第三講房地產開發企業本錢與費用第一節房地產開發企業本錢與費用概述一、本錢、費用與支出關系房地產開發企業本錢主要指開發產品本錢，包括土地開發本錢、房屋開發本錢、配套設施開發本錢以及代建工程開發本錢。房地產開發企業期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。本錢與費用作為房地產開發企業在生產經營過程中所發生生產要素消耗，是獲取收入必要條件，它形成了商品價值中補償價值。房地產開發企業改善生產管理，節約本錢與費用，是提高生產經營成果重要手段。因此必須要加強本錢與費用管理與核算。房地產開發企業應根據會計準那么和有關制度規定，正確劃分本錢、費用與資本性支出、營業外支出等界限；正確劃分本錢與費用界限；正確劃分本期本錢、費用與下期本錢、費用界限。從而到達正確計算各種產品本錢與本期費用目。費用、本錢與支出是三個既有聯系又有區別概念。〔一〕費用與支出支出也稱流出，是指企業資源因耗用或償付等原因而流出企業，從而導致企業可使用資源總量減少。支出可以是現金支出，也可以是非現金支出。根據經濟性質不同，可把支出分為償債性支出和非償債性支出兩類。償債性支出是指企業出于償債目而將包括現金在內資源交付給其他主體，非償債性支出根據收益期限長短，又可以分為資本性支出和收益性支出兩類。費用是指企業為銷售商品、提供勞務等日常活動所發生經濟利益流出。費用主要有以下特征：〔1〕費用通常是為取得某項營業收入而發生消耗，這些消耗可以表現為資產減少或負債增加。〔2〕費用是對消耗所作計量，這種消耗并不一定表現為當期直接發生支出，有些消耗是通過系統、合理分配而形成，如固定資產折舊等。一般來說，支出含義要比費用廣泛，除償付性支出外，其余支出或遲或早都將會轉化為費用，因為償付性支出與費用核算沒有直接關系。而效益長于一個會計期間資本性支出，在發生時并不能全部作為當期費用，如固定資產、無形資產購進支出、遞延資產支出隨著資產效用喪失逐期攤人本錢、費用中；收益性支出那么不同，它是為一個會計期間而發生，其未來經濟利益已在那個會計期間消耗掉，可以全額作為當期費用。〔二〕費用與本錢本錢有廣義和狹義之分。廣義本錢是指企業為取得資產或到達特定目而發生全部消耗。例如，企業為購建固定資產而發生消耗為固定資產本錢，企業為購置材料而發生消耗為材料本錢，企業為生產產品而發生消耗為產品開發本錢，企業為提供勞務而發生消耗為勞務本錢等。在這種意義上，本錢與費用概念內涵是一致。狹義本錢是指企業為生產一定種類和數量產品或提供一定種類和數量勞務而發生消耗，即工程本錢或產品本錢、勞務本錢等。我國會計實務中所說本錢，一般是指狹義本錢。費用與本錢有著密切聯系，主要表現在：〔1〕費用與本錢都是企業為到達生產經營目而發生支出，都需要由企業生產經營過程中實現收入來補償；〔2〕、企業在一定時期〔月、季、年〕內所發生生產費用是構成產品本錢根底，產品本錢是企業為生產一定種類和數量產品所發生生產費用聚集，兩者在經濟內容上是一致，都是生產過程中物化勞動和活勞動消耗貨幣表現；〔3〕費用和本錢在一定情況下可以相互轉化。費用與本錢也有著顯著區別，主要表現在：費用與一定會計期間相聯系，反映—本期生產所發生全部支出，卻不管這些支出是否應由本期工程本錢負擔；本錢與一定種類和數量具體產品相聯系，而不管這些支出是否發生在當期，即本錢是對象化了費用。企業在一定會計期間所發生費用將構本錢期完工產品開發本錢主要局部，但本期完工產品開發本錢并不都是由本期所發生費用而形成，它可能包括以前期間發生而應由本期產品本錢負擔費用；也可能包括本期尚未發生但應由本期產品本錢負擔費用。另外，企業本期投入開發產品，本期不一定完工；本期完工產品，也可能是以前期間投入生產。因此，本期完工產品本錢可能還包括局部期初結轉未完工產品本錢，即以前期間所發生費用。同樣，企業本期發生全部費用也不都形本錢期完工產品本錢，它還包括一些應結轉到下期未完工產品支出，以及一些不由具體產品負擔期間費用。此外，費用是為當期帶來營業收入消耗，應全部由當期實現營業收入來補償；而本錢并不完全為當期帶來營業收入，也不完全由當期實現營業收入來補償，期末未銷售產品，其制造本錢就不能由當期實現營業收入來補償。二、費用確認〔一〕費用確認原那么企業對費用進展核算之前，首先應進展費用確認。由于發生費用目是為了取得收入，所以，費用確認應與收入確認相聯系。因此，確認費用應遵循劃分收益性支出與資本性支出原那么、權責發生制原那么和配比原那么。對于應屆于本期各項費用，不管其是否實際支付款項，均應確認為本期費用；對于不屬于本期費用，即使款項已經在本期付出，也不應確認為本期費用。〔二〕費用確認標準在實際工作中，確認費用標準主要有以下幾種：1．按照因果關系確認費用根據費用與收入之間因果關系確認費用。如果某項已耗用資產與本期所獲得收入有直接聯系，那么該項已耗用資產就應當在確認收人當期確認為費用。即但凡與當期實現收人有直接聯系消耗，都應確認為當期費用。反之，如果與當期實現收入無關消耗，不應當確認為當期費用。以商品房銷售本錢為例，只有本期售出商品房，其本錢才能轉化為營業本錢，才能確認為賺取本期營業收入費用，而那些本期完工卻并未銷售出去商品房，其本錢不能確認為與本期營業收入配比費用。2．按照系統合理分配方法確認費用盡管按照因果關系確認費用被認為是確認費用最理想方法，但有些費用與收入之間因果關系有時難以劃分清楚。因此，按照配比原那么要求，一般采取系統合理方法，將取得資產本錢在受益期間分攤計入各期費用，從不同期間實現營業收入中獲得補償。例如，固定資產和無形資產能夠在較長會計期間內使用，有助于企業各期營業收入實現，但與營業收入卻沒有可以直接認定因果關系，并且企業取得固定資產和無形資產時所發生支出一般較大，如果在發生時就將其確認為費用，既影響資產正確計量，也會導致各期收益不可比，即固定資產和無形資產只能通過采取系統合理折舊方法和攤銷方法，確認其應歸屬各期折舊費用和攤銷費用。3．