第十六章

物權概述第一節

物權的概念、性質與特征一、物權的概念與性質何謂物權

《物權法》第2條第3款有明確的定義，即“權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”二、物權的特征物權是支配權支配權是直接支配客體的權利。“支配”即權利人依其意思對權利客體進行管領或處置物權是絕對權

絕對權也稱“對世權”。絕對權能夠對權利人之外的每一個人產生效力，每一個人都應尊重它物權是財產權第二節物權的客體一、物的概念在我國《物權法》中，物僅指有體物，分為動產和不動產。但法律可以規定權利作為物權的客體，如知識產權中的財產權利、應收賬款、基金份額可以質押，建設用地使用權可以抵押。這些情形中，權利都成了物權的客體。至于作品、商標、發明、電力、風力、頻道等無形財產，應由專門的法律如《著作權法》、《專利法》、《商標法》等加以調整。二、物的特征物必須存在于人體之外。任何人、任何活著的人體都不是物。物須為人力所能控制。物權的特征之一就在于對物的支配，即管領控制該物法律上的物能夠滿足人類社會生活的需要，即在社會一般觀念上被認為能夠滿足人類社會生活的需要。有體物不同于有形物三、不動產與動產的區分及意義動產與不動產是對物的最主要的分類。簡單地說，二者的區分標準為物是否可移動。不動產，是指依其自然性質不能移動，或一經移動便會損害其經濟價值的物，包括土地和土地附著物。不動產之外的物就是動產。三、不動產與動產的區分及意義不動產的含義我國法上的不動產主要是指土地以及地上定著物。其中，地上定著物又包括建筑物、構筑物、林木等。在我國法上的不動產應當包括土地、海域、地上（海上）定著物。

三、不動產與動產的區分及意義動產的含義在物的范圍中，排除了不動產，剩下的都是動產，如金錢、原材料、半成品、產品、機械設備、交通運輸工具等。機動車、船舶、航空器等交通運輸工具。這類物本質上屬于動產，但因法律允許其物權變動上準用不動產的物權變動的規則（進行登記），故此，人們也將它們稱為“準不動產”。

三、不動產與動產的區分及意義區分的意義基于法律行為的物權變動的公示方法不同。動產（交付）；不動產（登記）。能設立的物權類型不同。所有權（動產、不動產）；用益物權（不動產）。法律對不動產物權的限制多于動產物權。四、物的其他分類主物與從物。從物是指非主物的成分，常助主物之效用而同屬于一人之物。從物所輔助的物，即主物。原物與孳息。原物是指產生孳息的物，而孳息分為天然孳息與法定孳息。可分物與不可分物。依據物能否分割以及分割是否損害該物的用途及價值。流通物、限制流通物與禁止流通物。以物在流轉過程中所受限制的程度為標準。四、物的其他分類消費物與非消費物。消費物一經使用便不復存在。可替代物與不可替代物。可替代物與不可替代物的劃分限于動產。特定物與不特定物。特定物與不特定物的區分完全根據當事人的主觀意思來進行。單一物、結合物與集合物。單一物是指在形態上能夠獨立成為個體的物；結合物，是指由數個物結合而成的，在社會觀念上被看作一個獨立個體的物；集合物，是指由多個單一物或結合物集合而成的物。

第三節物權的效力一、概念與類型物權的效力為實現物權的內容，法律上所賦予權利人的權能物權的一般效力為排他效力與優先效力，它們是物權為實現其內容所必備的權能。物權請求權，不屬于物權效力。追及效力是物權優先效力或者物上請求權的應有之義，不屬于一項獨立的物權效力。二、排他效力《物權法》第2條第3款將物權界定為“權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利”。基于物權的排他性，同一物上不得同時存在兩個所有權或者內容相互沖突的兩項他物權，此謂“一物一權原則”。物權之所以具有排他的效力，就是為了保障權利人能夠獨自享有標的物的利益。二、排他效力具體體現在同一物上，只能存在一項所有權。第三人因善意取得或取得時效而取得某物的所有權時，該物上原先存在的所有權消滅，物的原所有人不能再基于其所有權請求返還原物。在同一物上，不能同時存在兩個或兩個以上性質互不相容的他物權。物權的排他效力有強弱之分。三、優先效力通說認為，物權的優先效力一方面意味著物權具有優先于債權的效力，另一方面也意味著同一物上多項物權并存時其它們之間的優先效力。《物權法》最終沒有對物權的優先效力作出明確的規定。三、優先效力物權優先于債權的效力特定物即使已經成為某一債權的標的物，如果其上成立了物權的，則該物權優先于債權。當某物構成某人的一般財產時，其債權人即使通過強制執行或者破產程序，就該物享有物權的人也優先于債權人。三、優先效力“物權優先于債權”的例外買賣不破租賃，即在不動產租賃中，先設定的租賃權優先于在后的所有權或者抵押權。物權不能優先于法律賦予了優先效力的某些債權。物權不能優先于辦理了預告登記的債權。三、優先效力物權之間的優先效力

