溫泉假日酒店營銷策劃 41.1項目概況 4 3項目地塊條件分析 3.3項目適宜性分析 4.1某主城區房地產市場分析 5.1市場定位分析 5.2項目目標客戶定位 6.2規劃設計理念 6.3規劃設計定位 6.4總體規劃布局 6.6景觀規劃 6.7配套設計 7.1投資估算 7.3投融資分析 8.1銷售收入預測 8.2稅費計算 8.7項目綜合評價 9.4項目營銷推廣預算 9.5項目營銷管理 超四星級酒店。本項目在某區政府及相關部門的積極支持下，2009年為政府的重點扶持項目，得到了減免區得部分的土地契稅、人防費、1.1.1項目位置本項目地塊位置位于某市某區某風景區南門村江流壩社(某景區南大門松林賓館原址)。項目地靠某景區南門，分A、B兩個項目地塊，地塊呈條狀，最大高差約7米。具體見圖1.1所示：圖1.1項目具體位置(A、B地塊)本項目分為A、B兩個地塊，其中A地塊占地面積9009平方米，B地塊占地面積4727平方米，總面積約20畝，每畝地價20萬，且酒店交納的區得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予了相關費用的減免或優惠；地塊具體規劃控制指標如下表1所示：地塊規劃指標控制表表1.1序號指標1建設用地面積13736平方米2用地性質客房，配套功能用房3建筑密度4基本容積率5綠地率在滿足規劃控制指標的前提下，充分考慮市場需求狀況、地塊的實際情況和項目的開發目標等眾多因素，本設計對小區的技術經濟指標進行了規劃。具體的指標統計如下：A地塊技術經濟指標統計表表1.2序號指標名稱單位數量備注1占地面積2建筑面積客房面積配套、功能用房面積3客房數間4建筑容積率5綠化率6建筑密度B地塊技術經濟指標統計表表1.3序號指標名稱單位數量備注1占地面積2建筑面積客房面積配套、功能用房面積3客房數間4建筑容積率5綠化率6建筑密度1.1.3項目周邊配套設施分析一、交通配套項目地塊離某這個中國西部唯一的直轄市不到2小時車程，其中有高速路89公里，路面狀況較佳的縣級公路和景區公路23公里，有較好的可進入性。此外該地已有旅游公司近百個，通過旅行社可以有車直達。(一)乘車交通線路：1、某南坪長途汽車站—(南坪到某大巴)—某汽車站—(打的3元)—某南桐車站—(某南門班車)—某溫泉假日酒店。具體如圖1.2所示：圖1.2南坪汽車站到某溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵表示南坪汽車站，紅色表示某溫泉假日酒店2、某陳家坪汽車站—(陳家坪到某大巴)—某汽車站—(打的3元)—某南桐車站—(某南門班車)—某溫泉假日酒店。具體如圖1.3所示：圖1.3:陳家坪汽車站到某溫泉假日酒店交通線路圖注：綠色鍵代表陳家坪汽車站，紅色表示某溫泉假日酒店(二)游客自駕交通線路：1沿渝黔高速公路走41.9公里并從某方向匝道進入綦萬高速公路2沿綦萬高速公路走32.7公里并左轉到省道3033沿省道303走2.1公里并經環島向南直行到萬東北路4沿萬東北路走0.7公里并經環島左轉5沿萬東北路走1.3公里并向南直行到萬東南路6沿萬東南路走7.8公里并向南直行7走8.2公里并右轉8走100米并向東南直行9走500米到達目的地二、商業配套(大中型商場、超市、郵局、銀行、醫院、學校、菜場、集市、影院、娛樂場所)商場：重百超市某店、重客隆某店、永輝超市某店醫院：某醫院、景星鄉衛生院，目標客戶來這主要是旅游觀光，學校：區縣的中小學酒店：某區僅有的兩家三星級級以上星級酒店中，某假日酒店(準四星),規模較小，客房僅49間，會議室僅能容納120人，只能滿足較小規模的會議接待要求，不能很好代表該地區形象，而且酒店地處該地區市中心，被鬧市包圍，對于其目標客源(游客),主要來自某市主城區，他們來該地旅游店布局不能滿足目標客戶群的需要；而芙蓉麗苑(三星),已開業6年，內部設備陳舊，其會議室不但小，而且慘不忍睹(天花板和墻壁到處殘留下雨水侵蝕的痕跡)顯然已嚴格參照"四星酒店評星要求"、考慮長遠經營的市場需求，酒中心"等多功能、完善配套于一身，某溫泉假日酒店的開業，將是該圖1.5:某溫泉假日酒店產權式酒店選址有兩個條件，一是產權式酒店所在地具有旅游特二是以大城市為依托。旅游度假區產權式酒店的客戶群體主要是周邊的大城市居民，因此建在大城市300公里范圍內，汽車里程2—4個一、自然環境分析：該項目位于某區某風景區南門村江流壩社，該地區旅游資源十分豐富，形成多樣化的旅游風景帶，其中主要景區有某、某鯉魚河、銅鼓灘、某石林、某國家深林公園、奧陶紀森林公園等。每年前去某旅游的游客始終保持在100萬人次以上，僅在去年，某區的旅游直接收入就達到9100多萬元。近年來，某區集中資金建成綦萬高速公路，大大拉近了某與主城區之間的距離，從某到主城，從原來的四五個小時車程，縮短到現在的一個多小時，周末到某度假的游客驟然增多；與此同時，某把旅游資源重新整合，依靠環線公路的連接，某石林—某—奧陶紀—九鍋箐等景點形成“抱團”。從1998年開始，某至今已連續舉辦了九屆“石林苗族踩山會”和“銅鼓灘旅游漂流節”,某旅某地處某市某區某原始森林，據某城區20公里。景區規劃面積10.08平方公里，峽谷全長13公里，包括6公里的電瓶車觀光游覽線路、6公里的人行棧道和浮橋、1公里的觀光索道。景區具有“山清、水秀、林密、谷定為國家森林公園、國家AAAA級旅游區、某首家環保示范景區。其森林覆蓋率達97%,現存有銀杉、珙桐、高山杜鵑等植物1800余種，以及黑葉猴、穿山甲等國家一、二級保護動物，圖1.5某風景區被專家喻為“渝黔生態基因庫”。水是某的靈魂，鯉魚河蜿蜒峽谷而行，各具險絕峭拔的山峰、郁郁蔥蘢的林海，濺玉飛珠的瀑布、碧波跌蕩的溪河、蟬鳴某鯉魚河風景區位于某區南天、景星兩鄉之間，處于云貴高原向四川盆地過渡的大婁余脈，總面積90余平方公里。投資1.5億元圖1.6某鯉魚河風景區水寶地。它位于該市東南150公里的某區與貴州省毗鄰的群山懷抱之中，可供游人游覽的峽谷長約30公里，景區面積90多平方公里，獨素有"渝黔第一漂"之稱的鼓灘漂流風景區，位于某區關壩鎮和貴州省桐梓縣坡渡鎮鏡內，距某城區57公里。是一個以漂流為主，觀賞兩岸風景為輔的景區。呈"V"型河谷的銅鼓灘，寬10至60米，最窄處僅幾米，水質優良，水量豐富，氣侯四不涼，夏不漲，四季長瀉。年平均氣溫達18度以上。特別是圖1.7銅鼓灘漂流風景區冬季氣溫比同緯度的長江中下游地區高4度左右，正當祖國北方萬里雪飄之時，銅鼓灘漂流地區國科學院張寶坤方法統計，銅鼓灘漂流地區冬季較短，僅60天左右，而春、夏、秋三季長達300天以上。這里春早較為突出，2月中旬日平均氣溫高于10度，4月平均氣溫已達18.6度，春季溫和降水適中，季長達4個多月，從5月初開始至9月底結束，日平均氣溫達26.9度，銅鼓灘秋季涼爽宜人，10月平均氣溫可達18.2度，11月平均氣溫14某國家森林公園公園以豐富多樣的地貌景觀和山林植被及天象某石林位于某區南天鄉境內，某石林距某市區165千米，距某城區20千米。某石林系我國第二大石林，面積2.4平方千米。它形成于石頭多形似飛禽走獸，被地質學家稱為天然石造的“動物樂園”;亦區某—石林風景名勝區核心的中央節點，距某主城區11012公里，距某6公里。整個景圖1.8某石林風景區區規劃面積12.57平方公里，其中核心區面積4.2平方公里，開發面公園經濟高速增長，高收入群體的出現。經過改革開放30多年的發展，我國已經出現了為數不少的高收入階層，國家統計局城調隊的一份抽樣調查，到2020年我國中等收入群體(年收入6萬元—50萬元),將由現在5.04%擴大到45%。