商業(yè)地產(chǎn)策劃方案目

錄

一、項(xiàng)目概況

1

1.1三水經(jīng)濟(jì)概述

1

1.2三水房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

2

1.3年三水房地產(chǎn)供應(yīng)量

4

二、項(xiàng)目分析

7

2.1項(xiàng)目位置

7

2.2三水商業(yè)現(xiàn)狀

8

2.3項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇

9

2.4本項(xiàng)目SWOT分析

10

2.5項(xiàng)目建議

12

三、市場(chǎng)定位

14

3.1項(xiàng)目定位14

3.2項(xiàng)目各區(qū)規(guī)劃

14

3.3項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議

15

3.4配套設(shè)施建議

16

3.5租金定位

16

四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念

17

4.1商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念

17

4.2經(jīng)營(yíng)策略

19

五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本

21

5.1裝修標(biāo)準(zhǔn)

21

5.2項(xiàng)目改造成本

22

六、總結(jié)

24

附錄一：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

25

1、“MALL”的含義

25

2、中國(guó)MALL的模式

27

3、當(dāng)前制約我國(guó)MALL的關(guān)鍵要素

27

附錄二：中國(guó)十大MALL排行榜（按建筑面積排序）

30

一、項(xiàng)目概況

1.1三水經(jīng)濟(jì)概述

佛山市三水區(qū)位于廣東省中部，珠江三角洲西北端，因西、北、綏江在境內(nèi)匯流，故名三水。全區(qū)總面積874平方公里，轄6個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?4萬(wàn)。有海外華僑、港澳合計(jì)胞20多萬(wàn)，是廣東著名的僑鄉(xiāng)。

三水是佛山市“2+5”城市組團(tuán)中5個(gè)30萬(wàn)～50萬(wàn)人口規(guī)模城區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。2005年全國(guó)中小城市排名中，三水位列第八，同屬佛山的順德、南海也進(jìn)入了前十名，由此可見(jiàn)三水的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

從20年8月到20年8月，在兩年的時(shí)間里，《佛山市三水區(qū)城市總體規(guī)劃》通過(guò)多次修改，目前已經(jīng)初步確定。三水區(qū)城市建設(shè)的目標(biāo)就是成為珠三角西、北江交匯處的園林城市，廣佛都市圈西部交通樞紐及旅游、會(huì)議、培訓(xùn)基地，三水區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。今后，三水區(qū)將抓住機(jī)遇，通過(guò)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、整合過(guò)境交通、建設(shè)新行政中心、文娛中心，提升商業(yè)中心職能等舉措，改善生活居住環(huán)境，營(yíng)造出親山近水的城市風(fēng)貌，體現(xiàn)良性互動(dòng)的組團(tuán)式發(fā)展局面。城市人口的規(guī)模不斷擴(kuò)大，需要通過(guò)專項(xiàng)規(guī)劃來(lái)促進(jìn)人口與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、資源的協(xié)調(diào)發(fā)展。針對(duì)目前三水區(qū)市政以及環(huán)境建設(shè)相對(duì)滯后的局面，編制單位在專項(xiàng)規(guī)劃方面注重精雕細(xì)琢，對(duì)供水、排水、供電、電信、燃?xì)獾确矫娑歼M(jìn)行可新一輪的研究和規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，三水將建立占地約6.8公頃的文化中心，包括圖書(shū)館、文化館、展覽館等；三水區(qū)將不斷完善城市各類綠地系統(tǒng)，使各項(xiàng)指標(biāo)在規(guī)劃期間達(dá)到國(guó)家園林城市標(biāo)準(zhǔn)，人均公共綠地大于7平方米，綠地率32％以上；預(yù)計(jì)用水指標(biāo)為每萬(wàn)人0.7萬(wàn)立方米～0.9萬(wàn)立方米，人均建設(shè)用地控制在120平方米以內(nèi)。1.2三水房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

從2005年中到2006年初，三水樓市連續(xù)出現(xiàn)了三件大事，引起了佛山房地產(chǎn)界的強(qiáng)烈關(guān)注——第一件就是在2005年6月，三水7家本地的發(fā)展商聯(lián)合起來(lái)以3.23億元競(jìng)得恒達(dá)花園227畝“地王”；第二件就是去年年底，麗日集團(tuán)在云東海旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)競(jìng)得1400畝地塊，首次進(jìn)入三水開(kāi)發(fā)天鵝湖別墅項(xiàng)目；第三件就是佛山匯銀創(chuàng)展公司在三水江南新區(qū)拿下4306畝超級(jí)地塊，規(guī)模之大史無(wú)前例。

與此同時(shí)，由三水區(qū)建設(shè)局房產(chǎn)業(yè)務(wù)股提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2004年，三水商品房成交81.87萬(wàn)平方米，成交金額是16億元，平均樓價(jià)為1954.32元/平方米，創(chuàng)了三水成交量和成交金額“雙高”，三水樓市出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。而2005年，雖然三水商品房成交面積和成交金額同比都有所下降，但是平均樓價(jià)為2016元/平方米，創(chuàng)造了三水平均樓價(jià)的新高。

自上世紀(jì)90年代以來(lái)，三水房地產(chǎn)曾經(jīng)經(jīng)歷了兩個(gè)高潮和兩個(gè)低谷，1993年三水撤縣設(shè)市后，1995年三水樓市出現(xiàn)第一個(gè)高峰期。從1996年到1998年，三水樓市開(kāi)始回落，當(dāng)時(shí)三水房地產(chǎn)市場(chǎng)處于無(wú)序和各自為陣的狀態(tài)，多數(shù)發(fā)展商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模小，樓盤(pán)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，行業(yè)發(fā)展水平低，當(dāng)時(shí)政府有關(guān)部門(mén)就開(kāi)始整頓，將80多發(fā)展商精簡(jiǎn)為30多家，并著手規(guī)范管理混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從1999年開(kāi)始，三水樓市又開(kāi)始上升，在2000年出現(xiàn)了一個(gè)小陽(yáng)春，商品房成交面積超過(guò)了53萬(wàn)平方米。很快，經(jīng)過(guò)2001年的小低潮之后。從2002年開(kāi)始，在“2+5”組團(tuán)式城市發(fā)展規(guī)劃引導(dǎo)下，加上三水城市總體規(guī)劃、江南新城規(guī)劃和一系列大規(guī)模的規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，三水樓市在2004年出現(xiàn)了一次大爆發(fā)。雖然2005年三水商品房交易量和交易金額同比下降不少，但是這只是暫時(shí)的，因?yàn)槿ツ耆畼潜P(pán)的供應(yīng)量少，而且今年三水會(huì)陸續(xù)推出一些地塊，加上去年底今年初推出的地塊，未來(lái)三水房地產(chǎn)還會(huì)有一定的增長(zhǎng)。

