向陽(yáng)而居

生態(tài)綠島2020.02010203040506項(xiàng)目概況PROJECT

OVERVIEW商業(yè)策略COMMERCIAL

DESIGN規(guī)劃設(shè)計(jì)PLANNING

DESIGN地庫(kù)策略BASEMENT

STRATEGYCONTENT示范區(qū)設(shè)計(jì)

07立面設(shè)計(jì)FACADE

DESIGNDEMONSTRATION

ZONE08方案回顧DESIGN

REVIEW產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCT

DESIGN1項(xiàng)目概況PROJECT

OVERVIEW區(qū)位分析LOCATION

ANALYSIS東源片區(qū)東源縣東源縣政府本案河源市新市區(qū)西部生態(tài)旅游區(qū)廣州市江東新區(qū)深圳市老城區(qū)項(xiàng)目位于廣東河源東源主城區(qū)，規(guī)劃在大灣區(qū)建設(shè)世界級(jí)城市群一體化發(fā)展中謀求東源席位。項(xiàng)目位于東源片區(qū)，東臨東源縣政府，西邊即新市區(qū)。現(xiàn)距離廣州、深圳均約2.5小時(shí)車程。2021年贛深高鐵建成通車后，至廣州、深圳在1小時(shí)內(nèi)。城市群一體化未來可期上位規(guī)劃研究——周邊地塊功能URBAN

DESIGN項(xiàng)目位于東源西部城市服務(wù)發(fā)展片，地塊內(nèi)商務(wù)及商業(yè)建筑進(jìn)行聯(lián)合建設(shè)，易形成聯(lián)動(dòng)性服務(wù)功能，有利于市場(chǎng)和其他商業(yè)設(shè)施的長(zhǎng)期發(fā)展，極具發(fā)展前景。徐洞工業(yè)區(qū)東源縣主城區(qū)東源縣政府SITE新市區(qū)二類居住用地居住商業(yè)混合用地商務(wù)及商業(yè)混合用地公園綠地體育用地行政辦公用地中小學(xué)用地基地可達(dá)性東源片區(qū)車輛來向TRAFFIC

NETWORK東源縣政府東源公園SITE新市區(qū)車輛來向建

設(shè)

大

道基地西側(cè)深業(yè)路、東側(cè)新河大道、南側(cè)東江大道皆為城市主干道。基地北側(cè)廣場(chǎng)大道尚在建設(shè)中。項(xiàng)目基地周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，內(nèi)部路網(wǎng)尚待建設(shè)。老城區(qū)車輛來向江東新區(qū)車輛來向周邊景觀資源SCENERY

RESOURCES圖例東江東源公園沿河景觀帶東源公園SITE項(xiàng)目南側(cè)有天然的東江景觀資源，華豐世紀(jì)國(guó)際貿(mào)易中心建成后將造成部分景觀遮擋（尚未施工）。項(xiàng)目西側(cè)850m處有東源公園，景觀資源優(yōu)越。周邊配套資源SUPPORTING

FACILITY東源縣政府東源明珠幼兒園東源縣第一幼兒園5km3km2km1kmSITE東源中學(xué)萬達(dá)廣場(chǎng)（待建）河源市人民醫(yī)院杏林醫(yī)院堅(jiān)基購(gòu)物中心河源中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校東江中學(xué)大學(xué)城萬隆城華達(dá)·廣晟城市廣場(chǎng)翔豐商業(yè)廣場(chǎng)麗日購(gòu)物廣場(chǎng)基地周邊現(xiàn)有商業(yè)較為分散，教育、醫(yī)療配套齊全。未來在萬達(dá)廣場(chǎng)的加持下，將形成城市新中心。周邊現(xiàn)狀CURRENT

SITUATION東東源縣政府東源公園理想家園江景灣SITE東源縣第三小學(xué)SITE華豐國(guó)際貿(mào)易中心（待建）萬達(dá)廣場(chǎng)（待建）華豐國(guó)（萬達(dá)廣場(chǎng)（待建）源江豪庭?

基地周邊路網(wǎng)基本完善，僅北側(cè)的廣場(chǎng)大道尚在建設(shè)中。?

基地周邊住宅密集，住宅種類以高層居多。?

萬達(dá)廣場(chǎng)與華豐國(guó)際貿(mào)易中心尚待建設(shè)，華豐國(guó)際貿(mào)易中心或?qū)Ρ景疙?xiàng)目產(chǎn)生視線、日照影響。萬達(dá)廣場(chǎng)資料圖片華豐國(guó)際貿(mào)易中心資料圖SWOT分析SWOT2021年贛深高鐵?

華豐國(guó)際或?qū)Ρ景刚趽?基地位于河源東?

北側(cè)道路尚在建

?源主城區(qū)，周邊配套完善，南面臨近東江設(shè)中建成通車?

基地周邊仍有部

?有望在在大灣區(qū)分用地尚未開發(fā)

建設(shè)世界級(jí)城市群一體化發(fā)展中?在萬達(dá)廣場(chǎng)的加持下，將形成城市新中心謀求東源席位S

W

O

T打造河源理想居住綜合社區(qū)創(chuàng)造美好生活場(chǎng)景，樹立萬達(dá)品牌形象。設(shè)計(jì)策略策略一·規(guī)劃布局

多層次的公共空間體系，從產(chǎn)品改善、配套改環(huán)境改善,

建立一個(gè)有溫度的社區(qū)策略二·產(chǎn)品研發(fā)

盡可能打造大面寬產(chǎn)品，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力策略三·商業(yè)布局