直接確認為當期費用是指與營業收入沒有直接聯系，且只能為一個會計期間帶來效益或受益期間難以合理估計支出，應在發生時直接確認為當期費用。例如，企業一些行政費用與營業收入沒有直接聯系，而且只涉及本會計期間，因而在發生時就應確認為當期費用，如銷售費用、管理費用等。此外，對于一些雖然受益期較長但數額較小支出，也可以直接確認為當期費用。上述三種費用確認方法之間具有一定層次關系：如果費用與收人之間存在直接因果關系，應按因果關系確認費用，如果費用與收入之間不存在直接因果關系，就需要采用系統、合理分配方法來確認費用；如果費用與收入之間不存在因果關系，又無法采用某種合理分配方法確認，就應當在發生時直接確認為當期費用。第二節開發產品本錢核算房地產開發企業主要從事房地產開發建立活動，其生產本錢主要指開發產品本錢，包括土地開發本錢、房屋開發本錢、配套設施開發本錢以及代建工程開發本錢。一、開發產品本錢構成房地產開發企業開發產品本錢，包括以下費用。1．土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費是指為取得土地開發使用權而發生各項費用，主要包括以下內容：〔1〕土地征用費。支付土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費，繳納契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交地價、補償合作方地價、合作工程建房轉入分給合作方房屋本錢和相應稅金等。〔2〕拆遷補償費。有關地上、地下建筑物或附著物拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收殘值應估價人賬，分別沖減有關本錢。〔3〕市政配套費。指向政府部門繳納大市政配套費，征用生地向當地市政公司繳納紅線外道路、水、電、氣、熱、通信等建造費、管線鋪設費等。〔4〕其他。如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。2．前期工程費前期工程費是指在取得土地開發權之后、工程開發前期籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、“三通一平〞等前期費用。主要包括以下內容：〔1〕工程整體性批報建費。工程報建時按規定向政府有關部門繳納報批費，如人防工程建立費、規劃管理費、新材料基金〔或墻改專項基金〕、教師住宅基金〔或中小學教師住宅補貼費〕、拆遷管理費、招投標管理費等。〔2〕規劃設計費。工程立項后總體規劃設計、單體設計費，管線設計費，改造設計費，可行性研究費〔含支付社會中介效勞機構市場調研費〕，制圖、曬圖費，規劃設計模型制作費，方案評審費。〔3〕勘測丈量費。水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費，撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費，建筑面積丈量費等。〔4〕“三通一平〞費。接通紅線外施工用臨時給排水〔含地下排水管、溝開挖鋪設費用〕、供電、道路〔含按規定應交占道費、道路挖掘費〕等設施設計、建造、裝飾和進展場地平整發生費用〔包括開工前垃圾清運費〕等。〔5〕臨時設施費。工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置臨時圍墻、圍欄等設施設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內資產，如空調、電視機、家具等不屬于臨時設施費。〔6〕預算編審費。支付給社會中介效勞機構受聘為工程編制或審查預算而發生費用。〔7〕其他。包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。3．根底設施費根底設施費是指工程開發過程中發生小區內、建筑安裝工程施工圖預算工程之外道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等根底設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口費用，以及向水、電、氣、熱、通信等大市政公司繳納費用。主要包括以下內容：〔1〕道路工程費。小區內道路鋪設費。〔2〕供電工程費。變〔配〕電設備購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供〔配〕電貼費、電源建立費，繳納電增容費等。〔3〕給排水工程費。自來水、雨〔污〕水排放、防洪等給排水設施建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司繳納水增容費等。〔4〕煤氣工程費。煤氣管道鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣開展基金、煤氣掛表費等。〔5〕供暖工程費。暖氣管道鋪設費、集資費。〔6〕通信工程費。線路鋪設、配套費，電纜集資費，繳納增容費等。〔7〕電視工程費。小區內有線電視〔閉路電視〕線路鋪設和按規定應繳納有關費用。〔8〕照明工程費。小區內路燈照明設施支出。〔9〕綠化工程費。小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出，綠地建立費。〔10〕環衛工程費。指小區內環境衛生設施支出，如垃圾站〔箱〕、公廁等支出。〔11〕其他。小區周圍設置永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。4．建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指工程開發過程中發生列入建筑安裝工程施工圖預算工程內各項費用〔含設備費、出包工程向承包方支付臨時設施費和勞動保險費〕，有甲供材料、設備，還應包括相應甲供材料、設備費。