南通安泰第九園項目提報2009.07第一部分項目定位第二部分產品定位及建議第三部分客源預估報告提綱第一部分項目定位政策環境城市背景區位理解市場環境05年宏觀調控政策05年系列調控文件出臺，及時遏制住持續升溫的樓市，開始打壓樓市時間政策或行動內容與影響1月10日國土資源部《2005年工作要點》對全國存量土地進行資源調查；將基本農田保護面積與省長考核指標聯系在一起；嚴格執行供地政策；深化土地收購儲備制度建設。建設用地供應從嚴從緊；2月20日國土部《關于加強和改進土地開發整理工作的通知》縮短土地開發審批時間，簡化項目審批程序；通過開發整理工作為提高農業綜合生產能力提供條件，通過資金的傾斜等措施反哺土地，提高農業的競爭力，為農民增產增收打下基礎3月26日國務院《關于切實穩定住房價格的通知》高度重視穩定住房價格工作；切實負起穩定住房價格的責任；大力調整和改善住房供應結構；嚴格控制被動性住房需求；正確引導居民合理消費預期；全面監測房地產市場運行；再次強調房地產宏觀調控的方向3月17日提高個人房貸年利率將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則，平抑部分地區房地產市場過熱的現狀，抑制市場購房需求4月27日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議/新國八點分析當前房地產市場形勢，研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題。4月30日七部委《中央關于做好穩定住房價格工作的意見》針對一些地區存在房地產投資規模過大，商品住房價格上漲過快，供應結構不合理，市場秩序比較混亂等突出問題。為進一步加強對房地產市場的引導和調控，及時解決商品住房市場運行中的矛盾和問題，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，促進房地產業的健康發展而提出以上意見6月1日建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》國家將調整住房轉讓環節營業稅政策，對于購房不足2年轉手的將征收營業稅；主要目的為抑制房產投機和過度投資行為06年宏觀調控政策06年政策為05年的細化和落實，直接或間接引導房地產市場的發展，抑制投資需求：首先增加自住需求的供應；其次是加強對土地的監管力度，降低土地出讓過程中的黑箱操作；同時在資金管理方面嚴格提高門檻。時間政策或行動內容與影響5月17日“國六條”“國六條”明確提出了調整住房供應結構，旨在增加滿足自住需求的供應；另對土地和資金提出嚴格控制把關，降低房地產運作過程中的金融風險，提高土地資金的利用效率。5月31日征收二手房營業稅對購買未滿5年的征收營業稅，增加了投資交易成本，減小房地產市場上非自住的投機行為。7月6日規范房產交易秩序對于房地產交易秩序的規定旨在杜絕房地產開發商“囤房”哄抬房價的行為，維護房地產交易市場的正常發展。7月12日165號文件《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》頒發165號文件對于“十五條”細則的核心“90，70”做出具體闡述，顯示出政府借助行政手段嚴格執行房地產宏觀調控的決心。7月24日建立國家土地督察制，《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》發布旨在加強國家對于土地監管的力度，嚴格土地審批過程，提高土地的有效利用，杜絕房地產開發商與地方政府的“暗箱操作”。7月26日強征二手房轉讓個人所得稅增加二手房轉讓成本，抑制房地產投資需求，增強消費者對于新建商品房的需求。8月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》《規范》的推出是土地出讓管理的細化，表明政府對于土地供應市場整治的決心，從土地供應入手整治房地產市場，改變房地產市場現有狀態，盡量實現市場透明化操作。11月20日《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》的發布《通知》提高建設用地使用費用近一倍，旨在提高房地產開發商開發成本，促使土地利用的高效化，調整房地產市場的優勝劣汰。4.28/8.19上調房貸利率各0.27%抑制投資需求7月24日/9月4日外資限炒令，《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》抑制了外資投資中國房地產的熱度07年宏觀調控政策走勢2007年樓市火爆，中央多次運用行政和金融手段，連續五次加息，但在四季度前沒有強力的房產打壓政策。時間政策或行動內容與影響3月16日《中華人民共和國物權法草案》將會對房產的70年產權、物業、車庫、地上附著物等有更為明確的規定和說明，進一步規范房產市場的操作。