2010年宏觀觀察與西安城市觀察預測宏觀環境觀察西安房地產分析預測與建議研究宏觀經濟觀察全國房產現狀目錄宏觀政策背景宏觀環境預測宏觀環境觀察國際經濟形勢經濟風向標—全球股市全面回升，經濟形勢緩慢好轉。納斯達克道瓊斯標普500倫敦指數日經指數德國科技黃金期貨原油期貨月鋁期貨黃豆期貨經濟溫度計—各類期貨價格看漲顯示經濟預期向好，但近期回落趨勢初現。美元指數人民幣指數歐元指數英鎊指數經濟度量衡—人民幣趨于平穩，其余幣種略有回升，全球經濟復蘇征兆初現。國際經濟全面回暖，經濟形勢逐步邁出08低谷。未來經濟預期向好，近期回落彰顯預期穩定不足。人民幣指數穩定，受全球幣種影響度減小。國際經濟形勢特征大勢趨好，而穩定不足，中國經濟受全球影響因素制約趨小。宏觀環境觀察國內經濟形勢經濟現狀：投資猛增，消費趨于穩定，進出口偏冷，整體經濟形勢相對穩定。GDP：總產值335353億元，比上年增8.7%，保八任務順利完成；投資：固投224846億元，比上年增長30.1%，貨幣政策寬松，財政收入充足，投資勢頭迅猛；CPI比上年降低0.7%，城鄉居民收入增長8.8%；消費：零售總額125343億元，比上年增長15.5%，扣除價格因素，實際增長16.9%；貿易：進出口總額22073億美元，比上年下降13.9%，其中出口12016.7億美元，下降16%；進口10056億美元，下降11.2%。全年貿易順差1960.7億美元，減少34.2%，進出口形勢偏冷。經濟特征一：CPI與PPI雙雙回升，通脹預期隱現，09年刺激政策后遺癥隱患或將導致經濟趨熱。經濟特征二：全國股市整體回升，總體經濟形勢見好，企業效益良好，居民投資信心恢復。恒生指數國企指數深證指數上證指數經濟特征三：實體經濟緩慢恢復，投資增幅明顯而社會消費和進出口偏冷，整體均衡而單項傾斜。經濟特征四：貨幣政策條件寬松，市場流通性增強，流動資金的有效增長隱含對通脹壓力的擔憂。M0顯示市場消費狀況有所好轉；M1顯示居民與企業資金狀況良好，經濟波動迅速上行；M2顯示社會需求全面激活，通脹有效被控制。信貸規模強勢反彈，12月以37.1%比例上升，貨幣政策寬松效果顯著，市場流動資金充裕。投資消費進出口宏觀經濟復蘇經濟預期趨穩4萬億投資效應漸顯經濟增長對投資的依賴投資拉動經濟增長模式短期難以改變國際經濟復蘇緩慢短期利好少進出口偏冷進出口形勢短期難以改變經濟發展結構均衡要求國內龐大內需消費基礎擴大內需的政策主旋律擴大內需，刺激消費為首要主題受宏觀經濟平穩現狀影響，短期中國經濟模式難以改變。國內宏觀經濟強勢復蘇，且相對穩定。經濟刺激后遺癥或成通脹誘因，預期擔憂顯現。經濟增長投資獨大，進出口與消費相對較小。國內經濟特征宏觀經濟相對穩定，但經濟刺激的短期獲利與長期擔憂同時存在。宏觀環境觀察全國房地產形勢09年3月，國房景氣指數下降至十年歷史冰點94.74，房地產行業活躍度處歷史低潮。上半年超預期的銷售拉動國房景氣指數上揚，最終形成V型反彈。8月景氣指數突破100，轉入景氣區間；12月到達103.66.國房景氣指數的V型走勢昭示著房地產行業的復蘇和活躍。寬松信貸條件下，投資和貸款數量的有效增長，資金流動性良好，資本市場異常活躍。重點開發企業融資渠道大開，輔之銀行大量放貸，資金條件充裕，逐步擺脫08年資金鏈緊張困境。寬松的土地管理政策和供應政策，09年土地市場空前繁榮，流標大幅下滑，溢價猛增，全國地王層出不窮。重點城市09地王一覽土地購置面積逐月遞增，但仍處于低位運行狀態，全年土地31906萬平米，環比下降18.9%；土地開發面積23006萬平米，環比下降19.9%，且近期有逐步走低的趨勢多數城市土地價格普遍上漲，近一半城市成交量激增到50%左右；部分城市土地價格迅速上漲，而土地成交明顯萎縮，最大幅度將近80%左右。土地市場分化明顯，土地成交低位運行，開發面積不斷減弱，房地產供應量明顯不足。客戶貸款余額猛增，高端住宅銷售增長強勢，存款意愿減弱而投資意愿提升，市場投資客戶數量明顯上升。全國商品房市場活躍，量價方面相比08年均有較大幅度的提升。全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業營業用房銷售面積增長24.2%。