精品資料精品資料PAGEPAGE26精品資料目錄TOC\o"1-3"\h\z第一篇長安國際廣場項目開發背景 31.1、適應西部大開發戰略，為地區開發積累資金。 41.2、適應金融產業集聚規律，促進金融產業發展 41.3、適應我國入世后外資進入西部地區的需要 5第二篇西安市經濟與房地產發展狀況 52.1西安宏觀經濟發展概況 52.1.1、西安市經濟發展狀況 52.1.2、房地產行業概況 62.2、西安房地產概況 62.2.1、西安地產市場區域特點 72.2.2、土地市場交易中的各類用途 72.3、項目概況 72.4、項目比較分析 82.4.1、周邊項目競爭趨勢資料 82.4.2、西安市高檔寫字樓競爭分析 92.4.3、西安市辦公空間資料分析 102.4.4、項目高檔住宅比較分析 102.4.5、項目地價分析 11第三篇長安國際廣場項目規劃與進展 123.1長安國際廣場規劃理念 123.2長安國際廣場建筑工程指導思想 133.3長安國際廣場建筑總指標 133.4長安國際廣場建筑設計 143.4.1、100米高商務樓及五星級酒店 143.4.2、85米高酒店式公寓 143.4.3、四棟十層40米高寫字樓 143.4.4、開發步驟 153.4.5、目前工程進度 153.5長安國際廣場項目開發實施方案的設想與分析 15第四篇項目建設的工程設計及主要經濟指標 154.1、選擇并采用具有現代風格和高科技水準的項目設計方案。 154.2、主要經濟技術指標（見下表） 16第五篇長安國際廣場項目開發主體介紹 165.1、西安房地產開發企業集團簡介 165.2、陜西長安建設投資開發有限責任公司簡介 175.3、長安國際廣場項目建設戰略團隊及分工 185.4、長安國際廣場品牌塑造聯盟 19第六篇項目投資估算和資金籌措說明 206.1、項目投資成本估算 206.2、投資人與資金籌措 206.3、貸款擔保人 20第七篇項目的經濟效益評價分析 207.1、盈利能力分析 207.2、資金來源與運用表的款項分析 247.3、資產負債分析 24第八篇項目招商計劃 268.1、目標客戶定位 268.2、投資者保值增值的保障和預期 268.3、項目品牌推廣與招商實施進度計劃 268.4、投資建議 268.5、長安國際廣場相關物業投資建議 268.6、投資機構投資建議 268.7、投資風險保障 26第一篇長安國際廣場項目開發背景西安房地產業的發展水平及規模還處于國內的中流水平，與北京、上海及沿海發達城市相比還存在不少的差距，但其市場發展的潛力卻很大。目前西安市缺乏代表西安這個國際化都市的建筑群體，而長安國際廣場的出現，將填補這方面缺憾，他將代表西安的現代形象，反映西安五千年文化與現代文明的融合。西部大開發，國際知名大公司的辦事機構及外資金融行業均需要大量高檔次具有影響力的寫字樓群（猶如北京的新東方廣場一樣），而長安國際廣場項目的建設，正適應了形勢的需要。該項目不論從規模檔次，地理位置及周邊環境，都是西安規模最大、檔次最高、地理環境最佳、物業管理水平最高的，無以倫比的寫字樓群，也必將成為西安城市建設中一個里程碑的建筑、成為西安現代化城市的標志。西安房地產開發企業集團及其決策者審時度勢，以敏銳的目光和超前的意識充分認識到一個地區的振興，必須以金融事業的發展為前提，本著回報社會的良好愿望，依托集團雄厚的經濟實力和優良資信，把建設長安國際廣場作為公司拓展多元化投資領域，再造新優勢的重點項目之一，更作為支持我市、我省乃至整個西部地區金融事業發展的平臺，為促進地區經濟發展做出貢獻。隨著中央西部大開發戰略的制度和實施，隨著中國加入WTO后各種承諾義務的逐步兌現，該項目開發的遠見和必要性更加得到表現，社會意義更加明顯。它主要體現在以下幾個方面：1.1、適應西部大開發戰略，為地區開發積累資金。長期以來，中西部地區經濟發展滯后東部地區，其原因雖然是多方面的，但金融后仰情況嚴重促成的資金的短缺也是一個重要方面。據統計資料表明，中西部地區的GDP占全國18.4%（1996年），國家銀行現金收入只占全國13.4%，進出口和實際利用外資額分別僅占3.9%，3.6%，這種現象反映出中西部地區引進外部資金、吸引地區資金能力較差，資金利用效率較低。甚至在資金緊張的情況下，還出現了資金外流。如90年代初西北地區的銀行資金，就有20%左右通過各種方式流到了東部地區。即使在中央開發西部的戰略確定之后，這種現象仍在繼續。它制約了西部經濟的發展，急待解決。這種現象產生的原因之一，在于地區金融中心沒有形成，金融機構布局不合理、結構不完善、金融工具手段創新不足。為了解決這一問題，專家學者建議以西安為支點，建立“五點四線”模式的西北金融合作區。中央為適應西部開發、促進金融發展的需要，進行國家金融的改組，已將國家央行的西北區域支行建在西安，并將出臺進一步的措施。