控店鋪面積，控總價(jià)，多贈(zèng)送策略四·空間層次

將人性化的室內(nèi)功能場(chǎng)地向室外拓展，打造室聯(lián)動(dòng)的綜合空間2規(guī)劃設(shè)計(jì)PLANNING

DESIGN規(guī)劃條件PLANNING

CONDITION一地塊地塊編號(hào)：ZX-DO2-01用地性質(zhì)：二類居住用地總用地面積：40315㎡經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求建筑密度≤30%容積率≤2.95綠地率≥30%（其中集中綠地≥10%）建筑限高≤100米公共服務(wù)配套設(shè)施和要求幼兒園用地面積≥3600㎡社區(qū)服務(wù)用房建筑面積≥300㎡一地塊ZX-DO2-0140315㎡二地塊地塊編號(hào)：ZX-DO2-02用地性質(zhì)：二類居住用地總用地面積：60549㎡二地塊ZX-DO2-0260549㎡經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求公共服務(wù)配套設(shè)施和要求垃圾收集點(diǎn)用地面積≥100㎡社區(qū)服務(wù)用房建筑面積≥600㎡建筑密度≤30%容積率≤2.95綠地率≥30%（其中集中綠地≥10%）建筑限高≤100米五地塊ZX-DO2-05~0769019㎡華

豐

國(guó)

際貿(mào)

易

中

心五地塊地塊編號(hào)：ZX-DO2-05~07用地性質(zhì)：二類居住用地總用地面積：69019㎡SITE經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)要求建筑密度≤30%容積率≤2.95公共服務(wù)配套設(shè)施和要求公共廁所建筑面積≥80㎡社區(qū)醫(yī)院≥2000㎡萬

達(dá)

廣

場(chǎng)綠地率≥30%（其中集中綠地≥10%）

社區(qū)服務(wù)用房建筑面積≥500㎡建筑限高≤100米其他要求1、地塊內(nèi)規(guī)劃路由摘牌方負(fù)責(zé)完成設(shè)計(jì)與建設(shè)2、社區(qū)服務(wù)中心用房建成后無償提供給居委會(huì)或街道辦使用;3、幼兒園建成后無償提供給政府使用;4、車位與戶數(shù)比不小于1.1，并配置車位總數(shù)100%的充電樁;非機(jī)動(dòng)車位：住宅部分0.8-1.2車位/100平方米建筑面積。價(jià)值分析VALUE

ANALYSIS居住價(jià)值商業(yè)價(jià)值東源縣第三小學(xué)東源縣第三小學(xué)華

豐

國(guó)

際貿(mào)

易

中

心華

豐

國(guó)

際貿(mào)

易

中

心萬

達(dá)

廣

場(chǎng)萬

達(dá)

廣

場(chǎng)居住價(jià)值高低商業(yè)價(jià)值高低朝向萬達(dá)廣場(chǎng)的沿街面商業(yè)價(jià)值最大，街角部分商業(yè)價(jià)值較大，其余沿街面次之。地塊內(nèi)部居住價(jià)值最大，沿街部分次之。設(shè)計(jì)策略——規(guī)劃結(jié)構(gòu)DESIGN

STRATEGY——PLANNING

STRUCTURE兩軸一核：生活配套軸、商業(yè)街區(qū)軸、社區(qū)活力核東源縣第三小學(xué)基地SITE社區(qū)活力核華豐世紀(jì)國(guó)際貿(mào)易中心萬達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃條件——提煉、任務(wù)拆解PLANNING

CONDITION業(yè)態(tài)單價(jià)總貨值33000元/㎡金街一層14792.22㎡金街二層14792.22㎡沿街底商20531.04㎡最大按10%商業(yè)50115.48㎡17000元/㎡19559元/㎡11.4億總用地面積169883㎡可售容積率9500元/㎡9000元/㎡41.5億39.3億43.7億板式塔式洋房住宅436939.37㎡地上計(jì)容建筑面積501154.85㎡10000元/㎡幼兒園配套7400㎡6700㎡其他14100㎡不可售設(shè)計(jì)策略——商業(yè)DESIGN

STRATEGY——COMMERCE可售商業(yè)沿街商業(yè)布置最大化1800m×13m×2F=46800㎡華豐國(guó)際貿(mào)易中心（周長(zhǎng)×進(jìn)深×層數(shù)=理論商業(yè)面積）將商業(yè)價(jià)值最大化提升，商業(yè)廣場(chǎng)相互呼應(yīng)。萬達(dá)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)策略——商業(yè)DESIGN

STRATEGY——COMMERCE金街最大化+全二層商業(yè)金街最大化+一層商業(yè)華豐國(guó)際貿(mào)易中心華豐國(guó)際貿(mào)易中心萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)面積：50000㎡商業(yè)面積：43000㎡【優(yōu)點(diǎn)】商業(yè)適中，貨值較高【缺點(diǎn)】商業(yè)量比較大，去化速度較慢【優(yōu)點(diǎn)】商業(yè)量最大，貨值最高【缺點(diǎn)】去化過慢，銷售壓力過大貨值：11.41億貨值：10.02億綜合比較貨值跟去化速度，推薦本方案，保證貨值的前提下適當(dāng)減小銷售壓力華豐國(guó)際貿(mào)易中心金街+一層商業(yè)全一層商業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)可售商業(yè)華豐國(guó)際貿(mào)易中心華豐國(guó)際貿(mào)易中心萬達(dá)廣場(chǎng)萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)面積：31700㎡商業(yè)面積：21000㎡【優(yōu)點(diǎn)】商業(yè)量較少，銷售壓力小【缺點(diǎn)】貨值偏低【優(yōu)點(diǎn)】商業(yè)量小，去化快【缺點(diǎn)】商業(yè)量小，貨值低貨值：7.14億貨值：4.1億設(shè)計(jì)策略——售樓處DESIGN

STRATEGY——SALES

OFFICE西北角西南角SITESITE售樓處華

豐

國(guó)

際貿(mào)

