目錄

一、貴陽(yáng)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析：................................1

（一）2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分析：............................6

（二）2000年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)...........................6

（三）貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化..................................7

（四）貴州省2000年居民住房消費(fèi)狀況.........................7

（五）貴陽(yáng)房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)..........................8

（六）貴陽(yáng)市2000年1-3月批準(zhǔn)商品房預(yù)售....................10

二、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)分析：.............................11

1.從市場(chǎng)板塊角度分析....................................11

2.從房地產(chǎn)實(shí)體分析.....................................12

3.從項(xiàng)目包裝推廣手法分析...............................12

4.從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析...........................13

5.從價(jià)格定位上分圻.....................................13

6.從消費(fèi)群體上分分.....................................13

三、貴陽(yáng)市樓盤廣告分析.................................14

四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析：.................................21

＜一＞中天廣場(chǎng)案例：...........................................21

1.中天廣場(chǎng)推出市場(chǎng)的形象是:....................................................21

2.中天廣場(chǎng)目標(biāo)客戶群....................................................................24

3.推廣策略...............................................24

總結(jié)語(yǔ)....................................................25

〈二〉鉆石廣場(chǎng)案例：............................................................................26

7.鉆石廣場(chǎng)推出市場(chǎng)的形象................................27

2.目標(biāo)客戶群............................................27

3.推廣策略..............................................28

＜三＞中天星園案例：............................................................................28

1.中天星園推出市場(chǎng)的形象是:...........................29

2.物業(yè)管理..............................................30

3.中天星綜合素質(zhì)體現(xiàn):.................................30

4.目標(biāo)客戶群............................................32

5.推廣策略..............................................33

＜四＞新大陸廣場(chǎng)....................................................................................33

/.新大陸廣場(chǎng)在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是:......................34

＜五＞時(shí)代名仕案例................................................................................36

1.時(shí)代名仕樓在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是:.....................36

2.目標(biāo)客戶群............................................37

3.推廣策略..............................................37

五、項(xiàng)目分析...............................................39

（一）項(xiàng)目概況|............................................39

7.智能化管理系統(tǒng).........................................40

2.戶內(nèi)配套...............................................40

3.物業(yè)管理..............................................40

4.總體規(guī)劃...............................................40

（二）項(xiàng)目機(jī)會(huì)囿..........................................41

1.市場(chǎng)有空間.............................................41

2.區(qū)域有優(yōu)勢(shì)............................................41

3.發(fā)展商有實(shí)力..........................................42

4.自身規(guī)劃設(shè)計(jì)及概念超前................................42

5.有策劃前置觀念........................................42

（三）項(xiàng)目問題閔..........................................43

1.發(fā)展商尚未有較高知名度................................43

2.項(xiàng)目前期形象口碑不好..................................43

3.項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄..................................44

六、***廣場(chǎng)項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略..........................45

（一）***廣場(chǎng)形象定位......................................45

（二）項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位|..................................46

（三）目標(biāo)客戶群定位|......................................47

1.CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）.........................47

2.二次或以上的置業(yè)人士..................................47

3.投資買家...............................................48

4.長(zhǎng)期駐貴陽(yáng)的外來商人.................................48

5.私營(yíng)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)的“新貴”.............................49

6.原住這一帶的“老市民”...............................49

7.在中華路一帶的中小型公司單位..........................49

（四）項(xiàng)目包裝|...............................................5（）

1.宗旨、思路、策略......................................50

2.項(xiàng)目包裝系列..........................................51

（五）項(xiàng)目自身素質(zhì)提升策略|...................................55

1.戶型設(shè)計(jì)方面...........................................55

2,外立面更改建議（看附件）..............................55

3.園林概念設(shè)計(jì)..........................................56

4.物業(yè)管理及功能配套建議...............................56

（六）會(huì)所配套建議...........................................56

（七）物業(yè)管理建議：.........................................58

1.建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)...........................................59

7物業(yè)音理方/否可以空期?SQ

3.安全管理采用集中監(jiān)控手段。在安全防護(hù)方面,配備有:..…60

（八）項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議...............................61

1.直飲凈水系統(tǒng)..........................................61

2.提供高氣純凈水........................................61

3.節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議.................................61

