房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理及會(huì)

計(jì)分錄

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房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理及會(huì)計(jì)分錄全集

一、資產(chǎn)類主要會(huì)計(jì)科目核算：

（1）現(xiàn)金

從銀行提取現(xiàn)金:借:現(xiàn)金貸:銀行存款

支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金:借:其他應(yīng)收賬一XX

成木類或材料類科目

貸:現(xiàn)金

（2）銀行存款

（3）應(yīng)收賬款:主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中,轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品,提供出租

房屋和提供勞務(wù),而向購買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)

票或出租發(fā)票）

借：應(yīng)收賬款一XX公司或個(gè)人貸：主營業(yè)務(wù)收入

②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)：借：應(yīng)收賬款XX公司貸：其他業(yè)務(wù)牧

入

收回款項(xiàng)時(shí):借:銀行存款貸:應(yīng)收賬款

（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算

方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法

提取壞賬準(zhǔn)備金：借：管理費(fèi)用貸：壞賬準(zhǔn)備

發(fā)生壞賬時(shí):借：壞賬準(zhǔn)備貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款:借：應(yīng)收賬款貸：壞賬準(zhǔn)備

借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款

（5）應(yīng)收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。

銷售商品房而收到的商業(yè)匯票:借:應(yīng)收票據(jù)一XX公司貸:主營業(yè)務(wù)收入

商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）：借:銀行存款貸:應(yīng)收賬

款

若為布?息商業(yè)匯票:借:銀行存款

貸:應(yīng)收票據(jù)一XX公司

財(cái)務(wù)費(fèi)用

（6）預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料

款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個(gè)明細(xì)科目。

①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）

借：預(yù)付賬款一預(yù)付承包單位款貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料：借：預(yù)付賬款一預(yù)付承包單位款貸：庫存

材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時(shí)（所附單據(jù)：工程價(jià)款結(jié)算單）

借：開發(fā)成本貸：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款

同時(shí),從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款

借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款貸：預(yù)付賬款一預(yù)討承包單位款

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用銀行存款補(bǔ)付余額：借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款貸：銀行存款

②預(yù)付給供應(yīng)商的材料價(jià)款：借：預(yù)付賬款一預(yù)時(shí)供應(yīng)單位款貸：銀行存款

材料驗(yàn)收入庫,用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款

借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付購貨款貸：預(yù)付賬款一預(yù)付供應(yīng)單位款

用銀行存款補(bǔ)付余額:若:應(yīng)付賬款一應(yīng)付購貨款貸:銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料沒備

的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金,月終分配的采購保管費(fèi)和材料成本差異。

（8）采購保管費(fèi)：主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅

費(fèi)、折舊費(fèi)，維修費(fèi)、低值易耗品攤銷，勞動(dòng)保井費(fèi)，檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等

（9）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。

（10）庫存材料?：用來核算各種為庫存材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本

（11）庫存設(shè)備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本

①購入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、

銷售發(fā)票、付款單）：借：物資采購一設(shè)備采購貸：銀行存款

計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）

借：物資采購一設(shè)備采購貸：采購保管費(fèi)

采購保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：

采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買

價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)

某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M(fèi)二實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)義分配率

材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）：借：庫存設(shè)備貸：物資

采購

②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動(dòng)雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨

單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）：借：預(yù)付賬款貸：銀行存款

設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫：借：物資采購一設(shè)備采購貸：應(yīng)付賬款一應(yīng)付購貨款

沖減預(yù)付的設(shè)備貨款：借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付供貨款貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款：借：應(yīng)付賬款貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯

總表、設(shè)備出庫單）：借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：庫存設(shè)備

銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）：

借:銀行存款貸:其他業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本:借:其他業(yè)務(wù)支出貸:庫存設(shè)備

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)

與加工單位簽訂加工合同。

發(fā)H1材料，委托外單位加工：借：委托加工材料

貸：庫存材料

材料成本差異

加工完后驗(yàn)收入庫：借：委托加工材料貸：銀行存款

借:庫存材料一XX材料貸:委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動(dòng)材料。如：工具、器具、

玻璃器皿等

自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用：借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：低

值易耗品

倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費(fèi)用貸：低值易耗品

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借:采購保管費(fèi)貸:待攤費(fèi)用

（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的

條件移交購貨單位,或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品,包括開發(fā)完工的建設(shè)場

地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等

企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品,在竣工驗(yàn)收時(shí)：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本

對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本:借:主營業(yè)務(wù)成本貸:開

發(fā)產(chǎn)品

（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期

收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。

借:主營業(yè)務(wù)成本貸:分期收款開發(fā)產(chǎn)品

（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種

經(jīng)營活動(dòng)。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)

品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目

出租土地或是房屋時(shí)：借：出租開發(fā)產(chǎn)品一出租產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品

租金收入:借:銀行存款或應(yīng)收賬款貸:主營業(yè)務(wù)收入

（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和

“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目

開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本

借：周轉(zhuǎn)房一在用周轉(zhuǎn)房貸：開發(fā)產(chǎn)品一房屋

按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷：借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用貸：周轉(zhuǎn)房一周轉(zhuǎn)房

攤銷

其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大：借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用貸：銀

行存款

如果金額較大：借：待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目

（18）固定資產(chǎn)

①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證:運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單

據(jù)、購貨發(fā)票等）：借:固定資產(chǎn)貸:銀行存款

購入需要安裝的固定資產(chǎn):借：固定資產(chǎn)購建支出貸:銀行存款

支付安裝費(fèi)用：借：固定資產(chǎn)購建支出貸:銀行存款

安裝完畢交付使用時(shí):巖：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù):移交使用單、工程結(jié)算單）