這兩年，三水房地產(chǎn)均價(jià)漲幅較大，特別是三水中心城區(qū)的樓價(jià)上漲得更快，去年大概每平方米比2004年上漲了500元左右。現(xiàn)在三水西南中心旺地的花園式樓盤(pán)樓價(jià)已經(jīng)上漲到約3000元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士分析，其中有樓盤(pán)的品質(zhì)提高的原因，也有土地、建設(shè)等成本在不斷上漲的原因。目前，三水一些樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)了入戶花園、躍式等戶型，原來(lái)多層住宅主導(dǎo)的局面發(fā)生了變化，10多層的小高層電梯洋房有增加的趨勢(shì)。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三水樓市起步低，上升空間還是大，禪城和外地發(fā)展商紛紛前來(lái)“涉水”，看中的還是三水未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的前景。三水樓市目前最大的優(yōu)勢(shì)就是環(huán)境優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)，三水是廣佛兩地的城市后花園，環(huán)境不可比擬，近年來(lái)一些有實(shí)力的品牌發(fā)展紛紛進(jìn)駐三水，帶來(lái)了一些先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和模式，改變了以往本地發(fā)展商小打小鬧的做法，提升了三水的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。

不過(guò)也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這兩年三水樓市出現(xiàn)了占地規(guī)模巨大的項(xiàng)目，而三水多數(shù)樓盤(pán)以本地客戶為主，市場(chǎng)容量有限，這些大盤(pán)項(xiàng)目貨量龐大，供應(yīng)量上升，勢(shì)必造成競(jìng)爭(zhēng)壓力。1.32006年三水房地產(chǎn)供應(yīng)量

據(jù)“2005年佛山房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)”顯示，2005年三水區(qū)累計(jì)的住宅銷售面積僅為41.4萬(wàn)平方米，與2004年三水區(qū)的住宅銷售面積64.51萬(wàn)平方米相比，三水樓市05年的供應(yīng)不足。除了三水千葉花園外，三水廣場(chǎng)的落成開(kāi)業(yè)和海畔名苑10月份的發(fā)售成為去年三水樓市的兩大亮點(diǎn)。而今年三水的樓市貨量供應(yīng)充足，海畔名苑二期、恒達(dá)花園一期、綠茵?愛(ài)倫堡一期等幾大項(xiàng)目都將在今年推出市場(chǎng)，三水銷售市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)小高潮。

三水樓盤(pán)素質(zhì)越來(lái)越高

三水海畔名苑自05年10月29日推出一期500套單位以來(lái)，截至目前，已經(jīng)銷售了300多套，主要是以套內(nèi)面積從100-110平方米左右的三房二廳為主。項(xiàng)目二期目前正在打樁，有望在下半年將推出市場(chǎng)，總貨量約為500戶左右。而與海畔名苑同在一個(gè)地段的成業(yè)?匯景苑項(xiàng)目，目前正在推出一期多層產(chǎn)品，戶型有三房、四房還有復(fù)式單元。

而去年以3.25億元競(jìng)得的恒達(dá)花園，也將在今年下半年推出市場(chǎng)。據(jù)介紹，恒達(dá)花園將規(guī)劃建設(shè)40棟17層-25層小高層及高層洋房，首期將興建1萬(wàn)多平方米的人工湖，并圍繞湖區(qū)建設(shè)20棟17層-25層小高層及高層洋房，預(yù)計(jì)貨量為1500套左右。位于森林公園的新秀項(xiàng)目綠茵?愛(ài)倫堡一期也將在今年國(guó)慶推出。據(jù)介紹，綠茵?愛(ài)倫堡占地約1500畝，總貨量約1000多戶，分成3期開(kāi)發(fā)，第一期的貨量包括300套洋房和60套別墅。而三水花園酒店也將在今年推出300多套酒店式公寓，加上三水千葉花園新產(chǎn)品；以及麗日?天鵝湖，三水樓市今年的供貨量有望超過(guò)3000套。除此之外，三水區(qū)國(guó)土部門(mén)還將在今年上半年推出西南涌右岸700畝用地。據(jù)了解，不少大品牌地產(chǎn)已經(jīng)對(duì)該地塊有極大的興趣，并進(jìn)行調(diào)研考察，這塊地的拍賣(mài)將競(jìng)爭(zhēng)激烈。

伴隨著三水對(duì)西南涌進(jìn)行了整治，拆遷違章建筑和污染工廠，并對(duì)生活污水的排放進(jìn)行了治理，兩岸的綠化和環(huán)境逐漸得到改善。而在今年1月18日，佛山市華粵投資控股有限公司以1.38億元競(jìng)得西南涌左岸總用地面積97392.6平方米的1、2號(hào)地塊。三水區(qū)規(guī)劃部門(mén)也談到，目前，規(guī)劃部門(mén)正在加緊對(duì)西南涌的治理，以及對(duì)兩岸進(jìn)行規(guī)劃性的控規(guī)，有望近期內(nèi)推出該地塊。目前城區(qū)（不包括云東海片區(qū)）商住用地儲(chǔ)備大概有4800多畝,今年三水年中及下半年的土地供應(yīng)量將有所減少。

二、項(xiàng)目分析

2.1項(xiàng)目位置

三水工業(yè)品專業(yè)市場(chǎng)位于廣海路，占地約2萬(wàn)平方米，總建筑面積5.5萬(wàn)平方米，樓齡已有10年。項(xiàng)目由A、B、C、D四個(gè)區(qū)組成，A、B區(qū)以及C區(qū)的首至三層為商鋪，C區(qū)四至六層為酒店客房，D區(qū)首層為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，D區(qū)二至九層為多層住宅。A、B、C區(qū)面積合共3.4萬(wàn)平方米，D區(qū)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及多層住宅合共2萬(wàn)平方米。多層住宅已全部售罄，D區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)也正在使用，其余A、B、C區(qū)商鋪及酒店客房則大部分空置。本項(xiàng)目的工作是如何將A、B、C區(qū)重新策劃、包裝，再推出市場(chǎng)。