同一物上并存多項物權時，設立在先的物權優先于設立在后的物權。設立時間相同的，兩個物權的地位平等。在某些情況下，當法律基于社會公共利益等因素的考慮，對物權相互間效力另有規定的，則從其規定（如《物權法》第239條、《海商法》第25條）。第四節物權的類型一、所有權與定限物權以權利人對標的物的支配范圍為標準，可將物權分為所有權與定限物權。所有權，是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。定限物權，也稱限制物權，它是在所有權的基礎上產生的。定限物權包括用益物權和擔保物權。定限物權的效力優先于所有權。二、動產物權、不動產物權與權利物權依據物權的客體是動產、不動產還是權利，可將物權分為動產物權、不動產物權與權利物權。存在于動產之上的物權，有動產所有權、動產質權、動產抵押權、留置權等。存在于不動產之上的物權，如房屋所有權、土地所有權、房屋抵押權以及建設用地使用權、土地承包經營權等，為不動產物權。權利物權是指那些以不動產物權為客體的物權，如建設用地使用權上設立的抵押權、四荒土地承包經營權上設立的抵押權。三、主物權與從物權依據物權是否有獨立性，可將物權分為主物權與從物權。主物權是指能夠獨立存在的物權，如所有權、國有土地使用權、宅基地使用權等，它們不依賴于其他權利而獨立存在。從物權是指無法獨立存在而必須依附于其他權利的物權，如抵押權、質權、留置權等擔保物權，本身不能獨立存在，而從屬于被擔保的債權；再如，地役權從屬于需役地的所有權或使用權。四、意定物權與法定物權以物權的發生是基于當事人的意思還是依據法律的規定，可將物權分為意定物權與法定物權。意定物權，是指依據當事人的意思而設立的物權，絕大部分物權都是意定物權，如我國法上的建設用地使用權、土地承包經營權、地役權、抵押權、質權等。法定物權是依據法律規定而直接產生的物權。少部分物權，如留置權、船舶優先權、建設工程價款優先受償權等，為法定物權。五、有期限物權與無期限物權以物權的發生是基于當事人的意思還是依據法律的規定，可將物權分為意定物權與法定物權。有期限物權是指有一定存續期間的物權，該期限可由當事人約定，也可由法律規定。即便是當事人約定，法律上也往往會對其最長期限進行限制。無期限物權是指沒有一定存續期間而永久存續的物權。所有權是無期限的物權。第十七章

物權法概述第一節

物權法的含義、調整范圍與功能一、物權法的含義物權法就是調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系的法律規范的總和（《物權法》第2條第1款）。廣義上的物權法，也稱實質意義上的物權法，泛指以調整物權關系為對象的一切法律規范。它不僅包括了狹義的物權法即民法典的物權編，還包括其他所有的以調整因物的歸屬和利用而產生的民事關系的法律規范。二、物權法的調整范圍物權法只是調整圍繞著物的歸屬和利用而發生的民事關系，即物權關系。物權法調整的民事關系包括以下兩類：因物的歸屬而發生的民事關系。即物上的何種物權歸何人。因物的利用而發生的民事關系。如《物權法》第7章對相鄰關系的規定，第3編對用益物權的規定，第4編對擔保物權的規定等。三、物權法的性質物權法屬于私法但又常受制于公法規范。物權法中的法律規范多為強行性規范。物權法具有濃厚的固有法色彩。四、物權法的功能物權法有助于實現民事主體在財產法領域中的自由與自治，使其能夠有尊嚴地、自我負責地生活，規劃自己的未來。物權法有助于清晰、準確地界定物上的權利歸屬，減少紛爭，降低交易成本，維護交易安全，最終實現交易的快捷與高效。物權法對因物的歸屬和利用而產生的民事關系的調整能夠形成一種良好的機制，為人們創造財富的行為提供持久穩定的激勵機制，促使資產轉換為資本，服務于繁榮社會經濟的目的。第二節