長安國際廣場作為金融布局的基礎設施，必將為這一戰略的實施提供支撐作用。1.2、適應金融產業集聚規律，促進金融產業發展一個城市要成為區域性金融中心，必須把金融作為核心產業優先發展。應建設一個品牌響亮、規模宏大、功能齊全、輻射海內外的金融中心區。例如，美國有華爾街、東京有銀座，這些城市都是通過建設一個有巨大影響的金融中心區，而成為國際性或區域性金融中心城市的，這種集聚效應，是金融業發展的客觀規律。按照這一規律，我國許多城市為形成、或強化金融中心城市的地位，正在緊鑼密鼓動地加強城市金融中心的建設。例如，北京作為北方金融中心，斥資150億元的金融街中心區；上海陸家咀集聚了中外金融機構200余家；天津、石家莊等城市的金融中心正在進行。西安要確保西部地區的金融中心地位，必須有作為基礎設施硬件的金融中心作為支撐。長安國際廣場建在西安金融氣息最旺的黃金地段，并以規模宏大、技術高新為特色，適應了這一需要，必將成為金融產業集聚的熱點。1.3、適應我國入世后外資進入西部地區的需要隨著改革開放的不斷深入，尤其是正式加入WTO以后，我國的經濟發展愈來愈納入全球經濟化的范疇。在落實中央開發西部戰略中，由于國家政策不斷傾斜，西部投資環境的不斷改善，外資進入西部已成為不斷加強的趨勢。隨著我國入世承諾兌現時間表的確定，國外金融資本、金融機構進入西部已排上了日程。專家論斷，今后三至五年將是外資、外國金融機構大量進入西部的高峰時期，這與長安國際廣場的建設期相吻合。客觀上印證了項目開發的必要性、可行性和預見性。第二篇西安市經濟與房地產發展狀況2.1西安宏觀經濟發展概況2.1.1、西安市經濟發展狀況在國家積極財政政策和西部大開發戰略等因素的推動下，西安宏觀經濟持續向好，加之政府把宏觀調控拉動經濟增長的重點放在投資和擴大內需上，并實施積極的財政政策，擴大投資需求，使固定資產投資力度繼續擴大，促進了房地產投資的快速增長。西安市房地產市場繼續保持了近兩年來的穩定、快速、健康發展勢頭，房地產開發投資穩定增長，商品房價格趨穩，商品房銷售面積繼續增長，銷售額同步增加，市場交投活躍，空置量繼續下降。隨著商品房建設步伐的加快及商品房開發、銷售各方面政策的完善和推進，居民收入的穩步增長，使西安商品房市場人氣上升，并進入了一個穩定增長期，尤其是商業服務房銷售的高速增長，說明了西部大開發的政策效應已經體現和大眾對西部大開發的信心和支持，隨著城鎮住房制度改革繼續深化，經濟適用房建設進度加快，商品房個人消費不斷擴大，房地產開發宏觀調控政策的逐步到位,西安房地產市場將繼續保持快速地發展。2.1.2、房地產行業概況就去年對中國ＧＤＰ增長貢獻率而言，房地產業明顯偏高。據測算，２００１年房地產開發投資對中國ＧＤＰ增長的直接貢獻率為１．３個百分點，間接貢獻率為０．６到１．２個百分點，兩者相加共計１．９到２．５個百分點。這表明，中國ＧＤＰ增長對房地產業的依賴程度較高。導致這種現象的原因在于長期以來，中國經濟增長一直依賴于固定投資的快速增長，而房地產投資增長又明顯地帶動了固定投資增長，從而擴大了投資乘數效應，由此也提高了房地產業對ＧＤＰ增長的貢獻率。中國房地產業之所以會出現快速發展，主要是依賴于金融的強力支持一是直接支持企業的房地產開發投資，二是通過發放個人住房貸款增加房屋銷售和擴大房地產需求。所以，由于房地產業發展對金融依賴度的不斷增強，自然央行就把房地產業發展與貨幣政策緊密地聯系了起來。2.2、西安房地產概況近年西安市地產市場最顯著的特點是土地市場交易量激劇增長，主要原因，一是自2001年以來，國家出臺了一系列政策措施，如《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發[2001]15號）以及國土資源部第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，進一步加強了對土地市場的規范管理，促使土地公開交易量上升。特別是2002年以來陜西省、西安市關于加強國有土地資產管理的相關配套政策出臺，如《西安市國有土地儲備暫行規定》、《西安市人民政府關于實施國有土地儲備和土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》以及《西安市人民政府關于實施分批次統一征地有關問題的通知》，使大批過去用地手續尚未完善的開發用地紛紛在新政策施行前補辦用地手續，導致短期內土地交易量激增。二是國家整體宏觀經濟形勢良好，西安市近年經濟穩步增長，舊城區改造力度加大，國有企業改制進一步推行，也促使土地交易日趨活躍，地產市場平穩發育。