房地產開發項目總成本費用構成估算1、土地費用估算（1）土地使用權出讓金土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。(2)土地征用及拆遷安置補償費新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定；實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。（3）土地轉讓費土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。（4）土地租用費土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中（如購入酒店以作出租經營之用時）經常采用。（5）土地投資折價非常常見的合作開發項目的模式。2、前期工程費前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5%左右。其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當地有關部門規定的費率估算，一般約占投資額的2%—3%。11、開發期間稅費開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發建設項目投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據當地有關法規標準估算。以廣州為例，這些稅費一般包括：（1）配套設施建設費（小區建安造價的5.5%，單體11%）（2）固定資產投資方向調節稅（按總投資額30%-5%計征，目前暫停征收）（3）土地使用稅（4）建筑工程質安監督費（5）供水增容費（已免征）（6）供電增容費（已免征）（7）物業管理基金（按售價2%計收，用于出租的物業，開發商交，用于出售的，買家交）（8）其他12、不可預見費不可預見費包括備用金（不含工料價格上漲備用金）、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和為基數，按3%—5%計算。如果是開發項目完成后出租或自營的項目，還應估算下列費用：13、運營費用運營費用是指房地產項目開發完成后，在項目經營期間發生的各種運營費