修建房地產專業知識培訓

一、房地產底子專業知識

1、房地產：指房產和地產的總稱（又稱不動產）。

2、房地產的三種存在形態：

單純的土地、單純的衡宇、土地衡宇的綜合體

3、房地產的特征：

a、房地產位置的牢固性（土地不可移，衡宇也不可動）；

b、房地產地區的差異性（每宗房地產的代價都差異）；

c、房地產的高值、耐久性（代價貴、土地永久的）；

d、房地產的保值、增值性（錢幣貶值、房產保值、錢幣增值、房產增值）；

4、房產：是衡宇及其權利的總稱（占有、使用、收益、處分等權利）。

5、衡宇分類：

a、功效用途：居住用房（小區、高品住宅）、產業用房（廠房、堆棧）、

商業用房（門面、商場）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學校等單位

用房及都會）；

b、修建結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構和其他；

c、所有權歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地產：是土地及其權利的總稱（使用、收益、轉讓等權利）。

7、土地分類：

a、開發利用：生地和熟地；b、修建功效：修建用地

和非修建用地；

c、用途：居住用地、商業辦事用地、產業月地、倉儲用地、市政大眾設施

用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；

8、房地財產：指從事房產開發、經營、治理和辦事的行業。包羅：

a>土地開

發；b、衡宇建立、

維修、治理；

c、土地使用權的有償劃拔、轉讓；d、衡宇所有權的買

賣、租賃:

