贖樓業(yè)務操作規(guī)程手冊

為了規(guī)范業(yè)務操作流程，加強業(yè)務管理，提高業(yè)務操作與審查效率與水平，防備業(yè)務風

險，特制定本業(yè)務操作手冊。

二手樓贖樓擔保業(yè)務從整個流程分：業(yè)務受理、報批、贖樓、過戶、抵押、保后管理等

環(huán)節(jié)；

二手樓贖樓墊資業(yè)務流程為業(yè)務受理、報批、贖樓、過戶、抵押、墊后管理等環(huán)節(jié)。

各環(huán)節(jié)操作必須嚴格按企業(yè)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，業(yè)務環(huán)節(jié)中規(guī)定由我司受托人主辦的，不得

交由任何其他人代理（包括業(yè)主本人、中介或其他代理人）。詳細規(guī)定如下：

一、業(yè)務受理環(huán)節(jié)

（一）、業(yè)務受理時需核算的重要事項：

1、確定'業(yè)主原按揭銀行，貸款金額，所贖物業(yè)貸款筆數(shù)，有無辦理提前還款申請，與

否可以隨時辦理贖樓手續(xù)，與否有關(guān)人員協(xié)助辦理提前還款手續(xù)，贖樓后取證期限，與否已

打印還款記錄，供樓與否存在逾期狀況，初步調(diào)查逾期原因及逾期款與否結(jié)清

2、貫徹新貸款銀行與否為我司擔保額度合作銀行，物業(yè)名稱，市值及物業(yè)成交的基本

狀況。

3、確定業(yè)務類型：擔保（一筆款、二筆款、買方一次性付款），墊資（消貸、交易墊資、

貸前墊資）。

4、貫徹貸款金額，與否波及高貸，及實際成交價格，以及貸款真實意圖。

5、買賣雙方有無特殊關(guān)系等，借款人與抵押人與否不一致，與否涉嫌關(guān)聯(lián)交防。

6、預約公證處辦理，中介辦理水電人員身份信息，預約辦理時間。

7、注意部分樓盤是發(fā)展商做按揭貸款保證人的，需規(guī)定業(yè)主去開發(fā)商處開具同意還款

申明書（比較少，工行東門支行有此類業(yè)務）。

8、木筆業(yè)務有無其他特殊疑難點。

（二）、準備企業(yè)資料，辦理委托公證及簽訂企業(yè)文獻

1、企業(yè)資料準備重:要包括

（1）擔保類業(yè)務

《客戶信息登記表》〔雙面打印）、《業(yè)務承接單》

《委托擔保協(xié)議》（雙面打印）5份（買方一次性付款業(yè)務需4份協(xié)議文本）

《借據(jù)》、《重要事項申明書》、《溫馨提醒》

（2）、墊資類業(yè)務

《客戶信息登記表》1雙面打印）、《業(yè)務承接單》、《墊資贖樓服務協(xié)議》（雙面打印）3

份、《溫馨提醒》、《借據(jù)》、《劃款委托書》（分交易與非交易2種）、《重要事項申明書》、《第

三方收款申明書》、《同意抵押申明書》、《不可撤銷承諾書》（波及交易類墊資贖樓業(yè)務［分買

方需按揭與買方一次性付款兩種文本］）

*根據(jù)不一樣業(yè)務類型選擇不一樣簽訂文幀。

2、打印委托書

（1）、打印公證委托書前需初步搜集的資料包括：

《房地產(chǎn)證》復印件，業(yè)主身份證復印件，中介過水電專人身份證復印件

（2）、打印業(yè)主委孔書需注意查對如下項目

業(yè)主姓名，性別，出生年月，證件號碼，物業(yè)名稱，委托期限（必須一年以上）等基本

信息，不得誤刪文字、漏打文字，否則導致委托書無效，同步需核算添加業(yè)務助理為受托人,

注意身份信息查對。

3、辦理委托公證及簽約環(huán)節(jié)

