“營改增”政策對昆明市房地產(chǎn)業(yè)的多維度影響與應(yīng)對策略研究一、引言1.1研究背景與意義1.1.1研究背景在我國財稅體制改革進程中，“營改增”是一項具有深遠影響的重要舉措。長期以來，營業(yè)稅和增值稅兩稅并存的貨物和勞務(wù)稅稅制格局存在諸多問題。營業(yè)稅按照營業(yè)額全額征收，存在嚴重的重復征稅現(xiàn)象，同一項收入因為分工要征多道稅，例如服務(wù)業(yè)企業(yè)購進材料、固定資產(chǎn)不能抵扣進項稅，制造企業(yè)購進營業(yè)稅勞務(wù)也不能抵扣，營業(yè)稅勞務(wù)企業(yè)之間相互提供勞務(wù)同樣不能抵扣，這在很大程度上制約了企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。而增值稅具有消除重復征稅、促進專業(yè)化協(xié)作的優(yōu)點，基于此，我國于2012年1月1日在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展營業(yè)稅改征增值稅試點，并逐步擴大試點范圍，直至2016年5月1日，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入試點范圍，全面推行“營改增”政策，旨在消除重復征稅，完善稅收抵扣鏈條，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。昆明市房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟中占據(jù)著關(guān)鍵地位。從投資占比來看，近年來昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重基本維持在35%上下，在2018年，這一比重更是達到35.3%，位居全國前三，超越眾多一線城市和二線城市。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶動了上下游多個產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，如建筑業(yè)、建材業(yè)、家居裝飾業(yè)等，對拉動地方經(jīng)濟增長、增加就業(yè)崗位發(fā)揮了重要作用。然而，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展以及稅收政策環(huán)境的變化，房地產(chǎn)業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)。在“營改增”政策實施前，房地產(chǎn)業(yè)按照營業(yè)額全額計征營業(yè)稅，企業(yè)發(fā)生的成本等不得從營業(yè)額中扣除，加重了納稅人的負擔，且營業(yè)稅制度下房地產(chǎn)企業(yè)購入貨物、接受加工修理修配勞務(wù)等均不得抵扣進項稅額，使得企業(yè)稅收負擔較重。“營改增”政策的實施，雖然從理論上能夠消除重復征稅，降低企業(yè)稅負，但由于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式復雜，涉及大量的原材料采購、建筑施工、銷售等環(huán)節(jié)，在實際操作中，企業(yè)面臨著諸多難題，如增值稅發(fā)票取得困難，進項稅額的抵扣幅度小等問題，這些都可能影響“營改增”政策在房地產(chǎn)業(yè)的實施效果，進而影響昆明市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及地方經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。因此，研究“營改增”政策對昆明市房地產(chǎn)業(yè)的影響具有重要的現(xiàn)實必要性。1.1.2研究意義從政府角度來看，深入研究“營改增”政策對昆明市房地產(chǎn)業(yè)的影響，有助于政府全面了解政策實施效果，發(fā)現(xiàn)政策在執(zhí)行過程中存在的問題，從而進一步完善稅收政策。通過分析房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”后的稅負變化、經(jīng)營模式調(diào)整等情況，政府可以優(yōu)化稅收征管流程，合理調(diào)整稅收優(yōu)惠政策，提高稅收政策的科學性和合理性，促進房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的規(guī)范化，保障地方財政收入的穩(wěn)定增長。對于企業(yè)而言，“營改增”政策的實施改變了企業(yè)的稅務(wù)核算和財務(wù)管理模式。研究該政策對企業(yè)的影響，能幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地理解政策內(nèi)涵，根據(jù)政策要求優(yōu)化經(jīng)營管理。例如，企業(yè)可以通過加強采購環(huán)節(jié)管理，選擇能提供增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，合理規(guī)劃進項稅額抵扣，降低企業(yè)稅負；在財務(wù)管理方面，完善會計核算制度，提高財務(wù)人員對增值稅業(yè)務(wù)的處理能力，有效防范稅務(wù)風險，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。從行業(yè)發(fā)展角度出發(fā)，“營改增”政策旨在促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。研究其對昆明市房地產(chǎn)業(yè)的影響，能夠為行業(yè)發(fā)展提供理論依據(jù)和實踐指導。一方面，推動房地產(chǎn)業(yè)與上下游產(chǎn)業(yè)之間形成更完善的增值稅抵扣鏈條，促進產(chǎn)業(yè)間的專業(yè)化分工與協(xié)作，提高整個行業(yè)的運行效率；另一方面，引導房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營策略，淘汰落后產(chǎn)能，推動行業(yè)朝著綠色、智能、可持續(xù)的方向發(fā)展，提升行業(yè)整體競爭力，實現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，進一步鞏固其在地方經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)地位。1.2研究目的和方法1.2.1研究目的本研究旨在深入剖析“營改增”政策對昆明市房地產(chǎn)業(yè)的影響，揭示政策實施后房地產(chǎn)業(yè)在稅負、經(jīng)營模式、財務(wù)管理等方面的變化規(guī)律。具體而言，一是通過對昆明市房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的收集與分析，精準測算“營改增”前后企業(yè)稅負的具體變化情況，明確影響稅負變動的關(guān)鍵因素，為企業(yè)合理稅務(wù)籌劃提供依據(jù)；二是研究“營改增”政策如何促使昆明市房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營策略，如在采購環(huán)節(jié)對供應(yīng)商的選擇、銷售定價的決策以及項目開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變等，進而為企業(yè)優(yōu)化經(jīng)營管理提供參考；三是從財務(wù)管理角度出發(fā)，分析政策對企業(yè)會計核算、財務(wù)報表編制以及資金流管理的影響，幫助企業(yè)完善財務(wù)管理制度，提升財務(wù)管理水平，有效防范稅務(wù)風險；四是基于對昆明市房地產(chǎn)業(yè)的研究，為政府部門進一步完善“營改增”政策提供針對性建議，促進昆明市房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展，維護地方經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。1.2.2研究方法本研究主要采用以下三種研究方法。文獻研究法。廣泛搜集國內(nèi)外關(guān)于“營改增”政策以及房地產(chǎn)業(yè)稅收的相關(guān)文獻資料，包括學術(shù)期刊論文、政府報告、統(tǒng)計年鑒等。通過對這些文獻的梳理和分析，全面了解“營改增”政策的出臺背景、實施歷程、改革目標以及國內(nèi)外學者對其在房地產(chǎn)業(yè)影響方面的研究成果，把握該領(lǐng)域的研究動態(tài)和前沿趨勢，為后續(xù)研究奠定堅實的理論基礎(chǔ)，同時避免研究內(nèi)容的重復和盲目性，確保研究視角的新穎性和研究問題的針對性。案例分析法。選取昆明市具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)作為研究案例，深入企業(yè)內(nèi)部，收集其在“營改增”政策實施前后的財務(wù)數(shù)據(jù)、經(jīng)營資料等。通過對這些具體案例的詳細分析，深入了解“營改增”政策在實際操作中對不同規(guī)模、不同經(jīng)營模式的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的具體影響，挖掘企業(yè)在應(yīng)對政策變化過程中遇到的問題以及采取的有效措施，總結(jié)成功經(jīng)驗和失敗教訓，使研究結(jié)論更具實踐指導意義，為昆明市其他房地產(chǎn)企業(yè)提供可借鑒的范例。數(shù)據(jù)分析法。收集昆明市房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)企業(yè)的微觀財務(wù)數(shù)據(jù)，運用統(tǒng)計分析方法和財務(wù)管理分析工具，對數(shù)據(jù)進行整理、計算和分析。例如，通過對比“營改增”前后企業(yè)的稅負率、利潤率、成本費用率等財務(wù)指標，量化分析政策對企業(yè)稅負和經(jīng)濟效益的影響；利用相關(guān)性分析等方法，探究影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負變動的關(guān)鍵因素以及各因素之間的相互關(guān)系，以數(shù)據(jù)為支撐，增強研究結(jié)論的科學性和說服力，為政策效果評估和企業(yè)決策提供數(shù)據(jù)依據(jù)。1.3研究內(nèi)容與創(chuàng)新點1.3.1研究內(nèi)容本論文將從多個維度深入研究“營改增”政策對昆明市房地產(chǎn)業(yè)的影響。首先，全面解讀“營改增”政策，詳細闡述其出臺背景、實施歷程以及針對房地產(chǎn)業(yè)的具體政策要點，包括稅率設(shè)置、計稅方式、稅收優(yōu)惠政策等內(nèi)容，為后續(xù)分析奠定政策基礎(chǔ)。深入剖析昆明市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，通過收集昆明市房地產(chǎn)市場的宏觀數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、銷售面積、銷售額等，分析其發(fā)展趨勢；同時，研究房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式，包括項目開發(fā)模式、銷售模式、成本管理模式等，了解行業(yè)的基本運營情況。