4月下旬《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》八大職能部門聯合開展房地產市場秩序專項整治活動，專項整治緊緊圍繞房地產開發建設和交易中容易發生違法違規、權錢交易問題的關鍵環節和重點部位，對在建并已進入商品房預售環節的房地產開發項目進行全面清理，對有投訴舉報的項目進行重點調查6月5日《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》限制外資進入房地產市場8月打擊捂盤上海規定3萬平米以下新盤須一次預售9月第二套住房首付提高至四成、貸款利率提高極大遏制購房投資熱情，打壓投機10月1日物權法實施從10月1日起，物權法正式實施11月1日《招標拍賣掛牌國有建設用地規定》土地開發，原則上兩年動工，3年之內開發建設完畢9次上調準備金率抑制投資過熱，第二套住房首付成數提高至4成5次上調利率抑制購房熱情，打壓樓市08年宏觀調控政策走勢08年上半年以執行和落實07年末出臺的政策為主，持續打壓。08年下半年受金融風暴影響，宏觀政策由緊縮轉為擴張，政策環境暫時性回暖。4月份《國務院關于促進節約集約用地的通知》;上調存款準備金率0.5個百分點，至15%;《經濟適用住房開發貸款管理辦法》;建設部采取三項措施加強住房保障穩定住房價格;上調存款準備金率0.5個百分點，至15.5%《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》;第二套房貸細則出臺;上調存款準備金率0.5個百分點，至16%上調存款準備金率0.5個百分點，至16.5%兩次上調存款準備金率各0.5個百分點，至17.5%10月份下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點；下調存款準備金率各1個百分點，至16.5%；下調存款準備金率0.5個百分點，至16%十七屆三中全會提出：保增長、擴內需、穩投資國務院會議：降低交易稅費支持居民購房財政部：降低交易等環節稅費，同意地方政府救市兩次下調一年期人民幣存貸款利率各0.27個百分點下調一年期人民幣存貸款利率各1.08個百分點央行制定五舉措落實適度寬松的貨幣政策9000億住房保障政策兩度下調存款準備金率1.5-2.5個百分點，至13.5-14.5%下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點國務院出臺二次房貸放松政策宏觀調控基調出臺：強化住房保障與穩定市場發展08年上半年以執行07年末出臺的政策為主，繼續重手打壓08年下半年救市政策頻發，樓市環境以基本恢復至06年的水平從政府角度考慮，最希望看到的是成交量逐步恢復而價格平穩，從最近出臺的對于第二套房貸嚴格監控政策來看，政府不希望看到價格大漲大落的局面，因此后續市場發展將極少出現寬幅震蕩的局面2005年－2012年政策對房地產走勢影響模擬圖政策周期研判當前階段下降期快速拉升期07年1季度-3季度05年2季度-06年1季度06年2季度-4季度07年4季度-08年4季度盤整恢復09年1季度-10年下降期盤整恢復10年以后上一輪政策周期本輪政策周期預測政策環境城市背景區位理解市場環境傳統長三角經濟產業區，具備一定經濟基礎，僅次于蘇州、南京等傳統一線城市；城市背景——傳統經濟產業地帶長三角臨江產業帶排名城市GDP人口人均GDP1蘇州市67016291064122無錫市4419605730533南京市3775758503274南通市2510763350405常州市2202440502836徐州市2007869230697鹽城市1604798200868揚州市1573459342189鎮江市14082684647310泰州市13944633025611淮安市9155241747612連云港市750446168082008年江蘇省主要城市人均GDP排名南通第一輪城市開發以南進為主，新城區開發帶動經濟高速發展；老城區新城區開發區港閘區城市背景分析觀音山城市背景——房產市場發展受城市化以及經濟發展的推動，房產市場發展較為迅速；城市背景分析片區價格運作已經明顯高于老城區，未來的發展潛力較小，以新城區為主的首輪城市化進程進入尾聲；區域樓盤名稱銷售價格港閘長江1號5200高迪晶城5500觀音山東暉花園5500萬通城5300老城區尚德城邦6600玖瓏城8000新城區鳳凰萊茵苑7400玉蘭公寓9700城市嘉苑7000七星花園9000世紀花城5000開發區軍山金水灣6000優山美地5700軍山半島6900長江一號5200尚德城邦6600高迪晶城5500玖瓏城8000萬通城5300東暉花園5500鳳凰萊茵苑7400七星花園9000玉蘭公寓9700軍山半島6900世紀花城5000軍山金水灣6000優山美地5700城市嘉苑7000城市背景——區位背景升級交通區位升級，城市進入上海1小時、長三角3小時都市圈；上海1小時都市圈蘇通大橋08年通車滬通鐵路（已審批）時間距離：1小時崇啟大橋已審批崇海大橋已審批區域戰略地位提升，城市定位升級，后續發展擁有新經濟增長點；江蘇：３萬億投向新能源和臨港產業６月１０日，國務院常務會議討論并原則通過了《江蘇沿海地區發展規劃》，并明確指出，將江蘇沿海地區建設成為我國東部地區重要的經濟增長極。