三水工業(yè)品專業(yè)市場(chǎng)所處的廣海路是三水的重要的商業(yè)區(qū)，周邊有目前三水最高級(jí)的四星級(jí)酒店——恒益酒店、在建五星級(jí)的產(chǎn)權(quán)式酒店――三水花園酒店、以及三水規(guī)模最大、種類最全的綜合性休閑娛樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)——三水廣場(chǎng)。周邊民居密集，人流較大，此地段已形成較成熟的消費(fèi)環(huán)境。2.2三水商業(yè)現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，三水區(qū)城市化進(jìn)程加快，居民的生活水平得到了很大的改善,中心城區(qū)人口（包括流動(dòng)人口）驟增，可以說(shuō)消費(fèi)力是相當(dāng)可觀的，同時(shí)三水作為廣佛都市圈與肇慶、高明等粵西地區(qū)以及廣西地區(qū)聯(lián)系的重要通道，再加上三水作為環(huán)境優(yōu)美的旅游城市，每年涌入大量的旅游人口，同樣有著巨大的消費(fèi)力。

但是，三水本地零售業(yè)界卻因資金、管理、觀念等問(wèn)題未能及時(shí)捕捉商機(jī)，三水區(qū)目前的商業(yè)狀況應(yīng)該說(shuō)是不能適應(yīng)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。三水區(qū)的商業(yè)設(shè)施多沿路蔓延，缺乏統(tǒng)籌布局。目前三水商業(yè)中心區(qū)如新華路、文鋒東路、文鋒中路、紅衛(wèi)路兩側(cè)行成的商業(yè)街，基本為底層鋪面經(jīng)營(yíng)，以滿足居民的日常生活消費(fèi)為主，沒(méi)有形成真正意義上的商業(yè)街。雖然商業(yè)設(shè)施總量較多，但網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模小、檔次低，超過(guò)300平方米營(yíng)業(yè)面積的零售網(wǎng)點(diǎn)有19家，超過(guò)1500平方米的僅為7家，而最大的綜合型商場(chǎng)，其營(yíng)業(yè)面積也不超過(guò)6000平方米。且目前商業(yè)機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)施明顯落后，市場(chǎng)服務(wù)設(shè)施也不符合現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，制約了商業(yè)的發(fā)展。在這種情況下，不少三水人在周末開(kāi)車或者乘車奔向廣州、佛山的超市、商場(chǎng)大采購(gòu)一番，據(jù)估計(jì)“三水人日常消費(fèi)的三成金額，流進(jìn)了廣州、佛山市場(chǎng)”。2.3項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇

面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的日漸成熟，三水區(qū)政府已提出“大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，以大流通促大發(fā)展”的工作思路，希望借助建設(shè)廣東第三大城市這一機(jī)遇給三水區(qū)的商業(yè)流通領(lǐng)域帶來(lái)發(fā)展動(dòng)力，并引進(jìn)了三水廣場(chǎng)這樣的大型綜合性商業(yè)零售商場(chǎng)落戶于三水。隨著三水廣場(chǎng)的建成和世界500強(qiáng)企業(yè)泰國(guó)正大集團(tuán)下屬零售企業(yè)易初蓮花購(gòu)物中心進(jìn)駐，將有望帶動(dòng)三水以及周邊地區(qū)的商業(yè)格局發(fā)生重大變革。

大型商業(yè)項(xiàng)目助推城市品位。三水廣場(chǎng)整個(gè)項(xiàng)目投資近3億元人民幣，總體面積達(dá)8.6萬(wàn)平方米，建成后將是三水乃至周邊地區(qū)近5年最大規(guī)模的SHOPPINGMALL，同時(shí)與近在咫尺的一個(gè)超過(guò)1.5萬(wàn)平方米、兩個(gè)近萬(wàn)平方米的超大型公園廣場(chǎng)組成三水區(qū)政府十大重點(diǎn)工程之一。三水廣場(chǎng)的建設(shè)，改寫(xiě)了三水城區(qū)內(nèi)無(wú)大型商業(yè)項(xiàng)目的歷史，也將極大地提升三水的城市品位。

而經(jīng)營(yíng)面積過(guò)萬(wàn)平方米的易初蓮花也已進(jìn)駐三水廣場(chǎng)，由于大型知名零售商家和各種品牌店、功能店的結(jié)合方式，能有效組合各投資商家，并形成強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，對(duì)消費(fèi)人群形成巨大的吸引力,同時(shí)還促進(jìn)三水商業(yè)朝大型化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的方向發(fā)展，促使三水商業(yè)有一個(gè)質(zhì)的飛躍。

隨著三水廣場(chǎng)、三水花園酒店的進(jìn)入，再加原有的四星級(jí)恒益酒店，本項(xiàng)目所處的廣海路已成為三水商業(yè)新型業(yè)態(tài)的聚集地，廣海路有望成為三水較為成型的、消費(fèi)層次較高的商業(yè)街，這將有力推動(dòng)三水工業(yè)品市場(chǎng)的重新招商。

2.4本項(xiàng)目SWOT分析

SWOT因素

含

義

優(yōu)勢(shì)

地段優(yōu)勢(shì)

地處廣海路與健力寶路中心地段，是三水城市中心商業(yè)圈。

人流優(yōu)勢(shì)

作為三水城市中心商業(yè)區(qū)，并且是三水城區(qū)兩條主干道的交叉地段，消費(fèi)人流和交通人流為項(xiàng)目的消費(fèi)帶來(lái)巨大的機(jī)遇。

外形優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目的外形相當(dāng)漂亮，其弧形的外立面設(shè)計(jì)在今天也不顯得落后，通過(guò)包裝將會(huì)顯得富有形象感。

劣勢(shì)