2.2.1、西安地產市場區域特點從土地市場區域分布看，西安市南郊仍是各類用地需求者和開發商看好的首選區域，城南區自南二環開通以來，土地交易量逐年增長，土地市場日趨活躍，地價上漲很快，加之西安高新技術產業開發區的蓬勃發展，以及南郊傳統的良好區位，近幾年一直是土地開發的熱點區域。舊城區和東郊地區土地交易呈現增長趨勢。舊城區內土地交易的熱點區域仍是舊城綜合改造開發區。由于近幾年來國家實行了嚴格的耕地保護措施，城郊新征土地量減少，導致舊城內存量土地交易量上升。東郊地區受2000年動物園公開土地拍賣和去年東元路土地拍賣的影響，逐漸成為開發商投資的熱點。北郊地區仍以北二環兩側為中心的區域土地市場較為活躍，交易量較大。2.2.2、土地市場交易中的各類用途從土地市場交易中的各類用途看，住宅用地仍是土地市場交易的重點，占一級市場全部交易量的39％；其次是商業用地，占到23％；綜合用地、工業用地和其它用地分別占到14％、11％和14％。從綜合用地交易的區域分布看，一是集中在舊城內西大街地區，主要是西大街整體改造規劃為綜合商貿區，綜合用地交易較多。二是隨著北郊大批綜合設施的開發建設，北郊成為西安市新的經濟發展區，以北二環沿街兩側為主綜合用地交易量較大。三是舊城區內零星的用地改造，也以綜合用地開發為主。商業用地交易區域分布不是十分集中，受西安市單一城市商服中心的影響，仍以舊城區為主，其它區域均有分布。工業用地和其它用地交易區域分布較為零散。2.3、項目概況長安國際廣場是由西安房地產開發企業集團陜西長安投資開發有限責任公司興建的一座規模大、檔次高、功能全的宏偉建筑群。長安國際廣場占地31913平方米，總建筑面積26.65萬平方米，建筑容積率達到6.9，地上建筑分別為11層、23層、28層，建筑高度達到100米該建筑群位于古城西安大南門外中軸線龍脈中部的西側，與西安大南門及禮賓廣場共同構成了西安市的整體城市形象，是西安舉行迎接國內外貴賓仿唐禮儀入城式的地方，是西安舉辦各種大型政治、經濟活動場所，是對外宣傳的窗口，香港、澳門回歸祖國慶典，2001年奧運申辦成功慶典，及美國總統克林頓來訪禮賓儀式等均在此舉行。因而，長安國際廣場的投資興建受到了來自省、市等各級領導的密切關注和大力支持，為此，我公司下定決心、花大力氣，從設計機構等基礎工作做起，一定要將長安國際廣場建設成為陜西省西安市，乃至中國西北的標志性建筑，使其無論從規劃理念、建筑設計、環境營造、裝修工藝、工程質量等硬件設施，還是從各項軟性服務方面都成為國家級優秀工程的典范。長安國際廣場東臨長安路主干道，西依長安城堡大酒店，南鄰陜西農業銀行大廈，方圓1公里內有大小銀行、金融機構50多家。因此長安國際廣場所處的位置，是古城西安實際上的金融中心，其地價已經達到了國外城市規劃理論所提到的100%長安國際廣場將經過三年的開發建設，在古城西安的南大門迎賓廣場旁聳立起一群宏偉的高檔建筑。長安國際廣場建成后將成為西北地區最大的政治、經濟及文化氛圍濃厚的名副其實的國際金融中心，是中外各公司辦公、下榻、商務活動的理想場所，也將是西部經濟發展的橋頭堡。由于大廈金融業雄厚，必然成為西安地區的金融中心，是西部開發的良好基礎工程，因而必將促進西部經濟的飛速發展。2.4、項目比較分析2.4.1、周邊項目競爭趨勢資料項目名稱價格情況價格付款方式物業管理車位租金備注時代廣場(北大街)起價6600/㎡；最高價7200/㎡按揭13.9元/月/㎡300元/月租12萬買斷80~120元/月/㎡已銷售96%中天國際（北大街）均價6400/㎡；最高價6580/㎡6樓6400元/㎡5樓6310元/㎡4樓6280元/㎡按揭9.87元/月/㎡空調費冬8.6元，夏8.26元150元/月租12萬買斷60~70元/月/㎡已銷售93%世嘉商務（南門外）起價4880/㎡；最高價5280/㎡曾差100/㎡按揭3.16元/月/㎡地上100元/租金地下290元/租金45元/月/㎡已銷售95.5%天幕闊景

（高新）起價10000均價12000按揭六成十年未定15萬買斷500元/租已登記99%志誠大廈（桃園湖）按揭10元/㎡/月街面停車70元已售完華融大廈（體育場）起價4300最高價6500按揭六成十年12.5元/㎡/月未定只售不租已銷售93.6%旅游大廈（長安路）5700/㎡/4層5800/㎡5層按揭未定未定65~70元/月/㎡已銷售95%世紀星大廈（南二環）起價4900/㎡；最高價7000左右首付20%，30年按揭未定350~450左右55~80元/月/㎡已銷售96.5%藍溪大廈（南二環）4500按揭4.1元/㎡/月90元/租金50~75元/月/㎡已銷售92.5%2.4.2、西安市高檔寫字樓競爭分析西安市寫字樓就目前的開發現狀來說，在項目的數量和開發面積上已經初具規模了，但是西安目前缺少的是在智能化和物業管理上領先的高檔寫字樓項目，隨著世貿的加入以及西部大開發的實施，國內外很多知名企業甚至世界500強企業會在西安落戶，他們對辦公場所的選擇將會更加“苛刻”，所以怎樣打造出集高智能化與高科技為一體的高檔寫字樓將是西安寫字樓市場急待解決的問題。