老舊小區后期管理制度一、總則（一）目的為加強老舊小區的后期管理，提升小區居住環境和居民生活質量，保障小區設施設備正常運行，維護小區公共秩序，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于本公司負責管理的所有老舊小區。（三）管理原則1.以人為本原則：以滿足小區居民的需求為出發點，提供優質、高效、貼心的服務。2.依法依規原則：嚴格遵守國家法律法規和相關政策規定，依法管理小區。3.專業服務原則：配備專業的管理團隊和技術人員，運用科學的管理方法和手段，提供專業化的服務。4.共建共享原則：鼓勵居民積極參與小區管理，共同建設美好家園，共享管理成果。二、小區管理架構（一）管理團隊設置1.項目經理：負責小區的全面管理工作，協調各方關系，制定工作計劃和目標，并組織實施。2.客服部：負責與業主溝通聯系，處理業主投訴和建議，辦理各類物業服務事項。3.工程部：負責小區設施設備的日常維護、保養和維修工作，確保設施設備正常運行。4.秩序維護部：負責小區的安全保衛工作，維護小區公共秩序，保障業主生命財產安全。5.保潔綠化部：負責小區的環境衛生和綠化養護工作，營造整潔、美觀的居住環境。（二）崗位職責1.項目經理崗位職責全面負責小區的日常管理工作，組織實施公司的各項管理制度和工作要求。制定小區年度工作計劃和預算，并組織實施和監督執行。協調與業主、社區、政府相關部門等的關系，及時處理各類投訴和糾紛。組織開展小區的各項服務活動，提高業主滿意度。負責管理團隊的建設和培訓，提高團隊整體素質和業務能力。定期向上級領導匯報小區管理工作情況，完成上級交辦的其他任務。2.客服部崗位職責負責接待業主來訪和來電，解答業主咨詢，處理業主投訴和建議。辦理各類物業服務事項，如物業費收繳、房屋報修、車位管理等。建立業主檔案，定期回訪業主，了解業主需求和意見，及時反饋相關部門。組織開展小區文化活動，增進與業主的溝通和交流。協助其他部門做好相關工作，完成上級交辦的其他任務。3.工程部崗位職責制定小區設施設備年度維修保養計劃，并組織實施。負責小區設施設備的日常巡檢、維護、保養和維修工作，確保設施設備正常運行。及時處理設施設備突發故障，保障業主正常生活。負責小區新建、改建、擴建項目的工程管理和質量監督。做好設施設備維修保養記錄和檔案管理工作，定期對設施設備進行評估和更新。協助其他部門做好相關工作，完成上級交辦的其他任務。4.秩序維護部崗位職責負責小區的安全保衛工作，制定安全管理制度和應急預案，并組織實施。做好小區門禁管理、巡邏防控、車輛管理等工作，維護小區公共秩序。協助公安機關做好小區的治安防范工作，及時發現和處理各類安全隱患。負責小區內突發事件的應急處置，保障業主生命財產安全。對小區內的安全設施設備進行維護和保養，確保其正常運行。協助其他部門做好相關工作，完成上級交辦的其他任務。5.保潔綠化部崗位職責負責小區的環境衛生清掃保潔工作，包括樓道、電梯、公共區域、道路等，保持小區環境整潔。定期對小區進行消毒殺菌，預防疾病傳播。負責小區綠化養護工作，包括草坪修剪、樹木花草澆水施肥、病蟲害防治等，確保小區綠化美觀。做好垃圾分類收集和處理工作，倡導業主養成良好的垃圾分類習慣。協助其他部門做好相關工作，完成上級交辦的其他任務。三、小區設施設備管理（一）設施設備檔案管理1.建立小區設施設備檔案，詳細記錄設施設備的型號、規格、購買時間、安裝位置、維修保養記錄等信息。2.檔案資料應及時更新，確保信息的準確性和完整性。3.設施設備檔案應妥善保管，便于查閱和管理。（二）設施設備維修保養計劃1.根據設施設備的使用情況和運行特點，制定年度維修保養計劃。2.維修保養計劃應明確維修保養項目、內容、時間、責任人等。3.定期對維修保養計劃的執行情況進行檢查和評估，確保計劃的有效實施。