4.環(huán)保設(shè)計(jì)..............................................62

七、***廣場(chǎng)市場(chǎng)推廣策略......................................63

（一）市場(chǎng)推廣策略臺(tái)階|......................................63

（二）地標(biāo)性物業(yè)的塑造|......................................64

（二）項(xiàng)目市場(chǎng)推廣步驟|....................................66

（三）項(xiàng)目推廣活動(dòng)|..................................71

1、籌備CEO精英會(huì)——招募CEO精英會(huì)會(huì)員...............71

2、連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng)（消費(fèi)越多,享受越高）......................72

3、“全林杯”高爾夫球邀請(qǐng)賽................................73

4、公關(guān)活動(dòng)：貴陽(yáng)市首個(gè)CEO沙龍成立儀式品酒美食會(huì).....75

5、公關(guān)活動(dòng):最新德國(guó)奔馳S系列名車展及拍賣會(huì)...........76

八、項(xiàng)目的全局統(tǒng)籌.........................................78

（一）概閡.................................................78

（二）內(nèi)容..............................................

1.人員素質(zhì)的訓(xùn)練和控制..............................

2.計(jì)劃清晰詳盡..........................................79

3.人員安排和分配.........................................79

4.控制...................................................79

5.信息反饋..............................................79

6.策略調(diào)整...............................................79

一、貴陽(yáng)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析:

（-）2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展分析：

2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)將面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全國(guó)許多城市相

比，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近

幾年空置年率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善

有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增

力口，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系c貴陽(yáng)市的房地

產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，尤其是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升

幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)

商品房（尤其多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。市

民將應(yīng)改變過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部

環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。馬當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地

產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升

值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度

上看，2000年的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。

（二）2000年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

1.房?jī)r(jià)將適度上揚(yáng)；

2.土地交易活躍，“換手”量增大；

3.花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多;

4.多層住宅精品樓盤將會(huì)增多；

5.高層公寓將更多采用新技術(shù)、新設(shè)備；

6.空置積壓房會(huì)特價(jià)優(yōu)惠拋售；

7.房屋置換量大大增加；

8.中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。

（三）貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化

貴州屬聯(lián)合國(guó)土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什

么？因?yàn)楸阋耍@就很矛盾。按市場(chǎng)物以稀為貴的原則，土地稀缺的

必然結(jié)果是磚的價(jià)格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯(cuò)

誤。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場(chǎng)的問題。比

如說，出臺(tái)以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)的政策，實(shí)際上是告訴開發(fā)商目

前市場(chǎng)需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)涉及面

還很廣，各地的實(shí)際情況，也有差異，但首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是觀念更新。

據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級(jí)中心。住宅產(chǎn)業(yè)化

的推進(jìn)是一個(gè)過程，也是一個(gè)必然的發(fā)展趨勢(shì)。

（四）貴州省2000年居民住房消費(fèi)狀況

1.2000年貴州省將重點(diǎn)啟動(dòng)居民住房消費(fèi)，實(shí)際上是在去年居民住房消

費(fèi)居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的延續(xù)和發(fā)展。目前，據(jù)稱房管部門仍有60萬(wàn)M?

存量房。因而盤活存量有大量工作要做。而通常手法是通過減免、補(bǔ)

貼稅費(fèi)降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等辦法。存

量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價(jià)格出售

是最好的方法之一。房管部門將會(huì)有更大的動(dòng)作，更優(yōu)惠的政策刺激,

從而盤活存量，促進(jìn)二、三級(jí)市場(chǎng)大力發(fā)展。

2.貴州省經(jīng)濟(jì)適用房投資成倍增長(zhǎng)，房改刺激是主因。貴州省經(jīng)濟(jì)適用

房去年完成投資20.76億元，較上年增長(zhǎng)108%,并帶動(dòng)其它相關(guān)住宅

產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。出臺(tái)了以存量補(bǔ)貼為特點(diǎn)的住房分配貨幣化

方案及主要立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動(dòng)了

經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年貴州省共完成住宅總投資37億元,

比上年增長(zhǎng)90%。住房新開工面積480多萬(wàn)hl2,竣工面積近420萬(wàn)W|2,

分別比去年增長(zhǎng)64%和56%o式中經(jīng)濟(jì)適用房約占全省新開工面積的

80%,較上年增長(zhǎng)95%,經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住房竣工面積的75%,

是商品房竣工面積的2.7倍。

（五）貴陽(yáng)房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)

隨著貴陽(yáng)市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀

缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)