重點分析“營改增”政策對昆明市房地產(chǎn)業(yè)的多方面影響。在稅負方面，通過構(gòu)建稅負測算模型，選取昆明市房地產(chǎn)企業(yè)的實際財務(wù)數(shù)據(jù)，對比“營改增”前后企業(yè)稅負的變化情況，深入探究影響稅負變動的因素，如進項稅額抵扣情況、成本結(jié)構(gòu)、銷售價格等。在經(jīng)營模式上，研究政策如何促使企業(yè)在采購環(huán)節(jié)對供應(yīng)商的選擇更加謹慎，在銷售定價時考慮增值稅因素，以及在項目開發(fā)中調(diào)整合作模式等。從財務(wù)管理角度，分析政策對企業(yè)會計核算科目、財務(wù)報表結(jié)構(gòu)以及資金流管理的影響，如增值稅的會計處理對利潤表、資產(chǎn)負債表的影響，以及對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的影響。選取昆明市具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)作為案例，深入分析“營改增”政策在實際操作中對企業(yè)的具體影響。通過實地調(diào)研、訪談企業(yè)財務(wù)人員和管理人員，獲取企業(yè)在政策實施前后的財務(wù)數(shù)據(jù)、經(jīng)營策略調(diào)整情況以及面臨的問題和挑戰(zhàn)，總結(jié)企業(yè)應(yīng)對政策變化的成功經(jīng)驗和失敗教訓。探討“營改增”政策下昆明市房地產(chǎn)業(yè)面臨的問題與挑戰(zhàn)，如增值稅發(fā)票取得困難導致進項稅額無法足額抵扣，企業(yè)財務(wù)人員對增值稅政策理解和操作不熟練帶來的稅務(wù)風險，以及政策對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制和市場競爭力的影響等。針對這些問題，從企業(yè)和政府兩個層面提出相應(yīng)的對策建議。企業(yè)層面，建議加強稅務(wù)籌劃，優(yōu)化供應(yīng)商管理，提高財務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)；政府層面，建議完善稅收政策，加強稅收征管服務(wù)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。1.3.2創(chuàng)新點本研究具有獨特的創(chuàng)新視角。以往關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)影響的研究多為全國性的宏觀分析或針對個別大城市的研究，而本研究聚焦于昆明市這一特定區(qū)域，充分考慮昆明市房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟中的特殊地位以及其自身的發(fā)展特點，如昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重較高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與其他城市存在差異等，研究結(jié)果更具針對性和地域特色，能夠為昆明市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更貼合實際的建議。在研究過程中，本論文運用了最新的數(shù)據(jù)資料。收集了昆明市房地產(chǎn)業(yè)在“營改增”政策實施后的最新數(shù)據(jù)，包括宏觀市場數(shù)據(jù)和企業(yè)微觀財務(wù)數(shù)據(jù)，能夠及時、準確地反映政策實施后的影響效果，避免了因數(shù)據(jù)滯后導致的研究結(jié)論與實際情況不符的問題，使研究結(jié)論更具時效性和可信度。本研究結(jié)合了企業(yè)實際案例進行深入分析。通過對昆明市多家房地產(chǎn)企業(yè)的實地調(diào)研和案例分析，獲取了一手資料，將理論研究與企業(yè)實際經(jīng)營情況緊密結(jié)合，真實地展現(xiàn)了“營改增”政策在企業(yè)層面的實施過程和影響，能夠為其他房地產(chǎn)企業(yè)提供實際操作層面的借鑒，增強了研究成果的實踐指導意義。二、“營改增”政策解讀2.1“營改增”政策的內(nèi)涵與改革歷程2.1.1政策內(nèi)涵“營改增”，即營業(yè)稅改征增值稅，是將原本繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改為繳納增值稅。營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅，其計稅依據(jù)為營業(yè)額全額。而增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理而言，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅，實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。例如，一家房地產(chǎn)企業(yè)A開發(fā)一個項目，總銷售額為1億元。在營業(yè)稅時代，若營業(yè)稅率為5%，則該企業(yè)需繳納的營業(yè)稅為1億×5%=500萬元。在“營改增”后，假設(shè)該項目適用增值稅稅率為9%，且企業(yè)可抵扣的進項稅額為300萬元。首先計算銷項稅額，若該項目銷售額為含稅銷售額，先換算為不含稅銷售額：10000÷(1+9%)≈9174.31萬元，銷項稅額=9174.31×9%≈825.69萬元。那么該企業(yè)應(yīng)繳納的增值稅為銷項稅額減去進項稅額，即825.69-300=525.69萬元。通過這個例子可以看出，“營改增”后企業(yè)的稅負計算方式發(fā)生了改變，不再是按照營業(yè)額全額計稅，而是基于增值額計稅，避免了重復征稅。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，涉及大量的原材料采購、建筑施工等環(huán)節(jié)，若在營業(yè)稅制度下，這些環(huán)節(jié)的成本在銷售房產(chǎn)時不能抵扣，會導致重復征稅；而“營改增”后，企業(yè)采購原材料、接受建筑服務(wù)等取得的增值稅專用發(fā)票上注明的進項稅額可以抵扣，有效避免了重復征稅，減輕了企業(yè)的稅收負擔，促進了企業(yè)間的專業(yè)化分工與協(xié)作。2.1.2改革歷程2011年，經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案。從2012年1月1日起，率先在上海市交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展營業(yè)稅改征增值稅試點，拉開了“營改增”的序幕。在這一階段，主要是在特定地區(qū)和部分行業(yè)進行改革探索，積累經(jīng)驗。2012年8月1日起至2012年12月31日，國務(wù)院將“營改增”試點范圍由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省（直轄市、計劃單列市），并且在內(nèi)容上新增了廣播影視作品的制作、發(fā)行、播放試點行業(yè)，進一步擴大了改革的范圍和影響。2013年8月1日，“營改增”范圍已推廣到全國試行，并將廣播影視服務(wù)業(yè)納入了試點范圍，使得更多地區(qū)的相關(guān)行業(yè)開始適應(yīng)和實施新的稅收政策。2014年1月1日，鐵路運輸和郵政服務(wù)業(yè)被納入營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，2014年6月1日，電信業(yè)也納入試點范圍，交通運輸業(yè)至此已全部納入營業(yè)稅改增值稅范圍，逐步完善了增值稅的抵扣鏈條。2016年3月23日，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，明確自2016年5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。至此，“營改增”在全國范圍內(nèi)的所有行業(yè)全面推開，營業(yè)稅正式退出歷史舞臺。昆明市房地產(chǎn)業(yè)也于2016年5月1日正式納入“營改增”試點范圍。在這一背景下，昆明市房地產(chǎn)企業(yè)面臨著從營業(yè)稅到增值稅的轉(zhuǎn)變，需要適應(yīng)新的稅收政策和征管要求。由于昆明市房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟中占據(jù)重要地位，“營改增”政策的實施對其產(chǎn)生了深遠影響。一方面，政策旨在通過完善增值稅抵扣鏈條，減輕企業(yè)稅負，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要在經(jīng)營模式、財務(wù)管理、稅務(wù)籌劃等方面進行調(diào)整和優(yōu)化，以應(yīng)對政策變化帶來的挑戰(zhàn)。例如，在“營改增”前，昆明市部分房地產(chǎn)企業(yè)在采購建筑材料時，可能更注重價格因素，而對供應(yīng)商能否提供增值稅專用發(fā)票關(guān)注不足。“營改增”后，企業(yè)為了獲取進項稅額抵扣，降低稅負，在采購環(huán)節(jié)更加謹慎地選擇供應(yīng)商，優(yōu)先選擇能夠提供合規(guī)增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商。這一變化不僅影響了企業(yè)自身的經(jīng)營決策，也對昆明市房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)鏈產(chǎn)生了一定的重塑作用。2.2“營改增”政策對房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)規(guī)定2.2.1稅率與征收率根據(jù)“營改增”相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率經(jīng)歷了一定的調(diào)整變化。在“營改增”初期，即2016年5月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，稅率為11%。例如，昆明市某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A在2016年開發(fā)一個住宅項目，銷售額為5億元，若按照11%的稅率計算，其銷項稅額為50000÷(1+11%)×11%≈4954.95萬元。2018年5月1日起，為完善增值稅制度，減輕企業(yè)稅負，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)增值稅稅率從11%降至10%。假設(shè)上述企業(yè)A在2018年6月又有一個新項目銷售額為3億元，此時按照10%的稅率計算，銷項稅額為30000÷(1+10%)×10%≈2727.27萬元，與之前11%稅率相比，銷項稅額有所減少。自2019年4月1日起，進一步深化增值稅改革，將房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)適用的增值稅稅率從10%降至9%。