海門崇明島項目BIYUN

INTERNATIONAL

COMMUNITY

BIYUN

MANSION

PROJECT

CONCEPT

DESIGN建

筑

規

劃

概

念

方

案

設

計目錄010203040506基礎分析篇BASIC

ANALYSIS規劃策略篇PLANNING

STRATEGYS規劃分析篇PLANNING

ANALYSIS產品分析篇PRODUCT

ANALYSIS立面分析篇FACADE

ANALYSIS售樓篇SALES

OFFICE01PARTBasicAnalysis基

礎

分

析海門崇明項目建筑規劃概念方案設計區位分析交通便利，生態極優基地位置海門市SITE20km900米30km啟東市海永鎮政府21km崇明區政府60km上海市基地位于江蘇省南通市海門市崇明島的海永鎮境內北側，距離鎮政府直線距離900米左右。第一，基地北臨南通、南面上海，大經濟環境基礎優越，交通便利。第二，基地位于崇明島內，島內開發強度較低，居住生態環境極優。海門崇明項目建筑規劃概念方案設計交通分析周邊現狀農田SITE公寓廠房SITE辦公建筑公交站農田學校農田廠房公交站基地北面為現狀公寓與辦公建筑，南面農田，東側為學校，西側為廠房和農田，基地周邊開發強度較低。基地南面為通向上海和南通主要干道永隆路，東側為海西路。公交車站位于永隆路和鴿龍港路。總體來說，基地周邊交通相對比較便利，具備一定的可達性。海門崇明項目建筑規劃概念方案設計「小結」1.

1.項目周邊交通相對較好，具備一定的可達性2.

2.項目周邊配套較為缺乏3.

3.項目周邊開發程度較低，具有大量水系和農田牧場，生態環境較好海門崇明項目建筑規劃概念方案設計周邊主要競品藍湖灣占地面積：141000㎡容積率:1.2類型：洋房，別墅面積段：洋房：88、93、112、115

m20.7km綠地長島1

藍湖灣綠地長島占地面積：199377㎡容積率:1.06類型：聯排、別墅面積段：聯排103m2

類獨棟：125m23.5km2本案3.5km3

融創海上桃源融創海上桃源占地面積：330000㎡容積率:0.8類型：疊墅、合院、洋房面積段：洋房：95㎡合院：89㎡疊墅：135㎡7km國瑞瀛臺占地面積：1030420㎡容積率:1.0112.5km4國瑞瀛臺類型：洋房、聯排別墅面積段：洋房：85、98㎡

聯排：149㎡大愛城大愛城占地面積：892128㎡5容積率:1.5類型：洋房面積段：洋房85、95、113m2海門崇明項目建筑規劃概念方案設計周邊主要競品藍湖灣綠地長島融創海上桃源國瑞瀛臺大愛城洋房主力戶型115㎡戶型，

118㎡戶型，

115㎡戶型，

105㎡戶型，3室2廳1衛90㎡戶型，

90㎡戶型，3室2廳1衛

3室2廳1衛95㎡戶型，2室2廳2衛98㎡戶型，

86㎡戶型，

90㎡戶型，

85㎡戶型，

95㎡戶型，3室2廳1衛

2室2廳1衛

3室2廳1衛

3室2廳1衛

3室2廳1衛113㎡戶型，4室2廳2衛3室2廳1衛3室2廳2衛

3室2廳2衛聯排103㎡戶型，2室2廳3衛125㎡戶型，4室2廳3衛149㎡戶型，4室3廳4衛主力戶型合院主力戶型135㎡戶型，3室2廳2衛海門崇明項目建筑規劃概念方案設計「競品總結」1.

項目周邊競品主要為洋房與合院（合院、聯排面積均較大，最小的為103平）2.

競品戶型結構較為經典，面寬資源分配常規，多為兩3.

