宣城陽德東路北側(cè)地塊工程可行性開發(fā)分析報(bào)告概述 4一、地塊整體分析 6〔一〕陽德東路地塊地塊簡(jiǎn)介 61、地塊位置 62、地塊交通分析 63、地塊區(qū)域環(huán)境分析 7〔二〕地塊的區(qū)位分析 81、從宣城的區(qū)位分析 82、地塊區(qū)域的區(qū)位分析 123、區(qū)域的開展前景 12〔三〕、宣城商業(yè)市場(chǎng)分析 141、現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)的空間分布 142、宣城商業(yè)中存在的問題 183、宣城商業(yè)市場(chǎng)的開展 19二、地塊的戰(zhàn)略理念與整體策略 21〔一〕地塊總體理念 211、理念一：做宣城商業(yè)的門戶概念 212、理念二：做宣城商業(yè)的制高點(diǎn)概念 213、理念三：復(fù)合房地產(chǎn)的開發(fā)理念 215、理念四：做商業(yè)航母的品牌戰(zhàn)略概念 226、理念五：“共繁榮〞的經(jīng)營理念概念 22〔二〕地塊的整體策略 231、關(guān)于策略的思考 232、地塊策略的目標(biāo) 243、具體的策略 25三、地塊的定位 28〔一〕地塊的戰(zhàn)略定位 281、關(guān)于市場(chǎng)交易中心〔MarketCenter〕 282、地塊的戰(zhàn)略定位 28〔二〕地塊的目標(biāo)市場(chǎng)定位 291、目標(biāo)客戶群的類型 292、主要目標(biāo)客戶的特點(diǎn) 293、投資行為的特征 31〔三〕地塊的主題概念定位 321、什么是主題概念 322、地塊的主題概念 32〔四〕地塊的總體功能定位 331、地塊功能規(guī)劃的原那么 332、地塊功能的規(guī)劃 343、功能說明 34〔五〕形象定位 391、形象定位：宣城商業(yè)航母 39四、工程的規(guī)劃理念 41(一)現(xiàn)代生活的“市場(chǎng)群〞主題規(guī)劃理念 41〔二〕“市場(chǎng)群〞的整體功能設(shè)計(jì) 431、市場(chǎng)群的整體功能框架 432、市場(chǎng)群的生活主題概念 44〔三〕展示交易功能的地塊 451、宣城文化辦公用品交易中心 452、旅游用品交易中心 463、宣城日用品交易中心 464、〔副〕食品交易中心 475、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品貿(mào)易中心 48〔四〕輔助配套功能的地塊 501、會(huì)展中心 502、商務(wù)休閑會(huì)所 503、餐飲效勞中心 514、配送倉儲(chǔ)效勞中心 515、經(jīng)濟(jì)住宅 526、其它 52五、開發(fā)資源供給 531、建筑材料的需要量、采購方式和供給方案 532、施工力量的組織方案 533、工程施工期間的動(dòng)力、水等供給 534、市政配套 53六、工程開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究 541、開發(fā)工程的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置 542、管理人員的配備方案 543、擬定人員培訓(xùn)方案，估算年管理費(fèi)用支出情況 54七、開發(fā)商簡(jiǎn)介 55八、開發(fā)建設(shè)方案: 561、前期開發(fā)方案及資金方案 562、工程建設(shè)方案及資金方案 563、建設(shè)場(chǎng)地的布置 574、施工隊(duì)伍選擇 57九、地塊資金來源及經(jīng)濟(jì)分析 581、地塊投資來源、籌措方式確實(shí)定： 582、開發(fā)本錢估算及利潤估算表詳見附表： 58十、總論 63十一、結(jié)束語 64概述

通過對(duì)本地塊與宣城市場(chǎng)的調(diào)查研究分析與地塊定位籌劃和可行性分析，為該地塊提供系統(tǒng)的、前瞻性的戰(zhàn)略可行性開發(fā)思路。地塊坐落于宣城城東近郊的陽德東路北側(cè)，占地面積約200000平方米〔約300畝〕，東鄰雙橋與高速公路宣城東出口，南靠陽德東路〔老318國道〕，西接宣寧路、東西橋與水陽江，南依鄉(xiāng)鎮(zhèn)自然村。目前地塊位置沿陽德東路集中了宣城的木材經(jīng)營市場(chǎng)和汽車汽配、農(nóng)機(jī)配售修理等業(yè)態(tài)。是宣城市區(qū)幅員向東擴(kuò)張的必經(jīng)之地。為了最大限度的減少地塊運(yùn)作過程中的失誤，降低地塊運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，充分利用宣城宣州區(qū)尤其是專業(yè)市場(chǎng)類的商業(yè)文脈，我司提出了把“陽德東路建成一個(gè)宣城最大的以商業(yè)市場(chǎng)為主的超大型、綜合性的集商品商業(yè)交易、倉儲(chǔ)配送、零售、餐飲、休閑娛樂、配套辦公、住宅于一體的現(xiàn)代化專業(yè)批發(fā)交易市場(chǎng)群。〞的定位思路。為了使上述戰(zhàn)略思路得到更系統(tǒng)和標(biāo)準(zhǔn)地實(shí)施，讓地塊能夠成功立足宣城地區(qū)，并取得不俗的銷售業(yè)績，擅長于商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略籌劃和運(yùn)作的“南京經(jīng)典集團(tuán)〞通過對(duì)地塊進(jìn)行多角度、多方位、多產(chǎn)業(yè)調(diào)查的根底上，提出針對(duì)地塊運(yùn)作的定位可行性思路，并在此根底上進(jìn)一步提出以“復(fù)合型主題市場(chǎng)交易中心〞開展理論為指導(dǎo)，將“商業(yè)市場(chǎng)〞的概念提升為“新型的、有完善配套效勞功能的，以商品批發(fā)、零售為主題的、經(jīng)營有小商品、農(nóng)副產(chǎn)品和其它商品的、引入信息系統(tǒng)〔Internet網(wǎng)絡(luò)〕的21世紀(jì)商業(yè)革命的、大型的和標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化市場(chǎng)交易集群〞的概念，并通過開展工程地塊、亦即通過以各種主題交易市場(chǎng)為龍頭，在更高層次上、以更大的力度帶動(dòng)宣州區(qū)乃至宣城市商業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的全面轉(zhuǎn)型。依托地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)的根底，構(gòu)建地區(qū)性最大的、具有國際水平的、集多種商品的交易市場(chǎng)群，這里將成為多種商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心等方面的龍頭地位。通過前瞻性戰(zhàn)略思路的陽德東路地塊，圍繞著與其相配套的公共配套設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，將會(huì)使得宣城區(qū)可獲得更為廣闊的開展空間，從而加快宣城區(qū)的城市化進(jìn)程，建設(shè)成為以多個(gè)文化為主題、產(chǎn)業(yè)鏈較為完善、產(chǎn)業(yè)要素構(gòu)成體系更加健全、環(huán)境得到較大改善、知名度較高的現(xiàn)代化“主題商業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)城區(qū)〞。即通過“陽德東路地塊〞地塊的實(shí)施，將大大加速地區(qū)的城市化、現(xiàn)代化、國際化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)商業(yè)配套、生活配套和社會(huì)配套開展協(xié)調(diào)的城區(qū)格局。該地塊所開發(fā)工程擬規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參考如下：市場(chǎng)總規(guī)劃紅線用地約200000平方米〔約300畝〕，土地性質(zhì)為綜合用地，規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積約300000平方米。地塊擬建設(shè)成宣城首家集聚式商業(yè)市場(chǎng)集群，涵蓋了農(nóng)副〔農(nóng)林牧副漁〕產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)約計(jì)4萬平米；副食品批發(fā)市場(chǎng)約計(jì)4萬平方米；小商品市場(chǎng)約計(jì)6萬平方米；生活居住配套約計(jì)12萬平方米，另加配套倉儲(chǔ)物流4萬平方米。工程擬方案于2021年11月起著手工程規(guī)劃及前期報(bào)建工作，于2021年6月開始開工建設(shè)，工程建設(shè)總工期約24個(gè)月，預(yù)計(jì)于2021年9月進(jìn)入工程預(yù)售期，其銷售周期約20個(gè)月。其工程總投資〔含土地本錢為約4500萬元〕約5億元，工程預(yù)計(jì)總銷售收入約9億元。本地塊可行性開發(fā)概述：1、工程總投資約5億人民幣，預(yù)計(jì)向政府上繳約8000萬元稅收；2、先進(jìn)的集聚式商業(yè)市場(chǎng)集群模式，帶來領(lǐng)先的營銷理念。促進(jìn)市場(chǎng)交易，活潑地方經(jīng)濟(jì)，吸引外來客商；3、工程正式啟動(dòng)運(yùn)營后，結(jié)合經(jīng)營產(chǎn)業(yè)鏈共計(jì)可提供約50000多個(gè)就業(yè)崗位，大大支持宣城城鄉(xiāng)人民創(chuàng)業(yè)及就業(yè)工程；4、龐大的經(jīng)濟(jì)體，帶動(dòng)宣城農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、金融業(yè)、效勞業(yè)等多行業(yè)開展；5、工程投入運(yùn)營后，可實(shí)現(xiàn)年利稅上繳政府約1億人民幣；6、工程涉及行業(yè)的廣泛性以及大規(guī)模、高規(guī)格，講進(jìn)一步提升宣城在“皖東南都市經(jīng)濟(jì)圈〞中的經(jīng)濟(jì)影響力和輻射力；7、宣城首家集聚式商業(yè)市場(chǎng)集群，滿足宣城百姓與消費(fèi)者多樣、便捷、優(yōu)質(zhì)、實(shí)惠的家居購物需求；8、工程所打造的多功能物流中心有助于改善宣城散亂差的物流環(huán)境，將外地和本地貨運(yùn)車輛進(jìn)行集中裝卸和管理，從而提升城市的交通和管理能力，標(biāo)準(zhǔn)城市物流貨運(yùn)市場(chǎng)〕；9、工程有助于政府對(duì)現(xiàn)有九州市場(chǎng)、宣州市場(chǎng)、不標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等影響城市形象和不利于推進(jìn)城市科學(xué)建設(shè)的臟、亂、差的市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)并遷、外移，從而推動(dòng)政府對(duì)城區(qū)稀缺優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)行科學(xué)置換和升級(jí)；10、工程有助于推進(jìn)宣城城市的科學(xué)建設(shè)，有助于進(jìn)一步提升宣城旅游城市的形象，有助于宣城申報(bào)國家級(jí)示范城市等榮譽(yù)稱號(hào)，有助于進(jìn)一步改善宣城的投資環(huán)境，從而吸引更多優(yōu)質(zhì)的外來投資。