融僑·左海灣花園洋房交流會RONGQIAO_ZUOHAIWAN匯報內容花園洋房體量的可行性推導價格期望怎樣實現針對工程一期設計方案以及產品設計的意見左海灣左海灣根底經濟指標融僑半島左海灣總占地面積191萬㎡75.99萬㎡總建筑面積350萬㎡167.99萬㎡容積率1.832.21綠化率35.57%64%建筑密度14.97%15.6%規劃套數30000余戶13500戶規劃停車位－6570個市場蛋糕尋找融僑洋房市場空間餐刀的思考數據來源：網上房地產即時成交數據花園洋房如何擠占類別墅、多層的市場空間南岸區中高端物業如何擠占北部新區的市場空間供給解構尋找融僑洋房市場空間需求解構15.2%19.7%南岸區渝中區九龍坡區江北區12.6%29.8%31.8%40.4%19.2%12.6%意向群體來源居住區域工作區域花園洋房04-07年3月供給04-07年3月供給結構中高端人群需求結構個案借鑒尋找融僑洋房市場空間項目名稱屬性樓盤均價入市時間總套數銷售套數銷售周期銷售率龍湖大城小院城市型50002007-4-15256200多套10天85%龍湖好望山郊區型47002006-9-166904507個月65%金科東方王榭郊區型48002006-12-24840500余套4個月60%同景國際郊區型31002006-12-134804085個月85%抽樣工程：2006年9月——2007年4月累計銷售約1500套、約24萬方、按照品牌企業占60%市場份額估算，2007年預計市場消化量約40萬方。供需牽引力尋找融僑洋房市場空間市場空間

2006年2007年2008年2009年南岸區26.529.132.135.3渝中區1.82.02.22.4江北區3.23.53.94.3北部新區3.33.64.04.4九龍坡區1.41.51.71.9總南岸區市場空間36.239.843.848.2花園洋房市場空間12.713.915.316.9物業結構分割價值與品牌分割區域需求分割融僑洋房空間左海灣花園洋房價值實現價值曲線比照發現工程的差異化元素差異化元素下的核心價值延展工程定位方向判斷價值體系構成花園洋房價值曲線低中高區位價值開發品牌銷售單價社區規模配套功能景觀資源物業管理產品創新生活概念數量稀缺△△△△△△△△△△龍湖洋房〔品牌洋房〕◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆同景洋房〔普通洋房〕融僑洋房發現融僑洋房的核心價值區域價值更強社區規模更大景觀優勢明顯交通便利輻射全重慶生活便利鬧中取靜價值提升稀缺性多種物業多種物業人員復雜影響力較大自身配套完善江景資源湖景資源坡地地貌重點突出價值需躲避的問題引導的價值需要改善價值+創新產品差異點下的價值梳理交通便利輻射全重慶生活便利鬧中取靜價值提升稀缺性多種物業多種物業人員復雜影響力較大自身配套完善江景資源湖景資源坡地地貌重點突出價值需躲避的問題需引導的價值需要改善價值+創新產品絕版長江資源內湖景觀坡地的層次感地段稀缺融僑品牌城市中心稀缺物業花園洋房洋房城市景觀坡地優勢價值的提煉定位關鍵詞提煉洋房城市景觀坡地都市洋房生活方式長江邊上的花園洋房富有變化和個性的洋房長江坡地城市花園洋房別墅級享受接受程度更廣稀缺資源工程定位方向長江邊上的融僑花園洋房獻給那些想要留住山和水的重慶人別墅級都市花園洋房生活群落五大主力構建左海灣花園洋房價格支撐景觀無所不用其極適度控制產品面積城市核心洋房的稀缺創新性產品的打造打造地方特色產品多功能附加提升價值產品創新融僑配套別墅級花園洋房都市洋房生活方式左海灣規劃設計方案及產品建議定位方向下的產品設計方向都市洋房生活方式長江邊上的花園洋房富有變化和個性的洋房景觀最大化原那么因地制宜富有地方特色獨立圈層社區打造別墅級都市花園洋房生活群落總體規劃設計原那么建議原那么一、階層感盡量保證花園洋房的集中性，便于打造整體品質感。過于分散不利于管理、也缺乏以支撐總體價值。保障花園洋房的相對獨立。原那么二、景觀最大化景觀最大化原那么，充分利用江景，湖景景觀。原那么三、層次感充分利用工程坡地的性質，使建筑更加具有層次感，并根據坡地打造富有個性的灰空間。原那么四、組合性花園洋房總體預計約40萬方，體量較大，應當具有不同的物業類型，不排除別墅、洋房甚至小高層洋房的出現。總體規劃建議花園洋房應當占據最好的景觀資源，以到達別墅級洋房條件，是價格的重要支撐。