基于昆明市的限購政策與房地產價格增速關聯性研究摘要：受住房制度改革的影響，房地產市場快速發展，隨之出現了房價暴漲的負面現象。為有效抑制房地產價格過快上漲，2010年國家各地陸續出臺了一系列限購政策，實施效果因“地”而異。本文選取昆明市房地產價格作為研究對象，運用斷點回歸模型，對限購政策下房地產的價格增速情況進行實證分析。研究結果表明，限購政策的實施對昆明市房地產價格能夠產生一定的影響，短期內會對昆明的房價增速起到一定的抑制作用，但長期效果不太顯著,甚至出現了價格反彈的現象。通過對昆明市限購政策的實施效果進行分析，得出限購政策能夠對房地產的價格增速產生影響，這為今后其他新一線、二、三線城市的相關實證研究提供了參考。關鍵詞：限購政策房地產價格增速斷點回歸 1 11.1房地產價格的影響因素 11.1.1供求狀況 11.1.2經濟因素 21.1.3社會因素 21.1.4行政因素 21.2房地產市場的發展現狀 2 4 52模型構建及實證分析 6 62.1.1斷點回歸分析的概述 62.1.2斷點回歸分析的步驟 72.1.3斷點回歸模型的構建 72.2變量選取 82.3數據來源 9 2.4.1斷點回歸分析 2.4.2穩健性檢驗 2.4.3總體分析 3.3多元化價格調控 引言居民的未來生活有著十分密切的聯系。1998年，我國進行了住房制度改革，中制住房投機行為，國家采取了政府干預的手段，于2010年4月30日北京頒布了，“國十條實施細則”,限制住房購買量，隨后，我國各地也陸續推出了相應的限政策不同，國外對于限購政策方面的研究相對較少，參考文獻也相對較少(陳羽1現狀分析2一部分。當經濟發展水平提高，經濟增長速度加快，居政權的穩定程度，政治上不安定、社會動蕩，1.2房地產市場的發展現狀1998年，我國進行住房制度改革，要求停止住房實物分配，逐步推進住房商品化、貨幣化，住宅交易開始慢慢向市場化轉變。2003年，國家又明確提出錯誤!未找到引用源。。根據相關數據統計，我國商品房的平均價格從2000年的每平方米2112元上升到了2020年的每平方米9753元，20年間足足上漲了4倍之多，一、二線城市的房價上漲更加猛烈。從房價增速來看，這在某種程度上映射了如圖1.1所示，我國商品房的平均價格在2004年、2009年和2017年出現了3次明顯高漲，增速分別為16.73%、32.42%和10.57%。期間，受2010年、2016年兩次限購政策和2020年疫情因素的影響，我國房價增速有所下降，但房地產價格總家統計局相關數據可知，昆明市的房價從2007年的每平方米4774元增長到20203圖1.2可以直觀的看出，昆明市的房價在2010年和2016年上漲幅度較大，增速分別為19.52%和26.94%,2012年和2020年出現明顯的負增長，增速為-6.03%和-4.20%,但從總體來看，這13年間整體上是呈波動上升的(許文濤，丁澤圖1.1中國商品房平均銷售價格4限購政策，顧名思義，是對購房的資格和數量進行限制，中央規定：各個城市擁有本地戶籍和持有人才居住證的家庭，最多可以購買兩套住房；不是本地戶籍的和境外的最多只能購買一套住房。同時指出，兩次購買住房的時間間隔必須在兩年以上，更不允許公司進行集體購房(陳羽恒，周夢倩，2021)。限購政策的發出者是政府，屬于行政干預，主要是為了控制房價過快上漲，抑制購房者不健康的投機行為。為確保研究結論的可靠與可信，本文首先廣泛搜集并分析了國內外相關領域的學術資料，系統總結了當前研究的最新動態與理論支撐。