此外某市去年全年的地方生產總值(GDP)增長預計將達到14.9%,超出該市去年初所設的12%目標，也比中國全國去年的8.4%預估GDP增長高出近一倍。據某市政府相關負責人透露，市政府的目標是在今年取得15%的GDP增長。展望2010年，某的突破7000億元，主要拉動經濟增長為投資，預計今年將增長20%,總量超過6500億元。根據市綜合經濟研究院公布的預測數據，明年我市城市居民人均可支配收入有望達到19180元—19460元。這意味著，明年我市城市居民人均收入至少會比今年(預計17220元)增加1960元。這些高收入階層正在形成強大的投資與消費群體，對旅游度假區人投資中一種保值增值的有效投資渠道。加上銀行存款利率低和股市低迷，個人投資方式受到很大局限，房地產投資更受到人們的青睞。而某承諾某溫泉假日酒店的將近百分之八的回報率將有很大的吸引(二)日益發達的交通、通訊條件與假期的增多。我國交通、通訊日趨發達，鐵路、公路、航空運輸，特別是高1.2項目開發戰略①開發進程：在政府積極的支持情況下，2009年12月31日，某集團正式與某區政府某管委會簽訂聯合開發協議。預計酒店2010年5月主體工程完工，2010年年終部分功能營業，2011年3月8日作。結合當地的氣候情況，預計酒店建設的進度如下：圖1.101.酒店動工時間：2010年1月31日前；2.酒店主體工程完工：2010年5月1日前；3、竣工及驗收：2010年12月31日前竣工，計劃2011年3月8日前完成全部驗收；4.酒店全面裝修及營業時間：2010年7月至11月20日全面裝修，部分裝修工程分項驗收，保證2010年12月前部分功能開放營業；2011年3月份之前裝修采購全面完成，2011年3月酒店全面營1.3項目主要策劃結論了顯著的成效。從地產市場方面來說，國家統計局公布的數據清晰地顯示了2009年樓市的升溫趨勢：1至6月，全國商品房銷售34109萬平方米，同比增長31.7%;至7月，銷售41755萬平方米，同比增長37.1%;至8月，銷售49416萬平方米，同比增長42.9%;至9月，銷售58371萬平方米，同比增長44.8%;至10月，銷售66369萬平方米，同比增長48.4%。“回暖”途中，購房者買到了房，開發商賺夠了錢，一已降至數月。產權式酒店客房定位主要是20—60平米單間、標間及套房等，價格控制在8000—10000元/平方米，總價為16—60萬元。酒店(一)產品賣點：圖1.11與自然融為一體的某溫泉假日酒店度假酒店的感覺。圖1.12假日酒店豪華餐廳圖1.13假日酒店龐大會議廳24小時送餐、洗衣、房間清潔、叫醒、留言、行李接送、行李寄存、商務秘書、24小時保安、機票預定、機場接送、車輛租用、代交出租車、導游、郵政、禮賓、保健按摩、嬰兒看護、嬰兒床、插花、維修、免費擦鞋、鐘點工服務、日用品代購服務、醫療護理服務以及其它個性化服務，給業主超四星級酒店享受。4、靈活管理：某溫泉假日酒店交付后，業主可根據擇三種不同的委托管理方式：商務休閑型(有錢無閑),業主每年可免費使用一定天數，其余時間交由酒店管理公司統一經營管理，可獲取可觀的收益；度假養生型(有錢有閑),業主每年可免費使用若干天，其余時間交由酒店管理公司統一管理，業主不享受收益；完全自用型(充分享受),業主房屋全部自用，享受酒店基本的管理服務，(二)營銷渠道：自行營銷，在主城區及某區設點銷售。(三)價格：以其較高的回報率和完備的綜合配套來帶動樓盤價格，總體策略是低開高走，同時在銷售過程中會實行老帶新優惠、(四)推廣：本策劃將整個項目時間分為四個時期---導入期，公開發售期，強銷期，持續期。再對每個時間段制定相應的廣告策略2.1全國經濟形勢及房地產業發展態勢分析2.1.2全國經濟形勢分析一、2009我國經濟形勢2009年以來，為了應對世界金融危機挑戰，我國實行積極穩健的財政政策，頒布四萬億投資計劃，取得顯著成效，扭轉經濟增長下滑1、我國經濟增長逐季加速，穩步上升趨勢基本確立前三季度國內生產總值217817億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。分季度看，一季度GDP同比增長6.1%,二季度增長7.9%,三季度增長8.9%。連續2個季度的持續上升，表明宏觀經濟企穩的態2、快速回升主要依靠內需拉動，投資和消費增勢強勁據測算，在2009年前三個季度的數據中，消費對經濟增長的貢獻是4個百分點，投資的貢獻率為7.3個百分點。而出口在三個季度對GDP的拉動則是負的3.6個百分點。2009年中國經濟企穩回升，3、進出口跌幅收窄，出口已在低位企穩前三季度的外貿數據表明中國出口已經低位企穩。11月份，全國進出口總額增長9.8%,實現年內首次月度同比正增長。11月份，全國出口同比下降1.2%,環比增長2.6%。4、CPI和PPI環比由降轉升同比降幅收窄數據顯示，前三季度我國居民消費價格(CPI)同比下降1.1%,工業品出廠價格(PPI)同比下降6.5%,二者均呈現環比由降轉升，同比降幅收窄態勢。二、2010年我國經濟走勢：2010年總需求的變化將呈溫和走高的趨勢，隨著世界經濟回暖，外貿出口的狀況將發生比較明顯的轉變。在此背景下，2010年的經濟1、投資仍將保持較大規模2010年投資增長的可持續性仍然樂觀。主要原因在于：其一，新開工項目增速達81.1%,顯示未來仍有大量在建投資項目支撐較快的投資增速；其二，2009年中央政府安排新增的財政投資4875億元之中仍有2000億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復，政府支持中小企業發展的相關政策奏效，民間投2、消費增速會進一步加快2010年，隨著中國消費信貸市場的發展，政府公共教育和醫療支出的增加，社會保障體系的完善，新農村建設的實施和推進，中西部消費潛力的釋放，以及其它推動消費的政策和結構性改革，將對居民3、出口有望轉負為正從目前情況分析，2010年世界經濟有望出現緩慢復蘇，中國外貿發展面臨的環境總體趨于改善。國際貨幣基金組織預測，2010年全球經濟將增長3.1%。隨著各國穩定金融市場的政策措施取得明顯成效，4、嚴重通脹不會出現面對2009年的天量貨幣供給、國際大宗商品價格的上漲等因素，“2010年必定通脹”是極富市場感召力的一種觀點。在一個封閉的經濟體中，通貨膨脹的生成可能源于中央銀行對貨幣發行權的使用，向市場注入了過多的流動性，也可能源于商業銀行擴大信貸供給，在貨通貨膨脹的生成不僅僅導源于以上兩個原因，外部因素推動也是一個重要導因。基于國內和全球過剩產能的存在和總需求的不足，我們認為，2010年不會出現嚴重通脹。5、積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策會延續，結構調整將成為主要抓手2010年我國將繼續實施積極的財政政策，但是2010年的支出結構將會更加優化，對于民生、社會保障等領域會加大投入。2010年貨幣政策走向成為人們關注的焦點。2010年將繼續落實適度寬松的貨幣政策，引導金融機構合理把握信貸投放節奏，發揮好貨幣政策在支持經濟平穩較快發展中的積極作用。適時適度開展公開市場操作，保持銀行體系流動性合理充裕。預計2010年GDP增長將達到9%左右；2009年1—10月全社會固定資產投資名義增長率達到33.1%的水平，2010年的投資增長速度仍將延續；從消費增長率來看，2009年10月份，社會消費品零售總額11718億元，同比增長16.2%,全年將保持16%的水平，2010年的消費增長率將是溫和上升趨勢；進口增長率在2009年1—9月累計同比負20.4%,出口增長率負21.3%,但自8月份進出口已出現收窄趨勢，2010年外貿情況會有所改善。