東莞預(yù)售管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范東莞地區(qū)房地產(chǎn)預(yù)售活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售行為的管理，保障房地產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于在東莞行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)預(yù)售活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及相關(guān)管理部門(mén)。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方有關(guān)房地產(chǎn)預(yù)售的法律法規(guī)、政策規(guī)定，確保預(yù)售活動(dòng)合法合規(guī)。2.公開(kāi)公平公正原則預(yù)售信息應(yīng)全面、真實(shí)、準(zhǔn)確地公開(kāi)，保障交易雙方在平等、自愿、公平的基礎(chǔ)上進(jìn)行交易，杜絕不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和欺詐行為。3.保護(hù)權(quán)益原則充分保護(hù)購(gòu)房者的知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)等合法權(quán)益，同時(shí)兼顧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理利益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性互動(dòng)。二、預(yù)售條件（一）土地條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。2.土地用途符合城市規(guī)劃要求，不存在土地閑置、違規(guī)使用等情況。（二）建設(shè)工程規(guī)劃條件1.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2.按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。（三）施工進(jìn)度及質(zhì)量條件1.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2.工程質(zhì)量符合國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不存在質(zhì)量隱患。（四）預(yù)售方案編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況編制預(yù)售方案，預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.項(xiàng)目基本情況，包括項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、土地性質(zhì)、占地面積、建筑面積等。2.預(yù)售房屋基本情況，包括房屋套數(shù)、面積、戶型、價(jià)格等。3.預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管方式。4.工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及交付時(shí)間。5.物業(yè)管理方案。6.其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)。三、預(yù)售許可申請(qǐng)（一）申請(qǐng)主體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為預(yù)售許可申請(qǐng)的主體，應(yīng)當(dāng)如實(shí)提交相關(guān)材料，并對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)。（二）申請(qǐng)材料1.商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)。3.土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明。5.工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明。6.商品房預(yù)售方案。7.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。（三）申請(qǐng)流程1.開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出預(yù)售許可申請(qǐng)，并提交上述申請(qǐng)材料。2.房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行初步審查，材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在5個(gè)工作日內(nèi)一次性書(shū)面告知開(kāi)發(fā)企業(yè)需要補(bǔ)正的內(nèi)容。3.房地產(chǎn)管理部門(mén)在受理申請(qǐng)后，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行實(shí)地查勘，核實(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)情況是否符合預(yù)售條件。4.經(jīng)審查符合預(yù)售條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)在10個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)商品房預(yù)售許可證；不符合預(yù)售條件的，書(shū)面通知開(kāi)發(fā)企業(yè)并說(shuō)明理由。四、預(yù)售信息公開(kāi)（一）公開(kāi)內(nèi)容1.取得預(yù)售許可的樓盤(pán)信息，包括樓盤(pán)名稱、坐落位置、預(yù)售許可證號(hào)、房屋性質(zhì)、戶型面積、預(yù)售價(jià)格、預(yù)售套數(shù)等。2.預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息，包括賬戶名稱、賬號(hào)、開(kāi)戶行等。3.購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示，如房屋質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)服務(wù)等方面的風(fēng)險(xiǎn)。（二）公開(kāi)方式1.房地產(chǎn)管理部門(mén)官方網(wǎng)站設(shè)立預(yù)售信息專欄，及時(shí)公布預(yù)售許可相關(guān)信息。2.項(xiàng)目售樓處顯著位置應(yīng)公示預(yù)售許可證、樓盤(pán)信息、購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示等內(nèi)容，方便購(gòu)房者查閱。3.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在發(fā)布預(yù)售房源信息時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確、完整地披露上述公開(kāi)內(nèi)容。五、預(yù)售合同管理（一）合同簽訂1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面商品房預(yù)售合同，合同內(nèi)容應(yīng)符合國(guó)家和地方相關(guān)規(guī)定，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.合同文本應(yīng)當(dāng)使用房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的示范文本，確需對(duì)示范文本內(nèi)容進(jìn)行修改的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)規(guī)定，并報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。（二）合同備案1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理合同備案手續(xù)。2.辦理合同備案時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提交以下材料：商品房預(yù)售合同備案申請(qǐng)表。商品房預(yù)售合同。購(gòu)房者身份證明。法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。3.