房地產估價師估價理論與措施考試真題及答案1.一種估價項目中的估價目的，本質上是由()決定的。A.估價機構B.估價師C.估價匯報使用者D.估價委托人的估價需要答案：D2.一種估價項目中的價值類型，本質上是由()決定的。A.估價委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象答案：C3.下列有關價值類型的表述中，錯誤的是()。A.在用價值為市場價值B.投資價值屬于非市場價值C.市場價值的前提之一是繼續使用D.同一估價對象也許有不一樣類型的價值答案：A4.李某購置的商品房交付後，經檢測室內空氣質量不符合國標。估計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運行費用占有效毛租金的15%。若月酬勞率為0.5%，則室內空氣質量不符合國標給李某導致的損失為()元。A.5000B.12574C.12650D.13911答案：B5.下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是()。A.理解某宗房地產的出租人權益價值B.理解某企業包括房地產及特許經營權等在內的企業價值C.理解某地區地震後房地產價值的變化D.理解某宗房地產的應納城鎮土地使用稅額答案：D6.任何一宗房地產只能就地開發、運用或消費，并且要受制于其所在的空間環境。房地產開發運用的這一特點，本質上是由房地產的()特性決定的。A.易受限制B.互相影響C.獨一無二D.不可移動答案：D7.下列房地產中，變現能力相對較強的是()。A.用途專業的房地產B.價值較大的房地產C.獨立使用的房地產D.不可分割的房地產答案：C8.下列影響某套住宅價格的原因中，不屬于實物原因的是()。A.戶型B.樓層C.層高D.裝修答案：B9.對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是()。A.謹慎價值B.市場價值C.殘存價值D.迅速變現價值答案：B10.某套200㎡、單價4000元/㎡的住宅，規定成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。假如折現率為5%，則該套住宅的實際價格為()萬元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00答案：B11.下列房地產價格中，相對能更好反應地價水平高下的是()。A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格答案：C12.設置地役權一般會使()。A.供役地的價值下降B.需役地的價值下降C.供役地與需役地的價值都下降D.供役地與需役地的價值都上升答案：A13.下列有關房地產價格影響的表述中，對的的是()。A.在賣方市場下，增長賣方的稅收一般會導致房地產價格上漲B.增長房地產持有環節的稅收，一般會導致房地產價格上漲C.在買方市場下，增長賣方的稅收一般會使房地產價格下降D.嚴格控制房地產開發貸款，一般會使房地產價格下降答案：A14.在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術性原則中的()。A.謹慎原則B.替代原則C.合法原則D.最高最佳運用原則答案：A15.近曰出具的一份估價匯報中的估價時點，估價對象狀況和房地產市場狀況所對應的時間均為一年前的某個曰期，其估價類型也許是()。A.在建工程抵押估價B.房地產損害賠償估價C.期房市場價值評估D.房地產估價的復核估價答案：D16.在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，因此在對可比實例建立比較基準時應尤其注意的環節是()。A.統一房地產范圍B.統一付款方式C.統一價格單位D.統一市場狀況答案：C17.估價對象是一套不帶車位的住宅，選用的可比實例成交價格為86萬元，具有一種現價為8萬元的車位和一套全新狀態下價值為3萬元的家俱，家俱為八成新。該可比實例經統一房地產范圍後的價格為()萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00答案：B18.某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統需花費30萬元，每年增長電費等運行費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，酬勞率為8%，該寫字樓因采光受影響導致的損失為()萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00答案：C19.某房地產4月的價格為6500元/㎡，已知該類房地產3～10月的價格指數分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個月為基數100)，該房地產10月的價格為()元/㎡。A.5110.51B.5307.26C.5549.95D.5638.13答案：A20.酬勞率是一種與利率，內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是()。A.投資率是投資回收與投入資本的比率B.風險大的投資，不確定原因多，故酬勞率應低。反之，酬勞率應高C.當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所規定的酬勞率D.當把土地看作尤其可靠的投資時，其酬勞率要低于其他較長期投資的酬勞率答案：D21.對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是()。A.建筑物竣工之曰起到不能保證其安全使用之曰的時間B.在正常市場和運行狀態下凈收益不小于零的持續時間C.由建筑構造、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間答案：B22.某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃協議約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人承擔。該房地產的凈收益為()萬元。A.245B.275C.315D.345答案：D23.