長沙岳麓區(qū)地塊市場分析報告三遠集團2021年2——目錄

——一、土地市場二、房地產(chǎn)市場三、個案分析四、濱江新城五、工程地塊三遠長沙地塊市場分析3一、土地市場4一、土地市場1、2021年1-6月份長沙土地市場運行狀況綜述1月供應(yīng)商住用地14宗，供應(yīng)土地面積是達126.44萬平米，共成交11宗，2宗流拍，1宗中止，11宗成交土地中有8宗用于商業(yè)。2月三宗土地成交，土地成交總面積為131035平米，成交總金額為4.41億元。第一宗土地成交于2月11日，長沙高新區(qū)春節(jié)后首塊工業(yè)用地被成功摘牌，另外兩宗土地均在2月15日同一天交易。3月長沙僅2宗土地成交，[2011]網(wǎng)掛004號由湖南省汽車摩托車貿(mào)易有限公司成功摘牌，[2011]網(wǎng)掛003號恢復(fù)掛牌規(guī)劃為商業(yè)用地，被湖南新楚置業(yè)有限公司成功摘牌。4月長沙共4宗土地成交，兩宗為工業(yè)用地，分別位于開福區(qū)和雨花區(qū)，其他兩宗為商住兩用地塊，在4月21日同時競拍成功。5月共有2宗土地掛牌，全部為岳麓區(qū)，一宗用于工業(yè)，另外一宗用于商業(yè)住宅，其他區(qū)域均無土地掛牌。本月共有4宗地塊成交，全部分布在岳麓區(qū)，從5月成交的土地價格來看，由于梅溪湖規(guī)劃利好的推動，梅溪湖片區(qū)土地價格也突飛猛進，目前的成交價格已經(jīng)達到300萬/畝以上，與前兩年相比提升幅度巨大。6月長沙共有六宗土地掛牌，新掛牌土地4宗、繼續(xù)掛牌土地2宗，其中岳麓區(qū)和開福區(qū)各3宗，其他區(qū)域均無土地掛牌。4宗土地成交全部為工業(yè)用地，3宗分布在開福區(qū)，1宗位于岳麓區(qū)，共計成交面積224815.62平方米，成交總金額為11246萬元。一、土地市場2、2021年1-6月份長沙土地供給情況2021年1-6月供給土地29宗〔后續(xù)內(nèi)容均不含工業(yè)用地〕，供給總面積77.33萬㎡，同比下跌34.12%；其中，2021年6月無商住用地成交。新年2-5月份，每月土地供給保持著一種穩(wěn)定的走勢，每月2宗。但土地供給面積呈現(xiàn)一種穩(wěn)步上漲狀態(tài)，5月達14.68萬㎡。6月份供給更是到達22.48萬㎡，下半年土地放量將呈現(xiàn)上漲狀態(tài)。注：6月土地供給數(shù)據(jù)未在該圖呈現(xiàn)一、土地市場3、2021年1-6月份長沙商住用地成交情況〔市內(nèi)五區(qū)〕注：6月份無商住用地出讓，未統(tǒng)計進去7一、土地市場4、2021年1-6月份岳麓區(qū)土地市場成交盤點掛牌編號土地位置面積規(guī)劃用途使用年限成交價競得人成交時間[2010]網(wǎng)掛073號長沙市岳麓區(qū)含浦鎮(zhèn)白鶴村7581.89㎡住宅70年2012.0萬元劉正偉2011年1月11日[2010]網(wǎng)掛072號長沙市岳麓區(qū)洋湖片區(qū)中央大道兩側(cè)49668.37㎡商業(yè)、寫字樓40年46582.0萬元東莞市百利酒店管理有限公司2011年1月11日[2011]網(wǎng)工掛001號長沙市岳麓區(qū)麓谷工業(yè)園25945.35㎡工業(yè)50年1246.0萬元長沙市云海通訊設(shè)備有限公司2011年2月11日[2011]網(wǎng)掛008號岳麓區(qū)梅溪湖片區(qū)A-28、32地塊97493.74㎡商業(yè)、住宅商業(yè)40年

住宅70年43873.0萬元旭輝集團股份有限公司2011年5月24日[2011]網(wǎng)工掛006號岳麓區(qū)麓谷工業(yè)園東慶路以西、長延路以北29014.79㎡工業(yè)50年1393.0萬元湖南崇友電梯科技有限公司2011年5月17日[2011]網(wǎng)工掛005號岳麓區(qū)麓谷工業(yè)園東慶路以西、麓松路以南3010.91㎡工業(yè)50年191.0萬元長沙市昌爾印務(wù)有限公司2011年5月17日[2011]網(wǎng)工掛004號岳麓區(qū)麓谷工業(yè)園44237.76㎡工業(yè)50年2124.0萬元拓維信息系統(tǒng)股份有限公司2011年5月17日[2011]網(wǎng)工掛007號高新區(qū)麓谷工業(yè)園79942.07㎡工業(yè)50年3838.0萬元凱天環(huán)?？萍脊煞萦邢薰?011年6月14日8一、土地市場010203040506月份