在此基礎上，本文結合研究主旨，精心規劃了一套科學的研究設計，包括數據收集方式、樣本選取原則及分析架構。為保證數據的精確與全面，本文采用了多渠道數據資源進行交叉驗證，直觀展現了研究對象的真實面貌。在數據分析環節，本文運用了先進的統計軟件與技術對數據進行細致處理，確保研究結論的科學性與公正性。此外，本文還對研究過程中潛在的誤差進行了敏感性分析，進一步增強了研究結果的穩定性。2010年4月30日，北京市出臺了“京十二條”的實施細則，規定“一個家庭只能新購一套住房”,自此，限購政策正式拉開帷幕錯誤!未找到引用源。。截止到2011年1月，已有24個城市提出了限購。隨后，國家又陸續出臺了“9.29新政”、“新國八條”和“國五條”,擴大限購范圍，更好的完善限購政策和房地產調控5期，2014年6月26日，呼和浩特正式宣布取消住房限購令，成為我國第一個取消限購政策的城市。這在一定程度上預示同年9月26日，蘇州五大區全線取消2014年年底，除北京、上海、廣州、深圳4個城市之外，我國已有42個城市宣布加入退出行列。2015年起，房地產價格開始再次飆升，2016年3月，我國各2010年9月“9.29新政”出臺后，共有16個一二線城市推出限購政策，昆明市也在其中。2011年3月1日，昆明市政府針對新建商品住房、限價商品住房限購政策在昆明正式開始施行。政策具體規定：昆明市戶籍家庭已經擁有1套住房的還可以再購1套，擁有2套的則不可以再購買。對于非昆明市戶籍的家庭，如果沒有住房但能夠在辦理房地產權屬轉移登記時，提供累計1年及以上在昆明市繳納個人所得稅證明或者社會保險證明的，其中體現出可以限購1套住房(高明或者社會保險證明的，則不可在昆明市購房。2014年10月17日，昆明市宣布取消限購政策。2016年10月1日，昆明市恢復限購政策，并根據實際情況因城1.4限購政策對房地產價格的影響分析可知，在短期和長期內限購政策對房地產價格增速的吳濤昊，陳君恒(2018)選擇濟南市和青島市的房地產市場為研究對象，這在一定層面上體現了發現濟南市限購政策的實施在短時晗(2019)在研究限購政策對房地產價格的影響時，得出在短期內限購政策的實期執行限購力度不夠大，應建立長效機制進行調控。吳澤羽，趙文等(2019)基于我國70個大中城市的相關數據進行實證分析，研究發現限購政策雖然在短期6綜上所述，限購政策能夠對房地產價格產生影響，不同條件下所達到的影響效果不同。基于此，本文選取昆明市房地產價格為研究對象，進一步分析限購政策對房地產價格增速的影響效果。2模型構建及實證分析2.1.1斷點回歸分析的概述斷點回歸分析是由美國的心理學家Campbell在1958年首次提出來的，之后在1960年Thistlewaite和Campbell使用了斷點回歸分析發表了首篇論文，但該方法并沒有得到廣泛應用(成云龍，成欣怡，2019)。直到2001年Hahn等學者具體分析了關于斷點回歸模型的識別和估計等相關問題，斷點回歸才開始嶄露頭角，有了更多的理論支持，并逐漸在經濟學等領域進行具體實踐5。目前，這在某種程度上勾勒出斷點回歸分析被廣泛應用于研究政策頒布的實施效果，因此本文選取該方法進行實證分析(鄧詩雨，付昱辰，2019)。創新點在于觀察角度的轉換，尤其是針對研究目標的新穎解讀。以往的研究多集中于目標的主流特征和直接關系，本文則專注于挖掘那些常被忽略的邊緣特性和間接聯系。研究過程中采用了一種綜合性的方法策略，將多種學科的手段相結合。