發包工程應依據承包方提供經甲方審定“工程價款結算單〞來確定。建筑安裝工程費主要包括以下內容：〔1〕土建工程費。包括根底工程費、主體工程費。有甲供材料，還應包括相應甲供材料費。〔2〕安裝工程費。包括電氣〔強電〕安裝工程費、電訊〔弱電〕安裝工程費、給排水安裝工程費、電梯安裝工程費、空調安裝工程費、消防安裝工程費、煤氣安裝工程費、采暖安裝工程費。上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應甲供材料、設備費。〔3〕裝修工程費。內外墻、地板〔毯〕、門窗、廚潔具、電梯間、天〔頂〕蓬、雨篷等裝修費，有甲供材料，還應包括相應甲供材料費。〔4〕工程或工程監理費。指支付給聘請工程或工程監理單位費用。〔5〕其他。工程收尾所發生零星工程費和乙方保修期后應由開發商承當維修費〔零星工程費和乙方保修期后應由開發商承當維修費能夠歸類，應按附屬主體原那么歸類計人上述相應費用中〕，現場垃圾清運費、工程保險費等。5．配套設施費配套設施費是指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產公共配套設施支出。該本錢工程下按各項配套設施設立明細科目，具體核算內容可按以下情況區分：〔1〕在開發小區內發生不會產生經營收入不可經營性公共配套設施支出，如建造消防設施、水泵房、水塔、鍋爐房〔建筑本錢〕、變電所〔建筑本錢〕、居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚、景觀〔建筑小品〕、環廊、街心公園、涼亭等支出。〔2〕在開發小區內發生根據法規或經營慣例，其經營收入歸經營者或業委會可經營性公共配套設施支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施支出。〔3〕開發小區內城市規劃中規定大配套設施工程不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生沒有投資來源費用。〔4〕對于產權、收入歸屬情況較為復雜地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商銷售承諾等具體情況確定是否攤人本錢工程。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施產權，那么應作為經營性工程獨立核算。6．開發間接費用開發間接費是指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產品開發建立而發生各項費用。開發間接費內容包括：〔1〕現場管理費用。內部獨立核算、開發工程現場管理人員工資及福利費、工會經費、職工教育經費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內交通費、運輸費、通信費、業務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉房攤銷等。〔2〕利息并借款費用。直接用于工程開發所借人資金利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益凈額。〔3〕物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。按規定應撥付給業主管理委員會由物業管理公司代管物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。〔4〕質檢費。包括按規定支付給質檢部門質量檢驗費，工程發生材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收費等質量鑒定性費用。〔5〕其他。工程交付使用后發生，按規定或協議應由開發商承當，補貼給物業管理公司水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應計人開發間接費費用。房地產開發企業在開發現場組織和管理房地產開發建立而發生各項費用，應作為開發間接費用，計人開發產品本錢。但在實際工作中，除周轉房攤銷外，企業很難劃清管理費用和開發間接費用界限。因此，除了周轉房攤銷列作開發間接費用外，其余費用往往以是否設立現場管理機構為依據進展劃分，如果開發企業不設現場機構，而由公司定期或不定期地派人到開發現場組織開發建立活動，那么所發生費用，可直接并人企業管理費用。二、開發產品本錢核算對象確定開發產品本錢核算對象，就是在開發產品本錢計算過程中，為歸集和分配費用而確定費用承當者。合理確定本錢核算對象，是正確組織企業開發產品本錢核算重要條件。本錢核算對象如果劃分過粗，不能反映獨立開發工程實際本錢水平；如果劃分過細，那么會增加許多間接費用分配，增加核算工作量，并影響本錢準確性。由于房地產開發企業是按照城市總體規劃、土地使用規劃和城市建立規劃要求，在特定固定地點進展開發經營，因此，在確定本錢核算對象時，一般應結合開發工程地點、用途、構造、裝修、層高、施工隊伍等因素來進展。其一般原那么為：〔1〕一般開發工程，可以每一獨立編制設計概〔預〕算，或每一獨立施工圖預算所到單項開發工程作為本錢核算對象，便于分析工程概〔預〕算和施工合同完成情況。〔2〕同一開發地點、構造類型一樣群體開發工程，如果開工、竣工時間相近，由同一施工單位施工，可以合并為一個本錢核算對象，以簡化核算手續。〔3〕對個別規模較大，工期較長開發工程，可以結合經濟責任制需要，按開發工程一定區域或局部劃分本錢核算對象，便于及時反映開發本錢。本錢核算對象一經確定，不得隨意變更，并應及時通知企業內部各有關部門，以統一本錢核算口徑。為了集中反映各個本錢核算對象本期應負擔房地產開發費用，企業財會部門應按每一本錢核算對象分別設置本錢明細賬〔卡〕，并按本錢工程分設專欄，以便歸集和分配各本錢核算對象房地產開發費用并計算其開發本錢。