地塊規(guī)劃要點(diǎn)設(shè)定：1、總用地面積：200000平方米2、總建筑面積：300000平方米3、建筑密度：≤43%4、綠化率：≥15%5、容積率：≤1.56、機(jī)動(dòng)車停車位與非機(jī)動(dòng)車停車位按地方規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定一、地塊整體分析〔一〕陽德東路地塊地塊簡(jiǎn)介1、地塊位置陽德東路地塊地塊地處宣城東部，南臨陽德東路、東靠雙橋與宣廣高速宣東口、西接?xùn)|西橋與水陽江、北側(cè)為莊戶農(nóng)田。2、地塊交通分析地塊周邊的交通組織以陽德東路為主，通達(dá)全宣城；進(jìn)而以高速公路宣城東為樞紐輻射外埠，有一定的交通道路根底。目前通行公交線路僅6路車，并有城鄉(xiāng)短途巴士往返，交通尚為便利。但區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)居民的居住區(qū)域較少，很大程度上制約著開展的需要。3、地塊區(qū)域環(huán)境分析〔1〕商業(yè)形態(tài)目前地塊周邊根本上以汽車零配件銷售、維修的自營店以及木材批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)形態(tài)為主，是典型的城鎮(zhèn)邊緣商業(yè)，這局部商業(yè)根本上是自發(fā)形成，無管理、小規(guī)模，導(dǎo)致整體環(huán)境的臟亂?！?〕人口特性區(qū)域外地流動(dòng)人口少，根本上以地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為主，人員文化素質(zhì)偏低，但隨著宣城的城市開展，區(qū)域內(nèi)居民也在渴求生活質(zhì)量與環(huán)境的進(jìn)一步提升，能夠正式融入進(jìn)城市?！?〕城市開展的空間地塊所處宣城東在宣城的整體開展中較有優(yōu)勢(shì)，目前開發(fā)量少，城市規(guī)劃和開展還有相當(dāng)?shù)目臻g，隨宣城市城市化進(jìn)程的開展較快，就市區(qū)和主要物流、物資集散地的交通連接樞紐，地塊片區(qū)未來開展的潛力巨大，從目前情況城東開展的狀況來看，宣城東近郊開發(fā)已經(jīng)開始提速和有加速度開展的增長勢(shì)頭?！捕车貕K的區(qū)位分析1、從宣城的區(qū)位分析〔1〕宣城的區(qū)位分析宣城地處皖南山區(qū)和長江下游平原的結(jié)合部，東連天目，南倚黃山，西靠九華，域內(nèi)襟山帶水，風(fēng)景絕佳。敬亭、柏枧、水西、龍須四山峰巒疊翠；青弋江、水陽江兩水相依；南漪湖、太平湖、青龍湖三湖星羅棋布；清涼峰、板橋、揚(yáng)子鱷諸自然保護(hù)區(qū)，不僅珍禽異獸、奇花異草奪人眼目，更以巧奪天然的風(fēng)光獨(dú)攬勝境。宣城人文勝跡遍布，謝脁樓與黃鶴樓、岳陽樓、滕王閣并稱江南四大名樓；敬亭山為名符其實(shí)的“江南詩山〞，現(xiàn)存敬亭山麓的廣教寺雙塔，以其對(duì)唐塔風(fēng)格的繼承與革新，成為全國僅存，因而被列為國家級(jí)保護(hù)文物；稱為“天下四絕〞之一的太極洞，以其中空博大的氣象成為溶洞奇觀；宣城名人輩出，梅堯臣、梅詢、梅鼎祚、梅守德、梅清、梅文鼎、梅光迪，使之有“宣城梅花遍地開〞一說；宣城是宣紙、宣筆、徽墨的原產(chǎn)地域，2004年被授予“中國文房四寶之鄉(xiāng)〞稱號(hào)；以三雕藝術(shù)、徽墨、徽菜、明清古民居稱贊海內(nèi)外的績溪，因胡雪巖、胡開文、胡適、汪靜之等而享有“邑小士多〞的美名；李白一曲“桃花潭水深千尺，不及汪倫送我情〞，使涇縣桃花潭名揚(yáng)海內(nèi)外，“涇縣吳〞自始祖吳文舉遷居涇縣茂林以來，歷代仕子如林。2000年，宣城地區(qū)撤地設(shè)市，現(xiàn)轄宣州、寧國、郎溪、廣德、涇縣、績溪、旌德五縣一市一區(qū)，面積12340平方公里，人口275萬。憑皖贛、宣杭兩鐵路，318、205兩國道保持著與外界暢通的氣象，從古至今以地利之便，交通暢達(dá)，商品集散，成為江南通都大邑。

2021年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值411.6億元，按可比價(jià)格計(jì)算(下同)，比上年增長13.0%，經(jīng)濟(jì)總量躍上400億元的新臺(tái)階。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值74.6億元，增長7.2%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值176.9億元，增長18.9%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值160.1億元，增長10.1%。人均生產(chǎn)總值繼2005年突破1000美元后，首次跨越2000美元，達(dá)2336美元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的19.0：39.2：41.8變化為18.1：43.0：38.9，二三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高近1個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)化率由上年的31.1%提高到35.4%。年末全市戶籍人口276.75萬人，比上年增加5498人；常住人口258萬人。城鎮(zhèn)化率41.7%，比上年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。宣城是皖東南地區(qū)的中心城市，也是蘇浙皖的交匯區(qū)重點(diǎn)城市，得天獨(dú)厚的地理區(qū)位，將使宣城的經(jīng)濟(jì)開展突飛猛進(jìn)，也會(huì)通過三省交界使蘇浙經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)的先進(jìn)開展理念和雄厚資金注入宣城，通過宣城的開展帶動(dòng)皖東南整體片區(qū)的經(jīng)濟(jì)上升?！?〕城市布局的根本方針通過對(duì)宣城近期與遠(yuǎn)景規(guī)劃的了解，目前宣城城市布局與開展的根本方針是“西進(jìn)、北跨、東聯(lián)、南擴(kuò)〞。

⑴西進(jìn)：依托宣城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，跨越合杭高速，沿宣南線擇地建設(shè)西部片區(qū)。

⑵北跨：跨過敬亭山，主要在宣南銅高速公路北部建設(shè)北部片區(qū)。

⑶東聯(lián)：依托水陽江、雙橋、宣州工業(yè)新區(qū)東區(qū)，拓展城市空間。

⑷南擴(kuò)：南部是宣城山水旅游的精華地區(qū)，依托揚(yáng)子鱷景區(qū)、夏渡森林公園，拓展城市空間。地塊所在地塊所在〔3〕人口狀況宣城市宣州城區(qū)的人口開展?fàn)顩r是在近期2021年，中心城區(qū)人口規(guī)模到達(dá)43萬人；遠(yuǎn)期2021年，中心城區(qū)人口規(guī)模65

萬人；遠(yuǎn)景至2030年，中心城區(qū)人口規(guī)模80

萬人。地塊周邊人口根本以地方自然鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民及村戶形成，外來流動(dòng)人口少，需要通過政策引導(dǎo)和地產(chǎn)開發(fā)引入各區(qū)域人口入住，并集中宣城東區(qū)域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民集中居住，為城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快提供一定條件。[結(jié)論]陽德東路地塊的規(guī)劃應(yīng)該盡量同宣城市的城市規(guī)劃相吻合，一個(gè)地塊的定位必須符合大的市場(chǎng)趨勢(shì)，因?yàn)檎诔鞘虚_展規(guī)劃的背后，有著與其相配套的各種根底設(shè)施投資和規(guī)劃。因此陽德東路地塊應(yīng)該考慮引入城市商業(yè)體的規(guī)劃，形成于目前城東片區(qū)規(guī)劃相照應(yīng)的產(chǎn)業(yè)鏈，為連接宣州工業(yè)園區(qū)以及宣寧廣之間的城鎮(zhèn)群所效勞，并為城市化進(jìn)程的加快樹立相應(yīng)的標(biāo)桿。2、地塊區(qū)域的區(qū)位分析地塊所在地塊所在從宣城城市規(guī)劃區(qū)位圖中可看出地塊所在是宣城城東片區(qū)商業(yè)區(qū)域開展的延伸地段，是主城與東部新城〔即宣州工業(yè)園區(qū)〕的連接處，也是宣城城市幅員向東擴(kuò)張的必經(jīng)之地，屬于城市近郊范疇，有一定的開展根底，也是能夠與主城相照應(yīng)的區(qū)位板塊，通過開展地塊所在區(qū)位，將能更好地帶動(dòng)整個(gè)新城東片區(qū)的大跨越開展，將會(huì)使東部新城和主城之間連接更緊密，城市幅員更充實(shí)。通過地塊所在的開發(fā)建設(shè)將會(huì)與目前城東片區(qū)的商業(yè)開發(fā)形成片區(qū)，使得宣城新城東成為宣城商業(yè)板塊上的明珠，城市區(qū)位規(guī)劃更趨合理。3、區(qū)域的開展前景目前宣城新城東的開展是以專業(yè)市場(chǎng)為主的商業(yè)經(jīng)濟(jì)來帶動(dòng)周邊開展，現(xiàn)在建的宣城建材裝飾大市場(chǎng)就是一個(gè)典型的例子，其開發(fā)商南京經(jīng)典集團(tuán)旗下宣城潤昌置業(yè)通過近十萬平米的規(guī)模將宣城原有的零散經(jīng)營的家居、建材、裝飾、材料等業(yè)態(tài)資源進(jìn)行整合，通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一宣傳，將宣城的市場(chǎng)態(tài)開展提升為符合現(xiàn)代化城市開展需求的產(chǎn)業(yè)鏈。作為與新城東片區(qū)一水之隔的地塊，也應(yīng)通過相應(yīng)的專業(yè)市場(chǎng)與其相照應(yīng)，使新城東在宣城地區(qū)的版塊定位相統(tǒng)一，將宣城市區(qū)的原有市場(chǎng)從中心城區(qū)中撤出，提升城市空間與城區(qū)環(huán)境的優(yōu)化，并使城市功能規(guī)劃劃分更趨于合理，也為著宣城城東近郊區(qū)域的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)開展，人民生活的日益提高起到積極的引領(lǐng)作用。因此，地塊從宣城市的整體開展規(guī)劃中不難看出區(qū)域開展還有很大的空間。[結(jié)論]地塊的開發(fā)工程應(yīng)該是一個(gè)符合時(shí)代特性的商業(yè)模式，利用以商業(yè)市場(chǎng)為主體，開展其他市場(chǎng)態(tài)。〔三〕、宣城商業(yè)市場(chǎng)分析1、現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)的空間分布目前宣城由于歷史原因?qū)е鲁鞘猩虡I(yè)功能規(guī)劃較為落后，相應(yīng)的專業(yè)市場(chǎng)匱乏，已有的市場(chǎng)占據(jù)城市中心城區(qū)，導(dǎo)致城市環(huán)境的惡化與格局的混亂，且零散經(jīng)營的相應(yīng)業(yè)態(tài)也屬于分布混雜，這就導(dǎo)致城市整體競(jìng)爭(zhēng)力的下降，但隨著宣城城市經(jīng)濟(jì)的開展與城市幅員的擴(kuò)張，這一問題也必將被解決。〔1〕、目前宣城的商業(yè)空間分布主要為：城東為專業(yè)市場(chǎng)片區(qū)，集中了宣城主要的幾個(gè)大市場(chǎng)；城中為大型超市、百貨商場(chǎng)及各類服裝、鞋帽、首飾專營店等城西為餐飲、酒店聚集地；城南沒有主體商業(yè)類型，根本上以汽配、維修自營店為主；城北屬于宣城舊城，以自營店為主，無特色商業(yè)，目前處于改造中；開發(fā)區(qū)主要以汽車銷售、修理等為主?！?