由周邊項目競爭分析可以看出類似天幕闊景的高檔綜合性商住空間在西安市房地產行業還屬于極少數，尤其地理位置如長安國際廣場的更是絕無僅有，與同類型的項目天幕闊景相比較，本項目地處西安大南門，其先天的氣度已經高人一等，更遑論在各級省市領導的高度關懷下，以其經典的設計手法，博采古城西安數千年的深厚文化積淀，運用富有民族精神及氣節的建筑語言符號，使其成為陜西省西安市21世紀的CBD，強有力的支撐西北金融新的發展勢態，成為西北首屈一指的經濟金融中心。商場類物業由于其價格昂貴，開發數量也有限，所以交易一直不是很活躍，目前主要以租賃形式為主。西安住宅市場交易持續增長，消費量穩步上揚，在市場有效需求的推動下，西安房地產市場開發投資顯著增加，房地產開發商的信心進一步加強。同時，在政策指導和刺激下，市民對住宅的潛在消費需求繼續得以釋放。2.4.3、西安市辦公空間資料分析本項目地處西安市真正的CBD中心，因而其商業價值是無可比擬的，更因為其地理位置的優越，天然展示了一種大家的氣魄，標榜了一種上流階層的頂級生活品質，因此，可以從以下幾個方面發現它的價值：首先是CBD的居住滿足感與投資回報的比例，這是決定CBD面貌的根本因素之一。一個在CBD購房的業主必然面臨巨大投資回報的誘惑；另外一個與上面相關的因素是CBD周邊的住宅配套和交通配套的跟進程度。居住在CBD的相對便利性和滿足感很大程度上取決于通往CBD的交通成本和目標項目周邊的配套發達程度，而南門在這一點上有著良好的基礎，更不用說其建筑群內部便利的環繞交通體系，將回味業主帶來更為方便、快捷、高品質的生活之感。2.4.4、項目高檔住宅比較分析樓盤名稱起價均價最高價地理位置天幕闊景835088809260高新十字御城430050606250小南門楓葉新都市420045905300高新二期從以上圖表可以看出，第一，西安房地產市場住宅類的高端產品不多，而且其地理位置都不理想，不能展現相映層次的樓盤的價值；第二，與本項目臨近御城依據環城公園的綠色景觀抬高房價為5060元/㎡，而本項目俯視大南門的氣魄更能提升樓盤價值，僅此一點，長安國際廣場的高檔住宅的價值不僅僅是5060元/㎡。所以，長安國際廣場的高檔住宅的推出，不僅是價值的體現，更是身份和地位象征。2.4.5、項目地價分析隨著經營城市的理念不斷落實，西安市土地市場也日益成熟、正規。土地使用權經拍賣后，地價不斷走高，大宗用地如：錦園、動物園到2002年9月28日拍賣的南二環群賢莊附近用地(總用地81.218畝，規劃總建筑面積106232M2)，最終拍出23800萬元的價格被陜西均利集團購得，折合樓面地價2240元/m2。與之對比，長安國際廣場所處的地理位置、歷史位置、文化位置與政治經濟位置，樓面地價僅1331元/m2第三篇長安國際廣場項目規劃與進展3.1長安國際廣場規劃理念由于本項目特殊的地理位置及其特殊的社會經濟意義，要求本項目的規劃建筑設計理念具有一定的時代意義及代表意義，達到與時俱進的社會現實意義。項目開發設計構思：“傳承千年人文思想，融匯現代建筑理念，十三朝古都的標志西安的、中國的、世界的……”正因為其特殊的歷史價值及社會價值，本著對歷史負責、對社會負責的態度，我們針對本項目的設計，作了大量的論證考察工作，先后聘請了包括美國KPF建筑設計事務所、美國著名建筑師蓋斯勒、法國著名建筑師安德魯、新加坡貝爾高林建筑設計事務所、澳大利亞柏濤建筑設計事務所以及中國著名建筑設計專家張錦秋大師等在內十余家事務所參與方案修改，經過國內四家專業的大型設計院設計方案，省市規劃院及規劃局的相關部門邀請國內著名的建筑、規劃專家作了20余次方案評審，對十八套設計方案作認真切實的研討，最終確定了由北京市建筑設計研究院設計的方案作為施工的依據。北京市建筑設計研究院的方案設計充分考慮了作為西安標志性建筑的項目特色，因而在本項目的規劃建筑設計中切實可行的注意到：適應性：為建筑使用用途可能發生的改變而作出的智力上的考慮；低能耗：半數的能源由建筑物消耗，而對建筑設備的維護費用遠遠高于前期的投資，建筑師所面臨的挑戰是發展利用可持續性的建筑從而減少能源消耗和環境污染；低造價高質量：滿足當前的需要而又不妨礙后代的需要的發展方式；仿生墻：能夠對外界溫度、光照條件和用戶需要作出反映的建筑物外墻；程序化建筑：能夠容易地改變其功能以適應新需要的建筑；服務空間/主體空間：作用區與服務區的清晰分隔，例如租售的辦公空間與核心體（電梯、樓梯、升降機和其它機械系統）的清晰分隔；大眾空間：滿足人的基本需要的公共空間；建筑精神：對待鄰里和環境的積極態度；靈活性：可變化性——能夠適應不同的需要。