預計2009年全年，房地產和住宅開發投資分別達到3.8萬億元和2.6萬億元，分別同比增長23.8%和19.7%,低于2000-2007年的平均水平。2009年1-10月，房地產和住宅開發投資分別同比增長18.9%和14.1%,增速分別較上月加快1.2個百分點和0.7個百分點，延續今年以來的逐月回升勢頭,但與2000-2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有較大差距，亦低于2008年全年水平。億元0圖2.11999-2009年房地產和住宅開發投資及其增長率億平方米，分別同比增長19.5%和8.4%(2008年分別為27.4億和9.7億平方米)。全國住宅施工面積和新開工面積達到25.6億、8.5億平方米，分別同比增長18.1%和5.8%,增幅均低于2000-2007年的平均水平。2009年1-10月，全國商品房施工面積、新開工分別比上年增長16.4%、3.3%(2008年全年為16.0%和2.3%),住宅施工和新開工面積分別增長15.0%、0.4%(2008年全年為16.0%和1.4%),連續兩年保持低速增長，其中新開工面積連續兩年增速遠低于2000-2007年平均水平(19.8%)。如圖2.2所示。萬平州*萬平州*D20042006—陳工面和地長事200220圖2.21999年-2009年全國住宅施工和新開工面積及其增長率預計2009年全年,全國商品房銷售面積和銷售額將達到9-9.5億達到850-900萬套(06、07、08年分別為504、625、556萬套),銷售額為3.5-4萬億元。2009年1-10月，全國商品房銷售面積和銷售額分別達到6.6億平方米和3.15萬億元，同比增長48.4%和79.2%,住宅銷售面積和銷售額分別為6億平方米和2.8萬億元，同比增長50.1%和84.3%,規圖2.4、表2.1所示。圖2.31999年-2009年全國住宅銷售面積和銷售額(數據來源：中國指數研究院數據信息中心、中國房地產指數系圖2.41999-2009年全國住宅銷售面積和銷售額增長率(數據來源：中國指數研究院數據信息中心、中國房地產指數系歷年全國商品房和住宅銷售面積和銷售額增長率表2.12000-2006年商品房25.1%住宅銷售面積均19%。商品房18%。-30%。平住宅銷平均27.3%。2.2某市投資環境分析2.2.1某市經濟運行情況2009年某市經濟逆流而上，取得了平穩較快的增長。初步統計，全市生產總值比上年增長14.3%,躍上5098億元新臺階；地方財政一般預算收入增長30.4%,達到577億元。全社會固定資產投資增長28%,社會消費品零售總額、外貿出口分別增長24.3%和26.4%。工業增加值占全市生產總值的比重提高40%,規模以上工業企業實現利潤255億元。市屬國有重點企業資產總額達7500億元，實現利潤100億元，增長40%。非公有制經濟增加值增長18.2%。年末金融機構本外幣存貸款余額分別達到8018億元和6177億元，增長21%、19%,不良貸款率下降到3.1%左右。區域聯動發展，渝東北、渝東南經濟增速均快于全市平均水平。在國際經濟環境迅速惡化、國內經濟困難增據某市國土資源和房屋管理局公眾信息網已供應土地顯示，截止到2009年12月28日，2009全年某市已供應191塊地(含有工礦倉儲用地等),已供應土地面積約20030畝，土地總收益約373億元，土地平均成交地價186萬元/畝，折合樓面單價2789元/平方米。其中住宅及商業金融用地面積約11454畝，占整個成交量的57.18%,成交金額約349億元，成交地價305萬元/畝，折合平均成交樓面單價4572元/平方米。(億元)(萬/畝)(元/m2)數據統計來源某市國土局公眾信息網而就在2009年的最后一天，來自某市財政局的消息稱，"2009年，某市財政收入實現歷史性突破，首超千億，完成1140.15億元，增長18.4%。”根據這一數據，2009年某市土地出讓金收入就站到了總財政收入的32.71%。政府土地出讓金收入是衡量土地市場活躍度的重要指標。某的這一數據也間接反映了某2009年土地市場非常活躍。而早前根據北京市土地整理儲備中心的數據測算，北京今年土地成交金額達928億元，土地出讓金收入占財政收入比重達到45.9%。各地方數據的相繼出爐也印證了2009年瘋狂的中國房地產業。根據尚峰地產公布數據顯示，截止至2009年12月31日23:30分，2009年某主城成交商品房261166套，成交面積達到2416.63萬平方米。成交金額超千億元，達到1042.16億元，成交均價4319.57在金融危機的2008年，某主城區商品房成交套數僅為133085套，成交面積1252.21萬平方米，商品房成交均價3998元/平方米。即使在房地產市場頂峰時期的2007年，某主城區商品房成交套數才182699套，成交面積1788.40萬平方米，成交均價3335元/平方米。2007-2009年商品房月度成交均價對比(元/平方米)8月9月——2009年4月5月10月11月12月6月7月1月—圖2.52007——2009某主城區商品房月度成交均價對比2009年的成交套數和成交面積均達到了2008年的兩倍，成交均價比08年增長了8%,增加了321元/平方米。2009年成交總套數比2007年增長43%,增加78467套。成交面積相較于2007年增長了35%,增加了628.23萬平方米。而在市民最關心的房價問題上，2009年某主城商品房成交均價比2007年上漲了29.5%,增加了984元/平方米。成交客數成交面積(萬平方米)00圖2.62007——2009某主城區商品房成交量對比一、投資再創歷史新高。"項目建設年"成效明顯，完成全社會固定資產投資36億元，增長46%,投資額度創歷史新高，增長速度位居全市前列。二、對外開放成效明顯。引進投資500萬元以上競爭性項目14個，實際利用區外資金24.6億元，增長82%。實現進出口貿易480萬美元，比去年增長4.27倍。總產值38億元，增長15.3%。工業經濟效益指數由年初的102%提高到127%。四、農業經濟穩步發展。全年預計實現農業增加值4.2億元，增五、旅游人次大幅增長。全年接待游客125萬人次，增長29%;實現旅游綜合收入4.1億元，增長19.6%;實現旅游直接收入1.44億元，增長17.3%。六、金融機構存貸兩旺。截止11月底，駐區金融機構存款、貸款余額分別增長41.3%、80.1%,存貸比首次突破50%。2.4項目開發戰略分析通過投資環境分析得知，目前全國和某市的房地產開發投資環境較好。盡管因為2008年全球金融危機的影響，某市地產市場出現了一段時間的低迷，但隨著國家4萬億投資和地方投資的出臺，2009年下半年開始國民經濟逐步提升，某市也出臺了五年投資3000億建設和諧人居新某的政策，故結合以上經濟形勢和項目本身情況，做出以下戰略規劃：戰略分期：本項目占地有13749平米，規模相對較小，所以不分戰略方向：打造集“客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓"等功能為一體的旅游休閑度假四星級溫泉假日酒店。隨著某區經濟發展以及該地區旅游業的起飛，原有的酒店、娛樂、休閑配套已經不能滿足游客的需要，四星級假日酒店的新建，與某景區融為一體，將演繹現代都市生活與天然湖光山色地和諧融合，成為某區的標志性建筑和某市一顆閃亮的明星。