了解物業工程管理制度總則1.目的為加強公司物業工程管理，規范工程運作流程，確保物業設施設備的正常運行，提高服務質量，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司管轄范圍內的所有物業工程管理活動，包括但不限于房屋建筑、設施設備的維修、保養、更新改造等。3.基本原則安全第一原則：始終將安全放在首位，確保工程施工及設施設備運行過程中的人員和財產安全。質量至上原則：嚴格把控工程質量，確保維修、保養及改造后的設施設備符合相關標準和要求。成本控制原則：在保證工程質量和服務水平的前提下，合理控制工程成本，提高經濟效益。高效服務原則：樹立主動服務意識，及時響應業主需求，高效解決工程問題。工程管理組織架構及職責1.工程管理部門部門職責負責制定和完善物業工程管理制度、流程及標準。組織實施物業設施設備的日常維修、保養計劃，確保設施設備正常運行。負責工程維修項目的立項、預算編制、施工組織及驗收工作。建立設施設備檔案，做好設備運行記錄及維修資料的整理歸檔。對工程維修人員進行培訓、考核和管理，提高團隊業務水平。人員配置工程經理：全面負責工程管理部門的工作，制定工作計劃和目標，協調內外部關系，確保工程管理工作順利開展。維修主管：協助工程經理開展工作，負責組織實施設施設備的維修、保養工作，監督維修人員的工作質量和進度。維修工程師：負責制定設施設備的維修方案，解決技術難題，指導維修人員進行維修作業。維修技工：按照維修計劃和要求，完成設施設備的維修、保養任務，及時反饋設備運行情況。2.其他部門職責客服部門：及時收集業主的工程維修需求信息，反饋給工程管理部門，并跟蹤維修進度和結果，做好業主溝通和滿意度調查工作。財務部門：負責工程費用的預算審核、成本核算及資金支付等工作，對工程費用進行監督和控制。采購部門：根據工程管理部門的需求，負責工程物資的采購工作，確保物資的質量和供應及時性。工程維修管理1.維修需求受理客服受理：客服人員通過電話、微信公眾號、業主群等渠道接收業主的維修需求信息，詳細記錄故障現象、地點、聯系人等，并及時轉交給工程管理部門。工程人員現場受理：工程人員在日常巡檢或其他工作中發現設施設備故障時，應立即進行現場查看，判斷故障情況，并及時向工程管理部門報告。2.維修任務分配工程管理部門接到維修需求后，根據故障類型和維修人員的技能水平，合理分配維修任務給相應的維修人員。對于緊急維修任務，應立即通知維修人員前往現場處理；對于一般維修任務，應在規定時間內安排維修人員進行維修。3.維修方案制定維修人員接到維修任務后，應及時到現場進行查看，分析故障原因，制定詳細的維修方案。維修方案應包括維修內容、維修方法、所需材料及工具、預計維修時間等，并報維修主管審核。對于復雜的維修項目，維修主管應組織維修工程師、技術專家等進行討論，共同制定維修方案。4.維修施工維修人員按照批準的維修方案進行施工，在施工過程中應嚴格遵守安全操作規程，確保施工安全。維修人員應注意保護現場環境，盡量減少對業主生活的影響。如需停水、停電等，應提前通知業主，并做好相應的防護措施。維修過程中如需更換零部件，應選用符合質量要求的產品，并做好更換記錄。5.維修質量檢驗維修完成后，維修人員應進行自檢，確認維修質量符合要求后，通知維修主管進行驗收。維修主管組織相關人員對維修項目進行驗收，驗收內容包括維修質量、維修效果、安全情況、環境衛生等。對于驗收不合格的維修項目，維修人員應及時進行整改，直至驗收合格為止。6.