但是，長安國際廣場與西安明城墻隔路相望，因而必須考慮到本建筑群與周邊建筑及環境的相互關聯及意義，所以我們同時考慮到中國古典傳統的建筑語言符號的應用，融合現代建筑的表達手法達到完美的結合。站在時代的角度看，城市往往可以比喻為一個精通發展策略的企業組織。一個城市，為了確保自己的“標牌形象”，就一定要具備立足于全新觀點的現代氣質，象征時代，能在人們心目中留下深刻印象的最出色的建筑物。這也是我們設計長安國際廣場的基本出發點。3.2長安國際廣場建筑工程指導思想從建筑工程的角度講，項目在建設上力求新穎、先進，并著重在智能化和環境建設方面體現時代精神。長安國際廣場運用系統工程的觀點，將結構（建筑環境結構）、系統（智能化系統）、服務（住、用戶需求服務）和管理（物業運行管理）四個基本要素進行優化組合，提供一個既投資合理，又擁有高效率的優雅舒適、便利快捷、高度安全的環境空間。項目通過設計和建設，將OAS辦公自動化系統、BAS樓宇設備自動化系統、CAS通信自動化系統以及SCS結構布線系統緊密集成，全面體現在長安國際廣場的各個空間層次，充分滿足金融、商貿等產業對提高工作效率，激發創造性，拓寬信息高速通道，集全球于方寸的智能環境的要求，將完美展現建設智能化這一科技時代的象征。環境是智能建筑的支持平臺。該項目設計把長安國際廣場建筑的綠色環保體系看作城市總體綠化環境的組成部分，給予了充分的重視，并力求形成自己獨有的特色。3.3長安國際廣場建筑總指標總用地面積總建筑面積總建筑密度道路停車場面積綠化面積3191325874354％76909573容積率綠化率地上建筑面積地下建筑面積停車數6.04％29.4％1927656597810003.4長安國際廣場建筑設計3.4.1、100米高商務樓及五星級酒店1#樓是下部連體的酒店式管理的商住樓，總建筑面積9萬平方米。下部包括國際名品店和國際連鎖俱樂部，十四層以下可作為現代化智能辦公3A級寫字樓，十五層以上為設立私人衛生間的商住房，可以為高級管理人員提供便利的生活工作條件。1-2#樓頂層還可以根據需要改為躍層套型。地下室除統一車庫機房外另留有內部餐廳、廚房及物業管理用房。3.4.2、85米高酒店式公寓3＃樓是矩形板樓結構，建筑面積約4.4萬平方米。定位為公寓式酒店。3#樓平面矩形，體型為板樓，每層面積1500~2000平方米。地下三層為機房車庫；地下一層為內部用房，首至二層空間形成入口二層大堂，三至二十三層為標準層，設兩組垂直交通信道，電梯共8部，分高區3部、低區3部，還設兩部消防電梯。核心筒內還有公用廁所、服務間和機房等。3.4.3、四棟十層40米高寫字樓4#-1、4#-2、4#-3、4#-4為銀行辦公樓，每層近1200平方米，每幢面積約1.2萬平方米，高度在40米以下。地下一層和地上一層為大型城市商業購物中心。十層四棟銀行辦公樓（4#-1、4#-2、4#-3、4#-43.4.4、開發步驟項目分為兩期開發，一期為2#、3＃，二期為1＃樓。3.4.5、目前工程進度項目2002年12動工，目前正進行一期土方工程，預計2003年8月正負零，2003年12月底封頂。3.5長安國際廣場項目開發實施方案的設想與分析充分考慮到“長安國際廣場”項目的市場推廣計劃、市場需要及項目抗風險能力，擬將整個項目建設分為兩期開發運作。第一期首先開工建設西邊的高檔公寓樓及北面的綜合寫字樓。主要是面向市場開發營銷，使其成為各家金融貿易機構及眾多公司的主要辦公場所，配套設施相對完善，匯集“人氣、財氣、商機”于一體。占總建筑面積的55%，將實現銷售收入180000萬元，利用銀行按揭回籠資金解決項目融資壓力，且回籠的資金用于商務樓及五星級酒店的建設。為二期工程建設奠定良好的基礎。第二期開發項目為隨后的物業管理可形成高檔次的管理體系，此時，可有較大利潤空間和經濟效益待為收獲。第四篇項目建設的工程設計及主要經濟指標4.1、選擇并采用具有現代風格和高科技水準的項目設計方案。長安國際廣場的方案設計在省市領導的關心與指導下，采取了面對全國各大知名設計院實施公開招標，方案入圍者再經組織知名的專家進行論篩選。篩選上的方案經專家論評定位后，再邀請業內人士進行論證修改，報經省市主管領導評審并符合西安市城市整體規劃的要求，使該項目的總體布局設計和整體建筑外形設計既體現西安古城風貌的特點，又能達到國際先進的水準。使其與古城遙相呼應又相互襯托，又特別能體現金融高大、宏偉、壯觀的氣勢。根據西安古城風貌的特點對該設計方案的特殊要求與指標控制，最后選定北京市建筑設計研究院的招標設計方案。