設計原那么下對工程一期設計方案的評價一、景觀利用不夠、風向考慮缺乏主景觀面主視線方向江風風向工程洋房的擺放與主景觀面垂直，大多斜視江景，沒有充分發揮出景觀的優勢，另外由于洋房兩邊多為建筑，屆時局部必將形成橫向風，平行景觀面擺放建筑不但可以最大化利用盡管，同時也可以使通風更加良好。設計原那么下對工程一期設計方案的評價二、研究地形坡度、景觀最大化通過坡地最大化景觀，同時利用坡地，使建筑更加具有層次感、本身工程地勢具有天然的坡地，可以人工對地形進行一些改造，使坡地屬性更加明顯。設計原那么下對工程一期設計方案的評價三、研究地形坡度、建造具有地方特色的洋房“橫平豎直〞的歸還設計，很難實現，應當根據地勢不同，結合重慶傳統建筑特色構建具有一定特色和趣味的整體建筑組合形態。典型的平原設計具有地方特色設計原那么下對工程一期設計方案的評價花園洋房被高層保衛，處于“被窺視〞之下，其品質感必將受到較大影響，建議盡量使融僑洋房集中規劃，最大化防止影響，如果條件不允許，那么建議加寬中間隔離帶的尺度，通過景觀長廊的形式自然隔斷。四、洋房統一規劃、與高層盡量躲避建議1、擴大隔離帶利用植物進行隔斷建議2、通過朝向防止對視現象建議3、對相鄰建筑進行調整，增加遮擋構件。五、產品設計建議建筑風格建議——現代建筑風格龍湖大城小院萬科水晶城更加具有城市感與原有風格相協調在售花園洋房容積率水平在1—1.5左右花園洋房容積率項目名稱物業類型建筑體量（萬平方米）容積率龍湖弗萊明戈花園洋房121龍湖好望山花園洋房121龍湖大城小院花園洋房5.81.5金科東方王榭花園洋房181.24金科天湖美鎮花園洋房401.2五、產品設計建議聯排別墅量身定制根據客戶的需求設計房間配比，室外空間以及功能房間等〔設計師單獨效勞〕限制條件1：立面標準限制條件2：用地劃分工程的重要新聞點工程的品質標桿萬科十七英里&長城腳下的公社五、產品設計建議城市花園洋房設計建議1、城市花園洋房盡量控制套內面積、應當根據城市屬性的程度，控制面積。花園洋房的戶型配比對照表〔房%〕項目名稱兩房三房四房五房六房配比合計弗萊明戈-52.3%44.7%2.9%-100%同景國際城10.3%76.3%13.4%--100%紅樹林28.1%57.9%14.1%--100%大城小院-27.7%51.9%20.3%-100%目前市面上主要在售的花園洋房主力戶型主要以三房和四房為主，兩房和五房所占比例相對較少。花園洋房戶型面積區間比重分布〔%〕項目名稱<8080-100100-120120-150150-180180-220220-250250-300>300弗萊明戈--11.7%8.8%53.2%12.3%2%5.5%6.4%同景國際城5.1%23.7%26.8%30.9%13.4%----紅樹林-28.0%28.1%43.9%-----大城小院--15.6%52.3%11.7%14%6.3%--目前市面上主要在售的花園洋房主力面積主要以套內100-180平方米為主，超過180平方米的主要以底躍和頂躍的大戶型為主，所占比例相對較小。五、產品設計建議城市花園洋房設計建議1、城市花園洋房盡量控制套內面積、應當根據城市屬性的程度，控制面積。五、產品設計建議城市花園洋房設計建議1、城市花園洋房盡量控制套內面積、應當根據城市屬性的程度，控制面積。一層〔贈送〕二層三層T3戶型套內面積156㎡五、產品設計建議城市花園洋房設計建議2、增加對灰空間的利用，增加外部空間的情趣性E7底躍套內面積：240㎡五、產品設計建議城市花園洋房設計建議3、增加中間層產品的變化C3-5套內面積：118㎡空中花園的利用地下/半地下空間五、產品設計建議城市花園洋房設計建議4、利用坡地打造地下附屬空間〔地下室、半地下室形態〕萬科城的地下空間利用THANKS集中式商業銷售模式案例研究產權返租模式1操作方式——客戶購置時即與開發商簽訂租約，將所購房產返租給開發商，租約期內由開發商將房產轉租經營，租期兩年到十幾年不等。開展商一次性返數年租金降低首付；同時返租期內，業主定時從開展商處得到定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購〞條款。