指導思路世界級的品牌抵達奉化無論從主觀上還是客觀上都注定了本案是一次鎖定高端問鼎城市巔峰的洗禮整體目標五個“一”戰略打造工程一個奉化城市中心經典地標的打造與樹立一次全新復合大盤運營模式的超越與實踐一支所向披靡王牌運營團隊的歷練與打造一次以全新營銷理念統領市場的熱銷傳奇一次以城市升級為使命的企業戰略的飛躍五大核心問題如何建立銀泰品牌與項目的形象的無縫對接如何實現地段、品牌、項目價值的有效疊加如何解決項目體量大而高端客源外流的現狀如何實現商業體與住宅之間的價值互助關系如何通過項目價值平臺搭建來打造市場標桿讓我們帶著目標與問題開始一場城市地標的問鼎之旅市場篇研究思路解讀項目解讀市場解讀客戶項目定位解讀項目解讀寧波：大寧波格局崛起杭州灣大橋效應使寧波跳出三江口時代，進入長三角2小時經濟圈，“大寧波”格局逐漸浮出水面。大上海的新輔城浙東經濟、文化和交通中心浙江沿海甬臺溫經濟帶的龍頭城市大寧波將成為：解讀奉化：副中心城市地位呼之欲出隨著大寧波的崛起，寧波內部縣市面臨新一輪的機遇和挑戰；奉化憑借其優越的地理區位和各類資源，將優先發展為寧波副中心城市的地位。★中心城區慈溪余姚象山寧海奉化26公里距離寧波三江口26公里區位優勢：距離寧波市區最近的縣市，15分鐘車程到達鄞南新城；特色經濟：中國服裝之鄉、享譽中外的綠色農產品、高薪科技產業；旅游品牌：全國著名旅游城市，山川秀美，人文薈萃；政治機遇：兩岸交流進入劃時代三通，奉化將扮演重要角色；奉化市政府中山公園龍津廣場岳林文化廣場奉化中學華信國際大酒店太平洋購物廣場市政府（北大院）奉化大酒店真鉆名店廣場縣江中山路惠政路東門路2000年以前奉化市中心2009年以前奉化市中心2010年以后奉化市中心解讀區位：超級城市中心再造項目位于目前及未來奉化最繁華中心，配套齊全；在奉化城市加速升級的機遇下，將有機會擔負城市核心功能區塊的重要角色。解讀品牌：國際商業巨子銀泰，中國百貨業巨子，知名國際化集團，成立13年，總市值數百億，INTIME效應將為項目帶來廣泛的客群基礎與品牌傳播速度。北京銀泰中心浙江銀泰百貨寧波銀泰天一店解讀項目：大規模城市綜合體集百貨、賣場、廣場商業、住宅、商務公寓于一體的35萬方城市復合地產，國際化的高形象，為項目綜合平臺打造打下堅實的基礎條件。解讀項目：一線品牌商業配套項目將開創周邊縣市首家銀泰百貨店的格局，20萬方商業配套不僅成為項目獨一無二的核心優勢，也將成為奉化市區最為高檔的城市配套！解讀項目：大尺度多重景觀大中庭景觀綠化、三重景觀亮點開創了奉化住宅小區創新景觀體系；高層10層以上將俯瞰奉化江景。普通的兵迎式排布，各建筑組團無景觀亮點奉化市區目前最高檔小區：龍津尚都本案大中庭景觀解讀項目：頂級奢華會所規劃的1500平米奢華會所，外帶豪華室外游泳池，成就奉化首個社區配套的頂級會所。解讀項目：純粹高檔居住理念14萬方住宅體量，140-250平米的中大戶型為主力，具備高端的純粹性。解讀項目：城市地標式公寓近百米地標式建筑，外觀別具一格；相比普通雙廊式公寓，具有采光、全亮優勢；小戶型，合理控制總價，具有投資價值。項目解讀總結本項目將全方位跳脫市場，改變奉化，融入國際！成為奉化城市發展、商業文明與居住革命領域里一個強有力的引擎！解讀市場宏觀市場預判微觀市場剖析解讀市場宏觀市場預判微觀市場剖析宏觀市場預判：2009年房地產市場回顧2009年中國房地產四大關鍵詞優惠政策，貫穿全年溢價成交，地王頻現量價齊生，超越高峰高檔住宅，成交攀升中央政府地方政府銀行購房者開發商價量供求宏觀市場預判：俯視房地產行業全景圖基于刺激經濟目標不變的背景下，中央政府暖市政策基本不變，以央企為首的開發商資金充裕，頻購地王，預測未來兩年整體市場向好。手握重金存量不足搶購土地投資客位主流抵御通貨膨脹曖昧的二套房政策自身防范風險GDP政績土地購政傾向于維持救市政策保增長（維持當前政策）防風險（適度收緊）今后二年市場的主導者09年中國外貿總額接近2.2萬億美元,降幅約為16%。遭遇到最嚴重沖擊。中國外貿可能需要2到3年,甚至更長時間才能重回2008年水平。09年中國社會消費品零售總額超過12.5萬億,達到15%以上的高增長,為成功抵御國際金融危機沖擊起到了重要支撐作用。2010年經濟企穩回升基礎還不牢固，將面臨產能過剩、結構失衡、通脹預期等問題，提出“保增長、調結構、惠民生”，維護經濟發展可持續性。