空置過(guò)久

項(xiàng)目空置了已經(jīng)有10年，長(zhǎng)期破爛形象在市民心中造成極為不良的影響，并且使得項(xiàng)目實(shí)際的使用權(quán)剩下30年。

停車場(chǎng)不足

項(xiàng)目除了正門(mén)外的少量空曠地方可以做停車場(chǎng)外，沒(méi)有其他地方可以滿足停車的需要，造成停車場(chǎng)配套嚴(yán)重不足。

商鋪較零散

項(xiàng)目在早期已經(jīng)銷售部分商鋪，使得項(xiàng)目在進(jìn)行重新規(guī)劃時(shí)形成一定的困難。

機(jī)會(huì)

良好的商業(yè)環(huán)境

項(xiàng)目處于一個(gè)成熟的商業(yè)環(huán)境中，本身已經(jīng)形成良好的商業(yè)氛圍，項(xiàng)目的發(fā)展將會(huì)基于良好成熟的商業(yè)環(huán)境。

地段同類型商業(yè)項(xiàng)目的缺少

除了三水廣場(chǎng)外，與項(xiàng)目相約規(guī)模的大型商業(yè)中心在項(xiàng)目地段范圍內(nèi)相對(duì)缺少，就整個(gè)三水的城市人口和消費(fèi)力而論，其所支撐的大型商業(yè)項(xiàng)目還有很大的空間。

高消費(fèi)群體集中在項(xiàng)目周圍

項(xiàng)目地段作為三水的中心城區(qū)，三水區(qū)的政府機(jī)關(guān)單位、企事業(yè)單位都較為集中在該地段，形成項(xiàng)目作為商業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大消費(fèi)基礎(chǔ)。

項(xiàng)目區(qū)位商業(yè)地位進(jìn)一步提升

隨著三水五星級(jí)的花園酒店建成投入使用，項(xiàng)目周邊以眾多高檔商用物業(yè)組成的城市中心區(qū)商業(yè)地位進(jìn)一步提升。

威脅

三水廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)

本項(xiàng)目以3.5萬(wàn)平方米的商業(yè)體量規(guī)模，在整個(gè)三水市場(chǎng)中僅處于三水廣場(chǎng)之后，三水工業(yè)品專業(yè)市場(chǎng)如經(jīng)營(yíng)與三水廣場(chǎng)相類似的項(xiàng)目，將會(huì)明顯受到三水廣場(chǎng)的威脅。

地段同類型商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)（街鋪）

三水商業(yè)長(zhǎng)期處于街鋪形式的發(fā)展，居民的日常消費(fèi)已經(jīng)習(xí)慣到這類商鋪消費(fèi)，街鋪經(jīng)營(yíng)成本相比較低，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成威脅。

項(xiàng)目長(zhǎng)期進(jìn)行低檔商業(yè)經(jīng)營(yíng)的形象

項(xiàng)目長(zhǎng)期進(jìn)行雜貨檔式經(jīng)營(yíng)和肉菜市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，對(duì)消費(fèi)者形成臟亂差的市場(chǎng)形象，在爛尾的基礎(chǔ)上加深了項(xiàng)目形象的損害。2.5項(xiàng)目建議

目前，三水區(qū)原有商業(yè)市場(chǎng)面臨巨大的挑戰(zhàn)，眾多過(guò)江“猛龍”——來(lái)自廣州、深圳、佛山，甚至境外的大型連鎖商業(yè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)進(jìn)入三水西南鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)受到了極大的沖擊。面對(duì)外來(lái)商家的行動(dòng)，本地商家也開(kāi)始積極應(yīng)對(duì)，例如月桂市場(chǎng)曾經(jīng)是三水城區(qū)最高檔的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，現(xiàn)也投入七八百萬(wàn)元對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施包括水、電和電梯的升級(jí)和改造，其它本地商家也是如此。

三水工業(yè)品專業(yè)市場(chǎng)與其它本地商業(yè)機(jī)構(gòu)一樣面臨重大變更，它是三水本地老商業(yè)機(jī)構(gòu)的縮影，目前該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況與周邊的商業(yè)氛圍相差甚遠(yuǎn)，在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行改造應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：

第一、

該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于現(xiàn)代商業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，現(xiàn)代商業(yè)正向著規(guī)模大、連成一體、包羅眾多專賣(mài)店和商鋪、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食為一體的商業(yè)中心，并實(shí)行統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一管理；

第二、

早期的銷售定位有失誤，本項(xiàng)目面積較大，而全部商鋪是卻面向個(gè)體銷售，零散的個(gè)體商鋪產(chǎn)權(quán)分散，很難形成統(tǒng)一的形象，因而造成商場(chǎng)缺乏整體包裝、統(tǒng)一管理；

第三、

D區(qū)首層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng)，造成周邊環(huán)境臟亂差。建議整治農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，只留主要出入口，形成圍閉經(jīng)營(yíng)，增加室內(nèi)通風(fēng)設(shè)施，提高農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)檔次，嚴(yán)管亂擺亂賣(mài)現(xiàn)象，各農(nóng)產(chǎn)品分類分區(qū)經(jīng)營(yíng)，注意清潔衛(wèi)生；

第四、

室內(nèi)、外裝修、空調(diào)、電梯等設(shè)施、設(shè)備，由于空置時(shí)間太長(zhǎng)，需要花費(fèi)巨資重新修葺；

第五、

本項(xiàng)目的外墻以灰白色為主，缺乏商業(yè)色彩，因此建議外墻改為鮮艷奪目的色彩，如橙色、淺青、淺黃等。

第六、

室內(nèi)布局欠佳，交通面積較多，實(shí)用率較低，在A、B、C、D四個(gè)區(qū)中，以B區(qū)和C區(qū)比較嚴(yán)重，場(chǎng)內(nèi)缺乏人流導(dǎo)向；

第七、

這樣大型的商業(yè)大廈，卻沒(méi)有設(shè)置停車場(chǎng)，使本項(xiàng)目缺乏現(xiàn)代商廈所必備的設(shè)施；以上七點(diǎn)缺陷中，除前五點(diǎn)可以通過(guò)重新包裝定位，可以解決之外，第六、第七點(diǎn)屬于原結(jié)構(gòu)上缺陷，是很難通過(guò)包裝策劃來(lái)解決得了的，這兩點(diǎn)缺陷是導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目以前推動(dòng)不了的根本原因，投資者要對(duì)此引起足夠的重視。