從理論上講，文章通過融合多元理論，創建了一個更全面的理論架構。這不僅填補了既有研究的空白，還促進了相關領域理論體系的進步，擴大了理論探究的空間。斷點回歸分析是一種擬隨機實驗，具有很強的隨機性，是解決“有無分析”的一種方法。其基本思想是：先根據研究對象尋找到所存在的斷點因素，明確相應的斷點函數，然后假設存在一個變量，當這一變量大于該斷點時，說明研究對象能夠對斷點函數產生影響(陳君萱，羅永天，2023);而當變量小于斷點時，斷點函數則與研究對象無關，也不會受到它的影響。該方法適用于研究某一政策實施的有效性，通過對比政策實施前后的不同變化，觀察斷點函數所產生的圖像是否存在跳躍，來判斷政策實施是否會產生效果(張璐瑤，根據所選取的斷點是否明確，斷點回歸分為精確斷點回歸和模糊斷點回歸兩類。其中，精確斷點回歸的斷點是確定的，從這些反饋中可見其受到影響的概率是從0直接跳到1的。當圖像在斷點處發生跳躍，即研究對象會對斷點函數產生影響，其受影響的概率直接為1(黃麗萍，成政羽，2020);如果圖像在斷點處連續，這清楚地暴露出即兩者無關，其受影響的概率為0。而模糊斷點回歸的斷點是不能直接確定的，且其受到影響的概率是有變化的，變化程度具有很大的不確定性(龔欣怡，成天羽，2021)6。這在某種程度上映射了由于昆明市限購政策的實施時7(1)初步估計(2)控制變量加入影響回歸結果，即選定的自變量因素是產生斷點的實際原因(袁澤羽，成怡(3)穩健性檢驗在構建模型之前，首先需要確定斷點回歸分析中的“斷點”,本文是以昆明它是無法進行量化的，所以就需要引入虛擬變量Di來解決這個問題8。本文選取昆明市2008年10月到2012年10月共49個月份的月度數據進行現了則對部分數據進行了處理，即1代表2008年10月，2代表2008年11月，以此類推。由于昆明市限購政策的實施時間為2010年10月，則其斷點為25。8具體虛擬變量的設置如下式2.1:其中，當時間變量t<25時，虛擬變量Di為0,這在某種程度上標明表示昆明市尚未實施限購政策。當時間變量t>25時，虛擬變量Di為1,表示昆明市已行精確斷點回歸來構建模型，并運用stata軟件得到相關系數和P值，來Yi=α+β(t-25)+Y?Di+Y?(t-25)Di+μiVi+8i(式2.2)表示昆明市在第i個月限購政策是否實施，其系數Y?表示在斷點處限購政策對被的斷點為0,可以度量限購政策的持續性效果，其系數β表示時間變量對房價指2.2變量選取(1)解釋變量選取布時間為t,這里的政策發布時間以首次發布時間為準。為更方便地處理數據，對各個月份的數據進行處理，將2008年10月設定為1,2008年11月設定為2,并以此類推。由于昆明市的實施限購政策時間為2010年10月份，其斷點為25。當時間變量t<25時，虛擬變量取值為0,表示昆明市尚未開始實施限購政策(梁9(2)被解釋變量選取因此本文采用昆明市的居民消費價格指數(CPI)來代替通貨膨脹新建住宅價格指數=當期新建商品住宅價格指數/CPI(式2.3)(3)控制變量選取為了更好的判斷限購政策實施前后房價出現斷點現象是否與限購政策因素宅銷售面積和人口密度這5個指標作為控制變量，來判斷房價在政策實施這一斷貸款利率選取的是中國人民銀行發布的5年以上貸款利率(成慧茜，付建本文主要是對昆明市2010年實施的限購政策進行斷點回歸分析。為保證回官網發布的相關公告可知，昆明市限購政策的首次發布時間為2010年10月。