2009年商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長66.9%和45.5%2009年新建商品房成交均價為4695元/平方米，比2008年上漲近24%，其中商品住宅價格上漲25%。無論量價漲幅都為15年來最大，2004年全國新建商品房成交均價漲幅近18%，2007年為15%左右，2005年為14%左右，其余年份都不超過10%。房地產行業復蘇且迅速活躍，國房景氣指數連續10月回升。資金流動性好，資本市場非常活躍。開發企業資金充裕，已擺脫資金鏈緊張的困境。房地產大獲全勝的一年，市場行情火爆，完全擺脫08陰霾。土地市場空前繁榮，供不應求逐步體現。商品房市場異常活躍，量價大幅提升，客戶投資意愿強烈。房產市場小結宏觀環境觀察宏觀政策背景20052006200720082009200420032010確定支柱產業規范房地產市場摸索調控手段邊促進邊限制全面遏制手段應用改遏制為促進促進演變為限制限制手段應用政策成長期政策調整期政策平緩期宏觀政策演變一波三折，在摸索中前進，但政策調控與房地產行業發展的相關性何在？2009年調控政策近期調控政策時間內容09.12.09個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年09.12.14國四條：加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期09.12.17土地拍賣后，首次繳納土地出讓金不低于50%09.12.23個人轉讓不足5年的非普通住房全額征收營業稅09.12.30滬四條：嚴格二套房認定標準、加大閑置土地清理、公共租賃住房研究制度配套，加強房地產市場監測監管。09.12.31公積金貸款收緊，二套房貸款限額將為60萬10.1.10國十一條（二套房貸首付不低于40%，……）10.1.18上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點伴隨著房產市場的再度繁榮，國家調控政策開始收緊，但多以限制政策為主，缺乏必要遏制手段。宏觀環境觀察西安房地產分析預測與建議研究陜西背景分析西安經濟背景目錄西安房產市場西安房產小結西安房地產分析陜西背景分析陜西經濟持續走好，增長速度高居不下，但本年增長速度較上年有所回落全省工業增加值不斷提高，但本年增加幅度放緩本年工業經濟效益綜合指數較上年有所回落全省工業持續看好，受金融危機影響，增加幅度較上年有所回落計劃生育政策取得了顯著成效，全省人口總量增加緩慢；城鎮人口增加幅度明顯大于全省人口增加幅度。09年人口出生率大幅增加人口死亡率放緩，保持在0.62%左右城鎮人口的增加，主要是擴招政策孕育了大批農轉非人士的增加80后的購房團體增加出于再次居住的需要，而置業房產本年固定資產投資和房地產開發投資都有較大增加，受08年金融危機的影響，房地投資占固定資產投資的比重較上年有所回落受房貸優惠政策的影響，09年房產交易火爆，房產銷售價格指數急劇增加社會消費品零售總額增加幅度增強全省CPI指數不斷增加城鎮居民可支配收入和人均消費支出不斷增加，且增加幅度增強城鎮從業人員創歷年之最城鎮從業人員增加，可支配收入不斷提高，且對目前消費行情看好，這為置業者的房產居住和投資都提供了先天條件。我省移動電話擁有量持續增加，且自05年之后增加幅度增強，目前已達到每兩人擁有一部移動電話的境地。存款和貸款金額增加且增加幅度加大貸款占存金額的比重不斷減小，但今年較上年有較大回升全省經濟持續走好，人民收入有較快增加，貸款金額遠遠小于存款金額增長速度，受09年火爆房地產行業的影響，貸款占存款金額比重有較大回升房屋施工面積和竣工面積都有所增加，今年增加幅度較上年有所加強受銀行房貸利率的影響，今年商品房銷售面積和額度都有成倍增加的勢頭，但單位房價較上年變化不大本年主要受房屋建筑的影響，鋼和水泥用量都有較大增長，且從05年之后，增長幅度加大本年房地產行業銷售火爆，為拉動經濟起到了空前的積極作用西安房地產研究西安房產市場2009年，西安GDP為2719.1億元，環比增長14.5%；人均GDP32237元，環比增長22.77%；人均可支配收入達到18963元，居民生活水平得到有效提高。