金地武漢相關項目前期市場研究報告（全）.doc第一部分市場研究TOC\o"1-2"\h\z一、武漢市宏觀經濟分析 21、武漢市綜合概況 22、武漢市經濟概況 2二、武漢市房地產宏觀市場分析 61、房地產總體市場分析 62、武漢市房地產住宅市場分析 10三、區域市場分析 131、區域經濟概況分析 132、區域房地產市場分析 14四、供給樓盤調研 211、供給樓盤概況 212、供給樓盤指標分析 253、供給樓盤專項調研 35五、需求調研分析 371、需求問卷調研分析 372、訪談分析 39六、市場競爭分析 431、市場競爭相關項目歸類列表 432、武昌擬建、在建相關項目對本相關項目的影響 44一、武漢市宏觀經濟分析1、武漢市綜合概況武漢位于江漢平原東部，長江中游與漢水交匯處，是湖北省省會及華中地區最大城市。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區交匯，將市區一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮鼎立的格局，素有“江城”的美譽。武漢版圖面積為8467.11平方公里，平面圖形如一只從東向西飛舞的彩蝶，其中城區面積3963.6平方公里，郊區面積763.51平方公里，市轄縣面積3740平方公里。武漢屬北亞熱帶季風性（濕潤）氣候，常年雨量充沛，熱量豐富、雨熱同季、旱澇更替、冬冷夏熱、四季分明，夏季最長約130多天，春秋二季各約60天。武漢現轄9個城區，2個郊區，2個縣。區縣下轄92個街道辦事處，59個鎮，34個鄉。轄區內交通網絡發達，具有水路、空運、鐵路、陸路的立體交通優勢。2002年末，全市戶籍人口總數為764萬人。2、武漢市經濟概況（1）、宏觀經濟運行表1-1宏觀經濟指標比較（一） GDP人均GDP財政收入固定資產投資億元變化元變化億元變化億元變化20021493.0910.78%19611.009.53%196.5430.87%570.4312.19%20011347.8011.68%17905.0010.27%150.1819.05%508.4410.05%20001206.8411.16%16238.009.92%126.1512.40%462.007.13%19991085.688.36%14773.007.30%112.2312.20%431.257.20%圖1-11995-2002GDP指標增長趨勢圖以上數據顯示：GDP總量升幅穩定（保持在年增幅11％左右），全社會經濟總體運行良好；財政收入逐步增加，且2001-2002年增幅加快，這與城市經濟結構調整過程中，第二、第三產業增加值增長較快有關，更顯示企業經營狀況逐步向好，企業技術改造力度增強，工業經濟效益綜合指數提高；城市的固定資產投資規模近兩年增長速度加快，顯示經濟的發展活力逐步趨強，投資拉動對國民經濟總體運行狀況的作用不容小覷。（2）、居民收入與消費在經濟總體健康運行的基礎上，居民收入、消費取向呈現出不完全相同的趨勢：一方面，職工平均工資及城區居民人均可支配收入均保持了與總體經濟發展較為緊密的相關性，相應指標增幅穩定；另一方面，居民消費在“量”增加的同時，價格總水平卻止步不前，除2000年微幅上調外，其余各年度消費價格總水平均較前一年有所下降，2002年，這一趨勢仍然延續。表1-2居民收入與消費指標比較職工平均工資城區人均可支配收入消費價格總水平社會消費品零售總額（不含居民購置商品房）元變化元變化變化億元變化200210039.0010.49%7820.007.05%-1.40%770.0812.42%20019086.0019.08%7305.058.01%-0.50%685.0013.04%20007630.007.60%6763.008.21%0.50%606.0011.40%19996250.00-3.90%544.00可以看出：宏觀經濟、人均收入的持續增長，帶來居民購買能力的增強；從消費價格總水平來看武漢市民習慣于在一種穩定、樸實的固有環境和方式下生活。消費觀念與生活方式上相對保守、嚴謹的態度，在一定程度制約了武漢整體經濟水平的快速發展。隨著沿海經濟及新觀念的沖擊及投資對總體經濟、消費的拉動效應的逐步顯現，武漢市民的消費觀念將會進一步改善。