〕、現(xiàn)在宣城的專業(yè)市場(chǎng)有：東方家具廣場(chǎng)：中心菜場(chǎng)2樓，這是城市核心所在，樓體破舊，業(yè)態(tài)混亂，周邊環(huán)境差；九州市場(chǎng)：城市副中心地段，目前經(jīng)營有各類小商品與土特產(chǎn)、副食品、農(nóng)資、農(nóng)機(jī)、建材、裝飾等商品的批發(fā)、零售，格局陳舊、業(yè)態(tài)混亂、交通物流擁擠，由于九州市場(chǎng)的商戶與經(jīng)營業(yè)態(tài)的繁雜，導(dǎo)致這一片區(qū)成為外來流動(dòng)人口的聚集之處，對(duì)社會(huì)環(huán)境與居民的生活環(huán)境、質(zhì)量造成極大的困擾，且臨近主干道，通往的物流貨車嚴(yán)重影響城市內(nèi)環(huán)的交通暢通，也在很大程度上降低了城市形象；宣州市場(chǎng)：城市副中心地段，始建于上世紀(jì)80年代，地處宛溪路與疊嶂路交匯處，交通十分便利，是由中國蕪湖百蕊房地產(chǎn)投資開發(fā)的大型綜合市場(chǎng)，周邊有商城、市人民醫(yī)院、體育場(chǎng)、第五小學(xué)、賓館和工商銀行等配套。大市場(chǎng)內(nèi)包括有住宅小區(qū)、宣州市場(chǎng)與溫州商城三局部，總占地面積達(dá)8.8萬平方米。目前主要經(jīng)營有小商品、五金、副食品、建材、裝飾文體用品等，市場(chǎng)內(nèi)混有東門菜場(chǎng)、溫州商城等，無規(guī)劃、無劃分，市場(chǎng)管理混亂，內(nèi)部環(huán)境較差，是城東區(qū)域較為復(fù)雜的地區(qū)，極大影響了城市環(huán)境和城市衛(wèi)生；鳳凰市場(chǎng)：城市邊緣區(qū)域，主要經(jīng)營有建材、裝飾、材料等，屬于宣州市場(chǎng)的補(bǔ)充體存在，臨近短途客運(yùn)站，交通混亂；亞夏汽車城：坐落于宣城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，屬于仍在開發(fā)工程，局部已開始經(jīng)營，有著統(tǒng)一規(guī)劃與業(yè)態(tài)劃分，是較為先進(jìn)的專業(yè)市場(chǎng)。[結(jié)論]目前宣城的商業(yè)空間分布和現(xiàn)有市場(chǎng)根本上都較為凌亂、配套和相應(yīng)的管理沒有很好的跟上，且規(guī)劃不明朗，極大地浪費(fèi)了城市的中心空間，且對(duì)城市環(huán)境的影響也極其惡劣。這就要求為使城市環(huán)境整潔和城市功能的合理化，必須將這局部影響城市競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)進(jìn)行搬遷，以盤活城區(qū)稀缺土地資源，講該局部優(yōu)質(zhì)土地資源進(jìn)行置換、升級(jí)，并通過統(tǒng)一的規(guī)劃管理為宣城帶來先進(jìn)的具有可持續(xù)開展的城市空間。2、宣城商業(yè)中存在的問題規(guī)劃不明晰原有商業(yè)商業(yè)設(shè)施多分布于社區(qū)附近，其區(qū)位、交通運(yùn)輸、用地及設(shè)施根底條件都較好。但由于規(guī)劃的不明晰，導(dǎo)致市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，經(jīng)營業(yè)態(tài)混亂，造成目前各市場(chǎng)魚龍混雜、環(huán)境復(fù)雜的局面。[結(jié)論]陽德東路地塊現(xiàn)在的位置緊鄰高速公路宣城東出口，并是連接寧國、郎溪等下轄縣市的交通咽喉位置，也是通往浙江杭州、江蘇宜興兩省經(jīng)濟(jì)城市的重要干道，地塊需充分利用現(xiàn)有的對(duì)外交通的樞紐優(yōu)勢(shì)，尋求合理定位。各類商業(yè)市場(chǎng)開展無序局部市場(chǎng)因陋就簡(jiǎn)，侵占綠地，擠占城市公共空間，其中大局部市場(chǎng)的經(jīng)營管理和設(shè)施水平不高，失敗的商業(yè)經(jīng)營造成大量空置商鋪，破壞了城市環(huán)境和經(jīng)濟(jì)開展質(zhì)量。[結(jié)論]陽德東路地塊必須通過有效的運(yùn)營行為和科學(xué)、合理的商業(yè)管理經(jīng)營行為，為地塊的成功創(chuàng)造更好的客觀條件。3、宣城商業(yè)市場(chǎng)的開展市場(chǎng)是商業(yè)開展中不可缺少的，企業(yè)化經(jīng)營是市場(chǎng)的開展趨勢(shì)從城市經(jīng)濟(jì)的總體開展水平和國內(nèi)外諸多城市的開展軌跡看，市場(chǎng)創(chuàng)造出的增加值在國內(nèi)生產(chǎn)總值所占的比重要大大超過零售商業(yè)。有關(guān)研究認(rèn)為，根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，按照宣城的經(jīng)濟(jì)開展水平、速度、結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)將會(huì)有很大開展。到2021年，商業(yè)企業(yè)數(shù)量將增加5倍，從業(yè)人員將增加3倍，銷售總額將增加近20倍。商業(yè)的經(jīng)營將從條塊分割的壟斷經(jīng)營向社會(huì)化經(jīng)營方向開展。[結(jié)論]從產(chǎn)業(yè)的角度上講，陽德東路地塊所處的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間非常大。但需要說明的是這里的商業(yè)產(chǎn)業(yè)不僅僅是目前的住宅底商式的商業(yè)市場(chǎng)，它將包括倉儲(chǔ)、配送、物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的總和。商業(yè)主體的多樣化，促使其經(jīng)營方式的多元化從興旺國家商業(yè)的開展歷程看，商業(yè)市場(chǎng)作為商業(yè)的重要組成局部，其經(jīng)營機(jī)制更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，更有利于促進(jìn)市場(chǎng)的完善和商業(yè)經(jīng)濟(jì)的開展。但是，隨著商業(yè)社會(huì)化程度和市場(chǎng)流通速度的提高，商業(yè)市場(chǎng)將向?qū)I(yè)化和產(chǎn)業(yè)化方向開展。[結(jié)論]陽德東路地塊的經(jīng)營必須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，應(yīng)該加強(qiáng)專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化的運(yùn)作思路。市場(chǎng)是市場(chǎng)態(tài)開展的必然宣城市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉儲(chǔ)中心和雜而活的商業(yè)市場(chǎng)等這5種業(yè)態(tài)形式，有著不同的組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式及消費(fèi)群體。以物美價(jià)廉為購置宗旨的消費(fèi)群體仍占消費(fèi)市場(chǎng)的主體，各類商品商業(yè)市場(chǎng)由于相對(duì)設(shè)施簡(jiǎn)單，購物方便，價(jià)格低廉而受到消費(fèi)者的喜愛。[結(jié)論]陽德東路地塊由于規(guī)模大，設(shè)施本錢高，在這樣的條件下，只有集群式的專業(yè)市場(chǎng)方能進(jìn)行合理的市場(chǎng)化運(yùn)作。商品市場(chǎng)的開展趨勢(shì)從興旺國家市場(chǎng)的開展趨勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)看，商業(yè)市場(chǎng)的開展具有以下一些規(guī)律：其一，其開展都經(jīng)歷了從初級(jí)到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序的過程；其二，其開展呈規(guī)?；?、集約化開展趨勢(shì)，市場(chǎng)數(shù)量減少，規(guī)模擴(kuò)大，分布集中；其三，商業(yè)市場(chǎng)一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區(qū)，布局較均衡；其四，能夠承當(dāng)起商品的企劃開發(fā)和零售店支援的功能，同時(shí)具有金融、集貨備貨、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，商業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)代化開展趨勢(shì)，如現(xiàn)代化的管理系統(tǒng)、大型保鮮冷庫、鐵路貨場(chǎng)等都是必要的；其六，逐步形成與國際市場(chǎng)銜接的現(xiàn)代化市場(chǎng)交易體系和市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。[結(jié)論]陽德東路地塊的周邊條件應(yīng)該符合商業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃選址的趨勢(shì)與規(guī)律。目前30萬平方米的體量，符合規(guī)模化、集約化的要求；位于城市對(duì)外交通樞紐所在，交通便捷，但區(qū)域人流不夠；并應(yīng)增加金融、集貨、備貨、信息、配送等方面的功能；應(yīng)增加現(xiàn)代化的功能，如電子商務(wù)、信息管理系統(tǒng)。二、地塊的戰(zhàn)略理念與整體策略〔一〕地塊總體理念1、理念一：做宣城商業(yè)的門戶概念入世使中國成為世界各國全球商品市場(chǎng)的一個(gè)組成局部?？v觀宣城，目前還沒有一個(gè)真正的商品貿(mào)易中心，外埠產(chǎn)品進(jìn)入宣城的集散地和商業(yè)中心。[結(jié)論]宣城正是立足這樣一個(gè)市場(chǎng)背景和根底，提出商品進(jìn)入宣城市場(chǎng)的門戶概念。從而提升了宣城的形象和地位。2、理念二：做宣城商業(yè)的制高點(diǎn)概念提出外來的商品要通過工程走進(jìn)宣城，輻射宣城；宣城的商品也要通過工程走向全國；同時(shí)借助宣城旅游的優(yōu)勢(shì)，成為宣城商業(yè)信息和行業(yè)開展趨勢(shì)的發(fā)布中心，也是商品輻射整個(gè)中國的制高點(diǎn)。[結(jié)論]陽德東路地塊做宣城商業(yè)的制高點(diǎn)概念。3、理念三：復(fù)合房地產(chǎn)的開發(fā)理念房地產(chǎn)不是建造單純的商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)，而是人類的活動(dòng)，包括生活、工作、學(xué)習(xí)、休閑、運(yùn)動(dòng)、保健、會(huì)展網(wǎng)絡(luò)的場(chǎng)所，因此在工程地塊的功能規(guī)劃中，一方面要復(fù)合多個(gè)商業(yè)品種〔主題〕的交易市場(chǎng)；另一方面，要復(fù)合多個(gè)與人相關(guān)的行業(yè)，包括休閑娛樂等。5、理念四：做商業(yè)航母的品牌戰(zhàn)略概念從建筑規(guī)模上，工程是宣城區(qū)內(nèi)乃至皖東南地區(qū)迄今為止最大的商業(yè)建筑；從商業(yè)的形態(tài)上，宣城是一個(gè)全新的、復(fù)合型的市場(chǎng)交易中心，極類似零售業(yè)的SHOPPINGMALL,可以稱作商業(yè)MALL，是宣城商業(yè)行業(yè)的領(lǐng)頭羊。[結(jié)論]工程做商業(yè)航空母艦概念，做宣城現(xiàn)代化商業(yè)市場(chǎng)的第一品牌，具有極大的品牌效應(yīng)。