高位運行的GDP增長率表明經濟運行狀態良好，居民生活水平得到有效改善和提高，城市經濟蓬勃發展。固定資產投資和房地產開發投資得到有效增長，且一直高位運行，但增幅波動較大，且房投占固投近25%比例。全市消費狀況較為活躍，2009年消費總額1381.12億元。進出口貿易增長較慢，09年總數僅為72.55億美元。固定資產投資極為活躍，為影響經濟的三大因素之首，且總額為消費總額的二倍之多，且房投成為固投增長的主力因素。全年成交面積434.08萬平米，且土地成交淡旺季分明，整體走勢分布極為不均。全年供應土地559.71萬平米，后半年供應相對前半年穩定，11-12月土地成交量逐步趕超供應量，。后半年土地成交量較前半年較好，主要受整體市場形勢較好有關。本年度土地市場較為活躍，成交率高達77.6%，但土地成交價格不很樂觀，全年平均樓板價僅894.5元。除2月、10月外，全年供應情況呈現三個階段遞增；而從銷售情況來看，全年銷售量穩步增長，且增長幅度逐月攀升從供需比來看，供應量已經無法滿足市場需求，全年需求大于供應全年供需比例失調，呈現明顯的供不應求態勢，供需比接近1：1.3。供需比1：2.122009年全市房地產銷售狀況統計月份一月二月三月四月五月六月套數/均價套數均價套數均價套數均價套數均價套數均價套數均價數值223944884730452167184613668546707622464563534719銷售面積（萬平方米）316193.898498.88110銷量同比增長（2008年）-47.85%127.61%71.25%64.59%103.35%99.84%銷量環比增長-65.19%96.77%53.92%-10.53%17.71%11.25%月份七月八月九月十月十一月十二月套數/均價套數均價套數均價套數均價套數均價套數均價套數均價數值8138487965985004656050448205524388315403125215367銷售面積（萬平方米）140.9114.25113.58142.07152.9216.79銷量同比增長（2008年）56.14%122.99%121.68%193.16%168.58%200.56%銷量環比增長28.09%-18.91%-0.59%25.08%7.62%41.79%全年各月銷售套數節節走高，九月后更是增幅驚人，到12月超過萬套。全年銷售面積穩步走高，其中12月無論套數還是面積均達到了前所未有的高度。隨著市場的回暖，市場呈現量價齊升之勢。下半年商品房單價更是突破5000元大關。全年成交情況異常火爆，量價雙升且增幅極大，7倍的銷量增幅與18%的價格增幅均超過2007年最高水平。銷量同比增長驚人，8個月高達100%以上，甚至在12月高達200%。11月的153萬方為08年一個季度的銷量，12月銷量突破200萬方，整年銷量創18年銷量新高。銷量環比增長整體保持平穩上升趨勢，態勢良好。未來預測研究未來預測研究分析宏觀環境觀察未來走勢預測政策層面市場流動性增強宏觀經濟好轉通脹壓力的威脅量價的增速過快供需的供不應求未來消費透支保增長防通脹抑投資政策調控市場現狀政府目的增加供給量和保障住房貨幣政策收緊二套房政策收緊中央政策考量啟示①政策風險繼續加大，投資客和房價是調控重點；②保增長和延續性又決定政策不會出現大幅度調整；矛盾的局面在樓市調控政策密集出臺背景下：截至2010.01.10，北京、上海和深圳的一手房周成交量環比分別下降5%、3%和18%；深圳、天津和成都的二手房周成交量環比降幅均超過50%。來源：招商證券統計數據2010年的房地產市場主導者依然為開發商和中央政府。房地產行業全景圖市場內在規律中央政策考量開發商現金流通貨膨脹的預期2010年走勢？影響2010年全國房地產走勢的四大要素三大規律市場內在規律啟示——房價得到成交量的支撐、房價高企之下又成交量萎縮，一個矛盾的局面。開發商現金流的啟示——現金厚度和信心回升決定房價堅挺，2009年的供給不足使開發商擁有充分漲價和供應的理由，將帶來供應潮給市場構成沖擊。通