2022HYSH港口及配套資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估case

analysisPART

01案例背景PART

02案例思路PART

03案例內(nèi)容PART

04案例要點(diǎn)及難點(diǎn)CONTENTS目錄PART

05延伸思考第一部分案例背景PARTONEPARTONE案例背景請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容(一）案例簡(jiǎn)述HYSH公司，成立于2005年09月28日，注冊(cè)資本70億元。經(jīng)營(yíng)范圍：調(diào)和、倉(cāng)儲(chǔ)（普通倉(cāng)儲(chǔ)和保稅倉(cāng)儲(chǔ)）；進(jìn)出口及銷售：原油及其制品（不含危險(xiǎn)化學(xué)品）、燃料油、重油、其他石油化工產(chǎn)品（涉及配額許可證管理、專項(xiàng)規(guī)定管理的商品按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理）；建筑材料銷售；石油產(chǎn)品研發(fā)；煤炭進(jìn)出口、倉(cāng)儲(chǔ)及銷售；能源信息及技術(shù)咨詢服務(wù)；碼頭開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、管理；港口貨物的裝卸、灌裝、出運(yùn)；國(guó)際國(guó)內(nèi)貨運(yùn)代理、國(guó)內(nèi)船舶代理；投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（憑資質(zhì)證書(shū)經(jīng)營(yíng)）；物業(yè)服務(wù)；酒店管理；項(xiàng)目投資。HYSH公司擬申請(qǐng)抵押貸款，本次資產(chǎn)評(píng)估目的是為HYSH公司實(shí)施該經(jīng)濟(jì)行為提供HYSH公司名下HZ港燃料油調(diào)和配送中心及配套碼頭工程項(xiàng)目涉及的房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、機(jī)器設(shè)備及海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。PARTONE案例背景請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容(二）案例教學(xué)目的與用途

通過(guò)本案例的教學(xué)，使學(xué)習(xí)者對(duì)房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、機(jī)器設(shè)備、海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）資源資產(chǎn)評(píng)估的目的、價(jià)值類型、評(píng)估對(duì)象和范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估方法、評(píng)估假設(shè)依據(jù)等評(píng)估基本事項(xiàng)有一個(gè)較為全面的認(rèn)識(shí)，學(xué)會(huì)如何確定這些基本評(píng)估事項(xiàng)。熟悉成本法在上述資源資產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用，針對(duì)評(píng)估中的具體問(wèn)題能夠進(jìn)行全面分析，并具備解決問(wèn)題的能力。PARTONE案例背景請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容(三）案例教學(xué)待解決的問(wèn)題1.市場(chǎng)法、成本法和收益法各自的特點(diǎn)，本案例的評(píng)估方法如何選擇以及這些評(píng)估方法的運(yùn)用前提條件和使用范圍各是什么？2.運(yùn)用重置成本法時(shí)，確定房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、機(jī)器設(shè)備等的資產(chǎn)成新率及其理由。3.如何對(duì)海域使用權(quán)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估？評(píng)估參數(shù)如何確定？4.在對(duì)海域資源資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，具體的評(píng)估對(duì)象是指什么？評(píng)估對(duì)象需要在業(yè)務(wù)委托書(shū)中明確列示嗎？為什么？5.采用成本法評(píng)估有限年期海域價(jià)格時(shí)，如何計(jì)算海域使用年期修正系數(shù)？6.評(píng)估人員在對(duì)案例資產(chǎn)的類型、數(shù)量和分布進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查時(shí)，可選擇的勘查方法有哪些？如何進(jìn)行選擇。PARTONE案例背景請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）案例相關(guān)知識(shí)點(diǎn)學(xué)習(xí)1.重置成本法的概念重置成本法是指按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)全新?tīng)顟B(tài)完全重置成本扣減被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值后，得到的差額作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=重置成本—實(shí)體性貶值—功能性貶值—經(jīng)濟(jì)性貶值或被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=重置成本*成新率PARTONE案例背景請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）案例相關(guān)知識(shí)點(diǎn)學(xué)習(xí)2.資產(chǎn)成新率資產(chǎn)成新率是指資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率，反映資產(chǎn)的新舊程度。資產(chǎn)成新率一般采用綜合因素加權(quán)的方法確定，分別按照年限法和觀察法確定各自成新率，再加權(quán)確定資產(chǎn)的綜合成新率。其計(jì)算公式分別如下：綜合成新率=年限法成新率×權(quán)重值+觀察法成新率×權(quán)重值年限法成新率=尚可使用年限/(實(shí)際已使用年限+尚可使用年限)×100%觀察法成新率主要通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的外觀，使用狀況等相關(guān)因素綜合確定。PARTONE案例背景請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）案例相關(guān)知識(shí)點(diǎn)學(xué)習(xí)3.海域取得成本海域取得成本，又稱海域取得費(fèi)。是指用海者為取得海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用，包括海域使用金、專業(yè)費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)。其中，海域使用金是指一次性繳納或逐年已繳納的海域使用金；專業(yè)費(fèi)包括海域使用論證費(fèi)、海洋環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、工程可行性研究費(fèi)和建筑設(shè)計(jì)費(fèi)等；各種補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來(lái)確定。第二部分案例思路PARTTWO1.確定和了解評(píng)估對(duì)象2.選擇評(píng)估方法思路分析在了解評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍，本案例的評(píng)估對(duì)象為