我國物權法的立法目的一、維護國家基本經濟制度《物權法》將原草案中第1章的名稱由“一般規定”修改為“基本原則”，并在第3條第1款專門規定：“國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度”，這就意味著維護我國基本經濟制度是物權法的一項基本原則。《物權法》在第5章對國家所有權與集體所有權這兩類公有制的法律形式作出了詳細的規定，這些規定都鮮明地體現了在我國社會主義初級階段是堅持公有制為主體的基本經濟制度。二、維護社會主義市場經濟秩序通過制定物權法，確認物的歸屬，明確所有權和用益物權、擔保物權的內容，保障各種市場主體的平等法律地位和發展權利，依法保護權利人的物權，對于發展社會主義市場經濟具有重要作用。三、明確物的歸屬我國《物權法》通過以下制度設計實現了“明確物的歸屬”的立法目的：在基于法律行為的物權變動中，明確采取形式主義的立法模式，以登記、交付作為不動產、動產物權變動的生效要件。《物權法》在第2章對不動產登記制度、動產交付規則作出詳細的規定。《物權法》還專節（第2章第3節）規定了非基于法律行為的物權變動。三、明確物的歸屬《物權法》第5章對國家所有權、集體所有權和私人所有權客體范圍的明確規定。《物權法》第6章對于建筑物區分所有權中的專有部分、共有部分作出了較為詳細的規定。《物權法》第8章對“共有”的概念、類型以及權利的行使作出了明確的規定，第9章專門對善意取得、拾得遺失物、發現埋藏物或隱藏物、主物與從物的關系、孳息的歸屬等問題作出了規定。《物權法》在第3編、第4編逐一規定了各類用益物權、擔保物權的種類、內容等問題。四、發揮物的效用《物權法》增加了以前法律沒有規定的若干新型物權，如第14章規定的地役權、第181條規定的浮動抵押、第223條規定的若干新型權利的質押（可轉讓的基金份額、應收賬款）等。《物權法》允許在土地的地表、地上或者地下分別設立建設用地使用權。《物權法》允許以正在建造的建筑物、船舶、航空器設定抵押，允許同一財產向兩個以上債權人進行抵押且抵押權擔保的債權金額不受抵押財產的價值的限制，廢棄了《擔保法》禁止超額抵押的規定。五、保護權利人的物權為了保護權利人的物權，《物權法》作出了如下規定：第4條明確規定：“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”。專章（第3章）規定了物權的保護方法，其中不僅規定了返還原物、排除妨害、消除危險這三類物權請求權，還規定了侵權賠償責任、行政責任和刑事責任。五、保護權利人的物權明確規定了征收的條件必須是為了公共利益的需要，同時要求必須給予相應的補償，并對征用的補償也作出了相應的規定。第56條、第61條、第65條、第68條依次規定了侵害國有資產的法律責任、禁止侵害集體財產、禁止侵害私人的合法財產、保護社會團體依法所有的財產。首次對占有作出了規定，并賦予占有人以占有保護請求權。第三節

我國物權法的基本原則一、平等保護原則平等保護各類物權是我國《物權法》的基本原則，它意味著，我國法律對于物權，無論是國家的、集體的，還是私人的，都給予平等的保護。無論是國家享有的物權、集體享有的物權，還是私人、其他權利人享有的物權，它們在物權法中的地位都是平等的。無論是國家享有的物權、集體享有的物權，還是私人或其他權利人享有的物權，都受到同樣的保護，任何單位和個人均不得侵犯（《物權法》第4條）。二、物權法定原則物權的種類和內容應由法律規定，當事人不得任意創設與法律的規定所不同的物權或者改變既有物權的內容。物權的種類必須由法律規定，當事人不得任意創設法律沒有規定的物權。物權的內容由法律規定。所謂物權的內容是指物權的權利義務關系。物權法定原則中的“法”僅指“法律”，僅限于全國人民代表大會及其常務委員會制定的規范性法律文件，不包括行政法規、地方性法規，更不包括部門規章和地方政府規章。二、物權法定原則違反物權法定原則的后果如果法律明確規定了違反物權法定原則的效果時，應依據法律該規定加以處理。雖然法律沒有特別規定違反物權法定原則的法律效果，但是當事人關于物權種類或內容的約定違反了禁止性規定，原則上應當認為該約定無效。如果當事人創設物權的法律行為雖未發生創設該物權的法律效果，但是符合其他法律行為的要件，則當事人之間仍然產生該法律行為的效果。三、物權的公示與公信原則物權的公示原則物權的公示原則（dasPublizitaetsprinzip/Offenkundigkeitsprinzip）是立法者為了使物權法律關系更加清晰，保證法律交易的安全而確立的一項物權法中的基本原則。因法律行為導致物權的取得、變更或喪失的，須透過法定的方式向外界加以展示，使他人得以知悉，否則無法產生一定的法律效果。現代物權法中，不動產物權以登記為其公示方法，動產物權則以占有（交付）為公示方法。三、物權的公示與公信原則物權的公信原則物權的公信原則（dasGutglaubensprinzip）是指，對信賴令人推測物權存在的外觀表象（即登記、占有等公示方法）的信賴人，即使在該外觀表象并不伴隨著實質權利而為空虛存在的情形下，也保護該信賴之原則。我國《物權法》明確承認了物權的公信原則。在我國法上，物權公信原則不僅適用于動產物權變動，也適用于不動產物權變動。三、物權的公示與公信原則物權公示公信原則的適用范圍物權公示原則僅僅適用于基于法律行為的物權變動，而不適用于非因法律行為的物權變動。物權公信原則也僅適用于基于法律行為的物權變動。四、物權特定原則物權特定原則，也稱“物權客體特定原則”或“一物一權原則”，是指物權的客體必須是特定的，至少在實現該物權時，其客體是可得特定的。從《物權法》第2條第3款對物權的界定來看，我國物權法明確承認了物權特定原則。第十八章