易

中

心售樓處萬

達(dá)

廣

場(chǎng)【優(yōu)點(diǎn)】昭示性好，可結(jié)合幼兒園打造，前場(chǎng)空間充足【缺點(diǎn)】目前北面道路還在建設(shè)，可能影響售樓處進(jìn)度。【優(yōu)點(diǎn)】后期改造成商業(yè)，利于打造氛圍，場(chǎng)地條件成熟，施工速度快。【缺點(diǎn)】昭示性一般，前場(chǎng)空間略局促。設(shè)計(jì)策略——幼兒園DESIGN

STRATEGY——KINDERGARTEN選址方案一選址方案二選址方案三一地塊一地塊一地塊二地塊二地塊二地塊五地塊五地塊五地塊123五地塊西北角+二地塊西北角五地塊東北角+二地塊東北角五地塊東南角+二地塊東南角【優(yōu)點(diǎn)】日照條件較好【缺點(diǎn)】【優(yōu)點(diǎn)】【優(yōu)點(diǎn)】日照良好商業(yè)價(jià)值較低，利于集中打造配套軸【缺點(diǎn)】日照不佳占用商業(yè)價(jià)值高的轉(zhuǎn)角位置【缺點(diǎn)】選址區(qū)域商業(yè)價(jià)值高，存在浪費(fèi)結(jié)構(gòu)生成DESIGN

STRATEGY幼兒園KINDERGARTEN幼兒園KINDERGARTEN萬達(dá)金街WANDA

GOLDENSTREET沿街商業(yè)SHOPS社區(qū)醫(yī)院COMMUNITY

HOSPITALS售樓處SALESOFFICE萬達(dá)廣場(chǎng)WANDA

MALL商業(yè)增加3500㎡設(shè)計(jì)策略——

鎖定可售部分規(guī)劃推導(dǎo)PROJECT

ORIENTATION業(yè)態(tài)分析①塔樓1.全高層②板樓2.

高層+18F3.

全18F在滿足間距的前提下，會(huì)損失容積率容積率：2.95密度：30%損失容積率，且空間感差4.高層+洋房塔樓+11F洋房規(guī)劃推導(dǎo)PROJECT

ORIENTATION全板樓全塔樓塔樓+11F洋房【貨值】42.19億【貨值】39.97億【貨值】40.36億【優(yōu)點(diǎn)】板式住宅貨值高，規(guī)劃形態(tài)好。

【優(yōu)點(diǎn)】產(chǎn)品為市場(chǎng)常規(guī)戶型，邊戶視

【優(yōu)點(diǎn)】洋房產(chǎn)品貨值高，天際線更好。【缺點(diǎn)】當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)板樓產(chǎn)品較少，需要野佳，花園更大。【缺點(diǎn)】貨值較低。【缺點(diǎn)】建筑密度大，花園小，容積率做不足，不滿足日照，洋房不成體系客戶認(rèn)可。可選推薦不推薦考慮到板樓產(chǎn)品當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)接受度的風(fēng)險(xiǎn)，雖然理論板樓產(chǎn)品貨值更高，仍首選蝶形產(chǎn)品，板樓作為可選方案。產(chǎn)品策略——核心筒PRODUCT

STRATEGY——CORE塔樓產(chǎn)品「得房率優(yōu)勢(shì)」

對(duì)標(biāo)同面積段板樓產(chǎn)品板樓戶型面積段142\115塔樓戶型面積段142\11514214293.04㎡78.48㎡142142115115115115板樓核心筒面積

93.04㎡理論得房率（514-93.04）/514=81.9%塔樓核心筒面積

78.48㎡理論得房率（514-78.48）/514=84.7%CONCLUSION結(jié)論142面積段，塔樓產(chǎn)品比板樓產(chǎn)品多得3.95㎡產(chǎn)品策略——面寬PRODUCT

STRATEGY——CORE塔樓產(chǎn)品「面寬優(yōu)勢(shì)」

對(duì)標(biāo)同面積段板樓產(chǎn)品板樓戶型面積段142\115塔樓戶型面積段142\1151421421421421151153600

3000135006900115115板樓142戶型面寬13.5m塔樓142戶型面寬14.1mCONCLUSION結(jié)論142面積段，塔樓產(chǎn)品比板樓產(chǎn)品面寬大0.6m方案一方案二優(yōu)劣勢(shì)【理論總貨值】50.34億優(yōu)劣勢(shì)【理論總貨值】52.21億【優(yōu)點(diǎn)】產(chǎn)品為市場(chǎng)熱門戶型，產(chǎn)品力強(qiáng)；【優(yōu)點(diǎn)】滿足冬至日2小時(shí)日照；規(guī)劃結(jié)構(gòu)自由，邊戶視野佳，花園更大。規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)整；理論總貨值高。【缺點(diǎn)】總貨值較低；滿足冬至日1小時(shí)日照。【缺點(diǎn)】產(chǎn)品力較弱，公攤較大，面寬較小；當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)板樓產(chǎn)品較少，需要當(dāng)?shù)乜蛻粽J(rèn)可。塔樓單價(jià)：9000元/㎡金街1F單價(jià)：33000元/㎡；2F：17000元/㎡沿街商業(yè)：19559元/㎡塔樓單價(jià)：9500元/㎡金街1F單價(jià)：33000元/㎡；2F：17000元/㎡沿街商業(yè)：19559元/㎡方案一：

東江邊的

生態(tài)綠島設(shè)計(jì)策略DESIGN

STRATEGY打造一環(huán)、二軸、一心、綠島的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，形成多層次的公共空間體系，以產(chǎn)品、配套和環(huán)境建立一個(gè)有溫度的社區(qū)。一環(huán)