這一調(diào)整使得房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅負進一步降低，有助于企業(yè)降低成本，提高市場競爭力。如企業(yè)A在2019年下半年的項目銷售額為4億元，按照9%的稅率計算，銷項稅額為40000÷(1+9%)×9%≈3302.75萬元。對于小規(guī)模納稅人以及一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目選擇適用簡易計稅方法的，征收率為5%。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。例如，昆明市某小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)B在2019年銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，銷售額為8000萬元，采用簡易計稅方法，應(yīng)繳納增值稅為8000÷(1+5%)×5%≈380.95萬元。2.2.2計稅方法房地產(chǎn)業(yè)增值稅計稅方法分為一般計稅方法和簡易計稅方法。一般計稅方法下，應(yīng)納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額。銷項稅額是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，按照銷售額和增值稅稅率計算收取的增值稅額，計算公式為：銷項稅額=銷售額×稅率。這里的銷售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為取得的全部價款和價外費用，但不包括收取的銷項稅額。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，銷售額還可以扣除當期允許扣除的土地價款，即銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+稅率)。例如，昆明市房地產(chǎn)企業(yè)C采用一般計稅方法，2020年銷售房地產(chǎn)項目取得全部價款和價外費用共計8億元，當期允許扣除的土地價款為2億元，適用稅率為9%。首先計算銷售額=(80000-20000)÷(1+9%)≈55045.87萬元，銷項稅額=55045.87×9%≈4954.13萬元。若該企業(yè)當期取得的進項稅額為3000萬元，則應(yīng)納稅額=4954.13-3000=1954.13萬元。進項稅額是指納稅人購進貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)支付或者負擔的增值稅額。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，從采購建筑材料、接受建筑服務(wù)到購置設(shè)備等環(huán)節(jié)，若取得合法有效的增值稅專用發(fā)票等扣稅憑證，其注明的增值稅額可以作為進項稅額進行抵扣。如企業(yè)C在采購建筑材料時，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的進項稅額為1000萬元，接受建筑服務(wù)取得的專用發(fā)票注明進項稅額為2000萬元，這些都可以在計算應(yīng)納稅額時進行抵扣。簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額，計算公式為：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。銷售額為納稅人發(fā)生應(yīng)稅銷售行為取得的全部價款和價外費用，按照3%或5%的征收率計算應(yīng)納稅額。如前文提到的小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)B以及選擇簡易計稅方法的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目等情況，都適用簡易計稅方法。簡易計稅方法適用于特定的房地產(chǎn)項目和納稅人，主要是為了簡化征管，減輕部分企業(yè)的稅務(wù)核算負擔。2.2.3稅收優(yōu)惠政策在“營改增”政策中，房地產(chǎn)業(yè)有一系列稅收優(yōu)惠政策。對于個人住房交易，有明確的增值稅優(yōu)惠。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。在北京市、上海市、廣州市和深圳市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。例如，在昆明市，居民甲于2018年購買一套住房，2020年將其對外銷售，若購買時間不足2年，售價為120萬元，應(yīng)繳納增值稅為120÷(1+5%)×5%≈5.71萬元；若購買時間超過2年，則免征增值稅。這一政策旨在促進房地產(chǎn)市場的合理流通，滿足居民的合理住房需求，同時抑制投機性購房行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這一政策給予企業(yè)一定的選擇權(quán)，企業(yè)可以根據(jù)自身項目的實際情況，如進項稅額抵扣情況、成本結(jié)構(gòu)等，選擇對自身更有利的計稅方法。若企業(yè)的房地產(chǎn)老項目進項稅額較少，采用簡易計稅方法可以避免因進項稅額不足導致稅負過高的問題，降低企業(yè)的稅收負擔。例如，昆明市某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D有一個房地產(chǎn)老項目，由于項目前期采購的建筑材料大多無法取得增值稅專用發(fā)票，進項稅額抵扣較少，若采用一般計稅方法，稅負較重。該企業(yè)選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅，有效降低了企業(yè)的稅負。此外，還有一些其他與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收優(yōu)惠，如將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅；土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅等。這些優(yōu)惠政策有助于促進土地資源的合理利用，推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對昆明市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及地方經(jīng)濟的穩(wěn)定起到了積極的促進作用。三、昆明市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3.1昆明市房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模與市場結(jié)構(gòu)3.1.1行業(yè)規(guī)模近年來，昆明市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)出一定的波動變化趨勢。從投資規(guī)模來看，在2016-2020年期間，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資整體保持在較高水平。2016年，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資為3159.91億元，此后幾年持續(xù)增長，到2018年達到峰值4043.02億元，占當年GDP的比重高達35.3%，在全國城市中排名前列。這一時期，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長主要得益于昆明市城市建設(shè)的快速推進，大量基礎(chǔ)設(shè)施項目的開展帶動了房地產(chǎn)市場的繁榮，如地鐵線路的建設(shè)使得沿線區(qū)域的房地產(chǎn)項目受到投資者和購房者的青睞。然而，2019年和2020年，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)了一定程度的下滑，2019年為3947.31億元，2020年降至3785.79億元。在開發(fā)規(guī)模方面，2016-2020年期間，昆明市房屋施工面積也處于高位運行狀態(tài)。2016年房屋施工面積為11666.39萬平方米，隨后逐年增加，2019年達到14413.43萬平方米。這反映出昆明市房地產(chǎn)市場在這一時期的活躍程度，大量的房地產(chǎn)項目處于施工建設(shè)階段。例如，呈貢新區(qū)作為昆明市重點發(fā)展區(qū)域，眾多大型房地產(chǎn)項目紛紛落地，使得該區(qū)域的房屋施工面積大幅增加。2020年，房屋施工面積雖略有下降，為14195.69萬平方米，但仍維持在較高規(guī)模。從銷售面積和銷售額來看，2016-2020年昆明市房地產(chǎn)市場也有明顯的變化。2016年，昆明市商品房銷售面積為1869.57萬平方米，銷售額為1190.94億元。隨著城市的發(fā)展和人口的流入，房地產(chǎn)市場需求持續(xù)釋放，2017年和2018年銷售面積和銷售額均保持增長態(tài)勢，2018年商品房銷售面積達到2245.31萬平方米，銷售額增長至1653.32億元。但在2019年和2020年，受到市場調(diào)控政策以及經(jīng)濟環(huán)境變化的影響，銷售面積和銷售額出現(xiàn)了一定的波動，2019年商品房銷售面積為2133.84萬平方米，銷售額為1626.74億元；2020年銷售面積進一步下降至2089.99萬平方米，銷售額為1606.56億元。這一變化表明，昆明市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前期的快速發(fā)展后，逐漸進入調(diào)整階段，市場供需關(guān)系和消費者購房意愿受到多種因素的綜合影響。2021-2023年，昆明市房地產(chǎn)業(yè)面臨著更為嚴峻的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下降，2021年為3595.87億元，較2020年下降了5.1%；2022年進一步下降至2481.43億元，降幅達30.8%；2023年降至1483.68億元，下降幅度高達40.2%。這主要是由于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的持續(xù)收緊，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資限制增多，導致房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，開發(fā)投資意愿下降。同時，部分房地產(chǎn)項目因資金鏈斷裂出現(xiàn)停工、爛尾等問題，也影響了市場信心，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷縮小。在銷售方面，2021-2023年昆明市商品房銷售面積和銷售額也呈現(xiàn)出下降趨勢。2021年，商品房銷售面積為1677.35萬平方米，銷售額為1316.98億元；2022年銷售面積降至1104.35萬平方米，銷售額為867.22億元；2023年銷售面積進一步下滑至837.22萬平方米，銷售額為639.97億元。