3項目地塊條件分析3.1項目地塊自然條件分析3.1.1地塊的氣候條件分析某市位于青藏高原與長江中下游平原之間過渡地帶的四川盆地的西南部，氣候屬亞熱帶季風性濕潤氣候，冬暖夏熱、春秋多變；氣候溫和，四季分明；多陰少晴、空氣濕潤；無霜期長、雨量充沛；溫潤多陰，盛夏炎熱常伏旱，秋冬連綿陰雨，春夏之交夜雨尤甚，素有“巴某市屬中亞熱帶溫潤季風氣候區，多年平均氣溫17.50℃,常年平均降雨量1104.20毫米，年均蒸發量950.40毫米，年均氣壓978.60百帕毫巴，無霜期311天。總的氣候特點是：氣候溫和，雨量充沛多爽多綿雨，冬無嚴寒少霜雪。無霜期長，具有典型的季風氣候特都在0℃以上。某地處某市某區某原始森林，據某城區約20公里。某風景區熱帶和溫帶完好的自然生態，森林覆蓋率達97%,被專家譽為“渝黔生物基因庫”,是目前某地區最大的、原始生態保護最完好的自然生態風景區，該風景區氣溫10~20攝氏度，全長13公里，其中有6公河谷寬約40—50米，沿河有平緩地，谷斷面呈"V"字形，河面狹窄。以下河段寬度一般約20米，有的河僅兩米，采取浮橋、吊橋方式通行。某頂底高度在400—600米之間，河谷兩岸谷坡陡直，坡度一般在70—80度，部分岸坡直立在90度以上，高在1200米左右。本項目地塊位置位于某市某區某風景區南門村江流壩社(某景區約7米。3.1.2地上建筑物中A地塊的總面積為13749平方米，B地塊的總面積為7267平方米。3.1.3地塊的地質條件分析②地震震基本烈度6度區，設計基本地震加速度值0.05g。根據剪切波測試成果(等效剪切波速值見表3.2.1),按《建筑抗震設計規范》(GB50011-2001)的有關規定，場地填土、砂、泥巖為穩定的巖石，場地覆土層厚度0-15.8m,等效剪切波速為166-174m/s,場地屬有利地段，場地類別為Ⅱ類建筑場地，設計特征周期0.35s。③水文地質條件場區屬丘陵地貌，徑流條件較好，無大量富集地下水的地質條件，地下水不發育，僅第四系覆土層中存在少量孔隙型滯水，基巖中存在少量裂隙水，主要受降雨和生活廢水補給，水量較小，對施工影響不大。據對環境條件分析及鄰近建筑調查，判斷地下水對鋼筋砼無腐蝕3.2項目地塊SWOT分析3.2.1項目優勢分析①該項目分為A、B兩個地塊，都位于某景區內的南大門，處入谷要沖。其中A地塊位于風景區至某的公路旁，同時附近就是一公里的②在A、B兩地塊前面是濕地公園，后面是輕松翠柏，環境優雅，③項目與景區資源、風格定位、發展規劃等方面遙相呼應融為一體。景區的天然自然為酒店帶來源源不斷的游客，同時酒店的經營發④該項目是產權式酒店，因此他本身具有一般產權式酒店的優勢。⑤政府支持的政策。該項目的土地價格為商住用地，土地價格約定為20萬元/畝，且酒店交納的區得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等給予減免，作為政府重點支持項目，盡可能的給予相關費用的減免或優惠。同時；為完善和加強酒店配套，保證酒店的長遠經營，更好的服務于某的旅游發展情況，參照某委發[2009]35號文《某區旅游產業投資優惠政策》,政府免費提供50畝森林帶(位于項目地塊后方即東北側),作為酒店的“戶外拓展訓練基地”,由公司自行投資打造，修建少量低層酒店配套、拓展培訓設施和森林管護用房，并享受相應的優惠政策。⑥通過實地的調研發現，目前某區僅有兩家三星級以上的假日酒店(某假日酒店、金芙蓉賓館)且整體接待設施落后檔次較低，規模較小。而本項目將打造為集"超四星級客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓”等功能為一體的旅游休閑度假超四星級溫泉假日酒店。因此，從本項目的定位與設計角度來說，房間數量，以目前該區域所有的酒店價格水平來說是極具競爭力的。面對這些優勢，項目應3.2.2項目劣勢分析①該項目是的定位超四星級酒店，屬于中高等消費水平，需要一②本項目地處景區，離某城區較遠；周邊的餐館、賓館、旅社提③該項目提供的產品屬于季節性的服務商品，因此在不同的時期3.2.3項目機會分析某區背靠3000萬人口的某直轄市，有著穩定的客源市場。特別是某提出打造“1小時經濟圈”,發展為西部最大城市群，預計10—15年后，經濟圈將新增1000萬城鎮人，城鎮化率達到75%,依托某特殊的區位優勢和地緣政治背景還可以吸引某以外的國內外游客來某旅游。因此，某區發展旅游業具有廣闊的市場空間。隨著綦萬高速公路的開通，到某主城1—1.5小時車程半徑內絕佳的旅游休閑度假和生態近年來國內經濟發展迅速，自直轄以來，某經濟有質的飛躍，白領階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為產權式酒店的消費帶來了商機，使產權式酒店的概念得以在國內業界、消費圈中逐漸得到認同，制約產權式酒店發展的一些軟硬環境已經成熟。某首個產權式酒店——海蘭云天的成功，可以說為某產權式由于中國宏觀經濟形式的變化帶來的投資觀念的變化為產權式酒店發展提供了契機。長久以來，銀行儲蓄一直是中國人投資理財的首選，但截止2002年2月的第8次降息(一年期定期存款利率已降到1.98%),利息稅的增收，儲蓄保值、增值的功能開始弱化，社會理財觀念發生了根本性變化。雖然房地產市場在近期有所波動，但比起目前持續低迷、欲漲乏力的證券市場來說，投資不動產仍然是投資者的首選。同時，隨著近期各地政府減免契稅等“救市”政策的出臺，房地產市場將會逐漸好轉，相信某公司在明年借勢推出的產權式酒店必隨著某城市建設的快速發展以及經濟生活水平的提高，經過一段時間的摸爬滾打后，某產權式酒店發展的市場環境已相對成熟起來。其一，原來制約產權式酒店發展的條件—旅游度假地的軟、硬件環境已漸趨成熟，鮮明的城市個性特征和獨特的飲食文化已經讓某成為全國文明的旅游城市。其二，隨著某經濟的快速發展，消費潛力得到空前釋放，這一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念和投資理念。其三，某作為一個新興的直轄市，其發展狀況與其他同等城市相比，有一定的滯后性。但是隨著某對外開放步伐的進一步加快以及各種國際會議的舉辦勢必激3.2.4項目威脅分析本項目雖然處在景區的南大門，但在項目周邊以及在景區的其他有利地段存在著大量的廉價賓館，雖然設施尚不能與本項目同日而語，但是從經濟性角度考慮其低廉的價格依然是本項目的一個威脅性因素，主要的客戶可能來自于中低消費水平的人群，所以能否有效的吸目前項目存在的威脅主要來某城區的某假日酒店，該酒店地理位置較好，居住環境與服務質量都在三星級以上標準。同時我們認為本項目的威脅主要來自于潛在的競爭者，一旦項目走向正軌，盈利開始增加，周邊難免會出現跟進者。跟進者對于本酒店運營模式及服務特3.3項目適宜性分析最適宜項目：產權式假日酒店項目位于某景區南大門，根據項目的地理位置優勢與項目主要地塊的用地性質，本項目的最適宜建設的項目為：產權式假日酒店。由于本項目地理位置優越，所以建假日酒店會更快，更有效的收回投資，獲得利潤。(1)產權式酒店的緣由產權式酒店興起于上世紀70年代區歐美國家的一些著名旅游城"TIMESHARE"(中文譯為"泰慕賽爾")即"時(2)產權式酒店的性質結合互動發展的關系。