（3）、經濟外向性需要引起一定注意的是，武漢經濟的外向性仍然不夠明顯，盡管在歷史上有“九省通衢”的輝煌，但其現狀外資、外貿均未能出現大幅增長的情況（且進出口總額增幅逐步減緩），其工業基礎、人才等多方面的優勢均未能充分發揮，這樣的城市活力將較大程度上影響武漢經濟在較短時間內取得較大提升的期望。表1-3經濟外向性指標進出口總額實際利用外資億美元變化億美元變化200222.022.13%15.7610.06%200121.566.00%14.329.90%200020.3413.38%13.0311.75%199917.944.10%11.6610.42%近年來，武漢市經濟的外向性得到了持續的發展，但基數較低，增幅較小，參考2002年其它兄弟城市的經濟外向性指標水平如下：圖1-2不同城市經濟外向性指標對比武漢經濟的外向性從規模、發展勢頭上看均有較大的提升空間。（4）、城市其它主要宏觀指標對比武漢市作為老的工業城市、華中重鎮，其歷史、地理地位十分重要。然而近年來，武漢市的經濟發展顯示出一定的滯后，與沿海、甚至內地的部分城市相比，差距較為明顯。表1-4不同城市的主要宏觀指標對比 GDP（億元）固定資產投資（億元）城區人均可支配收入（元）社會消費品零售總額（億元）武漢1347.80508.447305.05685.82北京2817.601530.5011578.001593.50上海4950.841984.3112884.001861.30深圳1908.15673.3723544.00609.26廣州2684.8311964.0814416.001243.90天津1826.67705.108959.00832.70重慶1749.75801.826721.00699.33成都1491.00582.208126.00627.50沈陽1238.00302.806386.00623.50寧波1310.58470.3011991.00414.18杭州1568.00628.2310896.00458.82大連1235.60305.107418.00534.20南京1154.44464.918848.00465.83青島1316.00384.408731.00352.90備注：上表為2001年數據可見，“大武漢”的經濟發展規模（GDP）、固定資產投資規模均小于內地城市重慶、成都，而人均可支配收入在上述城市中排名倒數第三；同時，其社會消費品零售總額卻排名第六，顯示其商業相對發達，居民的消費較為積極。持續、穩定地提升城市的總體經濟發展水平，提高城市地位，增強居民對未來的合理預期，是逐步引導居民消費觀念，提升生活方式的基礎，也是房地產行業健康發展的基礎。（5）、發展潛力盡管武漢市的經濟發展水平在與沿海發達城市相比時仍有較大差距，甚至與內地部分兄弟城市相比時也未見明顯優勢，但其經濟的綜合發展潛力非常巨大，后勁很足。武漢具備無可比擬的地理位置優勢。武漢扼水路、陸路交通的要害，作為華中片區最具規模的中心城市，在經濟發展由沿海地區向內地逐步滲透的過程中，其經濟核心、輻射中心的位置無可替代，其核心的地位將逐步顯現；同時，由于華中片區的特殊性，武漢完全有機會成為包括上海、北京、廣州、西安、成都、沈陽等城市在內的國內各區域中心的核心，成為連接東西、縱貫南北的紐帶。武漢的工業基礎雄厚，在加工業勢必逐步成為未來一定時期內中國對外經濟的主要的比較優勢時，其完備的基礎設施設備、熟練的技術工人、可供補充的有效勞動力數量、相對低廉的綜合成本等方面都具有絕對的優勢。實際上，武漢是一個擁有優良的工業傳統的城市，在世界經濟全球化日益顯著的今天，隨著武漢為自身定位的進一步清晰，其優勢的煥發將會為包括其它產業的共同發展打下堅實的基礎?！按笪錆h”應當選擇一條與“大上?！辈煌亩伟l展之路，以工業（加工業）為基礎的外向型經濟將會為武漢的綜合發展加入有效的催化劑。武漢是國內為數不多的高等院校聚集的城市，這為其技術支持、科技創新、高級人才儲備打下了扎實的基礎，而這樣一個良好的環境更可以為城市的發展源源不斷地輸送動力，使其快速進入良性循環的軌道，以自身具備的優勢超越兄弟省市。隨著武漢城市建設的進一步完善，投資環境的進一步提高，武漢經濟的發展潛力將十分巨大，而這恰恰是許多沿海經濟發展較早城市所不具備的。