HYSH公司名下HZ港燃料油調(diào)和配送中心及配套碼頭工程項(xiàng)目涉及的房屋建筑物，構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施，機(jī)器設(shè)備及海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）資產(chǎn)等，對(duì)評(píng)估對(duì)象的狀況進(jìn)行核查。本案例根據(jù)評(píng)估目的、價(jià)值類型和評(píng)估對(duì)象的具體情況，對(duì)房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、機(jī)器設(shè)備、海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）資產(chǎn)采用成本法進(jìn)行評(píng)估。3.計(jì)算相關(guān)參數(shù)4.得出評(píng)估結(jié)果思路分析在確定成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后，需要對(duì)重置成本、資產(chǎn)成新率等參數(shù)進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)確定的評(píng)估方法和參數(shù)，計(jì)算得出被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。5.撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告匯總評(píng)估內(nèi)容、評(píng)估過(guò)程、評(píng)估依據(jù)等、將評(píng)價(jià)結(jié)論、存在問(wèn)題和相關(guān)建議全面、完整、客觀地體現(xiàn)在報(bào)告中。第三部分案例內(nèi)容PARTTHREEPARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）評(píng)估基本事項(xiàng)1.委托方情況ZX銀行股份有限公司，成立于1987年04月20日，注冊(cè)資本500億元。經(jīng)營(yíng)范圍包括：保險(xiǎn)兼業(yè)代理業(yè)務(wù)；吸收公眾存款；發(fā)放短期、中期和長(zhǎng)期貸款；辦理國(guó)內(nèi)外結(jié)算；辦理票據(jù)承兌與貼現(xiàn)；發(fā)行金融債券；代理發(fā)行、代理兌付、承銷政府債券；買(mǎi)賣政府債券、金融債券；從事同業(yè)拆借；買(mǎi)賣、代理買(mǎi)賣外匯；從事銀行卡業(yè)務(wù)；提供信用證服務(wù)及擔(dān)保；代理收付款項(xiàng)；提供保管箱服務(wù)；結(jié)匯、售匯業(yè)務(wù)；代理開(kāi)放式基金業(yè)務(wù)；辦理黃金業(yè)務(wù)；黃金進(jìn)出口；開(kāi)展證券投資基金、企業(yè)年金基金、保險(xiǎn)資金、合格境外機(jī)構(gòu)投資者托管業(yè)務(wù)；經(jīng)國(guó)務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。