（1）經(jīng)辦人辦理委托公證前，需先審查該單與否符合我司的擔保規(guī)定，重要核算如下

內(nèi)容：

①、委托公證辦理人與否為業(yè)主本人：

②、業(yè)主的身份證與否有效（身份證有效期不得少于3個月），與否有變更，如有變更

與否已出具了對應的變更證明，如身份證號碼升級變更，姓名變更，需戶籍公安機關(guān)出具有

關(guān)證明文獻；遷徙港澳臺的，需出具律師見證書（4份原件）；

③、辦理完公證后需檢查《委托公證書》公證員簽字及蓋章頁與否對的，并檢查所需搜

集的資料與否已經(jīng)搜集完整。

（2）、簽訂企業(yè)文獻資料

①、業(yè)主面簽《重要事項申明書》，并加蓋右手食指紅色指模，確認賣方無確認書上不

能受理的狀況，如供樓逾期，尾款賬戶，業(yè)主與否為房產(chǎn)有權(quán)處分人；

②、業(yè)務受理時，客戶需在我司經(jīng)辦人面前簽訂《客戶信息登記表》；此表須由客戶如

實填寫，原則上經(jīng)辦人不得代為填寫；客戶必須詳細填寫本人單位、住址名稱、座機等

有關(guān)信息；配偶及親友聯(lián)絡人資料盡量填寫；如本人無工作單位，則須填寫配偶或聯(lián)絡人單

位、住址名稱及固定。聯(lián)絡人是指申請人的其他親朋好友的）在深圳H勺聯(lián)絡方式與住址：

假如申請人口勺單位、住址均在外地的，則必須提供深圳親朋好友的聯(lián)絡方式。

擔保類業(yè)務簽訂《委托擔保協(xié)議》、《借據(jù)》等文獻；

墊資類業(yè)務簽訂《墊資服務協(xié)議》、《借據(jù)》、《劃款委托書》、《不可撤銷承諾書》、《第三

方收款申明》、《同意抵押申明書》等文獻，簽名均需加蓋右手食指紅色指模。

③、核算簽訂我司各項文獻資料時需核查業(yè)主的簽字與否一致，簽字和指模口勺真實性由

業(yè)務經(jīng)辦人負責；

④、確認業(yè)主所簽協(xié)議與否和我司H勺擔保方式一致，即協(xié)議版本與否使用對的（分清一

筆款還是二筆款業(yè)務）：

⑤、居間協(xié)議上日勺約定與否符合我司的受理規(guī)定：

⑥、確認房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人與借款人、抵押人與否一致，如不一致與否需借款人辦理借款人

公證委托。

⑦、協(xié)議須面簽。客戶應在我司經(jīng)辦人面前如實簽訂有關(guān)協(xié)議；不一樣種類業(yè)務應使

用對應的格式協(xié)議；簽訂協(xié)議份數(shù)應按協(xié)議規(guī)定份數(shù)提供；

⑧、借款人、抵押人不一樣步，兩者均應簽訂有關(guān)協(xié)議；借款人或抵押人為二人以上

時（含二人），所有借款人、抵押人均應簽訂有關(guān)協(xié)議；

⑨、印刷條款原則上不容許改動，如需增長條款，須經(jīng)風控專人及風控中心審核，報

企業(yè)領(lǐng)導同意后方可實行，協(xié)議修改后應及時到風控中心立案。

⑩、需重簽的）協(xié)議，原協(xié)議企業(yè)領(lǐng)導已簽字蓋章的，必須簽上作廢字樣，交公章管理

人員銷毀后方可簽訂新的協(xié)議；如重簽協(xié)議確有不便，則可以修改，業(yè)務經(jīng)辦人聯(lián)絡協(xié)

議當事人，告知修改狀況，并與當事人闡明贖樓前必須在協(xié)議更改處簽名；征得當事人同意

后，經(jīng)辦人修改協(xié)議并加蓋校對章；三方協(xié)議修改內(nèi)容凡波及叢J當事方均需簽名確認；贖樓

前協(xié)議當事方補簽字并加按指模，未簽字H勺不予贖樓。

（3）、告知上門調(diào)查事項

依集團風管部審查意見，對業(yè)主開辦企業(yè)，實業(yè)項目，為企業(yè)法定代表人依J,受理業(yè)

務存在其他疑難點的，及企業(yè)規(guī)定進行上門調(diào)查口勺業(yè)務，需提前告知并預約上門調(diào)查時間、

注意事項，如搜集企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，財務報表，審計匯報，企業(yè)與企業(yè)銀行賬戶流水等；其他

資產(chǎn)證明文獻，如機動車輛行駛證，房地產(chǎn)證或其他權(quán)利證明，以及其他規(guī)定提供的資料等。

詳細參見《資信調(diào)查制度》。

（4）資料搜集規(guī)定與準備

對于企業(yè)各類業(yè)務，資信員需核算，并核查與否合規(guī)、合法、齊全后，處理業(yè)務報批

事宜。

①、擔保類業(yè)務

企業(yè)文獻：《客戶信息登記表》（雙面打E[]）、《業(yè)務承接單》、《審批流程表》

客戶資信調(diào)查匯報、風險業(yè)務審批申請表/報備表（單面打印一FAX）

收費告知書、成本確認單、付款審批表（2份）

擔保協(xié)議（5份）、溫馨提醒

銀行文獻：賬戶確認書、不可撤銷保證書/不可撤銷承諾書

銀行貸款確認書、擔保業(yè)務聯(lián)絡函（原件）

中介文獻：首期款監(jiān)管協(xié)議、定金收據(jù)（含轉(zhuǎn)賬憑證）、三方中介協(xié)議

客戶文獻：借款借據(jù)、重要事項申明書

客戶征信匯報（買賣雙方）、身份證復印件（買賣雙方）、房產(chǎn)證復印件

業(yè)主還款明細（六個月以上）、原按揭貸款協(xié)議、抵押協(xié)議

公證委托書（6份）

企業(yè)規(guī)定H勺其他資料。

②、墊資類業(yè)務

企業(yè)文獻：《客戶信息登記表》（雙面打印）、《業(yè)務承接單》、《審批流程表》

資信調(diào)杳匯報（交易類、消貸類）、風險業(yè)務審批申請表/報備表

收費告知書、成本確認單、付款審批表（2份）

墊資協(xié)議13份）、重要事項申明書、溫馨提醒

借款借據(jù)、劃款委托書、第三方收款申明書、同意抵押申明書、不可撤銷承

諾書

銀行文獻：銀行同意貸款書/審批詳情、貸款承諾書（交易類墊資業(yè)務需原件）

中介文獻：首期款監(jiān)管協(xié)議、定金收據(jù)、三方中介協(xié)議（交易類波及）

客戶文獻：個人信用匯報（人行、鵬元）、身份證復印件、房產(chǎn)證復印件

還款記錄清單、原借款協(xié)議、抵押協(xié)議

委托公證書（4份）

企業(yè)規(guī)定的其他資料。

備注：報批時，需將資信調(diào)查匯報電子文檔發(fā)送給風控中心風控專人接受，否則，不予受

理。

（三）、“買方公證委托”及“首期款監(jiān)管協(xié)議”等要件的規(guī)定

在買方需按揭的贖樓擔保業(yè)務中，原則上買方需辦理公證委托，同步進行首期款監(jiān)管;