三、開發產品本錢計算期一般而言，房地產開發產品本錢計算期與其開發建立周期一致。也就是說，開發產品本錢是在產品開發完成并驗收合格后才結算出來，因而其本錢計算是不定期。對于開發小區建立來說，開發產品本錢計算期與開發小區建立周期原那么上應該一致，即各項開發產品實際本錢一般應于開發小區全部竣工后才進展計算與結轉。但在實際工作中，一個住宅小區開發建立時間通常較長，有需要幾年時間方能全部竣工，而房地產開發企業在開發進度安排上，一般是先建住宅，后建配套工程，因而往往出現住宅已經建成而配套工程尚未投入建立，或者是住宅已經銷售，而道路、綠化尚未完工等情況，這種商品房與配套設施建立時間差，使得那些已經具備使用條件，并已出售商品房應負擔配套設施建立費用，無法按照配套設施實際本錢來計算。為了及時結轉小區內已出售商品房開發本錢，以便與其銷售收入相配比，就需要采取預提方式，將未完配套設施預計建立費用計人已銷售商品房開發本錢。其計算方法一般是以經過主管財政部門審核批準未完配套設施概算〔或預算〕為基數，計算出已出售商品房應負擔數額，作為應付賬款計人已出售商品房開發本錢。待開發小區全部正式竣工決算時，再調整預提配套設施費用，以保證整個開發小區本錢計算準確性。應該說明是，房地產開發建立就其生產組織而言，屬于單件、小批生產類型。開發產品本錢計算是以每一項或每一小批開發產品作為本錢計算對象，以房地產開發建立周期作為本錢計算期，一般于開發產品竣工后進展本錢結算，因而，房地產開發產品本錢計算方法與分批〔定單〕法完全一致。四、開發產品本錢核算〔一〕開發產品本錢科目設置為了核算和反映房地產開發建立過程中各項開發建立費期發生、歸集和分配情況，正確計算開發產品本錢，房地產開發企業應設置以下會計科目。1．“開發本錢〞科目用于核算企業在土地、房屋、配套設施和代建工程開發過程中所發生各項費用，如土地征用及拆遷補償費、前期工程費、根底設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發間接費用等，以及企業對出租房進展裝飾及增補室內設施而發生出租房工程支出。其中，企業發生土地征用及拆迂補償費、前期工程贊、根底設施費和建筑安裝工程費等，屬于直接費用，直接記人“開發本錢〞科目借方有關本錢核算對象相應本錢工程；應由開發產品本錢負擔間接費用，應先在“開發間接費用〞科目進展歸集，月末，再按一定分配標準分配計入有關開發產品本錢。企業開發土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式，應根據承包企業提出“工程價款結算賬單〞承付工程款，借記“開發本錢〞科目，貸記“應付賬款——應付工程款〞科目或“銀行存款〞等科目。企業開發土地、房屋、配套設施和代建工程等采用自營方式，發生各項費用，直接借記“開發本錢〞科目，貸記“原材料〞、“銀行存款〞等科目；如果企業自營施工大型建筑安裝工程．可以根據需要增設“工程施工〞、“施工間接費用〞等科目，用來核算和歸集自營工程建筑安裝費用，月末，再按實際本錢轉入“開發本錢〞科目。企業在房地產開發過程中領用設備，附屬于工程實體，應根據附屬對象，于設備發出交付安裝時，按其實際本錢，借記“開發本錢〞科目，貸記“原材料〞科目。企業已經開發完成并驗收合格土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進展本錢結轉，按其實際本錢，借記“庫存商品〞科目，貸記“開發本錢〞科目；企業對出租房屋進展裝飾及增補室內設施工程完工，應及時結轉工程本錢，借記“開發本錢——出租開發產品〞科目，貸記“開發本錢〞科目。企業應根據本企業經營特點，選擇本企業本錢核算對象、本錢工程和本錢核算方法。“開發本錢〞科目應按生產本錢種類，如“土地開發〞、“出租開發產品〞“房屋開發〞、“配套設施開發〞和“代建工程開發〞等設置明細賬，并在明細賬下，按本錢核算對象和本錢工程組織明細核算。2．“開發間接費用〞科目為了核算和反映企業內部獨立核算單位為開發產品而發生各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等，房地產開發企業應設置“開發間接費用〞科目。企業發生各項間接費用，借記“開發間接費用〞科目，貸記“應付職工薪酬〞、“累計折舊〞、“周轉房〞等科目。期末，“開發間接費用〞科目借方歸集費用應按企業本錢核算方法規定，分配計人有關本錢核算對象，借記“開發本錢〞科目，貸記“開發間接費用〞科目，結轉后“開發間接費用〞科目應無余額。“開發間接費用〞科目目應按企業內部不同單位、部門〔分公司〕設置明細賬。企業行政管理部門〔總部〕為組織和管理生產經營活動而發生管理費用，應作為期間費用，記人“管理費用〞科目，不在“開發間接費用〞科目中核算。3．“庫存商品〞科目“庫存商品〞科目核算已開發完成并驗收合格開發產品實際本錢。房地產企業在進展庫存商品核算同時，應收集、整理具體到每戶可售面積構成、銷售及其回款情況詳細資料。“庫存商品〞科目按本錢對象設置明細科目，用于核算各本錢對象實際本錢。〔二〕土地開發本錢核算內容與賬務處理土地開發本錢是指企業因開發土地而發生各項費用。企業開發商品性建立場地屬于房地產開發企業商品產品，即最終產品，需要單獨計算土地開發本錢。企業開發自用建立場地屬于房地產開發企業中間產品，在計算土地開發本錢時，應區別情況，采用不同歸集方法：開發自用建立場地費用，能分清費用負擔對象，直接計人有關房屋及配套設施建立本錢，開發自用建立場地用于多個房屋及大型配套設施開發工程建立，那么應單獨計算土地開發本錢，待土地開發完成交付使用時，再按一定標準分配計人有關房屋及配套設施開發本錢；擬作為自用建立場地土地開發，如果土地開發工程開工時尚無房屋開發建立規劃，也應單獨計算土地開發本錢；綜合性建立場地以及未明確具體用途場地開發，應視同商品性建立場地，單獨計算土地開發本錢。