開發公司物業管理制度?一、總則（一）目的為加強公司物業管理，規范物業運營服務行為，提高服務質量，保障物業的正常使用功能，維護業主和使用人的合法權益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于公司開發建設并負責物業管理的所有物業項目，包括住宅、商業、寫字樓等各類物業形態。（三）基本原則1.以人為本原則：始終將業主和使用人的需求放在首位，提供優質、高效、便捷的物業服務。2.依法管理原則：嚴格遵守國家法律法規及相關政策規定，依法進行物業管理活動。3.服務第一原則：樹立服務意識，以服務質量為核心，不斷提升服務水平，滿足業主和使用人的期望。4.統一管理原則：對物業項目實行統一規劃、統一管理、統一服務標準，確保管理的規范化和標準化。二、組織架構與職責（一）組織架構設立物業管理部，下設綜合管理組、客戶服務組、工程維修組、安全保衛組、環境維護組等職能部門，各部門根據物業項目規模和實際需求合理配置人員。（二）職責分工1.物業管理部職責負責制定和完善物業管理制度、服務標準及工作流程，并組織實施。全面管理物業項目的運營服務工作，協調各部門之間的工作關系，確保物業管理工作的順利進行。定期對物業項目的運營情況進行檢查和評估，及時發現問題并采取有效措施加以解決。負責與業主委員會、社區居委會等相關部門的溝通協調，維護良好的社區關系。2.綜合管理組職責負責物業項目的行政管理工作，包括文件收發、檔案管理、辦公用品采購與管理等。制定并執行員工培訓計劃，組織員工培訓與考核，提高員工業務素質和服務水平。負責物業管理費用的核算、收繳與管理，編制財務報表，定期向公司匯報財務狀況。協助處理物業管理中的各類投訴與糾紛，及時反饋處理結果。3.客戶服務組職責負責接待業主和使用人的來訪、來電咨詢，解答相關疑問，提供物業服務信息。辦理業主入住、裝修手續，簽訂物業服務合同及相關協議，建立業主檔案。定期回訪業主，了解業主需求和意見，及時反饋并協調解決業主提出的問題，提高業主滿意度。組織開展社區文化活動，增強業主之間的溝通與交流，營造和諧的社區氛圍。4.工程維修組職責負責物業項目內房屋建筑、共用設施設備的日常維修、保養和管理工作，確保設施設備正常運行。制定設施設備維修保養計劃，并組織實施，定期對設施設備進行檢查、維護和更新改造。及時處理設施設備突發故障，保障業主的正常生活和工作秩序。負責物業項目內的裝修管理工作，監督裝修施工過程，確保裝修符合相關規定和安全要求。5.安全保衛組職責負責物業項目的安全保衛工作，制定安全管理制度和應急預案，維護小區治安秩序。負責門崗值班、巡邏檢查工作，嚴格執行人員、車輛出入登記制度，防止無關人員和車輛進入小區。協助公安機關處理各類突發事件，保障業主生命財產安全。組織開展消防安全工作，定期進行消防檢查和培訓，確保消防設施設備完好有效。6.環境維護組職責負責物業項目內的環境衛生保潔工作，制定環境衛生標準和作業流程，確保小區環境整潔美觀。定期對公共區域進行清掃、消毒，及時清理垃圾和雜物，保持公共區域的干凈整潔。負責物業項目內的綠化養護工作，制定綠化養護計劃，定期對花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作，確保綠化景觀效果。負責小區內公共設施設備的清潔維護工作，如電梯轎廂、樓道扶手等，保持設施設備的干凈衛生。三、物業接管與驗收（一）接管驗收準備1.成立接管驗收小組，明確小組成員的職責分工。2.收集物業項目的相關資料，包括規劃設計圖紙、施工圖紙、竣工驗收報告、設備清單等。3.制定接管驗收計劃，明確接管驗收的時間、內容、標準和流程。（二）接管驗收內容1.房屋建筑檢查房屋的外觀質量，包括墻面、地面、屋頂等是否有裂縫、滲漏等問題。檢查房屋的結構安全，包括基礎、梁、柱等是否存在安全隱患。檢查房屋的使用功能，如門窗是否開啟靈活、水電線路是否暢通等。2.共用設施設備檢查給排水系統，包括水管、閥門、水表、排水管道等是否正常運行，有無滲漏現象。檢查供電系統，包括變壓器、配電箱、電表、電線電纜等是否正常供電，有無短路、漏電等問題。檢查電梯系統，包括電梯設備、電梯機房、電梯轎廂等是否正常運行，各項安全裝置是否靈敏可靠。檢查消防系統，包括消防設施設備、消防通道、消防水源等是否符合消防安全要求，能否正常使用。檢查智能化系統，如門禁系統、監控系統、對講系統等是否正常運行，功能是否完好。3.