e、房地產抵押貸款；f、房

地產市場；

9、土地使用權：就是土地所有者憑據土地分類對土地加以利用的權利（指依法

對土地經營、利用和收益的權利）。土地公有制接納了兩種形式：即團體所有制

和國度所有制。a）農村土地接納了團體所有制，屬于農民團體所有；b）都會土

地接納國度所有制的形式,屬于全民所有;任何小我私家不能取得土地的所有權。

土地使用得到的方法：

劃拔：無償使用，如學校、醫院、軍事用地、機場等市政建立工程；

出讓：從國度芍償取得使用權，方法：協議（如200-250萬/畝）、招標

（提出底價，憑據使用用途和代價取得）、拍賣（價高者競得，不違法的前提下,

通過正規渠道取得）；

10、房地產市場：

a、一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地生意業務市場）；

b、二級市場：開發商得到土地后，投入一定的獎金建立，通過有償或贈與

將產權轉買給需求者（新建商品房的買賣市場）；

c、三級市場：衡宇在消費市場的再次流通，包羅：買賣、抵押、轉讓、租

憑（二手房）；

房地產巾場結構善一覽表：

市場稱一級市場二級市場三級市場

呼

土地使用權出讓十?地使用權轉讓市場、增量商品房土地使用權轉讓市場、存量商品房市場、二

市場市場、住房?級市場等手房市場、住房二級市場等

市場主政府、開發企業開發企業、業主業主

體（投資者）

市場客國有土地使用權增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房

體

生意業拍賣、招標、協議出售、出租等買賣、租賃、互換等

務方法

11、土地使用權出讓：指國度以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用

途和都會籌劃等條件，將都會土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者

收取土地使用權出讓金的行為。出讓生意業務雙方是國度和用地單位或小我私

家。

12、土地產權：包羅土地所有權、地上權、地役權、抵押權、典權、租賃權。

地上權：指以支付租金為代價在他人土地上修建衡宇的權利，它的實質

就是土地使用權；

地役權：指利用他人土地供自己使用的權利；

抵押權：指土地使用權得到者在其有效的使用期限內有以土地作抵押獲

取銀行貸款或其他包管的權利；

租賃權：指土地使用權得到者在其有效使用期限內將土地租給他人使用

以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權；

13、土地使用年限：指國度將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使

用者可以使用的年限。

1)土地使用權出讓年限：

a、居住用地70年；

b、產業用地、教誨、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地50年；

c、商業、旅游、娛樂用地40年；

PS：使用用途需轉換的要補年限地價的差價，國度指定的則遵照執行；

2)土地使用年限到期后如那邊置懲罰：

a、國度有權無條件的收回該土地；

b、修建主體經質控部分查驗后不屬危房；

c、項目的存在不影響都會籌劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以

繼承使用。

PS：b、c條完全存在的情況下，以其時的地價購置使用年限，年限由政府劃定,

不然無條件收回；

14、商品房：開發商以市園地價取得土地使用權后進行開發建立，并經領土局

批準在市場上流通的房地產，它是在獲取房產證后，可自行轉讓、出租、繼承、

抵押、互換的牢固資產。

商品房的物業類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。

15、商品房的預售制度：五證二書

五證：〈國有土地使用證）、（建立用地籌劃許可證〉、〈建立工程籌劃許可證〉、

〈建立工程施工許可證〉、〈商品房預售許可證）

二書：〈質量包管書〉、〈使用說明書〉、兩書可以作為商品房買賣條約的增補

約定，而且是房地產開發企業在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅

負擔質量責任的執法文件和包管文件。

16、爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資

金不敷、設計、施工存在嚴重質量問題，非常建立等。

17、樓花：指已經動工制作，但尚未建成的樓宇、衡宇。即指圖紙上的樓宇，

處于修建施工的最初階段，離交房時間長，代價優惠，買了后又可轉賣，賺差

價。

18、炒樓花：買賣尚未修建好的衡宇。（現在政府有劃定，商品房5年內不許

轉讓，交5%的營業稅，為了控制炒房）

19、期房：指具備預售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（代價低、選擇空

間大、戶型齊全、可監視修建質料、質量）

20、現房：指已經工程質量監視部分驗收，并取得質量及格證明文件，可以交

付使用的商品房。（即買即入住、代價高、戶型過期、選擇空間不大）

21、經濟適用房：指以微利價出售給寬大中低收入家庭的商品房（帶有社會保

障性質的商品住宅，是有經濟性和適用性）。不是人人可以買到，必須切合本地

政府所劃定的條件，經過排號購置。長沙房口，25歲以上，65nl2以內以經濟價

購置，65面以外以商品房價購置，5年后才氣轉賣）。

22、二手房：辦妥產權證，進行再次轉讓的衡宇。其他如：公房、私房、集資

房、廉租房、安頓房等福利房。

23、誠意金：指商品房在未取得預售證之前，開發商收取客戶的可退回的款項

（一般可以得到開發商的折扣答應）。

24、定金：指當事人約定由一偏向對方付給的作為債權人包管的一定命額的錢

幣（能包管債權人的作用）不能返還。

25、訂金：不能包管債權人的作用，能返還。

26、玄關：登堂入室的第一張門進去的地方，開門區域。

27、公寓：指2層以上，供多戶人家居住的修建，

28、純辦公樓：專為各種公司日常運作提供辦公運動的大樓。

29、綜合樓：居家、辦公、商場、聚集一體的大樓。

30、商住住宅：S0H0,居家，辦公于一體。

31、別墅：指在郊野或風物區制作的供休養，住宿用的花圃住宅，TOWRHOUSE（聯

體別墅、單排別墅）O

32、SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個商業

區域，起源于美國（也稱第六商業業態）。

33、物業治理：指由專業公司或機構，擔當業主（或使用人）的委托，對物業

實話專業化治理，并向業主（或使用人）提供高效、周到辦事的行為。

34、物業治理內容：對衡宇及其隸屬設備治理、維修；對衡宇區域內的清潔衛

生、寧靜守衛、大眾綠化、公用設施、門路等實施治理；向業主提供其他綜合

性或特約的辦事等。物業治理屬社區治理領域。

35、業主大會：指由物業治理區域內全體業主組成的，對本區域內物業治理具

有決定權的組織形式。

36、業主代表大會：由物業治理區域內業主代表組成的對本區域內物業治理具

有決定權的組織。

37、業主委員會：由物業治理區域內業主代表組成，代表全體業主對物業實施

自治治理的組織，由業主代表大會或業主代表選舉產生。

38、一次性付款：指購房戶在購置商品房時，在沒有享受政策性貸款的情況下,

將全部買房款一次性付給售房單位的付款方法。

39、分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，定時間段或按施工進

度分批交納房款（針對期房），交房時，款項全部付清。

40、銀行按揭：指以購房條約或衡宇產權作抵押得到購房貸款的方法。即購房

者在購房時，向銀行提出包管的質押文件，在銀行審核通事后，取得衡宇總價

的部分貸款，依抵押約定，定期定時間段向銀行歸還貸款本息，并提供房地產

作為歸還貸款的包管（一般的購房條約和產權證作為抵押，住房：七成二十年;