土地開發層次、程度和內容，因其設計要求不同而不同，有只進展場地清理平整，有除場地平整外，還要進展地下各種線路鋪設、地面道路建立等有關根底設施施工。因此，企業要根據土地開發具體情況，設置必要本錢工程。一般而言，土地生產本錢可設置“土地征用及拆遷補償費〞、“前期工程費〞、“根底設施費〞、“開發間接費〞等本錢工程。需要進展建筑安裝施工及公共配套設施建立土地開發工程，可增設“建筑安裝工程費〞、“配套設施費〞工程。單獨核算土地開發本錢自用建立場地開發，為防止開發工程重復負擔某些費用，在計算土地開發本錢時，可先不分攤公共配套設施費和開發間接費用，不設置“配套設施費〞、“開發間接費用〞工程。房地產開發企業在土地開發過程中發生各項開發建立費用，首先應按確定本錢核算對象和規定本錢工程進展歸集。其中，能夠分清受益對象費用，如土地征用及拆遷補償費、前期工程費、根底設施費、建筑安裝工程費等，應直接記人“開發本錢——土地開發〞明細賬相應本錢工程；不能分清受益對象費用，如開發間接費用，那么先通過“開發間接費用〞科目歸集，再采用一定方法分配計人土地開發本錢。土地開發本錢核算通常采取按月結賬、完工后結轉本錢方法。已完工土地開發工程應將其實際本錢從“開發本錢——土地開發〞科目貸方轉出，其中，為銷售或有償轉讓而開發商品性建立場地，開發完成后將其實際本錢轉入“庫存商品〞科目，企業自用建立場地，開發完成后近期投入使用，其實際本錢應轉入“開發本錢——房屋開發〞科目，計入有關商品房、周轉房或出租房等開發產品本錢；企業自用建立場地，開發完成后近期暫不使用，應視同企業最終產品，在竣工驗收時，將其實際本錢轉入“庫存商品——自用土地〞科目。需要說明是，對于自用建立場地開發本錢，不管其結轉到“庫存商品〞科目還是“房屋開發〞二級賬，一般應按本錢工程分項平行結轉，即將土地開發本錢按本錢工程分別平行轉入房屋開發本錢和自用土地產品劉應本錢工程，而不能僅結轉土地開發本錢總額。【例13-1】2021年6月，新世紀房地產公司通過競拍得到A、B兩個地塊，其中A地塊支付全額地價款2億元，但至今未實際取得土地，B地塊地價款總額為5億元，新世紀公司已支付3億元，并已實際取得了該地塊。新世紀房地產公司根據有關原始憑證，編制會計分錄如下：〔1〕A地塊。借：預付賬款200000000貸：銀行存款200000000〔2〕B地塊。借：開發本錢500000000貸：銀行存款300000000應付賬款200000000房地產企業在進展本錢核算時，還要將取得土地本錢在不同本錢對象上進展分配，如果本錢對象占地面積可以取得，原那么上房地產企業應該按占地面積進展分攤。房地產企業取得本錢對象占地面積途徑有兩個：一是政府規劃審批部門在工程規劃中測定占地面積；二是房地產企業根據工程規劃自行測定占地面積。在實際工程運作時，并不是所有本錢對象都可以單獨取得其占地面積。垂直排列本錢對象就無法取得各自占地面積，如有開發產品，一至三層裙房為購物中心，三層以上是寫字樓，作為本錢對象，購物中心和寫字樓占地面積是重合，因此，這種情況下就不能按占地面積分攤土地價款。無法按占地面積進展土地價款分攤，從現在可以采用分攤方法來看，建筑面積法是最合理方法。【例13-2】2021年6月，新世紀房地產公司通過競拍得到了某地塊，土地總價5億元，該地塊占地面積10萬m2，總建筑面積為30萬m2。整體工程分為商業區、住宅區和別墅區三個區域，規劃指標如下：〔1〕商業區。總占地面積2萬m2，開發產品為三層裙房和20層寫字樓，總建筑面積15萬m2，其中：裙房建筑面積5萬m2，寫字樓建筑面積10萬m〔2〕住宅區：占地面積3萬m2，建筑面積12萬m2〔3〕別墅區：占地面積5萬m2，建筑面積3萬m新世紀房地產公司根據有關原始憑證，編制會計分錄如下：〔1〕土地價款歸集。借：開發本錢—待分攤本錢—土地征用及拆遷補償費500000000貸：銀行存款500000000〔2〕土地價款分攤。根據該工程實際情況，新世紀房地產公司確定本錢對象分別為：裙房、寫字樓、住宅和別墅。各本錢對象分攤土地本錢如下：①裙房和寫字樓土地本錢：商業區土地本錢，按占地面積法進展分攤。商業區土地本錢＝50000×2÷10＝10000〔萬元〕裙房和寫字樓土地本錢按建筑面積法進展分攤。裙房土地本錢＝10000×5÷15＝3333〔萬元〕寫字樓土地本錢＝10000×10÷15＝6667〔萬元〕②住宅土地本錢：按占地面積進展分攤。住宅土地本錢＝50000×3÷10＝15000〔萬元〕③別墅土地本錢：按占地面積進展分攤。別墅土地本錢＝50000×5÷10＝25000〔萬元〕會計分錄如下：借：開發本錢——裙房——土地征用及拆遷補償費33330000——寫字樓——土地征用及拆遷補償費66670000——住宅——土地征用及拆遷補償費150000000——別墅——土地征用及拆遷補償費250000000貸：開發本錢——待分攤本錢——土地征用及拆遷補償費500000000【例13-3】新世紀房地產開發公司2021年初開場開發甲和乙兩塊土地。甲土地為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用建立場地，用于新世紀房地產開發公司綠色小區商品房建立。以銀行存款支付款項如表13—1所示。表13—1開發產品本錢卡單位：萬元項目土地征用及拆遷補償費前期工程費根底設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發間接費用開發本錢合計甲土地800204535229931乙土地700203032782編制會計分錄如下：〔1〕以銀行存款支付土地征用及拆遷補償費時。借：開發本錢——土地開發——甲土地〔征地拆遷費〕8000000——乙土地〔征地拆遷費〕7000000貸：銀行存款15000000〔2〕以銀行存款支付前期工程費時。