無論哪種操作方式的業(yè)務，原則上首期款銀行監(jiān)管金額應當不低于首付款的75%,詳細按業(yè)

務操作方式不一樣各有側(cè)重：

1、為買方按揭貸款擔保方式操作口勺業(yè)務

該種方式下，是用買方在銀行的按揭貸款為賣方贖樓，買方已在銀行簽訂了借款協(xié)議，

不配合購房口勺也許性小，但從風險控制角度仍提議買方辦理委托公證；但不做委托時，首期

款應當在銀行或者我司承認H勺中介做監(jiān)管；如為無中介參與的自助交易業(yè)務，則首期款必須

在銀行做監(jiān)管，否則應當以業(yè)務請示件形式報批。

2、為賣方贖樓貸款擔保方式操作R勺業(yè)務

這種方式操作的業(yè)務，是賣方在銀行借款，贖樓、過戶與買方亳無關(guān)系，買方未受到任

何牽連，買方不購房最多損失在中介的定金，買方反悔不配合甚至買賣雙方串課打勺也許性均

有，因此提議買方須做公證委托，同步進行首期款監(jiān)管；假如不做委托公證，首期款必須在

銀行監(jiān)管或我司承認的中介監(jiān)管，并提交監(jiān)管協(xié)議或我司承認的首期款證明材料.

3、交易類墊資業(yè)務參照為賣方贖樓貸款擔保方式操作規(guī)定執(zhí)行。

（四）、原按揭貸款江款有逾期狀況的業(yè)務處理規(guī)定：

1、客戶原還款記錄掙續(xù)逾期期數(shù)未超過3期的，資信員應調(diào)查逾期原因并在《調(diào)查匯

報》中注明；

2、客戶持續(xù)逾期期數(shù)超過3期（含3期）的，通過《業(yè)務請示報批件》形式詳細闡明

逾期狀況，再報營銷中心及有關(guān)領(lǐng)導審核，報企業(yè)領(lǐng)導同意后方可受理；

3、客戶有其他嚴重逾期狀況的，通過《業(yè)務請示報批件》形式詳細闡明逾期狀況，該

業(yè)務贖樓擔保費收費原則原則上不得低于贖樓金額的1.5%以1-.,報營銷中心負責人審核,

報企業(yè)領(lǐng)導同意后方可受理。

（五）、產(chǎn)權(quán)資料信息查檔時間規(guī)定：

所受理業(yè)務，在贖樓前一種工作日內(nèi)查檔，有效期24小時。

（六）、有關(guān)資料搜集的規(guī)定：

1、為個人擔保業(yè)務買方一次性付款口勺，除將購房款中用于贖樓的款項劃入我司指定時

賬戶外，其他資金需做資金監(jiān)管，可監(jiān)管在銀行、我企業(yè)或者我企業(yè)承認的地產(chǎn)中介，受理

時應提交有關(guān)資料；

2、為個人擔保業(yè)務買方需按揭II勺，買方除了將借給賣方用于贖樓的款項劃入我司指定

的賬戶外，還需提供銀行同意按揭貸款的承諾書；

3、在非交易類墊資業(yè)務的操作過程中，客戶必須提供銀行貸款發(fā)放后的收款人（此收

款人必須是經(jīng)銀行貸款承諾書或銀行其他有關(guān)文獻確認的收款人，且收款賬戶無關(guān)聯(lián)的網(wǎng)上

銀行、銀行、銀行及第三方存管賬戶，以便保證我司日勺墊資回款安全）身份證及收款

卡/存折依J原件及密碼，業(yè)務經(jīng)辦人在收取上述證件后，應在第一時間將密碼交風控內(nèi)務進

行更改后統(tǒng)一保管。

（七）、轉(zhuǎn)委托業(yè)務的處理規(guī)定

轉(zhuǎn)委托業(yè)務因存在過多隱性風險，墊資業(yè)務無法申請人本人簽訂借據(jù)，一般不予受理；

如存在特殊狀況需要受理的，以報批件形式，報風控中心及企業(yè)領(lǐng)導審核同意后方可受理。

（八）、其他財產(chǎn)分割業(yè)務受理規(guī)定

1、財產(chǎn)分割業(yè)務是指正常買賣交易除外，物業(yè)的權(quán)利人發(fā)生完全或者部分變更，而由

申請人向我司贖樓擔保的業(yè)務；

2、該類業(yè)務受理時需要提交有關(guān)的法律效應的財產(chǎn)分割協(xié)議或離婚協(xié)議，首期證明可

合適放寬規(guī)定；假如不能提交有關(guān)法律對應的財產(chǎn)分割協(xié)議或離婚協(xié)議，視同一般業(yè)務，按

一般業(yè)務受理規(guī)定處理.；

3、其他波及房產(chǎn)權(quán)利人身份證號碼升級變更、遷徙港澳臺、國外的，權(quán)利人姓名變更

以及其他登記信息變更，規(guī)定申請人提供有關(guān)公安機關(guān)出具日勺證件變更材料證明文獻及律師

所、大使館出具的見證書（見證書至少3份）。

二、業(yè)務報批環(huán)節(jié)

（一）、檢查搜集資料，撰寫及填報規(guī)定。

1、《客戶信息登記表》，填寫與否規(guī)范，交易雙方填報信息與否完整，并核算其真實性。

客戶需在我司資信員面前簽訂《客戶信息登記表》此表須由客戶如實填寫，原則上資信員不

得代為填寫；客戶必須詳細填寫本人單位、住址名稱、座機等有關(guān)信息；配偶及親友聯(lián)