國土資源部或2月啟動土地問責(zé)處分將落實到人國務(wù)院正式通過《國有土地上房屋征收與補償條例》我國將修改土地管理法中集體土地征收補償規(guī)定國務(wù)院:近期將重點清算高檔住宅的土地增值稅國土資源部：不依法履行土地復(fù)墾義務(wù)將被重罰1月2月3月4月5月6月市場模式混亂土地一級開發(fā)應(yīng)納入政府采購國務(wù)院下發(fā)通知:土地增減掛鉤試點須聽證全國每塊土地將設(shè)身份證實現(xiàn)全程監(jiān)管長沙市土地管理委員會:加強土地精細化管理中國出臺首個全國性國土空間開發(fā)規(guī)劃長沙:土地閑置兩年未動工將無償收回《長沙市閑置土地處理辦法》7月1日實行湖南省土地出讓金的5%要用于保障性住房建設(shè)國土部：掛牌督辦土地違法案件將按季度上報國土資源部:擬在全國范圍推廣土地問責(zé)連坐制土地監(jiān)管升級，縣級地價波動納入預(yù)警范圍9一、土地市場長沙7月土地市場大河西再唱主角商住用地再戰(zhàn)6、市場動態(tài)繼6月僅有數(shù)宗工業(yè)用地成交而沒有住宅用地入市之后，商住用地終于在7月重返市場。來自長沙市國土資源局的土地出讓公告顯示，7月份將有7宗商住用地入市，這7宗土地全部來自于大河西先導(dǎo)區(qū)，總出讓面積達到416.62畝。值得關(guān)注的是，雖然7宗土地均來自大河西先導(dǎo)區(qū)，但其中洋湖片區(qū)的土地有3宗，含浦1宗，濱江新城1宗，岳麓區(qū)高新區(qū)2宗。月底，洋湖垸濕地公園一期正式開園，這也讓更多的目光聚焦洋湖垸，此前，洋湖垸掛牌成交的土地中，中海地產(chǎn)拍下的三宗土地，土地成交單價到達459.18萬元/畝；而此次掛牌的土地中，商住用地的起始價格均在500萬元/畝以上。而一宗金融用地的起始單價也在700萬元/畝以上，高于今年年初洋湖垸一宗商業(yè)寫字樓用地的625萬元/畝的成交價格。按照政府的規(guī)劃，今年大河西先導(dǎo)區(qū)方案出讓經(jīng)營性用地將控制在3000畝以內(nèi)，而今年重點推介的12個招商工程預(yù)計出讓土地近千畝,濱江新城、洋湖垸、梅溪湖三大重點片區(qū)作為大河西建設(shè)的重點區(qū)域，也是大河西土地市場中供給量最集中的片區(qū)。10一、土地市場7、土地市場總結(jié)土地成交土地行情土地供給土地市場1-6月份商住用地供給面積為77.33平米，同比下降34.12%。按用途來看，上半年供給的29宗土地，14宗為商住用地，15宗為工業(yè)用地。1-6月份商住用地成交面積為57.19平米，同比下降24.39%；市內(nèi)五區(qū)商住用地成交均價為534.7萬元/畝，其中岳麓區(qū)的成交為398.4萬元/畝；按用途來看，14宗成交的商住用地中有：5宗純住宅用地，6宗商住混合用地，1宗商業(yè)、寫字樓用地，2宗純住宅用地。11二、房地產(chǎn)市場12二、房地產(chǎn)市場1、2021年上半年長沙商品房供給情況09-11年5月長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品房及住宅供給量(單位：萬方)注：6月份商品房供給數(shù)據(jù)未統(tǒng)計進去13二、房地產(chǎn)市場2、2021年上半年長沙各區(qū)域供給情況根據(jù)百合田市場部最新統(tǒng)計的各區(qū)域2021上半年開盤情況，開盤工程總共有153家，占目前在售工程的近60%，其中，岳麓區(qū)和雨花區(qū)老盤新開的數(shù)量占據(jù)絕對多數(shù)的顯著位置。上半年長沙市場純新樓盤數(shù)量如雨后春筍般面市，總數(shù)高達51個之多，且開盤時間主要集中在4-6月份。岳麓區(qū)和雨花區(qū)老盤新開為供給主力14二、房地產(chǎn)市場3、2021年上半年長沙商品房成交情況09-11年5月長沙五區(qū)新建商品房及住宅成交情況(單位：萬方)15二、房地產(chǎn)市場4、2021年上半年長沙住房供銷比分析09-11年6月新建商品房、住宅供銷比：2021年，新建商品房、住宅供銷比均小于1，市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，近5個月以來，供銷比呈上漲走勢，供給陸續(xù)放量，滿足客戶購房需求。09年-至今內(nèi)五區(qū)新建商品房、住宅供銷比2021年上半年全市商品房供銷比為0.89，商品住宅供銷比為0.90；其中長沙市內(nèi)五區(qū)商品房供銷比為0.78，商品住宅供銷比為0.80，說明長沙市區(qū)依然存在市場空間。2021年-2021年6月共30個月中，新建商品房及其住宅供銷比大于1的月份有8個，分別是2021年4月、9月、10月，2021年2月、4月、8月、9月、10月，大多為“金九銀十〞供給、成交活潑期，大量房源集中放量。其中，有4個月的供銷比小于0.5，分別是2021年2月、8月，2021年3月，2021年2月，均為傳統(tǒng)春節(jié)或成交淡季，供給放緩，供給增長速度慢于成交增長速度。2021上半年，新建商品房、住宅供銷比均小于1，市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)，近5個月以來，供銷比呈上漲走勢，供給陸續(xù)放量，滿足客戶購房需求。16二、房地產(chǎn)市場5、2021年上半年長沙成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析上半年長沙內(nèi)五區(qū)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析：60-90平米戶型依然是內(nèi)五區(qū)成交的首要戶型，144平米以上房源累計供銷比逐月減少，供不應(yīng)求充分凸顯。表：2021年上半年〔6月份未計入〕長沙市內(nèi)五區(qū)各類產(chǎn)品供銷情況戶型供（套）比例銷（套）比例供-銷（套）供銷比≤60㎡31008.49%713814.22%-40380.4360-90㎡969126.53%1410228.09%-44110.6990-120㎡1065029.15%1051020.94%1401.01120-144㎡789521.61%1052420.97%-26290.75＞144㎡519314.22%792015.78%-27270.66合計36529100.00%50194100.00%-136650.7317二、房地產(chǎn)市場6、市場存量分析市場存量小結(jié)：供銷差距依舊較小。岳麓區(qū)新建商品房存量仍居首位。表：08年1月-11年5月長沙內(nèi)五區(qū)商品房、住宅存量情況項目商品房（單位：萬平米）住宅（單位：萬平米）區(qū)域批準預(yù)售銷售面積存量批準預(yù)售銷售面積存量面積面積開福區(qū)917.8851.6966.11830.62805.6924.93天心區(qū)585.16649.9-64.74521.97580.75-58.78雨花區(qū)1446.761412.4234.341269.091296.77-27.68岳麓區(qū)914.39753.95160.44833.11699.95133.16芙蓉區(qū)314.4389.39-74.99279.98327.05-47.07全市4178.514057.35121.163734.773710.2124.561、08年1月至11年5月，長沙內(nèi)五區(qū)新建商品房累計供給量4178.51萬方，銷售量4057.35萬方。其中住宅累計供給達3734.77萬方，銷售量3710.21萬方，整體看屬于供銷平衡。2、08年1月至11年5月，商品房和住宅存量分別為121.16萬平米、24.56萬平米。按照統(tǒng)計周期內(nèi)月均去化速度，商品房、住宅存量僅需1.22個月及0.27個月完全消化〔商品房月均去化98.96萬方，住宅90.49萬方〕。3、目前，岳麓區(qū)新建商品房依舊供過于求，存量居首位，天心區(qū)存量居末位。18二、房地產(chǎn)市場7、長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅均價走勢1、2021年上半年，長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅銷售價格呈緩慢上漲態(tài)勢。2、上半年長沙市內(nèi)五區(qū)新建純商品住宅網(wǎng)簽均價為6300元/㎡左右；其中，開福區(qū)和芙蓉區(qū)的成交均價高于五區(qū)平均水平。天心區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)低于平均水平〔岳麓區(qū)處于第二低位〕。與1-5月相比，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)、天心區(qū)1-6月成交均價均有上漲，開福區(qū)成交均價有所下跌。3、近期開盤工程成交均價到達7000元/平米以上樓盤近20個。保利國際廣場連續(xù)兩個月開盤，成交均價到達13000元/平米。19二、房地產(chǎn)市場8、2021上半年長沙市房價漲幅分析〔1〕20二、房地產(chǎn)市場8、2021上半年長沙市住宅價格漲幅分析〔2〕數(shù)據(jù)顯示：長沙最繁華的芙蓉區(qū)，房價上漲最多，上半年上漲近千元，單價上萬元大盤也是最多的。緊隨其后的是經(jīng)開和雨花兩個區(qū)。最值得一提的是經(jīng)開區(qū)，年初的報價僅為4260元/㎡，是六區(qū)中最低的。經(jīng)開區(qū)屬于限購之外，起價又低，上漲潛力相反卻是最大的。在這場半年的“漲幅比試〞中，天心漲幅居中，岳麓、開福兩個區(qū)較為穩(wěn)定。21二、房地產(chǎn)市場8、2021上半年長沙市住宅價格漲幅分析〔3〕22二、房地產(chǎn)市場9、岳麓區(qū)臨江及局部典型在售工程：項目名稱總建面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）主力戶型近期優(yōu)惠措施世茂·鉑翠灣55.51-2F：1.6萬-4.9萬商鋪VIP10萬可享受9.7折優(yōu)惠；一次性付款額外9.5折優(yōu)惠；三天內(nèi)簽約可享受9.7折優(yōu)惠。天驕福邸17.9610070-120㎡二房、三房全款98折，按揭99折。北辰三角洲537850094-159㎡兩房、三房169-324㎡四房、五房VIP客戶預(yù)交2萬，開盤優(yōu)惠一個點。約定時間內(nèi)簽約99折優(yōu)惠。恒大華府52.97500（精裝）121㎡-153㎡三四房最高優(yōu)惠14萬，送1600元/㎡豪裝，推出2套特價房萬科城市花園15.6610035㎡精裝公寓，76-120㎡兩房、三房