借：開發本錢——土地開發——甲土地〔前期工程費〕200000——乙土地〔前期工程費〕200000貸：銀行存款400000〔3〕以銀行存款支付結算土地開發根底設施工程費用時。借：開發本錢——土地開發——甲土地〔根底設施費〕450000——乙土地〔根底設施費〕300000貸：銀行存款750000〔4〕以銀行存款支付結算建筑安裝費時。借：開發本錢——土地開發——甲土地〔建筑安裝費〕350000——乙土地〔建筑安裝費〕320000貸：銀行存款670000〔5〕以銀行存款支付結算公共配套設施工程款時。借：開發本錢——土地開發——甲土地〔公共配套設施費〕220000貸：銀行存款220000〔6〕結轉甲土地應負擔開發間接費用時。借：開發本錢——土地開發——甲土地〔開發間接費用〕90000貸：開發間接費用90000〔7〕期末甲土地開發完成竣工驗收時結轉開發本錢。借：庫存商品——土地——甲土地9310000貸：開發本錢——土地開發——甲土地9310000〔三〕房屋及配套設施開發本錢核算房屋開發是房地產開發企業主要經濟活動。企業開發建立房屋按用途可以分為四類：一是為銷售而開發商品房；二是為出租經營而開發經營房；三是為安置拆遷居民周轉使用而開發周轉房；四是受其他單位委托，代為開發建立代建房。盡管這些開發房屋用途不同，但其開發建立特點和費用支出內容及費用性質都大致一致，均通過“開發本錢——房屋開發〞科目進展核算。房地產開發企業開發商品房住宅小區，一般要建立配套設施。配套設施是指企業根據城市建立規劃要求，或開發工程建立規劃要求，為滿足居住需要而與開發工程配套建立各種效勞性設施。配套設施可以分為三類：第一類是根據城市建立規劃，在開發工程以外為開發工程居民效勞給排水、供電、供氣增容增壓、交通道路；第二類是開發小區內不可能有償轉讓非營業性公共配套設施，如居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公廁等；第三類是開發小區內有可能有償轉讓營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局，以及非營業性公共配套設施中中小學、文化站、醫院等。為建立以上配套工程所發生支出，應進展區別處理：〔1〕第一類配套設施位于開發小區外，按規定不能計入商品房本錢，應作為獨立本錢核算對象并通過“開發本錢——配套設施開發〞核算其本錢。〔2〕第二類不能有償轉讓非營業性公共配套設施，如果與商品房同步建立，且發生公共配套設施費能分清受益本錢核算對象，應于發生時直接計人受益本錢核算對象“公共配套設施費〞本錢工程。如果與商品房非同步建立，或雖同步建立，但發生公共配套設施費涉及多個本錢核算對象，那么先通過“開發本錢——配套設施開發〞科目歸集本錢，待完工后再按一定標準分配計人受益本錢核算對象“公共配套設施費〞本錢工程。〔3〕對于第三類公共配套設施，無論其是否與商品房同步建立，是否能分清受益對象，均應作為獨立本錢計算對象，通過“開發本錢——配套設施開發〞科目核算其本錢。配套設施竣工后，能夠有償轉讓，將其本錢轉入“庫存商品——配套設施〞，否那么分配計人各受益對象本錢。企業在房屋及配套設施開發建立過程中發生各項費用，首先應按確定本錢核算對象和規定本錢工程進展歸集。其中，能夠分清受益對象費用，應直接計人受益本錢核算對象；不能盼清受益對象費用，如開發間接費用，那么應采用一定方法分配計人各受益對象本錢。1．土地開發本錢分配與結轉房地產開發企業在開發商品房過程中發生土地征用及拆遷補償費、前期工程費、根底設施費，能分清受益房屋設施，應于發生時直接計人該房屋設施相應本錢工程。如果費用發生涉及多個房屋設施工程，那么應先通過“開發本錢——土地開發〞科目進展歸集，待土地開發完成用于房屋及配套設施建立時，再采用一定方法分配結轉計人“開發本錢——房屋開發〞及“開發本錢——配套設施開發〞科目。通常情況下，土地征用及拆遷補償費和場地平整費可采用房屋設施占地面積作為分配標準，勘察設計費和根底設施費可采用房屋設施建筑安裝工程概〔預〕算價值或建筑面積作為分配標準，計算公式為：【例13-4】承例13-3，新世紀房地產開發公司前期自行開發建立乙土地已竣工，本月開場在完工乙土地上開發建立綠色小區，開發產品包括一棟寫字樓、三棟住宅樓、一座社區中心。其中三棟住宅樓構造、規模一樣，合并為一個本錢計算對象。各項開發產品占用土地面積比例為：寫字樓30%，住宅樓60%，社區中心10%。結轉乙土地開發總本錢782萬元，其中：土地征用及拆遷補償費700萬元；前期工程費20萬元，按房屋設施占地面積分配；根底設施費30萬元，建筑安裝工程費32萬元，按房屋設施建筑安裝工程概〔預〕算價值分配。乙土地開發本錢分配如表13-2所示。表13-2建立場地本錢分配表單位：萬元工程占地比例〔%〕土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程概〔預〕算價值根底設施費分配比例〔%〕根底設施費建筑安裝費分配率〔%〕建筑安裝費合計寫字樓3021061000住宅樓60420121500社區中心1070230合計100700202530會計分錄如下：借：開發本錢——房屋開發——寫字樓2404000——住宅樓4686000——社區中心730000貸：開發本錢——土地開發——乙土地78200002．建筑安裝工程費歸集與分配房地產開發產品本錢中建筑安裝工程費，主要指商品房、配套設施、代建工程等開發產品發生房屋建筑工程和附屬設備及其安裝工程費用。房屋設施建筑安裝工程，有自營和出包兩種施工方式，企業在房屋設施開發建立工程中發生各項建筑安裝工程費用，應根據施工方式不同而采用相應歸集和核算方法。采用出包方式建筑安裝工程，其建筑安裝工程費用，應根據承包單位提出“工程價款結算賬單〞所列工程價款結算出包工程款，記入“開發本錢——房屋開發〞科目“建筑安裝工程費〞本錢工程。同時，還應計入由企業另行核算不列入房屋設施工程預算內設備價值。