三、市場(chǎng)定位

3.1項(xiàng)目定位

由項(xiàng)目分析所述，三水廣場(chǎng)在給本項(xiàng)目帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)，也可能給本項(xiàng)目帶來(lái)了沖擊。因此本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位必須與三水廣場(chǎng)有所差別，不能經(jīng)營(yíng)與三水廣場(chǎng)相沖突的項(xiàng)目。

由三水區(qū)最新的城區(qū)規(guī)劃可知，文化設(shè)施是三水城建的重點(diǎn)，今后三水將陸續(xù)建成圖書(shū)館、展覽館、文化中心等設(shè)施占地6.5公頃，隨著三水的經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)，文化事業(yè)的需求將加大，目前三水文化娛樂(lè)設(shè)施還是比較貧乏，僅有一些小規(guī)模的書(shū)店，還沒(méi)有大型的購(gòu)書(shū)中心，作為經(jīng)濟(jì)彭勃發(fā)展的地區(qū)，巨大的知識(shí)需求被壓制了。由此本項(xiàng)目可定位為三水大型文化廣場(chǎng)。3.2項(xiàng)目各區(qū)規(guī)劃

1、A區(qū)：

首層為各式手機(jī)、數(shù)碼攝影器材專賣(mài)店；

二至四層為家電專賣(mài)超市。

2、B區(qū)：

B區(qū)兩邊臨街首層商鋪分別開(kāi)設(shè)中、西式快餐店（例如麥當(dāng)勞、真功夫等），以此吸引人流，其余首層至三層其余商鋪為大型購(gòu)書(shū)中心。

3、C區(qū)：

首至三層為購(gòu)書(shū)中心和文化用品中心；

四至六層酒店客房，并重新裝修，在C區(qū)首層臨街設(shè)酒店獨(dú)立的出入口。

4、D區(qū)：

整治原有的D區(qū)首層農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，改為封閉式無(wú)污染蔬果超市；3.3項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議

建筑風(fēng)格偏向動(dòng)感的現(xiàn)代風(fēng)格，特別是通過(guò)亮麗的色彩來(lái)表現(xiàn)。項(xiàng)目本身的體態(tài)不錯(cuò)，外立面的整改主要是在色調(diào)方面要徹底脫離原有項(xiàng)目形象，建議用清新大膽的現(xiàn)代亮麗色彩，如橙色、淺青、淺黃等，并以簡(jiǎn)潔明快的建筑構(gòu)件搭配。室內(nèi)環(huán)境建議多用淺色的暖色調(diào)組合搭配，以亮麗的現(xiàn)代風(fēng)格色調(diào)脫離原有的黑和暗的環(huán)境印象，形成動(dòng)感、活躍、潮流的商業(yè)環(huán)境氛圍。3.4配套設(shè)施建議

停車場(chǎng)——除了將項(xiàng)目門(mén)前的空地保留作為停車場(chǎng)外，還需增加部分車位，建議在項(xiàng)目附近100米范圍內(nèi)尋找其他地方作為停車場(chǎng)。

電梯——本項(xiàng)目的電梯嚴(yán)重不足，建議在B區(qū)各層增設(shè)扶手電梯，并在C區(qū)增加垂直客梯和貨梯各一臺(tái)。

硬件配套——中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、倉(cāng)庫(kù)等3.5租金定位

整個(gè)商場(chǎng)的平均租金：100元/平方米

四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)理念

4.1商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念

(1)導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)型”的商業(yè)理念

我國(guó)加入世界貿(mào)易組織（WTO）以后，生產(chǎn)性行業(yè)所受到?jīng)_擊在所難免，但是商業(yè)行業(yè)由于國(guó)外的商品要進(jìn)入中國(guó)，商業(yè)領(lǐng)域反而迎來(lái)巨大的機(jī)會(huì)。國(guó)外的大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、各種著名的商品品牌不斷涌入，在經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)水平、價(jià)格等方面對(duì)中國(guó)市場(chǎng)都將形成很大的沖擊。國(guó)外一些運(yùn)作較為成功的商業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入三水，過(guò)往占主流的出租個(gè)體攤位模式的商業(yè)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)。

目前，出租個(gè)體攤位模式的商業(yè)市場(chǎng)，存在很多的不足，物業(yè)的業(yè)主不負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，而經(jīng)營(yíng)者只能被動(dòng)接受物業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)的功能設(shè)計(jì)與商家經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)的銜接是脫節(jié)的，更談不上量身定造，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后市場(chǎng)對(duì)商業(yè)形態(tài)的要求。

我們對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位，全部商鋪只租不賣(mài)，并力求將物業(yè)銷售與可持續(xù)經(jīng)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，追求的不僅僅是租售物業(yè)的利潤(rùn)，而是開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者的“多贏”結(jié)構(gòu)。

(2)選擇文化產(chǎn)業(yè)為主題，聚集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物業(yè)形象

相關(guān)產(chǎn)品高度集中形成一個(gè)突出的主題，不僅能夠建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，而且能夠使整個(gè)項(xiàng)目的靈魂得以顯現(xiàn)，可以在較大范圍內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)市場(chǎng)，占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，形成規(guī)模效應(yīng)。

只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實(shí)處，整體效應(yīng)才有更好的發(fā)揮。成行成市的主題專業(yè)市場(chǎng)隨著市場(chǎng)的發(fā)展越來(lái)越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報(bào)相當(dāng)可觀，對(duì)于投資者和經(jīng)營(yíng)者來(lái)講，有良好的市場(chǎng)前景。

目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓有些顧客，四樓沒(méi)人光顧。而比較成功的大型購(gòu)物廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，這些商場(chǎng)基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層商場(chǎng)經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理分割功能分區(qū)，有意識(shí)地引導(dǎo)消費(fèi)者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。從局部上看，一樓的營(yíng)業(yè)額明顯高于其它樓層，但正是由于經(jīng)營(yíng)商的精心設(shè)計(jì)，帶動(dòng)了“高層”商場(chǎng)的銷售額，在保證一樓生意火爆的同時(shí)，兼顧到經(jīng)營(yíng)死角和高樓層的商品銷售。