絡人資料盡量填寫；如本人無工作單位，則須填寫配偶或聯(lián)絡人單位、住址名稱及固定。

聯(lián)絡人是指中請人的其他親朋好友的J在深圳聯(lián)絡方式與住址；假如中請人的單位、住址

均在外地H勺，則必須提供深圳親朋好友的聯(lián)絡方式。

《審批流程表》、《業(yè)務承接單》，根據(jù)表格內(nèi)容規(guī)定填寫，復核及貫徹有關(guān)事項。

2、資信調(diào)查匯報撰寫，墊資類業(yè)務一律需撰寫資信調(diào)查匯報，擔保類業(yè)務擔保金額超

過300萬的需撰寫資信調(diào)查匯報，工行先行墊資贖樓業(yè)務按墊資業(yè)務規(guī)定執(zhí)行，詳細參見撰

寫指導。

3、風險業(yè)務審批申請表/報備表，注意墊資類業(yè)務，墊資金額W100萬，選用報備表，

墊資金額＞100萬H勺選用審批申請表；擔保類業(yè)務，擔保金額W300萬，選用報備表，擔保

金額＞300萬，選用審批申請表。但工行先行墊資贖樓業(yè)務按墊資業(yè)務規(guī)定執(zhí)行，填報措施

參見教程，資信員撰寫受理意見重要包括：業(yè)務類型，首期款監(jiān)管狀況，物業(yè)成交狀況，銀

行審查意見，資料的齊全性，及資信員其他意見。

4、收費告知書、成本確認單、付款審批表。波及財務表格，不得涂改，大小寫撰寫對

的無誤。估計劃款時間與估計回款時間用鉛筆標注。《付款審批表》一式二份，《成本確認單》、

《收費告知書》內(nèi)容所有打印填寫，資信員簽名，注明與否需要中介返點，金額，被返點人,

聯(lián)絡方式，賬號，根據(jù)各表格詳細內(nèi)容填寫；波及墊資請款信息欄由財務部或者由業(yè)務后臺

指定人員填寫。

5、協(xié)議撰寫不得有誤，注意辨別協(xié)議簽約主體，打印時防止跳行，空白處防止排版時

擠行。

6、借款借據(jù)、劃款委托書、第三方收款申明書、同意抵押申明書、不可撤銷承諾書。

填報參見教程。

7、擔保類業(yè)務，需查對銀行貸款承諾書/確認書，擔保業(yè)務聯(lián)絡函客戶信息，物業(yè)地址,

貸款金額，擔保金額等基本信息。銀行貸款承諾書/確認書，擔保業(yè)務聯(lián)絡函需原件報批。

墊資類業(yè)務，核算真實性及與否為銀行終審意見，并搜集完整，如銀行各級審批意見,

待貫徹事項，貸款資金流向等信息，如工行貸款申請審批表需發(fā)印齊全。交易類墊資業(yè)務貸

款承諾書需原件報批。

8、資金監(jiān)管協(xié)議、首期款證明文獻，三方協(xié)議，需核算交易雙方信息，及監(jiān)管賬戶信

息，防備第三方拆借資金墊付首期款；注意三方協(xié)議協(xié)議，如協(xié)議主體有變更事項，見需交

易雙方與地產(chǎn)中介出具變更證明文獻,如協(xié)議主體變更函等。同步注意簽名和印章必須清晰,

如無法識別則需驗證原件，補充轉(zhuǎn)款憑條，銀行內(nèi)部“轉(zhuǎn)訖”憑證復印件。

9、征信匯報要搜集完整，注意頁碼排序，需查對客戶基本信息，核查客戶個人資信狀

況，如信用卡還款狀況，透支狀況，按揭貸款還款狀況，與否逾期并調(diào)查原因。客戶身份證

復印件，房地產(chǎn)證復印件必須清晰明了。

10、身份證復印件、房地產(chǎn)證復印件、還款清單、原按揭協(xié)議、抵押協(xié)議、授信協(xié)議。

需注意還款清單至少六個月以上還款記錄，清單需包括業(yè)主姓名，貸款金額，貸款筆數(shù)，貸

款起始日期，還款明細，貸款余額等基本信息；原按揭協(xié)議、抵押協(xié)議、授信協(xié)議需查對業(yè)

主身份，檢查貸款金額，抵押物名稱，貸款起始日期等，資料搜集必須齊全，協(xié)議簽約主體,

借款金額，抵押條款，抵押物清單，簽名蓋章頁必須搜集齊全且清晰明了。核查借款人、抵

押人與否一致，如不一致則需辦理有關(guān)原借款人手續(xù)，如補簽企業(yè)資料，補辦公證委托書等。

11、公證委托書份數(shù)需按企業(yè)規(guī)定提供，報批前已提供應了銀行、地產(chǎn)的需做闡明，原

則上沒有辦理過戶手續(xù)不得提前將公證委托書提交給地產(chǎn)中介。

12、企業(yè)規(guī)定的其他資料。依集團風管部審查意見，如業(yè)主為企業(yè)法定代表人II勺，則需

提供如企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，財務報表，審計匯報，企業(yè)與企業(yè)銀行賬戶流水等；其他資產(chǎn)證明文

獻，如機動車輛行駛證，房地產(chǎn)證以及其他權(quán)利證明等。

13、證件及卡折收取規(guī)定。非中農(nóng)工建四大銀行辦理贖樓手續(xù)H勺，需搜集業(yè)主供樓扣款

卡及關(guān)聯(lián)存折（含密碼），嚴控贖樓資金安全；貸款收款卡及關(guān)聯(lián)存折（含密碼）、身份證原

件必須搜集由企業(yè)統(tǒng)一保管并修改新密碼，防備墊資回款資金安全，身份證不以便搜集的需

向企業(yè)請示后方可受理。此外，尤其注意核算有關(guān)賬戶與否已經(jīng)辦理網(wǎng)上銀行、銀行、

銀行、關(guān)聯(lián)FI勺第三方存管賬戶及理財扣款關(guān)聯(lián)戶，一經(jīng)查實，需辦理關(guān)閉手續(xù)及修改密碼,