江蘇區域發展上升為國家戰略，這在江蘇尚屬首次。堅持港口與產業互動發展，全面加快開發進程，加快培育新的經濟增長極；要推進先進制造業和生產性服務業發展，積極發展以風電和核電為主體的新能源產業，加緊建設“南融長三角、北聯渤海灣、溝通中西部”的“黃金海岸”。６月１５日從江蘇省發改委獲悉，將加快連云港、鹽城和南通三個中心城市建設，集中布局臨港產業，形成功能清晰的沿海產業和城鎮帶，加強海域灘涂資源開發，依法科學圍填海域灘涂，適度用于臨港產業發展。目前，江蘇沿海三大港口群的定位非常清晰，連云港定位于國際性、綜合性遠洋樞紐港和集裝箱干線港，大豐港口群側重成為服務本地經濟發展的專業性港口，南通港則將建設成為多功能綜合性近洋樞紐港。長三角經濟區環渤海經濟區城市背景——城市定位升級城市東擴趨勢初步顯現，城市化進程進入新階段；“一城”

，重新規劃觀音山鎮鎮區，打造一個“觀音新城”，集文化、旅游、商貿、紡織市場一體的特色鮮明、功能完備、配套一流、適宜人居的新興現代化城市功能區。“三園”，為火車東站物流園、色織產業園、染整工業園。城市背景——近期發展規劃重點支持通州產業加快發展。在土地利用計劃等資源要素配覆上向強州傾斜；加大產業扶持力度，市財政對通州做大做強企業、培植稅源給予扶持，每年扶持資金不少于5000萬元。重點加強新老城區間道路、交通的快速連接。優先安排主城區與通州的骨干道路連接，除今年已列入實施計劃的鐘秀東路東延外，將加快實施人民東路東延、通富北路北延、機場路和東快速路(城東大道)等項目，市政府對每條道路給予通州定額補助4億元。7月2日南通市通州區正式掛牌觀音山“一城三園”規劃老城區新城區開發區港閘區觀音山通州區首輪城市化進程以新城區開發為主，經濟、房產平臺發展迅速，城市逐步建立了長三角經濟體中重要經濟體的地位；未來，以通州片區為主體的第二輪城市化進程將成為城市發展的新增長點，項目片區將成為南通未來發展的標志性區域；城市背景小結政策環境城市背景區位理解市場環境老城區新城區狼山風景區港閘區通河區觀音山與老城區距離近10公里，空間距離同狼山等區域基本相同；緊鄰青年東路城市主干道，道路系統十分便捷，車行時間約為10分鐘，時間距離方面優于狼山風景區；項目區位分析距老城區10公里的界限青年路地塊位置處于別墅客源可接受的區域范圍，公寓客源的抗性較為明顯；城市別墅區位分析1區域樓盤名稱產品類型狀態價格新城區鳳凰萊茵苑別墅、小高售罄/趙豐嘉苑別墅、小高售罄/天安花園別墅、小高少量/開發區金河名人世家洋房、高層在售9000優山美地別墅、洋房、小高層售罄/紫瑯上郡聯體別墅在售6400博園藍郡疊加在售12000通河區城市名人府邸聯排、獨棟在售7300英倫上院聯排、獨棟在售6200傳統別墅區集中在新城以及狼山風景區，以城市重點建設的南片區域為主，本案所處的區域為城市的新生別墅區域，處于城市未來主力發展方向之上；新城區與狼上風景區，憑借長期運作與外部資源，價格在9000元以上，項目區域價格平臺較低，運作空間較大；新城區狼山風景區通河區天安花園2003年趙豐嘉苑2005年鳳凰萊茵苑2004年博園藍郡2008年優山美地2006年金河名人世家2008年紫瑯上郡2008年本案英倫上院2009年城市名人府邸2008年老城區項目片區已經具備高端別墅社區的雛形，市場價值處于上升期；地塊位置城市名人府邸英倫上院樓盤名稱占地總建容積率城市名人府邸3.830.8英倫上院8.770.8本案9.8/1.3-1.5本案（示意）英倫上院城市名人府邸樓盤名稱開盤時間供應去化去化率英倫上院09.0413412593.3%城市名人府邸08.115050100%英倫上院：4月開盤，3小時內預定90套；城市名人府邸：開盤銷售率為100%；項目概況市場表現城市別墅區位理解1老城區7000-8000新城區5000-9700開發區5500-6500觀音山5200-5500港閘區5300-5500通河區城市公寓市場理解地塊位置老城區以南為城市近期重點建設片區，價值較高，是中高端客源的主要集聚區域；港閘區與觀音山，區域面貌較為落后，價值相對較低，目前以吸引中低端客源為主；項目游離于市場之外，公寓產品運作環境并不成熟；片區私營經濟較為發達，項目別墅的運作具備良好的客源支撐；