老帶新可以送一年物業(yè)管理費，誠意登記開盤認購兩個點優(yōu)惠；VIP預(yù)存一萬優(yōu)惠兩個點；全款98折。湘江7008.3600075-151㎡兩房、三房

全款98折，按揭99折山水譽峰14.3720090-129㎡兩房、三房認購享2萬房款減免，全款97折優(yōu)惠，按揭99折。蘭卡威國際3.9770031-68㎡精裝公寓全款99折（此外，還打出不限購的噱頭）鈺龍?zhí)煜?10820095-167㎡洋房（三四房）現(xiàn)辦理洋房VIP卡，存2萬優(yōu)惠3萬；教育資源優(yōu)勢。新興北京御園42.8628089-143㎡兩房、三房VIP存2萬優(yōu)惠2萬，全款99折。陽光100后海1208000（精裝）7500（毛坯）74㎡、105㎡精裝兩房138-164㎡三、四房全精裝帶4個空調(diào)和暖氣片。全款按揭99折。內(nèi)部諾貝爾幼兒園成熟運營兩三年，小區(qū)業(yè)主可享72折優(yōu)惠。

曙光泊岸14.2850090㎡-160㎡兩房到四房

一線江景房，目前無折扣。一線江景或臨江工程因景觀資源豐富，售價已突破7000元/㎡，目前最高單價達8500元/㎡〔毛坯〕；從戶型來看，產(chǎn)品線均較為豐富，以中小戶型的兩三房和160㎡以上的大戶型為主；營銷手段多樣化，主要有：打折優(yōu)惠、辦卡認購優(yōu)惠、送物業(yè)費、送精裝修、獨享教育資源等。離本案較近的樓盤23二、房地產(chǎn)市場10、長沙房地產(chǎn)總結(jié)24三、個案分析三、個案分析長沙典型高端樓盤個案分析□北辰三角洲□保利國際廣場□萬達公館□世茂·鉑翠灣個案：北辰三角洲1、工程根本情況工程地址：開福區(qū)湘江北路三段1200號〔新河三角洲〕開發(fā)商：長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)工程方位：二至三環(huán)物業(yè)類型：綜合體裝修情況:毛坯容積率：4.1

綠化率：50%總占地面積：約1177畝總建筑面積537萬㎡，其中：架空平臺上總建筑面積380萬㎡；住宅300萬㎡公建80萬㎡，其中：酒店20萬㎡；辦公20萬㎡公寓16萬㎡；商業(yè)24萬㎡架空平臺下總建筑面積157萬㎡與本案遙江相望，位于本案的正對面2、工程規(guī)劃簡介2號地區(qū)：沿湘江商務(wù)辦公、酒店區(qū)。高度不超過50米的建筑群8號地區(qū)：住宅區(qū)9號地區(qū)：住宅區(qū)3號地區(qū)：高層、超高層建筑群，商務(wù)辦公、酒店功能，新河三角洲區(qū)域的核心10號地區(qū)：中小學(xué)4號地區(qū)：沿江綠化區(qū)16號地區(qū)：街區(qū)商業(yè)，針對居住區(qū)居民7號地區(qū)：街區(qū)商業(yè)，針對居住區(qū)居民28310947655號地區(qū)：旅游碼頭1111號地區(qū)：綠廊注：包括住宅、寫字樓、酒店和商業(yè)設(shè)施等。個案：北辰三角洲3、戶型配比情況戶型面積段（㎡）套數(shù)占比二房86-9120520%三房100-14666865%四房170-19615215%合計39-1151025100%戶型配比〔2021年10月開盤戶型配比〕戶型配比〔2021年5月28日開盤戶型配比〕戶型面積段（㎡）套數(shù)占比二房92-11531481%三房1347419%合計92-134388100%個案：北辰三角洲4、產(chǎn)品配置情況〔1〕個案：北辰三角洲4、產(chǎn)品配置情況〔2〕個案：北辰三角洲新材料提升產(chǎn)品檔次及品質(zhì)5、合作團隊〔1〕美國捷得美國RTKL個案：北辰三角洲高起點、高規(guī)劃—聘請美國知名規(guī)劃設(shè)計公司5、合作團隊〔2〕香港MVA英國GVA凱達環(huán)球交通顧問：香港MVA城市總體規(guī)劃、土地使用、舊城改造與發(fā)展項目主要作品：北京商務(wù)中心區(qū)、上海浦東新區(qū)、天津海河走廊、廣州流花火車站南沙港區(qū)、深圳布吉火車站鹽田港區(qū)、順德新城中心區(qū)、惠州大亞灣、寧波新城中心區(qū)。商業(yè)顧問：英國GVA主要作品：中國電子集團的中國電子大廈項目（北京）、中鐵集團的國際商業(yè)大道項目（北京）、中鐵建總部酒店項目（北京）、Lippo力寶公司的樂賓百貨項目（天津）、寧波日報報業(yè)集團的寧波書城項目