社區(qū)聯(lián)動(dòng)生活環(huán)東源縣第二小學(xué)二軸

商業(yè)軸與生活軸一心

社區(qū)活力核綠島

生態(tài)景觀島華豐世紀(jì)國(guó)際貿(mào)易中心萬達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃布局生活配套軸——激活社區(qū)氛圍促進(jìn)鄰里關(guān)系案例分析CASE

ANALYSIS上海古北黃金城道步行生活型街道黃金城道步行街與相交叉，串聯(lián)廣場(chǎng)、噴泉、咖零售商店等功能，帶動(dòng)附近地規(guī)劃布局PLANNING生活配套軸兩地塊中間沿規(guī)劃路設(shè)置幼兒園、社區(qū)醫(yī)院等生活配套功能，給予用戶更多生活溫度，系統(tǒng)化提升住宅功能和性能。東源縣第二小學(xué)教育節(jié)點(diǎn)華豐世紀(jì)國(guó)際商業(yè)節(jié)點(diǎn)貿(mào)易中心萬達(dá)廣場(chǎng)景觀節(jié)點(diǎn)規(guī)劃布局PLANNING東源縣第二小學(xué)外擺空間社區(qū)入口廣場(chǎng)沿街商業(yè)圖例主要節(jié)點(diǎn)次要節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)聯(lián)系萬達(dá)廣場(chǎng)華豐世紀(jì)國(guó)際貿(mào)易中心規(guī)劃布局PLANNING利用道路綠化和建筑退界，沿街布置社區(qū)型商業(yè)

及

幼

兒

園

、

社

區(qū)

醫(yī)院等配套，臨時(shí)停車位呈綠島式布置，增加兩側(cè)商業(yè)互動(dòng)，塑造充滿活力的生活氛圍，形成層次豐富的街道界面。5.5m2.5m14m規(guī)劃道路2.5m5.5m建筑空間

建筑后退空間

臨時(shí)停車臨時(shí)停車

建筑后退空間

建筑空間商業(yè)商業(yè)5.5m

2.5

14m

2.5

5.5m建筑空間建筑后退空間臨

規(guī)劃

臨建筑后退空間建筑空間時(shí)

道路

時(shí)停車停車空間意向REFERENCE商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)規(guī)劃布局商業(yè)街區(qū)軸——推動(dòng)貨值提升規(guī)劃布局PLANNING商業(yè)街區(qū)軸萬達(dá)廣場(chǎng)、華豐國(guó)際貿(mào)易中心與萬達(dá)金街之間形成商業(yè)軸，激活地塊活力。東源縣第二小學(xué)華豐世紀(jì)國(guó)際貿(mào)易中心萬達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃布局PLANNING東源縣第二小學(xué)萬達(dá)金街售樓處華豐世紀(jì)國(guó)際貿(mào)易中心萬達(dá)廣場(chǎng)環(huán)形天橋連接萬達(dá)廣場(chǎng)圖例主要節(jié)點(diǎn)次要節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)聯(lián)系空間意向REFERENCE規(guī)劃布局社區(qū)活力核——聯(lián)動(dòng)周邊地塊豐富生活場(chǎng)景規(guī)劃布局PLANNING社區(qū)活力核兩軸交叉形成社區(qū)活力核，打造社區(qū)組團(tuán)之間的交流場(chǎng)所，街角廣場(chǎng)成為城市活力匯聚的場(chǎng)所。東源縣第二小學(xué)華豐世紀(jì)國(guó)際貿(mào)易中心萬達(dá)廣場(chǎng)空間意向REFERENCE規(guī)劃布局聯(lián)動(dòng)生活環(huán)——復(fù)合公共空間營(yíng)造多重體驗(yàn)規(guī)劃布局PLANNING聯(lián)動(dòng)生活環(huán)生活環(huán)聯(lián)動(dòng)兩地塊，成為社區(qū)休閑活動(dòng)的主動(dòng)線，促進(jìn)大社區(qū)范圍的鄰里互動(dòng)、康體運(yùn)動(dòng)等社交，提升社區(qū)活力，打造休閑活力社區(qū)。活力漫道東源縣第二小學(xué)華豐世紀(jì)國(guó)際貿(mào)易中心彩虹環(huán)跑萬達(dá)廣場(chǎng)濱水休閑規(guī)劃布局PLANNING生態(tài)景觀島遠(yuǎn)眺東江，近看綠島，綠色生態(tài)景觀島嶼與架空層結(jié)合，營(yíng)造共融參與的交互場(chǎng)所，創(chuàng)造更多自發(fā)活動(dòng)的可能性。東源縣第二小學(xué)親子樂園鄰里會(huì)客興趣空間生態(tài)景觀島萬達(dá)廣場(chǎng)華豐世紀(jì)國(guó)際貿(mào)易中心規(guī)劃布局PLANNING活力公共空間我們不僅關(guān)注室內(nèi)空間的活動(dòng)類型豐富性和活動(dòng)內(nèi)容人性化設(shè)計(jì)，更致力于將室內(nèi)功能場(chǎng)地向室外場(chǎng)地拓展，營(yíng)造滿足各類用戶活動(dòng)需求的可變性場(chǎng)所。依托架空層室內(nèi)的公共空間，結(jié)合室外公共區(qū)域，空間互相滲透，打造室內(nèi)外功能聯(lián)動(dòng)的綜合空間。設(shè)計(jì)策略DESIGN