二、武漢市房地產宏觀市場分析1、房地產總體市場分析（1）、市場特征及環境分析1）市場特征武漢的房地產市場特征明顯。由于社會、經濟、歷史、人文等多方面的綜合原因，武漢市的房地產市場較之發達地區的同類市場還存在一定的差距，當前總體上仍處于一個不斷規范、市場化的過程中。其明顯的特征表現在：區域化特征明顯漢口、武昌、漢陽之間自成體系，跨區域購房只占到成交數量的極小比例，盡管近年此特征有逐步改變的趨勢，一段較長的時間內，區域劃分的存在將是市場的主流；房產二級市場的現狀價格偏低包括重慶、沈陽、成都等在內的內地城市（人均可支配收入相差不大），房價均高于武漢；城市總體建設相對落后武漢市舊城改造幾乎沒有展開，居民居住條件較差，住房改善的潛在需求十分巨大,商品房市場消化速度緩慢；多種性質房產同時存在房改房、集資房、合作開發、經濟適用房、商品房等同時存在；企事業單位住房政策參差不齊部分國家機關仍有分房，部分事業單位采取住房一次補償，部分單位與開發企業合作開發（商品房性質），部分單位完全市場化等；大多數市民對居住的要求仍然停留在舊有的生活方式上，對居住品質尚沒有清晰的認識；2）、市場環境武漢市的總體市場環境在近年來呈現出一些可喜的變化，如：存量房買賣交易額增加、市場日趨活躍；2002年，存量房成交55622套，面積為524.10萬平方米，金額62.29億元，分別同比增長8％、26％、39％；而這樣的增長，是在2001年較2000年分別增長20％、18％、24％的基礎上取得的，市場的發展十分迅速。個人成為住房市場消費主體：99年以后達到87％以上；住房金融支持力度加大2002年，公積金全年發放8億元，增長27%；個人商業貸款發放總額57.41億元，同比增長56.69%。土地供給規范化：2002年7月1日后，武漢市土地供給實行統一管理管控，開發商有了公平競爭的基礎。所有這些變化，極大的推動了武漢房地產二級市場的快速發展。（2）、武漢市房地產市場供需分析1）、市場供給98年宏觀調控之后，武漢市房地產市場曾出現大幅下滑：供給方面，98年房地產總投資較上年下滑17.29％；99年，總投資的增長率僅3.53％（基于98年下滑之后的投資額）。隨總體市場環境的變化，武漢市房地產市場自1999年開始出現轉機，且在2000年以突變的方式展開——1999年，新開工面積增長40.89％，總投資增長11％，施工面積增長17.14%，近年來，武漢市房地產市場的供給總體上呈現了穩定、持續的上升趨勢。圖2-1房地產開發總投資1999年以后，房地產開發的持續上升態勢尤其顯著，其中，2000年由于市場拐點的作用，開發指標增長幅度較1999年之前有較大幅度提高，后續各年度，由于開發取向、結構的變化，各指標呈現出不同的發展過程，體現了開發領域的不同側面：表2-1武漢市1999-2002年房地產供給指標比較總投資施工面積新開工面積竣工面積億元增幅萬平米增幅萬平米增幅萬平米增幅2002132.5014.83%1735.077.66%809.1725.53%628.484.40%2001115.3913.92%1611.676.22%644.602.06%601.9920.18%2000101.2911.00%1517.2517.14%631.5940.89%500.8912.51%199991.253.53%1295.27-3.71%448.288.72%445.210.03%總投資（總供給的代表指標）：2000年以后保持了持續、穩步加快的增幅，顯示市場供給的節奏處于健康、良性的發展通道，2000年的市場變化成為啟動的起點，未出現后繼乏力的情況，后文中我們將看到，這樣的態勢與同樣趨勢的市場需求配合，推動了市場的順利發展。施工面積：與總投資的上升趨勢不同，施工面積增幅除2000年保持較高的增幅外，2001、2002均保持相對較低的增幅。比較施工面積與總投資的增長比例，我們可以看到，2001、2002年，單位施工面積的投資持續保持加大，房地產開發結構在發生較大的變化——從單位投資較低的中、低端產品向單位投資較高的中高端產品轉移，這是武漢市房地產開發市場近年來發生的一個重要變化！在后文的分析中我們可以看到，這樣的開發結構的變化實際上在1999年即以住宅的結構變化為契機展開，由于住宅在總體供給中比例的變化，使總體市場的數據在2001年才顯示出明顯的趨勢，而這樣的趨勢在經歷了一定時間的供需磨合之后，正逐步被市場需求所接受，并推動市場向新的層面轉化。新開工面積：2000年，新開工面積增幅高達40.89％，顯示當年由于市場好轉造成的供給的增加以加量的方式展開（總體來看，單位面積投資額的變化不大）；而2001年，增幅回落到2.06％，顯示了與施工總體面積指標相一致的趨勢——即市場供給開始發生較大規模的結構性轉變——單位面積的投資額增大；2002年，其增幅再度上升，結合施工面積的變化趨勢，可以推斷在開發結構繼續轉化的同時，市場在此基礎上開始放量。