產權式酒店與別墅、普通商品住宅及商務寫字樓等又有著明顯區別，購買產權式酒店，在享受超值服務、彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時(3)產權式酒店的分類時權酒店是將酒店的每個單位(酒店標間)分為一定的時間(如：一年產值51周，共51個時間份),出售每一個時間份的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間(如一周)的居住權。>純產權酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的管理回報，同期限的免費入住權(如城市之光年免費入住權為30天)。純產權酒養老型酒店是指投資人(往往是最終消費者),購買用于退休后養管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業在產>時值度假型酒店指消費者購買一定數量的“分數”,這些“分數”間、地點、檔次的度假靈活選擇其分數所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權和產權。只是為休閑消費提供便利，優惠和更多選(4)產權式酒店的現狀20世紀70年代，歐美發達國家進入"豐裕社會",中產家庭成為社會主流，在旅游創新過程中，第一批產權酒店在法國阿爾卑斯山脈地區興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。之后的20年中逐漸向北美，加勒比海地區以及太平洋地區發展，成為旅游發達國家地區頗受大眾產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發展起來。據資料顯示，[WTO國際貿易組織，1996]全球產權酒店1986-1995年年平均增長15.8%;1980年，全球5001992]80年代到90年代初,全球產權式酒店銷售收入以達40億美元，到2004年，全球產權式酒店銷售將達300億美元，在客戶類型上，有60%是中產階層家庭投資，40%為企業和社會機構投資。所有信息統計顯示，目前我國的產權式酒店已經發展了200多家，遍布中國個逐步形成燎原之勢。深圳大梅沙"雅蘭酒店”、三九集團"丹楓·白露”;北京的“金色假日"、“快樂無窮大———龍慶(假日)鄉村俱大酒店”、“黃金海岸花園”;上海的“鳳凰大廈”;秦皇島的“維際大廈，純小戶型酒店公寓，單價在7800元/m2,套內35m,年返租19164元(1597元/月)。產權式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶60%是中產家庭投資，40%左右是企業集團購買。對產權式酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經營利益。具體分析，產權式酒店的客戶無外乎三類消費群體：其一是有一定經濟實力的家庭或個人，他們的角色介于投資者和消費者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；其二是一些公司或事業機構，其購買動機是用于員工福利或會議，以往一些單位在風景區設有招待所、療養院等福利設施，而這些設施的日常管理逐漸成為單位的負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱；其力投資購買產權式酒店的消費者多是具有較高素質的白領人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經營管理經驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發商很難取得他們的信任。>國內產權式酒店開發流程介紹環節一：開發目前，國內產權式酒店的開發集中在國內經濟發展較為前沿的城市和國內各大旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、海口、廈門、秦皇島等，基本以國家級的政治、經濟、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主，同時以商務交往為主功能的產權式酒店業在蓬勃興起之中，整個產權式酒店的開發熱潮正處在前所未有的興起之中。環節二：經營目前，無論以何種方式運營的產權式酒店，其一般的運營方式均為：開發—銷售——委托專業酒店經營管理公司經管(或成立專業的酒店經營管理隊伍經管)——兌現購買者應得的投資收益。這一運營模式下實現銷售的關鍵環節在購買者對酒店未來經營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經營管理方的選擇以及監督其日常經營行為的體制、機制(即保證購買者利益實現的體制、正常情況下，一般星級酒店的運營成本占到整個酒店日常營業額的30%左右，以此計算酒店正常的營業利潤是非常可觀的，如果附以非常有營業保證的區位優勢和非常有價值的賣點，投資產權酒店的風險實際非常之小，而一旦收益實現，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比擬的。目前，對于產權式酒店的經營管理，國內已經積累了非常成熟的管理經驗，上海、廣州擁有眾多專業的酒店經營管理公司，加之歷來就于國際接軌的管理模式，實際上酒店成型后的經營管理并無太大的難度存在，無論是聘請專業的管理公司還是成立專業的項目公司承擔銷售后經營管理的職能，開發商均不必為尋找銷售以后的經營管理公司擔心，日后的收益兌現關鍵在于選用的經營環節三：銷售因為投資收益的可靠性和誘惑力，從目前各地產權式酒店的銷售上看，滯銷的可能性均不太大，無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產權式酒店的銷售狀況均一片大好，這也從一個方面印證了酒店的經營市場和依據其主要功能不同，產權式酒店的一般分類在上面已經提到，但依據其投資收益和運營方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國內出現，現根據調研情況分別簡述如下：方式一：純產權式酒店又叫分紅式產權酒店，是產權式酒店的第一代產品，亦是真正意義上的產權酒店，終身產權歸購買者所有，購買者通過酒店的經營盈轉讓、抵押、繼承、租賃，自主權利極大，依據開發商的要求不同，分紅的方式和分紅的時間以及監督運營的制度略有不同，但這一形式下產權酒店的基本運營模式為：監管(7)開發商依據客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(又叫分紅比數),購買者依據所購客房的收益比數享受收益：收益的計算方式為：分紅總額×該房間收益比數收益比數的計算方式為：房間面積/營業總面積或房間總價由酒店經營管理公司轉嫁啟動所須的全部投入開發商進行酒店經營管理公司更換，此條款一般以盈利標準為收回利潤為目的，賺取地產開發利潤，多出現在旅游不發達的城市或優勢并不明顯的地段，購買者多為個人投資者或中小企業機構，用于專注于地產項目開發、在酒店經營、運作的能力經驗上又較為弱勢的開發商。