6、理念五：“共繁榮〞的經(jīng)營理念概念確立同經(jīng)營主體的良好關(guān)系，主動(dòng)承當(dāng)起幫助解決客戶問題的責(zé)任。成立公關(guān)部門，協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系，幫助與政府之間的關(guān)系，爭(zhēng)取優(yōu)惠的政策，協(xié)助同銀行建立良好的關(guān)系，成立專業(yè)或待業(yè)協(xié)會(huì)等?！捕车貕K的整體策略1、關(guān)于策略的思考同質(zhì)化的時(shí)代如今你隨便舉一種商品或者品牌，人們都可以在幾秒鐘提出完全可以替代的商品或品牌。商業(yè)市場(chǎng)，即使在同一個(gè)城市或地區(qū)，都可以找到經(jīng)營同類商品的商業(yè)市場(chǎng)。[結(jié)論]差異化的策略是創(chuàng)造成功時(shí)機(jī)的關(guān)鍵點(diǎn)。差異化的觀念差異化不是為追求差異化而造成差異，重要的是要考慮消費(fèi)需求，是根據(jù)市場(chǎng)導(dǎo)向來創(chuàng)新產(chǎn)品。對(duì)于商業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營，大局部的市場(chǎng)都是環(huán)繞著如何把目標(biāo)客戶招進(jìn)來，而工程的運(yùn)營觀念應(yīng)該是如何為商戶創(chuàng)造一個(gè)吸引最終客戶到來的商業(yè)平臺(tái)。[結(jié)論]打造一個(gè)屬于宣城的商品貿(mào)易平臺(tái)！便利的購物途徑創(chuàng)造出客戶〔包括零售商、專賣店和大宗直接客戶〕購置商品的方便交易形式，包括郵購、訂購、信用卡、會(huì)員制、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)訂購的效勞體系。[結(jié)論]便利多樣的購物方式是吸引消費(fèi)者來購物的有效手段。2、地塊策略的目標(biāo)是一個(gè)集散面廣，容量大，商品多、功能全，交易標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)性市場(chǎng)；建立統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)組織體系；建立合理、科學(xué)、興旺的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)和配送體系，提高流通效率，減少流通環(huán)節(jié)；建立完善、高效、靈敏、現(xiàn)代化的商業(yè)信息系統(tǒng)；制定公平、完善的交易標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)體系；建立倉儲(chǔ)管理和效勞體系；建立科學(xué)、合理的，在銀行指導(dǎo)和管理下的市場(chǎng)結(jié)算效勞體系和信貸體系，減少或杜絕三角債的產(chǎn)生，增加工程運(yùn)作的信譽(yù)；建立質(zhì)量監(jiān)控和管理體系，減少假冒、偽劣商品給市場(chǎng)造成的不良影響；建立專為工程目標(biāo)客戶理財(cái)效勞的會(huì)計(jì)師事務(wù)機(jī)構(gòu)；建立工程的行業(yè)協(xié)會(huì)性質(zhì)的社團(tuán)組織，保證行業(yè)自律和共同管理；建立工程行情報(bào)告制度將相關(guān)數(shù)據(jù)經(jīng)統(tǒng)計(jì)整理后反應(yīng)企業(yè)，指導(dǎo)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的把握，引導(dǎo)生產(chǎn)；成立多方位的綜合效勞體系。3、具體的策略〔1)策略一：龍頭帶動(dòng)工程的規(guī)模和規(guī)劃必將是宣城商業(yè)房地產(chǎn)的龍頭，也是現(xiàn)代型的商業(yè)市場(chǎng)龍頭，是宣城區(qū)域商業(yè)地塊的龍頭。工程的推出，必將改變宣城區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)傳統(tǒng)、低檔、假冒偽劣充滿的局面。通過定位于復(fù)合型龍頭商業(yè)地產(chǎn)的概念，尋求同一般的商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生差異化，也同零售業(yè)用的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生差異，防止同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。[結(jié)論]宣城的龍頭作用，將引發(fā)區(qū)域板塊的商業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)，并向多元化格局的開展?！?〕策略二：做新城標(biāo)城標(biāo)的概念，它是一個(gè)城市的標(biāo)志，這種標(biāo)志可以是一個(gè)城市地理意義的標(biāo)志，也可以是有經(jīng)濟(jì)意義的城標(biāo)、行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)意義的城標(biāo)。工程30萬平方米的規(guī)模型建筑群，可以說從城市地理位置上講，做區(qū)域的城標(biāo)當(dāng)仁不讓；做宣城現(xiàn)代化商業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，必然是經(jīng)濟(jì)意義和行業(yè)領(lǐng)域的城標(biāo)性地塊。[結(jié)論]：品牌策略：工程的形象定位為宣城的新城標(biāo)?！?〕策略三：先聲奪人在地塊的規(guī)劃與建設(shè)方面，最重要的策略就是形成差異化，只有形成差異化，才能創(chuàng)造市場(chǎng)，才能領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)。工程通過提出“主題型市場(chǎng)交易中心〞、“商業(yè)航母〞的概念，根據(jù)這一概念進(jìn)行功能的籌劃與規(guī)劃，借此展開市場(chǎng)推廣攻勢(shì)，從而在宣城區(qū)域板塊引起震蕩，在宣城商業(yè)領(lǐng)域引人注目，并涉及外省市。先聲奪人的概念有兩個(gè)，一個(gè)是地塊的獨(dú)特性；另一個(gè)是相對(duì)于地塊開發(fā)，品牌推廣應(yīng)該超前。[結(jié)論]：競(jìng)爭(zhēng)策略：地塊運(yùn)作求精求穩(wěn)，品牌運(yùn)作求快求新?！?〕策略四：競(jìng)合雙贏東部區(qū)域是宣城的市場(chǎng)板塊，工程在功能定位、目標(biāo)市場(chǎng)定位、檔次水平等方面尋求的差異化，防止同周邊的商業(yè)市場(chǎng)形成同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)，以差異和補(bǔ)充實(shí)現(xiàn)競(jìng)合〔競(jìng)爭(zhēng)加合作，而非單純的惡性競(jìng)爭(zhēng)〕的策略取得雙贏。[結(jié)論]：競(jìng)爭(zhēng)策略：以差異化尋求競(jìng)合和雙贏。〔5〕策略五：做性價(jià)比在地塊的開發(fā)上嚴(yán)格控制本錢，保持價(jià)格的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，突顯性價(jià)比的附加價(jià)值主要表達(dá)在：精益求精的工程質(zhì)量與卓越的地塊品質(zhì)；營造完善的效勞功能，提供多種交易功能創(chuàng)新的交易空間設(shè)計(jì)與室內(nèi)景觀營造；時(shí)尚休閑商務(wù)會(huì)所的超級(jí)大配套；作為新城標(biāo)給客戶帶來的特殊心理感受〔自豪感、歸屬感、尊貴感〕；一流的商業(yè)管理與效勞〔與名牌商業(yè)管理公司合作〕；舉辦多種促銷經(jīng)營活動(dòng)，增加宣城的特色與品位；[結(jié)論]：地塊產(chǎn)品策略：以精制勝，做足內(nèi)涵，突出性價(jià)比。三、地塊的定位創(chuàng)新源于對(duì)大勢(shì)的把握。沒有對(duì)大勢(shì)的預(yù)見，理念與戰(zhàn)略創(chuàng)新就成為無源之水，無本之木，成為失去方向的航船。——南京經(jīng)典集團(tuán)〔一〕地塊的戰(zhàn)略定位1、關(guān)于市場(chǎng)交易中心〔MarketCenter〕市場(chǎng)交易中心通常是指集聚各類商品的商業(yè)店、代理店及廠家的展示、銷售、籌劃等各種部門的建筑物。其中又以將貨物倉儲(chǔ)和配送等復(fù)合在一起為多。1946年美國首創(chuàng)的市場(chǎng)交易中心——芝加哥商品市場(chǎng)交易中心〔ChicagoMerchandiseMart〕成立，之后，在世界各地相繼新建各種業(yè)種的市場(chǎng)交易中心，其市場(chǎng)種類已經(jīng)擴(kuò)展到了電腦相關(guān)市場(chǎng)、家居與餐具、雜貨等。產(chǎn)生這種市場(chǎng)交易模式的原因，是由于原來大生產(chǎn)企業(yè)的推銷員在各地巡回展示簽約，并負(fù)責(zé)同企業(yè)和零售商聯(lián)系，工作相當(dāng)辛苦，因此取代之的是以固定展示、銷售為場(chǎng)地的商品交易中心。目前商品市場(chǎng)交易中心不僅在業(yè)種上多元化，而且在功能上也不局限于在展示、銷售方面，還有向商情中心、大會(huì)議中心、智能辦公室、酒店、休閑娛樂、現(xiàn)代效勞業(yè)等方面復(fù)合化的趨勢(shì)。2、地塊的戰(zhàn)略定位以地塊為支點(diǎn)，做宣城的新城標(biāo)，做宣城新型現(xiàn)代化市場(chǎng)的新地標(biāo)，使之成為一個(gè)復(fù)合產(chǎn)業(yè)、具有完善配套效勞功能的，主題的、經(jīng)營多種品牌商品的、引入電子商務(wù)系統(tǒng)〔Internet網(wǎng)絡(luò)〕的、大型和標(biāo)準(zhǔn)的、現(xiàn)代化的市場(chǎng)交易中心?！捕车貕K的目標(biāo)市場(chǎng)定位1、目標(biāo)客戶群的類型工程是一個(gè)復(fù)合型的主題商業(yè)市場(chǎng)群，而不僅僅是一個(gè)商業(yè)市場(chǎng)。所以，宣城的目標(biāo)客戶非常復(fù)雜，具體分析大約分為四大類客戶類型：客戶類型目標(biāo)客戶商業(yè)商業(yè)投資商鋪客戶、國內(nèi)外經(jīng)銷商和代理商、廠家銷售部門、各地商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營者零售商業(yè)食品超級(jí)市場(chǎng)企業(yè)、行業(yè)專營店、品牌專賣店、主題商店、商業(yè)街等方面的投資企業(yè)輔助商業(yè)倉儲(chǔ)、包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運(yùn)、商務(wù)中心、會(huì)所、娛樂和休閑地塊配套效勞稅務(wù)、法律、培訓(xùn)、商務(wù)、財(cái)務(wù)、中介、信息、廣告、展示2、主要目標(biāo)客戶的特點(diǎn)〔1〕商業(yè)市場(chǎng)的主要客戶特約店：生產(chǎn)有商標(biāo)品牌商品并具有一定實(shí)力的廠家在商業(yè)市場(chǎng)中設(shè)立特約店。特約店的機(jī)制是廠家決定商品的價(jià)格，包括商業(yè)價(jià)格和零售價(jià)格，并根據(jù)特約商業(yè)商的進(jìn)貨額、結(jié)算條件、物流機(jī)能完成的好壞，給予回扣〔需要配送、結(jié)算、理財(cái)效勞，防止三角債務(wù)〕。