STRATEGY架空層平面圖規(guī)劃設(shè)計(jì)PROJECT

ORIENTATION規(guī)劃設(shè)計(jì)PROJECT

ORIENTATION方案一指標(biāo)萬達(dá)廣州地塊項(xiàng)目地塊五經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)萬達(dá)廣州地塊項(xiàng)目地塊一、二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱數(shù)值單位備注名稱總用地面積數(shù)值單位m2m2m2m2m2m2m2備注總用地面積69019m2100828.74409162.93297445.00258560.00258560.0032786總建筑面積277975.10203606.05182204.26182204.26m2總建筑面積地上計(jì)容建筑面積住宅地上計(jì)容建筑面積住宅m2m2m2其中蝶形T4商業(yè)配套其中其中蝶形T46098.33商業(yè)配套13415.847985.95m2m2不少于總建筑面積的千分之二物業(yè)管理用房社區(qū)服務(wù)用房818.33900.00m2m2不少于總建筑面積的千分之二物業(yè)管理用房社區(qū)服務(wù)用房555.95500.00m2m2其中其中其中其中公共廁所幼兒園社區(qū)醫(yī)院變電站80.003200.000.00900.00200.000.00m2m2m2m2m2m2m2m2其中公共廁所幼兒園社區(qū)醫(yī)院變電站80.004200.002000.00550.00m2m2m2m2垃圾收集點(diǎn)其它地下建筑面積地庫(kù)面積垃圾收集點(diǎn)100.00m2111717.93103755.93其它地下建筑面積地庫(kù)面積0.0074369.0568801.05m2m2m2其中含非機(jī)動(dòng)車庫(kù)等（暫定）其它地下室面積7962.00m2其中含非機(jī)動(dòng)車庫(kù)等（暫定）小于等于2.95小于等于30%大于等于30%其它地下室面積5568.00m2容積率2.95022.05%30.00%2484小于等于2.95小于等于30%大于等于30%容積率2.95025.31%30.00%1704建筑密度綠地率戶數(shù)建筑密度綠地率戶數(shù)人數(shù)7949人數(shù)5453機(jī)動(dòng)車停車位30333022730輛輛輛機(jī)動(dòng)車停車位201220118112481輛輛輛輛地上地下地上地下其中其中非機(jī)動(dòng)車停車位4230輛非機(jī)動(dòng)車停車位方案分析PROJECT

ANALYSIS戶型分布戶型配比戶數(shù)比42.1%14.7%27.6%7.7%89㎡戶型面積

戶數(shù)面積156996651901374454276846860面積比34.9%14.5%30.6%9.5%105㎡116㎡8917646151051161301401155324130㎡140㎡3307.9%10.4%方案分析PROJECT

ANALYSIS場(chǎng)地流線人行流線車行流線金街步行流線地庫(kù)出入口方案分析PROJECT

ANALYSIS消防流線消防車流線消防登高面消防車出入口方案分析PROJECT

ANALYSIS分期規(guī)劃分期一期業(yè)態(tài)住宅金街住宅商業(yè)住宅商業(yè)金街幼兒園面積42048.00㎡19427.96㎡141657.00㎡2147.80㎡260673.00㎡11485.02㎡9641.06㎡7400.00㎡二期一期三期二期三期方案分析PROJECT

ANALYSIS日照分析0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)經(jīng)眾智日照軟件測(cè)算，住宅滿足冬至日1小時(shí)日照要求，幼兒園滿足冬至日3小時(shí)日照要求。方案二：學(xué)府大宅東江邊的規(guī)劃設(shè)計(jì)PROJECT

ORIENTATION彩總規(guī)劃設(shè)計(jì)PROJECT

ORIENTATION方案二指標(biāo)萬達(dá)廣州地塊項(xiàng)目地塊五經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)萬達(dá)廣州地塊項(xiàng)目地塊一、二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱數(shù)值單位備注名稱總用地面積總建筑面積數(shù)值69019單位m2m2m2m2m2m2m2備注總用地面積100828.74m2277975.10203606.05182204.30182204.313415.847985.95總建筑面積408962.15297444.70258560.94258560.94m2m2m2m2地上計(jì)容建筑面積住宅地上計(jì)容建筑面積住宅其中板式T4商業(yè)配套其中其中板式T4商業(yè)配套327866097.92m2m2不少于總建筑面積的千分之二物業(yè)管理用房555.95m2不少于總建筑面積的千分之二物業(yè)管理用房817.92m2社區(qū)服務(wù)用房公共廁所幼兒園500.0080.00m2m2m2m2m2m2m2m2m2其中其中其中社區(qū)服務(wù)用房900.00m2其中4200.002000.00550.00100.000.00其中公共廁所幼兒園80.003200.000.00m2m2m2m2社區(qū)醫(yī)院變電站社區(qū)醫(yī)院變電站900.00垃圾收集點(diǎn)其它垃圾收集點(diǎn)其它200.000.00m2m2m2地下建筑面積地庫(kù)面積74369.0568801.05地下建筑面積地庫(kù)面積111517.45其中含非機(jī)動(dòng)車庫(kù)等（暫定）103605.457912.00m2m2其它地下室面積5568.00m2其中含非機(jī)動(dòng)車庫(kù)等（暫定）小于等于2.95小于等于30%大于等于30%容積率2.95025.31%30.00%1704小于等于2.95小于等于30%大于等于30%其它地下室面積容積率建筑密度綠地率戶數(shù)2.95022.05%30.00%2480建筑密度綠地率戶數(shù)人數(shù)5453人數(shù)7936機(jī)動(dòng)車停車位20122011811輛輛輛輛機(jī)動(dòng)車停車位302830227264226輛輛輛輛地上地下地上地下其中其中非機(jī)動(dòng)車停車位2481非機(jī)動(dòng)車停車位方案分析PROJECT

ANALYSIS戶型分布戶型配比戶數(shù)比42.1%16.2%26.8%7.0%89㎡戶型面積

戶數(shù)面積156818726531335183841246860面積比35.0%16.2%29.8%8.6%105㎡116㎡8917626791051161301401122291130㎡140㎡3307.9%10.5%方案分析PROJECT