公共區域檢查小區內的道路、綠化、景觀等是否符合設計要求，有無損壞現象。檢查小區內的公共配套設施，如停車場、游泳池、健身房等是否正常使用，設施設備是否完好。檢查小區內的環境衛生狀況，包括垃圾清理、綠化養護等是否達標。（三）接管驗收標準1.房屋建筑應符合國家現行的建筑工程質量驗收規范和標準，無明顯質量問題。2.共用設施設備應能正常運行，各項性能指標符合設計要求，安全裝置齊全有效。3.公共區域應整潔美觀，綠化養護良好，公共配套設施完好無損，環境衛生符合相關標準。（四）接管驗收流程1.建設單位向接管驗收小組提交物業項目的相關資料，并提出接管驗收申請。2.接管驗收小組按照接管驗收計劃和標準，對物業項目進行實地檢查驗收。3.對接管驗收中發現的問題，接管驗收小組應及時記錄，并書面通知建設單位限期整改。4.建設單位整改完成后，接管驗收小組進行復查，直至問題整改完畢。5.接管驗收合格后，雙方簽訂物業接管驗收協議，辦理物業交接手續。四、業主入住與裝修管理（一）業主入住管理1.提前通知業主辦理入住手續的時間、地點和所需資料。2.設立專門的入住辦理窗口，安排工作人員為業主提供一站式服務。3.審核業主提交的入住資料，包括身份證、購房合同、繳費憑證等，確認無誤后辦理入住手續。4.向業主發放房屋鑰匙、《業主手冊》、物業服務合同等相關資料，并介紹小區的基本情況、物業服務內容和標準、業主的權利和義務等。5.帶領業主驗房，檢查房屋的質量和設施設備情況，對業主提出的問題進行記錄并及時反饋給工程維修組進行整改。6.辦理業主入住手續過程中，做好相關文件的簽收和存檔工作。（二）裝修管理1.制定裝修管理規定，明確裝修申請流程、裝修時間、裝修禁止行為等內容，并在小區內顯著位置進行公示。2.業主裝修前需向物業管理處提交裝修申請，填寫裝修申請表，提交裝修設計圖紙、施工單位資質證明等相關資料。3.物業管理處對業主提交的裝修申請進行審核，符合規定的予以批準，并與業主簽訂《裝修服務協議》，明確雙方的權利和義務。4.告知業主裝修注意事項，如不得擅自改變房屋結構、不得損壞共用設施設備、遵守裝修時間等。5.安排專人對裝修施工現場進行巡查，每日不少于[x]次，及時發現和制止違規裝修行為。6.要求裝修施工單位配備必要的消防器材，遵守消防安全規定，確保裝修施工安全。7.裝修完工后，物業管理處組織相關人員對裝修工程進行驗收，檢查裝修是否符合設計要求和裝修管理規定，對驗收合格的予以簽字確認。8.業主辦理裝修押金退還手續時，物業管理處根據裝修驗收情況，扣除因違規裝修產生的費用后，將剩余押金退還業主。五、物業費用管理（一）費用構成物業費用主要包括以下幾部分：1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。3.物業管理區域清潔衛生費用。4.物業管理區域綠化養護費用。5.物業管理區域秩序維護費用。6.辦公費用。7.物業管理企業固定資產折舊。8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9.經業主同意的其他費用。（二）費用標準根據物業項目的實際情況和市場行情，制定合理的物業費用標準，并報物價部門備案。物業費用標準應在物業服務合同中明確約定，不得擅自提高或降低。（三）費用收繳1.客戶服務組負責向業主發放物業費用催繳通知單，明確繳費金額、繳費時間和繳費方式等內容。2.定期統計物業費用收繳情況，對欠費業主進行分類梳理，分析欠費原因。3.對于欠費業主，通過電話、短信、上門拜訪等方式進行催繳，及時了解業主的需求和意見，協調解決業主提出的問題，爭取業主的理解和支持。4.對于經多次催繳仍拒不繳納物業費用的業主，按照物業服務合同約定，采取法律手段追討欠費。（四）費用使用1.物業管理部應按照年度預算編制物業費用使用計劃，明確各項費用的支出范圍和標準。2.物業費用支出應嚴格按照財務管理制度進行審批，確保費用支出的合理性和合規性。3.定期對物業費用使用情況進行公示，接受業主的監督和檢查，確保費用使用透明公開。六、物業維修與養護（一）維修養護計劃1.工程維修組應根據物業項目內房屋建筑、共用設施設備的使用年限、運行狀況等因素，制定年度維修養護計劃。2.維修養護計劃應明確維修養護的項目、內容、時間、責任人等信息，并報物業管理部審核批準。（二）日常維修1.設立24小時維修服務熱線，及時受理業主的維修報修申請。2.接到維修報修通知后，維修人員應在規定時間內到達現場，進行故障診斷和維修處理。