觀音山鎮，因境內太平寺觀音殿地較高而得名。地處城市東郊，距市中心不過5公里，有“十里新姿半入城”之態，名副其實的南通市區“東大門”。觀音山是有名的色織之鄉，其雄厚的色織及染整產業基礎不容小覷。全鎮有2萬多人從事色織及配套業，其生產的色織面料約占全國色織行業的10%，產品覆蓋大半個中國，在東南亞、歐美市場也具備相當競爭力。2008年觀音山鎮，紡織類規模企業產值增幅達到14.21%。觀音山地塊位置片區產業環境地塊周邊資源不足，別墅產品抗性較小，相對公寓產品風險較高；地塊分析青年東路周邊小路地塊內部地塊內部地塊內部區位環境小結：區位價值體現于別墅產品，相對公寓產品，開發環境并不成熟，市場風險較大；政策環境城市背景區位理解市場環境板塊樓盤名稱產品類型占地總建面容積率綠化率后續供應老城區天安花園聯排、獨棟、小高20221.145%1.3狼山博園嵐郡洋房、別墅13.4120.940%2金河名人世家聯排、雙拼、獨棟1060.640%2紫瑯上郡聯排1090.9330%4.5城東英倫上院聯排、雙拼、獨棟6.75.30.840%1城市名人府邸聯排、獨棟3.830.830%1.2本案待定9.8-1.3-1.5--合計63.957.3--12別墅市場供應別墅后續供應較小，未來競爭壓力較小；在售別墅的去化表現板塊樓盤名稱開盤時間供應去化去化率月均成交老城區天安花園08.07363083.3%2.6狼山博園嵐郡08.081407251.4%6.6金河名人世家08.0517814682%10.3紫瑯上郡08.111206251.7%7.7城東英倫上院09.0413412593.3%41.7城市名人府邸08.115050100%6.3英倫上院產品力較好，項目客源的積累時間較長，同時總價控制較為合理，基本在250萬左右，市場去化較快，月均能夠在41.7套左右；其他個案的去化速度在6-10套之間，總體去化表現較好，博園藍郡總價較高在300萬左右，去化較為緩慢；城東以自住型別墅為主體，市場去化優于狼山風景區內的景觀型度假別墅，客源市場的需求較為明顯；板塊樓盤名稱單價面積總價老城區天安花400狼山博園嵐郡12000232-280280-336金河名人世家9000238-300220-280紫瑯上郡6400248-288160-200城東英倫上院7300230-280170-250城市名人府邸6200286-296180-200在售別墅的價格表現面積段集中在250-300平米左右，同質化競爭較為明顯；天安花園與博園藍郡分別為城區以及狼山風景區內，單價超過萬元，總價在300萬以上，其他個案的總價基本控制在250萬以下；狼山風景區景觀資源突出，單價在9000元左右，比城東個案高出1500元左右；別墅市場小結：供應方面，別墅產品供應量有限，市場競爭的壓力較小，其中項目片區供應更為稀缺；戶型方面，以250-300平米為主，同質化競爭明顯；去化方面，總體成交良好，去化率基本在80%以上，月均成交7-10套；價格方面，片區在6200-7300元左右，狼山片區在9000元以上，存在運作空間；總價方面，250萬能保證市場去化，300萬以上去化存在抗性；供應較為稀缺，價格存在提升空間、市場去化良好，項目具備較大的運作空間；項目片區游離于傳統的公寓板塊之外，區域無競爭個案；南通公寓市場長江一號5200尚德城邦6600高迪晶城5500玖瓏城8000萬通城5300東暉花園5500鳳凰萊茵苑7400七星花園9000玉蘭公寓9700軍山半島6900世紀花城5000軍山金水灣6000優山美地5700城市嘉苑6500項目位置青年東路距城區約十公里南通公寓市場分析片區在售樓盤080708080809081008110812090109020903090409050906城東萬通城3671718991811274120536478東暉花園6620401111135921港閘高迪晶城13871834781921258237長江一號12140126740142417223老城區玖瓏城//125733111115114尚德城邦10111073253931948974城南世紀花城////18617911521474472359七星花園124231535282152900鳳凰萊茵苑83171409233444523612玉蘭公寓//////05051706222軍山半島601000121129242919金水灣////105061222306優山美地591123511611904017581就南通市場表現來看，萬通城、世紀花城以及優山美地成交狀況較為突出；公寓市場分析——萬通城92平米102平米產品附加值高，以小面積、低總價以及高附加值產品為主要的運作方式；單價面積總價53002房：88-943房：99-1022房：46-503房：52-55開盤價格為3800元，為南通主要商品房的最低價格，比周邊低1500元左右市場去化迅速，后期價格逐步上升；價格表現公寓市場分析——世紀花城城市嘉苑7000（預計）鳳凰萊茵苑7400世紀花城5000七星花園9000玉蘭公寓9700總規中央景觀帶93平米131平米價格方面；開盤時銷售價格為3800元，相比周邊低2000元左右，目前仍是新城片區價格最低的項目；產品方面：項目立面總規都具備一定的產品力，總規立面景觀較為豐富，立面有質感，總價控制較為合理；公寓市場分析——優山美地前期別墅產品塑造項目高端住宅形象，關注度高，市場復蘇，量價齊升，項目的價值得到充分的挖掘；公寓運作小結：萬通城經驗：有一定產品力，戶型附加值較高，小面積、低總價；世紀花城經驗：景觀、立面有品質感，總價控制較低；優山美地經驗：別墅產品樹立社區高端形象，提升小高層價格；啟示1，項目必須具備產品力保證，并且突出附加值的同時合理控制總價；啟示2，優山美地通過項目前期整體形象的塑