更趨緊張。與此同時(shí)，國(guó)家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化,

增加住房信貸的投入，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措

施，極大地提高了群眾改善和購(gòu)買住房的積極性，住房開始成為人們

最大消費(fèi)。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開發(fā)商們躍躍欲試。據(jù)悉，貴陽(yáng)這樣

一個(gè)不大的城市，現(xiàn)已注冊(cè)400多家房開企業(yè)，仍有不少?gòu)氖缕渌?/p>

業(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，貴陽(yáng)近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭使深圳、

廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽(yáng)”已成為共識(shí)。在目前市中心地

帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，

河沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政

府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛

紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行

情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊

物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回

歸自然，脫離城市喧置，通過綠:色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及

人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣

大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火，同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的

文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投

資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可

為，關(guān)鍵是你怎樣去做。

（六）貴陽(yáng)市2000年1―3月批準(zhǔn)商品房預(yù)售

棟數(shù)：31建筑面積：.87M?

其中批準(zhǔn)預(yù)售

非住宅申報(bào)預(yù)售價(jià)

781127.6M23100-15000元/M?

住宅申報(bào)

1006815.3M21500-3000元加2

抵押登記信息

在建工程項(xiàng)目16宗14528.7M23110萬(wàn)元

個(gè)人房產(chǎn)抵押12213292.5M22188.8萬(wàn)元

個(gè)人按揭74175381.1M210644.6萬(wàn)元

二、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)分析：

1.從市場(chǎng)板塊角度分析

貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類，可分三種不同的區(qū)域

板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)（除中華路）板塊、環(huán)市路外圍板塊。

1）中華路板塊（均價(jià)3600元加2左右）

作為貴陽(yáng)的商業(yè)中心，也是貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，近兩來一直

是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展，同時(shí)引進(jìn)了先

進(jìn)、超前的開發(fā)理念，對(duì)推動(dòng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用，因此本區(qū)域的

物業(yè)較被消費(fèi)者所接受，成為貴陽(yáng)市民眾望所歸的置業(yè)地帶，置業(yè)區(qū)域物業(yè)

價(jià)位不斷上升，由于開發(fā)相對(duì)過量，處于供過于求的狀態(tài)，加上價(jià)格提高增

加了置業(yè)的門檻，因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的熾熱化狀態(tài)O

2）環(huán)市路內(nèi)（除中華路）板塊（均價(jià)2480元/左右）

此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)概念，據(jù)敞司的了解，貴陽(yáng)市民多數(shù)喜歡居住在市

中心或副中心地段。由于市中心的房?jī)r(jià)高企，該區(qū)域成為眾多貴陽(yáng)市民首選

的位置，因此它的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在極大的發(fā)展空間。

3）環(huán)市路外圍板塊（均價(jià)1750元/左右）

環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺，物業(yè)普遍處于中、低檔水

平，由于價(jià)格低，為中低薪階層所接受；特別貴F口的西部準(zhǔn)備開發(fā)一個(gè)金羊

小區(qū)，因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī)無(wú)限，但要把握好時(shí)機(jī)。

2?從房地產(chǎn)實(shí)體分析

貴陽(yáng)的房地產(chǎn)實(shí)體如建筑物、園林、道蹈?等硬件設(shè)施都處于一種初級(jí)階

段，與西部大開發(fā)的貴陽(yáng)城市不是很匹配，部分小區(qū)雖然借鑒選進(jìn)的建筑理

念，但實(shí)操能力還有一段距離，也只能處于表的模仿階段，精品物業(yè)在貴陽(yáng)

市存在很大的市場(chǎng)空間。

3.從項(xiàng)目包裝推廣手法分析

1）策劃及項(xiàng)目包裝理念有超前意識(shí)，但建筑商對(duì)精品的筑造不能匹配社區(qū)

的概念，因此整體性的效果不明顯；

2）部分項(xiàng)目的前期策劃水平比較高，但營(yíng)銷階段專業(yè)人士往往沒有介入，或

者介入不深，因此好的策劃方案得不到實(shí)操的驗(yàn)證，這是造成個(gè)別樓盤

銷售不力的原因；

3）項(xiàng)目的全程營(yíng)銷缺管乏系統(tǒng)性，連貫性等，停留在某個(gè)階段的促銷，對(duì)品

牌的塑造帶來很多不利因素，同時(shí)也沒有達(dá)到整合營(yíng)銷的效果。

4.從房地產(chǎn)發(fā)展的成熟度上分析

貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的階段，開發(fā)意識(shí)，建筑水平、物業(yè)管理等落后