企業與承包單位之間工程款、備料款往來結算，設置“應付賬款——應付工程款〞、“預付賬款——預付備料款〞、“預付賬款——預付工程款〞等科目進展核算。采用自營方式建筑安裝工程，由房地產開發企業組織自有工程隊進展工程施工，開發產品建筑安裝費，就是工程施工過程中發生各項施工費用〔包括附屬于房屋設施設備價值〕。施工過程中發生建筑安裝工程費，一般可直接記入“開發本錢——房屋開發〞科目，但應是實際發生數，不得以預算價格或預提費用代替。如果企業自行施工工程比擬大，也可增設“工程施工〞和“施工間接費用〞科目，核算和歸集發生建筑安裝工程費用，并定期結轉“開發本錢——房屋開發〞科目“建筑安裝工程費〞本錢工程。【例13-5】新世紀房地產開發公司將綠色小區寫字樓、住宅樓建筑安裝工程出包給某建筑公司施工，出包工程合同規定新世紀公司預付工程款1000萬元，余款待完工后結清。綠色小區社區中心由新世紀房地產開發公司自己采用自營方式興建。〔1〕寫字樓工程領用電梯兩部，住宅樓工程領用電梯六部進展安裝，電梯每部實際本錢50萬元。會計分錄如下：借：開發本錢——房屋開發——寫字樓〔建安工程費〕1000000——住宅樓〔建安工程費〕3000000貸：原材料——電梯4000000〔2〕期末，出包工程建立完工，施工公司提交工程價款結算賬單，工程款共計3000萬元，其中，寫字樓1600萬元，住宅樓1400萬元，原已預付工程款1000萬元，以銀行存款支付余款。會計分錄如下：借：開發本錢——房屋開發——寫字樓〔建安工程費〕16000000——住宅樓〔建安工程費〕14000000貸：預付賬款——預付工程款30000000借：預付賬款——預付工程款20000000貸：銀行存款20000000〔3〕社區中心工程完工，發生工程耗用材料10萬元，應付施工人員工資5萬元，支付施工機械使用費3萬元。會計分錄如下：借：開發本錢——配套設施開發——社區中心〔建安工程費〕180000貸：原材料100000應付職工薪酬50000銀行存款300003.配套設施費歸集與分配房地產開發產品本錢中配套設施費，僅指小區內不能有償轉讓公共配套設施所發生建立費用。可以有償轉讓公共配套設施，本身屬于房地產開發企業開發產品一種，其所發生建立費用，應計入開發本錢，而不能轉嫁到商品房等其他開發產品本錢中。開發小區內不能有償轉讓非營業性公共配套設施，其建立費用屬于共同性費用，應計入房屋開發本錢。其中，與商品房同步建立，且發生公共配套設施費能分清受益本錢核算對象，應于發生時直接計入受益本錢核算對象“公共配套設施費〞本錢工程。與商品房非同步建立，或雖同步建立，但發生公共配套設施費涉及多個本錢核算對象，那么先通過“開發本錢——配套設施開發〞科目歸集本錢，待完工后再按一定標準分配計入受益本錢核算對象“公共配套設施費〞本錢工程。分配標準通常可采用房屋設施建筑安裝工程概〔預〕算價值或建筑面積。企業如果同時開發建立可以有償轉讓公共配套設施，該配套設施也應和商品房一起承當相應公共配套設施建立費。〔1〕如果不能有償轉讓公共配套設施竣工時，商品房和可有償轉讓公共配套設施同時竣工或尚未竣工，那么可將不能有償轉讓公共配套設施實際建立費用全局部配計入各受益本錢核算對算。〔2〕如果商品房和可有償轉讓公共配套設施已建成或出售，而不能有償轉讓公共配套設施尚未建成或尚未開工興建，那么應將未建成或未開工配套設施預計建立費用，預提計入已建成或出售商品房及配套設施開發本錢；未建成不能有償轉讓公共配套設施，可根據已發生建立費用，加上其未完工局部預計建筑安裝工程費，作為其全部建立費用；未開工不能有償轉讓公共配套設施，其建筑安裝工程費可根據各該工程概〔預〕算價值加以預計。需要說明是，不能有償轉讓公共配套設施不管已開工或未開工，其應負擔土地征用及拆遷補償費、前期工程費、根底設施費等，都應予以歸集，因此，未開工工程僅需預計其全部建筑安裝工程費。預提配套設施建立費時，借記“開發本錢——配套設施開發〞科.目，貸記“應付賬款——預提配套設施費〞工程。【例13-6】新世紀房地產開發公司開發建立綠色小區寫字樓、住宅樓2021年底已竣工，但社區中心正在建立中，尚未完工，預計尚需發生建筑安裝工程費用11.5萬元。社區中心開發本錢按房屋設施建筑安裝工程概〔預〕算價值進展分配。〔1〕預提社區中心尚未完工局部建筑安裝工程費。會計分錄如下：借：開發本錢——配套設施開發——社區中心〔建安工程費〕115000貸：應付賬款——預提配套設施費115000〔2〕社區中心開發本錢明細賬如表13-3所示。表13-3社區中心開發本錢明細賬單位：萬元工程土地征用及拆遷補償費前期工程費根底設施費建筑安裝費開發費用合計702預提未完工局部建筑安裝工程費分配轉出社區中心開發本錢70230期末將社區中心建立費用分配計入已完工寫字樓和住宅樓開發本錢，編制公共配套設施費分配表如表13-4所示。表13-4公共配套設施費分配表單位：萬元工程建筑安裝工程概〔預〕算價值分配率〔%〕公共配套設施費寫字樓100012住宅樓150018合計250030財務處理如下：公共配套設施費分配率=300000÷25000000×100%=1.2%借：開發本錢——房屋開發——寫字樓〔公共配套設施費〕120000——住宅樓〔公共配套設施費〕180000貸：開發本錢——配套設施開發——社區中心300000未建成或未開工不能有償轉讓公共配套設施以后發生實際建筑安裝工程費支出，記入“應付賬款——預提配套設施費〞科目借方。實際發生建筑安裝工程費大于或小于預提配套設施費差額，于社區中心全部正式竣工決算時，調整〔補計或沖減〕開發產品本錢。【例13-7】新世紀房地產開發公司開發建立綠色小區社區中心2021年年末完工，當月實際發生建筑安裝工程費用10萬元。會計分錄如下：〔1〕發生建筑安裝工程費時。借：應付賬款——預提配套設施費100000貸：原材料100000〔2〕實際本錢與預提建立費用差額按房屋設施建筑安裝工程概〔預〕算價值進展分配，編制差額分配表如表13-5所示。