造，帶動公寓產品的價格和去化；項目定位思考1、個案借鑒——優山美地2、項目運作環境項目自身理解距離老城區10公里左右，交通、生活等配套欠缺，與本案的存在一定的可比性；市中心9KM新城區5KM狼山鎮2KM開發區3KM優山美地項目周邊個案借鑒——區位分析通過對別墅產品的河流、綠地以及植被的打造，項目產品跳脫整個南通市場；個案借鑒——產品分析別墅：2006年5月，優山美地首度亮相，坡地、森林、河流環繞的的實景社區，讓南通人首次見識到了真正高品質的別墅生活，一期別墅于20天內全部搶空；價格從8000運作到11000元洋房：擁有純正地中海風情的優山美地專利空中花園洋房，震動了無數南通名流的洋房夢，一經面市就倍受青睞，創下15天之內8幢洋房全部售罄的記錄；價格從4000運作到6000小高層：作為優山美地的3號作品，將地中海坡地園林納為私藏，為南通呈現一座真正意義上的“國際標準型社區”，2007年首批銷售，幾天內去化推案的95%，第二波銷售開盤當天去化推案的40%，近期量價回升明顯，月均達到90套左右，目前毛坯均價在6000元左右，市場需求較為旺盛；價格從5600元運作到6000元左右，現階段還以上升趨勢為主別墅2006年洋房2007年中小高層2007年末開始產品得到認同，價格上升迅速，同時帶動了項目其他物業的價格和去化；個案借鑒——市場表現客源輻射至整個南通區域，同時受別墅產品影響，公寓的客源亦運作到全市的高度；個案借鑒——客源表現通過優質的低密度的產品，短期內樹立完全超越市場的高端形象，保證后期小高層公寓的市場去化；個案借鑒小結：項目應該以別墅產品為先手，借助城市的發展，樹立超越南通市場的高端形象，以保證后期公寓的銷售；項目定位思考2政策走勢：政府不希望看到價格大漲大落的局面，后續發展將極少出現寬幅震蕩的局面；城市定位：經濟區位于城市定位的全面升級，未來發展將進入快車道，對于南通房產市場將產生極大的促進作用；片區發展：新一輪建設的方向，城市發展的代表區域，南通未來新高端居住板塊；市場環境：有一定的產品力，合理控制總價；不可控因素減少，項目開發的風險降低；開發環境良好，項目的價值可以得到充分提升；項目代表城市的發展方向以及新生高端社區的形象；片區潛力未得到充分挖掘，項目的運作空間較大；本案的運作必須站在城市發展的高度，代表片區高端社區形象，同時通過項目的市場號召力，使片區成為狼山風景區后，又一個為南通所公認的高端低密度社區；項目整體定位：代表城市發展方向的開創南通新高端居住社區的城市標志型個案第二部分產品定位及建議城市名人府邸天安花園博園藍郡金河名人世家英倫上院紫瑯上郡總規分析博園嵐郡與金河名人世家地塊較為方正，總體排布較為優美，其他個案一般；本案南北狹長，且容積率較高，總規方面難以超越博園藍郡與金河名人世家；天安花園博園藍郡金河名人世家城市名人府邸英倫上院紫瑯上郡立面分析以英式風格為主，存在一定的產品力，相對而言天安花園與名人府邸產品較為一般；項目產品力方面存在一定的欠缺，本案存在明顯跳脫空間；三、戶型——老城區以及狼山片區博園嵐郡面積地下室花園露臺主臥客廳其他2607530-40左右106米6米10（中庭）金河名人世家面積地下室花園露臺主臥客廳其他23010020（80邊）155.45.810（中庭）天安花園面積地下室花園露臺主臥客廳其他28010030－70/7米7米20（陽臺）紫瑯上郡面積地下室花園露臺主臥客廳其他248/304-104.85.60挑空中庭博園嵐郡擁有10平米的挑空中庭，其他產品較為一般；英倫上院面積（地上）地下室花園露臺主臥客廳其他27011025124.868中庭戶型——通州片區城市名人府邸面積（地上）地下室花園露臺主臥客廳其他2867415124.8620（夾層）夾層挑空中庭英倫上院擁有8平米的挑空中庭，城市名人府邸擁有20平米左右的夾層空間；總體戶型產品平臺一般，本案擁有跳脫空間；別墅產品小結：缺少總規、立面以及戶型等方面均一流的領袖級個案；總規方面，博園嵐郡與金河名人世家在項目體量與地塊形狀方面較為突出，總規較好，為目前市場的第一梯隊；立面方面，以英式和美式風格為主，有一定的質感，但細節方面不夠突出，本案存在完全超越的空間；戶型方面，部分個案引入中庭概念，產品在傳統高端的基礎上有所上升，但總體戶型設計方面仍存在提升的空間；打造南通首個坡地森林主題高端居住區本項目定位首創雙首層坡地森林聯排別墅首創高爾夫綠地景觀公寓項目定位支撐規劃——實現利潤最大化；私家環境最大化，創造別墅體量、價值最大化景觀——特色別墅雙首層入戶，打造生態坡地森林+高爾夫綠地景觀，精致、細膩、豐富戶型——創造空間高附加值特色戶型立面——打造新古典ARTDECO風格建筑，在區域內獨樹一幟會所建議——運動休閑主題高檔會所規劃建議合理布局，實現地段價值最大化，追求聯排別墅體量最大化占地面積98826容積率1.3-1.5建筑密度35%綠地率25%限高75米地塊指標容積率不確定：方案一（容積率1.3）方案二（容積率1.5）物業配比小高層：50%聯排：50%小高層：70%聯排：30%項目容積率并不確定，因而產品建議前必須項目的容積率；項目的溶劑率為1.3-1.5，因而有兩個方案可供選擇，通過最終的經濟測算決定；按照聯排體量最大化進行排布方案方案一（容積率1.3）方案二（容積率1.5）物業配比50%小高層（64236㎡）50%聯排（64236㎡）70%小高層（103767㎡）30%聯排（44471㎡）預計售價聯排8000元/㎡小高層5500元/㎡成本利潤率44.3%39.1%方案1：容積率1.3小高層50%方案2：容積率1.5小高層70%項目物業方案聯排50%