綜上，本文模型則選取2008年10月到2012年10月的月度數據，這在某種程度上暗示了以保證該城市政策斷點前后含有的數據個數不少于24個月。本文選取的變量類型限購政策限購月份為1,不限購月份為0昆明市政府網站去除通貨膨脹率國家統計局城鎮居民實際可支配收入指標進行修正中經網統計數據庫實際貸款利率中國人民銀行網站選取昆明市房地產開發企業土地成交價款的月度數據國家統計局商品住宅銷售面積前瞻數據庫人口密度國家統計局2.4.1斷點回歸分析進行斷點回歸分析首先要做的就是判斷該研究問題是否存在“斷點”并尋找該“斷點”。根據相關文獻綜述及理論知識，可以初步推斷出該研究問題的“斷點”就是昆明市限購政策實施的時間，然后運用stata16.0軟件對“斷點”左右兩邊的函數進行連續性回歸檢驗(孫昊忠，周志時，2021)。由圖2.1可以看出，從這些條款中看出圖像在“0”處是不連續的，說明該研究問題是存在“斷點”的，且“斷點”左右兩邊不連續，發生跳躍現象，則說明該研究問題可以進行斷點回歸分析。接下來選擇默認的最優帶寬以及三角核進行斷點回歸，可以得到表2.2和圖Z表中coef是模型估計所得到的系數值，P值是觀察某個解釋變量是否有效的主要參數。具體來看，在最優帶寬的條件下，P值為0.000,小于0.01,表示昆明市的估計結果在1%水平下有顯著影響，其中體現出這說明限購政策的實施是會對昆明市的房價產生一定影響的(何博文，張夢倩，2021)。其中昆明市的系數為-0.0071639,表示限購實施后，當地新建商品住宅價格指數有所降低，說明限購政策對昆明市的房價增速有顯著的抑制作用。圖2.2為昆明市最優帶寬的斷點回歸圖，從圖中可以看出，昆明市實施限購政策前后存在明顯的跳躍，這在一定層面上體現了跳躍點之后的房價水平在短時間內發生了下降，隨后房價開始上漲，且上漲幅度較大，說明昆明市的限購政策在短時間內會對房價增速有一定的抑制作用，但持續時間較短，且長期效果不佳。接下來加入控制變量，考慮這些控制變量是否會影響回歸分析的結果，從而更好的判斷發生斷點現象是否與選定的自變量因素有關，這在某種程度上標明這就需要先對控制變量在斷點處的條件密度是否存在跳躍進行檢驗(方澤和，吳書瑤，2023)。通過stata16.0軟件命令運行，得到表Z從表中可知，控制變量V?、V?、V?、V4、V5的P值均大于0.1,表示這些變量的條件密度函數在斷點處都是連續的，這在某種程度上表達出它們不會影響回歸分析的結果，可以保留，然后加入這5個控制變量，選擇最優帶寬繼續進行斷研究發現與先前預期相符，顯示了研究策略的科學依據及理論基礎的合理性。對主題全面考察和嚴格驗證后，不僅證實了初步設想的準確性，也增加了相關領域的知識寶庫。研究結果為實際操作提供了實用建議，通過探討關鍵議題，揭示了背后的根本原因，促進了資源的有效分配、提升了決策水平并支持行業的持續進步。此外，研究還展示了理論與實踐融合的價值，強調其實用性和創新性。Z1從表中結果可以看到，在加入控制變量后，模型所得到的系數為-0.0083791,表示限購政策對昆明市的房價增速有起到一定的抑制作用，這在某種程度上勾勒出與未加入控制變量時得出的結論相一致，這表明控制變量的加入對回歸結果的影響不大，從而說明圖出現的斷點現象是與選定的自變量因素有關的，且所得到的系數為負數，則說明限購政策的頒布，在一定程度上會抑制昆明市的房地產價2.4.2穩健性檢驗為了保證回歸結果的有效性，本文采用改變帶寬的方式，對模型估計結果的穩健性進行檢驗。帶寬選擇分別為50%、100%和200%,即0.5倍、1倍、2倍。