物權變動第一節

物權變動的含義與類型一、物權變動的含義物權的變動，就是指物權的產生、變更和消滅。而從物權人的角度來看，物權的變動即物權的取得、變更和喪失。一、物權變動的含義（一）物權的取得原始取得。又稱“固有取得”或“權利的絕對發生”，是指權利人取得某物的權利并非基于原權利人的權利。繼受取得。又稱“傳來取得”或“權利的相對發生”，是指權利人是基于原權利人對其物權的讓與而取得物權的。移轉繼受取得和創設繼受取得；特定繼受取得和概括繼受取得。一、物權變動的含義（二）物權的變更廣義的物權變更，是指物權的主體、客體或內容的變更，因此物權的取得、消滅也被包含在物權的變更當中了。狹義的物權變更，僅僅是指在物權的主體不發生變化的情況下，只是物權的客體或內容發生變更。一、物權變動的含義（三）物權的消滅物權的絕對消滅，是指物權從此不復存在。例如，甲的A房屋因火災被徹底燒毀，此時甲針對A房屋的所有權就屬于絕對消滅，因為它已不復存在。物權的相對消滅，是指物權本身依然存在，只是物權的主體發生了改變。就原權利人而言，這是所謂物權的“消滅”了，實際上，也就是物權的轉讓。一、物權變動的含義（三）物權的消滅此處提到的物權的消滅僅指物權的絕對消滅導致物權絕對消滅的情形有二：第一，物權的標的物客觀的消滅，物權本身也終局的消滅。第二，物權的標的物并未客觀的滅失，物權本身卻終局的消滅，他人也并未因此而取得其權利。例如，某人將其一部用壞的手機拋棄，無人問津。此時，手機雖然存在，該人的所有權卻終局的消滅。二、基于法律行為的物權變動與非基于法律行為的物權變動前者是指，因法律行為而導致的物權變動，如買賣機動車、抵押房地產等。后者是指，由于法律行為之外的其他法律事實（事實行為或事件）而引發的物權變動，這些事實主要包括：取得時效、征收，沒收、法定繼承、生產、法定物權、強制執行、先占、拾得遺失物、發現埋藏物、添附等。第二節

基于法律行為的物權變動的模式一、概述比較法上對基于法律行為的物權變動模式有以下三種不同的立法例。意思主義，也稱合意原則，是指不動產抑或動產上的物權僅因當事人的合意而發生變動，無須進行登記或者交付。形式主義，也稱“物權的合意主義”，是指物權因法律行為而發生變動時，不僅需要有當事人的變動物權的合意，還要進行登記或交付，否則物權變動之效力不發生。折中主義，也稱“交付原則”與“登記原則”，是指當物權因法律行為而發生變動時，除當事人的合意之外，僅須踐行登記或交付的法定形式，就足以發生物權變動的效果。二、我國法上基于法律行為的物權變動模式原則上以交付或登記為基于法律行為的物權變動的生效要件。《物權法》第9條第1款和第23條。例外的情形（1）無須登記的不動產；（2）不動產的登記效力采取對抗要件主義的情形；（3）準不動產上的物權變動；（4）法律沒有登記效力做出規定的不動產物權。第三節

不動產登記一、不動產登記的概念與特征不動產登記，是指不動產登記機構依當事人的申請、有關國家機關的囑托或依法定職權，將不動產的自然狀況、權利狀況及其他依法應當登記的事項記載于不動產登記簿加以公示的活動。不動產登記在性質上是一種基于法律行為的不動產物權變動的公示的方法。一、不動產登記的概念與特征不動產登記具有以下特征：不動產登記屬于私法領域中的國家行政事務。不動產登記是由當事人與登記機構共同參與的活動。不動產登記是由登記機構依法定程序從事的活動。不動產登記是登記機構將依法應登記之事項記載于不動產登記簿的行為。二、不動產登記的類型本登記與預備登記本登記具有終局的、確定的效力，因此又被稱為“終局登記”。依據登記的事項不同，本登記包括：初始登記、設定登記、轉讓登記、變更登記、注銷登記、更正登記等類型。預備登記是在本登記之前進行的一項登記，該登記并不具有終局的、確定的效力二、不動產登記的類型不動產權利登記與其他登記1.不動產權利登記