竣工面積：竣工面積的變化趨勢，與前一年度的新開工面積變化趨勢相比，呈現相對一致的走向，顯示武漢市建設相關項目施工平均周期大約保持在1年左右的時間，市場物業類型仍以多層、小高層為主。2）、市場需求房地產市場的有效需求，通過預售/銷售金額最直接的體現出來。表2-21999-2002房地產預銷售金額比較年度預銷售金額億元漲幅2002132.4631.84%2001100.4718.83%200084.5548.05%199957.11-1.35%自2000年開始，武漢市房地產預售/銷售金額持續上漲，顯示出市場需求在近年來大幅增加，其中，2000年、2002年增幅較大，這樣的增加，與武漢市經濟持續發展、人民收入提高、房地產總體市場逐步走出低谷、日漸繁榮的必然趨勢有關，也與近年來若干住房、城市土地政策的出臺對市場的直接刺激等因素相關。與銷售金額同步提高的，是全市的銷售/預售面積。

表2-31999-2002年房地產需求指標比較（已剔除出租物業）預銷售面積現售面積預售面積萬平米漲幅萬平米現售漲幅萬平米預售漲幅2002年660.3919.21%485.997.53%174.4071.00%2001年553.9618.54%451.9723.54%101.990.52%2000年467.3246.16%365.8656.88%101.4617.25%1999年319.74/233.21/86.5336.05%預/銷售面積近年來保持了持續的上升趨勢，除2000年外，增幅穩定；由于所能得到的關于市場總體的分析數據中，銷售金額均包括了新房出租（如寫字樓、商業用房等）的部分，且這一部分的數量近年來上升很快，租金價格與銷/預售價格合二為一，無法濾出，使得我們很難對市場總體價格的走勢進行判斷。我們將在后文的住宅領域分析中著重分析住宅的價格變化趨勢，這對金水岸住宅相關項目也更具意義。3）、供需綜合分析總體來看，武漢市房地產市場供需總體基本持平；圖2-2武漢市1999-2002供需指標對比分析預/銷售面積連續三年超過竣工面積，顯示市場需求的實際增長略超出市場前期的預期；但與新開工面積相比，供需基本持平。經過幾年的發展，武漢市的房地產市場日趨成熟，近期來，呈現了如下特點：外地品牌發展商紛紛進入武漢；產品和營銷創新意識不斷增強；大盤相關項目頻頻亮相；市區精品中小相關項目成為新亮點；別墅市場異軍突起。（3）、武漢市房地產市場2003-2004年展望房地產開發結構繼續從單位投資較低的中、低端產品向單位投資較高的中高端產品轉移，市場的需求也會繼續相應的轉化；新區開發與舊城改造形成聯動之勢；房地產相關政策將對市場結構產生巨大影響；“三區五片”繼續保持熱點走勢；外地品牌發展商的介入使得市場競爭更為激烈；發展商日趨成熟與專業分工不斷細化；房地產開發的市場導向性加強；發展商溝通學習意識加強與競爭合理有序化。2、武漢市房地產住宅市場分析在武漢市房地產總體市場的發展中，住宅的開發逐步成為主流，在總投資、總施工面積、新開工面積、總竣工面積四項主要指標中，住宅的所占百分比均不斷提高。房地產市場的健康發展與住宅發展的市場化程度關聯度越來越大。（1）、市場供給住宅的發展態勢呈現出與總體市場略微不同的特點：表2-41999-2002年住宅供給指標住宅投資住宅施工住宅新開工住宅竣工(億元)增幅(萬平米)增幅(萬平米)增幅(萬平米)增幅2002107.6212.71%1407.7011.71%730.6732.15%536.76.06%200195.4927.68%1260.1524.97%552.9222.37%506.0434.12%200074.7923.46%1008.347.05%451.869.79%377.318.59%199960.5829.67%941.9114.23%411.5824.62%347.465.16%從住宅開發的數據看，其投資一直保持了較為穩定的增長，即使是在宏觀調控尚未結束的1999年，住宅投資依然保持了穩健的上升勢頭。同時，武漢市住宅結構的調整在1999年已經開始展開，2000年進入規模較大的變化期，即單位施工面積的投資成本上升較快，市場供給的結構開始變化（中、高端產品開始出現，所占百分比逐步擴大），而這樣一個變化較總體市場的類似變化早了1至2年；同樣，在進入2001年后，經過一輪整理的市場開始在此結構下的繼續小幅調整與放量。