2.評(píng)估對(duì)象及范圍HYSH公司名下HZ港燃料油調(diào)和配送中心及配套碼頭工程項(xiàng)目涉及的房屋建筑物，構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施，機(jī)器設(shè)備及海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）資產(chǎn)。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）評(píng)估基本事項(xiàng)3.評(píng)估目的本次資產(chǎn)評(píng)估目的是為HYSH公司實(shí)施該經(jīng)濟(jì)行為提供HYSH公司名下HZ港燃料油調(diào)和配送中心及配套碼頭工程項(xiàng)目涉及的房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、機(jī)器設(shè)備及海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。4.評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估基準(zhǔn)日是2019年9月30日。5.評(píng)估依據(jù)（1）法律依據(jù)1）《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》；2）國(guó)家制定相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度等。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）評(píng)估基本事項(xiàng)（2）準(zhǔn)則依據(jù)1）國(guó)家海洋局2013年頒布的《海域評(píng)估技術(shù)指引》；2）《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》；（3）行為依據(jù)1）ZX銀行股份有限公司出具的《資產(chǎn)評(píng)估委托書(shū)》；（4）權(quán)屬依據(jù)1）HYSH有限公司蓋章確認(rèn)的《房屋建筑物申報(bào)明細(xì)表》；2）《構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施申報(bào)明細(xì)表》；3）《機(jī)器設(shè)備申報(bào)明細(xì)表》；4）《海域使用權(quán)申報(bào)明細(xì)表》；5）《海域使用權(quán)證書(shū)》；PARTTHREE案例內(nèi)容（一）評(píng)估基本事項(xiàng)6.評(píng)估假設(shè)和價(jià)值類型（1）評(píng)估假設(shè)1）交易假設(shè)：假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。2）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)：公開(kāi)市場(chǎng)是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，是指一個(gè)有自愿的買(mǎi)方和賣方的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)上，買(mǎi)方和賣方的地位平等，都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買(mǎi)賣雙方的交易都是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的條件下進(jìn)行。3）持續(xù)使用假設(shè)：被評(píng)估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，假定處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。（2）價(jià)值類型根據(jù)本案例特定評(píng)估目的，評(píng)估所選用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值，是指自愿買(mǎi)方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）評(píng)估基本事項(xiàng)7.評(píng)估方法本案例根據(jù)評(píng)估目的、價(jià)值類型和評(píng)估對(duì)象的具體情況，對(duì)房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、機(jī)器設(shè)備、海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）資產(chǎn)采用成本法進(jìn)行評(píng)估。8.評(píng)估程序

依據(jù)前述資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估方法的相關(guān)規(guī)定，評(píng)估人員履行了適當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序，評(píng)估操作時(shí)間從2019年11月1日至2019年11月13日，具體實(shí)施過(guò)程如下：（1）接受委托人委托，現(xiàn)場(chǎng)確定評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、明確評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日等基本事項(xiàng)，簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托評(píng)估書(shū)；（2）編制評(píng)估計(jì)劃書(shū)，設(shè)計(jì)評(píng)估技術(shù)路徑，確定評(píng)估技術(shù)方案；（3）開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查和詢價(jià)工作；（4）進(jìn)行評(píng)定估算工作；（5）編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，經(jīng)三級(jí)審核確定，與委托人交換評(píng)估意見(jiàn)后，向委托人提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）評(píng)估過(guò)程1.房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、機(jī)器設(shè)備的評(píng)估本次資產(chǎn)評(píng)估采用的方法是成本法，即在現(xiàn)時(shí)條件下，以被評(píng)估資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成分減去該項(xiàng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值估算資產(chǎn)價(jià)值。采用重置成本法確定評(píng)估值也可首先估算被評(píng)估資產(chǎn)成新率，然后用重置成本與成新率相乘，得到的乘積作為評(píng)估值，評(píng)估計(jì)算方式為：評(píng)估價(jià)值＝重置成本×綜合成新率PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（二）評(píng)估過(guò)程2.海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）的評(píng)估根據(jù)調(diào)查了解，待估海域的取得成本和各項(xiàng)費(fèi)用可以通過(guò)調(diào)查取得，故適宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估HZ市經(jīng)營(yíng)性用海交易市場(chǎng)不成熟，近期同一供需圈內(nèi)缺少類似評(píng)估對(duì)象所屬用海類型的宗海交易案例，故不適宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；HZ市未建立海域基準(zhǔn)價(jià)格體系，故不適宜采用基準(zhǔn)價(jià)格系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估；待估海域開(kāi)發(fā)建設(shè)尚未完成，收益難以預(yù)測(cè)，故不適宜采用收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。因此，本次評(píng)估采用成本法對(duì)評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。成本法基本計(jì)算公式：P=(Q+D+I+B+T)×K2式中：P——海域價(jià)格；Q——海域取得費(fèi)；D——海域開(kāi)發(fā)費(fèi)；I——海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；B——海域開(kāi)發(fā)利息；T——稅費(fèi)；K2——海域使用年期修正系數(shù)。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（三）資產(chǎn)核查情況說(shuō)明評(píng)估人員通過(guò)查閱有關(guān)資料，了解納入評(píng)估范圍的具體資產(chǎn)的詳細(xì)狀況，然后仔細(xì)審查各類資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，檢查有無(wú)填項(xiàng)不全、錯(cuò)填、資產(chǎn)項(xiàng)目不明確等情況，并根據(jù)經(jīng)驗(yàn)及掌握的有關(guān)資料，檢查資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表有無(wú)漏項(xiàng)等，同時(shí)反饋給被評(píng)估單位對(duì)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行完善。接著，評(píng)估人員根據(jù)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)類型、數(shù)量和分布狀況，采取不同的勘查方法進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘查，并對(duì)納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件資料進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)權(quán)屬資料不完善、權(quán)屬不清晰的情況提請(qǐng)核實(shí)或出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)說(shuō)明文件。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程本項(xiàng)目根據(jù)評(píng)估目的、價(jià)值類型和評(píng)估對(duì)象的具體情況，對(duì)房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、機(jī)器設(shè)備及海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）資產(chǎn)采用成本法進(jìn)行評(píng)估。各類資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程舉例說(shuō)明如下：1.房屋建筑物的評(píng)估以庫(kù)區(qū)部分辦公樓為例進(jìn)行說(shuō)明。（1）項(xiàng)目名稱：庫(kù)區(qū)部分辦公樓（2）概況：框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2135㎡，建筑工程承包合同簽訂時(shí)間為2015年9月，建成