典型案例——曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店支付租金提供回報小業主發展商商家代理招商出租物業購買物業小業主商家提供物業支付租金銷售結束關系轉化小業主和商家不能承擔解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產權返租模式下的價值鏈模型和利益傳導模型：解決了高價銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續經營的矛盾。建設部?房地產銷售管理方法?規定：2001年６月１日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。案例：常興天虹商場樓層：1——5層。主力店：天虹開展商年租金回報率變化：4.8%—6%—2.8%〔低于三年期國債3.37%〕與天虹租約：15年年租金增長率：2%現狀：在售，分期或一次性付款樓層銷售鋪位個數/總鋪位個數銷售個數比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%資料來源：國土局網站銷售公示。店中店銷售模式2店中店銷售模式下的價值鏈模型和利益傳導模型：開發商投資者經營者消費者獲取現金獲取物業承租物業獲取投資收益獲取經營收益購買產品緩解了全部銷售與持續經營的矛盾，但無法解決高價銷售與提前消化之間的矛盾案例：賽格電子市場簡介：依托華強北電子產業形成的電子產品交易市場，營業面積約3萬平方米，共7層，租戶約1500家。鋪位形式：專柜及鋪位主要業態構成：電子元器件、電腦配件、電腦網路器材、通信器材現狀：4—7層出租，1—3層在經營情況穩定后出售給大客戶3基金整售銷售模式下的價值鏈模型和利益傳導模型：投資者基金經營者使用者消費者獲取現金獲取物業承租物業獲取投資收益獲取經營收益承租物業購買產品獲取銷售利潤開發商獲取現金獲取投資收益整售的適用條件來源：亞信行總經理蕭福泰訪談解決了持續經營和銷售之間的矛盾，但很難到達價格和快速回籠資金的目標。工程信托方式信托的適用條件案例1——萬科十七英里案例2——百仕達.紅樹西岸四種模式的比照四種銷售模式適用條件業主風險前期銷售速度銷售價格操作難度和本項目擬和度產權返租模式政府已明令禁止高快高低×店中店模式1、發展商期望通過商業直接獲取利潤2、周邊商業氛圍已成熟，商圈地位基本確定中中較高中基金整售模式1、發展商對價格要求不高2、商業促進寫字樓的銷售低慢低較高×項目信托模式1、發展商有融資需求2、發展商有足夠的品牌支撐3、項目前景看好低快較低高擬合度最高擬合度最低注：大客戶的整體購置屬于個案，在此不做分析。營銷模式和目標的關系首要目標營銷模式1快速融資信托+店中店2提前實現價值店中店3帶動二期經營整售集中式商業銷售模式案例研究產權返租模式1操作方式——客戶購置時即與開發商簽訂租約，將所購房產返租給開發商，租約期內由開發商將房產轉租經營，租期兩年到十幾年不等。開展商一次性返數年租金降低首付；同時返租期內，業主定時從開展商處得到定額租金回報。通常這種返租回報模式會附帶“回購〞條款。典型案例——曼哈購物廣場、常興天虹商場、保利友誼城、金暉商城、大中華太古廣場、沃爾瑪鴻洲店支付租金提供回報小業主發展商商家代理招商出租物業購買物業小業主商家提供物業支付租金銷售結束關系轉化小業主和商家不能承擔解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產權返租模式下的價值鏈模型和利益傳導模型：解決了高價銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續經營的矛盾。建設部?房地產銷售管理方法?規定：2001年６月１日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。案例：常興天虹商場樓層：1——5層。主力店：天虹開展商年租金回報率變化：4.8%—6%—2.8%〔低于三年期國債3.37%〕與天虹租約：15年年租金增長率：2%現狀：在售，分期或一次性付款樓層銷售鋪位個數/總鋪位個數銷售個數比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%資料來源：國土局網站銷售公示。店中店銷售模式2店中店銷售模式下的價值鏈模型和利益傳導模型：開發商投資者經營者消費者獲取現金獲取物業承租物業獲取投資收益獲取經營收益購買產品緩解了全部銷售與持續經營的矛盾，但無法解決高價銷售與提前消化之間的矛盾案例：賽格電