銀鉆廣場商業(yè)策劃建議書

本建議書依據(jù)2006年7月初華夏柏欣與韓建集團(tuán)就銀鉆公寓1號商業(yè)樓之定位以及相關(guān)業(yè)態(tài)組合的相關(guān)洽商內(nèi)容所擬定。主要涉及內(nèi)容為：

-租賃政策及租金水平初步方案本建議書將通過2006年7月9日舉行的方案討論會由雙方討論確定。望能夠?yàn)橄乱徊缴虡I(yè)招商工作的開展提供完善的指導(dǎo)思路及規(guī)劃細(xì)節(jié)。銀鉆廣場商業(yè)策劃建議書華夏柏欣（北京）經(jīng)營管理顧問TCBLMallConsultingLimited2006年7月8日目錄Menu：1.0市場分析

1.1項(xiàng)目所在商圈分析

1.2賽特商圈簡介

1.3項(xiàng)目概況及交通狀況

2.0項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局與租戶組合

2.1商業(yè)布局方案的擬定因素

2.2商業(yè)布局方案

3.0租金建議

3.1租金的擬定

3.2租金折讓及遞增說明

3.3標(biāo)桿租金,樓層系數(shù)及年增長系數(shù)的擬定4.010年期租金收入測算

4.1租金收入測算方式說明

1.0市場分析本章通過針對項(xiàng)目自身?xiàng)l件以及及賽特商圈主要商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營狀況和競爭態(tài)勢的分析來探索銀鉆廣場在市場綜合全局中的競爭地位以及未來趨勢，從而為韓建集團(tuán)制定該項(xiàng)目之市場定位、招商策略等方面的工作提供支持。1.1項(xiàng)目所在商圈分析一、賽特商圈的發(fā)展現(xiàn)狀目前，賽特商圈目前已有北京友誼商店、國際俱樂部、建國飯店、凱萊大酒店、北廣傳媒大廈等，多個購物中心、五星級酒店、國際級俱樂部和高檔的寫字樓，商業(yè)、商務(wù)、生活配套極度成熟；緊靠第一使館區(qū)，建有各類使館41座，有非常濃厚的涉外氛圍。隨著周邊住宅及商業(yè)項(xiàng)目的不斷建成交付，賽特商圈目前已經(jīng)形成了一個的巨大消費(fèi)商圈。

國貿(mào)商場項(xiàng)目定位：高檔購物中心項(xiàng)目位置：建外大街面積：總建筑面積6萬平米，營業(yè)面積3萬平米。近200家專賣店為賓客提供高品質(zhì)的商品和服務(wù)，包括：國際、服裝服飾、中西餐飲、娛樂健身、禮品玩具、郵政快遞、銀行等。優(yōu)勢：成熟購物中心，穩(wěn)定的顧客群體劣勢：商品以高檔商品為主，僅限于高端客戶1.2賽特商圈簡介優(yōu)勢：新型購物中心，商場配套設(shè)施好劣勢：交通不夠便利，一層的高檔與二層的NovoConcept不相稱，還有一家銀行，商業(yè)定位和租戶組合不合理，而且規(guī)模不大，競爭力不強(qiáng)。LG大廈項(xiàng)目定位：購物中心項(xiàng)目位置：建外大街面積：總建筑面積15萬平米商業(yè)建面35,680平米租賃面積：6平米到6000平米不等業(yè)態(tài)組合：購物、餐飲、休閑、健身于一體優(yōu)勢：新型購物中心，商場配套設(shè)施好劣勢：交通不夠便利，一層的高檔與二層的NovoConcept不相稱，還有一家銀行，商業(yè)定位和租戶組合不合理，而且規(guī)模不大，競爭力不強(qiáng)。貴友大廈1F百貨、食品、黃金珠寶飾品、鐘表眼鏡、化妝品和現(xiàn)代辦公用品；2F經(jīng)營皮鞋、皮具、羊絨和針棉織品、婦女用品3F經(jīng)營服裝、裘皮制品4F經(jīng)營家用電器、大廚房系列、家居和現(xiàn)代裝飾用品5F寫字間B1麥當(dāng)勞餐廳項(xiàng)目定位：中低檔百貨項(xiàng)目位置：建外大街面積：7000平方米優(yōu)勢：成熟購物中心，穩(wěn)定顧客群，臨近地鐵站、交通便利劣勢：業(yè)態(tài)單一，以零售為主，餐飲娛樂成分少，商場設(shè)施陳舊1F化妝品、珠寶、鐘表、經(jīng)典服飾、眼鏡、琉璃2F女士服裝、服飾、時尚內(nèi)衣、女鞋3F男士服裝、男用服飾、男士內(nèi)衣、男鞋、箱包4F休閑服裝、休閑服飾、運(yùn)動系列、箱包、健身器材5F兒童世界、名品折扣、音樂書屋B1食品超市、日常用品、藥房、煙酒屋B2家居用品、寢室用品、餐廚用品、玻陶、通訊產(chǎn)品、照攝器材、辦公用品、家用電器賽特購物中心項(xiàng)目定位：中高檔購物中心項(xiàng)目位置：建外大街面積：營業(yè)面積1.3萬平米。優(yōu)勢：中高檔成熟購物中心，穩(wěn)定顧客群，臨近地鐵站、東二環(huán)，交通便利劣勢：業(yè)態(tài)單一，以零售為主，餐飲娛樂成分少商場設(shè)施陳舊1.3項(xiàng)目概況及交通狀況