3.對于一般性維修問題，維修人員應在[x]小時內修復；對于較為復雜的維修問題，應制定維修方案，并向業主說明維修時間和預計費用，經業主同意后組織實施。4.維修完成后，維修人員應填寫維修記錄，經業主簽字確認后存檔。（三）定期養護1.按照維修養護計劃，定期對物業項目內的房屋建筑、共用設施設備進行養護工作。2.對設施設備進行定期巡檢、保養、潤滑、調試等，及時發現和排除潛在故障隱患，確保設施設備正常運行。3.定期對電梯、消防設施設備等進行專業檢測和維護，確保其性能指標符合相關標準要求。（四）大中修及更新改造1.對于物業項目內房屋建筑、共用設施設備出現的嚴重損壞或老化等問題，經評估需要進行大中修或更新改造的，應制定詳細的維修改造方案。2.維修改造方案應包括維修改造的項目、內容、預算、施工單位選擇、施工進度安排等內容，并報業主委員會或相關部門審批。3.選擇具有相應資質的施工單位進行施工，簽訂施工合同，明確雙方的權利和義務。4.施工過程中，物業管理部應安排專人進行監督管理，確保施工質量和安全，按時完成維修改造任務。5.大中修及更新改造工程完工后，組織相關部門和人員進行驗收，驗收合格后方可投入使用。七、安全保衛與消防管理（一）安全保衛管理1.制定安全保衛制度和崗位職責，明確安全保衛人員的工作任務和要求。2.實行24小時值班制度，加強門崗值班和巡邏檢查工作，嚴格執行人員、車輛出入登記制度。3.對進入小區的人員和車輛進行嚴格盤查，確保小區安全。對于可疑人員和車輛，及時進行詢問和核實，并報告上級主管部門。4.定期組織安全保衛人員進行業務培訓和應急演練，提高安全保衛人員的業務素質和應急處置能力。5.建立安全保衛檔案，記錄安全保衛工作情況、人員和車輛出入信息、巡邏記錄等內容。（二）消防管理1.制定消防安全制度和應急預案，明確消防安全責任人，落實消防安全責任。2.定期組織消防安全檢查，對消防設施設備進行維護保養，確保消防設施設備完好有效。3.加強對業主和使用人的消防安全宣傳教育，提高業主和使用人的消防安全意識。4.組織開展消防演練，每年不少于[x]次，提高員工和業主的應急逃生能力和滅火技能。5.對違反消防安全規定的行為進行及時制止和糾正，對存在消防安全隱患的部位，及時下達整改通知書，督促相關責任人限期整改。八、環境衛生與綠化管理（一）環境衛生管理1.制定環境衛生管理制度和作業標準，明確環境衛生保潔人員的工作任務和要求。2.合理劃分環境衛生保潔區域，實行定時清掃、巡回保潔制度，確保小區內環境衛生整潔。3.對公共區域的垃圾進行及時清理，做到日產日清。垃圾收集容器應定期清洗消毒，保持外觀整潔。4.加強對小區內公共設施設備的清潔維護工作，如電梯轎廂、樓道扶手、路燈等，定期進行擦拭和消毒，保持設施設備干凈衛生。5.定期對小區內的化糞池、下水道等進行清掏和疏通，防止堵塞和外溢。6.做好環境衛生消殺工作，定期對公共區域進行消毒，預防疾病傳播。（二）綠化管理1.制定綠化養護管理制度和作業標準，明確綠化養護人員的工作任務和要求。2.根據小區綠化規劃和植物生長特點，制定綠化養護計劃，定期對花草樹木進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等工作。3.加強對綠化區域的巡查，及時發現和處理綠化病蟲害問題，確保綠化植物生長良好。4.對小區內的綠化景觀進行定期維護和更新，根據季節變化及時調整花卉植物品種，保持綠化景觀效果。5.做好綠化設施設備的維護保養工作，如灌溉系統、圍欄等，確保設施設備正常運行。6.加強對業主和使用人的綠化宣傳教育，引導業主愛護花草樹木，共同維護小區綠化環境。九、客戶服務與投訴處理（一）客戶服務1.客戶服務人員應熱情、禮貌地接待業主和使用人的來訪、來電咨詢，及時解答業主的疑問，提供準確、詳細的物業服務信息。2.建立業主檔案，記錄業主的基本信息、房屋情況、繳費情況、投訴處理情況等內容，定期對業主檔案進行更新和維護。3.定期回訪業主，了解業主對物業服務的滿意度和意見建議，及時反饋給相關部門進行整改。4.組織開展社區文化活動，豐富業主的業余生活，增強業主之間的溝通與交流，營造和諧的社區氛圍。（二）投訴處理1.設立專門的投訴受理渠道，如投訴電話、投訴郵箱、投訴信箱等，方便業主和使用人投訴。2.接到投訴后，應及時記錄投訴內容、投訴人信息等，并在[x]小時內與投訴人取得聯系，了解具體情況。3.根據投訴內容，及時協調相關部門進行處理，并將處理進度和結果及