2013年以來

房地產(chǎn)政策以2013年國五條為例

11級工程造價1班王婷婷國五條政策政策要點1政策解讀2政策影響3政策應(yīng)對4“國五條”實施細(xì)則要點面對一線城市房地產(chǎn)市場漸入暖春的繁華，突如其來的國務(wù)院令讓所有游戲參與者心生疑慮。被簡稱為“國五條”的調(diào)控政策誕生于2013年2月20日的國務(wù)院常務(wù)會議。會議再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標(biāo)。國務(wù)院總理溫家寶于2013年2月20日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。胡葆森代表：“國五條”是對房地產(chǎn)調(diào)控政策的階段性總結(jié)1.

政策要點“國五條”實施細(xì)則要點細(xì)則完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度堅決抑制投機投資性購房限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。對房價上漲過快的城市，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。增加普通商品住房及用地供應(yīng)對中小套型住房套數(shù)達(dá)到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%以上的普通商品住房建設(shè)項目，銀行業(yè)金融機構(gòu)要在符合信貸條件的前提下優(yōu)先支持其開發(fā)貸款需求。加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)制定完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶＜訌娛袌霰O(jiān)管和預(yù)期管理嚴(yán)肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。要點

2、政策解讀政策力度：實施細(xì)則進(jìn)一步擠壓投資性需求，明確支持自住性住房需求，將外來務(wù)工人員納入保障房范圍，強化原有的“三限”政策什么是“三限”政策呢？上有政策下有對策/photonew/1OQR0007/141611.html#p=9FVJHLV228JU0007&from=tj_review以上圖片來自：網(wǎng)易房產(chǎn)讓我們再次把視角轉(zhuǎn)回“國五條”在政策落腳點方面，國五條細(xì)則仍致力于

抑制投機性購房需求，支持首套置業(yè)需求

政策落腳點壓需求以抑制投資性需求為綱強化信貸政策，結(jié)構(gòu)性收縮

二套房貸限購升級，明確統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)促供給2013年住房供應(yīng)量應(yīng)不低

于過去5年平均實際供應(yīng)量信貸上優(yōu)先支持中小戶型

商品房建設(shè)落實2013保障房基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)政策關(guān)鍵點解讀:二手房市場交易成本增加，置業(yè)需求將被逐步擠出

政策：

實施細(xì)則規(guī)定二手房轉(zhuǎn)讓從此前房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）統(tǒng)一為轉(zhuǎn)讓所得的20%計征；解讀：此前市場普遍按照總房款的1%計二手房所得稅（簡單計算：100萬總價房子，3年漲到150萬，如果按總房款1%交稅，則為1.5萬；如果按照房產(chǎn)交易盈利部分的20%交則為10萬）。影響：直接增加二手房交易成本，交易稅費的上升預(yù)計將在短期內(nèi)明顯削弱二手房置業(yè)需求，對投資性需求打擊較大，二手房市場成交量將顯著回落；不可忽略的是，新政也將阻礙改善性需求的入市，實際操作中賣方則很可能以提高房價的方式來轉(zhuǎn)嫁成本，從而削弱需求導(dǎo)致成交量下滑；同時或造成未來租金進(jìn)一步提升，原先潛在業(yè)主轉(zhuǎn)買為租，從而推升租金走高。3、政策影響“國五條”細(xì)則的推出，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)調(diào)新控拉開序幕。稅收、信貸政策加碼，將對樓市帶來顯著影響。1、當(dāng)前持續(xù)火熱的樓市將有所降溫，長期來看市場成交量適度收縮，但在短期內(nèi)表現(xiàn)不會太明顯，具體情況還要根據(jù)不同城市、不同樓盤具體分析；2、從過往市場的經(jīng)驗來看，一二手市場的波動是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情緒波動一定會傳導(dǎo)至一手房，預(yù)計未來一段時間內(nèi)，成交量將會受到影響；3、從2010年第一輪調(diào)控開始后樓市表現(xiàn)來看，全國一二線城市樓市降溫速度與程度及幅度將超過三四線城市。

另外，地方政府在全國兩會后將進(jìn)入密集的出臺調(diào)控政策周期，屆時更加詳細(xì)的房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步平抑市場預(yù)期，使樓市趨于平穩(wěn)。如果后市房價還猛升，仍會有更加具體細(xì)致的配套調(diào)控政策出臺。政策出臺后的一段時間成交量將會受到影響國五條細(xì)則出臺1、進(jìn)一步擠出投資性需求2、短時間內(nèi)購房者將陷入觀望情緒樓市成交量受到影響，政策影響

新政對開發(fā)商及項目客戶影響：城市豪宅項目：客戶關(guān)注貸款問題，若首付提高所占金額較大，關(guān)心利率是否從1.1調(diào)成1.3，此類客戶比較對政策比較敏銳，財富值很高，置業(yè)經(jīng)驗豐富，國家打壓什么更需要投資什么；別墅項目：客戶擔(dān)心貸款問題，大都提出提前辦理手續(xù)；普宅項目：近期客戶來訪增多，但成交率普遍下降，客戶出手謹(jǐn)慎；開發(fā)商非常樂觀，計劃提價，較關(guān)注二套政策；。4、政策應(yīng)對應(yīng)對措施：1、由于對未來細(xì)則及兩會后政府是否有新政出臺的不確定性，建議短期穩(wěn)定房價