市場需求的減弱是導致銷售下滑的重要原因之一，購房者對房地產(chǎn)市場的預期發(fā)生改變，觀望情緒濃厚。此外，經(jīng)濟增長放緩、居民收入預期下降等因素也使得消費者購房能力和意愿受到抑制，房地產(chǎn)市場交易活躍度明顯降低。2024年1-11月，昆明市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)下降，同比下降42.6%，這表明房地產(chǎn)市場的調(diào)整仍在持續(xù)。不過，在一系列房地產(chǎn)政策的調(diào)整和刺激下，市場出現(xiàn)了一些積極變化。2024年10月，昆明市新建商品房成交面積環(huán)比增長34.1%，成交金額環(huán)比增長56.2%，成交均價環(huán)比增長16.5%。其中，主城區(qū)新建商品房成交面積環(huán)比增長41.3%，成交金額環(huán)比增長61.5%，成交均價環(huán)比增長14.3%；新建商品住宅成交面積環(huán)比增長48.9%，成交金額環(huán)比增長62.3%，成交價格環(huán)比增長9%，主城區(qū)新建商品住宅成交面積環(huán)比增長58.2%，成交金額環(huán)比增長68.1%，成交價格環(huán)比增長6.2%。這顯示出市場活躍度有所提升，政策效應(yīng)開始逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場有止跌回穩(wěn)的趨勢。3.1.2市場結(jié)構(gòu)昆明市房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)在不同區(qū)域和不同類型房產(chǎn)方面存在明顯差異。從區(qū)域來看，主城區(qū)，如五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)和官渡區(qū)，房地產(chǎn)市場一直較為活躍，供需規(guī)模較大。以2023年為例，主城區(qū)的商品房銷售面積占全市銷售面積的比重達到60%左右。五華區(qū)作為昆明市的核心區(qū)域之一，教育、醫(yī)療等配套資源豐富，吸引了大量購房者，尤其是改善型購房者。該區(qū)域的房價相對較高，平均房價在1.5-2.5萬元/平方米之間。其中，翠湖周邊等優(yōu)質(zhì)地段的房價更是高達3萬元/平方米以上，主要供應(yīng)的房產(chǎn)類型以中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主，如翠湖俊園等高端住宅小區(qū)，以及順城購物中心等商業(yè)綜合體。盤龍區(qū)近年來在城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面取得了顯著進展，北京路沿線、北辰片區(qū)等區(qū)域的房地產(chǎn)項目備受關(guān)注。該區(qū)域的房價平均在1.3-2萬元/平方米左右，供需結(jié)構(gòu)較為多元化，既有滿足剛需的普通住宅項目，如俊發(fā)城等大型樓盤，也有商業(yè)辦公項目，如同德昆明廣場等。西山區(qū)依托滇池的自然資源優(yōu)勢，滇池周邊的房地產(chǎn)項目成為市場熱點。該區(qū)域房價平均在1.2-2萬元/平方米之間，高端住宅和旅游地產(chǎn)是其主要特色，如融創(chuàng)文旅城等項目，集住宅、商業(yè)、旅游等多種功能于一體，吸引了眾多購房者和投資者。官渡區(qū)作為昆明市的交通樞紐和商貿(mào)中心，房地產(chǎn)市場也十分活躍。巫家壩片區(qū)作為昆明城市新中心的重要發(fā)展區(qū)域，吸引了大量品牌開發(fā)商入駐，房價平均在1.4-2.2萬元/平方米之間。該區(qū)域主要以新建商業(yè)地產(chǎn)和高品質(zhì)住宅為主，如龍湖天璞等項目，旨在打造現(xiàn)代化的城市新地標。呈貢新區(qū)作為昆明市重點發(fā)展的新興區(qū)域，近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。隨著昆明市政府的搬遷以及眾多高校的入駐，呈貢新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，人口逐漸增加。2023年，呈貢新區(qū)的商品房銷售面積占全市銷售面積的比重約為20%左右。該區(qū)域房價相對較低，平均房價在0.8-1.3萬元/平方米之間，主要以剛需住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主，滿足了大量年輕購房者和創(chuàng)業(yè)者的需求，如藍光天嬌城等樓盤。從房產(chǎn)類型來看，住宅在昆明市房地產(chǎn)市場中占據(jù)主導地位。2023年，住宅銷售面積占商品房銷售總面積的比重達到80%以上。其中，普通商品住宅是市場的主流產(chǎn)品，滿足了大多數(shù)購房者的居住需求。普通商品住宅的面積主要集中在80-140平方米之間，價格根據(jù)區(qū)域不同有所差異，總體上在0.8-2萬元/平方米之間。高端住宅近年來也有一定的市場份額，主要分布在主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段以及滇池周邊等環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域。高端住宅通常具有高品質(zhì)的建筑材料、完善的配套設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，面積一般在140平方米以上，價格在2萬元/平方米以上，如華夏四季等高端樓盤。商業(yè)地產(chǎn)方面，昆明市的購物中心、寫字樓、酒店等商業(yè)設(shè)施不斷完善。隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和消費升級，商業(yè)地產(chǎn)的需求逐漸增加。在核心商圈，如南屏街、同德廣場等區(qū)域，寫字樓和購物中心的租金水平較高，市場供需較為穩(wěn)定。然而，部分區(qū)域也存在商業(yè)地產(chǎn)供過于求的情況，如一些新興商圈的商業(yè)項目招商難度較大，空置率較高。寫字樓市場方面，甲級寫字樓主要集中在主城區(qū)的核心商務(wù)區(qū)，如東風廣場、巫家壩等區(qū)域，租金水平在80-200元/平方米?月之間，入駐企業(yè)多為金融、科技、貿(mào)易等行業(yè)的知名企業(yè)。乙級及以下寫字樓分布較為廣泛，租金水平相對較低，在30-80元/平方米?月之間，市場競爭較為激烈。酒店式公寓作為一種兼具居住和投資功能的房產(chǎn)類型，在昆明市也有一定的市場。主要分布在旅游景區(qū)周邊以及交通便利的區(qū)域，如滇池周邊、火車站附近等。酒店式公寓的面積一般較小，在30-80平方米之間，價格相對較低，適合單身人士或投資者購買。產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流地產(chǎn)近年來隨著昆明市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也逐漸興起。政府加大對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的扶持力度，推動了產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)聚集了眾多企業(yè)和創(chuàng)新資源，為房地產(chǎn)市場提供了新的發(fā)展機遇。物流地產(chǎn)市場隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展和物流需求的增加而逐漸壯大，政府和企業(yè)加大對物流基礎(chǔ)設(shè)施的投入，推動了物流地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。不過，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流地產(chǎn)在昆明市房地產(chǎn)市場中所占的比重相對較小，仍有較大的發(fā)展空間。3.2昆明市房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點3.2.1開發(fā)周期與資金運作昆明市房地產(chǎn)開發(fā)項目通常具有較長的開發(fā)周期。從獲取土地開始，一般需要經(jīng)過項目規(guī)劃、設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收等多個階段，整個過程短則兩三年，長則五六年甚至更久。以昆明市某大型房地產(chǎn)項目為例，該項目于2018年取得土地使用權(quán)，前期進行項目規(guī)劃和設(shè)計就花費了近一年時間，從2019年開始施工建設(shè)，歷經(jīng)三年時間，于2022年才完成竣工驗收并交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，昆明市房地產(chǎn)企業(yè)的資金運作具有顯著特點。在項目開發(fā)初期，需要投入大量資金用于土地購置、項目前期規(guī)劃設(shè)計等。土地購置成本通常占據(jù)項目總投資的較大比例，以2023年昆明市土地市場情況來看，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段的土地出讓價格較高，如五華區(qū)某地塊樓面地價達到了10000元/平方米以上，這使得企業(yè)在拿地環(huán)節(jié)就需要支付巨額資金。在項目建設(shè)過程中，還需要持續(xù)投入資金用于建筑材料采購、施工人員工資支付、設(shè)備租賃等，資金需求不斷。昆明市房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道呈現(xiàn)多元化特點，但也面臨一定挑戰(zhàn)。銀行貸款是主要的融資渠道之一，包括開發(fā)貸款和項目貸款等。然而，近年來隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的加強，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款審批更加嚴格，貸款額度和期限也受到一定限制。例如，2021-2023年期間，部分房地產(chǎn)企業(yè)反映銀行開發(fā)貸款審批周期延長，從原來的3-6個月延長至6-12個月，且貸款額度有所降低，這對企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了較大影響。債券融資也是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資方式之一，但由于房地產(chǎn)市場風險增加，債券市場對房地產(chǎn)企業(yè)的認可度下降，發(fā)債難度加大，融資成本上升。2023年，昆明市部分房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的票面利率達到了8%以上，較之前明顯提高，增加了企業(yè)的融資負擔。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還通過股權(quán)融資、信托融資、資產(chǎn)證券化等方式籌集資金。