沿海發(fā)達(dá)地區(qū)570年,但也有個(gè)別樓盤開發(fā)理念比較前衛(wèi)，造成市場(chǎng)參差不

齊。從一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看，每個(gè)行業(yè)的發(fā)展都有一定的階段性，消

費(fèi)者對(duì)新事物的了解，接受也有一過程。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風(fēng)險(xiǎn)

性，同時(shí)也具超額利潤(rùn)回報(bào)的可行性，這就要對(duì)物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)

研究與本地市場(chǎng)作恰到好處才是成功的關(guān)鍵，否則項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)虎頭蛇尾的

現(xiàn)象，以至于造成后期爛尾。這一點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒意義。

5.從價(jià)格定位上分析

貴陽(yáng)市樓盤項(xiàng)目的價(jià)格基本上順應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定位，即在一個(gè)區(qū)域市

場(chǎng)價(jià)格范圍內(nèi)定價(jià)，這反映了市場(chǎng)處于成熟的發(fā)展中階段，同時(shí)給本項(xiàng)目的

價(jià)格浮動(dòng)預(yù)留一定的空間，因此發(fā)掘區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和建造精品成為項(xiàng)目高

檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。

6?從消費(fèi)群體上分析

不成熟的市場(chǎng)，消費(fèi)者的置業(yè)觀念必然滯后，處于感性階段，還沒有形成理

性置業(yè)觀念，因此，本項(xiàng)目在推廣時(shí)應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)觀念成為主導(dǎo)思

想。

三、貴陽(yáng)市樓盤廣告分析

樓盤廣告訴廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析

名稱求點(diǎn)

入主銀1）千禧園概念此樓盤訴求點(diǎn)過多，又沒有可支

通，財(cái)福2）即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)撐的要素，因此體現(xiàn)不了它的樓

銀通

享通3）體現(xiàn)其綜合素質(zhì)的品牌如：服務(wù)，盤獨(dú)特性

山莊

環(huán)境，配套，交通，設(shè)計(jì)，位置.

4）小區(qū)規(guī)劃圖，體現(xiàn)社區(qū)概念

夢(mèng)中家1）展示會(huì)地點(diǎn)貴陽(yáng)友誼集團(tuán)該盤能抓住時(shí)機(jī)推盤，但推盤的

友誼園就在2）順在時(shí)代廣場(chǎng)做“SHOW”之勢(shì)再推連續(xù)性不夠強(qiáng)，浪費(fèi)之前宣傳之

花園這里出精品樓.勢(shì).

3）借迎國(guó)慶，賀中秋時(shí)機(jī)推盤.

酒店式1）可自住出租參與酒店經(jīng)營(yíng)開發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營(yíng)理念”

小型公2）一年后三年內(nèi)可原價(jià)回購(gòu)免費(fèi)住三年”，但沒有金融機(jī)構(gòu)支

立云寓3）10月8日后部分房?jī)r(jià)上調(diào)10%持作保障，因此不能給到置業(yè)者

大廈4）星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的居室信心

5）一份自尊一種驕傲

6）三萬(wàn)元作酒店業(yè)主

讓你”免1）開全國(guó)先河的高層全包式住宅在戶型設(shè)計(jì)上比較超前，對(duì)市場(chǎng)

中天費(fèi)”住三2）現(xiàn)金概念有引導(dǎo)的作用；但過多宣傳其它

宅吉年3）小區(qū)配套貴陽(yáng)第一方面因素，而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式

大廈4）立體綠化，香泉水景戶型帶來的一種與眾不同的生活

空間.

千呼萬(wàn)1）中華北路與黔靈東路交匯黃金見該項(xiàng)目以2880元/hlz的低價(jià)入市

喚大公段造勢(shì)，而且又贈(zèng)送多件物品作優(yōu)

銀海

開，發(fā)售2）平層，錯(cuò)層，躍層的戶型惠措施，本來可以促銷，但沒有限

大廈

價(jià)28803）贈(zèng)送電話，有線電視，對(duì)講門鈴，定時(shí)間，因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會(huì)

元/n?起煤氣入戶，互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等處于觀望狀態(tài).