贈送溢價，部分產品通過贈送上層送露臺，一層送區域特色分析關鍵詞：度假、療養、休閑——具有全球引領示范作用的世界級生態島——以度假療養、運動休閑、農業科創功能為主導商辦產權劣勢扭轉小面積下產品舒適度提升最大溢價周期成本降低地庫優化合院產品最大化高贈送率立體化建筑空間（露臺/院落/挑空）海門崇明項目建筑規劃概念方案設計目標1.

通過對區域特色和周邊競品的分析，得出：地塊的產品定位為二居產品和度假產品2.

我們提升產品力的關鍵點：超高的附加值、多套房設計、大寬廳、大露臺贈送、私家庭院贈送入口庭院園中園下沉庭院側庭院主庭院柏濤在上海及周邊地區完成金地泗水風華泰禾姑蘇院子泰禾姑蘇院子泰禾大城小院02PARTPlanningStrategy規

劃

策

略海門崇明項目建筑規劃概念方案設計規劃條件SITES=47519㎡01-09-（008）-035商服用地47519㎡用地編號用地性質用地規模0.9容積率42767㎡地上建筑規模≤18

m建筑控制高度建筑密度至上海、南通≤45%≥15%綠地率海門崇明項目建筑規劃概念方案設計在同等住宅產品的條件下，不同商業位置的排布的比選東南角南面結合入口大門北面洋房下底商東面衛生站南面商業昭示性:

強可達性:

強實用性:

強商業昭示性:

較強商業昭示性:

較弱商業昭示性:

較弱可達性:實用性:強強可達性:實用性:較強較弱可達性:實用性:較強較弱對低層住宅影響:

較小對低層住宅影響:

較小對低層住宅影響:

小對低層住宅影響:

較小√海門崇明項目建筑規劃概念方案設計在同等低層產品的條件下，不同多層產品的排布測算與比選多層產

6F洋房品類型5F洋房4F疊加6F疊加4F

LOFT6F

SOHO總圖2.9m層

，

層1

4.5m

4~5

3m3.0m2.9m4.5m2.9m產品層高產品65.37%61.54%51.45%56.53%43.76%64.87%商業+合院比例產品力建議一般強強較強強較弱√

√海門崇明項目建筑規劃概念方案設計商業位置比選及多層經濟性測算結論：1、商業位置建議在地塊的東南角，昭示性實用性更強。2、多層產品的選擇上，從產品力和經濟性性上綜合考慮，5~6F的洋房為佳。海門崇明項目建筑規劃概念方案設計市面上低層產品類型一層別墅二層別墅三層別墅特點：容積率:0.2-0.3特點：容積率:0.3-0.5產品面積段：100-130㎡特點：容積率:0.6-0.9產品面積段：130㎡以上產品面積段：80-100㎡案例：綠城桃李春風案例：融創海上桃源案例：萬科桂語里海門崇明項目建筑規劃概念方案設計綠城桃花源(1F合院產品)特點：院落空間豐富容積率:0.3產品面積段：80-100㎡面積小，層數低，附加值贈送較少1F-83㎡

-

2房2廳2衛一層平面圖海門崇明項目建筑規劃概念方案設計融創海上桃源(2F合院產品)特點：院落空間較大容積率:0.5產品面積段：135㎡產品舒適性：強附加值贈送：較高2F-135㎡

-

2房2廳2衛海門崇明項目建筑規劃概念方案設計萬科桂語里(3F合院產品)特點：低層容積率度:0.88產品面積段：130㎡以上產品舒適性：強附加值贈送：高海門崇明項目建筑規劃概念方案設計規劃推導結論：本地塊合院產品建議采用2F產品形式1,周邊競品（融創海上桃園為2F+地下一層產品），在合院產品線上，為保證產品優勢，不建議做3F產品。2,本項目地塊容積率為0.9，1F產品超低容積率無法保證低層產品的占比。3,本項目為商服用地，可利用商辦產權豎向優勢，2F產品首層和二層分別可以通過夾層和閣樓增加超高產品附贈率。海門崇明項目建筑規劃概念方案設計產品經濟測算1、