4.2、主要經濟技術指標（見下表）序號項目建筑面積（平方米）比例1總用地面積31913100%2建筑密度1465046%3廣場、道路、停車場769024%4綠化覆蓋率957330%5高架綠化廣場35206總建筑面積2665206-1產權式酒店420006-2住宅780006-3辦公980006-4商業320006-5停車場100006-6其它65007建筑容積率（地上）6.98建筑高度40米；85米；100米9機動車停放數量（銷售部分）汽車計算停放量1000輛實際設計停放量（地上）48輛（臨）（地下）960輛10機動車停放數量（預留部分）汽車計算停放量150輛實際設計停放量（地上）50輛（地下）100輛第五篇長安國際廣場項目開發主體介紹5.1、西安房地產開發企業集團簡介2003年10月20日，經西安市體改委、西安市工商局批準，西安房地產開發企業集團組建成立。西安房地產開發企業集團注冊資本總和為80，090萬元。核心企業為西安房地產開發（集團）股份有限公司，注冊資本21，800萬元。控股公司（緊密層）為陜西長安建設投資開發有限責任公司和西房物業管理有限公司，參股公司為陜西嘉欣裝飾工程有限公司、陜西裕華金屬機電有限公司、陜西銀基中小企業擔保有限公司、西安華未杰電子新技術公司、陜西世紀聯合實業有限公司和陜西寶秦房地產開發有限公司。集團公司現有員工270人，其中研究生15人，本科生133人，大專生110人。各類專業技術人員154人，占總人數的57%，其中高級工程師18人，工程師50人，助理工程師35人，會計師15人，助理會計師20人，經濟師14人，政工師2人。這支結構合理、充滿朝氣的隊伍將推動集團公司事業不斷向前發展。作為西安房地產開發企業集團的前身，西安房地產開發總公司曾開發建設的代表項目有南門廣場（1996年始建），明德門小區（1995年始建），鐘鼓樓廣場（1995年始建），世家星苑（1996年始建）等項目，集團自成立以來，本著跨越式超常規發展的經營理念，在不到2年的時間里，迅速推出了兩個重量級大盤：占地827畝、總建75萬平方米的西安首個星級精品住宅社區項目——“世家星城”和總建26萬平方米、集金融寫字樓、五星級酒店、國際化商住公寓、高檔購物中心為一體的高端商業綜合項目——“長安國際廣場”，創造了讓業界驚嘆的超凡業績！“世家星城”項目一經推出，即贏得好評如潮，廣大市民爭相訂購，在業界引起轟動！該項目先后榮獲“大眾精品住宅項目”、“西安市民喜愛的小康住宅”、“2003年度最有發展潛質的樓盤”以及“人氣指數最旺的西安地標建筑”等榮譽；而“長安國際廣場”項目，也在西安日報社舉辦的“2003年西安十大地標建筑”評選活動中，被評為“新西安十大地標建筑”之首。“一業為主，多業并舉”是西房企業集團立足做大、做強房地產開發主業，并以主業帶動物業管理、建筑材料供應、廣告裝飾工程、餐飲娛樂等多種產業共同發展的戰略經營方針。西房企業集團已經將發展的目標鎖定在打造國內房地產業的一流品牌，而躋身西安地產業第一方陣是其首要目標。西房企業集團必將為西安房地產業的可持續健康發展，為西部經濟的騰飛做出更大的貢獻。5.2、陜西長安建設投資開發有限責任公司簡介陜西長安建設投資開發有限責任公司于2003年11月1日成立，注冊資本21290萬元，是直屬于西安房地產開發企業集團的全資子公司，從事房地產開發與經營的城市綜合開發企業。公司以西安房地產開發企業集團為后盾，憑借其雄厚的資金、人才和技術優勢，積極拓展房地產領域。陜西長安建設投資開發有限責任公司以工程建設總承包、土地開發與商品房屋建設為主，公司成立以來，注重以市場為導向，在強化企業的科學化和規范化管理的基礎上建立了良好的運營機制，并逐步推行企業品牌戰略，近期推出的國際化、智能化現代建筑群——長安國際廣場，該項目以其獨特的地理位置及超強的功能組合榮登“西安十大地標建筑”之首，其別具一格的設計、合理的布局、高質量的內外裝飾，是長安建設追求卓越，力臻完美的體現。陜西長安建設投資開發有限責任公司自成立以來，注重公司各項行政管理制度的建立與完善，使公司日常管理更加規范化、程序化。雄厚的經濟實力，強大的技術力量，超前的市場意識，敏捷的科學決策，是長安建設在激烈競爭中得以穩步發展的根本所在。公司將積極進取，不斷發展，為市場提供精品，為客戶創造價值。陜西長安建設投資開發有限責任公司前身為陜西長安信息房地產開發有限責任公司，開發項目有位于西安東郊韓森路，北鄰動物園，西接東二環，占地近30畝，建筑面積為5萬平米的高尚社區——長信世紀花園及位于西安市豐登南路北口南100米，占地面積15畝，建筑面積為2萬平米的現代化大型住宅小區——長信豐登公寓等。