支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi):借：固定資產(chǎn)購建支出貸:銀行存款

領(lǐng)用材料時(shí):借：固定資產(chǎn)購建支出貸:庫存材料

分配建筑工人工資和福利費(fèi):借：固定資產(chǎn)購建支出

貸:應(yīng)付工資

應(yīng)付福利費(fèi)

完畢建筑交付使用：借:固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投受證明、合同）：借：固定資產(chǎn)

貸:實(shí)收資本

累計(jì)折舊

④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù):擴(kuò)建通知單）

借：固定資產(chǎn)一未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)一生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)

殘料變賣時(shí):借:銀行存款貸:固定資產(chǎn)購建支出

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支付擴(kuò)建工程款時(shí):借:固定資產(chǎn)購建支出貸:銀行存款

工程竣工時(shí)（所附單據(jù):工程竣工結(jié)算單）

借：固定資產(chǎn)一未使用固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)購建支出

交付使用時(shí):借：固定資產(chǎn)一生產(chǎn)用固定資產(chǎn)貸:固定資產(chǎn)一未使用固定資產(chǎn)

（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn),包括專利權(quán)、非專利技

術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。

二、負(fù)債的主要會(huì)計(jì)科目的核算

（1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項(xiàng)

支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價(jià)款結(jié)算預(yù)支單:借:開發(fā)成本貸:應(yīng)付賬款

以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時(shí):借:應(yīng)付賬款貸:預(yù)付賬款

補(bǔ)付其余款時(shí):借:應(yīng)付賬款貸:銀行存款

（2）預(yù)收賬款:按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個(gè)人收取的購房定金。以及

代建工程收取的代建工程款

收到預(yù)付款時(shí):借:銀行存款貸:預(yù)收賬款一預(yù)收代建工程款

提交工程價(jià)款結(jié)算單時(shí):借:應(yīng)收賬款貸；主營業(yè)務(wù)收入

借:預(yù)收賬款一預(yù)收代建工程款貸:應(yīng)收賬款

收回全部余款：借：銀行存款貸:應(yīng)收賬款

（3）應(yīng)付工資

開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資：借：現(xiàn)金貸：銀行存款

借：應(yīng)付工資貸：現(xiàn)金

結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項(xiàng)：借：應(yīng)付工資

貸：其他應(yīng)收款一代扣水電費(fèi)

代扣房租

月末分配工資費(fèi)用

借：開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場）

銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門）

管理費(fèi)用一勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（長期放假員工）

采購保管費(fèi)（采購部門）

應(yīng)付福利費(fèi)（醫(yī)務(wù)人員）

（4）應(yīng)付猾利費(fèi)（按工資總額的14%計(jì)提）

借:開發(fā)成本（建安）

開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場）

銷售用費(fèi)（銷售機(jī)構(gòu)）

管理費(fèi)用（行政管理部門）

采購保管費(fèi)（采購部門）

貸:應(yīng)付福利費(fèi)

用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時(shí):惜:應(yīng)付福利費(fèi)貸:現(xiàn)金

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（5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項(xiàng)稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護(hù)

建設(shè)稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅

種）

月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營收入計(jì)算應(yīng)交稅金：借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅

一應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金

信:：其他業(yè)務(wù)支出

貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅

一應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

月末如按規(guī)定計(jì)算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅金一房產(chǎn)稅

一車船使用稅

一土地使用稅

月末計(jì)算的所得稅：借：所得稅貸：應(yīng)交稅金一應(yīng)交所得稅

實(shí)際交納的稅金：借：應(yīng)交稅金一XX稅貸：銀行存款

（6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款

月末按規(guī)定提取教育附加

借:主營業(yè)務(wù)稅金及附加貸:其他應(yīng)交款一教育費(fèi)附加

三、成本、費(fèi)用主要會(huì)計(jì)科目核算

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計(jì)入“開發(fā)成本”，主要包括：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)）；前期工

程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、

環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程贄）；公共

配套設(shè)施費(fèi)（居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公

共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”

設(shè)置二級明細(xì)。可根據(jù)上述六項(xiàng)來設(shè)置三級明細(xì)科目

①開發(fā)土地成本費(fèi)用：借：開發(fā)成本一土地開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款一XX公司

分配開發(fā)的間接費(fèi)用：借：開發(fā)成本一土地開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用：借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：開發(fā)成本一土地開

發(fā)。

②配套設(shè)施開發(fā)

計(jì)算公式：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）X

配套設(shè)施預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)

品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）X100%

發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場地的開發(fā)）

借:開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)貸:開發(fā)產(chǎn)品

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支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用：借:開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)貸:銀行存款

同時(shí)領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā):借:開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)貸:庫存設(shè)備或

庫存材料

分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用：借:開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)貸:開發(fā)間接費(fèi)用

結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本:借:開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸:開發(fā)成本一配套設(shè)施

開發(fā)

③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對象的）

信:：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：銀行存款

④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”，“自營”兩種

出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報(bào)或是價(jià)款結(jié)算單）

借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款一應(yīng)付二程款

自已組織施工的

借:：開發(fā)成本一房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款一應(yīng)付二程款

應(yīng)付工資

庫存材料或設(shè)備

⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委吒，代為開發(fā)建設(shè)的工程項(xiàng)目

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程費(fèi)用支出：借：開發(fā)成本一代建工程開發(fā)

貸：銀行存款

或庫存材料

或壬見令^

結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用：借：開發(fā)成本一代建工程開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用

工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：開發(fā)成本一代建工程貸：開發(fā)成本一代建工程

開發(fā)

移交委托單位后,根據(jù)移交手續(xù)

借:主營業(yè)務(wù)成本一代建工程結(jié)算成本貸:開發(fā)成本一代建工程

（2）開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的

工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周

轉(zhuǎn)房攤銷

發(fā)生的間接費(fèi)用時(shí)：借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

或應(yīng)付工資

分配開發(fā)的間接費(fèi)用：借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)貸：開發(fā)間接費(fèi)用

竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)：借：開發(fā)產(chǎn)品一房屋貸：開發(fā)成本一房屋開發(fā)

（3）管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活

動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用

（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營期產(chǎn)的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)

用、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用

（5）銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包不：

產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、不品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中

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所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職

工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用

發(fā)生的銷售費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款

四、收入、利潤的主要會(huì)計(jì)科目核算

(1)主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、

代建工程結(jié)算收入，出租房租金收入。

由于營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價(jià)款結(jié)算時(shí)間上的不一致，我們應(yīng)該分開計(jì)算

①在實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同時(shí)收到價(jià)款時(shí)：借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入

②營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價(jià)款收取后的：借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入

③預(yù)收價(jià)款時(shí)，待開發(fā)完工后再移交使用的：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款

移交使用時(shí)：借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入

借：預(yù)收賬款

銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入

借：銀行存款貸：苣營業(yè)務(wù)收入

(2)其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收

入、開形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

借:銀彳丁存款

或應(yīng)收賬款

貸:其他業(yè)務(wù)收入

(3)主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額

轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品

如分期開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：分期收

款開發(fā)產(chǎn)品

(4)其他業(yè)務(wù)支出

(5)主營業(yè)務(wù)稅金及附加

計(jì)提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增

值稅

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸:應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅

一應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)木兌

一應(yīng)交土地增值稅

其他應(yīng)交款一應(yīng)交教育費(fèi)附加

月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計(jì)算出應(yīng)交納的稅金

借:其他業(yè)務(wù)支出

貸:應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅

一應(yīng)交城市維手建設(shè)稅

其他應(yīng)交款一應(yīng)交教育費(fèi)附加

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五、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

一）、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施,可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不

能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼吒、

自行車棚等；另?類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：

（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)

內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服

務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投

資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成木。

按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定,城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房

成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資,或是政府投資,或國家撥款給

有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體

制,無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者,往往在

客觀上拿不出資金來,有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也

只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。

為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算

房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本,對配套設(shè)施支出的歸集,可分為如

下二種：

1.對能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出,可直接計(jì)入

有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本一房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支

出；

2.對不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成

本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集,于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有

關(guān)房屋等開發(fā)成本；

3.對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成

本”賬戶進(jìn)行歸集。

由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有

關(guān)房屋等成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。

二）、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置

一般說來,對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算

對象，借以正確計(jì)算各咳設(shè)施的開發(fā)成本。對這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如

下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程

費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)

間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些

設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn),有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù),所以理應(yīng)分配為其服務(wù)

的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。

對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施,如果工程

規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)

目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將

它們合并作為一個(gè)成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后,按照各該項(xiàng)目

的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例,算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各

配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成

本,在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或

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批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于

這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān),為簡化核算手續(xù),對這些配套設(shè)

施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分

配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此,對這些配套設(shè)施,在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配

套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。

（三）、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算

企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行

核算，并按成本核算對象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆

遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直

接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本一配

套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款”等

賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出,應(yīng)記入各大配

套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本一配套設(shè)

施開發(fā)成本一XX”賬戶的借方和“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本一XX”賬戶

的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用,應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)

成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成

本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。

對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā),或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，

而配套設(shè)施尚未全部完成的,經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本,預(yù)

提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并

記入“開發(fā)成本一房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。

因?yàn)橐粋€(gè)開發(fā)小區(qū)的開發(fā),時(shí)間較長,有的需要幾年,開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度安排上,

有時(shí)先建房屋,后建配套設(shè)施。這樣,往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能

尚未完成，或者是商品房己經(jīng)銷售，而幼托。消防沒施等尚未完工的情況。這種

房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)

負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi),無法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未

完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù),計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，

用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成木。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算,一

般可按以下公式進(jìn)行：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）

義配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率

配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）+應(yīng)負(fù)擔(dān)該配

套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)X1（）（）%

式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小

區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。

如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101.102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房

和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未

完工,為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本,應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入

商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托沒施的預(yù)算成本如下：

101商品房1000000元

102商品房900000元

151出租房800000元

181周轉(zhuǎn)房800000元

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201大配套設(shè)施一商店500000元

251幼托設(shè)施320000元

則

幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=320000+

(l(X)0()()()+90()()()()+80()()0()+8()()000+500()()())X100%=32()()(X)+4()()()00()X

100%=8%

各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為：

101商品房：1000000元X8%=80000元

102商品房：900000元X8%=72000元

152出租房：80()()0()元X8%=64000元

182周轉(zhuǎn)房；800000元X8%=64000元

201大配套設(shè)施一商店：500()(X)元X8%=40()00元

按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí),其與實(shí)際支出數(shù)的差額,應(yīng)在配套

設(shè)施完工時(shí),按預(yù)提數(shù)的比例,調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。

現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下：

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座

水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓

給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與

商品房等同步開發(fā),幼吒與商品房等不同步開發(fā),其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。

上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出(單位：元)：

201251252

商店水塔幼托

(元)(元)(元)

支付征地拆遷費(fèi)5000()5()0050()0()

支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款300002000030000

應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款5()00()3()()0()5()()00

應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200000245000190000

分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)35000

分配開發(fā)間接費(fèi)55000

預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)40000

則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí),應(yīng)作：

借；開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本105000貸:銀行存款105000

用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí),應(yīng)作：

借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本80000貸：銀行存款80000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí),應(yīng)作：

借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本765000貸：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款765

000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí),應(yīng)作；

借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本一商店35000

貸：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本一水塔35()(X)

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí),應(yīng)作：

借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本一商店55()0()貸：開發(fā)間接費(fèi)用55()00

預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作：

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借:開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本一商店40000貸:預(yù)提費(fèi)用一須提配套設(shè)施