樓盤廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析

名稱

1）享不盡的1）精美樣板房敬請(qǐng)參觀在廣告畫面上可以看到一個(gè)婷婷

都市風(fēng)2）1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所玉立的女士與項(xiàng)目外觀的相對(duì)

時(shí)代

情3）24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)比，語(yǔ)雙關(guān)，襯手

名仕

2）高貴典4）居都市之巔，全景觀落地大

樓

雅,婷婷玻

玉立5）電子遙控門鎖

1）南明河1）選擇的七大理由：2也段，自在，能盡量借周邊的配套優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推

畔，貴陽(yáng)輕松，便利，星級(jí)，享受，實(shí)力盤，塑造大南，廣場(chǎng)的標(biāo)志性建

外灘2）大南廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑筑，但作為標(biāo)志性建筑要具備什

2）鉆石廣3）七成三十年按揭么？為什么？沒有將支持點(diǎn)宣傳出

鉆石

場(chǎng)，甲秀4）成就一生的榮華與富貴去.

廣場(chǎng)

天下

3）龍騰盛

世，惟我

獨(dú)尊

1）歐陸風(fēng)1）最有價(jià)值的文化配套中天廣場(chǎng)由于規(guī)模大，又具中天

情，典雅2）最具完美的生活配套集團(tuán)的品牌，地理位置相對(duì)優(yōu)越，

氣派3）最大規(guī)模的休閑配套因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū)；但

2）登峰造極4）最高檔次的物業(yè)配套廣告推廣手法沒能將氣派和身份

中天

3）締造經(jīng)典5）購(gòu)買中天廣場(chǎng)房產(chǎn)可采用舊尊貴一面體現(xiàn)出來

廣場(chǎng)

的歐式房置換新房的辦法

高層建

筑群

千禧經(jīng)典，1）城市中心唯一擁有花園廣場(chǎng)沒有塑造其內(nèi)涵，素質(zhì)和宣傳一

千禧尊貴華庭的高尚住宅種尊貴華庭的品味，但現(xiàn)場(chǎng)布置

苑2）今日集團(tuán)（杳港）有限公司特相當(dāng)不錯(cuò)

別恭賀5月1日開盤

樓盤廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析

名稱

1）投資回報(bào)的1）成立商場(chǎng)經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù)，打破傳如果廣告中能宣傳有實(shí)

最佳捷徑統(tǒng)的既經(jīng)營(yíng)又投資力的業(yè)主進(jìn)騾，更能具說

2）幫您抓住成2）引進(jìn)國(guó)內(nèi)外名店服力，以及提高市民投資

龍港

功3）替業(yè)主商鋪組織競(jìng)租或拍賣會(huì)的信心，否則說再多也沒

國(guó)際

4）中華中路將成為步行街，機(jī)會(huì)將越來用

中心

越少

5）投資龍港國(guó)際中心等于購(gòu)置一臺(tái)印

鈔機(jī)

都市里的校1)敬請(qǐng)光臨99貴陽(yáng)房地產(chǎn)交易展示主題鮮明，但宣傳比較文

園，校園里的會(huì)C展區(qū)字化，缺圖像視覺效果

嘉信

家2)選擇家就是選擇一種生活方式

華庭

3)生活是恬靜開揚(yáng)，優(yōu)越尊貴，充滿

愛，澆灌希望

您實(shí)實(shí)在在的1)2000年三月入住作為這種沒有什么優(yōu)勢(shì)

月亮

選擇2)房地產(chǎn)交易中心275室的樓盤，集中宣傳力度

巖商

3)躍式住宅推廣價(jià)格，或許■效果能更

住樓

好.

實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想只一1)凈使用面積比一般的高4-8%作為2680元/M?樓盤做此

港天步之遙！2)毗鄰黔靈公園種廣告可以說在市場(chǎng)上

大廈3)感煙自動(dòng)報(bào)警消防系統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，因?yàn)闆]有任

4)一次性付款優(yōu)惠3%何的生活品味.

樓盤廣告訴求廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析

名稱點(diǎn)

把風(fēng)景掛1)品牌，質(zhì)量，服務(wù)，中天企業(yè)誠(chéng)摯奉獻(xiàn)；中天花園為貴陽(yáng)房地產(chǎn)向

在窗前的2)貴州省唯一的國(guó)家級(jí)城市住宅示范小郊外發(fā)展起了典范作用，雖

住居區(qū)；然該盤銷售不錯(cuò)，但其品牌

中天

3)省內(nèi)唯一大型，高品質(zhì)住宅小區(qū)；的延續(xù)不足使其成為住宅

花園

4)建筑面積78萬(wàn)W|2;的經(jīng)典，也就是物業(yè)管理及

5)山，水，建筑物，綠化景觀構(gòu)成山水畫，風(fēng)配套所帶的生活方式不夠

景就在窗前.理想

天恒都市里的整個(gè)廣告版面只有鮮花和樓宇，底色用紅突出主題”花園的家”但缺

城市花園，花黃色,襯托其高貴.乏居住的理念.