5.3、長安國際廣場項目建設戰略團隊及分工長安國際廣場項目建設決策層：姜世豪：西房集團董事局主席劉文星：西房集團總裁楊虎：西房集團董事局副主席劉珀：西房集團副總裁長安國際廣場項目建設管理團隊：馬永平：陜西長安建設投資開發有限責任公司總經理李燕：陜西長安建設投資開發有限責任公司財務總監王永輝：陜西長安建設投資開發有限責任公司副總經理任帆：陜西長安建設投資開發有限責任公司副總經理5.4、長安國際廣場品牌塑造聯盟投資商：西安房地產開發企業集團開發商：陜西長安建設投資開發有限責任公司建筑設計：美國GENSLER北京市建筑設計研究院中國建筑西北研究院創城國際（香港）建筑設計有限公司建筑工程：浙江中天建設集團物業管理：美國仲聯量行景觀設計：澳洲CTV景觀設計顧問公司深圳深港工程建設發展有限公司法律顧問：陜西明倉律師事物所電梯安裝：德國帝森克虜伯電梯公司空調安裝：中國長沙遠大中央空調玻璃幕墻：中國中山盛興電器安裝：德國西門子電器消防系統：美國諾帝菲爾泊車系統：德國速賓第六篇項目投資估算和資金籌措說明6.1、項目投資成本估算6.2、投資人與資金籌措6.3、貸款擔保人第七篇項目的經濟效益評價分析對長安國際廣場實行經濟效益評價的主要依據是國家計委、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數第二版以及由建設部發布的《房地產開發項目經濟評價方法》，建標［2000］205號，并參照我國新的財會制度，結合房地產開發的實際情況，我們分別計算了全部投資和資本金的現金流量，從而計算項目的財務評價指標及經濟效益。7.1、盈利能力分析財務內部收益（FIRR）、財務凈現值（FNPV）及投資利潤率。由于本項目并非長期經營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選取上述兩項指標。評價指標的計算過程詳見以下兩表（表1、表2）：1．財務內部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。它反映項目所占用資金的盈利率，是考察項目盈利能力的主要動態評價指標。當FIRR大于基礎收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。由項目現金流量表（表1）及（表2）的計算可得：（全部投資及資本金）：⑴全部投資的財務內部收益率為：所得稅后：31.1%；所得稅前：42.7%。⑵資本金的財務內部收益率為：43.3%。基準收益率Ic的大小取決于銀行的利率高低、項目經營的風險程度以經營的目標和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準收益率。本項目貸款利率為5.49%，故基準收益表Ic取為10%。由表1及表2計算結果可知，本項目全部投資及自籌資金內部收益率均高于基準收益率。財務現金流量（全部投資）表1單位：萬元序號年份項目合計123生產負荷(%)1現金流入200200.012012.012012.0176176.01.1售房收入12012.012012.0176176.01.2其他收入1.3回收固定資產余值1.4回收經營資金1.5凈轉銷收入2現金流出151812.366800.841180.043831.52.1固定資產投資0.02.2開發產品投資(不含財務費用)120143.166078.740457.813606.62.3經營資金0.02.4經營稅金及附加11011.0660.7660.79689.72.5所得稅20658.261.561.520535.22.6土地增值稅0.00.00.00.03凈現金流量48387.7-54788.8-29168.0132344.54累計凈現金流量-54788.8-83956.848387.75所得稅前凈現金流量69045.9-54727.4-29106.5152879.76所得稅前累計凈現金流量-54727.4-83833.869045.9所得稅后所得稅前計算指標：財務內部收益率31.1%42.65%財務凈現值（Ic=10%）25518.59萬元41053.74萬元投資回收期2.63年2.55年財務內部收益率≈31.1%動態計算指標財務凈現值（Ic=10%）=25518.6（萬元）靜態—全部投資利潤率=（凈現金流量/建設投資）==48387.7/126588.3*10038.22%現金流量表（資本金）單位：萬元序號年份項目合計123生產負荷(%)1現金流入200200.012012.012012.0176176.01.1售房收入200200.012012.012012.0176176.01.2租房收入0.01.3其他收入0.00.01.4回收固定資產余值0.01.5回收經營資金0.01.6凈轉銷收入0.00.00.00.02現金流出158257.647142.823419.987694.92.1資本金46788.335255.611532.70.02.2預售收入用于開發產品投資24000.011165.011165.01670.02.3經營稅金及附加11011.0660.7660.79689.72.4所得稅20658.261.561.520535.22.5土地增值稅0.00.00.02.6長期借款本金償還55800.00.00.055800.02.7短期借款本金償還0.02.8借款利息支付0.00.00.00.02.9其他0.03凈現金流量-35130.8-11407.988481.1計算指標：財務內部收益率43.3%財務凈現值（Ic=10%）25112萬元財務內部收益率≈43.3%動態計算指標財務凈現值（Ic=10%）=25112（萬元）靜態—全部投資利潤率=（凈現金流量/自籌投資）×10%==25112/46788.3*10053.67%2．