費(fèi)40000

同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬。

(四)、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)

已完成全部開發(fā)過程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成

本：

1,對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施,如上述商店設(shè)施,應(yīng)在完工驗(yàn)收后將

其實(shí)際成年自“開發(fā)成木一配套設(shè)施吁發(fā)成木”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品一

配套設(shè)施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：

借：外發(fā)產(chǎn)品一配套設(shè)施460000貸：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本

460(X)0

配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入,應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。

2.按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施,如

上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)(有關(guān)

開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本或計(jì)劃成本)，分配記入有關(guān)房屋和大配套沒施

的開發(fā)成本，作如

下分錄入賬；

借；開發(fā)成本一房屋開發(fā)成本265()00

開發(fā)成本一配套設(shè)施可發(fā)成本35000

貸：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本300000

3.對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施,如幼

托設(shè)施,應(yīng)在完工驗(yàn)收后,將其實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi),作如

下分錄入賬：

借:預(yù)提費(fèi)用一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)320000貸:開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本

320()00

如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)人于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開

發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差

額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。

七、自營開發(fā)工程成本的核算

四)、機(jī)械使用費(fèi)的核算

施工單位因采用機(jī)械化施工使用施工機(jī)械而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)另行組織核算。

因?yàn)槭褂檬┕C(jī)械而發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi),是單獨(dú)記入工程成本的“機(jī)械使用？r

項(xiàng)目的。

機(jī)械使用費(fèi)的內(nèi)容，一股包括：

i.人工費(fèi)指機(jī)上操作人員的工資和職工福利費(fèi)。

2.燃料、動(dòng)力費(fèi)指施工機(jī)械耗用的燃料、動(dòng)力費(fèi)。

3.材料費(fèi)指施工機(jī)械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費(fèi)用。

4.折舊、修理費(fèi)指對施工機(jī)械計(jì)提的折舊費(fèi)、應(yīng)計(jì)的修理費(fèi)和租人機(jī)械的租賃

,出

5.替換工具、部件費(fèi)指施工機(jī)械使用的傳動(dòng)皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變

壓器、開關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費(fèi)和維修費(fèi)。

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6.運(yùn)輸裝卸費(fèi)指將施工機(jī)械運(yùn)到施工現(xiàn)場、運(yùn)離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移

的運(yùn)輸、安裝、拆卸及試車等費(fèi)用，若運(yùn)往其他施工現(xiàn)場,運(yùn)出費(fèi)用由其他施工

現(xiàn)場的工程成本負(fù)擔(dān)。

7.輔助設(shè)施費(fèi)指為使用施工機(jī)械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺(tái)、行走軌道

等費(fèi)用。施工機(jī)械的輔助設(shè)施費(fèi)，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費(fèi)用”賬戶，然后

按照現(xiàn)場施工期限分次從“待攤費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工一機(jī)械使用費(fèi)”賬

戶,攤?cè)敫髟鹿こ坛杀尽?/p>

8.養(yǎng)路費(fèi)、牌照稅指為施工機(jī)械如鏟車、壓路機(jī)等繳納的養(yǎng)路費(fèi)和牌照稅。

9.間接費(fèi)指機(jī)械施工隊(duì)組織機(jī)械施工，管理機(jī)械發(fā)生的費(fèi)用和停機(jī)棚的折舊、

修理費(fèi)。

至于施工機(jī)械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工

程成本的“材料費(fèi)”項(xiàng)目；為施工機(jī)械擔(dān)任運(yùn)料、配料和搬運(yùn)成品工人的工資,

應(yīng)記入工程成本的“人工費(fèi)”項(xiàng)目；土建施工隊(duì)因組織機(jī)械施工而發(fā)生的有關(guān)

管理費(fèi)，一般應(yīng)記入“施工間接費(fèi)用”的有關(guān)項(xiàng)目，不列作施工機(jī)械使用費(fèi)。

機(jī)械使用費(fèi)的總分類核算,應(yīng)先在“工程施工一機(jī)械使用費(fèi)”賬戶進(jìn)行。施工單

位發(fā)生的各項(xiàng)機(jī)械使用費(fèi)，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本

差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“累計(jì)折舊”、

“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的借方，作如下

分錄入賬：

借：工程施工一機(jī)械使用費(fèi)用9000

貸：庫存材料1100

低值易耗品150

材料成本差異25

應(yīng)付工資4000

應(yīng)付福利費(fèi)560

銀行存款2165

累計(jì)折舊8000

待攤費(fèi)用3000

機(jī)械使用費(fèi)的明細(xì)分類核算,對大型機(jī)械可按各機(jī)械分別進(jìn)行；對中型機(jī)械一般

可按機(jī)械類別進(jìn)行。至于那些沒有專人使用的小型施工機(jī)械，如打夯機(jī)、卷場

機(jī)、砂漿機(jī)、鋼筋木工機(jī)械等的使用費(fèi)，可合并計(jì)算它們的折舊、修理費(fèi)。

機(jī)械使用費(fèi)的分配,一般都以施工機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)（或工作臺(tái)班或完成工作量）

為標(biāo)準(zhǔn)。各施工機(jī)械對各項(xiàng)工程施工的工作臺(tái)時(shí)，可以根據(jù)各種機(jī)械的使用記錄,

在“機(jī)械使用月報(bào)”中加以匯總。

根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬記錄的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)和機(jī)械使用月報(bào)中各項(xiàng)工

程的工作臺(tái)時(shí),就可通過下列算式將機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行分配。

某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)=該項(xiàng)工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)X機(jī)械使用費(fèi)

合計(jì)?機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)

對于各種中型機(jī)械的機(jī)械使用費(fèi)的核算，也可不分機(jī)械種類進(jìn)行。在這種情況下,

對于各項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)，可在月終充根據(jù)機(jī)械使用月報(bào)中各種機(jī)械的