（1）首次登記

（2）變更登記

（3）轉移登記

（4）注銷登記2.其他登記

（1）預告登記

（2）更正登記

（3）異議登記

（4）查封登記二、不動產登記的類型依申請登記、依囑托登記和依職權登記（1）依申請登記：我國不動產登記以申請原則即自愿登記為原則，即當事人不申請，登記機構不得進行登記，除非法律、行政法規另有規定。（2）依囑托登記：不動產登記機構依據有權機關的囑托而進行的登記。（3）依職權登記：不動產登記機構依據法律、行政法規賦予的職權而主動進行的登記。三、不動產登記的登記能力登記能力，是指哪些權利和法律關系可以登記。依據《物權法》，以下權利和法律關系具有登記能力：不動產物權，包括自然資源的國家所有權、集體土地所有權、建設用地使用權；土地承包經營權、宅基地使用權、建筑物與其他土地附著物的所有權、養殖權、捕撈權、取水權、海域使用權、探礦權、采礦權。三、不動產登記的登記能力登記能力，是指哪些權利和法律關系可以登記。依據《物權法》，以下權利和法律關系具有登記能力：不動產物權上成立的物權，包括建設用地使用權上設定的抵押權；建筑物和其他土地附著物上設立的抵押權；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權上設立的抵押權；因鄉鎮、村企業的廠房等建筑物被抵押時而在該建筑物占用范圍內的建設用地使用權上成立的抵押權；地役權。四、合同效力與物權登記效力的區分我國法律明確區分了合同的效力與物權登記的效力。當事人之間訂立的引發不動產物權變動的合同一經成立，只要在內容上不違反法律的強行性規定和公序良俗，即可發生效力。而物權登記與否只是決定了物權變動的效力是否發生，不影響合同本身的效力。即便該物權登記是不動產物權變動的生效要件，也不影響合同的效力。五、不動產登記簿（一）不動產登記簿的概念與特征不動產登記簿是由不動產登記機構制作并管理的官方記錄。不動產登記簿是具有法律效力的簿冊。不動產登記簿用于記載不動的產自然狀況、權利狀況及其他法定事項。五、不動產登記簿（二）不動產登記簿的法律效力不動產登記簿的推定力，也稱“不動產登記簿的推定效力”或“不動產登記簿的正確性推定”，是指不動產物權經過登記（即記載于不動產登記簿）之后，即推定不動產登記簿上記載的該物權的歸屬和內容與真實的物權歸屬和內容是一致。五、不動產登記簿（二）不動產登記簿的法律效力不動產登記簿的公信力，也稱“不動產善意取得”，是指即便不動產登記簿上記載的物權歸屬、內容與真實的物權歸屬、內容不一致，信賴該登記簿記載之人仍可如同登記簿記載正確時那樣，依法律行為取得相應的不動產物權。六、不動產權屬證書與登記證明（一）不動產權屬證書不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明（《物權法》第17條第1句）。不動產登記證明則是不動產登記機構依法發放給當事人，用以證明當事人申請的某類不動產登記已經記載于不動產登記簿的文書。我國歷來實行不動產的登記發證制度，即不動產登記機構除在登記簿上進行記載之外，還向不動產權利人頒發由國家統一印制的權屬證書或登記證明。六、不動產權屬證書與登記證明（二）不動產權屬證書與不動產登記簿的區別性質不同。不動產權屬證書僅僅是“權利人享有不動產物權”的證明，權利人丟失該證明并不會導致權利本身的喪失。功能不同。不動產權屬證書在交易中僅具有初步的證明作用。只有登記簿上的記載才是具有公信力的權利歸屬證明。故此，《物權法》第17條規定，當不動產登記簿與不動產權屬證書的記載不一致時，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。六、不動產權屬證書與登記證明不動產登記證明與不動產權屬證書的區別登記類型不同。不動產權屬證書是在作為本登記的所有權登記、他物權登記完成后，由登記機構頒發給登記權利人的。登記證明適用的是作為預登記的預告登記和異議登記。證明的對象不同。不動產權屬證書是權利人享有不動產物權的證明（《物權法》第17條第1句）。七、不動產登記資料的查詢與復制《物權法》第18條特別規定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。”該條將申請查詢、復制登記資料的主體限制在“權利人、利害關系人”八、更正登記與異議登記（一）更正登記更正登記，是指當不動產登記簿存在錯誤時，登記機構依當事人之申請或依職權消除該錯誤而進行的登記。