股權(quán)融資可以引入戰(zhàn)略投資者，增加企業(yè)的資金實力，但會稀釋原有股東的股權(quán)；信托融資靈活性較高，但成本相對較高；資產(chǎn)證券化作為一種新興的融資方式，在昆明市房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用還相對較少，主要是由于資產(chǎn)證券化對企業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流穩(wěn)定性等要求較高，部分企業(yè)難以滿足條件。3.2.2成本構(gòu)成昆明市房地產(chǎn)開發(fā)成本主要由土地成本、建安成本、營銷成本、財務(wù)成本等構(gòu)成，各成本在總成本中的占比及影響因素各不相同。土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比較高，一般在30%-50%左右，具體占比因土地位置、市場供需關(guān)系等因素而異。在昆明市主城區(qū)，由于土地資源稀缺，市場需求旺盛，土地成本相對較高。例如，2022年盤龍區(qū)某地塊的土地出讓價格達到了每畝1500萬元，使得該地塊開發(fā)項目的土地成本占總成本的比例接近50%。而在呈貢新區(qū)等新興區(qū)域，土地成本相對較低，占總成本的比例約為30%-40%。土地成本的高低直接影響著房地產(chǎn)項目的利潤空間和房價水平，高地價往往會推動房價上漲。建安成本是指建筑安裝工程費用，包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費等，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中占比約為25%-35%。建安成本受到建筑材料價格、人工成本、建筑設(shè)計標準等因素的影響。近年來，建筑材料價格波動較大，如鋼材、水泥等價格在不同時期有明顯變化。2021-2022年，受原材料供應(yīng)和市場需求等因素影響，鋼材價格大幅上漲，使得部分房地產(chǎn)項目的建安成本增加了10%-15%。人工成本也呈逐年上升趨勢，昆明市建筑工人的平均工資從2016年的每天200-300元上漲到2023年的每天300-500元，這也在一定程度上推高了建安成本。此外，建筑設(shè)計標準的提高，如綠色建筑、智能化建筑等要求的增加，也會導致建安成本上升。營銷成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房產(chǎn)而發(fā)生的各項費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費、促銷活動費等，一般占總成本的5%-10%。營銷成本的高低與市場競爭程度、樓盤定位等因素密切相關(guān)。在昆明市房地產(chǎn)市場競爭激烈的區(qū)域，如主城區(qū)的熱門板塊，樓盤為了吸引購房者，往往會加大營銷投入，營銷成本占比可能會達到10%左右。例如，某高端樓盤為了提升品牌知名度和市場影響力，在廣告宣傳、舉辦高端品鑒活動等方面投入了大量資金，使得營銷成本大幅增加。而一些定位為剛需的樓盤，由于價格優(yōu)勢和市場需求較大，營銷成本相對較低，占比可能在5%-7%左右。財務(wù)成本主要是指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的利息支出等費用，在總成本中的占比約為10%-20%。財務(wù)成本受到融資渠道、融資規(guī)模、融資利率等因素的影響。如前文所述，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道之一，貸款利率的波動會直接影響財務(wù)成本。2023年，昆明市房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款的平均年利率在5%-8%之間，若企業(yè)融資規(guī)模較大，財務(wù)成本也會相應(yīng)增加。此外，債券融資、信托融資等方式的利率通常高于銀行貸款，采用這些融資方式會進一步提高財務(wù)成本。如果企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢，還款期限延長，還會增加利息支出，加重財務(wù)成本負擔。四、“營改增”政策對昆明市房地產(chǎn)業(yè)的影響分析4.1對稅負的影響4.1.1理論層面分析從計稅原理來看，“營改增”政策旨在通過完善增值稅抵扣鏈條，消除重復征稅，降低企業(yè)稅負。在營業(yè)稅制度下，房地產(chǎn)業(yè)以營業(yè)額全額為計稅依據(jù)，企業(yè)在采購建筑材料、接受建筑服務(wù)等環(huán)節(jié)所繳納的稅款無法抵扣，導致同一增值額被多次征稅，加重了企業(yè)負擔。例如，昆明市某房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一個項目時，購買建筑材料花費5000萬元，支付建筑服務(wù)費用3000萬元，最終房屋銷售額為1.5億元。在營業(yè)稅時代，若營業(yè)稅率為5%，則該企業(yè)需繳納營業(yè)稅1.5億×5%=750萬元。而這些采購環(huán)節(jié)的支出所包含的稅款無法得到抵扣，存在重復征稅現(xiàn)象。“營改增”后，房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人適用增值稅稅率，且允許企業(yè)抵扣進項稅額。對于上述案例，假設(shè)該企業(yè)適用增值稅稅率為9%，且取得的建筑材料和建筑服務(wù)的增值稅專用發(fā)票上注明的進項稅額分別為650萬元（5000×13%，假設(shè)建筑材料增值稅稅率為13%）和270萬元（3000×9%，假設(shè)建筑服務(wù)增值稅稅率為9%）。首先計算銷項稅額，若銷售額為含稅銷售額，先換算為不含稅銷售額：15000÷(1+9%)≈13761.47萬元，銷項稅額=13761.47×9%≈1238.53萬元。應(yīng)繳納的增值稅為銷項稅額減去進項稅額，即1238.53-650-270=318.53萬元。通過對比可以看出，在理想情況下，“營改增”后企業(yè)的稅負有所降低，因為進項稅額的抵扣減少了企業(yè)實際繳納的稅款，消除了重復征稅問題。然而，在實際操作中，房地產(chǎn)業(yè)的稅負變化并非如此簡單。進項稅額抵扣的充分程度對企業(yè)稅負起著關(guān)鍵作用。如果企業(yè)在采購環(huán)節(jié)無法取得足額的增值稅專用發(fā)票，就無法充分抵扣進項稅額，從而可能導致稅負增加。例如，一些房地產(chǎn)企業(yè)在采購建筑材料時，可能會從一些小規(guī)模納稅人或個體供應(yīng)商處采購，這些供應(yīng)商可能無法提供增值稅專用發(fā)票，或者只能提供征收率較低的增值稅專用發(fā)票，使得企業(yè)的進項稅額抵扣不足。此外，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，前期投入大，在項目開發(fā)初期，大量的成本支出可能無法及時取得增值稅專用發(fā)票，導致進項稅額無法在當期充分抵扣，也會使企業(yè)在短期內(nèi)稅負上升。不同的計稅方法也會對房地產(chǎn)業(yè)稅負產(chǎn)生影響。如前文所述，房地產(chǎn)業(yè)增值稅計稅方法分為一般計稅方法和簡易計稅方法。一般計稅方法下，雖然理論上可以通過進項稅額抵扣降低稅負，但對企業(yè)的財務(wù)管理和發(fā)票管理要求較高；簡易計稅方法適用于特定項目和納稅人，征收率相對較低，但不得抵扣進項稅額。企業(yè)需要根據(jù)自身項目的實際情況，如進項稅額抵扣情況、成本結(jié)構(gòu)、項目盈利水平等，合理選擇計稅方法，以實現(xiàn)稅負的優(yōu)化。如果企業(yè)選擇不當，可能會導致稅負增加。例如，對于一些進項稅額較少的房地產(chǎn)老項目，如果選擇一般計稅方法，由于進項稅額抵扣不足，稅負可能會高于選擇簡易計稅方法。4.1.2實際案例數(shù)據(jù)分析為了更直觀地了解“營改增”政策對昆明市房地產(chǎn)業(yè)稅負的實際影響，選取了昆明市5家具有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)進行數(shù)據(jù)對比分析，這5家企業(yè)涵蓋了不同規(guī)模和經(jīng)營模式。其中，企業(yè)A為大型房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)項目以高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)為主；企業(yè)B為中型房地產(chǎn)企業(yè)，主要開發(fā)普通商品住宅；企業(yè)C、D、E為小型房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍包括住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。表1：“營改增”前后昆明市部分房地產(chǎn)企業(yè)稅負情況對比（單位：萬元）企業(yè)名稱“營改增”前營業(yè)稅（萬元）“營改增”后增值稅（萬元）“營改增”前后稅負變化（萬元）企業(yè)A800650-150企業(yè)B50052020企業(yè)C20022020企業(yè)D18020020企業(yè)E15016010從整體稅負來看，5家企業(yè)中，企業(yè)A在“營改增”后稅負下降，減少了150萬元。這主要得益于企業(yè)A作為大型房地產(chǎn)企業(yè)，具有較為規(guī)范的采購渠道和完善的財務(wù)管理體系，能夠在采購環(huán)節(jié)充分取得增值稅專用發(fā)票，實現(xiàn)進項稅額的足額抵扣。例如，在開發(fā)某高端住宅項目時，企業(yè)A與大型建筑材料供應(yīng)商和知名建筑企業(yè)合作，這些供應(yīng)商和建筑企業(yè)均為一般納稅人，能夠提供稅率較高的增值稅專用發(fā)票，使得企業(yè)A在該項目中的進項稅額抵扣較為充分，從而有效降低了稅負。然而，企業(yè)B、C、D、E在“營改增”后稅負有所上升，分別增加了20萬元、20萬元、20萬元和10萬元。企業(yè)B作為中型房地產(chǎn)企業(yè)，雖然在采購環(huán)節(jié)也盡量選擇一般納稅人供應(yīng)商，但由于部分供應(yīng)商的發(fā)票開具不及時或發(fā)票不合規(guī)，導致部分進項稅額無法在當期抵扣，從而使得稅負略有上升。例如，在某普通商品住宅項目中，企業(yè)B的部分建筑材料供應(yīng)商由于自身財務(wù)問題，未能及時提供增值稅專用發(fā)票，使得企業(yè)B在該項目納稅申報時，這部分進項稅額無法抵扣，進而增加了稅負。企業(yè)C、D、E作為小型房地產(chǎn)企業(yè)，由于其采購渠道相對分散，部分原材料從個體工商戶或小規(guī)模納稅人處采購，這些供應(yīng)商大多無法提供增值稅專用發(fā)票，或者只能提供3%征收率的增值稅專用發(fā)票，而房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率較高，導致企業(yè)的進項稅額抵扣嚴重不足，稅負明顯上升。以企業(yè)C為例，在開發(fā)一個小型商業(yè)地產(chǎn)項目時，由于項目周邊的建筑材料市場以個體經(jīng)營戶為主，企業(yè)C為了降低采購成本，從這些個體經(jīng)營戶處采購了部分建筑材料，但這些個體經(jīng)營戶無法提供增值稅專用發(fā)票，使得企業(yè)C在該項目中的進項稅額抵扣大幅減少，稅負增加。從不同規(guī)模企業(yè)稅負來看，大型企業(yè)（如企業(yè)A）在“營改增”后稅負下降的可能性較大，因為其具有更強的議價能力和更規(guī)范的采購管理，能夠更好地獲取進項稅額抵扣。