工作臺(tái)時(shí)合計(jì)分別乘該種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù),求得當(dāng)月按各種機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)

計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)，然后與當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)比較，求得機(jī)

械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的百分比,再將各項(xiàng)工程控臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算

的機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。

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某項(xiàng)工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)=E(該工程使用機(jī)械的工作臺(tái)時(shí)X機(jī)械臺(tái)時(shí)

費(fèi)計(jì)劃數(shù))義實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)+￡(機(jī)械工作臺(tái)時(shí)合計(jì)x該機(jī)械臺(tái)是費(fèi)

計(jì)劃數(shù))

現(xiàn)舉例說明它的分配計(jì)算方法如下：

(1)先確定各種施工機(jī)械每個(gè)臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)

施工機(jī)械臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)的計(jì)算,可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機(jī)械原

值、折舊率，隨機(jī)駕駛?cè)藛T工資、估計(jì)年工作臺(tái)時(shí)等資料加以計(jì)算。設(shè)例中：

0.5立方米履帶挖土機(jī)的臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)為20元,0.4立方米混凝土攪拌機(jī)的臺(tái)時(shí)

費(fèi)計(jì)劃數(shù)為8元。

(2)求出各種施工機(jī)械技臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)

設(shè)例中：

().5立方米履帶挖土機(jī)29()臺(tái)時(shí)X臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)2()元58()()元

0.4立方米混凝土攪拌機(jī)300臺(tái)時(shí)X臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)8元2400元

其他施工機(jī)械11800元

按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)20000元

(3)根據(jù)機(jī)械使用費(fèi)明細(xì)分類賬匯總計(jì)算實(shí)際發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)，設(shè)例中計(jì)19

000元

(4)計(jì)算機(jī)械使用費(fèi)實(shí)際數(shù)對按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的百分比，設(shè)例中為：19000

元/20000元X100%=95%

(5)將各項(xiàng)工程按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)按實(shí)際數(shù)加以調(diào)整如101商

品房建筑工程按各機(jī)械工作臺(tái)時(shí)和按臺(tái)時(shí)費(fèi)計(jì)劃數(shù)計(jì)算的機(jī)械使用費(fèi)合計(jì)數(shù)為

9000元,則應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)為：9000元義95%=8550元

對于分配于各項(xiàng)工程成本的機(jī)械使用費(fèi)，應(yīng)自“工程施工一機(jī)械使用費(fèi)”賬戶的

貸方轉(zhuǎn)入“工程施工”賬戶的借方,并記入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)

S：

借：工程施工1900()貸：工程施工一機(jī)械使用費(fèi)190(H)

對于小型施工機(jī)械的折舊、修理費(fèi),可于月末按各項(xiàng)工程的工料費(fèi)或工作量的比

例，分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目。

(五)、其他直接資的核算

工程成本中的“其他直接貿(mào)”，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入“材料

費(fèi)”、“人工費(fèi)”和“機(jī)械使用費(fèi)”項(xiàng)目的其他直接發(fā)生的費(fèi)用，主要包括：

1.施工過程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費(fèi)；

2.冬、雨季施工費(fèi)包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、

人工和各項(xiàng)設(shè)施費(fèi)用；

3.因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運(yùn)費(fèi)；

4.土方運(yùn)輸費(fèi)。

此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、工程定位復(fù)測資、工程點(diǎn)交

費(fèi)、場地清理費(fèi)等。

施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風(fēng)、汽和運(yùn)輸?shù)葎趧?wù),可按實(shí)際結(jié)算數(shù)記入“工

程施工”賬戶的借方和有關(guān)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。如用銀行存款為

某項(xiàng)工程支付土方運(yùn)輸費(fèi)2000元,應(yīng)作：借：工程施工2000貸：銀行存款

200()

對于不能直接記入各項(xiàng)工程成本的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費(fèi)用，可在月終根據(jù)各

項(xiàng)工程的實(shí)際耗用量，將各項(xiàng)勞務(wù)費(fèi)用分配于各有關(guān)工程成本。

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根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運(yùn)輸費(fèi)用分配表,就可將各項(xiàng)工程分配的水、電、風(fēng)、汽

和材料二次搬運(yùn)費(fèi)等計(jì)入各項(xiàng)工程成本的“其他直接費(fèi)”項(xiàng)目。

對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項(xiàng)冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)、

場地清理兼、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等其他直接費(fèi),凡能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的,應(yīng)直接

計(jì)入；不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本的,應(yīng)先行匯總登記,然后按照i定標(biāo)準(zhǔn)將它

分配計(jì)入有關(guān)工程成本。

（六）、施工間接費(fèi)用的核算

工程成木中除了上文所說的各項(xiàng)直接貿(mào)外,還包括施工單位組織施工，管理所發(fā)

生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項(xiàng)

工程成本所應(yīng)負(fù)擔(dān),因而無法將它直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本。為了簡化核算手續(xù)，

都將它先記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后將它分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。

施工間接費(fèi)用的內(nèi)容，一般包括：

1.管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補(bǔ)貼等。

2.職工福利費(fèi)指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14%）提

取的職工福利費(fèi)。

3.折舊費(fèi)措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊

費(fèi)。

4.修理費(fèi)指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常

修理費(fèi)和大修理費(fèi)。

5.工具用具使用費(fèi)措施工單位施工管理部門使用穴屬于固定資產(chǎn)的工具、器具

和檢驗(yàn)、試驗(yàn)、消防用具等的購置，攤銷和修理費(fèi)。

6.辦公費(fèi)措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書

報(bào)、會(huì)議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費(fèi)用。

7.差旅交通費(fèi)指施工單位職工因公出差、調(diào)動(dòng)工作的差旅費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)、市

