岱山竹嶼新區工程產品優化建議CHINASTAR華星2021年5月31日第一局部城市解讀研究思路第二局部工程解讀第四局部客群解讀第五局部優化建議第三局部市場解讀3一、城市解讀岱山環境優美，地理位置重要，但人口導入、固定能力較弱，近年人口逐年減少。城市概況岱山經濟仍在高速開展期，結合國際通用衡量標準，岱山房地產市場仍可快速增長，其市場消費主要以生存需求向改善型需求為主。城市經濟

大于8%宏觀經濟增長與房地產開展關系

小于4%4-5%5-8%萎縮停滯穩定開展高速開展根據相關理論和國際通用衡量標準判斷，岱山房地產市場開展迅速，仍在快速開展期。第二產業近年開展迅速，第三產業比例萎縮，城市開展水平落后于經濟開展，影響人口導入，難以聚集、固定高素質與高收入人群。城市經濟2006年和2021年三次產業增加值結構圖區域長遠規劃及其優異，岱山將在西南部重點開展臨港制造業，但尚未建立明確時間表，短期內執行可能性較小。城市規劃跨海大橋的建立，將岱山從孤島帶入半島時代，區位優勢凸顯，提升交通環境，增強區域經濟活力。城市規劃東海大橋2005年已通車岱山北跨海大橋勘測規劃中岱山到秀山跨海大橋在建中秀山到舟山跨海大橋在建中舟山跨海大橋2009年已通車杭州灣跨海大橋2008年已通車上海東海大橋全長32.5公里，起始于上海南匯區蘆潮港，直達浙江嵊泗縣小洋山島，采用雙向六車道高速公路標準設計和建設，設計時速80公里小時岱山城區東移，但受限于自然條件，城區規模較小，且目前區域內可供建設土地稀缺，未來開展空間有限。城市空間岱山老城岱山新城城市解讀總結長期規劃利好，短期難以實施經濟快速開展，產業結構失衡城市空間狹小，人口難以聚集城市開展空間有限，中高端工程支撐力弱11二、工程解讀工程位于新城西北角，偏離城區核心地帶，且毗鄰山體，周邊缺乏開展空間，屬盡端式用地，未來難以借勢開展。工程區位岱山老城岱山新城本案商業環境衢山大道本案太陽城〔一期〕化纖廠〔待拆遷〕三、市場解讀定海區臨城新區普陀區秀山島岱山島老城區，配套齊全，土地資源相對有限以周邊供給為主，多層、小高層、高層等，房價12000-16000元/㎡臨城新區，市政府所在地，未來新城區，主要供給量之一，多層、高層、排屋等，房價11000-15000元/㎡普陀區〔東港、沈家門、朱家尖〕，旅游度假區為主，最大供給量區域，高層、別墅等，房價11000-23000元/㎡不等秀山島，人口稀少配套較少，旅游度假地產為主，物業類型以別墅較多，房價公寓6000-11000元/㎡，別墅10000元/㎡岱山島，較大供給區，物業類型多層、小高層較多，房價6000-8000元/㎡；少量別墅，房價12000-13000元/㎡舟山房地產市場板塊區清楚顯，工程所在的岱山島為舟山住宅市場較大供給區，房地產市場開展迅速舟山住宅成交相對穩定，整體月成交量約為1112套/月，岱山區域成交活潑并且較為穩定。舟山整體市場岱山在售工程集中在新城，本案面臨較大的銷售壓力。樓盤分布本案太陽城在售尾盤海月名都茗都華庭海德花園恒麗府第峰景灣蔚藍公寓嘉和名邸蓬萊閣工程毗鄰本案，在當地屬超大規模復合型社區，去化情況較好，2021年5月推出400余套，當前已去化超過80%。。市場個案——太陽城開發公司：新亞房產代理公司：寧波普蘭工程位置：位于岱山縣高亭鎮竹嶼新區，東臨漁山大道，南依釣海路，西近蘭秀大道，與華楓花園僅一路之隔用地面積：202646㎡建筑面積：284000㎡容積率：1.4建筑類型：多層、小高層、高層、聯排綠化率：30%主力面積：86—371㎡，從二房到五房，從平層到別墅〔三房兩廳居多數〕銷售價格：多層7300元/平米左右小高層6500元/平米左右銷售率：一期和二期的1、2批房源已根本售罄客戶構成：80%客戶來自岱山本島，其中大戶型產品以高亭鎮客群為主，30%左右客戶來自周邊鄉鎮；周邊小島客群占20%。工程核心價值：CBD行政級社區28萬平米超大規模地中海景觀園林太陽城一二期商鋪均已全部售出，二期商業街依托兩側社區，目前已開始運營，一期商業街尚未有店鋪入駐。市場個案——太陽城本案太陽城〔一期〕化纖廠〔待拆遷〕太陽城〔二期〕太陽城〔三期〕太陽城一期商業街均價：13000元/㎡太陽城一期商業街均價：18000元/㎡商業街工程戶型一般，但整體去化情況良好，小戶型產品根本售罄，120㎡以上產品銷售速度偏慢。市場個案——太陽城95.7平米115.3平米123平米124平米熱銷戶型滯銷戶型岱山規模大盤，位于新城核心地帶，毗鄰新區CBD，產品設計出色，連續三期熱銷。市場個案——海德花園開發公司：岱山港匯置業代理公司：華星房地產咨詢工程位置：位于岱山縣高亭鎮竹嶼新區，東臨漁山大道，南依釣海路，西近蘭秀大道，與華楓花園僅一路之隔用地面積：70110平米建筑面積：100000平米容積率：1.55主力面積：80—120㎡，三期45—125平米；從二房到四房〔三房兩廳居多數〕銷售價格：多層7700元/平米左右小高層6500元/平米左右銷售率：一期和二期已經售罄，三期未開盤建筑風格：建筑單體以摩爾風格突出異域風情產品特征：由22幢多層和7幢小高層組成，戶型面積為70平方米至120平方米客戶構成：新城周邊客群占40%，公務員占20%，企業員工及個體戶改善居住各占20%。