財務凈現值（FNPV）財務凈現值（FNPV）按事先規定的基準貼現率Ic將項目計算期內各年凈現金流量折現到建設期的現值之和。它是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，凈現值大于或等于0的項目是可以考慮接受的。本項目選取的基準貼現率為10%，由此可計算得：（見下表）⑴全部投資的財務凈現值為：25518.6萬元；⑵自籌投資的財務凈現值為：25112萬元。3．投資利潤率投資利潤率指的是項目投資利潤（既凈現金流量累計）與項目投資的比例。是靜態指標。由上述兩表（表1、表2）計算結果如下表所示：計算基礎動態指標靜態指標財務內部收益率（FIRR）財務凈現值（FNPV）投資利潤率全部資金31.1%25518.633.1%資金43.3%2511289.6%4、靜態投資回收期：稅前2.55年，稅后2.63年7.2、資金來源與運用表的款項分析資金來源與運用表集中體現了項目自平衡的生存能力，是財務評價的重要依據。本項目資金來源與運用為下表所示。從表中可以看出，本項目具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算：（見下表）資金來源與運用表

序號項目合計（萬元）建設經營期1年2年3年1現金來源302788.368067.643544.7191176.01.1銷售收入20020012012120121761761.2自籌資金46788.335255.611532.701.3貸款558002080020000150001.4其它收入2資金運用249708.667942.843419.9138346.02.1建設投資126588.367220.642697.7166702.2建設期款利息2.3銷售稅金及附加11011660.7660.79689.72.4應付利潤35651.135651.12.5所得稅20658.261.561.520535.22.6貸款本償還55800558003盈余資金53079.7124.8124.852830.04累計盈余資金53454.2124.8249.753079.77.3、資產負債分析本項目的資產負債率是比較低的，資產負債率最高時46%。從總體上看，項目的清償能力是比較強的。（見下表）資產負債表附表:序號年份項目1231資產56180.487838.053079.71.1流動資產總額56180.487838.0530應收帳款1.1.2存貨56055.687588.30.0其中：在建開發產品56055.6875現金1.1.4累計盈余資金124.8249.753079.71.2在建工程0.01.3固定資產凈值1.4無形及遞延資產凈值2負債及所有者權益56180.487838.053079.72.1流動負債總額0.00.00.02.1.1應付帳款0.00.02.1.2短期借款0.02.2長期借款20800.040800.00.02.2.1開發產品投資借款20800.040800.00.02.2.2經營資金借款負債小計20800.040800.00.02.3所有者權益35380.447038.0530資本金35255.646788.3467資本公積金2.3.3累計盈余公積金18.737.562累計未分配利潤106.1212.20.0第八篇項目招商計劃8.1、目標客戶定位8.2、投資者保值增值的保障和預期8.3、項目品牌推廣與招商實施進度計劃8.4、投資建議8.5、長安國際廣場相關物業投資建議8.6、投資機構投資建議8.7、投資風險保障1、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.ItwasthefirsttimethatIhadseentheToweroranyoftheotherfamoussights.IfI'dgonealone,Icouldn'thaveseennearlyasmuch,becauseIwouldn't1、ThankyouverymuchfortakingmewithyouonthatsplendidoutingtoLondon.It