ANALYSIS場(chǎng)地流線人行流線車行流線金街步行流線地庫(kù)出入口方案分析PROJECT

ANALYSIS分期規(guī)劃分期一期業(yè)態(tài)住宅金街住宅商業(yè)住宅商業(yè)金街幼兒園面積42048.00㎡17458.84㎡141657.00㎡4143.60㎡260562.00㎡15759.50㎡5339.90㎡7400.00㎡二期一期三期二期三期方案分析PROJECT

ANALYSIS日照分析0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)6小時(shí)經(jīng)眾智日照軟件測(cè)算，住宅滿足冬至日1小時(shí)日照要求，幼兒園滿足冬至日3小時(shí)日照要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)PROJECT

ORIENTATION如何在新規(guī)80米條件下實(shí)現(xiàn)最優(yōu)解？最優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)

最大化產(chǎn)品價(jià)值80m

板樓方案80m

塔樓方案【理論貨值】50.34億【理論貨值】46.96億【優(yōu)點(diǎn)】產(chǎn)品為市場(chǎng)常規(guī)戶型，邊戶視野佳，花園更大，貨

【優(yōu)點(diǎn)】板式住宅貨值高，規(guī)劃形態(tài)好。值高。

【缺點(diǎn)】容積率損失約14800㎡，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)板樓產(chǎn)品較少，需要客戶認(rèn)可【缺點(diǎn)】塔樓單價(jià)：9000元/㎡金街1F單價(jià)：33000元/㎡；2F：17000元/㎡沿街商業(yè)：19559元/㎡塔樓單價(jià)：9500元/㎡金街1F單價(jià)：33000元/㎡；2F：17000元/㎡沿街商業(yè)：19559元/㎡100m

板樓方案100m

塔樓方案3示范區(qū)設(shè)計(jì)PLANNING

DESIGN示范區(qū)DEMONSTRATION

AREA入口前廣場(chǎng)示范區(qū)入口停車場(chǎng)入口停車場(chǎng)昭示入口信步逸景沿水曲徑售樓處11水景游廊枯山水庭院樣板房10612銷售服務(wù)區(qū)39548217用地面積：4455㎡建筑占地：845㎡建筑總面積：1239㎡示范區(qū)DEMONSTRATION

AREA沿街展示面示范區(qū)DEMONSTRATION

AREA街角售樓處示范區(qū)DEMONSTRATION

AREA入口庭院示范區(qū)DEMONSTRATION

AREA信步逸景示范區(qū)DEMONSTRATION

AREA沿水曲徑示范區(qū)DEMONSTRATION

AREA水景游廊示范區(qū)DEMONSTRATION

AREA觀景半亭示范區(qū)DEMONSTRATION

AREA枯山水庭院示范區(qū)DEMONSTRATION

AREA對(duì)景節(jié)點(diǎn)售樓處——平面圖SALES

OFFICE——PLAN前臺(tái)項(xiàng)目沙盤水吧開放式洽談區(qū)兒童活動(dòng)區(qū)衛(wèi)生間6辦公室75影視廳財(cái)務(wù)室83VIP室210914一層平面圖售樓處——平面圖SALES

OFFICE——PLAN開放式辦公區(qū)辦公室會(huì)議室休閑區(qū)2大廳上空3451二層平面圖售樓處——立面圖SALES

OFFICE——ELEVATION東立面圖南立面圖4產(chǎn)品設(shè)計(jì)PRODUCT

DESIGN輸入條件INPUT

CONDITIONS營(yíng)銷建議三房主力戶型四房品質(zhì)溢價(jià)住宅戶配面積段(㎡)89戶型3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)占比41%10%28%13%8%102116130140（3+1）房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)周邊競(jìng)品SURROUNDING

PRODUCTS211.浩創(chuàng)

花語(yǔ)城3.理想家園5.泰和江畔2.華瑞美苑36SITE2km1km544.江景灣6.源江豪庭競(jìng)品匯總SURROUNDING

PRODUCTS浩創(chuàng)

花語(yǔ)城

華瑞美苑

泰和江畔

江景灣理想家園

源江豪庭建筑面積：248780㎡

建筑面積：119444㎡

建筑面積：330000㎡

建筑面積：134740㎡

建筑面積：224333㎡

建筑面積：228702㎡容積率：2.97類型：高層入住時(shí)間：2018-10均價(jià)約：6700容積率：2.59類型：高層開盤時(shí)間：2015-3均價(jià)約：5000容積率：2.5類型：高層入住時(shí)間：2019-12

開盤時(shí)間：2014-7均價(jià)約：6300

均價(jià)約：6800容積率：2.84類型：高層容積率：4.2容積率：2.02類型：高層開盤時(shí)間：2014-08均價(jià)約：6200類型：高層+小高層開盤時(shí)間：2017-09均價(jià)約：9300周邊競(jìng)品主要以小高層、高層為主進(jìn)行布局競(jìng)品結(jié)論COMPETING

PRODUCTS

SUMMARIZE競(jìng)品特征浩創(chuàng)

花語(yǔ)城華瑞美苑泰和江畔江景灣理想家園源江豪庭產(chǎn)品類型產(chǎn)品特征主力面積段主推套型豎廳高層小高層三房四房南北通透90-140㎡舒適玄關(guān)南向采光面多本案策略【優(yōu)化戶型級(jí)配】

【減少變異戶型】

【入戶舒適玄關(guān)】

【飄窗陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送】

【空間靈活多變】競(jìng)品分析COMPETING

PRODUCTS

ANALYSIS90面積段競(jìng)品江景灣華瑞美苑深業(yè)·塞納灣94㎡87㎡2房2廳1衛(wèi)兩面寬93㎡3房2廳1衛(wèi)兩面寬2房2廳1衛(wèi)兩面寬競(jìng)品分析COMPETING