要使樓上的物業(yè)價(jià)值最大化，必須對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)主力店（企業(yè)）和主力品牌商品，從經(jīng)營(yíng)的角度規(guī)劃設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求的商業(yè)形態(tài)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售與經(jīng)營(yíng)，而只有主題明確，才能對(duì)品牌店的入駐產(chǎn)生足夠的吸引力。同時(shí)，通過(guò)品牌店和主力店的加入，容易在市場(chǎng)上形成口碑，有利于商業(yè)物業(yè)的銷售和后續(xù)經(jīng)營(yíng)。

以文化產(chǎn)業(yè)為主題，力爭(zhēng)引進(jìn)廣州購(gòu)書(shū)中心、國(guó)美（蘇寧）、麥當(dāng)勞（肯德基）、真功夫等名店為本項(xiàng)目主力店。

（3）招商項(xiàng)目的組合

招商項(xiàng)目既要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡，也要避免檔次太低、旺丁不旺財(cái)?shù)膶擂尉置妗１卷?xiàng)目帶動(dòng)人流的項(xiàng)目是購(gòu)書(shū)中心、麥當(dāng)勞、真功夫、手機(jī)專賣(mài)店，而電器超市因?yàn)槭墙?jīng)營(yíng)高檔耐用商品，平常會(huì)很少人流，只有到了節(jié)假日會(huì)有較大的人流，引入電器超市的主要原因一方面是為了對(duì)購(gòu)書(shū)中心作補(bǔ)充，另一方面是為了提高商場(chǎng)的檔次。

招商項(xiàng)目應(yīng)遵循動(dòng)靜結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則。4.2經(jīng)營(yíng)策略

(1)贏利模式

全部商鋪只租不賣(mài)，掌握整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)權(quán)，按照文化廣場(chǎng)為主題進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)，對(duì)各經(jīng)營(yíng)區(qū)域進(jìn)行合理劃分，盡量滿足經(jīng)營(yíng)者的功能需求，以求能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化；將全部商鋪向銀行抵押貸款，分擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并回籠部分資金。

(2)市場(chǎng)前期的經(jīng)營(yíng)管理：

為了保證銷售與招商的順利進(jìn)行，應(yīng)該注意：

按照經(jīng)營(yíng)主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排；

把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營(yíng)；

統(tǒng)一形象（商場(chǎng)內(nèi)、外），統(tǒng)一信息發(fā)布；

多功能公共區(qū)域的設(shè)計(jì)與活動(dòng)組織：比如展示中心、活動(dòng)廣場(chǎng)等。

(3)市場(chǎng)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理：

目的：使物業(yè)升值做出品牌，為企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目打好基礎(chǔ)

組建專業(yè)的管理公司，引入先進(jìn)的管理理念；

負(fù)責(zé)本項(xiàng)目進(jìn)一步推廣，不斷加強(qiáng)本項(xiàng)目的市場(chǎng)形象和知名度；

大型的公關(guān)活動(dòng)，使本項(xiàng)目成為客戶注目的焦點(diǎn)；

五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本

5.1裝修標(biāo)準(zhǔn)

大廈外墻：部份鋁塑板，部份玻璃幕墻

商場(chǎng)部份：

墻身：批蕩后，刷高級(jí)乳膠漆；

地面：鋪貼拋光磚；

天花：入口大堂、各層電梯出入口處吊藝術(shù)天花，其余吊石膏板天花；

電梯：首至三層配置扶手電梯，并設(shè)專用貨梯；

空調(diào)：中央空調(diào)。

酒店客房部份：

公共走廊（大堂）：吊藝術(shù)天花，地面鋪拋光磚，墻身刷高級(jí)乳膠漆；

客房：吊石膏板天花，地面鋪拋光磚，墻身刷高級(jí)乳膠漆；

衛(wèi)生間：吊石膏板天花，地面鋪防滑磚，墻身貼高級(jí)瓷片，配置衛(wèi)生潔具、浴缸、室內(nèi)排氣系統(tǒng)；

空調(diào)：中央空調(diào)。

電梯：首層至酒店直達(dá)客梯；

蔬果超市：

墻身：貼高級(jí)瓷片；

地面：鋪貼防滑磚；

天花：吊石膏板天花；

空調(diào)：中央空調(diào)。5.2項(xiàng)目改造成本

1、外墻裝修：9000平方米×600元/平方米=540萬(wàn)元

2、室內(nèi)裝修：35000平方米×650元/平方米=2275萬(wàn)元

3、電梯：10臺(tái)×35萬(wàn)元/臺(tái)=350萬(wàn)元

4、空調(diào)：35000平方米×300元/平方米=1050萬(wàn)元

以上合計(jì)：4215萬(wàn)元

六、總結(jié)

三水房地產(chǎn)起步較低，總體發(fā)展水平不高，與佛山的順德、南海等發(fā)達(dá)的地區(qū)相比，存在著較大的差距，目前樓市均價(jià)僅為2000元/平方米左右，但正是由于三水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本低，還存在較大的上升空間，在全國(guó)各地樓價(jià)居高的情況下，因此吸引了不少外地資金進(jìn)入。

三水工業(yè)品專業(yè)市場(chǎng)主要是由于硬件設(shè)施落后，沒(méi)有停車場(chǎng)，室內(nèi)布局零亂，實(shí)用率較低，再加上前期沒(méi)有效的營(yíng)銷手段，致使該項(xiàng)目雖然地處三水重要的商業(yè)區(qū)，但始終無(wú)法有效地推動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展。

本建議書(shū)立足于三水區(qū)政府最新出臺(tái)的《佛山市三水區(qū)城市總體規(guī)劃》，抓住三水對(duì)文化設(shè)施的需求，以文化產(chǎn)業(yè)作主題，力爭(zhēng)引進(jìn)廣州購(gòu)書(shū)中心、國(guó)美（蘇寧）、麥當(dāng)勞、真功夫等主力店為賣(mài)點(diǎn)，帶動(dòng)樓盤(pán)的銷售。對(duì)于本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于硬件上的缺陷，這將會(huì)削弱項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，如周邊新建類似項(xiàng)目會(huì)對(duì)本項(xiàng)目打擊較大。

附錄一：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)