宏觀市場預判：經濟結構與房地產行業的關系出口需求受外需疲軟制約持續萎縮，在“保增長、調結構”前提下，房地產作為國家支柱行業，其健康發展是近期促進經濟的主要任務。不會出現大幅調整，維持高位穩定格局。宏觀市場預判：兩會中央政策導向“兩會”對房地產的總體政策導向為繼續促進房地產市場健康發展，但對房價過快上漲、投機性購房等將采取一定措施。繼續保障性安居工程支持自住購房抑制投機抑制房價過快上漲大規模實施保障房建設，滿足人民基本住房需求增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應；倡導住房租賃消費加大差別化信貸、稅收政策執行力度。完善商品房預售制度抑制土地價格過快上漲。加大對圈地不建、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的查處力度。宏觀市場預判：寧波地方政策出臺寧波政府近日出臺“打擊捂盤銷售”政策，意在增加市場供應量，抑制房價過快上漲；開發商將面臨營銷方式轉變的新局面。寧波市房地產市場從4月1日起，在取得預售許可后，全部房源必須一次性公開對外銷售。確需分批申領預售許可的，應當說明分批的理由，每批次的建筑面積不得少于５萬平方米，且各批次的申請間隔時間不得少于６個月。新聞鏈接宏觀市場預判：近期寧波樓市運行寧波樓市在09年6月份開始隨供應量的減少逐步下降，但價格依然保持上漲勢頭，隨未來新政策的實施，樓市預計將保持平穩運行。均價從而月9000元/平米持續上漲至15000元/平米高位，而成交量則在5月達到4200套巔峰后逐月下滑。宏觀市場預判：2010年寧波樓市展望從長遠來看，政策是為了防止房價過快上漲，保證市場的健康運行。國家主要以限制短期的投機現象為主，對于剛性需求以及長期投資的影響并不大。抑制投機給真正具有投資價值，具有稀缺資源的物業反而能帶來更好的市場環境。市場回歸健康平穩，優質物業投資價值逐漸明顯！解讀市場宏觀市場預判微觀市場剖析微觀市場剖析：奉化城市開發框架緊湊，水平不高城市開發框架過于緊湊，供地性質和區域集中，導致開發結構單一；且推地規模小，導致外地品牌開發商鮮少入駐，整體開發水平有待提高，對奉化城市的拉動作用不明顯。2002-2009年奉化土地購置情況2007-2009年奉化土地成交規模比例微觀市場剖析：供不應求、價格高位運行由于經濟危機預期較早拿地的開發企業不按時開發、二手交易市場不活躍及商品房延遲銷售等系列原因導致市場有效供應不足；而市場供不應求又導致近年房價持續上升，目前已呈高位運行。年份03年04年05年06年07年08年09年前11個月施工面積（萬方）54.5165.2398.5892.26133.35131.02131.77竣工面積（萬方）16.2916.8526.2832.2420.0231.04--銷售面積（萬方）11.3919.9515.7529.435.1627.3619.2微觀市場剖析：高端消費外流房地產開發特色不明顯，以普通住宅為主，樓盤品質不高，高端住宅稀缺，并且又受投資、進城、子女教育的影響，高端消費逐漸往寧波分流。微觀市場剖析：中戶型為以往供應和成交主流需求城區供應以中戶型為主，小戶型主要集中在郊區樓盤和一些零星的小土地供應；從成交面積來看，主力消費90－140㎡，140㎡以上住房占10%左右。樓盤總套數主力面積主力總價（09年下半年）開盤時間龍津尚都二期700平層100～140M復式183～255平層76～106萬；復式140～200萬2008.8.8陽光茗都二期611單層120～130；復式180單層：84～90萬；復式125～130萬2004盈水豪71100～140平層72～93萬；復式120～200萬2008.10.26上林華庭33#、40#78多層120～130多層73～79萬2006親親家園75980～8534～36萬2005.10.27陽光水岸225住宅80～100住宅45～55萬2005.92009整年主要在售樓盤列表解讀市場：商業氛圍逐步濃厚隨著去年太平洋商業廣場的開業，中房龍津商業街的完工和即將動工的本項目、奉化夜宵城，使得整個奉化城區的商業氛圍將越加濃厚。太平洋購物廣場龍津廣場[奉化樓市總結]