圖2-3年度單位施工面積平均投資額武漢市住宅總體市場處于品質提升的階段，從整體住宅市場來看，結構調整還將持續一定的時間，從后文對需求的分析看，這樣的調整順應了市場的潛在需求，逐漸被市場認可。（2）、市場需求與市場供給相一致，武漢市房地產市場的需求不斷增長。居民對住房的有效需求，通過房產預售/銷售得到體現。圖2-4住宅市場預銷售總金額比較1999年以來，武漢市住宅預銷售金額呈現較為迅速的增長態勢，從增幅來看，保持了與房地產總體市場一致取向。其中，2000年、2002年增幅較大。同時，需求的穩步增長體現在成交面積的變化和價格的變化兩個方面：表2-5住宅市場需求指標比較住宅銷預售金額住宅銷預售面積住宅銷預售平均單價億元漲幅萬平米漲幅元漲幅2002117.8432.14%617.8118.09%1907.3811.90%200189.1818.59%523.1816.96%1704.571.39%200075.2056.37%447.3049.82%1681.194.37%199948.09298.561610.73從2000年及2002年來看，兩個年度的增長方式截然不同。2000年，由于市場拐點的作用，需求的增長以在舊有住宅品質的基礎上大幅加量的方式展開，在面積增長49.82％的基礎上，價格僅上漲4.37％，居民對居住條件的提升以居住面積的擴大為主（盡管在此時，從房地產開發的角度看已經開始出現住宅開發結構的大幅變化）。2001年，市場仍然在這樣的觀念指導下運行，在有效需求穩步提高的前提下，平均價格微幅上調，市場對產品品質的重視度仍處于孕育期。2002年，從宏觀層面看，經過供需兩方面的充分磨合，加上武漢市關于土地供給政策的調整，觸發了需求對較高品質樓盤的認可，在有效需求增長32.14％的情況下，市場以量、價齊升的方式展開，其中平均價格上升11.90％，市場對住宅的有效需求開始出現大規模的結構調整；從微觀上看，由于市場上逐步出現了高品質樓盤的購買者，其親密人群對該類產品的認識逐漸加強，對這種生活方式的選擇逐漸認可，居民對住宅的要求從重“量”向重“質”演化，這也使得統計意義的需求結構變化成為必然。對于武漢的房地產市場，這樣的來自需求的結構調整盡管比開發的調整滯后了較長的一段時間，但這樣的調整對金水岸地塊的開發、營銷的指導意義非常重大。三年來，在需求及其增長方式的作用下，武漢市住宅銷預售價格平均增長幅度為5.88％。對于不同的市場、不同的市場階段，不同綜合品質（檔次）的住宅相關項目其短、中期的發展趨勢可能截然不同。在市場發展的成熟階段，由于中高檔樓盤獲利豐厚，使市場供給越來越大，此時的該類樓盤的價格走向趨于弱勢，體現在市場價格上甚至可能出現價格的下調（或提升緩慢、或持平），在這樣的發展階段，新樓盤繼續定位在中高檔，風險較大。不同的是，對于正處于需求結構變化、中高端的需求被初步激發的市場，中高端的產品將成為引領市場走向的重要力量，也將成為后一階段市場有效需求所追逐的方向，把握時點、提前半步的開發商將獲益非淺。從武漢市住宅市場的供需機構變化看，在目前的階段介入中高端市場，潛力巨大。

三、區域市場分析1、區域經濟概況分析武漢市總體舊城改造的進度較為滯后，房地產市場的發展在近年來以熱點片區的形式展開?，F狀來看，突出的開發熱點有：武昌的南湖片區、光谷片區、漢口的后湖片區、東西湖的金銀湖片區、漢陽的沌口片區；除此五個片區以外，武昌的徐東/中北路沿線、漢口的西/北湖－金融街片區、姑嫂樹－楊汊湖一帶也顯示出較強的活力；而一些老牌的大型居住片區如漢口的常青花園，百步亭花園一帶，由于長期建設形成的成熟配套和較低的價位，仍然是普通市民購房的優先選擇。