銷售公司：銷售公司是生產(chǎn)廠家的子公司企業(yè)，可在商業(yè)市場(chǎng)內(nèi)設(shè)產(chǎn)品的展示廳〔兼零售〕，主要組織、推介和銷售產(chǎn)品，并負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)流通組織工作〔需要配送、推介、宣傳形象和信息反應(yīng)效勞〕。銷售代理店：對(duì)于國外企業(yè)進(jìn)口的商品和國內(nèi)中小企業(yè)的產(chǎn)品，因自己缺乏有組織的渠道，委托代理店代理某個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)務(wù)〔應(yīng)該有委托授權(quán)證書〕，構(gòu)筑流通渠道，促進(jìn)商品流通。制造商業(yè)商：以設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)，制定商品開發(fā)方案，采用OEM的方式生產(chǎn)制造。采用設(shè)計(jì)展示，看樣訂貨，商業(yè)銷售〔設(shè)計(jì)展示推出產(chǎn)品，品牌宣傳〕。廠家直銷店：對(duì)于一些非國內(nèi)知名品牌的生產(chǎn)企業(yè)，在商業(yè)市場(chǎng)中設(shè)立銷售點(diǎn)，小批量商業(yè)和零售為主的經(jīng)營方式〔展示、交易、配送、理財(cái)效勞〕。倉儲(chǔ)式的商業(yè)店：國外的大型倉儲(chǔ)式的商業(yè)店，類似麥德龍，可以選擇某些業(yè)態(tài)，如麥德龍是日用品、歐佩德是家居用品。引入專業(yè)的商業(yè)市場(chǎng)，包括同國外的商業(yè)市場(chǎng)合作，例如臺(tái)灣的百腦匯的電腦市場(chǎng)，廣東、浙江的其它專業(yè)市場(chǎng)。個(gè)體經(jīng)營者：以自己生產(chǎn)加工的產(chǎn)品銷售為主〔前店后廠或仿制流行款式的時(shí)裝〕?！?〕零售類的客戶綜合性超市：綜合型超市屬于日常消費(fèi)商業(yè)，一般選擇在人口聚集區(qū)域。區(qū)內(nèi)有足夠的居住人口和消費(fèi)能力，而從宣城所處的地理位置和商圈特征來看，中型的百貨、超市能較好地滿足區(qū)域商圈內(nèi)和輻射周邊居住區(qū)的消費(fèi)需求，結(jié)合地塊大體量的物業(yè)情況，中型的百貨或超市作為整個(gè)地塊的配套，起到“錦上添花〞的作用。與商業(yè)商業(yè)主體不會(huì)形成矛盾。連鎖經(jīng)營店：連鎖經(jīng)營在中國的開展如日中天是不爭(zhēng)的事實(shí)，無論國內(nèi)、國外的連鎖經(jīng)營企業(yè)都在中國市場(chǎng)上竭力擴(kuò)張，地塊的商圈地位對(duì)這些企業(yè)來說肯定是有具競(jìng)爭(zhēng)力的。特許加盟店：特許加盟是“外來的和尚〞，在目前的大市背景下“很好念經(jīng)〞。其優(yōu)質(zhì)的效勞和商業(yè)質(zhì)量保證體系，在地塊周邊還沒有太多的狀況下，商圈未來涌動(dòng)的人群是巨大的市場(chǎng)。正好是地塊區(qū)位從商業(yè)雜亂的環(huán)境過度到新興狀態(tài)的“潤滑劑〞。行業(yè)專營店：地塊的大體量和交通核心的區(qū)域優(yōu)勢(shì)給此類商家提供新的商業(yè)舞臺(tái)。品牌專賣店：作為一個(gè)商品集散地，與主體商業(yè)形態(tài)不發(fā)生矛盾或重疊的品牌專賣店是主要的承租戶，有的業(yè)主直接就是經(jīng)營者。主題商店：在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)日盛的時(shí)代，很多有個(gè)性的主題商店吸引著追求時(shí)尚的人們的消費(fèi)。在本錢不高，商業(yè)氣氛很好的情況下，主題店很容易成行成市。(3)其它的主要目標(biāo)客戶倉儲(chǔ)貨運(yùn)：以商品商業(yè)為主的商業(yè)積聚自然形成巨大的貨物流需求。光大紅門服裝商業(yè)市場(chǎng)周邊就衍生出十一家快運(yùn)物流效勞中心。郵政：這是商業(yè)市場(chǎng)必定有的效勞配套。金融：巨大的物流系統(tǒng)不可能沒有銀行的支持。商務(wù)中心：具有信息發(fā)布、商品廣告、咨詢、培訓(xùn)、工商效勞、商務(wù)會(huì)議、新聞發(fā)布等功能的商業(yè)中心。商務(wù)會(huì)所：針對(duì)企業(yè)家的會(huì)員制會(huì)所。餐飲：大面積的快餐、有檔次的中西餐飲業(yè)。休閑娛樂：在這個(gè)巨大的商業(yè)航母中來來往往的商家，需要一個(gè)可以緩沖休息的娛樂空間。3、投資行為的特征對(duì)于投資性的客戶，資金的回報(bào)期望值應(yīng)該高于銀行存款、債券、購置住宅、購置小區(qū)商鋪和其它商業(yè)市場(chǎng)；而投資的風(fēng)險(xiǎn)性那么應(yīng)低于股票和期貨；投資心理是穩(wěn)健型的，有一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，但不愿冒太大的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于經(jīng)營型的投資客戶，關(guān)鍵要表達(dá)未來的經(jīng)營價(jià)值，而不是資產(chǎn)增值的價(jià)值，對(duì)方更關(guān)心區(qū)位、經(jīng)營的模式、具體的商業(yè)規(guī)劃、可持續(xù)的經(jīng)營與開展。對(duì)物業(yè)的投資可行性往往只有模糊性的綜合判斷，有理性成份，也不排除購置沖動(dòng)；對(duì)于經(jīng)營型的租賃客戶，關(guān)鍵是在短期內(nèi)的經(jīng)營商業(yè)價(jià)值，而不是未來的、長期的、可持續(xù)的經(jīng)營與開展；判斷投資或租賃主要依據(jù)：回報(bào)分析、區(qū)位、其它人士或地塊成敗經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)承諾、企業(yè)實(shí)力和口碑、親友評(píng)價(jià)和專業(yè)人士意見等因素?！踩车貕K的主題概念定位1、什么是主題概念對(duì)于主題概念，我們有以下形象的描述：〔1)主題概念是一條主線如果將組成地塊產(chǎn)品特色的各要素比喻成一顆顆的珍珠，那么地塊的主題概念就像是一條絲線，它把這些閃亮的珍珠串起來，成為一條璀璨的項(xiàng)鏈。〔2)主題概念是一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點(diǎn)和中心它把構(gòu)成地塊的種種要素，如區(qū)位、環(huán)境、建筑、配套、管理和效勞、文化統(tǒng)領(lǐng)于它的旗下，構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng)，后期地塊的營銷推廣、物業(yè)管理、文化建設(shè)等等行為均必須圍繞這一中心進(jìn)行?！?〕主題概念是一種包裝或一種說法在推廣中，地塊的要素構(gòu)成、功能規(guī)劃、建筑園林風(fēng)格、市場(chǎng)形象均通過主題概念得到合理的，深入人心的闡述和解釋。2、地塊的主題概念主題概念的本質(zhì)：商業(yè)航母型地產(chǎn)主題概念的表述：宣城的商業(yè)地標(biāo)〔四〕地塊的總體功能定位1、地塊功能規(guī)劃的原那么〔1〕地塊的規(guī)劃依照客戶資源共享的原那么規(guī)劃和設(shè)計(jì)：市場(chǎng)共享：共同面對(duì)同一的市場(chǎng)目標(biāo)；資源共享：該定同一市場(chǎng)目標(biāo)所需的效勞功能和設(shè)備；空間共享：造成良好的環(huán)境〔廣場(chǎng)、景觀、停車場(chǎng)等〕；〔2〕完善的、專業(yè)設(shè)計(jì)的商業(yè)物業(yè)根據(jù)展示交易的要求，委托專業(yè)的商業(yè)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，吸取零售、超市和商業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)，使其更符合現(xiàn)代化中心商業(yè)市場(chǎng)的需求。合理的賣場(chǎng)動(dòng)線；完善的商品類別區(qū)域規(guī)劃；專業(yè)的展示設(shè)計(jì)；表達(dá)現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營觀念的場(chǎng)所；舒適的購物環(huán)境和優(yōu)美得體的造型景觀。〔3〕高性能的配套設(shè)施供水供電設(shè)施，消防平安和保安報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)、倉庫、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和21世紀(jì)和智能信息系統(tǒng)?！?〕完整的、高品質(zhì)的效勞體系商業(yè)市場(chǎng)內(nèi)有幾百家公司從事經(jīng)營活動(dòng)，保證物業(yè)管理的優(yōu)良品質(zhì)，暢通的配送渠道、專業(yè)的展示效勞和有效的推介效果，都是至關(guān)重要的。2、地塊功能的規(guī)劃商務(wù)辦公效勞功能區(qū)商務(wù)辦公效勞功能區(qū)信息效勞功能區(qū)休閑娛樂功能區(qū)住宅配套倉儲(chǔ)、配送效勞功能區(qū)零售商業(yè)功能區(qū)公共環(huán)境設(shè)施效勞區(qū)管理功能區(qū)展示、交易功能區(qū)3、功能說明〔1〕展示、交易功能區(qū)該功能區(qū)是宣城的主功能區(qū)。展示功能與交易功能區(qū)，形成了前“展〞后“店〞的格局，依托宣城對(duì)于皖東南極強(qiáng)的輻射作用，通過動(dòng)態(tài)的展覽展示提升本地塊的輻射半徑，使本地塊成為輻射宣城地區(qū)乃至皖東南的以商品交易為主導(dǎo)的商品交易中心，成為宣城市商品交易行業(yè)的龍頭。展示功能將成為本地塊的核心引擎。同當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)的主要差異表現(xiàn)在：集中主題規(guī)劃，導(dǎo)購便利〔吸收零售商業(yè)的優(yōu)點(diǎn)〕；增加了展示的設(shè)計(jì)，為交易提供了一個(gè)動(dòng)態(tài)的展示平臺(tái)〔有利于展示商品的風(fēng)采，便于看樣定貨〕；經(jīng)營產(chǎn)品中高檔以品牌商品為主導(dǎo)〔通過展覽展示為品牌企業(yè)提供一個(gè)推廣新品和展示企業(yè)的平臺(tái)，有助于吸引品牌服裝企業(yè)進(jìn)入本地塊，表達(dá)本地塊的中檔商品交易中心的定位〕；銷售形式以開架式銷售為主，營造了良好的購物環(huán)境〔良好的購物環(huán)境有利于吸引品牌或名牌企業(yè)進(jìn)入、擴(kuò)大零售和商業(yè)交易量；減輕經(jīng)營人員工作壓抑，營造舒適的工作環(huán)境〕；對(duì)于小的代理商可將倉儲(chǔ)和商業(yè)、零售一體化，但需到達(dá)展示功能要求〔設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)模式、類似街面專賣店〕；可配計(jì)算機(jī)，進(jìn)行客戶管理，倉儲(chǔ)管理〔MIS系統(tǒng)〕。〔2〕商業(yè)配套效勞功能區(qū)該區(qū)域是市場(chǎng)的配套功能區(qū)，主要是提高宣城的檔次和水平；同政府職能部門等共同成立具有一定權(quán)威的專家參謀組委會(huì)，為商戶經(jīng)營、外地客商投資奠定根底；銀行、稅務(wù)等效勞性機(jī)構(gòu)入駐，為商戶提供便利性商業(yè)效勞；有目的、有方案地對(duì)商業(yè)企業(yè)的員工和經(jīng)理人組織系列培訓(xùn)，提高經(jīng)營人的素質(zhì)，開展其技能，開發(fā)其潛力，變得更有才干；〔3〕零售功能區(qū)零售功能區(qū)主要是拉動(dòng)市場(chǎng)的人氣，但是引入的零售業(yè)，不是按照商業(yè)中心區(qū)的業(yè)態(tài)引入，而是引入對(duì)商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營有益的業(yè)態(tài)；引入的企業(yè)應(yīng)該是行業(yè)的龍頭，能夠帶動(dòng)其它中小企業(yè)和個(gè)體進(jìn)入。