1、市場供不應求。2、銷售價格及增長率呈現逐年增加的趨勢。3、開發水平低下，缺乏品質高檔住宅。4、高端消費外流明顯。[市場啟示]

市場亟需標桿品牌和標桿項目入駐。本案有條件去承擔奉化樓市制高點的使命！微觀市場剖析：未來供應未來奉化市中心住宅供應量集中，雖然該系列地塊各方面資源、區位都不及本案，但基于以往市場銷售經驗，小地塊對于搶奪部分有效客群的力度也較大，本案應予以重視。地塊名稱面積樓面價容積率競得單位(畝)(元/平方米)（≤）

長汀東路與斗門路西南角1#、2#、3#地塊137.3555822.7

寧波金峰房地產開發有限公司

原寧波協誠電動公司地塊9.4812651.5

寧波金峰房地產開發有限公司

原市衛生局及周邊地塊22.5459691.9

奉化市和源房地產開發有限公司

臺外商服務中心地塊12031251.8

浙江興潤置業投資有限公司

長汀東路北側地塊10018602.5

寧波中房置業股份有限公司

原奉建公司地塊5.1730493.5

寧波市洲瀧房地產開發有限公司

長街鎮工貿服務區地塊18.18701.6

奉化市剡江房地產開發有限公司奉化高檔社區姊妹篇，以巴厘島風情為主打風格；該項目地段、規劃、產品及資源都遜于本案，但預計推出時間早，且之前龍津尚都知名度較好，有廣泛的品牌基礎，是本案未來主力競爭對手。競爭案例：東郡尚都物業類別高層、小高層項目位置西臨斗門路，東靠金鐘路，南面為長汀東路，北面為規劃中的居住用地開發商寧波中房枝葉股份有限公司建筑面積約17萬綠化容積30%,2.5總戶數1200開盤時間2010年5、6月奉化高檔城市別墅項目，位于奉化老市中心；區域內老小區密集，有中山公園等景觀人文配套；預計今年下半年開盤，是本案重要的競爭對手，應大力關注其銷售動態。競爭案例：原衛生局地塊物業類別別墅、高層項目位置東臨南山路，南臨公園路，西側為工商銀行、人民醫院及部分住宅樓，北側為煙草專賣居開發商奉化市和源房地產開發有限公司

建筑面積約3萬綠化容積30%,1.9開盤時間預計2010年8、9月推出產品3棟高層20~22套別墅小獨棟，價格暫定12000元/平米奉化城區大規模舊村改造地塊，憑借原本具有的優越的湖景資源，項目將重點打造生態景觀住宅；目前土地平整將打樁，預計下半年推出。競爭案例：長汀村地塊物業類別高層項目位置廣平路以東、江濱路以西、南至高壓走廊、北為山腳開發商浙江興潤投資有限公司建筑面積住宅總建約38萬，其中商業占2.84萬綠化容積容積率一期4.0，二期2.84開盤時間預計2010年下半年推出產品主力150-160平米中戶高層產品奉化近郊高檔低密度住宅項目，不具備城市資源，但項目自然景觀優越，有山有水，風水較好；預計與本案同一檔期入市，其別墅產品存在分流市區高檔客源的威脅，本案主力競爭對手之一。競爭案例：臺外商地塊物業類別別墅、高層項目位置位于錦屏街道行政區域內，茗山北路西端、市交警大隊東北側、東北西三面環山開發商浙江興潤投資有限公司建筑面積約14萬綠化容積30%,1.8開盤時間預計2010年[競爭格局總結]

1、后期供應集中，大小規模成片上市，競爭形勢嚴峻。2、別墅等高端稀缺產品與高層等同類產品上下夾制，競爭程度激烈。[競爭啟示]