同等產品級配下，不同產品模式及組合方式比選2、在同等庭院贈送及產品面寬條件下，首層占地的測算和比選3、產品面寬與總圖經濟性測算與比選海門崇明項目建筑規劃概念方案設計1、同等產品級配下，不同產品模式及組合方式比選“一”字合院“C”字型合院“

”型合院南北入“

”型合院東西入LL0.78理論容積率:0.630.80院子私密性好，但存在嚴重對視理論容積率:0.78理論容積率:理論容積率:院子情況:院子不夠整，適用于超大戶型院子私密性好，存在對視院子情況:院子情況:院子情況:院子完整，舒適性高高一般停車經濟性:停車經濟性:一般停車經濟性:較高停車經濟性:√√海門崇明項目建筑規劃概念方案設計1、同等產品級配下，不同產品模式及組合方式比選“一”字型南北入“一”字型南北入圍合形式“L”型東西入“L”型東西入圍合式合院商業比例:

65.37%合院商業比例:

64.85%合院商業比例:

65.06%院子情況:合院商業比例:

65.28%合院商業比例:

56.37%院子情況:院子完整，舒適性高院子情況:院子完整，舒適性較高均好性差院子私密性好，院子情況:院子情況:院子私密性差好，存在對視。院子私密性差好，存在對視。但存在嚴重對視日照:日照:

個別戶型日照較差優日照:日照自遮擋嚴重

日照:

一半戶型為西南朝向

日照:

優√均好性較差自遮擋厲害日照均好性差海門崇明項目建筑規劃概念方案設計A1

A2產品不同占地及面寬的規劃布局分析A2戶型首層50㎡，A1戶型首層面積55㎡A1戶型首層55㎡，A2戶型首層面積60㎡

A1戶型首層60㎡，A2戶型首層面積65㎡首層占地建筑面寬7.2m兩面寬

6.9m兩面寬

6m1.5面寬

7.2m兩面寬

6.9m兩面寬

6m1.5面寬

7.2m兩面寬

6.9m兩面寬

6m1.5面寬+9.3m三面

+9.0m三面

+7.5m兩面

+9.3m三面

+9.0m三面

+7.5m兩面

+9.3m三面

+9.0m三面

+7.5m兩面寬寬寬寬寬寬寬寬寬總圖65.47%

70.01%

77.21%

63.51%

68.37%

75.62%

58.15%

63.18%

67.33%8.17億

8.38億

8.72億

8.08億

8.31億

8.65億

7.82億

8.06億

8.25億合院商業比例貨值產品力強較強一般強較強一般強較強一般海門崇明項目建筑規劃概念方案設計2、在同等庭院贈送及產品面寬條件下，首層占地的測算和比選A1戶型首層50㎡，A2戶型首層面積55

A1戶型首層55㎡，A2戶型首層面積60

A1戶型首層60㎡，A2戶型首層面積65㎡首層占地㎡㎡總圖商業+合院比例貨值70.01%8.38億較差68.37%8.31億較強63.18%8.06億強產品力√建議海門崇明項目建筑規劃概念方案設計3、產品面寬與總圖經濟性測算與比選7.2m兩面寬+9.3m三面寬6.9m兩面寬+9.0m三面寬6.0m1.5面寬+7.5m兩面寬首層占地總圖商業+合院比例63.51%68.37%75.62%8.08億8.31億8.65億貨值產品力建議強較強√差海門崇明項目建筑規劃概念方案設計傳統產品經濟性測算結論：1、產品建議選擇55㎡占地,首層院子占比約1:1的模式2

、產品面寬大戶型9米3個面寬

小戶型6.9米2個面寬模式3

、產品采用南北入戶形式，“一”字型的產品形式為佳海門崇明項目建筑規劃概念方案設計目前傳統別墅產品保證一定舒適度下別墅比例只能做到66%左右，任然有比較大的數量低溢價的洋房產品是否還有其他做法的可能性海門崇明項目建筑規劃概念方案設計3F疊院產品綠城-藍城·春風江南產品面積段：83-188㎡2-3F上疊戶型上疊院子1F大平層戶型下疊院子2-3F地下室贈送1F地下室贈送二層大露臺的私家庭院感受3F疊墅產品優勢：1.高容積率2.提升產品舒適度

3.