方式二：返租式產權酒店其基本的開發模式與分紅式產權酒店基本相同，但是在收益方式上與之存在根本差異，分紅式產權酒店是以經營收益為依托，以利潤而返租式產權酒店的投資收益與酒店的經營沒有任何關系，其以每年固定的投資回報(一般為6—8%為/年)為主要的收益體現形式，再就是坐享每年的地產升值，在這一形式下，購買者的收益計算房產總價×事先約定的年回報比例(一般為6—8%)在這一形式下，酒店的定價方法也是與純產權式酒店是不一樣的，因為收益與經營效益掛鉤的原因，純產權式酒店一般采用無區分的定價方法，既每個銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優劣，往往以同一價格進行銷售，不做區分，但返租式產權酒店則不一樣，其每年的投資回報是由其起初的投資總額直接決定的，所以，以此種模式運作的產權式酒店，其不同的房間依據其朝向、位置、面積大小，定價以此種模式開發的酒店，其開發主體一般為專業的酒店經營公司，以利用其專業的酒店經營管理經驗，賺取酒店正常的經營管理利潤，度假式產權酒店與上述兩種產權式酒店的運營方式有著根本的不同，上述兩種產權式酒店的運營方式均是以保證購買者收益前提的，一般以此類方式為開發目的的酒店，均會選擇一個國際性的度假酒店交換組織作為依托，以所開發的酒店加入該交換組織，購買其酒店客房的業主可以以此物業作為資源與該組織內其他地方的酒店業主進行時間上的交換，以換取其他地方酒店的免費入住權，用于休閑度此種類型的酒店多建設與世界或全國知名的旅游、度假勝地，開發主體多為旅游度假類的開發公司，以自然或人為塑造的旅休閑項目為依托，購買者的購買目的多為休閑為目的，不指望其產生金錢上的收益。所以，其與上述兩個產權式酒店運營方式上的不同就在于其是目前，此種模式的產權酒店正在以國際化的酒店交換組織為依托進行大規模的擴張，但其對加盟酒店的要求和審查往往相當嚴格，一般均要求在三星級、四星級以上，而且對酒店內部配套和城市環境的>產權式酒店的投資據專家介紹，中國改革開放20多年來共發生過四次較大規模投資第一次：八十年代，以銀行存款和國債為代表的“儲蓄型投資”成為大眾投資首選；第二次：九十年代初股票和期貨等“利潤+風險型投資”進入中第三次：九十年代后期，以住宅和商鋪為代表的“穩定+傳統型第四次：進入21世紀，商住樓、SOHO公寓等具有強烈的投資次投資浪潮”。體的數字分析，得出前四種投資品種的平均年收益率為2.64%,而產權式酒店以其保值增值能力強、形象好的優勢，收益率一般維持在6%—10%,且非常穩定。2002年，在別墅群已頗具規模的某市白市驛地區，“海蘭云天”供度假休閑時自用，同時酒店管理公司將經營利潤付給投資人作為收益回報。繼“海蘭云天”之后，2005年全國最大的一間產權式酒店也落戶某——新宏泰富產權式酒店。酒店房間超過了300間，并在某市場率先引入了投資擔保公司：即便是酒店管理公司無法順利盈利，也有擔保公司為業主定期返利。引進產權式酒店經營模式的還有金水香榭和戴斯大酒店等。二項目所在區——渝北區目前已經有一家產權式道7號(人和段/天湖美鎮旁)某戴斯大酒店定位為涉外超五星級大酒總體而言，某產權式酒店已經度過起步階段，并正處在進一步發展階段。表1.1某市(主城)產權式酒店一覽表酒店名稱開業時間星級開發商海蘭云天4某力揚物業發展有限公司新鴻泰富4某城龍置業有限公司戴斯大酒店5某安邦集團4.1某主城區房地產市場分析2009年10月房交會需求釋放較大，受此影響，11月某主城區商品房成交量較10月下降幅度較大，但成交量仍接近了2萬套，較去年同期大幅增長73.43%,成交量仍屬高位運行，房地產利率優惠政策調11月商品房成交均價持續上漲，達到了4675元/平方米，為某歷史來四個區域本月成交均價皆超過了5000元/平方米。2009年11月，根據中指監測數據，某主城區商品房新批準預售項目80個，新批準預售面積178.88萬平方米，較上月大幅增長27.56%,較去年同期基本持平，僅下降了0.57%。2009年年末到來，場供應量增長。如圖4.1所示。30020000圖4.12008-2009年某主城區商品房新批準預售面積(數據來源：中國指數研究院西南分院某網上房地產)2009年11月，某主城區商品房共成交190.14萬平方米(19701套),較上月下降36.88%;較去年同期超過了80萬平方米，同比大幅增長73.43%。受10月需求釋放較大影響，11月商品房成交量有所20092009-2009年重慶主輔區南品房成060盛優面權(萬平方米)同衡解圖4.22008-2009某主城區商品房成交量(數據來源：中國指數研究院西南分院某網上房地產)2009年11月，區域商品房成交量差異明顯，6個區域成交面積在20萬平方米以上，其余區域均在10萬平方米以下，無區域成交量在10-20萬平方米之間。其中，僅渝北區成交面積超過了30萬平方米，為31.63萬平方米(3377套),占總成交量16.63%;其次是南岸區和九龍坡區，商品房成交量分別為29.68萬平方米(2849套)27.51萬平方米(3135套),所占比重分別為15.61%、14.47%;沙坪壩區、江北區、沙坪壩區商品房成交面積集中在23-25萬平方米之間(1900-3200套之間),所占比重集中在12%-14%之間；渝中區、巴南區和高新區商品房成交面積集中在7-10萬平方米之間(790-1100套之間),所占比重集中在3%-6%之間；大渡口區和北碲區成交量最少分別為2.87萬平方米(218套)、0.86萬平方米(106套),所占比重分別為1.51%、0.45%。500圖4.32009年11月某主城各區商品房成交量(數據來源：中國指數研究院西南分院某網上房地產)2009年11月，區域商品房成交量差異明顯，6個區域成交面積在20萬平方米以上，其余區域均在10萬平方米以下，無區域成交量在10-20萬平方米之間。其中，僅渝北區成交面積超過了30萬平方米，為31.63萬平方米(3377套),占總成交量16.63%;其次是南岸區和九龍坡區，商品房成交量分別為29.68萬平方米(2849套)、27.51萬平方米(3135套),所占比重分別為15.61%、14.47%;沙坪壩區、江北區、沙坪壩區商品房成交面積集中在23-25萬平方米之間(1900-3200套之間),所占比重集中在12%-14%之間；渝中區、巴南區和高新區商品房成交面積集中在7-10萬平方米之間(790-1100套之間),所占比重集中在3%-6%之間；大渡口區和北碲區成交量最少,分別為2.87萬平方米(218套)、0.86萬平方米(106套),所占比重分別為1.51%、0.45%。11月，某主城區商品房銷售面積略大于供應面積，銷供比僅為1.06,較去年同期增長0.45個點，較上月下降了1.09個點。從全年來看，僅8月供大于求，1-11月累計銷供比為1.37,供求失衡狀態嚴重。7圖4.42008-2009年某主城區商品房銷售比走勢圖(數據來源：中國指數研究院西南分院某網上房地產)2009年上半年某主城區招拍掛土地成交環比增長321.77%,同比增長77.58%,其中商品房用地觸底反彈，較2008年下半年增長135.02%,土地市場明顯回暖，原因一是由于08年土地成交較少導致09年新入市項目減少，而09年節后市場需求旺盛，供求失衡現象明顯，為保證市場供應促進房地產市場健康發展，在加上去年土地財政吃緊，今年地方政府有大量推地的意愿，上半年政府集中推出多塊區位條件較好的地塊吸引開發企業；二是由于新供應不足，而09年房地產市場需求旺盛，2009年上半年某主城區商品房成交量相當于2008年的90%,許多企業出現無房可售局面，如不拿地將進一步影響企業發展，市場預期加上企業自身發展動力，企業拿地熱情較高；三是房屋熱銷、庫存下降，資金回籠較快，開發企業扭轉了08年資金緊張局面，同時國家對住宅項目資本資金占比要求大幅下調至20%,更顯著提高企業投資能力，推動新一輪拿地熱潮；四是土地增值保值的通貨圖5、小規模地塊出讓特征明顯：96%地塊小于300面2009年上半年成交南品房用地規技分布(畝)>500畝_>500畝_<50畝300-500畝_200-300畝數據來源：中國指數研究院西南分院重慶土地交易中心2009年上半年某主城區成交商品房用地規模分布來看，大于500畝、300-500畝、200-300畝地塊各成交1宗，所占比重均為2%;100-200畝土地成交7宗，所占比重為16%;50-100畝土地成交13宗，所占比重為29%;小于50畝土地成交量較大，共成交22宗，所占比重為49%。