住宅顧問：香港凱達環(huán)球主要作品：北京CBD財富中心，北京金寶街勵駿皇宮大酒店、上海浦東嘉里中心、北京東三環(huán)富力城大型居住及綜合發(fā)展項目等。個案：北辰三角洲知名參謀公司加盟，助力工程物業(yè)管理效勞5、合作團隊〔3〕北辰三角洲樣板房設(shè)計——梁志天香港十大頂尖設(shè)計師之一，擁有香港大學(xué)建筑學(xué)學(xué)士，城市規(guī)劃碩士多個顯赫學(xué)歷，積累了豐富的設(shè)計經(jīng)驗。個案：北辰三角洲大師級樣板房凸顯工程高端品質(zhì)6、銷售分析推貨情況2021-10-15推出團購、內(nèi)部認購5、8、3號棟奇數(shù)層共481套。2021-10-17推出對外開盤4、7和上次推出的3號棟的奇數(shù)層，共543套。2021-12-24推出觀天下90套房源。2021-05-28推E5區(qū)4#、7#棟，共388套房源。銷售情況2021-10-15推出團購、內(nèi)部認購5、8、3號棟奇數(shù)層共481套，成交近400套。2021-10-17推出對外開盤4、7和上次推出的3號棟的奇數(shù)層，共543套，成交450套，其中3號棟的西南端江景房受歡送。4號棟正南向南北通透戶型短時間內(nèi)售罄。開盤當(dāng)日到場約1300人左右。開盤為搖號選房，10人一組，共有90組進行選房。兩次一共推出948套，共成交850套。銷售率為90%。2021-12-24推出觀天下90套房源，其面積區(qū)間為170-190平米四房產(chǎn)品，成交60套。2021-05-28推E5區(qū)4#、7#棟，共388套房源，當(dāng)天銷售300套。價格及優(yōu)惠情況VIP存五萬優(yōu)惠一次性98折，按揭99折。開盤額外再優(yōu)惠1個點。整體銷售均價7200元/平米。3號棟最低價7427，最高價8369元/平米.7號棟最低價6425元/平米，最高價7177元/平米.4號棟最低價6674元/平米，最高價7858元/平米。12月24日成交均價為9200元/㎡，其最高成交面價為11000元/平米，其優(yōu)惠折扣為一次性98折、按揭99折。2021年5月28日開盤成交均價為：4#折后均價為7300元/平米：，7#折后均價為：7800元/平米，優(yōu)惠折扣為：VIP客戶預(yù)交2萬，開盤優(yōu)惠一個點。約定時間內(nèi)簽約99折優(yōu)惠。個案：北辰三角洲7、客戶分析個案：北辰三角洲8、小結(jié)工程目前銷售均價為：8500元/㎡工程位于新河三角洲，為長沙城市規(guī)劃的經(jīng)濟副中心和文化中心，“兩館一廳〞所在地。片區(qū)未來開展?jié)摿Υ?。工程毗鄰湘江和瀏陽河，景觀資源優(yōu)勢明顯。規(guī)劃配套豐富，商業(yè)，學(xué)校一應(yīng)俱全。推出戶型面積從小到大，客戶選擇面廣。實際價格較先前推廣價略低，價格較合理。交通較通達，毗鄰未來地鐵1號線。開發(fā)商為國內(nèi)知名品牌，實力較佳。個案：北辰三角洲三、個案分析長沙典型高端樓盤個案分析□北辰三角洲□保利國際廣場□萬達公館□世茂·鉑翠灣個案：保利國際廣場1、工程根本情況工程地址：天心區(qū)書院路9號開發(fā)商：長沙南湖廣場置業(yè)工程區(qū)位：南湖新城板塊營銷中心：濱江豪宅體驗中心〔湖南大劇院29F〕物業(yè)類型：城市綜合體裝修情況：毛坯占地面積：120畝建筑面積：80萬平方米容積率：6.0綠化率：51%2、工程規(guī)劃簡介公寓：1棟公寓，面積區(qū)間為45—80平米，弧形規(guī)劃，可享270度絕版江景資源；住宅：8棟住宅，面積區(qū)間為125—558平米超高層住宅〔含少量復(fù)式〕寫字樓：為本案最大亮點，235.5米超高層，城市天際。西南向江景盡攬，一線江景辦公環(huán)境，絕無僅有。商業(yè)：一線臨江4層商業(yè)，借勢沿江風(fēng)光帯，可打造沿江風(fēng)光帯風(fēng)情商業(yè)街。酒店：江景頂級酒店、升級CBD核心生活，全面提高商務(wù)升級需要。住宅公寓五星級酒店甲級寫字樓商業(yè)注：包括住宅、寫字樓、酒店、公寓和商業(yè)。個案：保利國際廣場3、戶型配比情況戶型面積套數(shù)占比三房130-172㎡8840%四房166-195㎡13260%合計130-195㎡220100%房型面積（㎡）套數(shù)占比三房兩廳兩衛(wèi)1304433.4%三房兩廳三衛(wèi)1404433.3%四房兩廳兩衛(wèi)1594433.3%合計130-159132100%5月28日所推A2#戶型配比4月30日所推A1#戶型配比個案：保利國際廣場3、工程亮點〔1〕長沙首創(chuàng)業(yè)主專屬層地下車庫及智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)。工程設(shè)置三層地下車庫，將使用其中一層作為業(yè)主專屬層車庫；三層地下車庫采用業(yè)主和非業(yè)主別離設(shè)計，業(yè)主專屬停車區(qū)獨立別離，且裝置智能停車引導(dǎo)系統(tǒng)，目前在長沙可以說是史無前例，做到真正的豪宅生活區(qū)的高平安、私密化、人性化。頂級精裝會所式雙大堂及長沙首創(chuàng)大堂私人管家保利采用超五星級雙大堂設(shè)計，且配置長沙首創(chuàng)大堂私人管家效勞，傳遞豪門新視點。大堂裝修呈現(xiàn)高貴、奢華的品質(zhì)，強調(diào)半開放式的空間利用，融入戶外景觀，以延伸整體視覺和氣勢。個案：保利國際廣場利用兩個“首創(chuàng)〞突出工程第一品質(zhì)力3、工程亮點〔2〕定制濱江豪宅頂級園林—50%綠化率超50%的園林景觀綠化率——創(chuàng)長沙中心豪宅園林新標準和新歷史，寸土寸金的濱江中心地王，一半讓給超大皇家級園林。園林整體抬高于道路平面，以高度區(qū)隔平庸與高貴，彰顯高臺闊府、豪門深院的氣度。全干掛石材豪宅立面保利長沙首創(chuàng)通體全干掛石材豪宅立面設(shè)計，其干掛石材可以有效地防止傳統(tǒng)濕貼外墻磚出現(xiàn)的空鼓、開裂、脫落等現(xiàn)象，全面提高建筑物平安性和耐久性；可以完全防止傳統(tǒng)墻面磚出現(xiàn)的泛白、白色等現(xiàn)象，保持立面清潔美觀。個案：保利國際廣場高綠化率與高品質(zhì)外立面凸顯豪宅氣息3、工程亮點〔3〕長沙首個瞰江無邊界天際泳池天際泳池，湘江的全景觀泳池，將引創(chuàng)長沙濱江豪宅；足不出社區(qū)，即可享受親水之樂長沙首個星空直升機停機坪保利首推長沙首個直升機停機坪，以國際化的標準，提供世界級一流的配套效勞；個案：保利國際廣場創(chuàng)造賣點來增加工程的權(quán)貴特質(zhì)4、產(chǎn)品配置情況〔1〕個案：保利國際廣場新材料凸顯產(chǎn)品檔次及環(huán)保特性4、產(chǎn)品配置情況〔2〕個案：保利國際廣場高端物管效勞及職能配套營造豪宅氣質(zhì)4、產(chǎn)品配置情況〔3〕個案：保利國際廣場新材料提升產(chǎn)品檔次及品質(zhì)4、產(chǎn)品配置情況〔4〕個案：保利國際廣場高端裝修配置表達工程的豪宅地位5、銷售分析推貨情況2021-4-30工程新盤首推A1棟住宅，其產(chǎn)品為130-172㎡的三房88套，166-195㎡的四房132套，共220套。2021-5-28對外開盤推出A2棟住宅，其產(chǎn)品為130-140㎡三房88套,159㎡四房44套，共132套。銷售情況2021-4-30工程新盤首推A1棟共220套，成交,212套，三房售罄，四房售124套。2021-5-28老盤新推A2棟共132套房源，成交64套，銷售率為48%。