從經濟評價而言，方案1成本利潤率明顯高于方案2。項目經濟測算聯排30%風險：聯排產品的市場風險相對較低，方案1聯排別墅體量與比重均高于方案2，方案1的風險性更小；景觀：方案1相比方案2的建筑密度更低，小區的綠化可塑空間更大，項目整體的景觀效果更為突出；項目綜合分析從經濟測算以及后期運作的風險以及小區景觀塑造各項來看，方案1都明顯優于方案2；因而本司建議以1.3的容積率來對項目進行產品建議；套型套數套數比總面積面積比180-200112套47.5%約2.2萬方40.7%250-26092套39%約2.3萬方42.6%280-29032套13.5%約0.9萬方16.7%合計236套100%5.4萬方100%別墅戶型分布與面積配比280-290平米240-260平米180-200平米合理布局，實現地段價值最大化別墅主力戶型：180-200平米，40.7%；250-260平米，42.6%規劃方案公寓戶型分布與面積配比23層（90+110平米）兩梯四戶組合18層（115+130平米）一梯兩戶組合套型套數套數比總面積面積比90+110368套（各184套）61.6%約3.7萬方57.8%120+130216套（各108套）38.4%約2.7萬方42.2%合計584套100%6.4萬方100%合理布局，實現地段價值最大化公寓主力戶型：90-110平米2+1房——57.8%商業會所超市、賣場匯總聯排別墅產品套型套數套數比總面積面積比180-200112套47.5%約2.2萬方40.7%250-26092套39%約2.3萬方42.6%280-29032套13.5%約0.9萬方16.7%合計236套100%5.4萬方100%小高層公寓產品90+110368套（各184套）61.6%約3.7萬方57.8%120+130216套（各108套）38.4%約2.7萬方42.2%合計584套100%6.4萬方100%會所+沿街商業///約1萬方/總計820套100%12.8萬方100%項目總占地面積：98826㎡總建筑面積：128460㎡容積率：1.3聯排別墅產品建議一.景觀建議產品特色賣點：1.雙首層入戶2.堆坡森林立體式景觀綠化別墅雙首層理念

通過堆坡覆土，以抬高地基，實現南北的高低落差，體現南北入戶雙首層概念。南首層（地下層庭院）北首層入戶庭院邊樓梯入戶形式戶外表現形式木制平臺＋草皮花園北首層入戶南首層（地下層庭院）2.5-3米高差別墅側立面解析特色可走出式地下室，寬敞下沉庭院，綠地堆坡、密植灌木、形成濃郁生態特色、坡地森林綠色景觀私家庭院宅間車行道路配合雙首層入戶，以堆坡綠地，密植樹種形成天然綠籬，營造生態自然的居住環境。宅間人行道路以區別于普通青磚、瀝青鋪設的紅磚、米黃色仿大理石面磚等材料鋪設路面，使車行道路與人行道路區分開來。使整個道路體系賦予變化，提升整個社區層次。二.戶型建議200-260㎡空間高附加值、特色聯排戶型首層建筑面積：132.04㎡二層建筑面積：110.72㎡總建筑面積：242.76㎡送地下層：111.22.㎡一層：南北雙客廳，主客廳3.8米層高，與餐廳形成錯層空間；同時具備中、西式廚房別墅間由茶室連接，做成類獨棟形式，更具價值感。戶型一特色北向入戶——端頭兩層戶型，考慮到天際線的豐富變化，將其設置于端頭位置。送地下層：111.22.㎡二層建筑面積：110.72㎡.二層：南向寬敞主臥區。2.1米加層地下車庫3.2米層高地下活動房（帶約25-30㎡下沉式花園）首層建筑面積：97㎡二層建筑面積：99.3㎡三層建筑面積：49.1㎡總建筑面積：245.4㎡送地下層：110.2.㎡2.1米加層地下車庫（送近50平米夾層）3.2米層高地下活動房（帶約25㎡下沉式花園）一層：南北雙客廳，主客廳3.8米層高，與餐廳形成錯層空間；二層南向主臥套房三層家庭多功能房（配置第三家庭室功能）第一家庭室第二家庭室第三家庭室露臺16㎡戶型二特色北向入戶層次鮮明的庭院，露臺，更多情趣，彰顯尊貴大氣頂層超大家庭露臺家庭廳滿足主人多樣居家需求，細節之處感動生活陽光內廷，吸納自然和風，積聚天地靈氣，在家也是在花園一層父母房處處關愛，善待父母贈送超大庭院露臺，雙面采光地下室，更加舒適實用地下一層一層二層三層高附加值的體現地下一層：整層贈送：65平米下沉庭院：40.3平米（全送）一層：北向景觀庭院：49平米（全送）南向景觀露臺：8.9平米（全送）二層：北向景觀露臺：6.6（全送）三層：北向景觀露臺：21.8平米（全送）南向景觀露臺：11.2平米（全送）總附加值：約248.4平米戶型三開間:7.2米建筑面積：255平米北向入戶特色總建筑面積：201.3㎡