（二）異議登記《物權法》第19條第2款規定：“不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”八、更正登記與異議登記（三）更正登記與異議登記的關系異議登記不以更正登記被拒絕為前置程序。任何利害關系人只要認為不動產登記簿記載的事項存在錯誤，都可以直接進行異議登記。首先，物權法只是說，不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。其次，異議登記本身就是一種臨時登記，是為了維護真實權利人的利益而設立的，所以在緊急的時候，如果要求更正登記被拒絕后才能進行異議登記，將不利于對真實權利人的保護。九、預告登記（一）預告登記的概念與特征預告登記是在本登記之前進行的一項登記，該登記并不具有終局的、確定的效力，其針對的是將來會產生的不動產物權，而非已經現實存在的不動產物權（針對已存在的不動產物權登記屬于“本登記”或“終局登記”）。《物權法》第20條對預告登記制度作出了規定。九、預告登記（一）預告登記的概念與特征預告登記制度具有以下特征：具有臨時性。預告登記屬于預備登記的一種，不能長久存在。兼具債權性與物權性。一方面，預告登記擔保的對象是債權請求權；另一方面預告登記又賦予了被擔保的債權請求權以很強的物權效力。具有從屬性。就被擔保的債權請求權而言，預告登記僅僅是其附屬物，預告登記的效力取決于被擔保的債權請求權的效力。九、預告登記（二）預告登記的客體與適用范圍在以登記為生效要件的不動產物權變動中，預告登記的客體是以實現不動產物權變動為目的的債權請求權。依據《不動產登記暫行條例實施細則》第85條第1款，不動產預告登記的適用范圍包括：（1）商品房等不動產預售的；（2）不動產買賣、抵押的；（3）以預購商品房設定抵押權的；（4）法律、行政法規規定的其他情形。九、預告登記（三）預告登記的構成要件存在符合要求的預告登記的客體，即“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議”；當事人之間有關于預告登記的約定；登記機構在登記簿上進行了登記。九、預告登記（四）預告登記的效力擔保效力。預告登記后，登記名義人處分不動產時，其與第三人訂立的合同的債權效力不受影響，但是絕對不能發生物權變動的法律效果。順位效力。由于預告登記已經表明了被擔保的請求權經過履行后將要產生某種不動產物權，因此將來該物權一旦產生后就會取得預告登記所具有的順位。排除破產和強制執行程序的效力。預告登記能夠對抗破產程序和法院的強制執行。九、預告登記（五）預告登記轉為本登記與預告登記的失效預告登記轉為本登記。預告登記只是保障債權人的一種臨時性擔保手段，在條件具備時，它就要轉為本登記。就預購商品房的買賣或抵押的預告登記而言，是指預購商品房已經辦理了所有權初始登記，進而為所有權轉移或抵押權設定登記奠定了基礎；就現房的買賣或抵押以及其他已經登記的不動產物權變動而言，是指當事人之間約定的辦理本登記的條件成就或始期屆至之日。九、預告登記（五）預告登記轉為本登記與預告登記的失效預告登記的失效債權消滅。“債權”是指預告登記所擔保的債權請求權。自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記。預告登記能夠對抗破產程序和法院的強制執行。預告登記的其他消滅事由。一是預告登記權利人放棄預告登記，此時預告登記權利人可以單方申請注銷預告登記；二是預告登記本身附解除條件時，該解除條件如若成就，則預告登記歸于消滅。十、不動產登記賠償責任（一）不動產登記賠償責任的概念與特征不動產登記賠償責任是因虛假登記與違法登記所生。不動產登記賠償責任的責任主體是不動產登記中的當事人與登記機構。不動產登記賠償責任可以是侵權賠償責任或違約賠償責任。十、不動產登記賠償責任（二）不動產登記賠償責任的類型當事人的賠償責任。申請不動產登記的當事人提供虛假材料申請登記而造成他人損害時，該當事人依法應當承擔的賠償責任。登記機構的賠償責任。不動產登記機構因沒有盡到應有的審查職責進行了錯誤的登記，給他人造成損害時，依法應當承擔的賠償責任。十、不動產登記賠償責任（二）不動產登記賠償責任的類型多數人侵權的賠償責任。共同侵權的賠償責任，即進行虛假登記的當事人與登記機構的工作人員惡意串通，共同故意進行虛假登記與錯誤登記，從而造成他人損害。無意思聯絡的數人侵權賠償責任，即當事人進行虛假登記，而登記機構因過失未能發現該虛假登記以致作出了錯誤的登記，最終造成他人的損害。第四節