將行業(yè)的巨無霸與小商業(yè)企業(yè)融為一體，借助大企業(yè)同小商業(yè)企業(yè)的錯(cuò)位經(jīng)營，形成某種商業(yè)產(chǎn)品種類的集群。同時(shí)，引入一定比例面積的超市，專營店，可以會(huì)聚消費(fèi)人流，增加本地塊的出售或出租面積，降低開發(fā)公司的風(fēng)險(xiǎn)，增加地塊的成功率。〔4〕休閑娛樂功能工程的經(jīng)營者既是一個(gè)龐大的經(jīng)營群體，也是一個(gè)龐大的消費(fèi)群體，一定對(duì)休閑娛樂功能存在著巨大的需求。一方面，為了業(yè)務(wù)的需要，接待客戶需要一定的休閑娛樂設(shè)施，另一方面，市場(chǎng)務(wù)通常在下午3-4點(diǎn)鐘結(jié)束，需要一個(gè)消費(fèi)的空間。同時(shí)，宣城區(qū)域也沒有較高檔次的休閑娛樂設(shè)施和場(chǎng)所，在宣城內(nèi)建立一定的休閑娛樂設(shè)施，可以填補(bǔ)區(qū)域相對(duì)缺乏休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的需求。該區(qū)域?yàn)榕涮仔趨^(qū)，以滿足本地塊經(jīng)營主體和消費(fèi)者需求為主導(dǎo)，兼顧宣城區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂的需求，可以規(guī)劃商業(yè)商會(huì)所，設(shè)置各種時(shí)尚休閑的地塊，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等運(yùn)動(dòng)休閑地塊；各種文化主題的咖啡廳、餐廳；設(shè)置商務(wù)娛樂、餐飲和業(yè)余時(shí)間休閑活動(dòng)功能等?！?〕倉儲(chǔ)物流功能宣城作為宣城最大、輻射全國的商品交易中心，倉儲(chǔ)物流功能是重要組成局部。同樣，也是商業(yè)市場(chǎng)必須具備的根本功能。結(jié)合目前宣城市商業(yè)市場(chǎng)“多批次、小批量〞的特點(diǎn)，可以為這種類型的商業(yè)交易形式提供小包裝，并集中配送；針對(duì)未來面向全國的大宗交易，在結(jié)合本地塊內(nèi)部短期倉儲(chǔ)庫房的根底上，在外部建設(shè)倉儲(chǔ)物流中心是必要的。倉儲(chǔ)可以采用租賃自用和委托管理倉儲(chǔ)效勞區(qū)兩種方式；對(duì)于加工處理必須設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的包裝模式；整個(gè)倉儲(chǔ)物流效勞可以委托第三方物流公司進(jìn)行經(jīng)營，引入倉單經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)物流現(xiàn)代化。主要的功能有倉位租賃、托管、包裝、加工效勞、配送效勞、驗(yàn)收貨物、車庫、租車；〔6〕信息效勞功能信息效勞功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，建立21世紀(jì)的智能化信息中心、成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體〔雜志、報(bào)〕、Internet網(wǎng)絡(luò)。委托高?；蜓芯克?，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)模型，建立相應(yīng)的供求曲線圖，以預(yù)測(cè)和分析市場(chǎng)前景；有組織的收集相關(guān)信息，并實(shí)行免費(fèi)和有償?shù)男冢粍?chuàng)辦市場(chǎng)自己的專業(yè)雜志和報(bào)紙，推介產(chǎn)品和郵購效勞，發(fā)布推介的活動(dòng)和企業(yè)形象宣傳；提供設(shè)計(jì)效勞，企業(yè)和商品的廣告創(chuàng)意和設(shè)計(jì)效勞，提高市場(chǎng)的整體形象水平；負(fù)責(zé)市場(chǎng)自身的宣傳，每年必須有完整的廣告方案，廣告主題、廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)方案，保證經(jīng)營人的共同利益；借Internet網(wǎng)絡(luò)發(fā)布各種信息?！?〕商務(wù)辦公效勞功能區(qū)由于在經(jīng)營過程中，相當(dāng)一局部廠商必然需要一定的辦公空間，同時(shí)也存在諸多的商務(wù)活動(dòng)。由于增加人員相對(duì)會(huì)增加本錢，商務(wù)功能效勞區(qū)就是代理商務(wù)效勞?，F(xiàn)代化的商業(yè)市場(chǎng)需要一個(gè)能夠提供一個(gè)完善商務(wù)效勞的辦公環(huán)境。商務(wù)洽談室：供小企業(yè)按小時(shí)租用，這樣可以防止由于辦公面積較小或沒有辦公場(chǎng)地造成的商務(wù)洽談的不便利性。伴隨著商務(wù)洽談室的租賃，同時(shí)提供各種商務(wù)效勞。會(huì)議室/中心：供入駐的中小企業(yè)召開各種會(huì)議使用。俱樂部：中小企業(yè)家的樂園，一方面有固定的場(chǎng)所，另可以獲得許多的優(yōu)惠和效勞。電子商印務(wù)中心：文字處理系統(tǒng)〔打字、復(fù)印、、裝幀等〕，但必須定價(jià)效勞，以減少經(jīng)營人的經(jīng)營本錢；各種咨詢效勞，彌補(bǔ)經(jīng)營者的某些缺乏；秘書效勞：是一大特點(diǎn)，處理經(jīng)營者的公共事務(wù)，包括合同管理，、網(wǎng)絡(luò)訂購記錄效勞，談判記錄等；理財(cái)效勞：是代理財(cái)務(wù)管理〔記帳、憑證、報(bào)表〕，真正了解經(jīng)營的財(cái)務(wù)狀況，并給出經(jīng)營財(cái)務(wù)上的指導(dǎo)和提示；結(jié)算效勞：是在銀行統(tǒng)一指導(dǎo)和管理下，保證資金的平安性和經(jīng)營過程的可信性。商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場(chǎng)所和小型客戶的交易場(chǎng)所，存在局部的灰色交易，與鋪位形成互動(dòng)?！?〕管理功能管理是保證交易的正常化的根本保障。組織市場(chǎng)管理委員會(huì)；制定和修改市場(chǎng)的管理規(guī)定；解決市場(chǎng)糾紛和分歧；檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；決定非營業(yè)時(shí)間的進(jìn)出貨、防盜、防火；處理緊急情況的問題；組織有關(guān)推介、展示、培訓(xùn)等有利市場(chǎng)的活動(dòng)；成立具有行業(yè)特點(diǎn)的中介效勞組織，專業(yè)商會(huì)，行業(yè)協(xié)會(huì)。〔9〕公共設(shè)施、環(huán)境效勞區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障商業(yè)市場(chǎng)能夠正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)內(nèi)部和外部。外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接表達(dá)，在建筑外觀設(shè)計(jì)上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格，當(dāng)然還包括公共停車場(chǎng)、良好景觀環(huán)境、舒適工作環(huán)境、方便的購物工具、快餐吧等；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購物環(huán)境，還包括、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等?！参濉承蜗蠖ㄎ?、形象定位：宣城商業(yè)航母突出主題性、國際化、現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、復(fù)合型的商業(yè)新形象〔1〕宏觀層面：工程是商品進(jìn)入宣城市場(chǎng)的門戶——文化和旅游使宣城成為皖東南的勝地。工程那么是商品進(jìn)入宣城市場(chǎng)的第一門戶和巨大展臺(tái)。工程是宣城商業(yè)的制高點(diǎn)——工程不僅是對(duì)外的門戶，也是內(nèi)部商品輻射整個(gè)中國的最高出發(fā)點(diǎn)。〔2〕中觀層面：工程是宣城區(qū)的新城標(biāo)——工程是宣城重要的交通門戶。工程的建筑體量和商業(yè)規(guī)模無可爭(zhēng)議地成為新城標(biāo)。工程是宣城區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的新引擎——工程所在區(qū)域是目前宣城地區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)中心區(qū)。工程的出現(xiàn)，必將從產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和城區(qū)經(jīng)濟(jì)上給宣城帶來一次快速的啟動(dòng)和提升。〔3〕微觀層面：大——從建筑規(guī)模上，工程是宣城乃至皖東南地區(qū)迄今為止最大的商業(yè)建筑群。所以說它是宣城商業(yè)航空母艦一點(diǎn)也不為過。全——從商品品類上，工程集多種商品之大成。涉及多種商品品類。旺——宣城有數(shù)百年的商業(yè)歷史，商業(yè)文脈深遠(yuǎn)。工程地處交通門戶之地，是當(dāng)仁不讓的商業(yè)旺地。萬千商機(jī)，盡蘊(yùn)其中。新——工程是創(chuàng)新的主題型市場(chǎng)交易中心，是在傳統(tǒng)商業(yè)根底上的一次質(zhì)的飛躍。工程的新一方面表達(dá)在多產(chǎn)業(yè)復(fù)合和多種新型功能上，如信息系統(tǒng)和物流配送系統(tǒng)。另一方面表達(dá)在開發(fā)和經(jīng)營的思路上，如國際貿(mào)易、現(xiàn)代商務(wù)和人性化設(shè)計(jì)等方面。優(yōu)——無微不至的全方位效勞。即對(duì)經(jīng)營者有非常大的意義，也對(duì)將來的消費(fèi)者有意義。高——這里的高是指高額的投資回報(bào)率。這一點(diǎn)對(duì)于投資型客戶有著非常大的吸引力。四、工程的規(guī)劃理念(一)現(xiàn)代生活的“市場(chǎng)群〞主題規(guī)劃理念親和親和關(guān)懷尊重愛心溫馨感性提高商品力活力資訊情報(bào)專業(yè)力演出力形象力支持力時(shí)代感覺健康自然人性效勞生動(dòng)演繹工程的特質(zhì)表現(xiàn)生活價(jià)值生活方案生活提案生活文化構(gòu)思方向現(xiàn)代都市的生活形態(tài)對(duì)客戶的承諾新的購物享受突破傳統(tǒng)滿足現(xiàn)代消費(fèi)市場(chǎng)基點(diǎn)總的主題規(guī)劃理念是現(xiàn)代生活。整個(gè)“市場(chǎng)群〞的設(shè)計(jì)環(huán)繞為人們提供新的生活方式和內(nèi)容，因此取消了工業(yè)用品的商業(yè)交易市場(chǎng)，全部是現(xiàn)代人們生活用品的市場(chǎng)交易中心?！