內(nèi)交通和誤餐補(bǔ)助費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼、職工探親路費(fèi)、職工離退休退職一次

性路費(fèi)、工傷人員就醫(yī)路費(fèi)，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃

料、養(yǎng)路費(fèi)、牌照費(fèi)等。

8.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于施工單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品和技術(shù)安全設(shè)施的購置、攤

銷和修理費(fèi)，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購

置費(fèi)和補(bǔ)助費(fèi)以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費(fèi)等。

9.其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他間接費(fèi)用。

施工單位發(fā)生的間接費(fèi)用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。

發(fā)生的各項(xiàng)施工間接費(fèi)用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本

差異”、“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”、“累計(jì)

折；tr、“待攤費(fèi)用”等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費(fèi)用”賬戶的借方。

借：施工間接費(fèi)用20538

貸：庫存材料1900

低值易耗品600

材料成本差異50

應(yīng)付工資8500

應(yīng)付福利費(fèi)1190

銀行存款2900

現(xiàn)金298

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累計(jì)折舊4600

待攤費(fèi)用1500

如施工單位搭建有為進(jìn)行施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時(shí)宿舍、倉庫、辦公

室等臨時(shí)設(shè)施，應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)”賬戶，然后分月攤銷記入

“施工間接費(fèi)用”賬戶。

施工間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費(fèi)用明細(xì)分類賬”，

將發(fā)生的施工間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。

每月終了，應(yīng)對施工間接費(fèi)用進(jìn)行分配。為了便于將施工間接費(fèi)的實(shí)際水平與定

額比較，以考核施工間接費(fèi)用的節(jié)約或超支情況，施工間接費(fèi)用在各項(xiàng)建筑安裝

工程之間的分配，可按照各項(xiàng)工程的施工間接費(fèi)用定額（即為直接費(fèi)或人工費(fèi)的

百分比,建筑工程一般按直接費(fèi)的百分比,水電安裝工程、設(shè)備安裝工程按人工

費(fèi)的百分比）所計(jì)算的施工間接費(fèi)的比例進(jìn)行分配。

某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用=本期實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用X該項(xiàng)

工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額

4-E［各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）X各項(xiàng)工程規(guī)定的施工問

接費(fèi)用定額］

在實(shí)際核算工作中,對于施工間接費(fèi)用的分配,往往先計(jì)算本期實(shí)際發(fā)生的施工

間接費(fèi)用對接施工間接費(fèi)用定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用的百分比，再將各項(xiàng)工程按

定額計(jì)算的施工間接費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整,即將上列算式改為：

某項(xiàng)工程本期應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用=［該項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)

（或人工費(fèi)）X該項(xiàng)工程本期該項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］X本期實(shí)際

實(shí)際發(fā)生的施工間接費(fèi)用土￡［各項(xiàng)工程本期實(shí)際發(fā)生的直接費(fèi)（或人工費(fèi)）

X各項(xiàng)工程規(guī)定的施工間接費(fèi)用定額］

如某施工單位在1998年7月份計(jì)發(fā)生施工間接費(fèi)用2（）538元，各項(xiàng)工程在7月

份內(nèi)發(fā)生的直接費(fèi)和它們的施工間接費(fèi)用定額如下：

101商品房建筑工程直接費(fèi)141（）（）0元

施工間接贄用定額為直接費(fèi)的6%

102商品房建筑工程直接費(fèi)126000元

施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6%

151出相房建筑工程直接費(fèi)59000元

施工間接費(fèi)用定額為直接費(fèi)的6%

則各項(xiàng)工程在7月份應(yīng)分配的施工間接費(fèi)用如下：

101商品房建筑工程：141000元X6%X20538元+141000元X6%+126000元。

6%+59000元義6%=8460元X20538元/19560元=8460元X105%=8883元

102商品房建筑工程：126000元X6%X20538元+19560元=7560元X105%=

7938元

151出相房建筑工程：59000X6%X20538元+19560元=3540元X105%=3717

元

對于分配于各項(xiàng)工程成本的施工間接費(fèi)用，應(yīng)自“施工間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)

入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項(xiàng)工程成本的“施工間接費(fèi)”項(xiàng)目：

借：工程施20538貸：施工間接費(fèi)用20538

（七）、自營工程成本核算程序小結(jié)

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為了核算各項(xiàng)自營工程的實(shí)際成本,會(huì)計(jì)部門在接到施工部門的開工報(bào)告后，即

要根據(jù)前述有關(guān)成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表

5七所示的“工程施工成本明細(xì)分類賬”，用以記錄各項(xiàng)工程的成本。同時(shí)不論

工程施工期限的長短,都須等到工程完工記入各項(xiàng)應(yīng)計(jì)成本以后,工程成本明細(xì)

分類賬的記錄方為完整。

工程施工成本明細(xì)分類賬中各成本項(xiàng)目的實(shí)際成本,根據(jù)上述耗用材料分配表、

人工費(fèi)分配表、機(jī)械使用費(fèi)分配表、水電風(fēng)汽運(yùn)輸費(fèi)用分配表、施工間接費(fèi)用

分配表等記入。對于月份內(nèi)各項(xiàng)工程發(fā)生的實(shí)際成本，應(yīng)在月終將它自“工程施

工”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成木”賬戶的借方:借：開發(fā)成木一XX貸：工程

施工一XX

根據(jù)上文所述,現(xiàn)將自營工程成本核算程序歸納如下：

1.根據(jù)開工報(bào)告,確定工程成本核算對象，開設(shè)工程施工成本明細(xì)分類賬；

2.按工程成本核算對象和成本項(xiàng)目匯總分配材料、人工、折舊等費(fèi)用；

3.分配機(jī)械使用費(fèi)、其他直接貿(mào)和施工間接費(fèi)；

4.計(jì)算各月施工工程實(shí)際成本；

5.根據(jù)完工報(bào)告,結(jié)算工程施工成本明細(xì)分類賬中的實(shí)際總成本,并與預(yù)算成本

對比分析。

八、開發(fā)間接費(fèi)用的核算

（一）、開發(fā)間接費(fèi)用的組成和核算

開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企、業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)