時(shí)間為2018年12月。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程1.房屋建筑物的評(píng)估（3）計(jì)算過(guò)程：1）確定重置成本該辦公樓尚未辦理竣工驗(yàn)收，評(píng)估人員查閱相關(guān)合同、憑證、發(fā)票等資料，確認(rèn)投資成本（2018年項(xiàng)目初步結(jié)算價(jià)，含建安造價(jià)、貸款利息、建設(shè)單位管理費(fèi)）為6，399，955.82元。經(jīng)查詢固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)累計(jì)值（上年同期=100），得到2019年第三季度的價(jià)格指數(shù)為103，則價(jià)格計(jì)算調(diào)整系數(shù)為1.03。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況及參考《2018年企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)》，確定該辦公樓合理利潤(rùn)率為5%，不動(dòng)產(chǎn)銷售稅金（增值稅及附加）為5.33%。則：辦公樓合理利潤(rùn)＝6，399，955.82×1.03×5%＝329，598（元）辦公樓銷售稅金＝6，399，955.82×1.03×5.33%＝351，351（元）重置成本＝6，399，955.82×1.03+329，598+351，351＝7，272，903（元）PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容1）計(jì)算綜合成新率①年限成新率根據(jù)委托方提供的資料，該房屋建成日期為2018年12月，至評(píng)估基準(zhǔn)日止，已使用0.83年，該房屋為鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房，耐用年限為60年，剩余使用年限為59.17年。土地使用權(quán)取得方式為出讓，土地終止日期為2057年5月17日，使用年限50年，土地剩余使用年限為37.62年。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求：非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期結(jié)束，且出讓合同等約定土地使用權(quán)期屆滿后無(wú)償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的，測(cè)算建筑折舊時(shí)，應(yīng)將建筑物經(jīng)濟(jì)壽命替換為自建筑物竣工時(shí)起至土地使用權(quán)期間屆滿之日止的時(shí)間，即建筑物剩余使用年限為38.48年。則：年限成新率＝39.08÷（0.83+38.48）×100%=98%（四）測(cè)算過(guò)程PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程②勘查成新率評(píng)估人員對(duì)該房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，比照《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，評(píng)定勘查成新率為93%。③綜合成新率通過(guò)比較兩種成新率的反映評(píng)估對(duì)象的情況，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，采取加權(quán)平均法確定綜合成新率。通過(guò)合理分析，確定年限成新率的權(quán)重取0.4，勘查成新率的取權(quán)重取0.6，則：綜合成新率＝98%×0.4+93%×0.6＝95%PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程3）評(píng)估價(jià)值計(jì)算評(píng)估價(jià)值＝重置成本×綜合成新率＝7,272，903×95%＝6,909，258（元）綜上，采用相同的評(píng)估方法可測(cè)算得出納入本次評(píng)估范圍的房屋建筑物評(píng)估總價(jià)值為14,199，530元。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程2.構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施的評(píng)估庫(kù)區(qū)部分——10x104m3外浮頂儲(chǔ)罐基礎(chǔ)、庫(kù)區(qū)部分——5x104m3外浮頂儲(chǔ)罐基礎(chǔ)、庫(kù)區(qū)部分——3x104m3內(nèi)浮頂儲(chǔ)罐基礎(chǔ)為例進(jìn)行說(shuō)明（1）項(xiàng)目名稱：庫(kù)區(qū)部分——10x104m3外浮頂儲(chǔ)罐基礎(chǔ)、庫(kù)區(qū)部分——5x104m3外浮頂儲(chǔ)罐基礎(chǔ)、庫(kù)區(qū)部分——3x104m3內(nèi)浮頂儲(chǔ)罐基礎(chǔ)（2）概況：鋼混結(jié)構(gòu)，數(shù)量分別為6座、8座、5座，建筑工程承包合同簽訂時(shí)間均為2015年9月，建成時(shí)間均為2018年12月。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程2.構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施的評(píng)估（3）計(jì)算過(guò)程：1）確定重置成本上述工程尚未辦理竣工驗(yàn)收，評(píng)估人員查閱相關(guān)合同、憑證、發(fā)票等資料，確認(rèn)上述3項(xiàng)基礎(chǔ)工程投資成本（2018年項(xiàng)目初步結(jié)算價(jià)，含建安造價(jià)、貸款利息、建設(shè)單位管理費(fèi)）合計(jì)為100,802,500元。經(jīng)查詢固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)累計(jì)值（上年同期=100），得到2019年第三季度的價(jià)格指數(shù)為103，則價(jià)格計(jì)算調(diào)整系數(shù)為1.03。