（三）設施設備日常巡檢1.工程部人員應按照規定的巡檢路線和時間，對設施設備進行日常巡檢。2.巡檢內容包括設備運行狀況、外觀檢查、連接部位緊固情況、安全保護裝置有效性等。3.做好巡檢記錄，及時發現和處理設施設備存在的問題。（四）設施設備維修管理1.建立設施設備維修申報制度，業主可通過客服部或直接向工程部申報設施設備維修。2.工程部接到維修申報后，應及時安排人員進行維修。對于緊急維修事項，應立即響應，優先處理。3.維修人員在維修過程中應做好維修記錄，包括維修時間、維修內容、維修材料、維修費用等。4.維修完成后，應及時通知業主進行驗收，確保維修質量符合要求。（五）設施設備更新改造1.根據設施設備的使用年限和運行狀況，適時進行更新改造。2.更新改造項目應進行可行性研究和方案論證，確保改造后的設施設備性能更優、運行更安全、使用更便捷。3.更新改造項目應按照相關規定進行招投標和工程管理，確保工程質量和進度。四、小區環境衛生管理（一）環境衛生標準1.小區公共區域應保持整潔衛生，無雜物、無垃圾、無積水。2.樓道應定期清掃，扶手、墻面、地面等應保持干凈，無灰塵、無污漬。3.電梯轎廂應每天清潔，鏡面、按鈕、轎廂壁等應保持光亮，無異味。4.垃圾收集點應定期清理，垃圾應日產日清，無異味、無蚊蠅滋生。5.道路應保持平整干凈，綠化帶應無雜物、無雜草。（二）環境衛生清掃保潔1.保潔綠化部應制定詳細的環境衛生清掃保潔計劃，明確清掃保潔區域、時間、頻次等。2.按照計劃組織實施清掃保潔工作，確保小區環境衛生符合標準要求。3.加強對重點區域和衛生死角的清掃保潔，如樓梯間、電梯前室、地下車庫等。4.做好清掃保潔工具和設備的管理，定期進行清潔和維護，確保正常使用。（三）垃圾分類管理1.設置垃圾分類投放點，配備相應的垃圾分類收集容器。2.向業主宣傳垃圾分類知識，引導業主正確分類投放垃圾。3.定期對垃圾進行分類收集和運輸，確保垃圾分類工作順利開展。4.加強對垃圾分類工作的監督檢查，對不按規定分類投放垃圾的行為進行勸導和糾正。（四）環境衛生消殺1.定期對小區公共區域進行消殺，預防疾病傳播。2.消殺工作應按照相關標準和規范進行操作，確保消殺效果和人員安全。3.做好消殺記錄，包括消殺時間、地點、藥物名稱、濃度、用量等。五、小區綠化管理（一）綠化養護標準1.草坪應保持平整、色澤均勻，無斑禿、無病蟲害，高度適宜。2.樹木應生長健壯，樹冠完整，無枯枝、無病蟲害，修剪整齊美觀。3.花卉應生長旺盛，花色鮮艷，花期正常，無病蟲害。4.綠化設施應完好無損，如圍欄、花架、景觀石等。（二）綠化養護措施1.制定綠化養護計劃，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作內容。2.根據不同季節和植物生長特點，合理安排養護工作。3.定期對綠化植物進行修剪，保持植物形態美觀，促進植物健康生長。4.做好綠化病蟲害防治工作，采用生物防治、物理防治等方法，減少化學農藥的使用。5.加強對綠化設施的巡查和維護，及時修復損壞的設施。（三）綠化景觀改造1.根據小區實際情況和業主需求，適時進行綠化景觀改造。2.改造項目應進行方案設計和評審，確保改造后的綠化景觀更具觀賞性和實用性。3.綠化景觀改造項目應按照相關規定進行招投標和工程管理，確保工程質量和進度。六、小區安全秩序管理（一）安全管理制度1.制定小區安全管理制度，包括門禁管理制度、巡邏制度、車輛管理制度等。2.明確安全管理職責和工作流程，確保安全管理工作有序開展。3.加強對安全管理制度的宣傳和培訓，提高業主和員工的安全意識。（二）門禁管理1.設置小區門禁系統，對人員和車輛進行進出管理。2.業主和租戶應辦理門禁卡，憑卡進出小區。3.來訪人員應進行登記，經業主確認后方可進入小區。4.