贈送地下室，提升別墅附加值三層南北雙露臺，提升居住舒適度及空間附加值客、餐廳錯層設計，5m挑高客廳，豐富別墅空間感贈送南北面積私家花園，提升別墅附加值和景觀效果主臥層5m全挑空客廳車庫或儲藏7.5m面寬10㎡20㎡戶型四特色高附加值的體現(附增面積):地下室:38㎡一層南北向花園:46㎡三層南北向露臺:30㎡總附增面積:114㎡開間:7.5米北向入戶總建筑面積：204.22-205㎡

贈送地下室，提升別墅附加值三層30㎡南向露臺客、餐廳錯層設計，挑空5m客廳，豐富別墅空間感餐廳南北雙向采光贈送南北面積私家花園30㎡5m全挑空客廳車庫或儲藏下沉戶型五特色高附加值的體現(附增面積):地下室:38㎡下沉花園：36㎡一層南北向花園:50㎡三層南北向露臺:30㎡總附增面積:154㎡開間:6.8米北向入戶

玄關外設置樓梯及大平臺，平緩渡入空間，增加情景體驗客廳挑高4米，6.6米開間，采光、景觀性更好一層夾層抬高1米，獨立設置餐廳、廚房，更顯尊貴品質三層主臥豪華套房，設置獨立更衣室及書房，獨享20㎡南向大露臺贈送40㎡私家花園及48㎡夾層空間特色戶型六北向入戶高附加值的體現(附增面積):夾層:48㎡一層南向花園:40㎡二層南北向花園：15㎡三層露臺:20㎡總附增面積:123㎡總建筑面積：205㎡開間:6.6米玄關外設置樓梯及6-7㎡的大平臺，平緩渡入空間，增加情景體驗客廳挑高4米，7.2米開間，寬敞舒適，采光、景觀性更好一層夾層抬高1米，獨立設置餐廳、廚房，更顯尊貴品質二層所有臥室均配備露臺三層主臥豪華套房，設置獨立更衣室及私密會客區，獨享20㎡南向大露臺贈送45㎡私家花園及36㎡夾層空間特色南向入戶戶型七高附加值的體現(附增面積):夾層:48㎡一層南向花園:40㎡二層南北向花園：15㎡三層露臺:20㎡總附增面積:123㎡總建筑面積：227㎡開間:7.2米地上面積：約246㎡地下面積：約100-140㎡備注：二層挑空，分割可額外制造一個夾層1、贈送三重花園與露臺2、贈送層高約4米陽光地下室3、5.1米挑空，超大面寬客廳4、5.5米挑空家庭廳，可做分割5、層層套房設計，270度全景采光6、贈送獨立車位地下層一層二層夾層三層戶型八特色南向入戶地上面積：約254㎡地下面積：100-160㎡備注：二層挑空，分割可額外制造一個夾層1、贈送三重花園與露臺2、贈送層高約4米陽光地下室3、八角亭形客廳設計，別致趣味4、5.5米挑空家庭廳，可做分割5、層層套房設計，270度全景采光6、贈送獨立車位地下層一層二層夾層三層戶型九特色南向入戶三.立面建議成熟市場別墅分析一、現代風格二、英倫風格三、北美、加州風格四、ARTDECO風格一、現代風格

現代風格所表達的是一種簡約主義。受到一個施工工藝的限制，很難體現細節。同時這種超現代的立面更受到一個客源層的局限。所以市場認知度較低。因此也不建議采用該立面。借鑒個案：金地白金果嶺、皇都花園金地白金果嶺皇都花園

英倫風格品質感強、色彩穩重，在市場成熟，接受度高。但考慮所在區域性的問題，多處在國際型社區，外籍客源較多。不符合本案的區域定位。同時，這種多以小開窗，小露臺為主，略顯沉悶壓抑，并且本項目相鄰的英倫上郡已采用這種風格。因此不建議采用該種建筑立面。無錫奧園萬科紅郡二、英倫風格三、北美、加州風格

該風格品質感較強，又極具風情。但市場上此種風格定位的別墅產品已相對飽和，市場上北美、加州風格的項目比比皆是,如龍湖艷瀾山，南通優山美地等。因此，不建議采用此種立面風格。滟瀾山南通優山美地結論一、現代風格施工工藝和材質較簡單，難塑造品質感，客源層次受局限，市場認知度不高，因此不建議采用該風格。二、英倫風格品質感很強，色彩穩重。但多以小開窗，小露臺為主的立面形式，略顯沉悶壓抑，并且本項目相鄰的英倫上郡已采用這種風格。因此不建議采用該風格。三、北美、加州風格該風格品質感較強，又極具風情。但市場上此種風格定位的別墅產品已相對飽和，市場上北美、加州風格的項目比比皆是,如龍湖艷瀾山，南通優山美地等，可超越空間不大。因此，不建議采用此種立面風格。立面風格建議：新古典主義——ARTDECO風格品質感很強，線條明快、細節精美且易打造。且大開窗、大露臺等高附加值易塑造產品賣點，適合打造差異化、高品質感、標桿性特色別墅社區。建議采用該風格。立面建議（1）——經典ARTDECO風格特色差異化立面，明快豐富的線條、檐角設計，考究的細節處理，塑造尊貴、挺拔的高端形象。立面建議（2）——新古典主義風格沉穩的色彩，明快豐富的線條、精致的檐角設計，塑造尊貴、典雅的高端形象。小高層公寓產品建議一.