門面；五成十年或六年十年）。

41、公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮住房制度革新中，國度構造、國有

企業、城鎮團體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企事業單位及

其在職職工按國度劃定繳存的，專項用于住房消費的資金（門面不可）。繳存

比例：均不得低于職工上一年度月平均人為的5%,有條件的都會，可以適當提

高繳存比例；繳存方法：一是由職工小我私家繳存；二是由職工所在單位繳存;

42、小我私家住房公積金貸款：指到場了住房公積金制度的職工，在購置、修

建、翻建和大修自住住房時，因資金不敷愿以新購或其他住房產權作抵押而向

住房公積金治理中心申請的貸款。

43、契稅：指衡宇所有權產生變動時，就當事人所訂契約，按房價的一定比例,

向產權蒙受人征收的一次性稅收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）o

44、大眾維修基金：指住宅、樓房的大眾部位和大眾設施設備的維修養護基金

（普通住宅：2%；電梯房、門面：3%）o

45、生地：指未經開發，尚未開成建立用地條件的農地或荒地。

46、起價：即“起步價”是指物業所有房源中的最低銷售代價（一般指戶型、

朝向、格式欠好的樓房代價，各層的差價幾十~幾百元）。

47、基價：即“底子價”指經過核算而確定的每平方米商品房的根本代價。是

針對房地產訂價要領而言的，與起步價沒有干系（樓層、朝向差異代價也差異）。

48、均價：即物業的平均銷售代價，將本物業各套屋子的銷售代價相加之后的

和除以各單位修建面積的和數，即可得出每平方米的均價）。

49、本錢價：指住房制度革新中，出售公有住房時憑據修建公有住宅的平均本

錢測定的代價。

包羅：A、征地和拆遷賠償費；B、勘察設計和前期工程費;

C、建安工程費；D、住宅小區

底子設施建立費；

E、治理費；F、貸款

利息；G、稅金；

二、修建底子知識：

1、三通一平：是指在土地開發時進行的通水、通電、通路、土地平整。

2、七通一平：給水、徘水、電力、通訊、燃氣、熱力、門路通和土地平整。

3、占地面積：紅線范疇內的面積。

4、修建面積：指修建物外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包羅

陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

5、銷售面積：指商品房按套出售，其銷售面積為購房者所購置的套內修建面積

與應分攤面積的共有修建面積之和。

6、使用面積：指住宅各層面平中，直接供住戶生活使用的凈面積之和（在生房

買賣中，一般不接納使用面積來盤算代價）。

7、公攤面積尺度：指商品房銷售中應分攤計入銷售面積的商品房中大眾修建空

間的面積，由兩部分組成：一）室內外樓梯、內外廊、大眾門廳、通道、電梯、

配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技能層、空調機房、消防控制室、為

整棟樓層辦事的值班警衛室，修建物內的垃圾房以及突出屋面有圍護結構的摟梯

間、電梯機房、水箱間等；二）套單位與公用修建空間之間的分開以及外墻（包

羅山墻）墻體水平投影面積。

公用修建面積分攤系數：公用修建面積/套內修建面積之和。

8、實用面積：修建面積扣除大眾分攤面積后的余額。

9、計租面積：住宅用房按使用面積盤算，非住宅用房按修建面積盤算。

10、套內修建面積：指商品房套內各部分修建面積的總和。

套內修建面積二套內使用面積+套內墻體面積+陽臺修建面積

套內修建面積二套內使用面積/尺度層的使用面積系數

“、容積率：總修建面積/總用地面積（多層容積率大抵為3,高層為5,超高層

為7,別鴕為0.3-0.45左右、容積率越低，居家情況越好、單價高、品質高；

容積率越高，單價低、品質低）

12、修建密度：基底面積之和/總占地面積*100%

13、綠化率，指項目籌劃建立用地范疇內的綠化面積與籌劃建立用地面積之比.