加強對門禁設施的維護和管理，確保門禁系統正常運行。（三）巡邏防控1.秩序維護部應制定巡邏計劃，明確巡邏路線、時間、頻次等。2.巡邏人員應按照計劃進行巡邏，重點檢查小區安全防范設施、公共區域秩序、可疑人員和物品等。3.做好巡邏記錄，發現問題及時報告并處理。（四）車輛管理1.規范小區車輛停放秩序，設置停車位和停車標識。2.業主車輛應辦理停車證，按規定停放車輛。3.加強對車輛進出小區的管理，對進出車輛進行登記和檢查。4.對亂停亂放車輛進行勸導和糾正，對長期占用消防通道等違規行為進行嚴肅處理。（五）突發事件應急處置1.制定突發事件應急預案，包括火災、地震、盜竊、突發疾病等。2.定期組織應急演練，提高應急處置能力。3.發生突發事件時，應立即啟動應急預案，迅速組織人員進行救援和處置。4.及時向上級領導和相關部門報告事件情況，配合做好后續處理工作。七、小區客戶服務管理（一）客戶服務標準1.熱情接待業主來訪和來電，使用文明用語，耐心解答業主咨詢。2.及時處理業主投訴和建議，做到事事有回應，件件有著落。3.辦理物業服務事項應規范、高效，嚴格按照規定的流程和時限辦理。4.定期回訪業主，了解業主滿意度，不斷改進服務質量。（二）業主溝通與投訴處理1.客服部應建立多種溝通渠道，如電話、微信、郵箱、意見箱等，方便業主與管理方溝通聯系。2.及時回復業主的咨詢和投訴，對業主提出的問題進行認真調查和分析，提出解決方案并跟蹤落實。3.對于業主投訴，應在規定時間內給予答復，并做好記錄和存檔。4.定期對業主投訴進行分析總結，查找服務中的薄弱環節，采取有效措施加以改進。（三）物業服務費用管理1.按照規定的收費標準和方式收取物業服務費用。2.做好物業服務費用的核算和公示，確保費用收支透明。3.對欠費業主進行催繳，采取合理的催繳措施，如上門催繳、發送催繳通知等。4.嚴格控制物業服務成本，提高資金使用效益。（四）社區文化建設1.組織開展豐富多彩的社區文化活動，如節日慶祝活動、文體比賽、公益講座等。2.加強與業主的互動交流，增進業主之間的感情，營造和諧的社區氛圍。3.鼓勵業主參與社區文化建設，共同打造特色社區文化品牌。八、小區財務管理（一）財務管理制度1.建立健全小區財務管理制度，規范財務核算和財務管理流程。2.嚴格執行國家財務法規和公司財務制度，確保財務工作合法合規。3.加強財務內部控制，防范財務風險。（二）預算管理1.編制小區年度財務預算，包括收入預算、成本預算、費用預算等。2.預算應經公司審核批準后執行，并定期進行預算執行情況的分析和評估。3.根據預算執行情況，及時調整預算指標，確保預算的科學性和合理性。（三）收支管理1.做好物業服務費用、停車費、廣告費等各項收入的收取和管理工作，確保收入及時足額入賬。2.嚴格控制成本費用支出，按照預算安排合理支出各項費用。3.加強對費用報銷的審核和審批，確保費用支出真實、合法、合規。（四）財務報表與審計1.定期編制財務報表，如實反映小區財務狀況和經營成果。2.配合公司內部審計和外部審計工作，提供相關資料和信息。3.對審計提出的問題及時進行整改，不斷完善財務管理工作。九、員工培訓與考核（一）培訓計劃1.根據員工崗位需求和公司發展要求，制定年度員工培訓計劃。2.培訓計劃應包括培訓內容、培訓方式、培訓時間、培訓師資等。3.確保培訓計劃的有效實施，提高員工業務能力和綜合素質。（二）培訓內容1.業務知識培訓：包括小區管理法律法規、設施設備操作維護、環境衛生管理、綠化養護、安全秩序管理、客戶服務等方面的知識。2.技能培訓：如設施設備維修技能、保潔綠化操作技能、秩序維護應急處置技能等。3.職業素養培訓：包括職業道德、服務意識、溝通技巧、團隊協作等方面的內容。（三）培訓方式1.內部培訓：由公司內部專業人員或外聘專家進行授課培訓。2.外部培訓：選派員