一個(gè)純粹的外來(lái)語(yǔ)“MALL”，引發(fā)了中國(guó)城市的一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)；當(dāng)中國(guó)人還未明白MALL的準(zhǔn)確意義的時(shí)候，世界十大MALL排行榜上已經(jīng)有了5個(gè)中國(guó)MALL的身影；一個(gè)在西方發(fā)達(dá)國(guó)家代表中產(chǎn)階級(jí)生活方式的商業(yè)購(gòu)物模式，其中國(guó)之路方向何在？

1、“MALL”的含義

Mall（音譯“摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣(mài)店和商鋪、集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食為一體的商業(yè)中心。Mall可以說(shuō)是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。

據(jù)中國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)最近公布的調(diào)查結(jié)果顯示，目前全國(guó)在建及立項(xiàng)的購(gòu)物中心多達(dá)200余家，總面積約3000萬(wàn)平方米，總投資額超過(guò)3000億。一時(shí)間，中國(guó)的“MALL”時(shí)代似乎已經(jīng)來(lái)臨。24萬(wàn)平方米的上海正大廣場(chǎng)，55萬(wàn)平方米的北京金源時(shí)代購(gòu)物中心，42萬(wàn)平方米的廣州正佳商業(yè)廣場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)。這三座最具代表性的單體MALL以其巨大的體量和奪目的宣傳，似乎使中國(guó)人的“MALL”夢(mèng)想一下變成了“MALL”現(xiàn)實(shí)。

更可嘆為觀止的是，MALL剛拉開(kāi)序幕，MALL集群又緊隨其后。在廣州正佳商業(yè)廣場(chǎng)周邊1.5公里內(nèi)，就有天河城、維多利廣場(chǎng)和太古匯廣場(chǎng)，構(gòu)成廣州第一商圈——天河商圈最耀眼的MALL集群。而與華南MALL幾乎同時(shí)開(kāi)發(fā)的第一國(guó)際、地王廣場(chǎng)、星河傳說(shuō)、世博廣場(chǎng)四大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，合計(jì)面積達(dá)160萬(wàn)平方米，也競(jìng)相座落在東莞市。

SHOPPING

MALL被譽(yù)為“商業(yè)業(yè)態(tài)最高形式”，在美國(guó)，MALL的消費(fèi)額占消費(fèi)總額的60%多，在歐洲是29%，在日本是17%，在臺(tái)灣地區(qū)是9%，而在中國(guó)大陸尚未有專門(mén)統(tǒng)計(jì)。于是，MALL帶來(lái)的誘人贏利空間和幾乎空白的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)所形成的巨大反差，對(duì)于精明的投資者而言，隱喻的是超額利潤(rùn)。也正因?yàn)榇耍琈ALL幾乎成了MONEY（金錢(qián)）的替身，吸引著眾多逐利的資本。

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，Mall是創(chuàng)造最大值利潤(rùn)的項(xiàng)目，而對(duì)于一個(gè)城市，Mall將可能改變一個(gè)城市的商業(yè)格局。業(yè)內(nèi)對(duì)于MALL的評(píng)價(jià)普遍認(rèn)為，這是社會(huì)城市化、資源區(qū)域化、產(chǎn)業(yè)聚集化的必然結(jié)果，Mall的產(chǎn)生，必將對(duì)提升城市整體形象和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的促進(jìn)作用。

據(jù)悉，SHOPPINGMALL對(duì)資金需求巨大，平均需要10億元，投資周期長(zhǎng)，通常15年才能收回初期投入，因涉及的因素眾多而風(fēng)險(xiǎn)巨大。“沒(méi)有錢(qián)沒(méi)有把握就不要建大型商業(yè)購(gòu)物中心”。這是業(yè)界最為通俗的一句提醒。由于巨額資金的需求，不少M(fèi)ALL的開(kāi)發(fā)資金不得不依賴銀行貸款。目前對(duì)大型MALL的貸款已占據(jù)了全部房產(chǎn)投資的60%—80%。2、中國(guó)MALL的模式

現(xiàn)實(shí)中，中國(guó)MALL走出了兩種模式。一種是以正佳為代表的城市中心派，而另一種是以華南MALL為代表的郊區(qū)派。前者是中國(guó)大部分MALL的選擇，而后者延續(xù)了歐美郊區(qū)MALL的路線。2004年，國(guó)務(wù)院十四部委就中國(guó)購(gòu)物中心分布進(jìn)行調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示中國(guó)的購(gòu)物中心70%-80%都在城市。城市中心區(qū)77%，城市邊緣區(qū)18%，郊區(qū)5%。郊區(qū)MALL是國(guó)外郊區(qū)化的產(chǎn)物，而城區(qū)MALL是中國(guó)城市化的產(chǎn)物。

3、當(dāng)前制約我國(guó)MALL的關(guān)鍵要素

(1)交通要素

ShoppingMall源自美國(guó)，歐美國(guó)家道路四通八達(dá)，交通便利，私家車普及，MALL一般設(shè)在郊區(qū)，消費(fèi)者往往需要開(kāi)車購(gòu)物，一次購(gòu)物量大，購(gòu)物次數(shù)不多。

由于國(guó)內(nèi)不但交通道路設(shè)施比不上發(fā)達(dá)國(guó)家，而且私家車遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能普及，而一個(gè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)數(shù)十萬(wàn)平方米的MALL，往往需要大客流量支持，每天需要20萬(wàn)以上人流在這里聚集消費(fèi)。如此勢(shì)必將給國(guó)內(nèi)已經(jīng)不堪重負(fù)的交通和能源造成更大壓力，因此，目前在郊區(qū)開(kāi)辦大型MALL并不適合國(guó)情。

(2)購(gòu)買(mǎi)力要素

中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，2004年人均GDP僅有1000多美元（美國(guó)人均GDP為3.6萬(wàn)美元），城鎮(zhèn)居民可支配收入9422元，據(jù)有關(guān)資料顯示，全國(guó)上規(guī)模的ShoppingMall有200多個(gè)，面積超過(guò)3000萬(wàn)m2，按每平方米保本銷售額8000元計(jì)算，要達(dá)到2400億元左右的零售額，這些購(gòu)物中心才能保本經(jīng)營(yíng)，目前，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力還不足以支撐如此巨大的MALL群體。