某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地有效期限為30年，土地酬勞率為6%，該房地產的價值為()萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：D24.某房地產開發商開發一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發完畢後銷售均價為3000元/㎡，已知獲得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發成本和管理費用為1200元/㎡，開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完畢後即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為()。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%答案：B25.某成片荒地面積1k㎡，進行“七通一平”的開發後分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是()元/㎡A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77答案：C26.某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當地有電梯的類似寫字樓的平均出租率為90%，月租金為40元/㎡，酬勞率為6%，假如修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為()萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72答案：D27.在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完畢後的價值對應的時間一般是()。A.獲得待開發房地產的時間B.開發期間的某個時間C.開發完畢後的時間D.開發完畢之後的某個時間答案：B28.現評估一種六個月前停工的在建工程價值，經測算，完畢所有工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元/㎡。該在建工程主體部分已完畢，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計規定在1年內完畢，未完畢部分的費用均勻投入。若折現率為15%，則在估價時點的續建費用為()元/㎡。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76答案：B29.直線趨勢法y=a+bX中的常數a、b，是由()決定的。A.房地產的歷史價格資料B.房地產的未來價格資料C.房地產的現實價格資料D.估價師選用的現時和未來的價格資料答案：A30.某類商品房～的售價分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。運用平均增減量法，該類商品房的價格為()元/㎡。A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.00答案：C31.威廉阿郎索的在任意區位處的地租計算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表達()。A.單位面積土地上農產品的產量B.市場上每單位農產品的價格C.生產每單位農產品的成本D.向市場運送每單位農產品的成本答案：A32.某工業用地總面積為3000㎡，容積率為0.5，樓面地價為1000元/㎡。現按都市規劃擬變更為商業用地，容積率為4.0，對應的樓面地價為1500元/㎡。該變化用途理論上應補地價為()萬元。A.500B.525C.600D.1650答案：D33.某估價匯報中采用收益法評估估價對象價值，估價成果偏高，其原因也許是()。A.空置率偏小B.運行費用偏大C.收益期限偏短D.酬勞率偏高答案：D34.某估價匯報中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發法求取其價值時，開發完畢後的價值同步采用了市場法和收益法求取;采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價匯報求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了()。A.假設開發法和基準地價修正法兩種措施B.假設開發法和成本法兩種措施C.假設開發法、市場法、收益法和成本法四種措施D.假設開發法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種措施答案：D35.在估價假設和限制條件闡明中，當無理由懷疑建筑物的構造存在安全隱患時，應()。A.假定建筑構造是安全的B.肯定建筑物是安全的C.強調建筑構造安全須進行有關專業鑒定D.闡明建筑構造安全難以確定答案：A36.下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是()。A.增長抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產進行動態監測C.抵押貸款到期後需繼續以該房地產抵押貸款D.處置抵押房地產E.租賃抵押房地產答案：ABCD37.下列法律法規和原則中，應作為都市房屋拆遷估價根據的有()。A.中華人民共和國物權法B.中華人民共和國都市房地產管理法C.都市房地產開發經營管理條例D.房地產估價規范E.都市房屋拆遷估價指導意見答案：ABDE38.下列引起房地產價格上漲的原因中，屬于房地產自然增值的原因有()。A.對房地產自身進行投資改良B.需求增長導致稀缺性增長C.通貨膨脹D.外部經濟E.提高建導致本答案：BD39.在實際的房地產估價中，房地產抵押價值一般是抵押房地產未設置法定優先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優先受償款後的余額。這些法定優先受償款一般包括()。A.拖欠建設工程價款B.已抵押擔保的債券數額C.房地產變賣處置費用D.