動產交付一、交付的概念與類型交付，即移轉占有。原初的意義上的交付，僅指現實交付，即占有的現實移轉。就動產的交付而言，是指動產物權的讓與人將其對動產的直接管領力現實地移轉給受讓人。隨著經濟的發展，基于交易便捷的考慮，法律上又產生了所謂的觀念交付，包括簡易交付、占有改定與指示交付。二、現實交付要完成現實交付，須符合以下條件：出讓人完全喪失了其對標的物的占有。受讓人必須取得了對標的物的直接占有或者與第三人成立了間接占有關系。此種交付是依據讓與人的意思而作成的。三、觀念交付（一）簡易交付簡易交付，是指動產物權的受讓人或其代理人已經占有了該動產，在讓與物權合意達成之時，就已發生交付該動產的效果。由于在簡易交付中，僅僅是以當事人讓與動產物權的合意來替代動產的現實移轉占有，故而該交付方式也稱為“無形交付”。至于此前受讓人或其代理人究竟是基于何種原因而占有動產，在所不問。三、觀念交付（二）占有改定占有改定，是指動產物權的讓與人使受讓人取得對標的物的間接占有，以代替該動產現實移轉的交付（《物權法》第27條）。占有改定構成要件表現為：當事人之間達成動產物權變動協議。該協議是發生交付的基礎；除了達成物權變動協議，就該動產另外達成讓與人繼續占有使用該動產的協議。三、觀念交付（三）指示交付指示交付，也稱“返還請求權的讓與”，是指在設定或轉讓動產物權時，如果轉讓動產物權或者為他人設定動產物權之人的動產由第三人占有，該人負有交付義務的人可以將其享有的針對第三人的返還請求權讓與給受讓人，以代替現實交付。第五節非因法律行為的物權變動一、概述（一）非因法律行為的物權變動不以登記或交付為生效要件傳統民法中，能夠引發物權變動的法律行為以外的法律事實主要有：添附、取得時效、先占、征收、沒收、強制執行、繼承、法定物權的產生等。《物權法》沒有規定添附、取得時效、先占。該法承認的能夠導致物權變動的非法律行為事實包括：（1）法院、仲裁委員會的法律文書或政府的征收決定（第28條）；（2）繼承或者受遺贈（第29條）；（3）合法建造、拆除房屋等事實行為（第30條）。一、概述（二）非因法律行為取得不動產物權者未經登記處分該物權的，不生效力《物權法》第31條規定：“依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。”這意味著，盡管非基于法律行為的不動產物權變動不以登記為物權變動的生效要件，但取得不動產物權之人處分該物權時，如果依法必須登記，則非經登記，其處分不發生物權變動之效力。二、生效法律文書《物權法》第28條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效時發生效力。《物權法》第28條中的法律文書僅僅是指“形成性法律文書”，即具有形成效力的法律文書，包括法院的形成判決、具有形成力的調解書以及仲裁委員會作出的具有形成力的裁決書。例如，法院作出的確認不動產物權變動合同無效、撤銷或解除該合同的判決書，分割共有不動產的判決書和調解書等。三、征收征收是國家為了公共利益的需要而強行取得原屬私人所有的不動產的公法行為。在我國法上，征收是指國家為了公共利益的需要，依照法定權限與程序在給予補償的前提下，強制取得原屬私人或者集體所有財產上的所有權或者其他權利的行為。具體類型包括：一是對國有土地上的房屋所有權、建設用地使用權的征收；二是對農村集體土地的所有權的征收。四、繼承、受遺贈（一）繼承繼承包括法定繼承與遺囑繼承。法定繼承，即依據法律規定的繼承人的范圍、繼承的順序、繼承遺產的份額以及遺產的分配原則繼承被繼承人的遺產。遺囑繼承，即繼承開始后，按照被繼承人所立的合法有效的遺囑繼承被繼承人的遺產。遺囑是一種民事法律行為，遺囑繼承體現了被繼承人處分自己財產的意思，因此遺囑繼承屬于意定繼承。四、繼承、受遺贈（二）受遺贈遺贈與遺囑繼承的最大區別就在于：受遺贈人是法定繼承人以外的人，包括國家、集體和法定繼承人以外的自然人。因遺贈或遺囑繼承引起的物權變動實際上屬于基于法律行為的物權變動。既然如此，它們應當適用《物權法》第6條和第9條第1款，自登記時發生物權變動的效力。五、合法建造、拆除房屋等事實行為（一）合法建造房屋合法建造房屋，是指民事主體依照法律的規定建造房屋。依據《物權法》第30條，合法建造房屋而取得物權的，自“事實行為成就時”發生效力。就合法建造房屋而言，所謂“事實行為成就時”，指的就是房屋建造完畢之時。五、合法建造、拆除房屋等事實行為（二）拆除房屋拆除房屋屬于一種事實行為。《物權法》第30條沒有規定房屋的拆除必須是合法拆除。即便房屋被拆除的結果是因他人的侵權行為所致，只要該房屋在事實上消滅了，房屋上的所有權等物權也應歸于消滅，無非房屋的物權人有權要求侵權人承擔侵權責任以及其他法律責任而已。第六節物權的消滅物權因法律行為與其他法律事實而消滅。通過法律行為消滅物權的情形包括拋棄、約定物權期限屆滿等；而因其他法律事實導致物權消滅的情形包括標的物滅失、混同、征收、法定原因等。一、混同（一）混同的概念與類型混同，是指兩個無并存必要的法律上地位同歸于一人的法律事實。混同的情形可以分為三類：一是權利與權利的混同；二是權利與義務的混同，如債權與債務同時歸屬于一人；三是義務與義務的混同，如主債務與作為從債務的保證債務同時歸屬于一人。一、混同（二）物權混同規則當所有權與他物權的混同時，原則上他物權消滅，但是當該他物權的存在對于所有人或者第三人產生法律上的利益時，該他物權不消滅。他物權與以該他物權為標的的擔保物權混同時，原則上該擔保物權消滅，但是當該權利的存續對于權利人或者第三人產生法律上的利益時不消滅。由于物權因混同而消滅是依法律的直接規定而發生的效果，所以無須辦理注銷登記即生效力。二、拋棄（一）概念與性質拋棄是以消滅物權為目的的單獨行為，在法律行為體系中，它屬于單方物權行為。《物權法》沒有使用“拋棄”一詞，而是改采“放棄”的稱謂。《物權法》在擔保物權編對債權人放棄擔保物權的問題作出了規定。二、拋棄（二）要件拋棄動產所有權時，除具有拋棄的意思表示還應放棄對動產的占有。拋棄不動產所有權，拋棄人除作為拋棄的意思表示之外還必須進行所有權注銷登記，拋棄不動產上的其他物權，拋棄人必須向因拋棄行為而直接受益的人作出意思表示，同時辦理他物權的注銷登記。第十九章