總體來看，上半年小規模土地出讓特征明顯，96%地塊小于300畝。從2009年上半年招拍掛成交商品房用地規劃建筑面積區域分布應量較大，占總量42.60%;其次是沙坪壩區，規劃建筑面積為142.80萬平方米，所占比重為17.23%;巴南區、渝北區、渝中區、沙坪壩區規劃建筑面積集中在50-80萬平方米之間，所占比重集中在6%-10%;高新區、九龍坡區規劃建筑面積分別為27.15萬平方米、23.04萬平方米，所占比重分別為3.28%、2.78%;大渡口區規劃建筑面積最少為15.43萬平方米，所占比重為1.86%。4.1.3分析火暴的景象，因此對于投資該區普通住宅商品房應該慎之又慎，以免陷入泥沼；結合本項目最大的區位因素—旅游資源，以及交通、強大4.2某區假日酒店市場需求調查4.2.1某區假日酒店市場需求調查本次調查采取的是實地走訪的方式。在某城區只有某假日酒店、金芙蓉賓館符合三星級以上的標準，而金芙蓉年長日久，已顯陳舊，缺乏時尚感，對本項目不具市場競爭力；對本項目最具競爭力的某假日酒店是一家涉及餐飲娛樂、水療會所、休閑茶吧、大(小)會議廳及客房為一體的涉外三星級酒店，總投資4000余萬元，建筑面積約12000m2,是某區目前檔次最高的政務接待酒店。酒店共有不同類型客房49間，其裝潢典雅、設施功能齊全。4.2.2某區假日酒店現狀調查某假日酒店符合三星級以上的標準，因此下面就以該酒店為重點①該酒店第一層是接待大廳，可容納150人左右就坐，另外還有水療會所和K歌房。②第二、三層是酒樓以及兩間會議室。酒樓可同時容納500人左右就餐，其中包間大約有15個左右，兩個會議室是一大一小，其中大的會議室可就坐120人左右，價格為700元半天，1200元全天。③第四層是住宿樓。共49個房間，分為商務標間、普通套房、豪華套房，可同時容納150人左右住宿，標間的價格為200元每天，普通套房的價格為600元左右，豪華套房價格為800元每天。④酒店大廳門前是該酒店的免費停車場，約20個車位。⑤在該酒店的外圍以及內部的綠化率不高。通過實地的調研發現，在酒店的外圍僅栽種少量的樹木，同時在酒店的內部以及房間也幾乎⑥酒店的房間內部沒有提供電腦網絡設施，只提供了網線，如果⑦該酒店的客源大體可分為三類，第一類是當地的政府機關，因工作的需要，在該酒店舉行工作會議。這類客戶也是該酒店在旅游淡季的主要客源。第二類是到某的游客，這類客戶是該酒店在旅游旺季的主要客源。第三類是散客，這類客戶缺乏穩定性，主要是到當地出4.2.3結論①某區僅有兩家三星級賓館和兩家二星級賓館，整體接待設施比較落后，且檔次較低，遠遠不能滿足某旅游發展的需要，特別是高端酒店仍是一片空白。②目前，某區的人均收入和消費都處在較低的水平，因此在旅游淡季的時候酒店各方面的服務和價格應作適當的調整，主要吸引主城的消費者前去消費，以增加收入。③結合其他酒店的現狀，本項目應在軟、硬件兩個方面下功夫，提升自己酒店的服務理念、經營理念、和酒店特有的文化，同時要在綠化率、計算機網絡等方面加大投入，領先于其他酒店，5項目市場定位及目標市場分析5.1市場定位分析市場定位是決定一個項日成敗的基礎，它實際上是確定買家的范圍.確定主要是為哪部分人群服務。定位精確，界限清晰才能得到市場的認同，假日酒店產品不可能為所有的消費人群提供并滿足他們所有需求：必須界定一個或幾個最具有現實購買力和實際需求的消費群.以此構成本案的目標消費群。只有明確了產品的銷售對象，才能根據其消費層次、購買能力和會議接待等活動的要求快：契合“便捷”的特點，為旅客提供快速便捷的服務好：服務質量、房間環境均能達到四星級以上的標準省：價格相對于其他星級酒店，我們提供高檔的服務收費相對低廉務5.2項目目標客戶定位本項目地塊位置位于某市某區某風景區南門村江流壩社(某景區南大門松林賓館原址)。某區背靠3000萬人口的某直轄市，有著穩定的客源市場。某區通過綦(江)萬(盛)高速和渝黔高速與某主城相黔鐵路三(江)萬(盛)支線和萬(盛)南(川)鐵路兩條出境線，55.2.2客戶定位及描述在5月份到10月份的旅游黃金季節的目標客戶應為到某旅游的游客，11月份到第二年的4月份的旅游淡季的目標客戶應為政府的年初和年終大小型會議的接待。目標客戶群的特征如下表所示：類別區域分布特征住宿消費心理大、中由旅行社或相關單位組型旅游團隊織的集體旅游的游客舒適和安全休閑散到某(某)旅游觀光的客客和旅客人，或來此出差的旅客便捷和安全政府相關人員接待因工作需要而舉行的年初和年終大小型會議服務周到，安全其他舒適和安全5.3目標產品定位分析5.3.1產品定位依據隨著我國經濟的發展，人均收入水平和人均消費水平不斷的提高和改善，人們的服務性消費觀念越來越成熟，人們對旅游和住宿的要求也越來越多，對旅游景區的景點、住宿條件以及餐飲等都有要求，消費也會越趨理性，選擇酒店將不僅僅是主和次的含義，還將體現的是一種美好生活，是對生活的選擇和享受。因此，建設一個規劃適當超前，環境優美、設計合理、服務周到、安全溫馨的酒店是有著廣泛5.3.2產品定位及描述①形象風格定位溫馨、高雅、注重細節整體風格要突出溫馨、高雅的格調，顏色基調推薦采用金黃色或者橙色，或者更加柔和的顏色；室內燈光也要采用柔和的燈光，并注重高雅氛圍的營造，這主要通過室內的陳設如鮮花、床幃等。如可以每天或者在顧客剛入住時在為了與我們的市場定位相契合，無論是內部陳設還是服務設施一②服務定位較高的標準。中西餐廳與娛樂設施之外。根據其他產權式酒店的服務項目及標準，同時參照本項目的市場定位及準五星級的酒店標準。酒店提供以下服務：背景音樂系統國際、國內客房預訂國際、國內航班機票預訂貴重物品存放國際互聯網先進安保措施基本維護維修搬運、洗車房間進出戶情節、整理業主房間內布草、一次性用品的更換洗滌商務咨詢代訂酒店、叫車查詢衣、食、住、行、娛樂等信息代客泊車除以上服務外可以考慮在酒店專門區域開設店鋪，出售當地的特產和旅游紀念品6.1規劃設計條件與依據序號內容指標1建設用地面積13736平方米2用地性質客房，配套功能用房3基本容積率4建筑密度5綠地率6.1.2市場研究結果店，某假日酒店(準四星)和金芙蓉賓館。某假日酒店擁有49間客房，旺季時候的入住率約為95%,淡季約為50%,旺季價格會比平時調高10-20%,會議室可容納120人左右。金芙蓉酒店的旺季入住率為70%-80%,淡季為20%-30%,旺季的客房價格比平時約高20元。