訴訟費用E.其他法定優先受償款答案：ABE40.下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有()。A.完全產權價值B.出租人權益價值C.迅速變現值D.承租人權益價值E.殘存價值答案：CE41.下列房地產價格影響原因中，不屬于房地產區位原因的有()。A.建筑平面布置B.朝向、樓層C.環境景觀D.土地開發程度E.房屋完損等級答案：ADE42.下列有關居民收入水平對房地產價格影響的表述中，對的的有()。A.居民收入的真正增長，一般會導致房地產價格上升B.假如居民收入的增長是衣食較困難的低收入者的收入增長，則對房地產價格影響不大C.假如居民收入的增長是中等收入者的收入增長，則會促使房地產上升D.假如居民收入的增長是高收入者的收入增長，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大E.居民收入水平的變化對房地產價格影響不大答案：ABCD43.根據現行法律，下列房地產中不應作為以抵押為目的的估價對象的有()。A.土地所有權B.依法承包的荒山的土地使用權C.宅基地使用權D.固有汽車加油站E.鄉鎮企業用房答案：AC44.下列房地產中，一般狀況下合用市場法估價的有()。A.原則廠房B.房地產開發用地C.行政辦公樓D.寫字樓E.在建工程答案：ABD45.就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往規定估價師對其凈收益同步給出()。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.也許的估計值答案：ABE46.成本法中，在計算投資利息時，應計息項目包括()。A.土地獲得成本B.開發成本C.管理費用D.銷售費用E.銷售稅費答案：ABCD47.某房地產開發企業擬在10月18曰獲得一宗房地產開發用地，估計該用地獲得後2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月;建成前六個月開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，對的的有()。A.運用假設開發法測算土地總價，估價時點為10月18曰B.運用假設開發法測算土地總價，估價時點為4月18曰C.開發經營期為10月18曰至10月18曰D.建設期為10月18曰至10月18曰E.銷售期為4月18曰至4月18曰答案：ADE48.針對某個估價對象，下列有關估價措施選用的說法中，對的的有()。A.理論上合用的估價措施，都必須選用B.在合用的估價措施中，選用兩種即可C.理論上合用的估價措施因客觀原因不能用的，可以不用D.必須選用兩種以上的估價措施，不能只選用一種估價措施E.僅有一種估價措施合用的，可只選用一種估價措施答案：ACE49.甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列有關乙地塊價格的表述中，對的的有()。A.若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元答案：CE50.在房地產買賣中對估價有多種需要，包括評估()。A.擬買賣的房地產市場價值B.買方樂意支付的最低價C.買方可承受的最高價D.賣方可接受的最低價E.賣方樂意接受的最高價答案：ACD51.在都市房屋拆遷中，假如被拆遷房屋的協議租金與市場租金差異較大，則在估價時應考慮此原因。()答案：錯誤52.在都市房屋拆遷估價中，當拆遷賠償實行房屋產權調換方式且所調換的房屋為期房的，因所調換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，因此估價時點應為未來。()答案：錯誤53.對于房地產開發用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般不小于市場價值。()答案：錯誤54.在不考慮外部折舊的狀況下，假如成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則闡明房地產市場不景氣。()答案：對的55.周圍環境狀況與否良好、交通與否有助于商品運送是確定商業用房位置優劣的首要原因。()答案：錯誤56.不管是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所根據的市場狀況。()答案：錯誤57.當估價對象為“潔凈”的房地產、可比實例是帶有債權債務的房地產時，其統一房地產范圍的價格換算公式是：房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債務一債權。()答案：對的58.房地產收益可分為有形收益和無形收益，無形收益一般難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選用較高的酬勞率或資本化率予以考慮。()答案：錯誤59.某房地產開發項目的利潤為360萬元，土地獲得成本、開發成本、管理費用、銷售費用合計為萬元，投資利息為200萬元，企業應繳納土地增值稅200萬元，該房地產開發項目的投資利潤率為18%。()答案：對的60.成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然後將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的措施。()答案：對的61.在假設開發法的現金流量折現法中，待開發房地產獲得稅費、後續開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，重要是根據估價對象的對應生產水平估計出的。()答案：錯誤62.一般來說，運用假設開發法估價時，同一估價對象在自已開發前提下評估出的價格不小于在自愿轉讓前提下評估出的價值，在被迫轉讓前提下評估出的價值不不小于在自愿轉讓前提下評估出的價值。()答案：對的63.運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，并且上升或下降的幅度大體靠近，否則就不適宜采用這種措施。()答案：錯誤64.某都市路線原則深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均