更附加值高海門崇明項目建筑規劃概念方案設計3F疊院產品-商辦產權豎向優勢利用閣樓2.9夾層1.首層5米層高加上偷地下室1米可以隔成兩層2.3層利用4.2米的層高加閣樓的高度可將閣樓更好的利用。3m夾層地下是人防可偷設備夾層，所以本案只能抬高地庫1m來增加層高，后續作為首層地面利用商辦層高優勢，3層變5層地上加一層地下的超高贈送，由于產品豎向層數過多，則更易于疊院形式的產品首層地面標高-1.00海門崇明項目建筑規劃概念方案設計3F疊院產品-規劃測算保證3面寬戶型，與高院子贈送的前提下合院比例做到：78%03PARTPlanningAnalysis規

劃

分

析海門崇明項目建筑規劃概念方案設計規

劃

方

案

一海門崇明項目建筑規劃概念方案設計海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一總平面圖、技術指標業態戶型面積

層數

戶數

單元數總面積面積比例洋房85合院100合院110沿街商業物業用房配電房851011116221681291271412912714008.11302914097100032.75%65.77%2733600.64%0.84%合計42442767.1100.00%海門崇明島項目指標4751968177.41項目總用地面積總建筑面積地上計容建筑面積住宅單位㎡備注㎡42767.141134.114008.1271261633㎡㎡洋房合院㎡其中㎡其中其中商業配套用房㎡物業用房沿街商業配電房273其中360㎡㎡㎡㎡㎡1000地下建筑面積25410.3110158.3515251.960.90車庫面積地下贈送面積（不含夾層）容積率綠地率15%%戶人m輛建筑密度42.82424住宅戶數住宅人數13573.2人/戶建筑限高18機動車位數256海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一功能分布?

合院產品為主要產品?

洋房布置于地塊北側一排?

商業布置于地塊東南角?

配電房分開布置滿足全區配電半徑?

人行大堂布置于地塊南側洋房住宅合院商業人行大堂配套海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一公共空間體系街序列空間營造、多重入戶體驗里宅河利用傳統院落的街巷布局形式，在方案一的小區公共空間的設置中引入了留園的設計手法，在公共區域布置形成有節奏韻律的街、門、巷、徑、園、院、宅園林空間序列。同時依靠住宅組團的圍合，形成獨立的組團公共空間。海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一交通組織小區次入口?

入口即進入地庫，全區無車設計。?

地塊內部消防車為隱形車道，與景觀道路結合?

在劃分的處理上，避免簡單的重復，也便于街巷間的通達，及歸家路線的便捷。?

采用道路分級（街——巷——坊多級路網）實現建筑街巷間疏密有度，所謂“疏可走馬，密不透風”，形成既開放又圍合的組織關系小區主入口地庫出入口人行流線車行流線消防流線（隱形消防道路）海門崇明項目建筑規劃概念方案設計地下室模式分析全地庫模式半地庫-單邊停車半地庫-雙邊停車1.對規劃影響小，疊墅比例為75%2.小區品質高，人車分流，庭院面積大3.滿足規范要求，落地性強1.對規劃影響較大，疊墅比例為65%2.人車混行3.入戶高差大4.如滿足規范用地地庫頂板標高，則無法贈送首層層高5.車庫占用地下贈送部分，地下贈送率降低6.地下開挖是基準標高往下約1.8米1.對規劃影響較大，疊墅比例為65%2.人車混行3.產品均好性差（地下贈送率，室外停車和室內停車區別，入戶方式區別，大小間距區別等）4.如滿足規范用地地庫頂板標高，則無法贈送首層層高4.地庫開挖為基準標高往下約4.6米√5.車庫占用地下贈送部分，地下贈送率降低6.地下開挖是基準標高往下約1.8米海門崇明項目建筑規劃概念方案設計地下室模式分析集中式地庫停車魚骨狀地庫停車局部魚骨狀集中式停車地庫經濟性強，開挖面積小成本低合院停車歸家流線過長，用戶感受差地庫經濟性差，開挖面積大成本高私家停車位獨立入戶，用戶感受好地庫經濟性適中，分期開發可規避周期問題大戶型私家停車入戶，小戶型采用集中豎向電梯就近√入戶，用戶感受較好海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一地下車庫平面圖及指標?