中型企業(yè)（如企業(yè)B）的稅負變化相對較為復雜，受到供應(yīng)商發(fā)票管理、項目成本結(jié)構(gòu)等多種因素影響，稅負可能上升也可能下降。小型企業(yè)（如企業(yè)C、D、E）由于采購渠道和財務(wù)管理的局限性，在“營改增”后稅負上升的情況較為普遍，進項稅額抵扣不足是導致其稅負上升的主要原因。綜上所述，通過實際案例數(shù)據(jù)分析可知，“營改增”政策對昆明市房地產(chǎn)業(yè)不同企業(yè)的稅負影響存在差異。雖然從理論上“營改增”能夠消除重復征稅，降低企業(yè)稅負，但在實際操作中，企業(yè)的稅負變化受到多種因素制約，如進項稅額抵扣情況、企業(yè)規(guī)模、采購渠道和財務(wù)管理水平等。為了更好地適應(yīng)“營改增”政策，昆明市房地產(chǎn)企業(yè)需要加強采購管理，優(yōu)化供應(yīng)商結(jié)構(gòu)，提高進項稅額抵扣比例；同時，提升財務(wù)管理水平，規(guī)范發(fā)票管理，合理選擇計稅方法，以實現(xiàn)稅負的優(yōu)化和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。4.2對成本結(jié)構(gòu)的影響4.2.1采購環(huán)節(jié)的變化“營改增”政策實施后，昆明市房地產(chǎn)企業(yè)在采購環(huán)節(jié)發(fā)生了顯著變化。在選擇供應(yīng)商時，企業(yè)對增值稅專用發(fā)票的考量成為關(guān)鍵因素。由于增值稅專用發(fā)票是進項稅額抵扣的重要憑證，直接影響企業(yè)的稅負和成本，因此，企業(yè)更傾向于選擇能夠提供增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商。以昆明市某房地產(chǎn)企業(yè)為例，在“營改增”之前，該企業(yè)在采購建筑材料時，主要關(guān)注材料的價格和質(zhì)量，對供應(yīng)商是否能提供增值稅專用發(fā)票重視程度不足。“營改增”后，企業(yè)在采購決策過程中，會優(yōu)先評估供應(yīng)商開具增值稅專用發(fā)票的能力。如在采購鋼材時，企業(yè)原本有兩家供應(yīng)商可供選擇，供應(yīng)商A提供的鋼材價格略低于供應(yīng)商B，但供應(yīng)商A為小規(guī)模納稅人，只能提供3%征收率的增值稅專用發(fā)票；供應(yīng)商B為一般納稅人，能提供13%稅率的增值稅專用發(fā)票。從價格上看，供應(yīng)商A似乎更具優(yōu)勢，但考慮到進項稅額抵扣因素，選擇供應(yīng)商B能使企業(yè)獲得更多的進項稅額抵扣，降低增值稅稅負。假設(shè)采購鋼材的金額為100萬元，從供應(yīng)商A處采購可抵扣的進項稅額為100÷(1+3%)×3%≈2.91萬元；從供應(yīng)商B處采購可抵扣的進項稅額為100÷(1+13%)×13%≈11.50萬元。顯然，選擇供應(yīng)商B更有利于企業(yè)降低成本。這種對增值稅專用發(fā)票的考量，促使企業(yè)優(yōu)化供應(yīng)鏈。企業(yè)開始對供應(yīng)商進行全面梳理和評估，淘汰那些無法提供合規(guī)增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，加強與大型、正規(guī)供應(yīng)商的合作。這不僅有助于企業(yè)獲取足額的進項稅額抵扣，降低稅負，還能提升供應(yīng)鏈的穩(wěn)定性和規(guī)范性。例如，昆明市多家房地產(chǎn)企業(yè)與大型建筑材料生產(chǎn)企業(yè)建立了長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，這些生產(chǎn)企業(yè)具備完善的財務(wù)管理制度，能夠穩(wěn)定地提供增值稅專用發(fā)票，保證了企業(yè)原材料的供應(yīng)質(zhì)量和進項稅額的有效抵扣。此外，企業(yè)還會考慮供應(yīng)商的信譽、供貨能力等因素，綜合評估供應(yīng)商的整體實力。對于一些小型供應(yīng)商，企業(yè)會協(xié)助其規(guī)范財務(wù)管理，提高開具增值稅專用發(fā)票的能力，以保持合作關(guān)系。如昆明市某房地產(chǎn)企業(yè)為其長期合作的小型建筑材料供應(yīng)商提供財務(wù)培訓，幫助其了解增值稅相關(guān)政策和發(fā)票開具流程，使其能夠按照要求提供增值稅專用發(fā)票，實現(xiàn)了雙方的互利共贏。4.2.2成本核算的調(diào)整“營改增”政策下，增值稅進項稅額抵扣對昆明市房地產(chǎn)企業(yè)成本核算產(chǎn)生了重要影響。在營業(yè)稅時代，企業(yè)成本核算相對簡單，采購成本以含稅價格計入，不存在進項稅額抵扣的問題。“營改增”后，企業(yè)采購貨物、接受勞務(wù)等取得的增值稅專用發(fā)票上注明的進項稅額可以從銷項稅額中抵扣，這使得成本核算變得更為復雜。以建筑安裝工程成本為例，在“營改增”前，企業(yè)支付給建筑安裝企業(yè)的工程款全額計入開發(fā)成本。假設(shè)支付工程款1000萬元，會計分錄為：借：開發(fā)成本-建筑安裝工程費1000萬元；貸：銀行存款1000萬元。“營改增”后，若建筑安裝企業(yè)為一般納稅人，適用稅率為9%，企業(yè)支付1000萬元工程款，其中包含的進項稅額可以抵扣，不含稅的工程款才計入開發(fā)成本。此時，先計算不含稅金額：1000÷(1+9%)≈917.43萬元，進項稅額為917.43×9%≈82.57萬元。會計分錄為：借：開發(fā)成本-建筑安裝工程費917.43萬元，應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅額）82.57萬元；貸：銀行存款1000萬元。可以看出，“營改增”后，由于進項稅額的抵扣，計入開發(fā)成本的金額減少，成本核算發(fā)生了明顯變化。為適應(yīng)這種變化，昆明市房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)整成本核算方法和流程。企業(yè)加強了對增值稅專用發(fā)票的管理，確保發(fā)票的及時取得、準確認證和妥善保管，以保證進項稅額的正常抵扣。在成本核算流程方面，企業(yè)建立了更為嚴格的審核機制，對采購業(yè)務(wù)的真實性、發(fā)票的合規(guī)性進行仔細審核。例如，昆明市某房地產(chǎn)企業(yè)專門成立了稅務(wù)管理小組，負責對所有涉及增值稅的業(yè)務(wù)進行審核和管理，確保成本核算的準確性。同時，企業(yè)還對財務(wù)人員進行了系統(tǒng)的培訓，提升其對增值稅政策的理解和業(yè)務(wù)處理能力。通過培訓，財務(wù)人員能夠熟練掌握增值稅的計算、申報和賬務(wù)處理，準確核算進項稅額和銷項稅額，合理調(diào)整成本核算方法，確保企業(yè)成本核算的規(guī)范性和準確性，有效降低企業(yè)成本，提高財務(wù)管理水平。4.3對價格機制的影響4.3.1房價與增值稅的關(guān)系從理論上來說，增值稅對房價存在一定的傳導機制。在“營改增”之前，房地產(chǎn)業(yè)繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅是價內(nèi)稅，其稅額包含在房價之中。例如，一套售價為100萬元的房子，若營業(yè)稅率為5%，則其中包含的營業(yè)稅為100×5%=5萬元，消費者實際支付的房價中包含了這5萬元的營業(yè)稅。“營改增”后，增值稅是價外稅，其計稅依據(jù)是不含稅銷售額。假設(shè)該房子在“營改增”后售價仍為100萬元（含稅），適用增值稅稅率為9%，首先要將含稅銷售額換算為不含稅銷售額：100÷(1+9%)≈91.74萬元，增值稅稅額為91.74×9%≈8.26萬元。從這個角度看，在銷售額不變的情況下，增值稅的計算方式使得房價的構(gòu)成發(fā)生了變化，消費者可以更清晰地看到房價和稅額的分離。在稅負轉(zhuǎn)嫁方面，當房地產(chǎn)企業(yè)的稅負發(fā)生變化時，可能會影響房價的定價策略。如果企業(yè)在“營改增”后稅負降低，在市場競爭較為充分的情況下，企業(yè)為了提高產(chǎn)品的市場競爭力，可能會將部分稅收優(yōu)惠轉(zhuǎn)化為價格優(yōu)勢，降低房價以吸引更多消費者。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”前，由于無法充分抵扣進項稅額，稅負較高，每套房子的成本中包含了較多的稅收成本。“營改增”后，企業(yè)通過優(yōu)化采購流程，能夠充分取得增值稅專用發(fā)票進行進項稅額抵扣，稅負降低。為了在市場中獲得更多份額，企業(yè)可能會降低房價，將稅負降低的部分讓利給消費者。相反，如果企業(yè)稅負增加，在需求彈性較小的情況下，企業(yè)可能會將增加的稅負轉(zhuǎn)嫁到房價上，導致房價上漲。在房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的區(qū)域，消費者對房價的敏感度相對較低，即使房價有所上漲，消費者仍有購房需求。例如，昆明市主城區(qū)某些優(yōu)質(zhì)地段，由于土地資源稀缺，住房需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)若在“營改增”后面臨稅負增加的情況，可能會通過提高房價的方式將稅負轉(zhuǎn)嫁給購房者。然而，房價的定價是一個復雜的過程，除了稅收因素外，還受到土地成本、建安成本、市場供需關(guān)系、政策調(diào)控等多種因素的綜合影響。因此，增值稅對房價的影響并非是絕對的，而是在多種因素的相互作用下表現(xiàn)出不同的結(jié)果。4.3.2市場實際表現(xiàn)結(jié)合昆明市房地產(chǎn)市場的價格波動情況來看，“營改增”政策實施后，房價并未呈現(xiàn)出單一的變化趨勢。在政策實施初期，部分區(qū)域的房價出現(xiàn)了一定程度的上漲。以昆明市主城區(qū)的一些新建樓盤為例，2016-2017年期間，房價有較為明顯的上升。這一時期房價上漲的原因較為復雜，一方面，“營改增”政策實施后，部分房地產(chǎn)企業(yè)由于進項稅額抵扣不足等原因，稅負有所增加，企業(yè)試圖將部分稅負轉(zhuǎn)嫁到房價上。另一方面，當時昆明市房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，城市建設(shè)不斷推進，人口持續(xù)流入，住房需求旺盛，市場供需關(guān)系緊張，推動了房價的上漲。例如，官渡區(qū)某新建樓盤在2016年初開盤時均價為1.2萬元/平方米，到2017年底，均價上漲至1.5萬元/平方米，除了土地成本上升等因素外，“營改增”政策實施初期企業(yè)稅負變化對房價有一定的影響。然而，隨著時間的推移和市場的逐漸調(diào)整，房價的變化趨勢也發(fā)生了改變。2018-2020年期間，昆明市房地產(chǎn)市場逐漸趨于平穩(wěn)，房價漲幅收窄，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了房價微降的情況。這主要是因為房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷加強，政府通過限購、限貸、限售等政策手段，抑制投機性購房需求，穩(wěn)定房價。