在競爭層面的比較中，本案優勢明顯，品牌度與所占資源獨一無二！但基于奉化城區規模較小，客源有限，在后期競爭舉措上還應差異求新！解讀客戶解讀客戶：奉化高檔社區成交客戶分析小區名稱客戶類型龍津尚都集中為奉化的公務員、企業主（建筑裙帶行業企業為主）、少量的個體經營戶、高級老師和醫生其他小區企業裙帶、股東關系客戶、部分事業單位工作人員、個體經營戶解讀客戶：本案住宅客戶定位解讀客戶：住宅物業群體描述：收入最為穩定、經濟基礎較好的新一代購房群體，基本為首次置業者，需求面積在90-110平米的三房戶型。客源主要分布：奉化市政府、供電局、測繪院、廣電中心、國稅局、郵政局、交通局等機關單位以及奉化中學、奉化人民醫院等事業單位；部分銀行金融業工作者。城市新貴解讀客戶：住宅物業城市新老改善型可能換房的小區：華信國際城、上林華庭、陽光水岸、陽光茗都、龍津尚都、波導綠都等次新房；廣平小區、春暉小區、長嶺小區、居敬小區等老小區；購買動機：現有物業，保值性強，有足夠換房資產；近十年內資產積累迅速；向往銀泰品牌效應及城市純中心配套；對品質和物業需求升級；解讀客戶：住宅物業城市化進程受益者城市建設拆遷群體，其購買動機：原有物業被拆遷，擁有豐厚拆遷款；安置房品質較低，不能滿足需求；城市中心有認同感；奉化市房地產發展規劃（政府內部拆遷計劃）2010年安排57萬方拆遷建筑面積拆遷序列表舊城改造地塊：錦屏街道：近期惠政新村、花園新村、桑園新村，中期烈士公園塘下村（彌勒景點）、原上宋北街等岳林街道：近期斗門村、惠政橋東側、南山新村、惠政路拉通至金鐘路兩側，中期中山路拉通至金鐘路中山路北（舒后）、明華村（奉港中學南）。北門戶拆遷改造：具體地塊還未知解讀客戶：住宅物業產品地段收藏型奉化市區高端客戶，在奉化或寧波大市購有多套房子，對于本項目的中心地段與銀泰品牌有很強的認同感。解讀客戶：住宅物業周邊鄉鎮進城型奉化市區周邊街道：西塢街道、蕭王廟街道、江口街道；奉化市區周邊鄉鎮：尚田鎮、裘村鎮、莼湖鎮、松岙鎮、溪口鎮、大堰鎮；這些地緣的私營業主以及高級公務員，生意人為主，兼有投資與遠期自住需求，或為子女購房。解讀客戶：住宅物業城市回歸型奉化本地人，早年在寧波或其它地方發展，目前已積累豐厚的資產，購有多套房子，看中項目地段和品質。已購房分布：東錢湖的別墅、溪口的別墅、寧波鄞州中心格蘭云天、萬達公寓、都市森林、湖景花園等。解讀客戶：本案公寓客戶定位解讀客戶：單身公寓物業住宅業主裙帶關系購買住宅產品的業主，裙帶購買公寓產品。品牌追隨型（銀泰內部客戶）追隨銀泰品牌以及部分銀泰內部工作人員、內部關系客戶等群體，對銀泰集團充滿信心，希望能夠與銀泰獲得共贏的局面。周邊鄉鎮投資客奉化周邊鄉鎮部分私營業主、小企業主出于投資購房。政府機關投資型今后在奉化工作的有經濟基礎的企業工作人員、公務員、事業單位人員等絕大多數出于投資，小部分出于自住的群體。寧波市區投資型看好奉化城市發展，看好不動產投資前景，這類人出于投資動機。客群界定鎖定看準項目城市中心地段、銀泰品牌效應的以自住為主的高端客戶，并且帶動中產客源。項目定位城市解讀寧波副中心城市地塊解讀奉化接軌國際的商住地標微觀解讀市場缺乏標桿項目客戶解讀鎖定高端階層，帶動中產客源結構整理項目市場定位城市中央·都市綜合體項目整體定位住宅市場定位：中央之上·豪宅標桿根據項目特性，結合項目定位，賦予項目五大優化建議！產品優化建議：園林風格建議聯合國際知名景觀公司，結合本案規劃中的大中庭景觀與室外游泳池打造皇家主題園林。產品優化建議：住宅精裝建議基于本項目主力戶型面積較大，為合理控制總價，建議戶內不采取精裝，但公共部分可精裝，體現項目高端品質感。入戶大堂精裝修（參照五星級酒店檔次）入戶大堂門鋁合金平開門電梯前室精裝修（參照五星級酒店檔次）電梯轎廂精裝修（參照五星級酒店電梯檔次）公共樓梯內墻和頂棚均用混合砂漿底，內墻涂料；地面用合成樹脂耐磨地坪公共樓梯間門窗普通鋁合金門窗，不做斷橋隔熱，國產五金件，中檔水平，普通中空玻璃公共部分精裝修建議重點打造部位小高層重點打造部位產品優化建議：單身公寓酒店管理公寓部分建議做精裝修，體現“拎包入住”的附加值，并引進五星級酒店物業管理，提供高標準國際型的配套服務，樹立國際化酒店式公寓的形象標簽。24小時大管家酒店式禮賓制全套家政中心私家商務助理健康護理顧問會議餐宴安排家商法律咨詢產品優化建議：智能化配套建議引用國內一線豪宅同品牌全套智能化系統，配備頂尖安防，純人性化科技設施。建議引入湯臣一品采用的安防系統：美國Honeywell防盜主機，美國DORCON掌機儀，德國SIEDEL可視對講系統，Lonbon緊急對講系統。提升項目的高端形象。產品優化建議：物業服務建議聯手國內頂級物業公司，突破目前奉化市區“本土物業”格局，打造銀泰獨創的社區服務體系。小區名稱物業服務公司龍津尚都聯合物業陽光茗都上房物業秀水家苑捷達物業錦山明珠錦江物業盈水豪盈元物業陽光水岸上房物業奉化市區最新入住小區物業配套服務綠城物業建議不管是從銀泰品牌、自身品質以及各個綜合要素考慮，項目均能超脫市場，成為奉化城市巔峰！一個項目改變一座城市我們相信，銀泰可以！推廣篇每一座城市，都應該有自己的驕傲奉化不僅擁有深厚人文底蘊和自然美景更有著時代新都會的更多璀璨追求13年時間銀泰不僅在百貨業營造出無人企及的熱度更在長安街矗立起無人超越的高度13年前，這里醞釀了銀泰今天，銀泰終抵奉化我們攜夢想而至，為改變而來這一刻，城市期待已久打造一個品牌不負銀泰的價值不負城市的期望不負奉化人多年等待核心任務核心課題找到項目獨有價值DNA擔負甚至超越市場期望實現價格和價值在整個奉化市場的跳脫完成品牌的再一次華麗轉身與全新跨越精準核心定位立體整合推廣我們有什么？市場需要什么？我要到哪里去？界定競爭差異我是誰？如何達成？品牌戰略目標價值探尋與提升之旅價值平臺構建我們有什么？