地下總建筑面積

18085.69㎡?

機動車停車

308輛?

單車位指標

5.3*2.5m?

地庫層高

3.9m圖例用地紅線進地庫電梯低層退界線地庫邊界線地庫出入口地庫道路機動車車位回填土不開挖海門崇明項目建筑規劃概念方案設計規

劃

方

案

二海門崇明項目建筑規劃概念方案設計海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案二總平面圖、技術指標業態

戶型面積

層數戶數102156156單元數9總面積8671.115459170041000面積比例洋房858562120.28%合院100

101合院110

109沿街商業配電房7878.24%783600.84%0.64%物業273合計41442767.1100.00%海門崇明島項目項目總用地面積總建筑面積指標47519單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注75796.10地上計容建筑面積住宅42767.141134.18671.1324631633273100036033029.0018521.0014508.000.90洋房合院其中其中其中商業配套用房物業用房沿街商業配電房其中地下建筑面積車庫面積地下贈送（不含夾層）容積率綠地率建筑密度住宅戶數住宅人數建筑限高機動車位數1542.32%414132518%%戶人m輛3.2人/戶312海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案二功能分布?

疊院產品為主要產品?

洋房布置于地塊北側一排?

商業布置于地塊東南角?

配電房分開布置滿足全區配電半徑?

人行大堂布置于地塊南側洋房住宅合院商業人行大堂配套海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案二公共空間體系街序列空間營造、多重入戶體驗里宅利用傳統院落的街巷布局形式，在方案一的小區公共空間的設置中引入了留園的設計手法，在公共區域布置形成有節奏韻律的街、門、巷、徑、園、院、宅園林空間序列。同時依靠住宅組團的圍合，形成獨立的組團公共空間。海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案一交通組織小區次入口?

入口即進入地庫，全區無車設計。?

地塊內部消防車為隱形車道，與景觀道路結合?

在劃分的處理上，避免簡單的重復，也便于街巷間的通達，及歸家路線的便捷。?

采用道路分級（街——巷——坊多級路網）實現建筑街巷間疏密有度，所謂“疏可走馬，密不透風”，形成既開放又圍合的組織關系小區主入口地庫出入口人行流線車行流線消防流線（隱形消防道路）海門崇明項目建筑規劃概念方案設計方案二地下車庫平面圖及指標?

地下總建筑面積

33029.6㎡?

機動車停車

312輛?

單車位指標

5.3*2.5m?

地庫層高

3.9m圖例用地紅線低層退界線地庫邊界線地庫出入口地庫道路機動車車位回填土不開挖04PARTProductAnalysis產

品

分

析海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品分析疊院產品分析洋房產品分析海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品分布圖合院占比：63.43%商業占比：2.34%洋房占比：32.75%110㎡100㎡海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品組團首層平面9.0m8.2m1.5m4.7m6.2m4.7m10.5m8.2m1.5m4.0m4.0m2.5m4.0m2.5m9.0m8.2m1.5m4.7m6.2m8.2m10.5m1.5m4.0m4.0m9.0m9.0m10.5m4.0m10.5m6.9m6.9m海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品組團地下一層平面組團戶數：24戶停車數：36輛每戶車位數：1.5輛海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品組團形態鳥瞰圖海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品組團形態透視圖海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院組團剖面分析—南北剖北南6.4m書房書房書房更衣室更衣室