戶型建議85-90㎡——空間高附加值18層小洋房115-130㎡——空間高附加值18層大洋房18層小洋房（1）1梯2戶組合房型(一）85-90㎡18層小洋房參考案例：上海康橋水都——“2+X”魔幻空間入戶花園陽臺大陽臺凸窗凸窗陽臺大陽臺小面積，高附加值舒適空間中間戶2房，約84平米，近8平米入戶花園，3.2米面寬、2.7米進深大陽臺設計，可封閉作為書房使用，2房的銷售面積可做3房的空間使用端頭戶2房，約85平米，北向2.7米面寬、3.2米進深大陽臺設計，可封閉作為書房使用，2房的銷售面積可做3房的空間使用電梯廳按陽臺手法設計，不僅保證電梯廳的通風采光以及中間戶型的南北通透性，而且按1/2面積計算，減少公攤面積，提高得房率按照陽臺處理僅計1/2面積2梯4戶組合房型18層小洋房（2）參考案例：上海金地未未來——“2+X”魔幻空間89平米2房2廳1衛（帶空中花園）帶空中花園，計一半面積，可封閉成小書房、次臥、兒童室270°步入式飄窗設計，不計面積，采光視野好廚房、餐廳與休息區分離，有效形成功能分隔客廳3.6米面寬略顯不足，但主臥同樣達到3.6米面寬，舒適度得到保證參考案例：合肥華潤幸福里——“90+×”魔幻居所空中庭院陽臺高附加值的體現：空中花園約7.29平米（半送）陽臺約6.12平米（半送）兩個凸窗約4平米（全送）贈送面積（7.29+6.12）÷2+4=10.7平米計入面積89平米實得面積99.7平米凸窗凸窗戶型118層小洋房（3）參考案例：杭州金科觀天下——高附加值靈動空間2室2廳1衛——可變3室2廳1衛建筑面積：90平米入戶花園設計，客廳帶景觀露臺，南北通透主臥風景飄窗設計，舒適宜人。可變空間，2房變3房，創意生活多重可能性。高附加值的體現：入戶花園6.5平米（半送）可變空間（空中庭院）17.6平米（半送）南向景觀陽臺6.8平米（半送）兩個凸窗約2.2平米（全送）贈送面積（6.5+17.6+6.8）÷2+2.2=17.7平米

計入面積90平米實得面積107.7平米18層小洋房（4）2室2廳2衛建筑面積：89平米北向入戶戶型方正，南北通透入戶花園設計3.9米開間客廳連通南向大露臺主臥套房設計，豪華尊貴，套房總開間5.4米與客廳共享南向采光及景觀次臥開間3.1米，轉角大凸窗設計高附加值的體現：入戶花園：約8平米（計入一半建筑面積）南向大露臺：約11平米（全贈送）北向設備平臺：約4.5平米（全贈送）南向工作陽臺：約3.2平米（全贈送）主臥轉角凸窗：約2.8平米（全贈送）次臥轉角凸窗：約2.2平米（全贈送）總附贈面積：27.7平米計入面積：89平米實得面積：116.7平米露臺入戶花園設備平臺轉角凸窗轉角凸窗工作陽臺可封入室內使用參考案例：無錫長江國際花園——高附加值靈動空間18層小洋房（5）18層大洋房（1）(二）115-130㎡18層大洋房參考案例：上海康橋水都——“3+X”魔幻空間3/2/1約105㎡高附加值,多陽臺,情趣花池設計.陽光餐廳,獨立客廳,通透明亮.空中庭院可封閉做房間使用,靈活空間.主臥套房設計,體現尊貴性.高附加值的體現:陽臺(南,北)約8.5㎡（半送）空中庭院約9㎡（半送）情趣花池約2.2㎡（全送）飄窗約3.4㎡（全送）總計（8.5+9）÷2+2.2+3.4=14.4平米計入面積：105平米實得面積：119.4平米空中庭院陽臺陽臺參考案例：重慶融匯溫泉城——“3+X”魔幻空間3室2廳2衛——可變4室2廳1衛18層大洋房（2）3室2廳2衛——可變4室2廳2衛建筑面積：118平米尊貴客廳，優雅氣派，獨設觀景大窗景觀餐廳，通透明朗，舒適宜人主臥豪華套房設計，飄窗與獨立衛生間凸顯主臥尊貴三房朝南，陽光斑駁，臥室的秀氣時光也可將陽光帶入夢中可變空間，3房變4房，創意生活多重可能性參考案例：杭州錢江水晶城——高附加值變換空間陽臺空中庭院露臺飄窗高附加值的體現:南露臺約9.8㎡（半送）北向空中庭院約12.5㎡（半送）北向陽臺約13㎡（半送）飄窗約1.2㎡（全送）總計（9.8+12.5+13）÷2+1.2=18.9平米計入面積：118平米實得面積：136.9平米18層大洋房（3）3/2/2約118㎡戶型布局方正,采光通風好.超大空中庭院可封閉做房間使用,

靈活空間.飄窗設計增加產品附加值.附加值的體現:陽臺(南)約7.8㎡（半送）空中庭院約16.7㎡（半送）飄窗約3.5㎡（全送）總計:（7.8+16.7）÷2+3.5=15.8平米計入面積：118平米實得面積：133.8平米參考案例：上海綠庭尚城——高附加值變換空間空中庭院陽臺3室2廳2衛——可變4室2廳2衛18層大洋房（4）3室2廳2衛——可變4室2廳2衛建筑面積：115平米全明戶型，結構方正，室內通透，通風良好，營造健康生活三房朝南，日照重組，室內空間舒適寬敞南向主臥連通景觀陽臺，帶獨立衛生間，豪華舒適獨立兒童房，為孩子成長創造良好舒適空間可變空間，3房變4房，創意生活多重可能性高附加值的體現:南陽臺約12㎡（半送）北向陽臺5.2㎡（半送）北向設備平臺約5.2㎡（全送）飄窗約2.8㎡（全送）總計（12+5.2）÷2+5.2+1.2=15平米計入面積：115平米實得面積：130平米參考案例：杭州天陽上河——高附加值變換空間設備平臺陽臺陽臺陽臺飄窗飄窗飄窗18層大洋房（5）二、立面建議：裝飾主義新古典建筑(ARTDECO)方案一：古典與現代手法的深度融合塑造建筑挺拔、尊貴的高端氣質ARTDECO裝飾藝術派風格追求典雅、穩重、大氣，經得起歲月的洗禮。線條挺拔向上，頂部退臺，利用整體凹凸形成高立挺拔，簡潔流暢豎向線條，顯現建筑高