或更換收款賬戶（新開收款賬戶或選擇我司負責收款）。

（二）、報批業(yè)務應當注意的幾種問題

1、墊資類業(yè)務

（1）、墊資期限的合理計算

重要是參照國土辦文時間，贖樓銀行贖樓后取證時間，新貸款銀行發(fā)放貸款估計時間，

作為參照，與客戶、銀行協(xié)商合計，計算出合理的墊資時間，防止逾期狀況時發(fā)生。對于估

計時間不精確，逾期天數(shù)較多U勺，需全額收取逾期費，經(jīng)辦人收不齊逾期費，將從業(yè)務經(jīng)辦

人員次月個人工資上扣除，并由綜合管理部出具扣費明細。

（2）、合理計算墊資金額

根據(jù)贖樓銀行剩余本金清單，合理計算到期還款所需的本息及罰息（如提前還款需罰

息），切勿預算局限性或者超支過度，防止資金揮霍，否則不予以受理。對于請款資金與實

際贖樓資金產(chǎn)生尾款較多的，企業(yè)將予以懲罰。

一般預算還款金額為：還款本金x（1+3%。）。

（3）、資料搜集

①、核算銀行審杳意見與否為終審意見及貸款資金流向詳細賬戶信息，兩者缺一不可。

如工行墊資業(yè)務，需全面復印貸款申請審批表，核算貸款資金發(fā)放賬戶；深發(fā)展銀行需貸款

預審告知書，加客戶在銀行簽訂的劃款委托書：興業(yè)銀行業(yè)務需注意貸款預審告知書附件中

的貸款條件，如資金流向，其他待貫徹意見；浦發(fā)銀行需注意分行與否簽訂終審意見；平安

銀行業(yè)務需有總行終審意見等等。

②、墊資類業(yè)務原則上規(guī)定收取客戶收款k/存折、密碼及身份證原件，但身份證原件

由于特殊原因無法搜集的，業(yè)務經(jīng)辦人需出具《業(yè)務報批請示件》闡明狀況，企業(yè)根據(jù)所請

示的狀況酌情予以受理。

③、對于交易類墊資業(yè)務，優(yōu)先選擇我司為購房款收款人；非交易類墊資業(yè)務，銀行可

以由我司收款的優(yōu)先選擇，如第三方收款或者業(yè)主本人收款，需嚴格控制賬戶資金安全，防

備網(wǎng)上銀行、銀行、銀行、第三方存管賬戶及其他理財、扣費關(guān)聯(lián)戶。

2、擔保業(yè)務

（1）保函的對口勺填寫

根據(jù)銀行保函文本提配，注意借款人與（購房人）抵押人不一致的狀況。狀況不明時需

問詢當事各方，如銀行客戶經(jīng)理、中介等，確定被擔保人、擔保金額及擔保期限.

（2）、擔保金額確實定

以銀行出具的法律文書為準，如銀行出具文書不明時，需與銀行客戶經(jīng)理溝通，確定贖

樓金額。根據(jù)贖樓銀行剩余本金清單，合理計算到期還款所需的本息及罰息（如提前還款需

罰息），切勿預算局限性或者超支過度，導致與銀行發(fā)放贖樓貸款有差異，否則不予以受理。

需先墊資贖樓，參照墊資業(yè)務有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

一般預算還款金額為：還款本金X（1+3%。）。

（3）、資料搜集規(guī)定

銀行貸款承諾書以及擔保函件。如深發(fā)展擔保業(yè)務需貸款承諾書（原件/復印件）；工行

擔保業(yè)務需貸款確認書、擔保業(yè)務聯(lián)絡函(原件)，以件報批時需贖樓前補齊原件才予以

贖樓。

(三)、業(yè)務報批送審

1、業(yè)務資料撰寫完畢之后，嚴格檢查各項文獻與否填寫規(guī)范，資料與否搜集完整，有

無存在疑慮及待貫徹的狀兄，如存在特殊狀況，需撰寫《業(yè)務報批請示件》。

2、對于獨立調(diào)杳員上門調(diào)查業(yè)務，需加附獨立調(diào)杳員調(diào)查匯報一同報批.

3、所有業(yè)務報批資料由數(shù)據(jù)部負責集中保管。

4、風險業(yè)務報審流轉(zhuǎn)

(1)、資信員將整筆業(yè)務移交給風控內(nèi)務部，風控內(nèi)務指定人員簽收，資信員一并將調(diào)

查匯報電子文檔發(fā)送給風控中心風控專人，在線傳送或者電子郵件發(fā)送，并及時告知對方知

曉；

(2)、風控內(nèi)務部將報批業(yè)務移交給風控中心風控專人；風控專人根據(jù)企業(yè)風險業(yè)務審

查制度進行審查，報批業(yè)務存在維漏日勺則退還給資信員，并告知資信員，補正之后再進行審

查流程；

(3)、風控專人簽訂審查意見后，交由審貸會審查，如有疑問一并向?qū)徺J會組員匯報，

申貸會申杳完畢無異議后，轉(zhuǎn)交紿企業(yè)總經(jīng)理簽訂機構(gòu)終審意見；

(4)、總經(jīng)理室簽訂機構(gòu)終審意見后，由風控專人申請綜合管理部加蓋公章，風控內(nèi)務

部負責回收報批資料，并將收款卡/存折、密碼及身份證原件單獨保管，如有遺漏，根據(jù)《業(yè)