捕场笆袌?chǎng)群〞的整體功能設(shè)計(jì)1、市場(chǎng)群的整體功能框架根據(jù)地塊地塊的面積大小和位置等具體情況，我們?cè)诖藢⒐こ淌袌?chǎng)群的籌劃設(shè)計(jì)分成兩個(gè)層面，即第一層面為市場(chǎng)交易功能設(shè)計(jì)和第二層面為輔助配套功能設(shè)計(jì)。需要特別說明的是，南京經(jīng)典地產(chǎn)作為一家有著豐富商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的實(shí)力開發(fā)集團(tuán)，我們?yōu)椤靶迁曔M(jìn)行的市場(chǎng)群籌劃設(shè)計(jì)是理念設(shè)計(jì)和功能設(shè)計(jì)。工程工程展示交易功能配套效勞功能展示交易功能配套效勞功能旅游用品交易中心小商品交易中心家居用品交易中心日用品交易中心副食品交易中心食品交易中心農(nóng)業(yè)產(chǎn)品貿(mào)易中心會(huì)展中心旅游用品交易中心小商品交易中心家居用品交易中心日用品交易中心副食品交易中心食品交易中心農(nóng)業(yè)產(chǎn)品貿(mào)易中心會(huì)展中心商務(wù)休閑會(huì)所餐飲效勞中心配送倉儲(chǔ)效勞中心經(jīng)濟(jì)住宅其它配套功能2、市場(chǎng)群的生活主題概念展示交易地塊生活主題小商品交易中心便捷生活旅游用品交易中心悠閑生活日用品交易中心健康生活家居用品交易中心舒適生活食品交易中心百味生活副食品交易中心快樂生活農(nóng)業(yè)產(chǎn)品貿(mào)易中心科學(xué)生活〔三〕展示交易功能的地塊1、宣城文化辦公用品交易中心(1)功能小商品的展示、交易、信息資訊交流、商業(yè)、零售等功能。(2)作用創(chuàng)立新型小商品市場(chǎng)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)含蓋面。形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商品交易立體網(wǎng)絡(luò)。(3)構(gòu)成小商品構(gòu)成圖書類圖書圖片音像制品文化用品文具藝術(shù)品〔繪畫藝術(shù)用品樂器工藝品古董收藏〕紙制品印刷用品包裝用品禮儀用品禮品慶典用品紀(jì)念品教學(xué)器材教學(xué)設(shè)備照相器材照相制品學(xué)生專用文具辦公用品辦公設(shè)備耗材辦公用具辦公家私電腦電腦耗材電腦軟件眼鏡(4)運(yùn)作在中國文化用品最大的集散地廣州、深圳、成都和國內(nèi)生產(chǎn)商分布地區(qū)廣東、東莞、深圳、浙江地區(qū)集中找尋和針對(duì)性招商推廣。2、旅游用品交易中心功能旅游用品的展示、交易、新品發(fā)布、信息資訊交流、商業(yè)、零售等功能。作用積聚旅游用品產(chǎn)業(yè)，搭建商品交易平臺(tái)。乘皖東南旅游的勝景和日益上升的客流，搭建掛鉤地方旅游產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)品的鏈條。在現(xiàn)代人越來越注重休閑旅游的時(shí)候，吸引交易人群。構(gòu)成旅游用品構(gòu)成表地方特產(chǎn)宣紙、徽墨等文房四寶，竹編、核桃、蜜棗、茶葉、手工藝品等地方特產(chǎn)旅游、運(yùn)動(dòng)休閑用品保齡球、高爾夫球、滑板與旱冰、健身器材、模型、網(wǎng)球、游泳/水上運(yùn)動(dòng)、自行車、臺(tái)球、漁具、登山/攀巖、航空/滑翔、戶外運(yùn)動(dòng)、棋牌、臺(tái)球、飛鏢、卡丁車休閑服裝服飾休閑服裝、運(yùn)動(dòng)鞋、運(yùn)動(dòng)服裝、箱包、服飾類旅游旅游設(shè)施、探險(xiǎn)用品、旅游用品用具運(yùn)作聯(lián)系地方特產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)達(dá)成協(xié)作或業(yè)務(wù)關(guān)系。3、宣城日用品交易中心〔1〕功能：日用品交易中心的實(shí)質(zhì)是一個(gè)雜貨交易市場(chǎng)，主要功能是交易和配送中心?！?〕構(gòu)成：日用品的構(gòu)成可以設(shè)立化裝用品交易區(qū)域、洗滌用品交易區(qū)域、陶瓷和器皿用品交易區(qū)、高端塑料制品交易區(qū)和其他雜品區(qū)域?！?〕引擎作用：經(jīng)營的商品品類較寬，招商適應(yīng)面較廣；中高端化裝洗滌用品可以提升市場(chǎng)層次；吸引人氣，帶旺地氣；帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)和品類招商；容易與其他核心地塊形成互補(bǔ)和過渡?！?〕操作建議：日用品最好能夠引入知名品牌的產(chǎn)品的分銷中心，有效利用頭羊的帶動(dòng)作用。利用這些公司的交易、配送、辦公和新產(chǎn)品推介。在構(gòu)成上以中高檔為主，在考慮市場(chǎng)與資源的條件下均衡各檔次比例。4、〔副〕食品交易中心〔1〕功能：食品交易中心的主要功能是交易。〔2〕構(gòu)成:食品交易中心的食品區(qū)主要是分為糖酒食品、速食食品區(qū)、飲品區(qū)干貨區(qū)、外地和宣城地方的特色食品區(qū)。例如：地方特色食品區(qū)可展示水東蜜棗、廣德“大紅袍〞板栗、寧國山核桃，皆屬地方士特名產(chǎn)，明代“宣城木瓜〞、“宣城雪梨〞揚(yáng)名華夏?！?〕引擎作用：開宣城食品商業(yè)市場(chǎng)之先河，具有先導(dǎo)意義；吸引旅游人流，帶旺地氣，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度；經(jīng)營的商品品類較寬，招商適應(yīng)面較廣；容易與其他核心地塊形成互補(bǔ)和過渡；優(yōu)化、標(biāo)準(zhǔn)、整合既有副食品市場(chǎng)〔如九州市場(chǎng)、宣州市場(chǎng)等〕；推動(dòng)九州市場(chǎng)、宣州市場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)土地資源的置換、升級(jí)；關(guān)聯(lián)行業(yè)廣泛，影響面大。〔4〕操作建議：招商時(shí)注意引進(jìn)著名食品生產(chǎn)廠家和地方特色食品生產(chǎn)廠家及代理商，有效利用頭羊的帶動(dòng)作用；在構(gòu)成上以中高檔為主，在考慮市場(chǎng)與資源的條件下均衡各檔次比例；必要時(shí)與著名食品生產(chǎn)廠聯(lián)手合作?；蛟O(shè)地方食品專區(qū)。5、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品貿(mào)易中心〔1〕功能：農(nóng)業(yè)產(chǎn)品貿(mào)易中心為本地塊的主題交易市場(chǎng)之一，是以豐富科學(xué)生活為主題消費(fèi)品為核心的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)品交易中心，主要入駐的有水產(chǎn)、瓜果、蔬菜、禽肉以及農(nóng)機(jī)、化肥等的生產(chǎn)型企業(yè)、銷售型企業(yè)或知名產(chǎn)品的代理商。〔2〕構(gòu)成：水產(chǎn)品交易區(qū)〔如南漪湖螃蟹、南湖銀魚等〕、家禽交易區(qū)、生豬肉交易區(qū)、蔬菜交易區(qū)、瓜類水果交易區(qū)以及各種農(nóng)機(jī)用品展示交易區(qū)?！?〕引擎作用：農(nóng)業(yè)產(chǎn)品貿(mào)易中心所經(jīng)營產(chǎn)品在宣城商業(yè)市場(chǎng)行業(yè)具有一定程度上的唯一性，能夠更好的聚集購置群體，帶動(dòng)其他產(chǎn)品的銷售。農(nóng)業(yè)產(chǎn)品貿(mào)易中心豐富了宣城的產(chǎn)品品類，符合地方主打產(chǎn)業(yè)的需求。農(nóng)業(yè)產(chǎn)品貿(mào)易中心為宣城本地的農(nóng)戶創(chuàng)業(yè)和致富打提供了廣闊平臺(tái)。農(nóng)業(yè)產(chǎn)品貿(mào)易中心有助于宣城當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)特產(chǎn)品的品牌推廣和進(jìn)軍全國市場(chǎng)。操作及啟動(dòng)策略：引導(dǎo)農(nóng)業(yè)商品進(jìn)駐貿(mào)易中心分別針對(duì)本地與外地農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)銷單位，引導(dǎo)它們進(jìn)駐宣城農(nóng)業(yè)商品貿(mào)易中心。注意：交易中心在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)有所創(chuàng)新，構(gòu)建一個(gè)有獨(dú)特建筑藝術(shù)風(fēng)格、有現(xiàn)代化的設(shè)施配置、便于廠家展示陳列產(chǎn)品、能夠提供適量產(chǎn)品儲(chǔ)存的大規(guī)模高檔次專業(yè)市場(chǎng)?！菜摹齿o助配套功能的地塊1、會(huì)展中心商務(wù)會(huì)議往往與活潑的展銷活動(dòng)有著相伴相隨的緊密關(guān)系，商務(wù)會(huì)議的主要類型有：行業(yè)交流及協(xié)調(diào)會(huì)議各種專題的行業(yè)研討會(huì)產(chǎn)品信息發(fā)布會(huì)產(chǎn)品訂貨會(huì)新產(chǎn)品推廣會(huì)新聞發(fā)布會(huì)其它商務(wù)會(huì)議隨著區(qū)域間和國際間經(jīng)濟(jì)交往的增加，商務(wù)會(huì)議成為現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要組成局部。2、商務(wù)休閑會(huì)所〔1〕功能：會(huì)所為配套效勞區(qū)，為泛會(huì)所概念，以滿足本地塊經(jīng)營主體和消費(fèi)者需求為主，同時(shí)兼顧宣城新城東區(qū)域?qū)τ谛蓍e娛樂的需求，設(shè)置商務(wù)休閑、休閑運(yùn)動(dòng)和休閑娛樂功能。〔2〕構(gòu)成：包括商務(wù)休閑設(shè)施〔高檔飯店、洽談室、咖啡廳、KTV、酒吧等〕、休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施〔保齡球、沙弧球、桌球室、健身房、棋牌室、乒乓球、羽毛球等〕和休閑娛樂設(shè)施〔影視廳、歌舞廳、游戲廳等〕。〔3〕操作及啟動(dòng)策略：休閑娛樂效勞設(shè)施主要為在商貿(mào)客人提供娛樂消遣去處。只要地塊引發(fā)了這個(gè)潛在的消費(fèi)市場(chǎng)，投資經(jīng)營者會(huì)迅速地抓住時(shí)機(jī)前來投資這類效勞場(chǎng)所。3、餐飲效勞中心〔1〕功能：餐飲是輔助配套功能。在餐飲效勞的供給方面，要考慮兩類目標(biāo)市場(chǎng)的根本需求：一類是主要由商貿(mào)客人組成的消費(fèi)市場(chǎng)；另一個(gè)是由公眾和普通游客組成的消費(fèi)市場(chǎng)。一般而言，前一類客人講究檔次和排場(chǎng)；后一類客人側(cè)重實(shí)惠。因此，餐飲效勞設(shè)施的規(guī)劃安排原那么應(yīng)是，中高檔次的海鮮館、徽菜館、粵菜館與群眾化的小飯館、地方風(fēng)味餐館、大排擋相結(jié)合，形成能夠照顧不同層次、不同目標(biāo)消費(fèi)群體需求的餐飲效勞體系?！?〕構(gòu)成：中式快餐、西式快餐、中檔飯店、咖啡廳、酒吧和融合商務(wù)娛樂的高檔飯店?！?〕操作及啟動(dòng)策略：采取出租和銷售餐飲物業(yè)的方式來經(jīng)營餐飲物業(yè)。4、配送倉儲(chǔ)效勞中心〔1〕功能：倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送功能和包裝、裝卸、保管、流通加工功能?！?〕構(gòu)成：?jiǎn)为?dú)設(shè)立倉庫區(qū)主要是為廠家的大量存貨考慮以及滿足城東區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)的倉儲(chǔ)需求，工程可以提供倉位與冷庫的租賃、托管、存貨、包裝、裝卸、流通加工等效勞。對(duì)于條件成熟的條件下，可以采用遠(yuǎn)程計(jì)算機(jī)管理，買主交款開票后可以很方便地到倉庫提貨。在貨品的配送方面，采用第三方物流的方式解決。