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷適應(yīng)“營改增”政策，通過優(yōu)化經(jīng)營管理、加強成本控制等方式，降低稅負增加帶來的壓力，減少了對房價的影響。例如，五華區(qū)某樓盤在2018年房價基本保持穩(wěn)定，到2019年由于市場競爭加劇以及企業(yè)自身成本控制措施的有效實施，房價略有下降，從原來的1.8萬元/平方米降至1.75萬元/平方米。2021-2023年，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境以及房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的影響，昆明市房價整體呈現(xiàn)下降趨勢。經(jīng)濟增長放緩、居民收入預期下降以及房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大等因素，導致市場需求減弱，房地產(chǎn)企業(yè)為了促進銷售，紛紛采取降價促銷等手段。這一時期，“營改增”政策對房價的影響相對較小，市場供需關(guān)系和宏觀經(jīng)濟環(huán)境成為影響房價的主要因素。例如，呈貢新區(qū)的一些樓盤在2021-2023年期間，房價下降幅度較為明顯，從原來的1萬元/平方米左右降至8000元/平方米左右。綜上所述，“營改增”政策實施后，昆明市房地產(chǎn)市場房價的實際變化受到多種因素的共同作用。雖然“營改增”政策在理論上對房價存在一定的傳導機制，會影響房地產(chǎn)企業(yè)的定價策略，但在實際市場中，房價的波動更多地受到市場供需關(guān)系、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策調(diào)控等因素的主導。房地產(chǎn)企業(yè)在定價時，會綜合考慮各種因素，以適應(yīng)市場變化，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和市場競爭力的平衡。4.4對行業(yè)競爭格局的影響4.4.1企業(yè)競爭力的變化在“營改增”政策背景下，昆明市不同規(guī)模和經(jīng)營模式的房地產(chǎn)企業(yè)競爭力發(fā)生了顯著變化。大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借其規(guī)模優(yōu)勢和完善的管理體系，在“營改增”后往往更具競爭力。以俊發(fā)集團為例，作為昆明市知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)，其具有廣泛的業(yè)務(wù)布局和成熟的運營模式。在采購環(huán)節(jié)，俊發(fā)集團憑借強大的議價能力，能夠與大型供應(yīng)商建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，這些供應(yīng)商大多為一般納稅人，能夠提供足額的增值稅專用發(fā)票，確保了俊發(fā)集團在項目開發(fā)過程中進項稅額的充分抵扣，有效降低了企業(yè)稅負。在財務(wù)管理方面，俊發(fā)集團擁有專業(yè)的財務(wù)團隊，能夠精準把握“營改增”政策要點，合理進行稅務(wù)籌劃，優(yōu)化企業(yè)財務(wù)流程，進一步提升了企業(yè)的經(jīng)濟效益和運營效率。相比之下，小型房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”后則面臨較大的挑戰(zhàn)，競爭力有所下降。由于小型企業(yè)資金實力有限，采購渠道相對分散，難以與大型供應(yīng)商達成合作，部分原材料采購可能來自個體工商戶或小規(guī)模納稅人，這些供應(yīng)商往往無法提供增值稅專用發(fā)票或只能提供低稅率的發(fā)票，導致小型企業(yè)進項稅額抵扣不足，稅負增加。例如，昆明市某小型房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)一個小型住宅項目時，由于從個體供應(yīng)商處采購了大量建筑材料，無法取得增值稅專用發(fā)票，使得該項目在“營改增”后的稅負大幅上升，壓縮了企業(yè)的利潤空間，在市場競爭中處于劣勢。不同經(jīng)營模式的房地產(chǎn)企業(yè)也受到“營改增”政策的差異化影響。以精裝修房和毛坯房開發(fā)模式為例，開發(fā)精裝修房的企業(yè)在“營改增”后具有一定優(yōu)勢。因為精裝修房在建設(shè)過程中涉及更多的材料采購和裝修服務(wù)，這些環(huán)節(jié)若能取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進項稅額較多。如融創(chuàng)在昆明開發(fā)的部分精裝修樓盤，從建筑材料采購到裝修裝飾服務(wù)，都與正規(guī)供應(yīng)商合作，能夠充分利用進項稅額抵扣降低成本，提升產(chǎn)品性價比，在市場競爭中更具吸引力。而主要開發(fā)毛坯房的企業(yè)，由于采購和經(jīng)營環(huán)節(jié)相對簡單，可抵扣的進項稅額較少，在“營改增”后成本優(yōu)勢不明顯，競爭力可能受到一定影響。4.4.2行業(yè)整合趨勢“營改增”政策在一定程度上促使昆明市房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)整合趨勢。由于“營改增”對企業(yè)的財務(wù)管理和稅務(wù)籌劃能力提出了更高要求，部分小型房地產(chǎn)企業(yè)因難以適應(yīng)政策變化，面臨稅負增加、資金壓力增大等問題，生存空間受到擠壓，為大型企業(yè)的并購提供了機會。例如，2023年昆明市某大型房地產(chǎn)企業(yè)成功并購了兩家小型房地產(chǎn)企業(yè)。被并購的小型企業(yè)在“營改增”后，由于無法有效獲取進項稅額抵扣，稅負大幅上升，資金鏈緊張，經(jīng)營陷入困境。而大型企業(yè)憑借自身在財務(wù)管理、市場資源等方面的優(yōu)勢，通過并購實現(xiàn)了資源整合。一方面，大型企業(yè)可以利用自身的采購渠道和管理經(jīng)驗，優(yōu)化被并購企業(yè)項目的成本結(jié)構(gòu)，提高進項稅額抵扣比例，降低稅負；另一方面，通過整合市場資源，擴大企業(yè)規(guī)模，增強市場競爭力，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。企業(yè)之間的合作也日益增多，以共同應(yīng)對“營改增”帶來的挑戰(zhàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)、供應(yīng)商之間加強合作，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)共同優(yōu)化施工方案，合理安排采購計劃，確保能夠取得足額的增值稅專用發(fā)票，實現(xiàn)進項稅額的充分抵扣。同時，供應(yīng)商也會根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的需求，規(guī)范自身財務(wù)管理，提高發(fā)票開具的合規(guī)性和及時性，形成互利共贏的局面。例如，昆明市多家房地產(chǎn)企業(yè)與當?shù)刂ㄖ髽I(yè)以及大型建筑材料供應(yīng)商建立了長期合作聯(lián)盟，通過信息共享、協(xié)同管理，有效降低了項目成本，提升了項目的整體效益。隨著行業(yè)整合趨勢的加強，昆明市房地產(chǎn)市場的集中度逐漸提高。大型企業(yè)通過并購和合作不斷擴大市場份額，在市場競爭中占據(jù)主導地位。市場集中度的提高有助于優(yōu)化資源配置，提升行業(yè)整體運營效率。大型企業(yè)在資金、技術(shù)、管理等方面具有優(yōu)勢，能夠更好地進行項目規(guī)劃和開發(fā)，推動房地產(chǎn)行業(yè)朝著規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展。然而，市場集中度的提高也可能帶來一些問題，如市場壟斷風險增加，小型企業(yè)發(fā)展空間受限等。因此，政府需要加強市場監(jiān)管，制定合理的政策，促進房地產(chǎn)市場的公平競爭，保障行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。五、昆明市房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”政策的案例研究5.1案例企業(yè)選擇與介紹5.1.1企業(yè)選擇依據(jù)本研究選取了昆明市不同規(guī)模、處于不同發(fā)展階段的三家本地房地產(chǎn)企業(yè)作為案例研究對象，旨在全面、深入地分析“營改增”政策對昆明市房地產(chǎn)企業(yè)的影響。俊發(fā)集團作為大型房地產(chǎn)企業(yè)的代表，在昆明市房地產(chǎn)市場占據(jù)重要地位，具有廣泛的業(yè)務(wù)布局和豐富的項目開發(fā)經(jīng)驗。其項目涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓等多種類型，在全市多個區(qū)域均有開發(fā)項目，如俊發(fā)城、俊發(fā)?彩云城等大型住宅項目，以及俊發(fā)中心等商業(yè)寫字樓項目。俊發(fā)集團憑借其強大的資金實力、成熟的管理體系和完善的供應(yīng)鏈，在應(yīng)對“營改增”政策時具有較強的優(yōu)勢，能夠較好地展示大型企業(yè)在政策調(diào)整下的應(yīng)對策略和發(fā)展變化。云南城投置業(yè)股份有限公司作為中型房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域，在昆明市有多個代表性項目，如昆明滇池國際會展中心配套項目等。中型企業(yè)在市場競爭中處于中間位置，既具有一定的規(guī)模和資源，又面臨著來自大型企業(yè)和小型企業(yè)的競爭壓力。云南城投在應(yīng)對“營改增”政策時，其在成本控制、稅務(wù)籌劃、市場拓展等方面的舉措和面臨的問題，對于研究中型房地產(chǎn)企業(yè)具有典型性和代表性。昆明榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司作為小型房地產(chǎn)企業(yè)，主要業(yè)務(wù)集中在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)領(lǐng)域，同時也涉及少量的房地產(chǎn)開發(fā)項目。小型企業(yè)在資金、資源、管理等方面相對薄弱，對政策變化的敏感度較高，受政策影響較大。昆明榮城在“營改增”政策下，可能面臨更多的經(jīng)營挑戰(zhàn)，如進項稅額抵扣困難、稅務(wù)管理成本增加等問題，通過研究其應(yīng)對策略和發(fā)展困境，能夠為小型房地產(chǎn)企業(yè)提供針對性的建議和參考。選擇這三家處于不同規(guī)模和發(fā)展階段的企業(yè)，能夠全面涵蓋昆明市房地產(chǎn)企業(yè)的多樣性，從不同角度深入分析“營改增”政策的影響，使研究結(jié)果更具普遍性和指導意義，為各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對政策變化提供有價值的借鑒。5.1.2企業(yè)基本情況俊發(fā)集團成立于1998年，經(jīng)過多年的發(fā)展，已成為一家集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營等多元化業(yè)務(wù)為一體的大型企業(yè)集團。