花園園里的家

做陽(yáng)光下1)入住在即廣告版面搶眼，如果將心動(dòng)

最快樂的2)戶型設(shè)計(jì)，內(nèi)在質(zhì)地，外部色彩，的價(jià)位打出來，可能會(huì)吸引

陽(yáng)光

人到您心動(dòng)的價(jià)位到更多的客源.

都市

3)廣告畫面向日蔡花中央為樓盤，

與主題相結(jié)合

頂尖地段1)座落人民廣場(chǎng)旁，擁75000M2綠色；塑造地段優(yōu)勢(shì)的概念，但缺

的高尚物2)商\住\辦一體的綜合樓；乏樓盤素質(zhì)與地段相襯.

經(jīng)協(xié)

業(yè)3)省唯一獲建設(shè)部”建筑工程安全獎(jiǎng)”

大廈

工程；

4)3.1米層高

樓盤廣告訴求廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析

名稱點(diǎn)

首席度假1）綠色特色作為如此的低價(jià)盤，做出”首席度

九龍式居住特2）回歸大自然假式居住特區(qū)",應(yīng)該比較吸引置

花園區(qū)3）躍式，復(fù)式，錯(cuò)式業(yè)人士

4）950元/hl?

工薪階層1）真誠(chéng)相約格筑花園小區(qū)；廣告內(nèi)容比較人性化，能抓住工

的高尚住2）實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想，只一步之遙；薪階層的心理，但戶型定位偏大，

宅3）1138元/M2起價(jià);與其低價(jià)位相矛盾.

4）面積106-300M2,躍層，錯(cuò)帶躍

榕筑層；

花園5）因?yàn)槲业墓廨x也有你的光輝

（借教師節(jié)推盤）；

6）營(yíng)造陽(yáng)光綠意的自然生活洽

您——老師；

7）教師購(gòu)房?jī)?yōu)惠12%.

封頂在即1）4月10日前優(yōu)惠價(jià)2780元/M?封頂在即以優(yōu)惠價(jià)促銷倒不如在

起；限期送禮品等，因?yàn)橘I家還會(huì)期

鑫海

2）機(jī)不可失，欲購(gòu)從速；望之后的價(jià)格下降.

大廈

3）四套配屋頂花園的躍層空中

別墅.

環(huán)城線內(nèi)1）世人關(guān)注的居家之所；廣告宣傳過于超前或爭(zhēng)大其辭，

冠竹唯一大型2）花明天的錢，圓今天的夢(mèng)；如果能把握適當(dāng)?shù)某岸葘?huì)更

苑的花園式3）六個(gè)風(fēng)格各異的綠色庭院；好，因?yàn)椴恢劣谧屬I家到現(xiàn)場(chǎng)而

住宅小區(qū)4）禹塵不離城的綠包家園；失望.

樓盤廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析

名稱

1）抹不去的1）客廳落地大玻，全景觀式房”都市情節(jié)”沒有什么去體現(xiàn)；

都市情節(jié)間；紳士風(fēng)度的生活品味沒有塑

金輝2）成熟穩(wěn)重,2）24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)；造.

大廈紳士風(fēng)度3）錯(cuò)層，標(biāo)準(zhǔn)層，躍層；

4）多種戶型選擇；

5）電子遙控門鎖.

1）首1）擁南明甲秀之美景；廣告策劃能使樓盤具有文化

座全歐式2）聚東山仙人之靈氣；內(nèi)涵，而它的目標(biāo)客戶群又是

設(shè)計(jì)3）居住不僅是有屋而居，而是注重素質(zhì)的，可以說比較成

溫州

2）首“美居”；功.

公寓

座天文觀4）強(qiáng)調(diào)人與空間的親和；

景臺(tái)5）借西部開發(fā)將成各熱點(diǎn)襯

托自身樓宇，也將成名熱點(diǎn).

