.項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)收集整理相關(guān)資料，包括但不限于土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、投入開發(fā)建設(shè)資金證明、施工進(jìn)度計劃、預(yù)售方案等。這些資料是申請預(yù)售的基礎(chǔ)，各部門要確保資料真實(shí)、完整、有效。2.預(yù)售方案應(yīng)包含項(xiàng)目基本情況、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、竣工交付日期等內(nèi)容。在制定預(yù)售方案時，希望大家充分研究市場情況，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，制定合理的價格策略和交付計劃。（二）申請?zhí)峤?.由公司指定的專人負(fù)責(zé)將整理好的預(yù)售申請資料，提交至贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門或相關(guān)預(yù)售管理機(jī)構(gòu)。提交前，務(wù)必再次核對資料的完整性和準(zhǔn)確性，避免因資料問題導(dǎo)致申請延誤。2.在提交申請時，要確保申請表填寫規(guī)范、清晰，加蓋公司公章，并由法定代表人簽字確認(rèn)。（三）審批過程1.預(yù)售管理機(jī)構(gòu)收到申請后，將對資料進(jìn)行審核。在此期間，我們要積極配合相關(guān)部門的工作，如遇資料疑問或需要補(bǔ)充說明的情況，應(yīng)及時響應(yīng)，提供準(zhǔn)確詳細(xì)的解釋和補(bǔ)充資料。2.審核過程中，相關(guān)部門可能會對項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地勘查，檢查項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、施工質(zhì)量等是否符合預(yù)售條件。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)要保持施工現(xiàn)場的規(guī)范有序，確保順利通過勘查。（四）審批結(jié)果1.若申請審核通過，預(yù)售管理機(jī)構(gòu)將頒發(fā)商品房預(yù)售許可證。我們要及時領(lǐng)取許可證，并妥善保管。許可證是我們合法預(yù)售房屋的憑證，務(wù)必在售樓處顯著位置公示。2.若申請未通過，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)認(rèn)真分析未通過原因，按照要求進(jìn)行整改完善后，再次提交申請。希望大家能夠正視審批過程中發(fā)現(xiàn)的問題，積極整改，確保項(xiàng)目能夠盡快合法進(jìn)入預(yù)售階段。五、預(yù)售廣告及宣傳管理（一）基本原則1.公司發(fā)布的所有贛州住宅預(yù)售廣告及宣傳資料，必須真實(shí)、合法、準(zhǔn)確、清晰，不得含有虛假、誤導(dǎo)性內(nèi)容。廣告宣傳作為公司與購房者溝通的重要橋梁，我們要始終秉持誠信原則，為購房者提供真實(shí)可靠的信息。2.廣告及宣傳內(nèi)容應(yīng)符合國家及贛州當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)廣告管理的法律法規(guī)，不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，不得承諾售后包租、返本銷售等不合法的內(nèi)容。（二）廣告發(fā)布流程1.廣告策劃階段，策劃部門要深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)、優(yōu)勢及目標(biāo)客戶群體需求，制定廣告宣傳方案。方案需經(jīng)過法務(wù)部門和銷售部門共同審核，確保廣告內(nèi)容合法合規(guī)且具有銷售引導(dǎo)性。2.廣告制作完成后，應(yīng)提交至贛州市工商行政管理部門或相關(guān)廣告監(jiān)管部門進(jìn)行備案審查。只有通過審查的廣告，才能正式發(fā)布。我們希望大家重視廣告?zhèn)浒笇彶榄h(huán)節(jié)，避免因違規(guī)發(fā)布廣告給公司帶來法律風(fēng)險和聲譽(yù)損失。（三）宣傳資料規(guī)范1.售樓處擺放的宣傳資料，如樓書、戶型圖、效果圖等，要準(zhǔn)確反映項(xiàng)目實(shí)際情況。對于項(xiàng)目周邊配套設(shè)施、環(huán)境等描述，要以政府規(guī)劃文件或?qū)嶋H現(xiàn)狀為依據(jù)，不能夸大其詞。2.銷售人員在向客戶介紹項(xiàng)目時，要嚴(yán)格按照公司審核通過的宣傳資料和口徑進(jìn)行講解，不得擅自承諾或夸大項(xiàng)目的優(yōu)勢。我們鼓勵銷售人員通過專業(yè)、誠信的服務(wù)，贏得客戶的信任和認(rèn)可。六、預(yù)售合同管理（一）合同文本1.公司應(yīng)使用贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門統(tǒng)一監(jiān)制的商品房預(yù)售合同示范文本，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)充和細(xì)化。