一、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目總占地面積約1.5萬平方米，建筑面積約11萬平方米，是北京市中心二環(huán)內(nèi)罕有重要項(xiàng)目。項(xiàng)目內(nèi)部主要由兩座酒店式服務(wù)公寓”銀鉆公寓”及商業(yè)配套大樓”銀鉆廣場”所構(gòu)成，共提供公寓883套,商業(yè)配套1.8萬平方米,及停車位707個,計劃2007年底前全面交付使用。二、交通狀況銀鉆公寓地處地鐵1號線，周邊主要道路有長安街等多條城市主干道和1路，4路，9路，728路，848路等多條公交線路，交通便捷、四通八達(dá)。2.0項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局與租戶組合本章將根據(jù)TCBL就項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)分布、鋪面劃分及品牌/租戶組合等方面的內(nèi)容提供本套方案供大家討論，希望能夠通過不斷優(yōu)化從而最終確立項(xiàng)目的整體業(yè)態(tài)布局及基本品牌/租戶組合。2.1商業(yè)布局方案的擬定因素一、人流動向的因素

由于垂直交通只有兩組電梯,建議每層加設(shè)一對扶梯以加強(qiáng)人流動線,地下一層由于另有一組獨(dú)立樓梯至路面,故可不用增加扶梯二、停車位的供應(yīng)按照現(xiàn)時此商圈的交通情況,停車位的供應(yīng)至為重要,是本項(xiàng)目成功的關(guān)健因素三、配套設(shè)施的限制本項(xiàng)目為銀座式多層餐飲娛樂中心,故必需具備足夠的相關(guān)配套設(shè)施如煤氣,排煙,排污等安排分類項(xiàng)目比率會所/學(xué)校9.5%休閑/個人護(hù)理14.4%娛樂19.5%中西美食56.6%總合100%商業(yè)業(yè)態(tài)比例2.2商業(yè)布局方案首層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃樓層示意圖B11F2F3F4F5F6F7F茶餐廳果汁吧咖啡店面包店建筑面積：2,199平米平均租金:￥240/平米/月二層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃樓層示意圖B11F2F3F4F5F6F7F建筑面積：2,208平米平均租金:￥200/平米/月韓國菜三層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃樓層示意圖B11F2F3F4F5F6F7F建筑面積：2,208平米平均租金:￥170/平米/月纖體/SPA/Yoga四層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃樓層示意圖B11F2F3F4F5F6F7F建筑面積：1,377平米平均租金:￥165/平米/月西餐廳4F屋頂花園五層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃樓層示意圖B11F2F3F4F5F6F7F建筑面積：1,377平米平均租金:￥160/平米/月居酒屋/酒吧六層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃樓層示意圖B11F2F3F4F5F6F7F建筑面積：1,455平米平均租金:￥155/平米/月中餐/日餐/東南亞餐廳七層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃樓層示意圖B11F2F3F4F5F6F7F建筑面積：1,455/平米平均租金:￥100/平米/月語言學(xué)校/家政中心/銀鉆會所地下一層業(yè)態(tài)布局規(guī)劃樓層示意圖B11F2F3F4F5F6F7F建筑面積：2,980平米平均租金:￥200/平米/月桑拿/KTV3.0租金建議本章將根據(jù)銀鉆廣場的業(yè)態(tài)布局和市場調(diào)研情況提出銀鉆廣場的租金建議方案。3.1租金的擬定

競爭對手首層租金報價3.2租金折讓及遞增說明起步期成熟期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年……

租金水平較成熟期應(yīng)有所折讓，一般折讓水平為首年收取75%；次年收取85%；根據(jù)不同行業(yè)情況，行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)航企業(yè)一般會要求更多的優(yōu)惠條件，就該方面的問題，建議就個案進(jìn)行洽商。

一般情況下，從第三年開始租金水平將開始無折讓，并隨著時間的推移開始逐步提升租金；建議：租金測算標(biāo)準(zhǔn)以第三年購物中心進(jìn)入成熟期后之租金標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)桿，并采取首年折讓25%，次年折讓15%的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行計算；[主力店、次主力店、旗艦店直接采取年期租金遞增方式進(jìn)行核算]；

商鋪?zhàn)饨鸬亩嗌偃Q于該商鋪能夠?yàn)榱闶凵虅?chuàng)造多少的營業(yè)額。根據(jù)鋪面的大小、位置、形狀等方面的情況，不同行業(yè)的零售商的租金承付能力亦有所不同。但根據(jù)一般商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營規(guī)律，TCBL建議如下：3.3標(biāo)桿租金,樓層系數(shù)及年增長系數(shù)的擬定年份12345678910年增長系數(shù)7585100105110115120125130135樓層F1F2F3F4F5F6F7B1樓層系數(shù)10083.370.868.866.764.641.783.3業(yè)態(tài)茶餐廳,咖啡店,面包店,果汁吧韓國菜纖體,SPA,Yoga西餐廳居酒屋/酒吧中,日,東南亞菜語言學(xué)校,家政中心,銀鉆會所桑拿,KTV標(biāo)桿租金(RMB/平米/月)2402001701651601551002004.010年期租金收入測算年度年租金(RMB)折合每月每平米(RMB)折合每月每平米(美元)第一年19,186,133104.7813.10第二年28,144,554153.7019.21第三年33,111,240180.8322.60第四年34,766,802189.8723.73第五年36,422,364198.9124.86第六年38,077,926207.9525.99第七年39,733,488216.9927.12第八年41,389,050226.0428.25第九年43,044,612235.0829.38第十年44,700,174244.1230.51合計358,576,343195.8324.484.1租金收入測算方式說明一、租金收入測算方式本租金收入測算采取以月為基礎(chǔ)按年總計核算的方式，依據(jù)每間店鋪建議租金水平及圖紙上所提供之建筑面積進(jìn)行核算，測算期限為10年。二、測算需要考量的因素在本測算中所考量的因素主要包括：a.續(xù)租率及空置期的估算基準(zhǔn)由于大部份餐飲及娛樂租戶一般要求較長租期,