6.1.3投資目標要求理念，力爭1到2年的時間，累計投資概算約8000萬元，將項目將打造為集"四星級客房入住、溫泉娛樂、餐飲、會議、拓展培訓"等6.1.4規劃依據①《中華人民共和國城市規劃法》(1989年)②《城市規劃編制辦法》(建設部2006年4月1日發布實施)③《城市規劃編制辦法實施細則》(建設部建規(1995)333號文⑧《某市規劃局風景名勝區條例》⑨《某市建設用地規劃公告函》10《某區旅游目的地總體策劃方案》6.2規劃設計理念生態環保、度假休閑、觀光購物等多種旅游居住新概念于一體，高標準地建設一個規模集中、綠色生態的各功能配套齊全的休閑度假超四星級酒店，與某景區在景點資源、風格定位、發展規劃等方面遙相呼1、項目將景區相融合，與景區的資源優勢互補、相互拉動；由于本案地處某門戶，景區的相關自然資源將成為本次開發設計的重點考慮因然環境相融合，吸納景區優勢資源，使本案建筑與景區融為一體，相2、項目將與景區整體規劃一致，帶動“商業街及旅游商品交易”的繁榮街(規劃中)人流動向對本項目的影響，充分利用本案給商業街帶來人氣，同時也使本案成為步行街的重要組成部分，以此帶動步行街商3、完善的配套功能，先進的精品酒店經營理念，讓本酒店成為區域的形象工程；據前期與某管委會有關人士的溝通情況，結合公司對目前周邊酒店的調研情況，我司將嚴格參照“四星酒店評星要求"、考慮長遠經營的市場需求，將酒店打造為集“酒店大堂、咖啡音樂吧、宴會廳、會議室及會客廳、酒店客房、保健休閑中心、KTV娛樂、精品旅游超市、員工餐廳和宿舍、森林拓展培訓中心"等多功能、完善配套的四星級旅游度假酒店，該酒店總面積137366.3規劃設計定位項目定位于一體化的休閑度假超四星級酒店，本項目位于某市某區某風景區南門村江流壩社(某景區南大門松林賓館原址)。項目金靠某景區南門，地塊呈條狀，最大高差約7米。本項目擬打造集“客房入住、餐飲娛樂、會議休閑、拓展培訓"等功能為一體的酒店。該項目與某景區在景點資源、風格定位、發展規劃等方面遙相呼應、融為6.4總體規劃布局的原則對該項目進行布局，通過合理的有組織的布局達到景觀融于建筑，建筑依附景觀的規劃設計目標。總平面布局充分利用項目的地理區占地面積9009平方米，B區占地面積4727平方米，在天然濕地兩旁，形成東北與西南兩個組A區位于某至某南大門道旁，緊挨南大門，由西北方修筑緩步長級臺階進入，轉彎進入梯級臺階邁入大堂，徑直到達總臺。A區建設六層，地下一層地上五層，集合大部分配套用房，餐飲娛樂設施分布于負一層與一層，融合溫泉游泳池茶藝廳，便捷溫馨。會議室可設于二層，幽靜寧謐。客房分設于其余，私密安詳。根據地勢，在餐廳處可設置次門入口，以便游客不用進過酒店大堂，無需下樓就可直接進入餐廳，合理方便。各式用房隨地勢起伏，層疊有致，高低錯落，功能分區。總臺兩邊分設休息室和茶藝廳，讓剛下車的游客可以輕松休息，讓已住的訪客可以休閑消遣。轉彎穿越廊道到客房，安靜舒適，有致如歸家的感覺。由客房到休閑娛樂區，會經過開闊的庭院，不管B區地塊為三角形，建筑分布于三角，中空為庭院，臺階由中心散布分向各點，蜿蜒而富有情趣。B區總共建設四層，均為地上建筑，以客房為主，配以必要的配套用房。客房平穩對稱分布，給人體態和諧安詳之感，以大山綠樹為依靠，形成你中有我我中有你的融合，且這里比A區少往來行人，更是營造了一種私家園林的氛圍。間的溫控，且加強休閑設施的配套建設。另外，城區兩個三星級酒店的會議廳都只能容納120人左右，對于年末會議的需求往往不能很好的滿足，故本項目設置一個可容納300人左右的會議廳，余設小會議6.5建筑風格與裝修6.5.1建筑風格位非凡。根據酒店的風貌定位，酒店的建筑風格與色彩必須與“濕地，群山，水自然環境完美的結合。部裝修按照旅游酒店星級評定規劃。6.5.3停車位和車庫設計根據對某主城區的調查，酒店的免費停車位在旺季往往不夠，故應露天車庫，可設置10個左右停車位。6.6景觀規劃A區的綠地景觀主要集中在庭院和各建筑間的間隙。B區集中庭院落，即三角形的中心地帶，并以此為基礎展開。在規劃中盡量將本項目融入到整個景觀系統中，多個中心綠地再加上建筑之間各個點A、B區庭院中以景觀意境為出發點，尋找適宜的尺度，通過空間變化的重組，巧妙利用周圍群山四季中高株植物，在不同的角度形成不同的風景，使房客置身于不同的位置，行走于不同的廊道，都別有一番景象。建筑物間隙中采用高聳的常綠大樹隔斷，形成空間有機分鋪地和豐富的色彩給行人樂在其中的感覺，步行道路兩邊散落布置綠可，房客無論靜坐休息還是漫步園區，都可以感受到清新雅靜，呼吸6.7配套設計本項目定位于旅游休閑度假四星級溫泉假日酒店，客房432套，總建筑面積21016平方米，功能完備，配套齊全。行政房行政房豪華套房復式套房會議室小會議室會客廳中餐廳宴會廳咖啡茶藝廳溫泉游泳池KTV娛樂休閑娛樂內部配套商務餐飲客房內部配套設施圖部分功能設施描述：1、接待大廳>氣氛豪華，風格獨特，裝飾典雅，色調協調，光線充足；>24小時接受預訂；有人員24小時在崗值班；>門廳及主要公共區域有殘疾人出入2、特色客房>擁有單間、標間及套房等多種客房類別；>裝修豪華，有高檔軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架2、茶幾、座椅或沙家具。室內滿鋪高級地毯、或優質木地板或其他高檔地面材料；>有衛生間，裝有全套高級潔具，地面采取有效的防滑措施。采用高檔建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調高雅柔和，采用分區照明宜，配有吹風機，24小時供應冷、熱水；所在地旅游景點介紹和旅游交通圖、與住店客人相適應的報刊；3、主題餐廳及吧室>有布局合理、裝飾豪華的中餐廳；有獨具特色、格調高雅、位置合>有宴會單間或小宴會廳，能提供宴會服務；>有專門的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務的場>位置合理，布局科學，傳菜路線不與其他公共區域交叉；墻面滿鋪7.1投資估算7.1.1投資估算范圍用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用、不可預見費等。◆1999年《全國統一建筑工程基礎定額某市基價表》◆1999年《某市市政工程預算定額》◆1999年《某市建設工程費用定額》◆2000年《某市安裝工程單位基價表》◆2000年《某市安裝工程費用定額》◆2007年1~12期及2008年1~4期《某市建筑工程造價信息》◆某市建設綜合開發辦出版的《房地產綜合開發文件匯編》中的有關文件◆建設工程配套使用的取費標準和相關文件◆建設單位提供的有關費用的實際資料◆建設單位提供的有關設計及政府部門批復資料◆某市頒發的有關建設方面的稅費文件◆設計單位提供的相關設計基礎資料7.1.3投資估算內容本估算是在某市有關建設項目定額、費用、規定的基礎上，結合編制的。項目總投資由以下內容組成：①土地費用：包括拍賣的土地出讓金以及土地出讓契稅.②建筑安裝工程費用：建筑安裝工程費用是指建造房屋建筑物所發生的建筑工程費用、設備費用、安裝工程費用和室內裝飾費用等。本工程建安費用按高層標準計算，其中土建工程、消防工程、電氣工程、給排水工程及智能化安裝工程按建筑平方米造價計算；電梯工程④基礎設施費用：主要由小區內基礎設施費用和市政配套設施費用組成，基礎設施配套建設費是指建筑物2米以外和項目用地規劃紅排污、綠化、道路、路燈、環衛設施的建設費用，以及各項設施與市⑤公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施(如學校、幼兒園、醫院、居委會、派出所等)和各種營利性的配套設施(如商店、銀行、郵局、菜市場等商業網點)等所發生的費用。⑥開發期間稅費，包括城市建設配套費、規劃許可執照費、建設工程質量監督費、房產測繪費、測繪標志使用維護費、人防易地建設費、白蟻防治費和工程監理費。⑦財務費用，財務費用是指企業為籌集自己而發生的各項費用。⑧管理費用，是房地產企業管理部門為管理和組織經營活動所發⑨銷售費用，是房地產營銷中發生的支出。⑩不可預見費用，包括備用金(不含供料上漲備用金)、不可預見的基礎或其