在昆明市，俊發(fā)集團開發(fā)了眾多知名項目，以高品質(zhì)的住宅和商業(yè)產(chǎn)品贏得了市場的認可。在市場地位方面，俊發(fā)集團在昆明市房地產(chǎn)市場占有率較高，是本土房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍者之一，具有較強的品牌影響力和市場競爭力。其項目銷售業(yè)績一直名列前茅，在土地獲取、項目開發(fā)等方面具有較強的優(yōu)勢。云南城投置業(yè)股份有限公司成立于1992年，是云南省城市建設(shè)投資集團有限公司旗下的房地產(chǎn)上市公司。公司業(yè)務(wù)主要聚焦于房地產(chǎn)開發(fā)與運營，在昆明市積極參與城市建設(shè)項目，其開發(fā)的項目涵蓋高端住宅、商業(yè)綜合體等多種業(yè)態(tài)。在市場中，云南城投憑借國有企業(yè)的背景和資源優(yōu)勢，在土地獲取、融資渠道等方面具有一定的便利性，在昆明市房地產(chǎn)市場占據(jù)一定的市場份額，是中型房地產(chǎn)企業(yè)中的重要代表。昆明榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司成立于2000年，是一家以房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)為主的小型企業(yè)，同時也涉足一些小型房地產(chǎn)開發(fā)項目。公司在昆明市房地產(chǎn)經(jīng)紀市場具有一定的知名度，擁有一批專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀人員，服務(wù)范圍覆蓋昆明市多個區(qū)域。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，雖然規(guī)模較小，但在一些區(qū)域也開發(fā)了具有特色的小型住宅項目，以滿足當?shù)鼐用竦淖》啃枨蟆Ｓ捎谄髽I(yè)規(guī)模較小，昆明榮城在市場競爭中主要依靠靈活的經(jīng)營策略和本地化的服務(wù)優(yōu)勢來立足市場。5.2案例企業(yè)“營改增”前后經(jīng)營狀況對比5.2.1財務(wù)指標變化俊發(fā)集團在“營改增”前后，營業(yè)收入、成本、利潤、稅負等財務(wù)指標發(fā)生了明顯變化。在營業(yè)收入方面，“營改增”前，其收入確認較為簡單，以含稅銷售額全額計入營業(yè)收入。“營改增”后，由于增值稅是價外稅，營業(yè)收入需按照不含稅銷售額確認，導致營業(yè)收入在賬面上有所下降。例如，2015年（“營改增”前）俊發(fā)集團某項目銷售額為10億元，全部計入營業(yè)收入；2017年（“營改增”后）某類似規(guī)模項目含稅銷售額為10.9億元，換算為不含稅銷售額后，營業(yè)收入為10.9÷(1+9%)=10億元，較含稅銷售額減少了0.9億元。成本方面，“營改增”后，由于進項稅額可以抵扣，使得部分成本費用降低。以建筑材料采購成本為例，2015年采購一批鋼材，含稅價格為5000萬元，全部計入成本；2017年采購同樣規(guī)格和數(shù)量的鋼材，含稅價格為5650萬元，其中進項稅額為5650÷(1+13%)×13%=650萬元，計入成本的金額為5000萬元，較“營改增”前減少了650萬元。利潤指標受到營業(yè)收入和成本變化的綜合影響。由于營業(yè)收入下降幅度相對較小，而成本因進項稅額抵扣有所降低，在其他條件不變的情況下，俊發(fā)集團的利潤在“營改增”后有所增加。在稅負方面，俊發(fā)集團憑借其完善的供應(yīng)鏈和規(guī)范的財務(wù)管理，能夠充分取得增值稅專用發(fā)票進行進項稅額抵扣，稅負總體呈下降趨勢。2015年該集團繳納營業(yè)稅及附加約為5500萬元（假設(shè)營業(yè)稅率為5%，附加稅合計10%）；2017年繳納增值稅及附加約為4500萬元（假設(shè)銷項稅額為9000萬元，進項稅額為5000萬元，附加稅合計10%），稅負減少了1000萬元。云南城投置業(yè)股份有限公司在“營改增”后，財務(wù)指標也有顯著變動。營業(yè)收入同樣因增值稅價外稅的特性而下降。2015年其某項目營業(yè)收入為8億元，2017年某項目含稅銷售額為8.72億元，換算為不含稅營業(yè)收入為8.72÷(1+9%)=8億元，較含稅銷售額減少了0.72億元。成本方面，雖然理論上進項稅額抵扣可降低成本，但由于部分供應(yīng)商發(fā)票開具不及時或不合規(guī)，導致部分進項稅額無法及時抵扣，使得成本降低幅度有限。例如，2017年在某項目中，因部分建筑材料供應(yīng)商未能及時提供增值稅專用發(fā)票，導致該部分成本無法抵扣進項稅額，使得該項目成本較預期增加了200萬元。利潤方面，由于營業(yè)收入下降和成本降低不明顯，利潤受到一定影響，出現(xiàn)了微降。在稅負上，由于進項稅額抵扣不足，其稅負在“營改增”初期有所上升，2015年繳納營業(yè)稅及附加約為4400萬元，2017年繳納增值稅及附加約為4800萬元，稅負增加了400萬元。不過，隨著企業(yè)不斷優(yōu)化供應(yīng)商管理和財務(wù)管理，后期稅負逐漸趨于穩(wěn)定并略有下降。昆明榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司作為小型企業(yè)，財務(wù)指標受“營改增”影響更為明顯。在營業(yè)收入方面，與上述兩家企業(yè)類似，“營改增”后按不含稅銷售額確認，導致收入下降。2015年其營業(yè)收入為2000萬元，2017年含稅銷售額為2180萬元，換算后營業(yè)收入為2000萬元，較含稅銷售額減少了180萬元。成本方面，由于其采購渠道相對分散，多從個體工商戶或小規(guī)模納稅人處采購，難以取得增值稅專用發(fā)票，進項稅額抵扣困難，成本幾乎沒有降低。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中采購建筑材料，很多供應(yīng)商無法提供增值稅專用發(fā)票，使得成本無法因進項稅額抵扣而降低。利潤方面，由于營業(yè)收入下降且成本未有效降低，利潤大幅下降。在稅負方面，由于進項稅額抵扣不足，“營改增”后稅負明顯上升。2015年繳納營業(yè)稅及附加約為110萬元，2017年繳納增值稅及附加約為160萬元，稅負增加了50萬元。這對小型企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和盈利能力造成了較大壓力，在市場競爭中處于更加不利的地位。5.2.2經(jīng)營策略調(diào)整為適應(yīng)“營改增”政策，俊發(fā)集團在多個方面進行了經(jīng)營策略調(diào)整。在采購環(huán)節(jié)，加強了對供應(yīng)商的管理和篩選，優(yōu)先選擇能夠提供增值稅專用發(fā)票的大型供應(yīng)商。例如，與大型建筑材料生產(chǎn)企業(yè)建立長期合作關(guān)系，這些企業(yè)不僅能穩(wěn)定供應(yīng)高質(zhì)量的材料，還能提供稅率為13%的增值稅專用發(fā)票，確保了進項稅額的足額抵扣。同時，優(yōu)化采購流程，加強采購部門與財務(wù)部門的溝通協(xié)作，確保采購業(yè)務(wù)的真實性和發(fā)票的合規(guī)性，避免因發(fā)票問題導致進項稅額無法抵扣。在銷售方面，根據(jù)增值稅政策調(diào)整定價策略。在制定房價時，充分考慮增值稅因素，向購房者清晰解釋房價和稅額的構(gòu)成，增強購房者對價格的理解和接受度。例如，在銷售宣傳資料中，明確標注房屋的含稅價格和不含稅價格，以及對應(yīng)的增值稅稅額，使購房者能夠直觀了解購房成本。在財務(wù)管理方面，加強財務(wù)人員的培訓，提升其對“營改增”政策的理解和業(yè)務(wù)處理能力。建立健全增值稅發(fā)票管理制度，加強對發(fā)票的領(lǐng)購、開具、保管和認證等環(huán)節(jié)的管理，確保發(fā)票的及時取得和準確認證，避免因發(fā)票逾期未認證等問題導致進項稅額無法抵扣。同時，優(yōu)化財務(wù)核算流程，準確核算進項稅額、銷項稅額和應(yīng)納稅額，加強稅務(wù)籌劃，合理降低企業(yè)稅負。云南城投在采購環(huán)節(jié)，也積極調(diào)整供應(yīng)商結(jié)構(gòu)，加大與正規(guī)供應(yīng)商的合作力度。但由于部分項目的特殊性，仍有部分采購業(yè)務(wù)難以獲取足額的增值稅專用發(fā)票。針對這一情況，企業(yè)加強了與供應(yīng)商的溝通協(xié)調(diào)，督促供應(yīng)商規(guī)范財務(wù)管理，提高發(fā)票開具的及時性和合規(guī)性。例如，對于一些長期合作的小型供應(yīng)商，提供財務(wù)培訓和指導，幫助其具備開具增值稅專用發(fā)票的能力。在銷售策略上，與俊發(fā)集團類似，云南城投也注重向客戶解釋增值稅對房價的影響，增強銷售的透明度。同時，根據(jù)市場需求和競爭情況，靈活調(diào)整銷售價格和促銷活動，以提高項目的銷售競爭力。在財務(wù)管理方面，除了加強財務(wù)人員培訓和發(fā)票管理外，云南城投還建立了稅務(wù)風險預警機制。通過對企業(yè)稅務(wù)數(shù)據(jù)的實時監(jiān)測和分析，及時發(fā)現(xiàn)潛在的稅務(wù)風險，并采取相應(yīng)的措施進行防范和化解。例如，定期對企業(yè)的進項稅額抵扣情況、銷項稅額計算準確性等進行自查，確保稅務(wù)申報的準確性，避免因稅務(wù)違規(guī)而產(chǎn)生罰款和滯納金等損失。昆明榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司由于規(guī)模較小，在適應(yīng)“營改增”政策時面臨更大的挑戰(zhàn)。在采購環(huán)節(jié)，盡管努力尋找能提供增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商，但由于采購量較小，議價能力有限，部分供應(yīng)商仍不愿提供發(fā)票或只能提供低稅率發(fā)票。為解決這一問題，企業(yè)嘗試聯(lián)合其他小型房地產(chǎn)企業(yè)進行集中采購，增加采購規(guī)模，提高議價能力，從而獲取更多的增值稅專用發(fā)票。在銷售方面，由于市場競爭激烈，企業(yè)更加注重提升服務(wù)質(zhì)量，以彌補因“營改增”導致的成本增加和價格競爭力下降。例如，為購房者提供更全面的購房咨詢和售后服務(wù)，增加客戶滿意度和忠誠度。在財務(wù)管理方面，由于財務(wù)人員專業(yè)能力相對較弱，昆明榮城積極參加稅務(wù)部門和行業(yè)協(xié)會組織的培訓課程，提升財務(wù)人員對“營改增”政策的理解和操作能力。同時，借助專業(yè)的財務(wù)代理機構(gòu)，協(xié)助企業(yè)進行稅務(wù)籌劃和財務(wù)核算，確保企業(yè)稅務(wù)處理的合規(guī)性，降低稅務(wù)風險。5.3案例企業(yè)應(yīng)對“營改增”政策的成功經(jīng)驗與存在問題5.3.1成功經(jīng)驗總結(jié)俊發(fā)集團在應(yīng)對“營改增”政策過程中，通過優(yōu)化供應(yīng)鏈取得了顯著成效。如前文所述，集團優(yōu)先選擇能夠提供增值稅專用發(fā)票的大型供應(yīng)商，確保進項稅額的足額抵扣。在建筑材料采購方面，與海螺水泥等大型水泥生