在補(bǔ)充條款的制定過程中，要確保條款合法、合理，充分保護(hù)公司和購房者雙方的權(quán)益。2.合同文本應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等重要內(nèi)容。法務(wù)部門要對合同文本進(jìn)行嚴(yán)格審核，確保合同條款嚴(yán)謹(jǐn)、無歧義。（二）合同簽訂1.銷售人員在與購房者簽訂預(yù)售合同前，要向購房者詳細(xì)解釋合同條款內(nèi)容，確保購房者充分理解合同約定。對于購房者提出的疑問，要耐心解答，如有必要，可請法務(wù)人員協(xié)助解釋。2.合同簽訂過程要嚴(yán)格規(guī)范，購房者本人應(yīng)簽字確認(rèn)，如購房者委托他人代簽，需提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書。簽訂完成后，要及時將合同原件交付購房者，并為公司留存一份備案。（三）合同備案1.合同簽訂后，公司應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)（一般為30日），將預(yù)售合同報送至贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行備案。備案是保障購房者權(quán)益的重要環(huán)節(jié)，也是公司合法預(yù)售的必要程序，相關(guān)部門務(wù)必高度重視，按時辦理。2.在備案過程中，如遇合同信息變更等特殊情況，應(yīng)按照規(guī)定程序及時辦理變更備案手續(xù)。希望大家能夠及時關(guān)注合同備案進(jìn)度，確保每一份合同都能順利完成備案。七、預(yù)售資金管理（一）專用賬戶設(shè)立1.公司應(yīng)在贛州市當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶，并與開戶銀行、贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。專用賬戶用于歸集、存儲、使用預(yù)售資金，確保資金專款專用。2.專用賬戶的設(shè)立應(yīng)符合銀行相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求，賬戶名稱應(yīng)與公司名稱及項(xiàng)目名稱相符，便于識別和管理。財務(wù)部門要負(fù)責(zé)賬戶的日常管理和維護(hù)工作。（二）資金繳存1.購房者支付的購房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）應(yīng)全部存入預(yù)售資金專用賬戶。銷售部門要在收款時明確告知購房者將款項(xiàng)存入專用賬戶，并協(xié)助購房者辦理相關(guān)存款手續(xù)。2.對于銀行按揭貸款和住房公積金貸款，公司應(yīng)積極與貸款銀行和公積金管理中心溝通協(xié)調(diào)，確保貸款資金直接劃轉(zhuǎn)至預(yù)售資金專用賬戶。（三）資金使用1.預(yù)售資金應(yīng)專項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)，包括支付工程款、材料款、設(shè)備款等與項(xiàng)目建設(shè)直接相關(guān)的費(fèi)用。資金使用應(yīng)按照工程進(jìn)度和合同約定進(jìn)行，由工程部門提出用款計劃，經(jīng)財務(wù)部門審核、公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，方可從專用賬戶支取。2.每次支取預(yù)售資金時，需向贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門提交用款申請及相關(guān)證明材料，經(jīng)審核同意后，銀行方可辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。我們要嚴(yán)格遵守資金使用規(guī)定，確保資金合理使用，保障項(xiàng)目順利建設(shè)。八、監(jiān)督與檢查1.公司內(nèi)部應(yīng)建立健全監(jiān)督檢查機(jī)制，定期對贛州住宅預(yù)售項(xiàng)目進(jìn)行自查。自查內(nèi)容包括預(yù)售條件是否持續(xù)滿足、預(yù)售申請及審批流程是否合規(guī)、廣告宣傳是否合法準(zhǔn)確、合同管理是否規(guī)范、預(yù)售資金使用是否合理等方面。2.計劃運(yùn)營部門和審計部門要牽頭組織定期檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時提出整改意見，并跟蹤整改落實(shí)情況。希望各項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)能夠積極配合內(nèi)部檢查工作，主動發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，不斷提升公司預(yù)售管理水平。3.同時，我們要積極配合贛州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、工商行政管理部門等相關(guān)政府監(jiān)管部門的監(jiān)督檢查。