價格及優(yōu)惠情況新盤首推成交均價為13000-14000元/㎡，其優(yōu)惠折扣為：VIP金卡10萬抵20萬；一次性98折，按揭無優(yōu)惠；7天內(nèi)簽約99折；5月28日開盤成交均價為13800元/㎡，其優(yōu)惠折扣為：VIP金卡10萬抵20萬；一次性98折;；開盤優(yōu)惠98折個案：保利國際廣場6、客戶分析客戶類型：該工程客戶購置用途以自住居多，其主要原因為看重工程一個宜居性，且比例占到50%以上；客戶來源：客戶以長沙本地客戶為主占80%，主要為天心區(qū)，雨花區(qū)，芙蓉區(qū)；另外地客戶邵陽，郴州、衡陽、常德等占16%，外省客戶占4%；保利國際廣場購置客戶群中有20%的客戶為保利閬峰云墅業(yè)主；客戶年齡：30-50歲之間的客戶為主；客戶職業(yè)〔行業(yè)〕：購置客戶以從事銀行、金融業(yè)居多，其次為企業(yè)私營業(yè)主。個案：保利國際廣場7、小結(jié)目前工程銷售均價為：14000元/㎡保利國際廣場，坐落于南湖新城的核心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值潛力大；規(guī)劃上強調(diào)資源的整合，很好的表達出山、水、洲、城的理念，既保證了岳麓山在視覺上和心理上完整的天際輪廓線，也使規(guī)劃中的建筑與自然山體相結(jié)合，塑造出了優(yōu)美動感的沿江城市天際線；品質(zhì)高端，住宅局部無論規(guī)劃，設(shè)計、工藝等各種細節(jié)，都是由國際知名設(shè)計團隊進行打造。個案：保利國際廣場三、個案分析長沙典型高端樓盤個案分析□北辰三角洲□保利國際廣場□萬達公館□世茂·鉑翠灣個案：萬達公館1、工程根本情況通過密集推廣，開福萬達廣場已在長沙奠定了較大影響力，開福萬達廣場以其市中心核心位置和較大規(guī)模，將是濱江即將綻放的一顆明星。精裝修、核心地段、品牌、大型城市綜合體、江景資源等成為其最為核心的賣點。2、萬達公館首開樓棟情況2#3#萬達公館首開產(chǎn)品詳情樓棟名層數(shù)梯戶比戶型面積套數(shù)總套數(shù)戶數(shù)比C2棟46層三梯兩戶三室兩廳230㎡18026867%兩室兩廳170㎡8833%個案：萬達公館三、萬達廣場3、萬達公館交房標準〔1〕萬達公館裝修設(shè)計公司擔(dān)綱萬達公館裝修設(shè)計的公司為：加拿大戴維裝修設(shè)計公司〔DavidChangDesignAssociatesInternationalLtd.〕。加拿大戴維設(shè)計公司是一家實力雄厚的國際性裝修設(shè)計公司，五年內(nèi)在中國市場版塊的總設(shè)計面積超過50萬平米，成為中國最具影響力外籍華裔室內(nèi)建筑設(shè)計工程公司力之一。3、萬達公館交房標準〔2〕個案：萬達公館裝修范圍裝修及材質(zhì)公共范圍住戶大堂9米挑高大堂電梯日本三菱電梯入戶大堂地面大理石拼花大堂入戶玄關(guān)墻面黃金馬賽克住宅內(nèi)部入戶門雙開門設(shè)計意大利卡門玄關(guān)4根羅馬柱，號稱4萬/根，地面大理石拼花客廳大理石拼花，墻紙，天花吊頂貼箔主臥衣帽間衣柜、墻紙、實木地板廚房Smeg整體櫥柜、冰箱浴室衛(wèi)浴：德國杜拉維特；龍頭花灑：漢斯格雅空調(diào)地暖空調(diào)地暖品牌未定萬達公館樣板房裝修標準:裝修報價6000元/㎡，實際本錢約3000元/㎡3、萬達公館交房標準〔3〕個案：萬達公館萬達A戶型公館樣板間3、萬達公館交房標準〔4〕個案：萬達公館采用奢華歐式古典風(fēng)格，金碧輝煌；電梯入戶，主傭電梯分離主傭電梯別離、單獨的保姆房帶衛(wèi)浴間，彰顯主人尊貴地位。奢華客廳歐式風(fēng)格的臥室主傭衛(wèi)浴分開3、萬達公館交房標準〔5〕個案：萬達公館萬達B戶型公館樣板間3、萬達公館交房標準〔6〕個案：萬達公館杜拉維特衛(wèi)浴