〔3〕引擎作用：完善的效勞體系，可以提升市場(chǎng)檔次和水平，是吸引大客戶的必要條件，同時(shí)也利于對(duì)國內(nèi)大客戶招商工作的進(jìn)行。5、經(jīng)濟(jì)住宅〔1〕功能：大規(guī)模的市場(chǎng)群勢(shì)必會(huì)有大量的流動(dòng)人口和經(jīng)營戶需要居住地，通過經(jīng)濟(jì)住宅的建造滿足市場(chǎng)群客戶的需求，并可安置工程開發(fā)所牽扯到的拆遷戶安置，同時(shí)作為市場(chǎng)配套的住宅銷售價(jià)格相應(yīng)較低，也可緩解城區(qū)高價(jià)房所帶來的廉住戶、普通工薪階層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等購不起房的壓力，為地方城市化進(jìn)程加速?！?〕構(gòu)成：由多棟多層住宅組成小區(qū)；社區(qū)的綠化即美化居住環(huán)境，同時(shí)也為市場(chǎng)帶來固定客流人氣；中小戶型的布局滿足大多數(shù)工薪階層和鄉(xiāng)鎮(zhèn)用戶的需求?！?〕操作及啟動(dòng)策略：經(jīng)濟(jì)住宅主要面對(duì)市場(chǎng)業(yè)主群、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、宣城市區(qū)工薪階層出售。6、其它目的為完善地塊的商業(yè)機(jī)能，利用自體大〔輻射之產(chǎn)業(yè)基地和商業(yè)范圍〕、中〔周邊〕、小〔物業(yè)內(nèi)部〕商圈資源，充實(shí)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和空間，提高利用率。設(shè)置之功能配套超市、零售百貨、銀行、郵政、專業(yè)機(jī)構(gòu)等.五、開發(fā)資源供給1、建筑材料的需要量、采購方式和供給方案建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準(zhǔn)通過的施工圖進(jìn)行定額計(jì)算而得，材料局部除局部設(shè)備或?qū)I(yè)性強(qiáng)的工程外，其余材料均由總包方自行負(fù)責(zé)采購，甲方負(fù)責(zé)對(duì)其指定廠家或品牌，其主要材料價(jià)格以甲乙雙方均認(rèn)可的材料價(jià)格執(zhí)行。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。2、施工力量的組織方案本工程施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。3、工程施工期間的動(dòng)力、水等供給本工程施工期間的動(dòng)力、水均在工程原租賃站的動(dòng)力、水接入根底上進(jìn)行相應(yīng)改造而成。4、市政配套工程建成投入使用后水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉染诰徒姓缆飞辖尤?，其工程交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。六、工程開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究1、開發(fā)工程的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置本開發(fā)工程將實(shí)行工程管理機(jī)制對(duì)其工程開發(fā)全過程實(shí)施全程管理，即由建設(shè)方組建成立一個(gè)“經(jīng)典集團(tuán)開發(fā)工程〞工程開發(fā)部。下設(shè)工程技術(shù)處、財(cái)務(wù)處、外聯(lián)處、銷售處。2、管理人員的配備方案工程開發(fā)部設(shè)工程經(jīng)理一名，負(fù)責(zé)對(duì)工程開發(fā)全過程實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)管理，并對(duì)公司負(fù)責(zé)。工程技術(shù)處下設(shè)技術(shù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)工程技術(shù)問題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)各方面工作。財(cái)務(wù)處設(shè)置財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)工程一切財(cái)務(wù)工作，配置會(huì)計(jì)、出納各一名，其職責(zé)按公司財(cái)務(wù)制度執(zhí)行。外聯(lián)處一人，負(fù)責(zé)工程報(bào)建以及水、電、氣、弱電等方面的聯(lián)系工作，并協(xié)助辦理工程預(yù)售、銀行按揭等工作。銷售處設(shè)銷售負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)工程銷售籌劃、工程定價(jià)以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員十名，協(xié)助銷售負(fù)責(zé)人開展工作。3、擬定人員培訓(xùn)方案，估算年管理費(fèi)用支出情況工程技術(shù)處、財(cái)務(wù)處、外聯(lián)處的培訓(xùn)方案均按有關(guān)部門每年要求的執(zhí)行，公司不再另行安排。銷售處人員培訓(xùn)由工程經(jīng)理及銷售負(fù)責(zé)人組織，其他處配合對(duì)本工程進(jìn)行針對(duì)性學(xué)習(xí)和加強(qiáng)。七、開發(fā)商簡(jiǎn)介南京經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)是南京市優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊(cè)資本3000萬元，集團(tuán)旗下包含了南京經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)、明輝建筑安裝、潤昌置業(yè)、金潤商務(wù)運(yùn)營管理、金潤物業(yè)管理。集團(tuán)從1997年起至今已成功開發(fā)了：1、南京溧水金寶大市場(chǎng)〔獲得南京市金陵杯獎(jiǎng)〕；2、南京恒隆國際商貿(mào)大廈；3、中國溧水明覺刀具城；4、溧水新城經(jīng)典花園〔獲得南京市最正確居住環(huán)境獎(jiǎng)〕；5、南京松鶴居別墅工程；6、宣城建材裝飾大市場(chǎng)〔獲得宣城市十大樓盤稱號(hào)〕等230多萬平方米，涵蓋了綜合商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、公寓、別墅等類型地產(chǎn)工程。如今，南京經(jīng)典集團(tuán)立足于南京，并以穩(wěn)健的步伐吹響了全面進(jìn)軍安徽地產(chǎn)市場(chǎng)的號(hào)角。集團(tuán)首先選擇了“中國文房四寶之鄉(xiāng)〞——宣城作為集團(tuán)安徽的區(qū)域基地，希望能夠?yàn)樾堑默F(xiàn)代化建設(shè)和城市化進(jìn)程、為宣城的經(jīng)濟(jì)開展、人民就業(yè)等方面，作出現(xiàn)代企業(yè)公民的奉獻(xiàn)，同時(shí)更希望得到宣城地方政府和各級(jí)主管部門的大力支持，以幫助我們集團(tuán)更快、更好的效勞于宣城現(xiàn)代化建設(shè)和城市化進(jìn)程！八、開發(fā)建設(shè)方案:1、前期開發(fā)方案及資金方案〔括號(hào)內(nèi)為資金方案情況〕工程可研分析2021年10月規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2021年11月方案、總圖設(shè)計(jì)2021年12月總圖報(bào)批2021年1月方案報(bào)批2021年2月施工圖設(shè)計(jì)〔350萬元〕工程可研分析2021年10月規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2021年11月方案、總圖設(shè)計(jì)2021年12月總圖報(bào)批2021年1月方案報(bào)批2021年2月施工圖設(shè)計(jì)〔350萬元〕2021年3月〔5萬元〕地勘〔17萬元〕地勘審查施工圖審查〔1.7萬元〕施工圖報(bào)批2021年3月建設(shè)工程許可證工程質(zhì)量監(jiān)督〔約100萬元〕2021年6月施工招投標(biāo)施工許可證2021年6月監(jiān)理、測(cè)繪、白蟻〔136萬元〕開工2021.62、工程建設(shè)方案及資金方案〔括號(hào)內(nèi)為資金方案情況〕根底工程根底工程〔8100萬元〕2021年8月開工2021.6主體工程〔封頂26000萬元〕2021年8月預(yù)售〔10.9〕裝飾工程2021年10月6000萬元初驗(yàn)11.8室外工程2021年9月〔2000萬元〕交付2021年6月〔3000萬元〕竣工驗(yàn)收2021.5銷售期、工程后期維護(hù)及維修工作在本方案中，僅表示某項(xiàng)工作開展的大致時(shí)間，該時(shí)間在后期工程建設(shè)方案籌劃中將進(jìn)一步明確細(xì)化或根據(jù)工程實(shí)際工作進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。3、建設(shè)場(chǎng)地的布置以后期工程施工組織設(shè)計(jì)為主。4、施工隊(duì)伍選擇由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會(huì)進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實(shí)力、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工，并優(yōu)先考慮地方公司。九、地塊資金來源及經(jīng)濟(jì)分析1、地塊投資來源、籌措方式確實(shí)定：根據(jù)實(shí)際情況，本地塊采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式獲得：自籌資金：約18500萬元，由本地塊投資商先籌取4500萬元用于本地塊土地款支付，并準(zhǔn)備2000萬元用于地塊報(bào)建和營銷準(zhǔn)備，地塊開始開工建設(shè)時(shí)，由本地塊投資商籌取12000萬元用于本地塊開發(fā)建設(shè)。②、本地塊銷售資金：在本地塊預(yù)售開始后〔具體時(shí)間以市房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時(shí)間為準(zhǔn)〕，局部銷售款再回投入本地塊開發(fā)之中，以期通過銷售資金的回籠進(jìn)行地塊的滾動(dòng)開發(fā)，起到資金利用的最大效率化。2、開發(fā)本錢估算及利潤估算表詳見附表：地塊本錢收益估算表(以下數(shù)據(jù)均為約算)工程概況工程名稱皖東五星國際商貿(mào)城實(shí)際出讓面積200000容積率建設(shè)地點(diǎn)宣城建筑占地面積86000綠化率結(jié)構(gòu)層次1層~6層、局部標(biāo)志性建筑道路硬地(m2)26393.6綠化面積(m2)根底形式獨(dú)立柱根底商鋪戶數(shù)(m2)3000車位個(gè)數(shù)(只)總出讓面積(㎡)200000總建筑面積(㎡)300000可售面積(m2)地下室面積(㎡)2000商業(yè)面積(㎡)市場(chǎng)辦公