工程核心價值：英倫風情、規模大盤核心地段、完善配套優質戶型、綠城物業工程采用英倫更高外立面，昭示性強，能較好的表達尊貴感和品質感，受到岱山購房者的歡送。市場個案——海德花園工程戶型出色，整體去化情況極佳，110平米以內戶型全面熱銷，109戶型最受歡送；1、2層與頂樓去化稍慢，125平米以上戶型滯銷明顯。市場個案——海德花園125平米102平米109平米90平米80平米熱銷戶型滯銷戶型工程位于新城南部，毗鄰實驗學校，但離新城核心區域相對較遠，目前去化情況不佳。市場個案——茗都華庭開發公司：岱山華定置業企劃公司：杭州全案全程工程位置：岱山縣高亭鎮竹嶼新區衢山大道東側〔岱山實驗學校正大門對面〕用地面積：17782平米建筑面積：30000平米容積率：1.5主力面積：以122平米左右戶型為主，少量80平米小戶型產品。銷售價格：多層7300元/平米左右小高層6300元/平米左右銷售率：去化情況不佳，小戶型25%，大戶型15%。建筑風格：ARTDECO風格產品特征：由5幢多層和5幢小高層組成，共218戶客戶構成：小戶型以周邊客群為主，大戶型以老城改善型客戶為主。工程核心價值：距實驗學校近100米古典建筑立面BLOLK景觀組團小戶型產品去化相對較好，大戶型全面滯銷，整體去化比例低于20%。市場個案——茗都華庭79平米122平米123平米去化相對較好大戶型全面滯銷岱山老城規模大盤，由知名地產商綠城打造，但產品定位出現偏差，當前去化情況不佳。市場個案——蔚藍公寓工程核心價值：綠城品牌及產品打造位于成熟區域精品景觀組團產品打造較為出色，但戶型過大且定位高端，總價過高，目前去化較為緩慢。市場個案——蔚藍公寓工程實現整個島嶼開發，致力于將其打造成一個國際化的五星級都市海島休假小鎮，但開發周期較長，僅一期已耗時7年。市場個案——峰景灣工程核心價值：超大規模復合社區五星級酒店配套社區內規劃商業街一期于2004年開盤，目前普通住宅已售罄，兩棟公寓產品在售；二期多層及小高層預計今年下半年入市。市場個案——峰景灣二期體量龐大，共計1078套普通住宅，雖定位旅游地產，但根據工程現狀及一期經驗，將有較大比例進入本地住宅市場。市場個案——峰景灣分期主要經濟指標項目單位一期（建成）三期（低密度）二期四期居住套數7.0012922001078/用地面㎡746871224798377032064地上建筑面積㎡75482.7246321.7114437.5832158其中住宅建筑面㎡73803.7644107.7106088.54/公建筑面㎡1678.9622148349.0432158地下建筑面㎡1200/60002000建筑占地面㎡1121018353.418958.767528.73建筑容積率㎡1.010.3781.3661建筑密度%15152323地面㎡39103.6873288.6733227.8616395.27比例%52604051住宅：10.6萬方，1078套，戶型面積80-120㎡；別墅：4.4萬方，200套，戶型面積160-300㎡；二期戶型以88-125平米為主，將對當前市場形成較大沖擊。市場個案——峰景灣二期多層主力面積88-123㎡岱山本島以剛性需求為主，戶型面積集中在80-110㎡，總價50-90萬之間，高端產品及120㎡以上戶型滯銷明顯。近期成交項目名稱成交套數主力面積成交均價成交總價范圍新亞太陽城48180-100682555-68海德花園44070-100692848-70嘉和名邸11789-112770068-86錦元華庭5288-118880077-103綠城蔚藍公寓48138-1507500103-112〔主要成交樓盤統計〕從主要成交樓盤情況分析，成交面積集中在80-110㎡，總價范圍在50-80萬之間；過大面積房源如120㎡以上銷售壓力較大岱山在售工程存量共計1212套，主要集中在新城，按照當前銷售速度，庫存仍在較為合理范疇；但隨著峰景灣二期入市，市場壓力將逐步增加。近期成交區域項目名稱物業類型體量銷售情況新城區海月明都多層、小高層300待售新城區恒麗府第多層、聯排、獨棟290待售新城區新亞太陽城多層、小高層、高層262在售對港山整島綠城蔚藍公寓小高層、高層99在售岱西鎮東方蜜月城堡高層、獨棟、雙拼、聯排別墅168在售中心區嘉和名邸高層46尾盤在售中心區錦元華庭高層4尾盤在售新城區海德花園多層、小高層26尾盤在售沿港東路蓬萊閣多層、小高層17尾盤在售住宅建筑類型以多層、小高層為主，后續供給出現了一定數量的別墅，但當前只有恒麗府第的105套別墅；后續供給量主要集中在新城區，到達878套；未來伴隨峰景灣二期產品上市，未來老城區供給量將大幅增加；岱未來供給面積集中在90-130㎡，雖然面積同質化嚴重，但市場當前較好的供求表現，使區域市場大量同質化產品去化壓力較小。近期成交岱山成交面積集中在80-110㎡，而后續供給量面積集中在90-130㎡，大面積產品供給主要在綠城蔚藍公寓以及少量頂層復式尾盤和別墅的供給；據售樓處了解到，綠城蔚藍公寓銷售情況不如預期，大面積產品銷售緩慢，原本規劃的140-180㎡大面積產品也相應作出了改小化的調整；