公式：植被垂直面積/占地面積*100%

14、綠地率：所有住宅各種綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區建立中不應

低于30%,舊區改革時不宜低于25%（不包羅屋頂、曬臺的人工綠地）。

綠化籠罩率〉綠化率（綠化所占面積）＞綠地率

15、得房率：套內修建面積/套修建面枳（銷售面積）之比

套內修建面積二套內使用面積+套內墻體面積+陽臺修建面積

套修建面積二套內修建面積+分攤的公用修建面積

16、開間：住宅屋子的橫向寬度。進深：住宅的實

際長度。

17、層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包羅樓板厚度，以米為單位。

18、凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上外貌至上層樓板下外貌的距

離。

19、綠地面積：指能夠用于綠化的土地面積，不包羅屋頂綠化、垂直綠化和籠罩

土小于2平方米的土地。

20、躍層式商品房：上、下兩層樓，客廳為兩層高，沒有封。

21、復式樓：樓梯連接兩層，客廳只有一層高。

22、錯層：房內高度不一至，一米以內分散。

23、磚混結構：由磚和混凝土組成，承重墻（四面不能動，梁柱都不能動）。

24、框架結構：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，適合大范圍產業化施工，效率

較高，承重墻在梁柱，墻面可以自由買通。其次另有：磚木結構、鋼筋混凝土、

框簡結構、鋼體結構等。

25、衡宇的耐用年限：指衡宇能夠維持正常使用的年限，與設計的尺度、修建的

質料、施工質量、使用狀況、維護調養相關。

鋼筋結構：60-80年磚混結構：40-60年磚木結構：30-50

年其他：15年以下

26、土地計量單位：

1平方公里二100萬平方米（kn9）1公頃二1萬平方米（hn?）

1公頃二15畝1畝

=667平方米

27、住宅的樓層分別的劃定：

低層住宅為：廠3層多層住宅為：4-6

層中高層住宅：7-9層

高層住宅為：:0-30層超高層住宅為：40層以上

三、房地產開發相關知識：

1、房地產開發：在依法取得土地使用權的土地上憑據使用性質和要求進行底子

設施，衡宇修建的運動。它包羅從定點選址到交付使用的全歷程，由征地與拆遷

安頓、籌劃設計、供水、排水、供電、通電訊、通門路、綠化、衡宇建立等多項

內容組成。

2、土地開發：將生地（不具備使用條件的土地）開發成可供使用的土地。

3、衡宇開發：由買得土地使用權的生長商，對土地進行平整，修路鋪設上下水

管道及熱力網，然后制作各種衡宇以及大眾設施。

4、房地產二次開發：指先將生地開發成熟地（具備使用條件），然后再進行拍

賣和出租，由買地者去制作衡宇。

5、房地產一次開發：一次性邊土地、衡宇開發完成。

6、能源系統：包羅供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設施。

7、給水、排水系統：包羅取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網（上下水

道），排水管網（下水道）、污水處置懲罰、排放工程。

8、土地國度所有權：指作為土地所有者的國度，對自己所有的土地依法享有占

有、使用、收益和處分的權利。

9、土地團體所有權：指農村勞動群眾團體經濟組織，在執法劃定范疇內對自己

所有土地享有占有、使用、收益和處分的權利。

10、衡宇的所有權：對衡宇全面支配的權利，包羅：占有權、使用權、收益權、

處分權。

11、土地所有權：指含有執法意義上和經濟意義上的所有權雙重寄義。

執法意義：土地所有者將土地當成自己的財產，并將其實行占有、壟斷、

擁有對土地支配的權利。

經濟意義：指土地所有者憑借對土地的壟斷得到一定的經濟收入的權利。

四、其它內容須知:

1、治理銀行按揭條約需出示:

1）小我私家身份證及復印件各3份，結婚證或流感人口未婚證明；

2）首期購房款（不低于30樂二次購房者首付不低于40%）購房人已付購房款收

據原件及復印件；3）購房

者或配偶單位的人為收入證明；

4）與開發商簽訂的購房條約；5）開戶銀行開戶的活期存折并

含有3個月的按揭款；

6）小我私家住房借款條約，借款借據；7）委托銀行扣收購房房款協議書;