項目價值平臺構建區位平臺+項目平臺+產品平臺+品牌平臺新貴地緣，奉化城市新中心。1南山路與中山東路交匯處，市中心珍藏級地塊，奉化城市新中心支點。高成熟配套，享一線城市資源2兩大主力商圈環繞，周邊奉化大酒店、市政府、岳林文化廣場、奉化中學、超市、銀行環伺，城市配套非常成熟，生活歸屬感高。銀泰集團及銀泰百貨強大品牌號召力3作為百貨業巨子和上市企業，銀泰百貨在國內尤其浙江具備極其強大的品牌號召力，而北京銀泰中心將銀泰在房地產領域同樣拉升至國內領先地位，具有一呼百應的品牌效力。35萬方復合地產，時尚都會生活新范本4以銀泰百貨為主力店，加入休閑餐飲、精品店鋪、專業賣場，使之成為具購物、休閑、娛樂功能的都會中心，并為住宅提供難以復制的資源平臺。528層景觀塔式建筑，奉化城市新地標紐約帝國大廈般塔式建筑，核心位置+獨特外觀設計使之將作為項目最具象征性的形象成為奉化城市新地標6ATC風格經典立面，永恒珍藏的建筑風景7140-250㎡純中大戶型,一個階層的生活領域大棟距/大中庭/多重景觀體系/戶戶奢享89奢華會所/景觀泳池/問鼎奉化社區配套桂冠10一梯一戶/星級大堂/無盡城市視野此前所享，皆屬平常三大價值平臺體系地脈優勢品牌影響極致產品與生俱來的品牌血緣優勢時尚璀璨的都市生活中心高端居住的極致享受詮釋改變奉化沒有全功能商業中心的歷史重新定義城市頂級豪宅標準市場需要什么？