產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但

它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成

本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用”貼戶，然后按照適當(dāng)分配

標(biāo)準(zhǔn),將它分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。

為了組織開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算,分析各項(xiàng)費(fèi)用增減變動(dòng)的原因,進(jìn)一步

節(jié)約費(fèi)用開支，開發(fā)間裝費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：

1.工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服

務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。

2.福利費(fèi)指按上項(xiàng)人員工資總額的一定比例（目前為14%）提取的職工福利

費(fèi)。

3.折舊費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀

器等提取的折舊薪。

4.修理費(fèi)指孑園企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀

器等發(fā)生的修理費(fèi)。

5.辦公費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印

刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。

6.水電費(fèi)指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位各管理部門耗用的水電費(fèi)。

7.勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購

置、攤銷和修理費(fèi)，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)

或補(bǔ)助牝以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8.周轉(zhuǎn)房攤銷指不能確定為某項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計(jì)提

的攤銷費(fèi)。

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9.利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)

開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi),但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收

入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息,應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)人當(dāng)期損益。

10.其他費(fèi)用指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。

從上述開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目中，可以看出它與土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建筑

安裝工程費(fèi)等變動(dòng)費(fèi)用不同,它屬于相對固定的費(fèi)用，其費(fèi)用總額并不隨著開發(fā)

產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用來說,則隨著開發(fā)

產(chǎn)品量的變動(dòng)而成反比例的變動(dòng)，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加,單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)?/p>

的費(fèi)用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用隨之

增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)。

開發(fā)間接費(fèi)用的總分類核算，在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨(dú)

立核算單位發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，都要自“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、

“累計(jì)折舊”、“遞延資產(chǎn)”、“銀行存款”、“周轉(zhuǎn)房一周轉(zhuǎn)房攤銷”等賬

戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)間接費(fèi)用41600

貸：應(yīng)付工資8000

應(yīng)付福利費(fèi)1120

累計(jì)折舊10000

遞延資產(chǎn)350（）

銀行存款8480

周轉(zhuǎn)房一周轉(zhuǎn)房攤銷10500

必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不

定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外,其他開

發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)用。

開發(fā)間接費(fèi)用的明細(xì)分類核算,一般要按所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接

費(fèi)用明細(xì)分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用按明細(xì)項(xiàng)目分欄登記。

（二）、開發(fā)間接費(fèi)用的分配

每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行分配，按實(shí)際發(fā)生數(shù)計(jì)人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成

本。開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)自行確定。不論上地

開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)用。為了簡化核算

手續(xù)并防止重復(fù)分配,對應(yīng)計(jì)入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的

配套設(shè)施的開發(fā)成本,均不分配開發(fā)間接費(fèi)用。這部分開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間

接費(fèi)用，可直接分配計(jì)人有關(guān)房屋開發(fā)成本。也就是說,企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位

發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施

及代建工程進(jìn)行分配。開發(fā)間接費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際

發(fā)生的直接成本（包拈土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)

設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）進(jìn)行，即：

某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)=月份內(nèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直

接成本義本月實(shí)際發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用?應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)

生的直接成本總額

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨(dú)立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費(fèi)

用41600元,應(yīng)分配開發(fā)間接費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本如下：

開發(fā)產(chǎn)品編號(hào)名稱直接成本

101商品房50000

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102商品房120000

151出租房75000

181周轉(zhuǎn)房70()0()

201大配套設(shè)施一商店80000

301商品性土地125000

合計(jì)520000

根據(jù)上列公式,即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)：

101商品房：50000T￡X416004-5200007L=500007tX8%=4000TE

102商品房：12000。元><8%=9600元

151出租房：75000元X8%=6000元

181周轉(zhuǎn)房：70000元X8%=5600元

201大配套設(shè)施:80()0()元X8%=6400元

301商品性土地：125000元X8%=10000元

根據(jù)上面計(jì)算，就可編制有如圖表5—10所示的開發(fā)間接費(fèi)用分配表：

開發(fā)間接費(fèi)用分配表

2000年5月單位：元

開發(fā)項(xiàng)目編號(hào)名稱直接成本分配開發(fā)間接費(fèi)

101商品房500004000

1()2商品房12()()0()960()

151出租房750006000

181周轉(zhuǎn)房700005600

201大配套設(shè)施800006400

301商品性土地12500010000

合計(jì)520()0041600

根據(jù)開發(fā)間接費(fèi)用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費(fèi)記入各開發(fā)

產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級

賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本一房屋開發(fā)成本25200

開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本6400

開發(fā)成本一商品性土地開發(fā)成本10000

貸：開發(fā)間接費(fèi)用41600

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)通常是如何做賬

問：你好，我是一個(gè)剛剛畢業(yè)的學(xué)會(huì)計(jì)專業(yè)的大專生。我所屬的公司是一間房地

產(chǎn)開發(fā)有限公司。進(jìn)入公司，我對我所接觸的東西感到很迷惑,就如:我們公司的

那位會(huì)計(jì)在做賬的時(shí)候,能把收入弄得很少,本來是1000多萬的竟可以搞成300

多萬而己，他們是怎樣處理的呢？他們所謂的巧妙方法到底如何巧妙呢？還

有,通常房地產(chǎn)會(huì)計(jì)是利用什么手段逃稅的？？請你一一解釋給我聽,好嗎？

謝謝了。

答:對于您的困惑，我非常的理解。在房地產(chǎn)企業(yè)，把收入弄少太容易了。逃

稅的手段也非常多,我舉10種在實(shí)踐中遇到的逃稅情況給您參考。

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情況1:減少預(yù)售款基數(shù)。在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)商利用政策法規(guī)對預(yù)售收入