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況及參考《2018年企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)》，確定該基礎(chǔ)工程合理利潤(rùn)率為5%，不動(dòng)產(chǎn)銷售稅金（增值稅及附加）為5.33%。則：基礎(chǔ)工程合理利潤(rùn)＝100,802,500×1.03×5%＝5,191,329（元）基礎(chǔ)工程銷售稅金＝100,802,500×1.03×5.33%＝5,533，956（元）重置成本＝100,802,500×1.03+5,191,329+5,533，956＝114,551,860（元）PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程2）計(jì)算綜合成新率①年限成新率該類工程經(jīng)濟(jì)耐用年限為30年。根據(jù)委托方提供的資料，上述工程建成日期為2018年12月，至評(píng)估基準(zhǔn)日止，已使用0.83年，剩余使用年限為29.17年。則：年限成新率＝29.17÷（0.83+29.17）×100%=97%②勘查成新率評(píng)估人員對(duì)上述基礎(chǔ)工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，比照《房屋、構(gòu)筑物完損等級(jí)和成新率參考表》，評(píng)定勘查成新率為93%。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程③綜合成新率通過(guò)比較兩種成新率的反映評(píng)估對(duì)象的情況，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，采取加權(quán)平均法確定綜合成新率。通過(guò)合理分析，確定年限成新率的權(quán)重取0.4，勘查成新率的取權(quán)重取0.6，則：綜合成新率＝97%×0.4+93%×0.6＝95%PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程3）評(píng)估價(jià)值計(jì)算評(píng)估價(jià)值＝重置成本×綜合成新率＝114,551,860×95%＝108,824，267（元）綜上，采用相同的評(píng)估方法可測(cè)算得出納入本次評(píng)估范圍的構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施評(píng)估總價(jià)值為1,315,222,517元。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程3.機(jī)器設(shè)備評(píng)估庫(kù)以庫(kù)區(qū)部分——10x104m3外浮頂儲(chǔ)罐為例進(jìn)行說(shuō)明。（1）設(shè)備名稱：庫(kù)區(qū)部分——10x104m3外浮頂儲(chǔ)罐（2）概況：規(guī)格型號(hào)：10x104m3，數(shù)量為6座，工程承包合同簽訂時(shí)間為2015年9月，啟用日期為2018年12月。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程3.機(jī)器設(shè)備評(píng)估（3）計(jì)算過(guò)程：1）確定重置單價(jià)評(píng)估人員查閱相關(guān)合同、憑證、發(fā)票等資料，確認(rèn)投資成本（2018年項(xiàng)目初步結(jié)算價(jià)，含建安造價(jià)、貸款利息、建設(shè)單位管理費(fèi)）為139,201,672.50元。經(jīng)查詢固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)累計(jì)值（上年同期=100），得到2019年第三季度的價(jià)格指數(shù)為103，則價(jià)格計(jì)算調(diào)整系數(shù)為1.03。則：重置成本＝139,201,672.50×1.03＝143,377,723（元）PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程3.機(jī)器設(shè)備評(píng)估（3）計(jì)算過(guò)程：2）計(jì)算綜合成新率①年限成新率儲(chǔ)油罐（室外）設(shè)備經(jīng)濟(jì)耐用年限為18-26年，考慮該儲(chǔ)油罐為燃料油調(diào)和配送中心及配套碼頭工程項(xiàng)目-庫(kù)區(qū)工程項(xiàng)目的一部分，本次評(píng)估取20年。根據(jù)委托方提供的資料，該儲(chǔ)罐啟用日期為2018年12月，至評(píng)估基準(zhǔn)日止，已使用0.83年，剩余使用年限為19.17年。則：年限成新率＝19.17÷（0.83+19.17）×100%=96%②勘查成新率評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)向操作人員、被評(píng)估單位設(shè)備技術(shù)管理人員詳細(xì)了解了油罐的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)和檢修情況，并對(duì)該設(shè)備外觀、運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)進(jìn)行實(shí)際勘察，確定現(xiàn)場(chǎng)勘察成新率為95%。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程③綜合成新率通過(guò)比較兩種成新率的反映評(píng)估對(duì)象的情況，結(jié)合評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，采取加權(quán)平均法確定綜合成新率。通過(guò)合理分析，確定年限成新率的權(quán)重取0.4，勘查成新率的取權(quán)重取0.6，則：綜合成新率＝96%×0.4+95%×0.6＝95%3）評(píng)估價(jià)值計(jì)算評(píng)估價(jià)值＝重置成本×綜合成新率＝143,377,723×95%＝136,208,837（元）綜上，采用相同的評(píng)估方法可測(cè)算得出納入本次評(píng)估范圍的機(jī)器設(shè)備評(píng)估總價(jià)值為640,649,258元。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程4.海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）評(píng)估以海域使用權(quán)（2萬(wàn)噸碼頭）為例進(jìn)行說(shuō)明。