競爭對手區隔東郡尚都銀泰項目我們依靠什么與競爭對手形成區隔，從價格和價值上全面跳脫競爭市場？臺外商地塊衛生局地塊產品層面上精神層面上有獨一無二的專享價值平臺：銀泰百貨以旗艦商業成就城市中心，進而全面更新生活方式和城市格局。我們與其他的所謂高端項目之所以不同唯有我們才是未來奉化城市中央的象征才是經典豪宅的代言人才是奉化人對城市的理解和歸屬最大的對手是自己！超越產品表象，挖掘深層內涵方能拋開對手任翱翔別人成就項目我們改變城市只有站在城市的高度，才能清晰地認定“我是誰”！我是誰？

建立核心價值DNA是新的城市地標和國際化都市重要見證是真正意義上中心珍藏豪宅的橫空出世是前所未享的嶄新生活方式如約而臨是商業中心，更是生活中心是城市改變者，更是標準引領者我們是——銀泰天地時尚商業·高端住宅·酒店公寓奉化新都會生活中心品牌定位：眾星捧月的城市中心，未來核心歸屬所在萬千繁華，一己收納一站式時尚休閑娛樂領域萬象行樂，愛在生活新的城市地標和城市符號展開奉化商業和生活格局的全新時代都會中央，城市地標主推廣語如果以品牌為喻，我們不是勞力士，也不是LV或香奈兒而是充滿時尚靈感與奢華氣質的施華洛世奇繽紛璀璨，精致優雅，居于潮流之巔如果以電影為喻，我們是那部負盛名的《sexandcity》時尚光影、百變瞬間，所有想象中與想象外的故事都在發生。如果以金石為喻，我們兼具鉑金的質感與琉璃的冶艷有外露的奢華，也有凝練的優雅品牌調性時尚考究奢華璀璨品牌形象展示在大資源平臺下，獨立包裝住宅銀泰天地·鉑宮如鉑金版珍藏地段如鉑金版考究品質如鉑金般足以傳世一個階層的生活傳奇主推廣語我要到哪里去？品牌戰略目標通過前期銀泰品牌的占位，導入“奉化新都會生活中心”形象，呈現“都會中央/城市地標”的絕版項目平臺，至中期住宅生活價值的問鼎，實現品牌價值跨越提升銀泰天地價值集成為奉化城市中心與高端居住圈層的代名詞如何達成？整合推廣策略統籌謀定驚艷登場熱點不斷四大攻擊波九戰定奉化第一攻擊波（10.5-10.6）世界的銀泰，抵達奉化第一戰：銀泰品牌強勢導入第二戰：打造奉化頂級銷售體驗館第一戰：銀泰品牌強勢導入硬廣強勢占位軟文溫情滲入加冕世界的桂冠在哪里？每座城市，都應該有自己的驕傲，這一刻，奉化期待已久。2010，為奉化加冕世界級城市生活的桂冠，現正降臨！銀泰天地，南山路城市核心35萬㎡復合商業生活中心，即將燃情開幕。世界的銀泰，抵達奉化！13年，21座都會生活中心，不斷傳遞新的生活美學，直臻傳奇。今日，世界的銀泰，抵達奉化！銀泰天地，南山路城市核心35萬㎡復合商業生活中心，即將燃情開幕。以時代都會生活中心的名義，分水城市進程。致敬城市，致敬時代，致敬所有對生活心存敬畏和熱愛的人。銀泰天地，南山路城市核心35萬㎡復合商業生活中心，即將燃情開幕。北京、杭州、寧波、武漢……，13年銀泰輝煌開創之旅2010，我們已經抵達13年潛心沉瀝，4700個日日夜夜不懈打磨今天，我們為改變而來無論您曾對城市與生活的夢有多高這一次，我們為您超越想象第二戰：打造奉化頂級銷售體驗館頂級硬件配置頂級氛圍營造頂級服務體系告訴他再多，也比不上一次親身感受的重要。五星級酒店之所以給人尊貴感，全部來自于門童開車門時的手勢、按電梯時的躬身、工作人員相遇時的微笑問好。將品牌精神和服務理念全程植入，打造奉化頂級售樓處。我們的裝修時尚考究，通過視覺、聽覺、嗅覺、味覺營造奢華璀璨的精致感覺。開辟專享視聽室播放區域規劃和項目三維大片，設置類五星酒店行政層的小型自助區，提供精致小食和甜品，將高端項目標桿氛圍做到極致。1、門衛2、泊車3、禮賓4、專屬管家5、室外引導6、室內引導7、飲品員8、出口引導員所有銷售人員進行禮儀培訓，保潔員、保安全部酒店標準著裝，停車場安排門童，開門、引導，艷陽或下雨天為客戶撐傘，讓客戶每一次的看房經歷，都是頂級生活的預約體驗。