書房衣帽間衣帽間8.0m2.5m樓梯

廚房廚房餐廳餐廳樓梯健身區健身區家庭廳家庭廳停車位車道日照間距

（10.2-3-0.9）*1.33*0.9=7.54<8海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院產品體塊分析110戶型100戶型計容建筑面積：110.33㎡地下贈送面積：

146.2㎡院子贈送面積：

62.5㎡夾層贈送面積：

69.98㎡閣樓贈送面積：

46.62㎡露臺贈送面積：

19.16㎡挑空贈送面積：

3.68㎡天井贈送面積：

6.8㎡計容建筑面積：98.67㎡地下贈送面積：

127.34㎡院子贈送面積：

51.14㎡夾層贈送面積：

56.78㎡閣樓贈送面積：

51.01㎡露臺贈送面積：

5.77㎡挑空贈送面積：3.52㎡天井贈送面積：

5.6㎡贈送閣樓贈送夾層贈送閣樓閣樓二層贈送露臺夾層一層贈送夾層實得（使用面積）：

465.27㎡實得（使用面積）：

399.83㎡實得（不含院子）：

402.77㎡實得（不含院子）：

348.69㎡贈送南向庭院贈送地下夾層贈送南向庭院得房率：365%得房率：353.4%贈送地下夾層地下夾層地下一層贈送地下一層贈送地下一層海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A1戶型1、南北入戶兩層合院2、戶型面積99㎡3、兩開間：3.5+3.44、高得房率：353.4%高度在2200以上的范圍計容建筑面積

地下贈送面積

院子贈送面積

夾層贈送面積

閣樓贈送面積

露臺贈送面積

挑空贈送面積

天井贈送面積

實得使用面積

實得建筑面積（不含院子）

得房率98.67

127.34

51.14

56.78

51.01

5.77

3.52

5.6

399.83

348.69

353.40%海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A1戶型計容建筑面積

地下贈送面積

院子贈送面積

夾層贈送面積

閣樓贈送面積

露臺贈送面積

挑空贈送面積

天井贈送面積

實得使用面積

實得建筑面積（不含院子）

得房率98.67127.3451.1456.7851.015.773.525.6399.83348.69353.40%海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A1戶型（改造前）海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A2戶型平面方案11、南北入戶兩層合院2、戶型面積110㎡3、三開間4、高得房率：365%高度在2200以上的范圍計容建筑面積

地下贈送面積

院子贈送面積

夾層贈送面積

閣樓贈送面積

露臺贈送面積

挑空贈送面積

天井贈送面積

實得使用面積

實得建筑面積（不含院子）

得房率110.33㎡146.2㎡62.5㎡69.98㎡46.62㎡19.16㎡3.68㎡6.8㎡465.27㎡402.77㎡365%海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A2戶型平面方案1計容建筑面積

地下贈送面積

院子贈送面積

夾層贈送面積

閣樓贈送面積

露臺贈送面積

挑空贈送面積

天井贈送面積

實得使用面積

實得建筑面積（不含院子）

得房率110.33㎡146.2㎡62.5㎡69.98㎡46.62㎡19.16㎡3.68㎡6.8㎡465.27㎡402.77㎡365%海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A2戶型平面方案1（改造前）海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A2戶型平面方案21、南北入戶兩層合院2、戶型面積110㎡3、三開間4、高得房率：353%高度在2200以上的范圍計容建筑面積

地下贈送面積

院子贈送面積

夾層贈送面積

閣樓贈送面積

露臺贈送面積

挑空贈送面積

天井贈送面積

實得使用面積

實得建筑面積（不含院子）

得房率109.68138.866.266.2849.64133.486.4453.48387.28353%海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A2戶型平面方案2計容建筑面積