（1）海域使用權(quán)情況如下：1）證號(hào)：《海域使用權(quán)證》國(guó)海證2015A44130300840號(hào)；2）權(quán)利人：HYSH公司；3）共有情況：?jiǎn)为?dú)所有；4）坐落：HZ港燃料油調(diào)和配送中心碼頭工程；5）權(quán)利類型：海域使用權(quán)；6）項(xiàng)目性質(zhì)：經(jīng)營(yíng)性；7）使用年限：至2062年9月26日；8）用海類型：交通運(yùn)輸用海（一級(jí)類）港口用海（二級(jí)類）；9）海域等級(jí)：三級(jí)；10）宗海面積：21.0652公頃；11）用海方式：非透水構(gòu)筑物0.1756公頃透水構(gòu)筑物0.1708公頃港池20.7188公頃；12）用海設(shè)施及構(gòu)筑物：碼頭。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程4.海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）評(píng)估（2）評(píng)估方法本次評(píng)估根據(jù)海域利用狀況和市場(chǎng)條件用成本法進(jìn)行測(cè)算。成本法是以開(kāi)發(fā)和利用海域所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，加上正常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)等來(lái)確定海域價(jià)格。計(jì)算公式為：海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）評(píng)估=(海域取得費(fèi)+海域開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+海域開(kāi)發(fā)利息)×海域使用年期修正系數(shù)PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程4.海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）評(píng)估（3）計(jì)算過(guò)程1）海域取得費(fèi)指用海者為取得海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）而支付的各項(xiàng)客觀費(fèi)用，包括海域使用金、專業(yè)費(fèi)和各種補(bǔ)償費(fèi)。海域使用金是指一次性繳納或逐年已繳納的海域使用金。專業(yè)費(fèi)包括海域使用論證費(fèi)、海洋環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)、工程可行性研究費(fèi)和建筑設(shè)計(jì)費(fèi)等。各種補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來(lái)確定。①海域使用金根據(jù)被評(píng)估單位提供的支付憑證，被評(píng)估單位已繳納的海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）出讓金共計(jì)83.58萬(wàn)元。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程1）海域取得費(fèi)②專業(yè)費(fèi)項(xiàng)目已完工，目前處于試運(yùn)行狀態(tài)，根據(jù)被評(píng)估單位提供的相關(guān)合同以及支付轉(zhuǎn)賬憑證確定，該海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）已投入分?jǐn)偟目辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)為433.99萬(wàn)元、監(jiān)理費(fèi)為187.625萬(wàn)元、第三方檢測(cè)費(fèi)用為24.70萬(wàn)元、掃海費(fèi)為9.40萬(wàn)元、前期工作費(fèi)及論證評(píng)價(jià)費(fèi)（含各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用）為368.04萬(wàn)元、竣工決算審計(jì)及造價(jià)咨詢費(fèi)為76萬(wàn)元、以及維修保運(yùn)服務(wù)費(fèi)、溢油防污服務(wù)費(fèi)、助航設(shè)施維護(hù)服務(wù)等41.90萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)合計(jì)為1，141.66萬(wàn)元。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程③各種補(bǔ)償費(fèi)待估海域以原始海域條件出讓，根據(jù)委估海域的區(qū)域利用狀況和自身特點(diǎn)，確定補(bǔ)償費(fèi)用為0.00元。根據(jù)以上信息，海域取得費(fèi)合計(jì)為1，225.24萬(wàn)元。2）海域開(kāi)發(fā)費(fèi)被評(píng)估海域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已完工，目前處于試運(yùn)行狀態(tài)，根據(jù)被評(píng)估單位提供的相關(guān)合同以及支付轉(zhuǎn)賬憑證確定，該海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）已投入分?jǐn)偟恼ń讣扒逶杀緸?10.11萬(wàn)元、泊位建設(shè)費(fèi)用為25，541.03萬(wàn)元、建設(shè)單位管理費(fèi)費(fèi)用為804.82萬(wàn)元，海域開(kāi)發(fā)費(fèi)合計(jì)為26，755.96萬(wàn)元。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程3）稅費(fèi)指海域開(kāi)發(fā)過(guò)程中必須支付的有關(guān)稅收和費(fèi)用。經(jīng)向管理部門(mén)咨詢，委估海域不需繳納相關(guān)稅費(fèi)，確定稅費(fèi)為0。