定義不完善的漏洞,在匯總預(yù)售收入時(shí)，只計(jì)算購房者所付定金,將購房者首討款

排除在以外。您公司會(huì)計(jì)把100()萬做成30()萬就可能是這種方式；

情況2:滾動(dòng)開發(fā)跨時(shí)間、跨地域。有些開發(fā)商利用連續(xù)滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，有意

將項(xiàng)目決算期推后。還有不少房地產(chǎn)企業(yè)跨地域同時(shí)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目,把前--個(gè)項(xiàng)

目賺來的錢投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去,從賬面看是虧本的。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算

要等到整個(gè)工程驗(yàn)收之后才能進(jìn)行，項(xiàng)目不通過驗(yàn)收,就不能計(jì)算出利潤,逃稅者

有機(jī)可乘。

情況3:延時(shí)納稅。房地產(chǎn)開發(fā)商還和一些政府保持千絲萬縷的聯(lián)系，有的是

當(dāng)?shù)刈鳛檎猩桃Y項(xiàng)巨從外地引進(jìn)來的“政績項(xiàng)目”，許諾實(shí)行減免稅“土政

策”，還有的房地產(chǎn)商在繳納了預(yù)收企業(yè)所得稅后，以各種借口延時(shí)繳納企業(yè)所

得稅。在此期間內(nèi)，再通過賄賂等各種方式逃稅或減免稅。

情況4:虛假成本。通過虛增成本,盡量使房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的利潤降至最低甚

至虧損來逃避所得稅的征收。這是內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)采用最多的手法。

情況5:票據(jù)缺乏真實(shí)性。房地產(chǎn)商為了逃稅，訂立假承包合同、假勞務(wù)協(xié)

議、假工程項(xiàng)目承建等,然后通過各種渠道,甚至于不惜花錢,開出與之相應(yīng)的假

發(fā)票，以假亂真的發(fā)票，在稅務(wù)部門眼皮下名正言順地逃稅。

情況6:逃避納稅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。由于樓盤多數(shù)是分期流動(dòng)開發(fā)，要等到第二年

第三年才結(jié)算。而企業(yè)創(chuàng)造利潤往往在樓盤開盤后的一個(gè)時(shí)間點(diǎn)內(nèi)，許多房地產(chǎn)

商就是通過逃避這個(gè)納稅時(shí)間點(diǎn)逃稅的。

情況7:轉(zhuǎn)讓定價(jià)利潤留海外。這種方式多數(shù)是外資或合資房地產(chǎn)商常用的手

法。對于外資房地產(chǎn)企業(yè)來說,本身就享受著15%優(yōu)惠稅率，如果再加上通過

“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的方式逃稅，就使得這部分稅源嚴(yán)重流失。這些企業(yè)多以國外采

購、高進(jìn)低出、兩頭在外的方式來完成,把絕大部分利潤留在國外。

情況8：虛開廣告費(fèi)。利用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣臺(tái)宣傳費(fèi)可無限期結(jié)轉(zhuǎn)移后的

規(guī)定,房地產(chǎn)商可以通過虛開高開廣告費(fèi)的方式增加企業(yè)成本,還有的以各種贊

助、捐贈(zèng)等名義“小題人做”，達(dá)到逃稅目的。

情況9:高額利潤外包。我國稅收政策中對外商企業(yè)與合資企業(yè)納稅有各種優(yōu)

惠規(guī)定,一些開發(fā)商通過與外方合資的名義，以高檔房的設(shè)計(jì)開發(fā)承包給外方為

幌子,逃避繳納企業(yè)所得稅。

情況10：公司資產(chǎn)不合理攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中，都會(huì)自然產(chǎn)生

一些“公司資產(chǎn)”，但為了能逃稅,一些開發(fā)商就把車輛(包括私家車)、電

器、電腦、活動(dòng)房(開發(fā)工地用房)、大型噴繪廣告、燈光、電纜等，甚至車輛

燃油、保險(xiǎn)、路橋費(fèi)以及吃喝(含送禮行賄)等費(fèi)用，統(tǒng)統(tǒng)攤銷到各開發(fā)項(xiàng)目中

去,有的資產(chǎn)可以重復(fù)使用重復(fù)入賬,沖抵前期投入或使預(yù)售房款坐收坐支,賬外

循環(huán),還有的直接搞兩本賬,有一本專門用于對付稅務(wù)部門。

一、資產(chǎn)類主要會(huì)計(jì)科目核算：

(1)現(xiàn)金

從銀行提取現(xiàn)金

借:現(xiàn)金

貸:銀行存款

支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金

借:其他應(yīng)收賬——XX

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成本類或材料類科目

貸:現(xiàn)金

（2）銀行存款

（3）應(yīng)收賬款:主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中,轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品,提供出租

房屋和提供勞務(wù),而向購買、接受和租用單位或個(gè)人收取的款項(xiàng)。

①出售租賃商品房而應(yīng)收取的未收到的款項(xiàng)（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)

票或出租發(fā)票）

借：應(yīng)收賬款——XX公司或個(gè)人

貸：主營業(yè)務(wù)收入

②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項(xiàng)

借：應(yīng)收賬款——XX公司

貸：其他業(yè)務(wù)收入

收回款項(xiàng)時(shí)：

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

（4）壞賬準(zhǔn)備：確定無法收回的應(yīng)收賬款而計(jì)提的壞賬損失，主要有兩種核算方

法:一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法

提取壞賬準(zhǔn)備金

借：管理費(fèi)用

貸：壞賬準(zhǔn)備

發(fā)生壞賬時(shí)

借：壞賬準(zhǔn)備

貸：應(yīng)收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款