售樓處公開當日高端時尚酒會軒尼詩·INTIME之夜時尚PARTY軒尼詩在中國播出的系列廣告“活得精彩”是都會生活的最佳詮釋之一，給人留下了非常深刻的印象。在售樓處公開儀式上，我們擬與這一知名品牌聯手，打造一個浪漫而富有品位的時尚主題PARTY，讓前來的媒體、業內人士、客戶均都感受到時尚風潮的濃情沖擊，為客戶留下深刻印象，讓項目有一個完美亮相。操作思路：與寧波軒尼詩代理商聯手，提供酒，另供應水果及休閑食品。售樓處中央騰出空地，現場交替播放項目三維動畫和軒尼詩廣告，客戶全部邀請函送達。活動時間：售樓處公開當日活動內容：正裝紅毯秀，簽名，隨意取酒并自由交流發展商與軒尼詩代表致辭發展商老總揭開控臺前方的神秘幕布,出現鏤空制作的巨大冰雕,然后將酒灌入鏤空部分，最后出現金色的銀泰天地個大字。媒體\業內\客戶\銷售人員自由交流，其中穿插現場樂隊表演/薩克斯/芭蕾/雞尾酒調試等各類高雅節目表演焰火欣賞第二攻擊波（10.7-10.9）銀泰天地，時尚生活領航者第三戰：價值深化，樹立標桿第四戰：“光影時尚30年”生活作品展第五戰：CK新品發布會暨VIP卡認購第三戰：價值深化，樹立標桿中央之上，35萬㎡新都會生活中心時尚盛放，夢想在望!銀泰天地，為時尚生活領航。銀泰天地，奉化商業分水嶺。銀泰天地，一個階層的生活傳奇。南山路城市核心35萬㎡復合商業生活中心，即將燃情開幕。第四戰：“光影時尚30年”生活作品展從第一條牛仔褲到第一條超短裙，從1980到2010，時尚的變遷史，也是一部文明的進化史和城市的發展史。銀泰，關注中國時尚的過去和未來，與您共享30年時尚光影，讓美世代相傳。收集30年經典時尚作品，可向客戶征集珍藏的當時時尚物品，在售樓處進行作品展，報紙展開專題炒作，在后期制作成精美文本贈送客戶，將銀泰的時尚基因深入人心。第五戰：CK新品發布會暨VIP卡認購與銀泰合作品牌CK聯合舉辦新品發布會活動，引爆市場關注度，同時開始對外發售項目VIP卡，圈定高端客戶，實現品牌共贏。分享世界級時尚盛宴第三攻擊波（10.10-10.11）一個階層的生活傳奇第六戰：住宅價值深入第七戰：產品說明會暨酒店管理方簽約儀式第八戰：兩岸三地設計師樣板房聯展第六戰：住宅價值深入形象亮相賣點深入五星級酒店私人管家悉心伺服，不在凱悅，在銀泰天地鉑宮百年承襲的貴族威儀血統，不在歐洲皇室，在銀泰天地鉑宮永不褪色的家族世徽，不在紐約第五大道，在銀泰天地鉑宮銀泰天地·鉑宮，一個階層的生活傳奇即將開啟。城市中央，純正名門府邸，只為家族榮譽開啟。北京、杭州、寧波、武漢……，13年銀泰輝煌開創之旅，2010，我們抵達奉化。在城市最尊貴的血脈之上，打造值得時光雕鑿與傳承的名門大宅。銀泰天地·鉑宮，傳奇登場。15000㎡奢華會所、熱帶景觀泳池、大中庭大棟距俯仰之間，盡顯尊崇13年潛心沉瀝，4700個日日夜夜不懈打磨，對于人居極致的理解和探索，我們一直在努力。今天，我們以窮極考究的建筑品質，奉獻一場生活的真味盛宴。銀泰天地·鉑宮，傳奇登場。一梯一戶、星級大堂、無盡城市視野此前所享，皆屬平常。Cartier、OMEGA、CK、D&G、LEVIS……與眾多國際一線品牌的合作讓我們充分了解：感受區別生活。所以，我們執著關注居住的細節，以及它帶來的豐富體驗，希望那一刻打動心靈的感覺，能成為生命中值得長久記憶的經歷。銀泰天地·鉑宮，傳奇登場。第七戰：產品說明會暨酒店式物業管理簽約儀式項目盛大發售之前舉辦產品說明會，對前期儲備客戶進行產品推介。同時舉行與擬引入的酒店式物業管理公司簽約儀式，進一步提升項目附加值，鞏固客戶信心。第八戰：兩岸三地設計師樣板房聯展

