2016年上半年山東省房地產估價師《制度與政策》：建設監理委托合同的形式與內容考試試卷本卷共分為2大題50小題,作答時間為180分鐘，總分100分,60分及格.一、單項選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多,從而不便于商務辦公,導致需求減少，估計未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25％,每月可出租面積租金為70元／㎡,又知該寫字樓可出租面積為10000㎡，，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年,投資報酬率為8％,其他條件保持不變，則該寫字樓將發生萬元的貶值.

A：548．19

B:558．15

C：567．39

D：675．40

E：工業用地的監測點評估價格2、房地產面積測算中的房屋面積，不包括__.

A．房屋建筑面積

B．房屋使用面積

C．共有建筑分攤面積

D．房屋占地面積3、職工住房公積金自存入職工住房公積金個人賬戶之日起計息，按年結息，本息逐年結轉。每年__為結息日。

A．1月1日

B．6月30日

C．7月1日

D．12月31日4、根據建筑物重要性和使用要求。一般居住建筑的建筑物的重要性等級是。

A:特等

B：甲等

C：乙等

D:丙等

E:執行層的組織協調5、某房地產投資項目，資產為6000萬元,負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是。(2005年試題)

A：80％

B:120%

C：171%

D：200％

E：借款合同6、房地產市場也存在空間市場和__這兩個層面。

A．資產市場

B．資本市場

C．信托市場

D．證券市場7、竣工驗收費,屬于房地產價格的。

A：開發成本

B：銷售費用

C:管理費用

D：投資利息

E：工業用地的監測點評估價格8、某建筑物的建筑面積為200㎡，有效經過年數為12年,重置價格為800元／㎡，建筑物經濟壽命為40年,殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現值為萬元。

A:10．2

B：11.0

C：11．3

D：11．5

E:工業用地的監測點評估價格9、土地使用稅采取__的稅率。

A．比例稅率

B．地區差別稅率

C．分類分級的幅度定額稅率

D．超額累進稅率10、某建筑物的建筑面積為2000㎡,占地面積為3000㎡，現在重新獲得該土地的價格為800元／㎡，建筑物重置價格為900元／㎡,而市場上該類房地產正常交易價格為1800元／㎡．則該建筑物的成新率為。

A：44％

B：50％

C：67%

D:94%

E：工業用地的監測點評估價格

11、某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知成地區的房地產交易，賣方按正常價格的5％繳納有關稅費,買方按正常價格的3％繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于__.

A．2427元/m2

B．2500元/m2

C．2575元/m2

D．2632元/m212、《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發用地應當以的方式取得.

A:轉讓

B：贈送

C：出讓

D：買賣

E：執行層的組織協調13、用來作為該宗土地產權證書和地籍檔案的附圖的是。

A：地形圖

B：地籍圖

C：宗地圖

D：房產圖

E：執行層的組織協調14、現行國家規定的以房產為主的房地產價格評估費，按照房地產的價格總額采取差額定率分檔累進計收，費率最低為

A：0.05‰

B：0.1‰

C：0。3‰

D:0。5‰

E：執行層的組織協調15、當某開發商的成本費用和產品質量與市場領導者相比具有競爭優勢時,可以采用的定價法是__。

A．領導定價法

B．挑戰定價法

C．隨行就市定價法

D．滲透定價法16、某宗房地產預計未來第一年的有效毛收人為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長3％，運營費用增長2％,收益年限可視為無限年，該宗房地產的報酬率為7％。該宗房地產的收益價格為__萬元.

A．650

B．687

C．585

D．63017、大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員取得房地產估價師執業資格的,申請注冊時，需要提供.

A:人才服務中心托管人事檔案的證明

B：社會保險繳納憑證復印件

C：所在單位同意其注冊的書面意見

D:所取得的房地產估價科研成果

E:執行層的組織協調18、制定進度計劃時，(）從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。

A．橫道圖法

B．網絡圖法

C．進行圖法

D．工序圖法19、開發利潤占總開發成本的比率,是初步判斷房地產開發項目財務可行性的一個經濟評價指標，這一指標稱為（）。

A．成本利潤率

B．投資利潤率

C．資本金利潤率

D．資本金凈利潤率20、成本法最基本的公式是。

A：房地產價值=房地產重新購建價格-建筑物折舊

B：房地產價值=土地重新購建價格+建筑物折舊

C：房地產價值=重新購建價格—建筑物折舊

D:房地產價值=重新購建價格+建筑物折舊

E：工業用地的監測點評估價格21、下列房地產估價相關活動中,屬于傳統價值評估業務范疇的是。

A：高層建筑地價分攤

B：房地產投資價值評估

C：因環境污染導致的房地產價值減損評估

D:城市房屋拆遷中的停業損失評估

E：工業用地的監測點評估價格22、下列對價格效應、收入效應、替代效應說法正確的是__.

A．替代效應＝收入效應+價格效應

B．價格效應＝替代效應+收入效應

C．收入效應＝替代效應+價格效應

D．價格效應＝替代效應/收入效應23、房地產投資的缺點是（）.

A．相對較高的收益水平

B．易于獲得金融機構的支持

C．抵消通貨膨脹的影響

D．投資回收期較長24、從經濟角度看，土地利用選擇的一般順序是__.