物權的保護第一節概述一、對物權的公法保護對物權的公法保護主要是由行政法和刑法提供的。《物權法》屬于私法，顯然沒有必要對物權的公法保護此作出規定。因此，該法只是在第38條第2款規定：“侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。”也就是說，侵害物權的行政責任與刑事責任，按照行政法和刑法的有關規定處理。二、對物權的私法保護對物權的私法保護可以分為兩大類：公力保護與私力保護。混同，是指兩個無并存必要的法律上地位同歸于一人的法律事實。公力保護，也稱“公力救濟”，是指權利人在物權受到侵害后，依法請求國家司法機關依據民法、民事訴訟法運用公權力給予的保護。私力保護，也稱“自力救濟”，是指當物權人的權利受到侵害時，通過自己的個人力量對權利加以保護，包括正當防衛、緊急避險和自助行為。第二節確認物權的請求權一、確認物權的請求權的概念與特征《物權法》第33條規定：“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”這種利害關系人確認物權的權利被稱為“確認物權的請求權”。確認物權的請求權具有以下特征：請求權的主體是利害關系人。確認物權的請求權的內容是物權的歸屬和物權的內容。利害關系人可以請求行政主管機關，也可以請求法院、仲裁委員會等確認物權的歸屬和內容。二、確認物權的請求權的性質確認物權的請求權并非是一種物權請求權，其實質是訴訟法中確認之訴。確認之訴（Feststellungsklage）就是，原告并不訴求判處對方給付而僅請求確認某個法律關系的存在（或者不存在），也就是說，確認具體生活事實中產生的人與人之間的或者人與物之間的法律關系的存在（或者不存在）。第三節物權請求權一、物權請求權的概念與性質物權請求權，是基于物權所生，旨在排除對物權現實的或潛在的妨害，從而回復物權圓滿支配狀態的請求權。關于物權請求權的性質，存在物權作用說、債權說、準債權說、獨立請求權說等觀點。物權請求權是附屬于物權而產生的一類請求權，不同于作為原權的物權。物權請求權雖基于物權而生，但從其內容及相對人來看，并非單純的物權作用。同時，由于物權請求權是特定人之間請求為一種行為的權利