務請示報批件》意見執(zhí)行；風控內(nèi)務部將風險業(yè)務申請審批表/報備表，銀行貸款承諾書/

確認書，貸款審批詳情，擔保業(yè)務聯(lián)絡函等文獻至集團風管部，并告知風控專人將資信

調(diào)杳匯報發(fā)送至集團風管部對接人，等待集團風管部審杳批復；

(5)、集團風管部審查批復我司后，將審查意見附于報批資料，根據(jù)資信崗標注的

贖樓日期安排請款事宜，風控內(nèi)務部將風險業(yè)務申請審批表/報備表，集團風管部審查意見

批復等文獻掃描作為附件，通過機構(gòu)財務部0A系統(tǒng)端口向集團財務管理部請款。報備類業(yè)

務直接將機構(gòu)審查意見、限行貸款審查意見/告知書掃描請款即可。并對報批業(yè)務進行編號,

錄入企業(yè)業(yè)務匯總表及集團臺帳系統(tǒng)。

備注：深發(fā)展科技支行業(yè)務，不用單筆向集團風管部報備，風控內(nèi)務部在月末匯總

給集團風管部報備即可。

5、報批時，對要件《保證協(xié)議》R勺規(guī)定：

(1)、報批時，《保記協(xié)議》不能為空白協(xié)議，尤其是被保證人，保證金額，保證期間

等必須對的填寫；

(2)、銀行保證協(xié)議上有明確規(guī)定份數(shù)的，則按規(guī)定份數(shù)提交；銀行協(xié)議上未注明的I,

則審查時風控專人在申請審批表/報備表上注明所出具的《保證協(xié)議》份數(shù)；

(3)、正常辦理的業(yè)務，原則上企業(yè)應有一份《保證協(xié)議》存檔；業(yè)務協(xié)議作廢時.《保

證協(xié)議》應按出具份數(shù)所有收回。

三、贖樓取證環(huán)節(jié)規(guī)程

(一)、贖樓環(huán)節(jié)規(guī)程

1、集團財務管理部發(fā)放贖樓款后，經(jīng)財務出納杳詢銀行臺帳系統(tǒng)，并及時告知風控內(nèi)

務部，由風控內(nèi)務部將到款狀況告知資信員；

2、腰樓前資信員需提前收取贖樓費或者墊資服務費，通過客戶上門企業(yè)財務部交費或

者客戶將費用轉(zhuǎn)存方式繳費，轉(zhuǎn)存時告知轉(zhuǎn)款客戶備注款項來源，并將有關(guān)轉(zhuǎn)賬事宜告知財

務出納查詢，財務確認收費，開具有關(guān)單據(jù)、發(fā)票。

3、資信員需提前告知風控內(nèi)務部安排產(chǎn)權(quán)查檔，由風控內(nèi)務部統(tǒng)一安排檔案查檔，風

控內(nèi)務部核算產(chǎn)權(quán)查檔單，復核各項信息無誤后，交由部門負責人簽訂《付款審批表》；

4、風控內(nèi)務將《付款審批表》移交至財務管理部，贖樓會計核算轉(zhuǎn)款賬戶、戶名及金

額，確認收費后，交由財務經(jīng)理核簽，財務經(jīng)理確認無誤后再轉(zhuǎn)企業(yè)總經(jīng)理同意，再安排財

務出納在核算收費狀況后安排轉(zhuǎn)款贖樓；

5、贖樓人員須提前告知估計贖樓時間，贖樓人員持公證委托書、客戶身份證復印件、

轉(zhuǎn)款卡等資料前去贖樓銀行，安排好提前贖樓手續(xù)，在柜臺杳詢贖樓金額，并發(fā)短信告知財

務出納，短信內(nèi)容包括：戶名、賬戶、贖樓金額、贖樓人員姓名，如在中農(nóng)工建四大銀行

贖樓的，需注明業(yè)主名稱，并告知企業(yè)財務，非中農(nóng)工建四大銀行贖樓，在尾款金額不

多的狀況下，可將贖樓款全款轉(zhuǎn)入客戶贖樓賬戶；但贖樓尾款較多時需轉(zhuǎn)回企業(yè)尾款專戶，

中農(nóng)工建四大銀行贖樓的，贖樓員扣款后，需將尾款全款轉(zhuǎn)向企業(yè)尾款專戶。

贖樓手續(xù)由我司贖樓人員辦理，企業(yè)財務出納出賬后，告知贖樓人員扣款，贖樓人員在

銀行柜臺扣款后，收齊贖樓扣款憑證，貸款結(jié)清證明，取證回執(zhí)等文獻，并告知企業(yè)財務扣

款狀況。如遇無法扣款狀況，應及時與企業(yè)部門負責人、財務出納匯報；

贖樓后，當日可取證并由我司辦理注銷抵押登記手續(xù)的銀行，資信員須持有關(guān)憑證領(lǐng)取

房產(chǎn)證及辦理注銷抵押登記H勺有關(guān)資料；贖樓后由銀行方辦理注銷抵押登記手續(xù)方可領(lǐng)證

的，資信員應與銀行溝通，告知銀行該房產(chǎn)證只能由我司人員憑領(lǐng)證回執(zhí)、公證委托書領(lǐng)取,

同步獲得并妥善保管領(lǐng)證回執(zhí)，不得交予其他人員;