A．商業、辦公、居住、工業、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地

B．商業、辦公、工業、居住、耕地、放牧地、牧場、森林、不毛荒地

C．商業、辦公、居住、工業、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地

D．商業、辦公、工業、居住、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地25、房地產市場調查人員有時采取在夜間到居住小區測算“亮燈率"的方法來分析入住率，這種調查方法屬于（)。

A．觀察法

B．實驗法

C．討論法

D．問卷調查法二、多項選擇題(共25題,每題2分,每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分)1、某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據此可以判斷為該類商品住宅的需求。

A:完全無彈性

B：為單一彈性

C:富有彈性

D:缺乏彈性

E:執行層的組織協調2、下列屬于會計恒等式的是__。

A．資產—費用＝負債+所有者權益-收入

B．所有者權益＝資產+負債

C．資產+費用＝負債+所有者權益+收入

D．負債＝資產+所有者權益3、股票和債券的相同之處表現在。（2004年試題）

A：都是融資工具

B：都是流通證券

C：持有者享有相同權利

D：都具有償還性

E：都可以為投資者帶來收益4、下列關于會計要素中的利潤的說法，錯誤的是.

A：利潤是指企業在一定會計期間的經營成果

B:凈利潤為營業利潤、投資凈收益和營業外收支凈額等三個項目的總額減去所得稅費之后的余額

C：營業利潤是企業在銷售商品、提供勞務等日常活動中所產生的利潤

D：補貼收入不計入利潤

E：執行層的組織協調5、某建筑為磚混結構、內外設備齊全的受腐蝕生產用房，它的耐用年限是__年。

A．40

B．35

C．30

D．206、下列房地產價格影響因素中屬于房地產個體因素的是__。

A．位置

B．外部配套設施

C．面積

D．形狀

E．地質條件7、以出讓方式取得土地使用權的房地產，轉讓后受讓人欲改變原約定的用途，應具備的條件為__。

A．必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意

B．必須取得所在地建設行政主管部門的批準

C．與土地管理部門簽訂合同變更協議或更新簽訂合同

D．相應調整土地使用權出讓金

E．出讓方應繳納因改變土地使用性質的補償金8、土地儲備機構負責實施土地開發時，開發企業的管理費用不高于土地儲備開發成本的.

A：1%

B：2％

C：3％

D：4％

E:借款合同9、最高額抵押權確定的情形有。（2009年試題）

A：最高額抵押權已轉讓

B：新的債權不可能發生

C：抵押人破產

D：約定的債權確定期限屆滿

E：抵押財產被查封10、下列風險中,屬于房地產投資系統風險的有。

A：市場供求風險

B：變現風險

C:利率風險

D:時間風險

E:資本價值風險

11、有一宗房地產總價為100萬元,綜合資本化率為7%，土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％,則該宗房地產的土地價格為__萬元(收益可視為無限年）。

A．30

B．40

C．50

D．6012、下列房屋租賃形式,是《城市房屋租賃管理辦法》中規定的范圍。

A:以房屋作價入股

B：將房屋出租給他人從事經營活動

C：將房屋以合作方式與他人從事經營活動

D：將房屋出租給他人居住

E：將房屋無償借用給他人13、下列關于房地產權屬登記管理原則的敘述中，有誤的一項是__.

A．屬地管理原則

B．房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則

C．房地產權利人只能到房屋所在地的市（縣)房，地產管理部門辦理產權登記

D．房屋的所有權人和使用人為兩個人14、某宗土地總面積1000m2，容積率為3,對應的土地單價為450元/m2,現允許將容積率提高到5,樓面地價不變。應補地價為__元/m2.

A．350

B．300

C．200

D．15015、建筑裝飾材料按__分類，可以分為外墻裝飾材料、內墻裝飾材料、地面裝飾材料、吊頂裝飾材料和室內裝飾材料等。

A．建筑裝飾部位

B．制造工藝

C．化學成分

D．力學性能16、某房地產估價業務發生在非經濟特區，評估的房地產價格總額為6200萬元,按國家規定的標準，該房地產估價最高收費額為萬元。

A:2。48

B：7.13

C:13。50

D：31.00

E:執行層的組織協調17、目前，國家收回建設用地使用權的原因可能是。

A：建設用地使用權期間屆滿而收回

B:因公共利益的需要而提前收回

C：因土地使用者不履行土地使用權出讓合同而收回

D：因土地使用者履行土地使用權出讓合同而收回

E：司法機關決定收回建設用地使用權18、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套,其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套,則吸納周期為年。（2007年試題)

A：0。63

B：1。63

C：2。25

D：12。50

E:借款合同19、根據房地產估價的合法原則,目前我國有關法律、法規規定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有__。

A．土地所有權

B．國有工業用地土地使用權

C．宅基地土地使用權

D．大型游樂場

E．鄉鎮企業用房20、”某城市別墅銷售市場"這一市場細分的方式包括

A：按地域范圍細分

B：按房地產用途細分

C：按增量存量細分

D：按交易形式細分

E：按目標市場細分21、在實際估價中,運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于__

A．房地產具有開發或再開發潛力

B．將預期原理作為理論依據

C．正確判斷了房地產的最佳開發方式

D．正確量化了已經獲得的收益和風險

E．正確預測了未來開發完成后的房地產價值22、關于物權的效力說法有誤的是__。

A．同一標的物，不允許有性質不相容的兩個物權同時并存

B．同一標的物一般來說物權優先于債權

C．私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主失效

D．物權成立后，無論其標的物輾轉落入何人之手,權利人均可追及標的物行使其權利23、被征用土地所在地的市、縣人民政府，在收到征用土地方案后應于10日內將方案進行公告，征地補償安置方案公告的內容應包括__。

A．被征用土地的位置、地類、面積、地上附著物和青苗的種類、數量,需要安