(3)購(gòu)物方式要素

國(guó)內(nèi)城市人口密度高，私家車擁有量低，開(kāi)車購(gòu)物不切實(shí)際，而且中國(guó)人日常飲食習(xí)慣注重新鮮，喜歡每天購(gòu)物買(mǎi)菜，因此消費(fèi)者普遍習(xí)慣就近消費(fèi)。如果MALL經(jīng)營(yíng)雷同，不能做到多元化、差異化，那么消費(fèi)者就不會(huì)舍近求遠(yuǎn)去購(gòu)物。因此，預(yù)計(jì)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)MALL的模式，仍然會(huì)以市區(qū)MALL為主。

(4)開(kāi)發(fā)資金及土地因素

在商業(yè)地產(chǎn)方面，據(jù)了解，目前國(guó)外開(kāi)發(fā)MALL的資金，一般由開(kāi)發(fā)商靠以往開(kāi)發(fā)其它商業(yè)項(xiàng)目取得成功后，以滾雪球的方式解決，內(nèi)中也有開(kāi)發(fā)商盡管自有資金充足，為了少納稅，也向銀行貸款進(jìn)行開(kāi)發(fā)。其興建程序，一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地，或由開(kāi)發(fā)商根據(jù)需要向政府提出勾地申請(qǐng)，然后政府按照規(guī)劃或開(kāi)發(fā)商選址需要，由眾多具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和專業(yè)技術(shù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)地塊進(jìn)行競(jìng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商獲得土地后即進(jìn)行建設(shè)。購(gòu)物中心建好后，開(kāi)發(fā)商只租不售，不存在與小業(yè)主產(chǎn)權(quán)糾紛影響經(jīng)營(yíng)，其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)全部由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，其經(jīng)營(yíng)狀況由開(kāi)發(fā)商依據(jù)市場(chǎng)需要進(jìn)行調(diào)節(jié)。

而國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)MALL的資金基本上靠銀行貸款解決。目前，政府進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度，擬進(jìn)行商業(yè)立法，如此，將制約MALL混亂無(wú)序開(kāi)發(fā)。但調(diào)控力度一旦過(guò)度，往往容易出現(xiàn)“商業(yè)爛尾樓”現(xiàn)象，對(duì)此，不能不引起有關(guān)方面的重視。

(5)中國(guó)缺乏復(fù)合型MALL開(kāi)發(fā)人才團(tuán)隊(duì)

目前，MALL已進(jìn)入了專業(yè)化開(kāi)發(fā)時(shí)代，有道是“隔行如隔山”，開(kāi)發(fā)MALL迫切需要專業(yè)人才、經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的參與。然而，國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃的機(jī)構(gòu)或?qū)＜遥瓉?lái)都是主要從事房地產(chǎn)策劃，他們都不是投資商，未有親自主持開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)戰(zhàn)休會(huì)，應(yīng)變能力差，對(duì)搞MALL可以說(shuō)是霧里看花，未能做到以整體觀念全程策劃開(kāi)發(fā)MALL。而開(kāi)發(fā)MALL不僅需要理論，更要做到與實(shí)戰(zhàn)結(jié)合，才能取得成功。

MALL選址可以多作選擇，資金亦可多方籌集，唯有不但了解市場(chǎng)規(guī)律，熟悉商業(yè)運(yùn)作模式，而且又具有MALL成功操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)和人才當(dāng)前卻十分缺乏，如此，必然制約了國(guó)內(nèi)MALL的健康有序發(fā)展。

附錄二：中國(guó)十大MALL排行榜（按建筑面積排序）

1、華南MALL

號(hào)稱“全球最大MALL”的華南MALL位于廣東東莞郊區(qū)萬(wàn)江，占地面積43萬(wàn)平方米，建筑面積89萬(wàn)平方米，商業(yè)面積40萬(wàn)平方米，停車位8000個(gè)，總投資25億元，由東莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)。華南MALL作為中國(guó)首個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游、文化、運(yùn)動(dòng)七大特色主題區(qū)的超大型主題式購(gòu)物公園，以突出主題特色為原則面向珠江三角洲地區(qū)。2005年5月1日正式營(yíng)業(yè)。2、北京金源時(shí)代購(gòu)物中心

全球最大單體MALL——北京金源時(shí)代購(gòu)物中心位于北京海淀區(qū)四季青遠(yuǎn)大路，由世紀(jì)金源投資集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)完成。

作為北京2003年60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，北京金源時(shí)代購(gòu)物中心占地18.2公頃，建筑面積為68萬(wàn)平方米，總投資38億元。一期總建筑面積為55萬(wàn)平方米的單體建筑，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層。有大型室內(nèi)停車樓，車位達(dá)6800余個(gè)，開(kāi)車可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層。一期55萬(wàn)平方米將成為世界最大的商業(yè)單體建筑，5至6家主力店，20余家半主力店，600余家專賣(mài)店，100余家主題餐廳，十余家?jiàn)蕵?lè)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。3、興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)

這座上海最大的mall落戶于上海普陀區(qū)真光路以東、滬寧高速以南，由四川興力達(dá)集團(tuán)和新長(zhǎng)征集團(tuán)2002年共同投資建造。

總建筑面積約為43萬(wàn)占地10萬(wàn)平方米，建筑面積45萬(wàn)平方米，總投資23億元，計(jì)劃2005年10月投入使用，號(hào)稱將成為未來(lái)上海普陀區(qū)商圈的核心建筑之一，預(yù)計(jì)每年將產(chǎn)生15億的現(xiàn)金流和2億元的租金。但是目前，四川興力達(dá)集團(tuán)已撤出這一項(xiàng)目，其持有的興力達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)有限公司的70％股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目合作方上海新長(zhǎng)征集團(tuán)。4、正佳廣場(chǎng)

位于廣州天河商圈與廣州新城市中軸線核心的正佳廣場(chǎng)是一座集零售、飲食、娛樂(lè)、會(huì)展、休閑等八大功能為一體的大型購(gòu)物中心，總投資40億元，占地5.7萬(wàn)平方米，總建筑面積是42萬(wàn)平方米，其中裙樓商場(chǎng)面積30萬(wàn)平