注銷原抵押登記前業(yè)務出現(xiàn)風險預警信號的，應及時告知銀行暫緩注銷原抵押登記；贖

樓后，5個工作日未能領(lǐng)取房產(chǎn)證H勺，即報風控中心負責人。

6、贖樓人員贖樓扣款后，原則上規(guī)定當日下班前將贖樓扣款憑證復卬2份，交給風控

內(nèi)務部及財務出納，因故當日未能回企業(yè)，需提前告知部門負責人，最遲不得超過次日12

點前上交贖樓單據(jù)；贖樓有尾款口勺，安排尾款退出事宜，違者企業(yè)將對當事人予以懲罰；（注:

對于中國銀行贖樓業(yè)務，可以提前還款申請表注明還款金額加蓋銀行“轉(zhuǎn)賬訖”章替代還款

憑證）。

7、所有業(yè)務，嚴禁一筆業(yè)務分兩次或兩次以上贖樓，違者企業(yè)將對當事人予以懲罰直

至解雇，贖樓人員辦理贖摟手續(xù)前，需簽訂借款借據(jù)留存企業(yè)財務部。

8、贖樓人員贖樓時，應在贖樓銀行柜臺核算當日實際還款金額，劃款金額不得多于請

款金額或銀行發(fā)放贖樓貸款金額，如遇特殊狀況，需報風控中心、財務管理部以及企業(yè)領(lǐng)導,

違者企業(yè)將對當事人予以懲罰直至解雇。

9、財務出納轉(zhuǎn)款后無法辦理贖樓扣款H勺，贖樓人員須即時將贖樓款項轉(zhuǎn)I可企業(yè)，并與

企業(yè)財務出納即時獲得聯(lián)絡，保證賬戶成功與資金金額確認。

10、贖樓人員與資信員之間口勺對接，各項辦理事項貫徹，確承認以贖樓；否則不予以安

排，多次交代及貫徹不清的，予以經(jīng)濟懲罰。

備注：資信員贖樓前，需提前貫徹好與否可以正常贖樓，尤其注意是碰到月末、季末、

年末、大假前贖樓的，應事先貫徹，防止導致請款、贖樓財務成本及人力成本的承擔：或在

未貫徹可以贖樓的狀況卜，告知財務轉(zhuǎn)款的，如多次違反，企業(yè)將予以懲罰，單筆人民幣

50元；對于企業(yè)收費違規(guī)行為及其他違反企業(yè)管理規(guī)定的J,企業(yè)將予以經(jīng)濟懲罰，情節(jié)嚴

重的予以開除。

工行擔保業(yè)務，需將貸款結(jié)清證明文獻及保函（不可撤銷保證書、放款確認書、委托協(xié)

議、公證委托書、受托人身份證復印件等）送達工行經(jīng)辦支行，尤其注意：未放款前不得辦

理房地產(chǎn)證注銷抵押及產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

深發(fā)展擔保業(yè)務送保函前，需將擔保費收齊后，將保函送達貸款銀行，由深發(fā)展銀行負

責贖樓手續(xù)，并與深發(fā)展銀行對接人員做好對接工作。

（二）、取證環(huán)節(jié)規(guī)程

貫徹取證時間，攜帶公證委托書原件，業(yè)主身份證復印件及取證回執(zhí)前去贖樓銀行取證;

取證時，取證人員須認真核算簽收資料，如房地產(chǎn)證原件、注銷抵押資料各項登記信息（物

業(yè)名稱、權(quán)利人姓名、證件號碼、房地產(chǎn)證號碼、抵押編號、抵押時間等），資料與否齊全,

附帶文獻如購房協(xié)議、保險單、貸款結(jié)清證明等文獻，i并簽收并轉(zhuǎn)達資信員，由資信員轉(zhuǎn)

交給業(yè)主；

四、過戶環(huán)節(jié)規(guī)程

（一）、取證注銷

1、取證人員領(lǐng)取房地產(chǎn)證及注銷抵押資料后，與風控內(nèi)務部交接，風控內(nèi)務部安排權(quán)

證崗駐點人員次口辦理注銷抵押手續(xù)，如急需辦理注銷抵押手續(xù)H勺，則由資信員自行送達產(chǎn)

權(quán)交易中心駐點人員辦理注銷手續(xù)，并做好簽罷手續(xù)；

2、注銷抵押辦結(jié)，由資信員安排中介、客戶打印買賣協(xié)議，以及買賣公證手續(xù)，辦理

完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，過戶I可執(zhí)原件交由駐點權(quán)證專人或者資信員帶【可企業(yè)交由風控內(nèi)務部集

中保管;

（二）、重要文獻管理規(guī)定

1、房產(chǎn)證管理日勺規(guī)定：

（1）凡我企業(yè)受理H勺贖樓擔保日勺業(yè)務，所有的房地產(chǎn)證必須由企業(yè)或企業(yè)有關(guān)人員代

為保管，不得交給企業(yè)以外的任何人員；

（2）對于房地產(chǎn)證未按照企業(yè)規(guī)定保管和交接的，該筆業(yè)務一律不計算資信員業(yè)績。

2、過戶回執(zhí)管理的規(guī)定：

（1）凡我企業(yè)受理H勺贖樓擔保業(yè)務，所有I向過戶回執(zhí)必須由企業(yè)代為保管；

（2）對于過戶回執(zhí)未按照企業(yè)規(guī)定交回企業(yè)的，該筆業(yè)務一律不計算經(jīng)辦人員'業(yè)績。

3、房產(chǎn)證過戶遞件應由我司受托人辦理，不得委托中介或其他代理人辦理；領(lǐng)取房產(chǎn)