在理想狀態下，不同帶寬設定下所得到的結果應與上述斷點回歸分析結論保持一致。通過stata16.0軟件運行結果得到表2.5(何天羽，韓婉如，2017)。ZLwald50通過上表可以看出，50%、100%和200%帶寬下回歸系數也較為接近，分別為-0.0083937,-0.0071639和-0.0129032,且均為負數，說明模型的斷點回歸結果對帶寬的選擇并不敏感，從這些反饋中可見這也表明所得到的回歸結果是穩健的，即限購政策會對昆明市房地產價格增速產生影響(徐昊忠，成雨萱，2022)。然后加入控制變量，在帶寬分別為50%、100%和200%的條件下進行檢驗，Z通過上表結果可知，在加入控制變量之后，50%、100%和200%帶寬下回歸系數依然較為接近，分別為0,0.0083791和-0.0054002。通過上述斷點回歸分析和穩健性檢驗，得出下列表2.7和圖2.3、圖2.4、圖制變量參與下的斷點回歸估計城市昆明市0回歸結果在三種帶寬的條件下，這清楚地暴露出所對應的估計值均為負且都在1%水平下有顯著影響，說明限購政策的實施對昆明市房地產價格增速有一定的圖2.3、圖2.4、圖2.5分別是不同帶寬下昆明市的斷點回歸圖，從三個圖中明市的房地產價格增速降低、房價下降，表明昆明市限購政策的實施效果較好。地產價格增速在短期內起到了一定的抑制效果，但是長期效果不是很顯著,甚至圖2.3昆明市最優帶寬下的斷點回歸圖圖2.4昆明市0.5倍帶寬下的斷點回歸圖一個國家的不同城市、一個城市的不同地區，甚至是一個地區的不同市縣，其發展狀況、經濟發展水平、人口密集程度等方面都有很大的不同，這樣的區位差異會導致房地產市場的發展水平不一致，這在某種程度上暗示了限購政策的實施也是如此91。所以，房地產調控政策要充分考慮不同地區和城市房地產發展的現實狀況，結合實際情況，選擇適合該地區的方式進行政策調控(黃澤哥，趙心怡，2021)。同時中央也應該考慮不同地區房地產市場的差異性，正確引導地方政府結合自身的發展狀況進行政策制定，實施差異化政策，真正做到因城施策，一城一策。本文對結論進行了再評估，理論層面確保了研究假設的合理性及邏輯的一致性。通過詳盡的文獻梳理與對比研究，確認了研究框架的科學性與實用性。隨后，采用了多種實證方法對結論進行驗證，以提升其穩定性和可靠性。通過與其他研究的對比，強調了本文結論的廣泛適用性和創新性。它不僅支持了一些已有的理論，還提出了新的觀點，為理論的發展提供了新的證據，并探討了其在實際應用中的潛在價值和對未來研究的指導意義。房地產價格過快上漲的主要原因是人們對住房的強烈需求和投資獲得更多收益的心理因素。根據相關文獻的研究分析和本文的實證結果可以看出，限購政策的實施，對于一些大中城市來說，這在一定程度上預示只能在短期內產生一定的效果，降低了房價增速，但并沒有真正改變住房購買者的投資預期，因此，長期效果不是很顯著[10]。所以，要從根本出發，有效引導房地產市場發展采用多種長效措施進行市場干預，如增加土地供給、房地產稅的具體制定、利率的長期調控等。從這些條款中看出這不僅能夠有效的抑制房地產價格上漲，同時還能促使房地產市場區域更加平穩的狀態。對于房地產價格的調控，除了限購、限貸政策等行政手段外，其中體現出還可以從影響房地產價格的其他因素考慮，利用房產稅、利率、土地成本、租聘、社會保障等多種方式進行組合調控，從不同角度、多元化抑制房地產價格的上漲，從而有效解決了緩解房價上漲“治標不治本”的問題，更好地促進