黃金寶地，商1）住宅全為錯(cuò)躍式結(jié)構(gòu)，單元項(xiàng)目引用了有新意的概念如“

機(jī)無(wú)限獨(dú)立電梯；自助模式”等，但促銷手法欠

2）樓頂花園，游泳池；缺.

逸豪

3）兒童樂園，平臺(tái)花園；

峰

4）空中樓閣式停車場(chǎng)；

5）各行業(yè)自助模式，用于醫(yī)

療，美容，辦公，飲食等.

樓盤廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析

名稱

1）貴陽(yáng)，明天1）坐擁中心方可縱覽全局，首先給市民“新大陸”的懸

發(fā)現(xiàn)新大陸！領(lǐng)悟先機(jī)；念，而且版是豎向半版，比

2）都市正中2）居住中心，事為業(yè)半徑定較搶眼，色彩和畫面比較能

心，成功新起會(huì)寬廣無(wú)限；突出主題.

新大

點(diǎn).3）五大全新豪宅理念：全機(jī)

陸廣

3）聚焦新大法關(guān)報(bào)中心地位，全新歐陸風(fēng)

場(chǎng)

貴陽(yáng)，今天.格，全新會(huì)所內(nèi)涵，全新健

4）涌向新大陸康戶型，全新智能管家；

貴陽(yáng)今天.4）為力爭(zhēng)超越一切，追求全

新生活的您奉現(xiàn).

1）智能化生活1）舒適，安全，實(shí)用，高品位，中天星園在廣告推廣中都

享受，唾手可超質(zhì)；是以大手全版形式出現(xiàn)，體

得（智能篇）2）高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品現(xiàn)它的實(shí)力，塑造它的品

2）打開水龍質(zhì)的生活細(xì)節(jié)；牌，及高素質(zhì)社區(qū)，能使業(yè)

頭,就是純凈3）中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品；主的身份有自豪感，從而增

中天

水（凈水篇）4）3600全方位的綠公視野感加了附加值使價(jià)位在同地

星園

3）美麗的絕對(duì)受，國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出.

（環(huán)境篇）碼房產(chǎn)；

5）公園式的生活環(huán)境，酒店

式的舒適感覺；

6）IS09000質(zhì)量認(rèn)證的物管.

U!項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析:

＜一＞中天廣場(chǎng)案例：

該項(xiàng)目位于都司路中段以北的位置，東距中華南路約500米，西

緊靠南明河一支流，北依市青少年宮，南傍都司路。總建筑面積為

180000M2,其中住宅面積130000M?,居住戶數(shù)1000戶，戶型18種，大

型康體會(huì)所ZOOOOM?,停車位350個(gè)，歐式園林廣場(chǎng)12000M2。由三個(gè)

組團(tuán)六幢高層從西向東排列而成，其氣勢(shì)軒昂，規(guī)模宏大。

由于項(xiàng)目所處相對(duì)優(yōu)越的地理位置，是目前貴陽(yáng)市同檔次物業(yè)至

大規(guī)模的高檔盤，具有規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借中天集團(tuán)的公司品牌

在整個(gè)市場(chǎng)都是舉足輕重的地位，還借用了一些沿海比較前衛(wèi)的物業(yè)

概念。因此，中天廣場(chǎng)可以說是貴陽(yáng)新一代建筑設(shè)計(jì)精品樓盤C

1,中天廣場(chǎng)推出市場(chǎng)的形象是:

歐陸風(fēng)情，典雅氣派，體驗(yàn)完美人生感覺。

為了使項(xiàng)目市場(chǎng)杉象充分體現(xiàn)，中天廣場(chǎng)通過幾個(gè)方面做了充分的準(zhǔn)

備工作：

(1)建筑設(shè)計(jì)

a.建筑風(fēng)格中天廣場(chǎng)主體建筑以歐式建筑風(fēng)格為主，融入現(xiàn)代手法,

使古典的歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代的建筑韻律相結(jié)合，勾勒出筑城歐陸風(fēng)情之

經(jīng)典。

b.環(huán)境綠化

中天廣場(chǎng)首家引入廣場(chǎng)環(huán)境設(shè)計(jì)理念，12000M2的廣場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造了一個(gè)