名家對話的生活盛宴作為開盤前最具引爆性的活動，通過樣板房的驚艷呈現讓項目價值再達新高度。邀請寧波、香港、臺灣三地知名室內設計師，打造超越想象的樣板房盛景，將客戶情緒引至最高點，順勢開盤。第四攻擊波（10.11）問鼎！第九戰：開盤盛典第九戰：開盤盛典一場聲勢浩大、全城皆知的開盤儀式，既是項目品質的明證，也是后續推廣最有利的宣傳武器。通過室內外氛圍的整體包裝，將整個開盤現場做成一場全城同慶的節日盛宴，將項目推向首波高潮。盛大慶典隆重開盤限時折扣優惠疊加開盤氛圍100%交響樂盛會幸運抽獎開盤日現場氛圍全面配合開盤日，利用紅毯、花籃、空飄、室內吊旗等將熱鬧升騰的氛圍做足。早晨在售樓處前安排愛樂樂團進行盛大演出，透過交響樂激昂、壯闊的音符，將人們的激情點燃，預示著首輪銷售高潮的到來。現場設置幸運轉盤或巨型抽獎箱，凡開盤日成交客戶均可參加，贏取最高達88888元的現金大獎。開盤前廣告預算及媒體組合推廣階段明細費用（元）第一階段工地現場包裝（圍墻、工地廣告、指示等）200000售樓處物料（名片、信封信紙等）100000銷售道具（DM、樓書、戶型頁等）150000三維動畫制作300000戶外廣告牌（3塊）100000報紙廣告硬3+軟3（主投奉化日報）30000輔助廣告（電臺、短信、車體、網絡、雜志）200000售樓處公開酒會200000第二階段報紙廣告硬3250000時尚生活作品展100000CK新品發布會暨VIP卡認購100000輔助廣告（信息更新）50000第三階段報紙廣告硬6400000產品說明會暨簽約儀式50000樣板房三間150000輔助廣告（信息更新）50000第四階段開盤活動30000報紙廣告硬210000禮品10000輔助廣告（信息更新）50000不可預計費用300000總計2830000營銷篇三大產品營銷界定現金流產品推出樓王之一，樹立項目形象標桿；中小戶產品市場需求量最大，建議一并入市,創造熱銷勢頭，夯實市場基礎。價格拉升小區位置較優產品，價值空間大，建議在先期已拉升項目價值的基礎上，集中推售。價值超越小面積公寓和商業產品占領市場投資空白，最后推出。設定階段性主打產品，實現良性資金回收；限量版發售形成渴求市場，達成期望價值；為投資產品創造價值平臺，再創利潤空間。[三大戰略指導]高調登場夯實基礎品牌資產疊加2010下半年形象建立年2011上半年價值深化年2012年初品牌登峰年量價齊漲高端主打再創價值完美收官【全盤營銷戰略】【開盤時間選擇】建議：2010年10月開盤原因一：結合本項目工程進度。原因二：中央促進房地產市場良性發展。原因三：規模大盤，資金需快速回籠。原因四：金九銀十為傳統樓市旺季。\推貨節奏開盤前期樹立項目品牌基礎，進行客戶蓄水。11月10月9月8月7月6月項目形象穩固期項目客戶儲備蓄客期產品推廣開始形象深化開始項目亮相前期形象推廣周期：2個月接受預約登記VIP全城發放VIP客戶升級一次價格測試二次價格測試三次價格測試形象推廣與客戶儲備周期：3個月根據市場預開\推貨節奏舉高打低，制造熱銷。部分高端產品樹立形象，主力低端快速回籠資金，打好市場基礎。板式