Smeg廚房電器男女主人雙更衣間意大利卡門貼金石材大堂4、萬達公館近期動態(tài)個案：萬達公館萬達目前首期商鋪搶購一空，首發(fā)B區(qū)〔內(nèi)外〕街鋪除約1/3局部自持外，其他16000平左右商鋪均已搶購售罄，單價為5萬左右，買家多為地緣客、廣深、邵陽、外地返湘客等渠道；萬達公館工程近期動態(tài)：1、前期辦理銀卡客戶，出示50萬財力證明，開盤可享受4萬元優(yōu)惠；2、現(xiàn)在直接辦理金卡，同樣出示50萬財力證明，可享受兩萬元總價優(yōu)惠；3、萬達公館樣板房重展時間為6月底；4、該工程開盤時間暫定于今年9月開賣，工程預(yù)計銷售均價為：15000元/㎡；5、小結(jié)個案：萬達公館萬達廣場坐落于城市核心地段，占據(jù)一線江景資源；開發(fā)商實力：萬達，作為中國最具代表的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)歷十余年，開發(fā)工程遍布全中國。其獨特的商業(yè)運營模式在各地的成功為其品牌的成功建立打下了良好的根底；工程集高檔購物中心、娛樂中心、高級酒店、商務(wù)酒店、時尚步行街、甲級寫字樓等多種功能于一體的第三代城市綜合體。它將全方位滿足長沙市民衣、食、住、行等各方面的生活需求，在為人們提供“一站式〞便利消費的同時，也極大提升了長沙市的商務(wù)檔次和居住品質(zhì)。三、個案分析長沙典型高端樓盤個案分析□北辰三角洲□保利國際廣場□萬達公館□世茂·鉑翠灣個案：世茂·鉑翠灣1、工程根本情況工程地址：岳麓大河西先導(dǎo)區(qū)湘江與岳麓大道匯處開發(fā)商：長沙世茂房地產(chǎn)工程區(qū)位：市府片區(qū)營銷中心：江景售樓部物業(yè)類型：城市綜合體裝修情況：毛坯占地面積：15.6萬㎡建筑面積：55.5萬㎡容積率：3.5綠化率：45%個案：世茂·鉑翠灣2、工程規(guī)劃及配套區(qū)位：世茂鉑翠灣位于大河西先導(dǎo)區(qū)濱江新城最核心的位置，工程東至瀟湘大道，南臨岳麓大道，西靠銀杉路，北邊是安居路。規(guī)劃：由20棟高檔住宅、超五星級酒店、社區(qū)商業(yè)街、無星級會所和幼兒園組成，是河西第一個集商業(yè)、住宅、五星級酒店、精品公寓于一體的國際化城市綜合體。配套：娛樂〔漁人碼頭、施家港水上樂園〕、購物〔裕湘紗廠、奧克斯商業(yè)廣場、生活超市)個案：世茂·鉑翠灣3、工程交通本案地塊，緊鄰世茂·鉑翠灣4、銷售配套江景樣板房售樓處莊重氣派，內(nèi)部裝修高檔，寬敞明亮，顯示出了名邸應(yīng)有的售樓部。園林景觀聘請一流的園林設(shè)計師實地規(guī)劃，專門為世茂.鉑翠灣量身打造，設(shè)計從“生態(tài)景觀〞理念出發(fā)，將景觀級別化，并將景觀與建筑的風(fēng)格遙相照應(yīng)。樣板房與園林展現(xiàn)工程高端氣息個案：世茂·鉑翠灣5、世茂·鉑翠灣近期動態(tài)長沙世茂鉑翠灣目前首期商鋪銷售狀況良好，首發(fā)191套商場鋪及餐飲鋪銷售108套，折后均價：1F1.6萬-4.9萬，2F1.9萬-4.6萬，3F1.3萬-1.7萬，4F1.1萬-1.7萬。住宅目前售價未對外公布，預(yù)計可達1萬/㎡以上。世茂·鉑翠灣工程近期動態(tài)：1、長沙世茂鉑翠灣工程江景售樓部對外開放，一期商業(yè)2021年6月18日開盤；2、優(yōu)惠措施：VIP10萬可享受9.7折優(yōu)惠；一次性付款額外9.5折優(yōu)惠；三天內(nèi)簽約可享受9.7折優(yōu)惠；3、一期住宅2021年10月左右開盤。入住時間：商業(yè)2021年12月，住宅2021年6月。個案：世茂·鉑翠灣68四、濱江新城69四、濱江新城1、開發(fā)大背景〔1〕長株潭城市群概況長株潭城市群位于湖南省東北部，包括長沙、株洲、湘潭三市，面積2.8萬平方公里，是湖南省經(jīng)濟開展的核心增長極。長沙市湘潭市株洲市長沙核株潭核長株潭城市群是湖南省經(jīng)濟開展的核心增長極，也是我國京廣經(jīng)濟帶、泛珠三角經(jīng)濟區(qū)、長江經(jīng)濟帶的接合部，區(qū)位和交通條件優(yōu)越。2021年，長株潭城市群人口2885.25萬，實現(xiàn)GDP4565.31億元，比上年增長14.5%，占全省經(jīng)濟比重為40.9%。長株潭是全國第一個自覺推進區(qū)域經(jīng)濟一體化開展的區(qū)域，通過推進一體化，形成區(qū)域優(yōu)勢互補、相互促進、共同開展的格局。根據(jù)規(guī)劃，至2021年，長株潭地區(qū)將建成以長沙公路主樞紐、長沙主樞紐港、黃花空港和株洲鐵路樞紐為中心，由公路、鐵路、水運、航空等多種運輸方式構(gòu)成的綜合交通運輸系統(tǒng)。70四、濱江新城1、開發(fā)大背景〔2〕中部崛起戰(zhàn)略“兩型社會〞具體為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會，旨在探索新型工業(yè)化、新型城市化開展之路，以此破解當(dāng)前我國經(jīng)濟社會開展與資源、環(huán)境的矛盾日益鋒利等諸多深層次的體制機制障礙，通過綜合配套改革來實現(xiàn)體制機制的整體創(chuàng)新。中部地區(qū)作為國家重要的能源產(chǎn)出地區(qū)，資源消耗和環(huán)境污染問題尤為突出。國家在中部的改革試驗區(qū)提出“兩型社會〞建設(shè)目標，正是一種具有全局意義的戰(zhàn)略考慮?！皟尚蜕鐣暯ㄔO(shè)71四、濱江新城2、先導(dǎo)區(qū)成立背景先導(dǎo)區(qū)成立背景為響應(yīng)長株潭城市群被批準為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設(shè)綜合配套改革實驗區(qū)。2021年1月，長沙市決定在河西的大片區(qū)域建設(shè)“兩型社