8）住房抵押答應書；9）貸款申請書。

2、治理銀行按揭需交的用度：

1）保險費（保險費率1T0年0.5%。、11-20年0.45%。貸款額）（交保險公司）；

2）抵押費，貸款額3%。（交房地產局）；

3）律師見證費，貸款額1.8%。（交律師事務所）；

4）存案登記手續費，每份條約20元（交房地產局）；

5）印花稅，每份條約10元（交房地產局）；

6）按揭資料費，每份條約40元（交銀行）；

3、公積金提取條件：切合以下條件的可以一次性提取本人住房公積金帳戶內的

存儲余額。

1）職工購置、制作、翻修、大修自住住房；

2）職工離、退休時；3）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動

干系的；

4）戶口遷出所在的市、縣大概出境定居的；

5）歸還購房貸款本息的；6）房租超出家庭人為收入的劃定比例的。

4、公積金貸款是有限額劃定的：

1）貸款額不能凌駕25萬元的最高上限；

2）貸款額不能超出你住房公積帳戶儲存余額的5倍；

3）貸款額不能超出總房款的70初

5、預售房的條件：

1）土地出讓金已繳清，取得國有土地使用證；

2）取得建立用地籌劃許可證；

3）投入工程總建立資金到達20%以上（不含土地出讓金）；

4）施工進度已明確，交房日期已明確；

5）竣工驗收前；

五、附加內容（房地產營銷培訓底子知識）：

1、房地產銷售行業：

它是一個精彩、特殊的、無處不銷售、人人都使用、升值空間大、有趣、自

由、有成績感、熬煉人，上不封頂收入的一個較靈活、遍及、綜合性的一個行業。

2、有正確的代價觀：代價觀-一信念--期望-一態度--行動目標

3、行動歷程：執行--焦點代價--中程目標--短期目標--每日事情籌劃

4、忌語：大概不能肯定的語言

五聲四語：迎客聲—稱呼聲—致謝聲—送客聲

阻擋四語：蔑視語--急躁聲一-否認語一-負氣語

5、修建面積必須高于（低于的車庫，雜屋沒有產權），修建如配套游泳池、車

庫等不算面積）；

6、朝向：一般以客廳陽臺的朝向為準。

7、商圈：稱之購置圈或商勢圈，指在一定的經濟區域內以商場或商業區為中心

向周圍擴展形成的輻射力量，對主顧吸引而形成的一定范疇或區域。

分為：焦點商圈：以大型商場為中心，人口占60-80%,代價高；

次級商圈：擁有客戶占20%；

邊沿商圈：漫衍密度小，產物低檔，代價低。

8、商業飽和度：是丈量一個商圈內的商業物業的供求量的一個重要方法。

IRS：商業飽和度C：主要客戶指數RE：

每一個主顧平均購置量

RF：商圈內的經營面積IRS=（C*RE）/RF

9、嚴重影響房地產代價因素：

1）代價組成二土地本錢代價+建安本錢+利潤+治理用度（百姓生產總值，DTP指

數、房地產政策、執法法例）；

2）影響房地產因素：開發商實力、經濟態度、地段、交通、周邊情況、配套設

施、綠化、升值、政府籌劃、潛力、客戶定位、產物設計、物業治理、市場供求、

品牌、銷售本領、自然情況不可復制；

3）影響每一棟單位的代價因素：樓層層高、戶型、朝向、景觀、外圍功效、面

積、修建結構：

4）多層：7層以下，金三銀四銅五六；高層：7層以上，越往高上走代價越高,

越往上景觀越好；

5）影響商鋪：升值潛力、地段、交通、配套、市場、定位（業態定位）、消費

群、品牌、人流量、物業治理。針對每一個鋪位影響因素：位置、面積（面積小、

面積消費群體多，代價高）、樓層、鋪型（柱、開間、阻擋）、配套設施。

10、遞名片本領：

1）當你與客戶談判時，客戶感興趣時，你遞上名片客戶對你印象深，認知度；

2）當客戶快要起身時，遞上名片，你的客戶會準確記著，認知你；

11、遞資料準確時間:

1）當你將重要內容解說完畢，再遞上資料，請他了解；

2）當你遞名片時，一起遞給他；

3）如果客戶已拿了資料時，你順著他資料內容一條條解說下去，然后合上遞給

他；

12、市場觀察目的，其實反應市場現狀：

1）了解競爭樓盤；2）了解消費需求；3）了解消費行情；

4）為籌謀、銷售提供依據

具體觀察內容：

a）產物觀察：范圍、占地面積、鋪位、功效定位（做什么，業態定位）、鋪

型、配置（電

梯、空調、水電表）、裝修、物業治理、經營時間；

b）配套觀察：內部配套、周邊情況配套、功效配套；

c）代價觀察：銷售代價、均價、差異樓層差價、付款方法、租金代價（臨街

與內街代價）；

具體觀察方法：問卷、街訪（入戶走訪、單層、左手入門、雙手右手入門）、專

家訪談、市場客戶訪談；

具體觀察東西：市場、商城、專業街、步行街、專賣點

具體配套觀察：醫院、銀行、超市、休閑場合、酒店、學校、交通（人流、車流、

公交車、遠程車）

13、風水與房地產營銷：南向房間特征（通風時間長、日照時間長、不易發霉、

冬暖夏涼）。

風水寶地：依山伴水，龍脈（修建物的朝向的陰陽取舍。陰：山之南、

水之北；陽：山之北、水之南；龍椅之地：綠色是生命色；中緯度：夏吹東南風、

西南風）

14、修建顏色：赤色一-象征權利、繁華、尊嚴、赤色鎮邪。

15、行銷相同：

1）行銷：直銷，以最直接的形式來推銷產物，是產物信息的載體，有產物通報

的真實性和準確性；

2）行銷目的：A、將產物信息通報給客戶（有清晰、直接）；B、拓展信息的流

傳渠道；

C、增加客戶來源；通過流傳-一打仗--來源

3）行銷方法：發傳單、上門造訪、攔截客戶，競爭敵手的地方（投資客、經營

戶）、組織意向客戶召開懇談集會；

4）轉達信息內容：A、項目片區的介紹（目前商業狀況如交通、車站、公交車）、

未來前景和市政籌劃；

B、產物的介紹：業態的介紹、科技含量；

項目配景介紹、項目立項、開發、建立等；產物吱能參數、面積、配套、裝修、

情況、門路、電梯、代價的介紹；

5）尋找目標客戶的方法：湖南省黃頁，尋找生產廠商、署理商、場部、科研單

位、查找電話、地點；上網查詢、大型的展覽會、生意業務會、目標客戶；多家

咨詢；媒體收集；

6）需要準確的銷售東西：名片、樓書、置業手冊、代價表、盤算東西、政府文

件、同事通訊錄；

7）信心問題：焦點問題，市場能否作活，作大；

16、使用率=實用面積/修建面積

小高層的使用率小于多層：60-70%高層的使用率小于小高

層：80%以上

寫字樓的使用率小于高層：50-60%

17、產權證：土地使用證、房產證（集資房是沒有產權證的，福利房是有產權

證，可以轉讓，在國度允許的年限內可以轉讓、出租）。

18、第5P：第5個大眾意識，注意于康健掩護，環保方面。任何錢幣在保值的

前提下，才氣實現其代價。

19、綠化：是生態內的非常小的一個方面。

情況：周邊所體現的元素：生態、人文、地理、交通。一個樓盤的情況

包羅：綠化、交通、密度、配套設施、日照、朝向。

20、代價：昂貴、自制

1）加權比力法：在代價上及敵手比力加X%或減X%,不凌駕1；如對方1000元/

m2+1000元/肝*10%=1100元/of；反之1000元/肝-1000元/nf*10%=900元/行；

2）盈虧平衡法

3）經驗評估法：憑據以往經驗來測標，代價阻力位針對主顧來說，內容包羅：

均價、起價（作用，低落入市門檻、一般是低開高漲，只對付大型樓盤、而小范

圍樓

盤不宜接納低開高走）、最高價（最好的樓層肯定是最高價）、垂直代價（一般

金三銀四銅五鐵六，凌駕27米空氣質量越差）、代價的可塑性（有

品牌代價的空間）、目