4）海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以海域取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)費(fèi)和稅費(fèi)為基數(shù)，根據(jù)海域使用類型、開(kāi)發(fā)周期和所處地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件綜合確定的海域投資回報(bào)率來(lái)計(jì)算海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。該項(xiàng)目已完工，目前處于試運(yùn)行狀態(tài)。評(píng)估人員根據(jù)《國(guó)家國(guó)資委考評(píng)局企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值》中港口行業(yè)的多年平均總資產(chǎn)報(bào)酬率確定海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，本次評(píng)估海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率取5%。海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(海域取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi))×開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率=（1,225.24+26,755.96+0.00）×5%=1,399.06萬(wàn)元PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程5）海域開(kāi)發(fā)利息按照界定的海域開(kāi)發(fā)程度的正常開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用投入期限和年利息率，分別計(jì)算各期投入應(yīng)支付的利息。海域開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年時(shí)，利息按復(fù)利計(jì)算。由于項(xiàng)目剛完工，本次評(píng)估按照項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的分?jǐn)偫⒋_定海域開(kāi)發(fā)利息。根據(jù)被評(píng)估單位提供的相關(guān)合同以及支付轉(zhuǎn)賬憑證，確定海域開(kāi)發(fā)利息為10,012.34萬(wàn)元。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程6）海域使用年期修正系數(shù)采用成本法評(píng)估有限年期海域價(jià)格時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算海域使用年期修正系數(shù)。公式為：K2=1-1/（1+r）n式中：K2——海域使用年期修正系數(shù)；r——海域還原利率；n——海域使用年期。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程①海域還原利率海域還原利率的確定詳見(jiàn)下表：表107海域還原利率的確定項(xiàng)目說(shuō)明取值無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取一年期銀行定期存款利率1.5%投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率對(duì)所承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償2.0%管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率對(duì)所承擔(dān)的額外管理的補(bǔ)償1.5%缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率所投入的資金缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償1.5%投資帶來(lái)的優(yōu)惠率易于獲得融資、所得稅抵扣，投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率0.0%海域還原利率對(duì)以上各項(xiàng)進(jìn)行匯總6.5%PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程②海域使用年期根據(jù)《海域使用權(quán)證》（國(guó)海證2015A44130300840號(hào)），該海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）使用期限至2062年9月26日，批準(zhǔn)使用年限為50年，至評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)剩余使用年限為42.99年，可確定海域使用年期為42.99年。根據(jù)以上可得：K2=1-1/（1+r）==1-1/（1+6.5%）42.99=0.9333PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程7）海域價(jià)格評(píng)估值海域價(jià)格評(píng)估值=(海域取得費(fèi)+海域開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+海域開(kāi)發(fā)利息)×海域使用年期修正系數(shù)=（1,225.24+26,755.96+0.00+1,399.06+10,012.34）×0.9333=36,765萬(wàn)元（取整）PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程（4）評(píng)估結(jié)果通過(guò)運(yùn)用以上計(jì)算方法，同理可測(cè)算出其他海域價(jià)格的市場(chǎng)價(jià)值如下：表108海域使用權(quán)價(jià)的成本法評(píng)估序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容海域使用權(quán)（35KV工程）海域使用權(quán)（30萬(wàn)噸碼頭）海域使用權(quán)（2萬(wàn)噸碼頭）海域使用權(quán)（配送中心碼頭）海域使用權(quán)（燃料油庫(kù)）單位