居家休閑的理想場(chǎng)所。從而打破了筑城高層建筑中只見高樓不見環(huán)境

的格局。廣場(chǎng)上擁有30米的歐工羅馬立柱拱門、3000Mz的羅馬式中心

廣場(chǎng)，高12米、寬5.4米的羅馬連廊，噴泉組合水景、巴洛克亭等

歐式景觀。廣場(chǎng)四周的大型花壇、草壇綠化與康體城頂3000M2的休閑

花園，塔樓頂2000M2的私家花園，構(gòu)成中天廣場(chǎng)獨(dú)特的立體綠化空間。

(2)配套設(shè)施

a.文化配套

生活在文化中心區(qū)，氣質(zhì)素質(zhì)高人一籌，這里與青少年宮一墻之隔，

與市一中隔街相望。有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)，營(yíng)造良好人文環(huán)

境——孩子的健康成長(zhǎng)。

b.生活配套

處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與瑞金路之間，購(gòu)物消費(fèi)，應(yīng)有盡

有；市一醫(yī)，婦幼醫(yī)院，文化路菜市場(chǎng)和4、14、22路公交車及8

條中巴專線構(gòu)架的便捷交通。

C.休閑配套

12000平方米的歐式經(jīng)典園林，完全屬于業(yè)主的天地；庭院漫步，怡

然自得，享受生活的自由、閑適、寫意。鄰近的人民廣場(chǎng)、河濱公

園、青少年宮及社區(qū)配套。

(3)康體會(huì)所

中天廣場(chǎng)20000M2的大型康體會(huì)所內(nèi)有：58M2的室內(nèi)恒溫游泳池，18

道保齡球場(chǎng)、高爾夫球推桿練習(xí)場(chǎng)、壁球、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)攀巖、器械

健身房、大型組合式兒童娛樂設(shè)施、老年活動(dòng)中心等一系列配套設(shè)施。

(4)物業(yè)管理

a.物業(yè)配套

純凈水管道供應(yīng)系統(tǒng)、有線電視、有線電話、住宅電梯、煤氣、獨(dú)

立電表、樓宇右講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、2000平方米康體運(yùn)動(dòng)中心

等近50項(xiàng)配套的高科技設(shè)施。

b.物業(yè)管理模式

中天廣場(chǎng)將由西南首家獲得IS09000質(zhì)量認(rèn)證的中天物業(yè)公司按國(guó)

際標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施24小時(shí)全方位的物業(yè)管理。

2中天廣場(chǎng)目標(biāo)客戶群

(1)對(duì)居住環(huán)境要求較高的工商界人士；

(2)崇尚歐陸風(fēng)格的建筑的新生活氣息，追求生活優(yōu)越的人士；

(3)對(duì)中天集團(tuán)及項(xiàng)目較具信心的投資者。

3推廣策略

(1)產(chǎn)品策略

采取一種多戶型產(chǎn)品策略，從67ML271的開間，而且大戶型采用一

種比較流行的躍式概念設(shè)計(jì)，充分顯示生活對(duì)目標(biāo)客戶群的細(xì)分程度

的同時(shí)，又充分體現(xiàn)其大氣風(fēng)范的優(yōu)越的生活方式。

(2)價(jià)格策略

塑造樓盤高質(zhì)素，以中高檔次的豪宅價(jià)位推盤，配以一種相對(duì)豪華的

室內(nèi)裝修，令物業(yè)具豪宅的檔次，這是中天廣場(chǎng)受大眾歡迎的一種原

因這一。

(3)推廣手法

a.借中天集團(tuán)的企業(yè)品牌去塑造樓盤的形象；

b.以電視、報(bào)紙等媒體高密度傳播信息，提高樓盤知名度；

c.聘請(qǐng)全國(guó)唯一獲“魯班獎(jiǎng)'’之北京六建作為承建商，塑造樓盤高質(zhì)

量的形象。

d.借周邊的配套設(shè)施及自身的配套來塑造自身樓盤綜合素質(zhì)高的社區(qū)

形象。

e.強(qiáng)勢(shì)推廣其市中心首屈一指的歐式高層建筑群，與其“歐陸風(fēng)情，

典雅氣派”的定位相配合。

總結(jié)語(yǔ)

中天廣場(chǎng)緊扣住“歐陸風(fēng)情，典雅氣派”的項(xiàng)目形象定位作為宣傳的

中心，不斷提練出新優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)人們對(duì)中天廣場(chǎng)的印象和了解，通過優(yōu)質(zhì)

的產(chǎn)品及環(huán)境的配合達(dá)到成功銷售的目標(biāo)。其成功之處歸結(jié)