房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)備案材料進(jìn)行審核，符合備案條件的，予以備案，并在合同上加蓋備案章；不符合備案條件的，不予備案，并書(shū)面通知開(kāi)發(fā)企業(yè)及購(gòu)房者。（三）合同變更與解除1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除商品房預(yù)售合同。變更或解除合同的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自變更或解除合同之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理合同變更或解除備案手續(xù)。2.因不可抗力等法定事由需要變更或解除合同的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知購(gòu)房者，并在合理期限內(nèi)辦理相關(guān)備案手續(xù)。六、預(yù)售資金監(jiān)管（一）監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門(mén)簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)專款專用，不得支取現(xiàn)金，不得以任何形式挪用、轉(zhuǎn)移預(yù)售資金。（二）資金繳存1.購(gòu)房者按照商品房預(yù)售合同約定支付的購(gòu)房款，應(yīng)直接存入監(jiān)管賬戶。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售資金繳存情況及時(shí)告知購(gòu)房者，并提供繳存憑證。（三）資金使用1.開(kāi)發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金時(shí)，應(yīng)向監(jiān)管銀行提出用款計(jì)劃，并提交相關(guān)證明材料，包括工程建設(shè)進(jìn)度、施工單位工程款支付情況、材料設(shè)備采購(gòu)合同等。2.監(jiān)管銀行對(duì)用款計(jì)劃進(jìn)行審核，符合資金使用條件的，按照工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)撥付資金。一般分為基礎(chǔ)完工、主體結(jié)構(gòu)完工、竣工驗(yàn)收備案等節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)的撥付比例由監(jiān)管協(xié)議約定。3.房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)預(yù)售資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違規(guī)使用預(yù)售資金行為的，責(zé)令其限期整改，拒不整改的，暫停其后續(xù)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)。七、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理（一）資質(zhì)要求1.從事房地產(chǎn)預(yù)售代理業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明，并在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2.中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能，遵守職業(yè)道德規(guī)范，誠(chéng)實(shí)守信，依法經(jīng)營(yíng)。（二）房源信息發(fā)布1.中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布預(yù)售房源信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房源核驗(yàn)，并確保房源信息真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。2.房源信息應(yīng)當(dāng)包括房屋基本情況、價(jià)格、面積、戶型、產(chǎn)權(quán)狀況等內(nèi)容，不得發(fā)布虛假、誤導(dǎo)性信息。（三）交易行為規(guī)范1.中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者簽訂書(shū)面中介服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)等事項(xiàng)。2.在促成交易過(guò)程中，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向購(gòu)房者告知房屋相關(guān)情況，不得隱瞞或欺詐。3.中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得收取未在合同中約定的費(fèi)用，不得通過(guò)“陰陽(yáng)合同”等方式謀取不正當(dāng)利益。八、監(jiān)督管理（一）部門(mén)職責(zé)分工1.房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，包括預(yù)售許可審批、預(yù)售信息公開(kāi)、合同備案、預(yù)售資金監(jiān)管等工作。2.建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工進(jìn)度等進(jìn)行監(jiān)督管理。3.價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督管理，依法查處價(jià)格違法行為。4.其他相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好房地產(chǎn)預(yù)售管理工作。（二）日常巡查1.房地產(chǎn)管理部門(mén)定期對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行日常巡查，檢查預(yù)售條件落實(shí)情況、預(yù)售信息公開(kāi)情況、合同簽訂及備案情況、預(yù)售資金監(jiān)管情況等。2.巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，及時(shí)下達(dá)整改通知書(shū)，責(zé)令相關(guān)單位限期整改；對(duì)違法違規(guī)行為，依法予以查處。（三）投訴處理1.設(shè)立投訴舉報(bào)渠道，受理購(gòu)房者、社會(huì)公眾對(duì)房地產(chǎn)預(yù)售活動(dòng)中違法違規(guī)行為的投訴舉報(bào)。2.對(duì)投訴舉報(bào)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，情況屬實(shí)的，依法依規(guī)處理，并及時(shí)將處理結(jié)果反饋給投訴舉報(bào)人。九、法律責(zé)任（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任1.未取得預(yù)售許可擅自預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料或者采用欺騙手段取得預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)依法撤銷預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元罰款。3.未按照規(guī)定將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶或者擅自挪用預(yù)售資金的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其預(yù)售業(yè)務(wù)。4.未按照規(guī)定公開(kāi)預(yù)售信息、簽訂及備案預(yù)售合同的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處1萬(wàn)元以下罰款。（二）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)責(zé)任1.未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)預(yù)售代理業(yè)務(wù)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。2.發(fā)布虛假房源信息、隱瞞重要事實(shí)、欺詐購(gòu)房者等違法違規(guī)行為的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其網(wǎng)上簽約資格，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。（三）其他責(zé)任1.相關(guān)管理部門(mén)工作人員在預(yù)售管理工作中玩忽職