PRODUCTS

ANALYSIS115面積段競(jìng)品華瑞美苑源江豪庭浩創(chuàng)

花語(yǔ)城118㎡3房2廳2衛(wèi)2.5寬119㎡3房2廳2衛(wèi)3寬113㎡3房2廳2衛(wèi)2寬競(jìng)品分析COMPETING

PRODUCTS

ANALYSIS140面積段競(jìng)品華瑞美苑源江豪庭理想家園140㎡4房2廳2衛(wèi)3面寬143㎡4房2廳2衛(wèi)3面寬136㎡3房2廳2衛(wèi)3.5面寬輸出結(jié)果IOUTPUT

RESULTS戶型級(jí)配表編號(hào)戶型基本配置客廳餐廳

主臥

次臥

廚房ABC140（4面寬）130（4面寬）4房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)7.5*4.6（東西橫廳）

3.9*4.6

3.2*3.1

2.7*2.97.0*4.5（東西橫廳）

3.7*4.5

3.1*3.2

2.5*3.1115（4面寬）

（3+1）房2廳2衛(wèi)

4.2*7.0（南北豎廳）

3.6*4.2

3.0*3.3

2.25*2.6115（4面寬）

（3+1）房2廳2衛(wèi)

4.2*7.5（南北豎廳）

3.6*4.5

3.0*3.2

1.8*3.0C'DE105（4面寬）89（4面寬）3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4.0*7.5（南北豎廳）

3.5*4.5

2.9*3.2

1.8*2.73.6*6.6（南北豎廳）

3.2*3.1

2.6*2.8

2.25*2.4戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT140戶型競(jìng)品對(duì)比理想家園方案戶型源江豪庭136㎡3房2廳2衛(wèi)3.5面寬139㎡4房2廳2衛(wèi)4面寬143㎡4房2廳2衛(wèi)3面寬客廳寬4.1m客廳7.5m+2.7大寬廳設(shè)計(jì)客廳寬4.4m戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT130戶型競(jìng)品對(duì)比江景灣方案戶型源江豪庭130㎡3房2廳2衛(wèi)3面寬131㎡4房2廳2衛(wèi)4面寬129㎡4房2廳2衛(wèi)3面寬客廳寬4.7m7m餐客一體橫廳客廳寬4.5m戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT115戶型競(jìng)品對(duì)比方案戶型源江豪庭浩創(chuàng)花語(yǔ)城116㎡3+1房2廳2衛(wèi)3面寬118㎡3房2廳2衛(wèi)3面寬119㎡3房2廳2衛(wèi)3面寬兩面寬陽(yáng)臺(tái)戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT105戶型競(jìng)品對(duì)比方案戶型華瑞美苑浩創(chuàng)花語(yǔ)城105㎡3房2廳2衛(wèi)3面寬朝南112㎡3房2廳2衛(wèi)2面寬朝南102㎡3房2廳2衛(wèi)3面寬戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT89戶型競(jìng)品對(duì)比方案戶型華瑞美苑江景灣89㎡2+1房2廳2衛(wèi)2.5面寬88㎡2房2廳1衛(wèi)2面寬朝南94㎡2房2廳1衛(wèi)2面寬朝南產(chǎn)品策略——規(guī)范解讀PRODUCTS

STRATEGY——STANDARD

INTERPRETATION產(chǎn)品溢價(jià)依據(jù)《河源市城市規(guī)劃管理技術(shù)定（征求意見稿）》?利用陽(yáng)臺(tái)偷房間?利用飄窗增加溢價(jià)?建筑間距計(jì)算與突出部分的關(guān)系結(jié)構(gòu)外陽(yáng)臺(tái)1.5m結(jié)構(gòu)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)1.8m房間房間儲(chǔ)藏室戶型主體戶型主體飄窗0.6m?

外挑陽(yáng)臺(tái)、走廊、樓梯平臺(tái)的總長(zhǎng)度小于相應(yīng)建筑邊長(zhǎng)的一半時(shí)，且外挑進(jìn)深不大于1.5

米時(shí)，不計(jì)入建筑間距。?

凹陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深在1.8米內(nèi)算半面積，可將進(jìn)深1.8m部分作陽(yáng)臺(tái)計(jì)半面積，其他部分作儲(chǔ)藏室計(jì)全面積，后期改造為房間。?

飄窗窗臺(tái)凸出外墻寬度不大于0.6米不計(jì)入容積率指標(biāo)。產(chǎn)品策略PRODUCT

STRATEGY陽(yáng)臺(tái)改房間1.8m飄窗贈(zèng)送戶型140+115戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT140戶型平面圖戶型特點(diǎn)建筑面積：139.78㎡套內(nèi)面積：112.89㎡陽(yáng)臺(tái)面積：20.16㎡豪華主臥套間超大面寬橫廳超長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)空間戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT115戶型平面圖戶型特點(diǎn)建筑面積：113.63㎡套內(nèi)面積：91.77㎡陽(yáng)臺(tái)面積：14.10㎡房型方正，格局優(yōu)越舒適主臥套通長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)空間戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT140+115+115+140標(biāo)準(zhǔn)層平面圖T4套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)帶陽(yáng)臺(tái)公攤面積套型建筑面積

本層套內(nèi)總面積

標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積得房率得房率（改造后）140102.8120.16112.89215.70139.7711511514084.7284.72102.8114.1014.1020.1691.7791.77112.89176.49176.49215.70113.62113.62139.77409.3295.5380.77%81.15%戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT屋頂層平面圖戶型130+89戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT130戶型平面圖戶型特點(diǎn)建筑面積：131.49㎡套內(nèi)面積：102.60㎡陽(yáng)臺(tái)面積：15.90㎡豪華主臥套間大面寬橫廳通長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)空間戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT89戶型平面圖戶型特點(diǎn)建筑面積：90.87㎡套內(nèi)面積：68.86㎡陽(yáng)臺(tái)面積：9.09㎡房型方正緊湊舒適主臥套三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT130+89+89+130標(biāo)準(zhǔn)層平面圖T4套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)帶陽(yáng)臺(tái)公攤面積套型建筑面積