507090110130150200300400海月明都

恒麗府第

別墅別墅別墅新亞太陽城

綠城蔚藍公寓

東方蜜月城堡

別墅別墅別墅別墅嘉和名邸

頂樓復式頂樓復式

錦元華庭

海德花園

蓬萊閣

岱山市場總結整體表現近年集中供給，當前市場健康，存量主要集中在新城區。去化較快，單個工程年去化量在300—500套之間。多層單價在7000-7700之間，小高層6200-6600之間。當前市場以多層為主，小高層、高層比例逐漸擴大。90-110平米戶型較為暢銷，120平米以上滯銷明顯；產品偏好面積90-110平米，總價55-70萬元，最受市場歡送。首選多層，次之小高層，再次之高層。經濟型三房產品相對更受歡送。比較好面子，傾向較為高貴的外立面展示效果，對景觀綠化不敏感。滯銷產品面積超過120平米，銷售速度就開始放慢，總價過高產品滯銷更為明顯。36四、客群解讀中小戶型產品以本地自住為主，其中周邊進城客群有較高比例，大戶型產品以老城客群居多。客戶情況項目名稱物業類別戶型區間（㎡）均價（元/㎡）客群海月名都多層、小高層87-140-岱山本地客戶為主，小戶型登記較多，大戶型少錦元華庭高層88-1188800岱山本地客戶為主，少量外地自住和投資購房海德花園多層、小高層多層70-120

小高層45-1257000岱山本地客戶為主，剛需自住為主；少量外地自住和投資購房恒麗府第多層、聯排、獨棟多層97-110㎡，185套

聯排200㎡，地上三層不帶地下室，65套

獨棟330-400㎡，不帶地下室，40棟-多層以本地為主，聯排以岱山高級公務員及企業主居多，少量本地客群嘉和名邸高層89-180,170-180為頂樓復式7000-8000岱山本地客戶為主，剛需自住為主，首改為輔；少量外地自住和投資購房蔚藍公寓小高層、高層、酒店110-1806800岱山本地客戶為主，首改為主；并有一定比例外地投資和旅游自住客戶首置及首改等剛性需求是當前岱山市場主流，其產品選擇集中在多層和小高層，高層接受度偏低。市場調研岱山消費者購房目的用以改善住房條件和滿足居住要求，即是說自住仍是主流。市場對多層和小高層的接受度很高，但對高層的接受度偏低，因此，還有待營銷過程中對消費者加以引導；而聯排別墅選擇較少的原因主要在于總價高。市場需求面積集中在90-110㎡之間，戶型以三房為主。市場調研當前市場需求以三房為主；選擇五房戶型的那么是選擇別墅做為其準備購置住宅類型的人；喜歡二房或一房的受訪者多為年輕未婚人士或婚齡很短的人群。對住宅面積的需求集中在90－110㎡之間，其次是111-140㎡和71-90㎡，主力客戶特征描述：長期在岱山生活工作，有區域情節處事老練，但缺乏商品房經驗，容易跟風35-45歲，收入穩定，但支付能力有限注重實用和性價比