證后，經(jīng)辦人必須在3個工作日內(nèi)完畢注銷原抵押登記、過戶遞件等手續(xù)；房產(chǎn)證可以取

證時，由我司受托人持回執(zhí)領(lǐng)取；若買方未辦公證委托，則由我司經(jīng)辦人預約買方一起領(lǐng)取。

4、贖樓專人賬戶管理規(guī)定，非工作口期間，贖樓專人贖樓卡折上收至風控中心指定人

員保管。

五、抵押環(huán)節(jié)規(guī)程

（一）、辦理環(huán)節(jié)

1、新證出件日期抵達前，資信員告知交易雙方、地產(chǎn)中介及貸款銀行，辦理繳納稅費

及再抵押手續(xù)；駐點權(quán)證人員憑回執(zhí)及買方身份證原件領(lǐng)取稅單，繳納稅費后，領(lǐng)取新證，

復印企業(yè)留存一份，如需辦理抵押公證則由資信員負責協(xié)助客戶辦理；辦理完再抵押手續(xù),

駐點權(quán)證崗或者資信員將抵押回執(zhí)復印連同新居地產(chǎn)證交由企業(yè)風控內(nèi)務部；

2、如消貸業(yè)務，則注銷抵押登記后，資信員提前告知貸款銀行安排辦理再抵押手續(xù)，

并將抵押回執(zhí)復印交回企業(yè)風控內(nèi)務部；

3、抵押出件日期抵達，國土部門辦文環(huán)節(jié)辦結(jié)。

（二）、辦理操作規(guī)程

1、房產(chǎn)證過戶完畢取件后，資信員應督促銀行在5個工作日內(nèi)辦妥抵押登記遞件手續(xù);

超過5個工作日未能辦妥，須報風控中心負責人或?qū)徺J會組員；

2、我司有買方授權(quán)的，則代買方辦理抵押手續(xù)；無買方授權(quán)的，則應持房產(chǎn)證與買方、

銀行一起辦理抵押登記手續(xù)。

3、兩筆款操作"勺業(yè)務及買方一次性付款業(yè)務，在抵押登記辦妥或買方房產(chǎn)證辦妥后，

資信員應及時督促銀行以買方按揭貸款或買方監(jiān)管款償還贖樓貸款，切實解除我司的擔保責

任°

4、每筆業(yè)務解除擔俁責任后，資信員督促銀行客戶經(jīng)理開具《擔保責任解除告知書》。

六、在保業(yè)務保后管理/墊資業(yè)務墊后管理有關(guān)規(guī)定

（一）在保業(yè)務/墊資業(yè)務發(fā)生風險預警時應及時報部門經(jīng)理，預警信號為如下任一：

（1）客戶婚姻、家庭出現(xiàn)重大危機；

（2）住所搬遷或聯(lián)絡更換（聯(lián)絡不到）；

（3）對銀行或我司的后續(xù)檢查避而不見；

（4）工作出現(xiàn)大口勺變動;

（5）發(fā)生非正常負債；

（6）個人有不良嗜好；

（7）我司擔保中、墊資贖樓的物業(yè)被查封；

（8）申請人死亡；

（9）買賣雙方發(fā)生糾紛或因其他任何原因，致使交易無法正常進行，如無法正常辦理贖

樓、過戶、取證、抵押等手續(xù)；

（10）其他狀況。

（二）查封類風險項目處理措施：

贖樓后被法院查封的風給業(yè)務的處理，按如下規(guī)定程序執(zhí)行：

1、經(jīng)辦資信員匯報風險狀況：

業(yè)務發(fā)生查封風險后，經(jīng)辦資信員立即口頭報風控中心；并出具書面風險狀況匯報書；

2、經(jīng)辦客戶經(jīng)理停止受理新業(yè)務：

風控中心即刻停止該經(jīng)辦資信員報批新業(yè)務，經(jīng)辦資信員應全力配合處理風險業(yè)分；部

門負責人負責督促經(jīng)辦資信員按規(guī)定處理風險業(yè)務；從風險發(fā)生之日起，每日下午下班前反

饋風險業(yè)務辦理的進展狀況；

3、業(yè)務風險狀況查明，風險可控時，經(jīng)辦資信員方可恢復受理新業(yè)務。

（三）每筆業(yè)務擔保責任解除后，應到財務管理部報解除立案

由風控中心內(nèi)務崗同步復制一份給財務管理部做業(yè)績結(jié)算，并做好對接登記工作。

（四）在保業(yè)務的解除原則

1、為買方擔保口勺業(yè)務

風控中心向財務部提交如下任一資料證明擔保責任解除：

A、抵押登記后口勺買方房產(chǎn)證復印件；

B、買方房產(chǎn)證抵押登記回執(zhí)（財務部以抵押回執(zhí)上答復日期為解除擔保責任日期）

C、銀行出具的解除擔保責任告知書

I）、買方按揭貸款結(jié)清證明

E、查檔信息單（顯示買方所購房產(chǎn)已抵押）

2、為賣方擔保業(yè)務

風控中心向財務部提交如下任一資料證明擔保責任解除：

A、銀行出具的還清個人貸款（贖樓擔保貸款）證明書

B、抵押登記后日勺買方房產(chǎn)證好印件

C、買方房產(chǎn)抵押登記回執(zhí)（財務部以抵押回執(zhí)上答復口期為解除擔保責任口期）

D、買方一次性付款業(yè)務，資信部提交買方房產(chǎn)證復印件（資信部經(jīng)理確認）

E、賣方贖樓貸款結(jié)清證明

F、查檔信息單（顯示買力所購房產(chǎn)已抵押）

注：為賣方擔保業(yè)務中，提交B、C、I）、F