會〞綜合配套改革試驗區(qū)的先導(dǎo)區(qū)。72四、濱江新城3、先導(dǎo)區(qū)概況先導(dǎo)區(qū)概況先導(dǎo)區(qū)總用地1200平方公里，是全國“資源節(jié)約型與環(huán)境友好型社會〞綜合配套改革試點先導(dǎo)突破區(qū)。

先導(dǎo)區(qū)概況先導(dǎo)區(qū)目標定位全國“資源節(jié)約型與環(huán)境友好型社會〞綜合配套改革試點先導(dǎo)突破區(qū)長株潭城市群戰(zhàn)略整合核心承載區(qū)長沙市先進制造業(yè)與現(xiàn)代特色效勞業(yè)核集聚區(qū)先導(dǎo)區(qū)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)布局先導(dǎo)區(qū)是長株潭和長沙市的重要組成局部,先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃的總體功能構(gòu)架為:“一核、四區(qū)、三帶〞?！耙缓栓暿怯墒姓姓行膮^(qū)、濱江新城構(gòu)成的區(qū)域核心;“四區(qū)〞指現(xiàn)代效勞區(qū)、現(xiàn)代裝備制造和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、科教文化產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市農(nóng)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品精加工區(qū);“三帶〞指金洲配套產(chǎn)業(yè)帶、岳麓山人文生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)帶、西岸創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶。1325697市政府行政中心濱江新城現(xiàn)代服務(wù)區(qū)裝備制造及高新產(chǎn)業(yè)區(qū)科教文化產(chǎn)業(yè)區(qū)都市農(nóng)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品精加工區(qū)金洲配套產(chǎn)業(yè)帶岳麓山人文生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)帶西岸創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶12345678984先導(dǎo)區(qū)資料來源：《長沙大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)方案》73四、濱江新城4、先導(dǎo)區(qū)建設(shè)目標先導(dǎo)區(qū)建設(shè)目標先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃于2021年完成開展起步，2021年以前實現(xiàn)快速開展，至2030年根本建設(shè)完成。兩型社會示范區(qū)單位地區(qū)生產(chǎn)總值綜合能耗躋身于全國省會城市先進行列。高新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)生態(tài)宜居新城區(qū)建成區(qū)面積達200平方公里，常住人口150萬人左右。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌樣板區(qū)城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達60000元和40000元以上。

支撐開展增長極先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達3000億元，地方財政收入達300億元。

2021年開展目標開展步驟起步階段：2021–2021核心區(qū)骨架根本拉開，起步區(qū)主體功能區(qū)根本形成快速開展階段：2021–2021綜合實力全面提升，核心區(qū)主體功能區(qū)根本形成成熟開展階段：2021–2030根本實現(xiàn)現(xiàn)代化，帶動輻射能力顯著增強，先導(dǎo)區(qū)根本建成74四、濱江新城5、濱江新城工程概況〔1〕工程區(qū)位濱江新城片區(qū)位于長沙市區(qū)湘江西側(cè)，大河西先導(dǎo)區(qū)啟動區(qū)的核心區(qū)。區(qū)

域距離（公里）長沙火車站11.84新長沙站17.66長沙黃花機場32.55長沙市政府2.67湖南省政府17.75湖南省委10.5五一廣場商圈9.85岳麓山風(fēng)景區(qū)9.2星沙11.38體育新城21.06與長沙市區(qū)主要區(qū)域距離四、濱江新城5、濱江新城工程概況〔2〕工程概況濱江新城片區(qū)地塊呈南北狹長形，東臨湘江風(fēng)光帶，西至銀杉路，北達北二環(huán)線，南到瀟湘嘴，規(guī)劃區(qū)面積6.7平方公里。工程根底經(jīng)濟指標綜合容積率：1.5凈開發(fā)容積率：3.7凈開發(fā)用地面積：228萬㎡(3425.84畝)總建面積：850萬㎡湘江北津城遺址城墻三汊磯大橋N濱江新城規(guī)劃圖本案湘江二橋四、濱江新城5、濱江新城工程概況〔3〕交通狀況濱江新城規(guī)劃有“三縱九橫〞道路網(wǎng)絡(luò)及三個地鐵站點；工程外部通過三條過江道路與河?xùn)|實現(xiàn)對接。三汊磯大橋長望路過江通道（擬建）