維修記錄與檔案管理維修人員應做好維修記錄，包括維修時間、維修內容、維修人員、更換零部件等信息，并及時將維修記錄提交給工程管理部門。工程管理部門負責將維修記錄整理歸檔，建立設施設備維修檔案，以便日后查閱和參考。設施設備保養管理1.保養計劃制定工程管理部門應根據設施設備的使用年限、運行狀況、維護要求等，制定年度、季度、月度設施設備保養計劃。保養計劃應明確保養內容、保養周期、保養責任人等，并報工程管理部門負責人審核批準。2.保養實施保養責任人按照保養計劃對設施設備進行保養作業，保養內容包括清潔、潤滑、緊固、檢查、調試等。在保養過程中，如發現設施設備存在故障或隱患，應及時進行維修處理，并做好記錄。3.保養質量監督維修主管負責對保養工作進行質量監督，定期檢查保養記錄和保養效果，確保保養工作落實到位。對于保養質量不符合要求的，應責令保養責任人重新進行保養，直至達到質量標準為止。4.保養記錄與檔案管理保養責任人應做好保養記錄，記錄內容包括保養時間、保養內容、保養人員等，并及時提交給工程管理部門。工程管理部門負責將保養記錄整理歸檔，納入設施設備檔案管理，以便跟蹤設施設備的保養情況。工程預算與成本控制1.工程預算編制工程管理部門根據維修、保養及改造項目的需求，編制詳細的工程預算。工程預算應包括人工費用、材料費用、設備費用、其他費用等，并明確各項費用的計算依據和標準。工程預算編制完成后，報財務部門審核，經公司領導批準后執行。2.成本控制措施嚴格控制工程費用支出，所有工程費用必須按照預算執行，如有超支情況，需提前辦理審批手續。加強工程物資采購管理，通過招標、詢價等方式選擇優質供應商，降低采購成本。合理安排維修人員，提高工作效率，避免人力浪費。定期對工程成本進行分析和核算，及時發現成本控制中存在的問題，并采取有效措施加以解決。工程安全管理1.安全管理制度建立健全工程安全管理制度，明確安全責任，加強安全教育培訓，提高員工安全意識。制定安全操作規程，要求員工嚴格遵守，確保施工及設施設備運行過程中的安全。2.安全檢查與隱患排查定期組織工程安全檢查，包括日常檢查、專項檢查、季節性檢查等，及時發現安全隱患。對檢查中發現的安全隱患，應立即下達整改通知書，責令相關責任人限期整改，并跟蹤整改情況，直至隱患消除。3.安全事故處理如發生安全事故，應立即啟動應急預案，迅速采取措施進行救援，保護事故現場，并及時向上級報告。配合相關部門進行事故調查，分析事故原因，明確事故責任，提出處理意見和防范措施。對事故進行總結教訓，舉一反三，防止類似事故再次發生。工程資料管理1.資料分類與歸檔工程資料包括工程管理制度、維修保養計劃、維修記錄、設備檔案、工程圖紙、竣工驗收報告等。對工程資料進行分類整理，建立電子和紙質檔案，確保資料的完整性和準確性。2.資料借閱與使用因工作需要借閱工程資料的，應填寫借閱申請表，經工程管理部門負責人批準后，方可借閱。借閱人員應妥善保管資料，不得轉借、復印、涂改或丟失，使用完畢后應及時歸還。3.資料更新與維護隨著工程管理工作的開展，及時更新和維護工程資料，確保資料與實際情況相符。定期對工程資料進行整理和歸檔，防止資料積壓和損壞。工程人員培訓與考核1.培訓計劃制定根據工程人員的崗位需求和技能水平，制定年度培訓計劃，明確培訓內容、培訓方式、培訓時間等。培訓內容包括專業知識、技能操作、安全法規、服務意識等方面。2.培訓實施按照培訓計劃組織工程人員參加培訓，培訓方式可采用內部培訓、外部培訓、在線學習等多種形式。培訓過程中應注重實踐操作，提高工程人員的實際動手能力。3.考核評估定期對工程人員進行考核評估，考核方式包括