地下贈送面積

院子贈送面積

夾層贈送面積

閣樓贈送面積

露臺贈送面積

挑空贈送面積

天井贈送面積

實得使用面積

實得建筑面積（不含院子）

得房率109.68138.866.266.2849.64133.486.4453.48387.28353%海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院A2戶型平面方案2（改造前）海門崇明項目建筑規劃概念方案設計合院贈送面積：地上買二得四，地下贈送兩層，總計買二得六閣樓2.9夾層地下是人防可偷設備夾層，所以本案只能抬高地庫1m來增加層高，后續作為首層地面3m夾層剖面改造1、通過設備夾層，首層層高調整至6m;可設3m的夾層2、二層增設閣樓夾層3、地下贈送兩層首層地面標高-1.004、與競品比地上贈送多，實得有效面積多海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院產品分布圖合院占比：上疊：36.46%下疊：40.10%合計：76.56%商業占比：2.34%洋房占比：20.26%海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院產品組團首層平面2.5m5.5m2.5m11.5m5.5m2.5m2.5m2.5m2.5m11.5m5.5m10m10m10m10m10m10m2.5m2.5m11.5m5.5m2.5m5.5m2.5m海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院產品組團地下一層平面一個單元4+4戶

8個停車位組團戶數：24戶停車數：48輛每戶車位數：2輛海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院產品組團形態鳥瞰圖海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院產品組團形態透視圖海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院組團剖面分析--南北剖南北臥室主臥餐廳臥室臥室主臥餐廳臥室15m11.7m庭院庭院2.5m廚房餐廳起居室廚房餐廳起居室健身區家庭廳健身區家庭廳停車位

車道停車位日照間距

（13.2-3-0.9）*1.33*0.9=11.13<11.7海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院產品體塊分析上疊贈送閣樓閣樓三層下疊上疊計容建筑面積：108.75㎡地下贈送面積：

108.6㎡院子贈送面積：

65.35㎡夾層贈送面積：

101.7㎡閣樓贈送面積：

0㎡計容建筑面積：101.45㎡地下贈送面積：

57.59㎡院子贈送面積：

43.4㎡夾層贈送面積：

0㎡上疊贈送南向庭院上疊上疊贈送南向庭院閣樓贈送面積：47.93㎡露臺贈送面積：

19.7㎡天井贈送面積：

16.64㎡二層夾層露臺贈送面積：

0㎡下疊贈送夾層天井贈送面積：

0㎡實得（使用面積）：

384.4㎡

實得（使用面積）：

267.01㎡實得（不含院子）：

319.05㎡實得（不含院子）：

220.40㎡下疊贈送北向庭院下疊得房率：293.4%得房率：220.40%一層下疊贈送南向庭院上疊贈送地下夾層地下夾層地下一層上疊贈送地下一層下疊贈送地下夾層下疊贈送地下一層海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院B1(下疊110戶型)一層南入得房率（不含贈送）得房率（不含院子）套內建筑面積總建筑面積計容建筑

地下贈送

夾層閣樓或上

院子贈送天井贈

實得建筑面積

實得使用面積送面積

（不含院子）

（含院子）首層/院落（含公攤）產品總套內露臺贈送面積面積面積空贈送面積面積110下疊

104.04100上疊

97.4108.75

108.6101.45

57.59101.747.9365.3543.4319.05223.61384.4293.4%

116/192220.4%

69/112403.6

420.496%19.716.64267.01海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院B1(下疊110戶型)一層北入得房率（不含贈送）得房率（不含院子）套內建筑面積總建筑面積計容建筑

地下贈送

夾層閣樓或上

院子贈送天井贈

實得建筑面積

實得使用面積送面積

（不含院子）

（含院子）首層/院落（含公攤）產品總套內露臺贈送面積面積面積空贈送面積面積110下疊

104.04100上疊

97.4108.75

108.6101.45

57.59101.747.9365.3543.4319.05223.61384.4293.4%

116/192220.4%

69/112403.6

420.496%19.716.64267.01海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院B1(下疊110戶型)（改造后）得房率得房率套內建筑總建筑