銀盆嶺大橋營盤路過江隧道（在建）汽車動線圖

地鐵動線圖

(待定)濱江新城項目內(nèi)部規(guī)劃有”三縱九橫”的路網(wǎng),其中縱向道路濱江景觀道、瀟湘大道、銀杉路已經(jīng)開通；橫向道路安居路、茶山路、含光路已于2009年10月動工，所有道路規(guī)劃于2012年前完成施工。規(guī)劃基于長沙市軌道站點布局規(guī)劃，在地塊內(nèi)布置了間距為1.2至1.8公里的三個地鐵站。四、濱江新城5、濱江新城工程概況〔4〕片區(qū)定位：以現(xiàn)代金融商務(wù)功能為核心，以文化、休閑、旅游綜合商圈為驅(qū)動引擎，以都市居住為依托的復(fù)合型新都會中心。濱江新城是長沙建設(shè)兩型社會的核心示范區(qū)，也是長沙大河西先導(dǎo)區(qū)開發(fā)建設(shè)的核心與龍頭工程，建成后將容納就業(yè)人口約35萬，居住人口約22萬，同時還將吸引大量旅游、觀光、購物、休閑的流動人口，成為以現(xiàn)代商務(wù)功能為核心，以文化、休閑、旅游綜合商圈為驅(qū)動器，以都市居住為依托的復(fù)合型新都會中心。金融商務(wù)功能商業(yè)功能休閑功能文化功能旅游功能居住功能形成多功能互促共榮商業(yè)為商務(wù)配套商業(yè)為居住配套四、濱江新城5、濱江新城工程概況〔5〕控規(guī)指標：濱江新城凈開發(fā)用地面積3469畝，建筑面積920萬平米，凈開發(fā)用地容積率為4.0，綜合容積率1.5，商業(yè)住宅開發(fā)比例約為3:7。C1C6C7C3C4C8C5C9C10A1A4A5A6A9A2A3A7B1B2B3B4B5B6B7D1A8住宅商住商業(yè)本案四、濱江新城6、濱江新城城市設(shè)計〔1〕總體規(guī)劃：濱江新城規(guī)劃基于長沙市軌道站點布局規(guī)劃，圍繞地鐵站營造擁有鮮明特色的三個功能核心區(qū)，即中央商務(wù)區(qū)、生態(tài)中心區(qū)、活力生活區(qū)。生態(tài)中心區(qū)中央商務(wù)區(qū)活力生活區(qū)N本案四、濱江新城6、濱江新城城市設(shè)計〔2〕中央商務(wù)區(qū)域：中央商務(wù)區(qū)作為濱江新城展示金融商務(wù)的城市形象窗口，既表達“濱江新城金融商務(wù)帶〞的功能特征，又是大先導(dǎo)高效活力兩型社會的集中展示。城市地標建筑：依托中部地鐵站點創(chuàng)造大型城市級聚會活動廣場，并圍繞廣場形成高強度的商業(yè)辦公酒店零售公寓開發(fā)形成CBD的核心，高220米的地標綜合體更表達了土地集約的高效開發(fā)原那么，同時到達塑造濱江品牌形象和實現(xiàn)對土地價值的提升。中央林蔭大道與斜向步行公共空間廊道兩條城市軸線在濱江活動交匯于商業(yè)文化中心理上，該中心同時作為定義濱江公共活動帶的重要節(jié)點，與“兩館一廳〞隔江照應(yīng)，圍繞它展開商務(wù)休閑、文化娛樂、商貿(mào)商業(yè)、會展及市民舞臺等設(shè)施，作為CBD功能延展。創(chuàng)新中心區(qū)中央商務(wù)區(qū)活力生活區(qū)N四、濱江新城6、濱江新城城市設(shè)計〔3〕生態(tài)中心區(qū)中央商務(wù)區(qū)活力生活區(qū)N城市地標建筑：依托中部地鐵站點創(chuàng)造大型城市級聚會活動廣場，并圍繞廣場形成高強度的商業(yè)辦公酒店零售公寓開發(fā)形成CBD的核心，高220米的地標綜合體更表達了土地集約的高效開發(fā)原那么，同時到達塑造濱江品牌形象和實現(xiàn)對土地價值的提升。中央林蔭大道與斜向步行公共空間廊道兩條城市軸線在濱江活動交匯于商業(yè)文化中心理上，該中心同時作為定義濱江公共活動帶的重要節(jié)點，與“兩館一廳〞隔江照應(yīng)，圍繞它展開商務(wù)休閑、文化娛樂、商貿(mào)商業(yè)、會展及市民舞臺等設(shè)施，作為CBD功能延展。四、濱江新城6、濱江新城城市設(shè)計〔4〕活力生活區(qū)：以時尚消費為目的場所，形成一個以傳統(tǒng)空間結(jié)構(gòu)為肌理的時尚生活方式社區(qū)。生態(tài)中心區(qū)中央商務(wù)區(qū)活力生活區(qū)N四、濱江新城6、濱江新城城市設(shè)計〔5〕景觀廊道在三個中心區(qū)域內(nèi)分別有三條斜向步行景觀廊道，延伸到濱水區(qū)域，將城市景觀進行有效串連。中央商務(wù)區(qū)步行廊道一條斜向的步行公共空間廊道將濱江新城與CBD連通，打造了一個貫穿中心區(qū)的活力公共活動空間通廊，通過自動扶梯和臺階把地下商業(yè)空間、廣場、空中平臺及周邊商業(yè)結(jié)合在一起，通過一系列主題特色清楚的商業(yè)小品激活空間，提升了這個具有活力的公共城市空間廊道的商業(yè)價值及友好性。四、濱江新城7、濱江新城景觀規(guī)劃〔1〕景觀節(jié)點：作為長沙目前最長的濱水綠地，濱江新城地塊生態(tài)景觀資源豐富，工程景觀規(guī)劃圍繞五個現(xiàn)有景觀節(jié)點分別打造為北津城公園、湘江風(fēng)光帶、漁人碼頭、施家港水上樂園以及裕湘紗廠歷史建筑群。1．北津城公園2．湘江風(fēng)光帶3．施家港水上樂園4．漁人碼頭5．裕湘紗廠歷史建筑群12345位于本案東西兩側(cè)，故本案具備一定的景觀資源四、濱江新城7、濱江新城景觀規(guī)劃〔2〕北津城公園：省級文物保護單位，地塊上留有漢代城墻遺址，規(guī)劃在三年內(nèi)打造成為以“漢文化〞為主題的城市精品生態(tài)休閑公園。青少年宮用地四、濱江新城7、濱江新城景觀規(guī)劃〔3〕濱江風(fēng)光帶:結(jié)合三個功能核心沿8公里的濱江岸線設(shè)置主題各異