本層套內(nèi)總面積

標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積得房率得房率（改造后）13094.6515.90102.60197.25131.49898913064.3164.3194.659.099.0915.9068.8668.86102.60133.17133.17197.2588.2488.24131.49342.9193.7878.03%78.66%戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT屋頂層平面圖戶型115+89戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT115戶型平面圖戶型特點(diǎn)建筑面積：116.71㎡套內(nèi)面積：89.84㎡陽(yáng)臺(tái)面積：15.96㎡房型方正，格局優(yōu)越舒適主臥套通長(zhǎng)陽(yáng)臺(tái)戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT89戶型平面圖戶型特點(diǎn)建筑面積：90.87㎡套內(nèi)面積：68.86㎡陽(yáng)臺(tái)面積：9.09㎡房型方正緊湊舒適主臥套三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT115+89+89+115標(biāo)準(zhǔn)層平面圖T4套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)帶陽(yáng)臺(tái)公攤面積套型建筑面積

本層套內(nèi)總面積

標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積得房率得房率（改造后）11681.9615.9689.94171.90116.71898911664.3164.3181.969.099.0915.9668.8668.8689.94133.17133.17171.9089.3589.35116.71317.5992.6577.06%77.52%戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT屋頂層平面圖戶型105+89戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT105戶型平面圖戶型特點(diǎn)建筑面積：105.71㎡套內(nèi)面積：80.10㎡陽(yáng)臺(tái)面積：11.04㎡房型方正，格局優(yōu)越動(dòng)靜分區(qū)豪華主臥套戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT89戶型平面圖戶型特點(diǎn)建筑面積：90.87㎡套內(nèi)面積：68.86㎡陽(yáng)臺(tái)面積：9.09㎡房型方正緊湊舒適主臥套三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT105+89+89+105標(biāo)準(zhǔn)層平面圖T4套內(nèi)面積陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)帶陽(yáng)臺(tái)公攤面積套型建筑面積

本層套內(nèi)總面積

標(biāo)準(zhǔn)層公攤面積得房率得房率（改造后）10574.5811.0480.10154.68105.70898910564.3164.3174.589.099.0911.0468.8668.8680.10133.17133.17154.6890.8690.86105.70297.9192.3175.78%76.52%戶型產(chǎn)品HOUSEHOLD

PRODUCT屋頂層平面圖5商業(yè)策略COMMERCAIL

DESIGN【控制總價(jià)】

【控制進(jìn)深】【布制節(jié)點(diǎn)】【贈(zèng)送商業(yè)】商業(yè)設(shè)計(jì)PRODUCT

DESIGN控總價(jià)、控進(jìn)深—保障商業(yè)的安全去化外擺商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪

商鋪

商鋪4M4M4M4M·商業(yè)面寬進(jìn)深比為1:3·露臺(tái)贈(zèng)送，提升溢價(jià)空間·外擺空間，增加商業(yè)氛圍·商業(yè)單鋪面積小于50m2,嚴(yán)控總價(jià)商業(yè)設(shè)計(jì)COMMERCIAL

BUILDING布節(jié)點(diǎn)—結(jié)合城市轉(zhuǎn)角及小區(qū)出入口形成串聯(lián)式布局·根據(jù)商鋪位置確定合適的業(yè)態(tài)類型標(biāo)準(zhǔn)段商業(yè)·根據(jù)業(yè)態(tài)功能所需的合適面積段，確定單鋪面積區(qū)間設(shè)置零售、輕餐飲、服飾等社區(qū)型小商業(yè)·保證商業(yè)最高溢價(jià)價(jià)值以及最快銷售速度入口商業(yè)設(shè)置超市、洗衣等社區(qū)服務(wù)型小商業(yè)轉(zhuǎn)角商業(yè)設(shè)置健身、親子、餐廳等社區(qū)型主力店金街入口商業(yè)轉(zhuǎn)角商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)段商業(yè)商業(yè)設(shè)計(jì)COMMERCIAL

BUILDING商業(yè)贈(zèng)送—局部住宅地下室作為商業(yè)贈(zèng)送，二層商業(yè)贈(zèng)送露臺(tái)·商業(yè)步行街首層背靠住宅地下室部分，作為商業(yè)贈(zèng)送商業(yè)贈(zèng)送露臺(tái)露臺(tái)贈(zèng)送·商業(yè)步行街剖面,二層商業(yè)贈(zèng)送露臺(tái)商業(yè)設(shè)計(jì)COMMERCIAL

BUILDING步行街一層平面圖主力店步行街主入口布置主力店，局部一拖二，導(dǎo)入人流，聚集人氣商業(yè)設(shè)計(jì)COMMERCIAL

BUILDING步行街二層平面圖商業(yè)設(shè)計(jì)COMMERCIAL

BUILDING商業(yè)設(shè)計(jì)COMMERCIAL

BUILDING6地庫(kù)策略BASEMENT

STRATEGY地庫(kù)設(shè)計(jì)BASEMENT

DESIGN控個(gè)數(shù)—地下室停車位最小化根據(jù)《河源市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》·車庫(kù)停車位配比按照最小標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算·地面按≤10%總車位布置，最小化地下停車CONCLUSION

結(jié)論用足規(guī)范可利用條件，最小化地下建設(shè)面積地庫(kù)設(shè)計(jì)BASEMENT

DESIGN控成本—單車位面積最小化CONCLUSION

結(jié)論