表13-5預提社區中心本錢差額分配表單位：萬元工程建筑安裝工程概〔預〕算價值分配率〔%〕本錢差額寫字樓1000住宅樓1500合計2500—實際本錢與預提建立費用差額分配率=〔115000—100000〕/25000000×100%=0.06%根據差額分配表，調整房屋設施開發本錢：調減寫字樓開發本錢=10000000×〔0.06%〕=6000〔元〕調減住宅樓開發本錢=15000000×〔0.06%〕=9000〔元〕借：應付賬款——預提配套設施費15000貸：開發本錢——配套設施開發——社區中心〔建安工程費〕15000借：開發本錢——配套設施開發——社區中心15000貸：開發本錢——房屋開發——寫字樓〔公共配套設施費〕6000——住宅樓〔公共配套設施費〕90004.開發間接費用歸集與分配房地產開發企業開發間接費用核算，應按照其內部單位、部門，通過“開發間接費用〞科目歸集，期末采用一定方法分配計入各受益對象本錢。開發間接費用分配標準，一般為各項開發產品所發生土地征用及拆遷補償費、前期工程費、根底設施費、建筑安裝工程費、配套設施費等項直接費之和，也可采用各項開發產品預算造價作為分配標準。計算公式如下：間接費用分配率=×100%或間接費用分配率=×100%【例13-8】新世紀房地產開發公司開發建立綠色小區，應付管理人員工資薪酬57萬元，計提開發現場機構用房折舊1萬元，計提周轉房攤銷20萬元，其他用銀行存款支付開發間接費用15萬元。編制會計分錄如下：〔1〕結算應付管理人員工資時。借：開發間接費用570000貸：應付職工薪酬570000〔2〕計提開發現場機構用房折舊和周轉房攤銷時。借：開發間接費用210000貸：累計折舊l0000庫存商品——周轉房200000〔3〕以銀行存款支付其他間接開發費用時。借：開發間接費用150000貸：銀行存款150000〔4〕期末按各開發工程直接費比例分配轉出開發間接費用，開發間接費用分配表如表13-6所示。表13-6開發間接費用分配表單位：萬元工程分配標準分配率〔%〕開發間接費用征地拆遷費前期工程費根底設施費建筑安裝費公共配套設施費直接費用合計寫字樓210612住宅樓4201218合計63018305139其中開發間接費用分配率=93÷5139×100%=1.81%借：開發本錢——房屋開發——寫字樓〔開發間接費用〕353400——住宅樓〔開發間接費用〕576600貸：開發間接費用9300005.房屋、配套設施開發本錢計算與結轉房地產開發產品本錢計算方法，與工業產品本錢計算分批法和建筑安裝工程本錢竣工結算法一樣。開發產品本錢計算是以每一項或每一小批開發產品作為本錢計算對象，以房地產開發建立周期作為本錢計算期。因此，房地產開發產品本錢是在開發產品竣工后根據其所歸集全部開發建立費用計算確定，而在開發產品竣工以前所歸集開發建立費用累計額，那么為未完開發產品本錢，在資產負債表中作為存貨構成局部。為了計算各項房屋設施實際開發本錢，會計部門應按不同本錢核算對象開設房地產生產本錢明細分類賬〔或開發產品本錢卡片〕，用以記錄各項開發建立本錢。房地產開發本錢明細帳中按本錢工程分設專欄，登記本錢核算對象每月發生各項費用，工程竣工后，計算轉出已完工開發產品實際本錢。表13-7、表13-8分別為新世紀公司綠色小區寫字樓開發產品本錢卡、住宅樓開發產品本錢卡。表13-7工程：寫字樓開發產品本錢卡單位：萬元工程土地拆遷費前期工程費根底設施費建筑安裝費公共配套費開發間接費用開發本錢合計結轉土地開發本錢結轉房屋建立費結轉公共配套設施費結轉開發間接費用210612開發費用合計210612結轉配套設施差額結轉竣工寫字樓本錢2106表13-8工程：住宅樓開發產品本錢卡單位：萬元工程土地拆遷費前期工程費根底設施費建筑安裝費公共配套費開發間接費用開發本錢合計結轉土地開發本錢結轉房屋建立費結轉公共配套設施費結轉開發間接費用4201218開發費用合計4101218結轉配套設施差額結轉竣工住宅樓本錢42012【例13-9】新世紀房地產開發公司開發建立綠色小區于2021年年初全部竣工，辦理竣工決算手續，結轉竣工工程本錢。會計分錄如下：借：庫存商品——房屋——寫字樓19871400——住宅樓32333600貸：開發本錢——房屋開發——寫字樓19871400——住宅樓32333600在房地產開發產品竣工后，應及時辦理竣工本錢決算，根據開發工程概〔預〕算資料和開發產品本錢明細賬〔卡〕以及其他有關資料，編制“開發工程竣工本錢決算表〞，如表13-9所示，對本錢資料進展總結，評價開發管理水平，分析本錢升降主要原因，根據開發管理中存在問題及時采取有效措施，加強管理，爭取不斷降低房地產開發產品本錢，提高企業經濟效益。表13-9開發工程竣工本錢決算表開發工程名稱：綠色小區寫字樓開工日期：規模構造：竣工日期：年月日單位：元本錢工程概〔預〕算價值實際本錢降低額降低率〔%〕土地征用及拆遷補償費前期工程費根底設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發間接費用其他合計簡要分析及說明〔四〕代建工程開發本錢核算代建工程是指房地產開發企業承受有關單位委托，代為開發建立工程，或參加委托單位招標，經過投標中標后承建開發建立工程。房地產開發企業承接代建工程，既有建立場地和房屋，又有其他工程，如城市道路、根底設施、園林綠化、旅游風景等市政工程。企業承受委托代為開發商品性建立場地和房屋，由于其建立內容和特點與企業開發商品性建立場地和房屋根本一樣，因此，代為建立場地和房屋本錢可比照土地及房屋開發本錢核算，分別通過“開發本錢——土地開發〞及“開發本錢——房屋開發〞兩個明細科目進展。代委托單位開發建立除商品性建立場地及房屋以外其他工程，納入“開發本錢——代建工程開發〞科目核算。企業代建其他工程由于種類繁多，內容千差萬別，因此，必須根據實際情況來確定代建工程本錢核算對象。一般可按工程合同或委托單位要求，以施工圖預算所列單位工程或單項工程作為本錢核算對象。其本錢工程那么與房屋、配套設施