（不含贈

計容建筑

地下贈送

夾層閣樓或上

院子贈送天井贈

實得建筑面積

實得使用面積

（不含院

首層/院落產品面積

總套內

面積送）面積面積空贈送面積101.7面積

露臺贈送面積

送面積

（不含院子）

（含院子）子）

（含公攤）110下疊

104.04108.75

108.6101.45

57.5965.3543.4319.05223.61384.4293.4%

116/192100上疊

97.4

403.6

420.496%47.9319.716.64267.01220.4%69/112海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院B1(上疊100戶型)（改造前）得房率得房率套內建筑總建筑

（不含贈

計容建筑

地下贈送

夾層閣樓或上

院子贈送天井贈

實得建筑面積

實得使用面積

（不含院

首層/院落產品面積

總套內

面積送）面積面積空贈送面積101.7面積

露臺贈送面積

送面積

（不含院子）

（含院子）子）

（含公攤）110下疊

104.04108.75

108.6101.45

57.5965.3543.4319.05223.61384.4293.4%

116/192100上疊

97.4

403.6

420.496%47.9319.716.64267.01220.4%69/112海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院B1(上疊100戶型)高度在2200以上的范圍（改造后）得房率總建筑

（不含贈

計容建筑

地下贈送

夾層閣樓或上

院子贈送得房率套內建筑面積

總套內

面積天井贈

實得建筑面積

實得使用面積

（不含院

首層/院落產品送）面積面積空贈送面積101.7面積

露臺贈送面積

送面積

（不含院子）

（含院子）子）

（含公攤）110下疊

104.04108.75

108.6101.45

57.5965.3543.4319.05223.61384.4293.4%

116/192100上疊

97.4

403.6

420.496%47.9319.716.64267.01220.4%69/112海門崇明項目建筑規劃概念方案設計疊院贈送面積：地上買二得五，地下贈送兩層，總計買二得七閣樓2.9夾層剖面改造地下是人防可偷設備夾層，所以本案只能抬高地庫1m來增加層高，后續作為首層地面1、通過設備夾層，首層3m夾層層高調整至6m;可設3m的夾層2、二層增設閣樓夾層3、地下贈送兩層4、與競品比地上贈送多，實得有效面積多首層地面標高-1.00海門崇明項目建筑規劃概念方案設計洋房85戶型戶型套型配置套內建筑面積建筑面積得房率標準層面積

總套內建筑面積343.860

1486.8總建筑面積層數72.06%2063.166854房2廳2衛61.9585.97海門崇明項目建筑規劃概念方案設計洋房85戶型辦公平面圖(改造前)海門崇明項目建筑規劃概念方案設計洋房贈送面積：一層送地下室，頂層送閣樓頂層送閣樓頂層改為2.9m和3.4閣樓剖面改造1、一層5.7m層改造為兩層，一層附贈地下室。一層送地下室2、頂層改為兩層，頂層送閣樓。海門崇明項目建筑規劃概念方案設計院落尺度對比3.5m5.5m3.65m9m9m合院110戶型（方案A）6.9m合院110戶型（方案B）7.9m合院100戶型產品優勢：1、單戶土地資源面積小但院落占比大2、院落層次多（合院南北院，疊院立體院）3、房型配置高7m10m上疊100戶型下疊110戶型海門崇明項目建筑規劃概念方案設計產品總結合院A1（100）98.67合院A2（110方案1）

合院A2（110方案2）疊院B2（110）109疊院B1（100）101產品110.34+2房354.9462.5109.684+2房343.866.2計容建筑面積房間配置3+2房4+2房275.63+1房301.16165.5643.4贈送面積51.1465.3院子面積不含院子地下250.02292.47146.2277.6138.8210.3122.1657.59127.34108.6其中夾層閣樓或上空116.91127.08125.8101.764.5