投資性房地產(chǎn)轉換的核算方法分析投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或實現(xiàn)資本增值，或者兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn)。這里的房地產(chǎn)，是對土地和房屋及其權屬的總稱。因此，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)是指取得的土地使用權，即房地產(chǎn)中的土地使用權及土地上的房屋等建筑物及構筑物。由于房地產(chǎn)核算模式不同、性質不同，其會計處理方法也有所不同。

非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)成本模式計量作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租，取得租賃收益，從而相應轉換為投資性房地產(chǎn)。實際工作中，企業(yè)一般將處于存貨狀態(tài)的房地產(chǎn)采用成本模式計量，通過“開發(fā)商品”科目核算，如果計提減值準備，其減值金額通過“存貨跌價準備”科目核算。結轉開發(fā)商品成本時，要連同存貨跌價準備一并轉入“投資性房地產(chǎn)”科目。

企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)，一般是把計劃用作投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)，如辦公用房用于租賃，或者把土地使用權計劃用來出租。出租前，計劃作為投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)或土地使用權按實際成本核算，已計提折舊或攤銷的，包括計提資產(chǎn)減值準備，應一并轉入投資性房地產(chǎn)成本。進行會計處理時，應沖減“固定資產(chǎn)”科目或“無形資產(chǎn)”科目，連同“累計折舊”科目或“累計攤銷”科目，包括“固定資產(chǎn)減值準備”科目或“無形資產(chǎn)減值準備”科目一并轉銷。

【例1】2008年5月8日，某造紙廠用來存放原材料的操場出租給當?shù)刈闱蚓銟凡浚賵鲑~面原值50萬元，已經(jīng)計提累計攤銷10萬元。造紙廠的賬務處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)———操場400000

累計攤銷100000

貸：無形資產(chǎn)———土地使用權500000

公允價值模式計量非投資性房地產(chǎn)轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在轉換前非投資性房地產(chǎn)一般按實際成本計價，轉換成按公允價值計量模式計量的投資性房地產(chǎn)，會出現(xiàn)轉換前資產(chǎn)的實際價值與轉換時資產(chǎn)公允價值的不吻合。按《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》有關規(guī)定，轉換日發(fā)生的虧損，即轉換日的公允價值小于賬面價值之差，計入“公允價值變動損益”科目，待以后投資性房地產(chǎn)升值時逐步對沖或轉讓時沖銷這部分差額。

【例2】2008年5月8日，某造紙廠將其擁有的操場一塊出租給當?shù)刈闱蚓銟凡浚賵鲑~面原值50萬元，已經(jīng)計提累計攤銷10萬元，公允價值為35萬元。造紙廠的賬務處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)———操場———成本350000

公允價值變動損益50000

累計攤銷100000

貸：無形資產(chǎn)———土地使用權500000

年末，上述投資性房地產(chǎn)公允價值升值為38萬元。其賬務處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)———操場———公允價值變動30000

貸：公允價值變動損益30000

按《企業(yè)會計準則第3號———投資性房地產(chǎn)》有關規(guī)定，如果轉換日實現(xiàn)盈余，即轉換日公允價值大于賬面價值之差，計入“資本公積”賬戶，待出售時，再從“資本公積”賬戶轉入“其他業(yè)務收入”賬戶。但投資期間，房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的公允價值變動損益不得調整資本公積，只能在“公允價值變動損益”賬戶中單獨核算。

【例3】2008年6月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議，將其擁有的寫字樓一幢，出租給某證券交易所用作營業(yè)用房。租賃開始日為7月1日，租期5年。寫字樓原價5000萬元，已計提折舊1000萬元。假如開發(fā)公司將出租的寫字樓改按公允價值計量模式計量，租賃開始日評估寫字樓的公允價值為4800萬元。其賬務處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)———寫字樓———成本48000000

累計折舊10000000

貸：固定資產(chǎn)———寫字樓50000000

資本公積———其他資本公積8000000

投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)按實際成本計量模式的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價值的變動，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價值的原貌，應當將該項投資性房地產(chǎn)在轉換日的賬面余額、累計折舊（或累計攤銷）、減值準備等，分別轉入“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”、“累計折舊（或累計攤銷）”、“固定（或無形）資產(chǎn)減值準備”等科目。

【例4】2008年7月8日，某造紙廠將出租給當?shù)刈闱蚓銟凡康牟賵鲆粔K，操場賬面原值50萬元，已提累計攤銷10萬元收回用于辦公樓建設。造紙廠的賬務處理如下：

借：無形資產(chǎn)———土地使用權400000

投資性房地產(chǎn)累計攤銷100000

貸：投資性房地產(chǎn)———土地使用權400000

累計攤銷100000

按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當按轉換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值之差計入“公允價值變動損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報廢時，再將公允價值變動損益轉入“營業(yè)外收入”科目。

【例5】2008年6月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其出租的寫字樓一幢收回，作為辦公用房。寫字樓按公允價值計量模式計量，收回日寫字樓的公允價值為4800萬元，預計尚有使用年限6年，無殘值。寫字樓原賬面價值為4500萬元，其中，成本為4000萬元，公允價值變動為增值500萬元。假設不考慮稅費。其賬務處理如下：

借：固定資產(chǎn)48000000

貸：投資性房地產(chǎn)———成本40000000

投資性房地產(chǎn)———公允價值變動5000000

公允價值變動損益3000000

小編寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