海域使用權(quán)面積18.187651.567521.065236.112210.3公頃1海域取得費(fèi)24.553,164.831,225.245,774.662,407.81萬(wàn)元1.1海域使用金24.55280.6483.583,791.781,009.4萬(wàn)元1.2專業(yè)費(fèi)

2,884.191,141.661,982.88

萬(wàn)元1.3補(bǔ)償費(fèi)

1,398.41萬(wàn)元2稅費(fèi)

萬(wàn)元PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程3海域開(kāi)發(fā)費(fèi)

31,256.5126,755.962,103.88

萬(wàn)元4海域開(kāi)發(fā)利息

13,186.9810,012.341,221.02

萬(wàn)元5海域開(kāi)發(fā)利潤(rùn)1.231,721.071,399.06393.93120.39萬(wàn)元9海域使用年期修正系數(shù)0.74930.93330.93330.93330.9065

估價(jià)時(shí)點(diǎn)2019/9/302019/9/302019/9/302019/9/302019/9/30

土地終止日期2041/9/182062/9/262062/9/262062/9/262057/5/17

剩余使用年限(n)21.9742.9942.9942.9937.63年

還原利率（R）6.50%6.50%6.50%6.50%6.50%

10海域價(jià)格總價(jià)19.0046,039.0036,765.008,860.002,292.00萬(wàn)元綜上可得，列入本次評(píng)估范圍的海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）價(jià)格評(píng)估值為93,975萬(wàn)元。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程5.評(píng)估結(jié)果確定經(jīng)過(guò)實(shí)施必要的評(píng)估程序，在本報(bào)告所述之評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)與限制條件下，ZX銀行股份有限公司委托評(píng)估的資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的抵押價(jià)值為：人民幣貳拾玖億零玖佰捌拾貳萬(wàn)壹仟叁佰零伍元整（￥2，909，821，305元）。PARTTHREE案例內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（四）測(cè)算過(guò)程表109資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表單位：元編號(hào)科目名稱投資金額評(píng)估價(jià)值1房屋建筑物類合計(jì)1，231，444，308.491，329，422，047.001-1固定資產(chǎn)-房屋建筑物13，170，845.3514，199，530.001-2固定資產(chǎn)-構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施1，218，273，463.141，315，222，517.001-3固定資產(chǎn)-管道及溝槽--2設(shè)備類合計(jì)654，725，863.37640，649，258.002-1固定資產(chǎn)-機(jī)器設(shè)備654，725，863.37640，649，258.002-2固定資產(chǎn)-車輛--2-3固定資產(chǎn)-車輛--3無(wú)形資產(chǎn)-海域使用權(quán)971，337，821.26939，750，000.00資產(chǎn)合計(jì)2，857，507，993.122，909，821，305.00減：資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

-資產(chǎn)合計(jì)2，857，507，993.122，909，821，305.00第四部分案例要點(diǎn)及難點(diǎn)PARTFOURPARTFOUR案例要點(diǎn)及啟發(fā)

請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容請(qǐng)輸入內(nèi)容（一）對(duì)評(píng)估對(duì)象和范圍的認(rèn)識(shí)第一，要清晰認(rèn)識(shí)到本案例的評(píng)估對(duì)象不是HYSH公司的整體價(jià)值，而是擬抵押的各個(gè)單項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估，這是決定采用成本法而不是收益法進(jìn)行評(píng)估的主要原因；第二，被評(píng)估資產(chǎn)具體為HYSH公司名下HZ港燃料油調(diào)和配送中心及配套碼頭工程項(xiàng)目涉及的房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設(shè)施、機(jī)器設(shè)備及海域（含海域使用權(quán)、附屬用海設(shè)施和海上構(gòu)筑物）資產(chǎn)，這些資產(chǎn)主要用于燃料油調(diào)和配送活動(dòng)，具有較強(qiáng)的專屬性，限制了市場(chǎng)法評(píng)估的采用。因此，通過(guò)評(píng)估范圍和對(duì)象的清晰認(rèn)識(shí)，有助于選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。PARTFOUR案例要點(diǎn)

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