行政區域經濟運行比較武漢市八大城區的主要居住人口分布數據如下表：表3-1武漢市八大城區人口分布表土地面積人口密度戶數年末戶籍人口平方公里人/平方公里戶人江岸區64.249795204595629226江漢區33.4313760147865459998硚口區46.3911584179745537377漢陽區108.344206150845455694武昌區81.2210885261404884065青山區45.809569121944438277洪山區509.001272148792647384東西湖區439.1952378821229486與其相對應的區域宏觀經濟運行指標如下：表3-2區域宏觀經濟運行指標2002年GDP財政收入固定資產投資城區人均可支配收入社會消費品零售總額（不含居民購置商品房）億元億元億元元億元江岸區33.653.505.597695.4748.48江漢區30.503.787.227789.6055.39硚口區33.362.697.417125.8156.40漢陽區23.461.917.226900.5227.37武昌區30.953.588.257903.7976.45洪山區53.421.8423.047962.9438.47青山區14.552.693.388100.3226.31東西湖區42.693.3221.14－26.12從上表中可以清晰的看到：如果以行政區域為劃分，武昌、洪山兩區的經濟發展潛力十分巨大。兩區不僅具有名列前茅的城區人均可支配收入，同時固定資產投資額也非?？壳?，武昌區的消費品零售總額遠遠高于作為商業中心的漢口任何一區（但小于漢口三區之和），洪山區的GDP總量更處全市之首，其財政收入排名處于各區之末與其發展的政策取向密切相關，實際上將更有利于其經濟長期、穩定的發展步伐，武漢市居住熱點的光谷片區、南湖片區即是在此環境下形成的房地產熱點，符合區域發展的需要，而且發展的潛力很大。與此同時，漢口的江岸、江漢兩區保持了一定的發展步伐，但從固定資產投資分析，兩區的發展空間已經受到一定的限制，人均可支配收入處于中流水平。由于漢口城區較老，市民的居住條件較差，居民改善居住條件的要求迫切，這樣的相對穩定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區房地產開發的熱潮，具有一定的合理性。硚口、漢陽兩區，經濟發展略遜江漢、江岸，但人均可支配收入卻低很多，其房地產市場不活躍當屬正常（沌口的武漢經濟開發區不在此列）。放遠眼光，硚口區的經濟發展應當具備一定的潛力，如果對漢口其它地區的輻射能夠有效展開，其房地產開發的潛力尚可挖掘。令人驚訝的是青山區，傳統認為其工業區性質、區域環境較差、不適合房地產開發的觀念可能錯失強大的購買能力。盡管該區各項指標均不在前列，但其人均可支配收入高居全市之首，即使不考慮其發展潛力，以其現有土地成本進行開發，應當有相當的利潤空間。當然，需要看到的是，青山區由于歷史的、城市規劃的綜合原因，其住宅相關項目的輻射范圍十分有限，人群較為單一，在舊有居住觀念、生活方式慣性較強的環境中，創新住宅開發的風險也較大。青山區的住宅總體水平提高尚需時日。東西湖區近年來顯示了旺盛的發展勢頭，拋開綜合經濟發展水平不談，作為漢口的后花園，近年來其住宅發展的迅猛態勢令人矚目。2、區域房地產市場分析（1）、行政區域房地產市場發展趨勢分析與全市總體發展相協調，各行政區域的房地產開發、銷售呈現出與區域經濟一致的發展趨向。對各行政區域內住宅市場的分析如下：表3-3各區主要住宅指標住宅投資住宅施工面積住宅新開工住宅竣工面積住宅預銷售總金額住宅銷預售總面積住宅平均價格億元變化萬平米萬平米萬平米億元變化萬平米變化元變化武昌區200217.423.26%222.17119.9255.6424.5524.00%111.567.24%2200.8615.63%200116.8729.37%218.03114.9397.7219.8034.51%104.0326.50%1903.306.34%200013.043.16%178.17/71.6314.7250.20%82.2437.87%1789.888.95%199912.64/163.89/63.069.80/59.6521.61%1642.92/洪山區200218.9834.80%258.90152.30108.6716.2284.95%90.0459.19%1801.4216.18%200114.0832.33%206.1598.5673.538.77-27.46%56.56-28.69%1550.571.73%200010.64118.03%145.38/61.6412.09222.40%79.32203.33%1524.216.29%19994.88/71.48/24.403.75/26.1580.47%1434.03/江岸區200221.132.47%275.16116.87100.9223.7344.87%110.9628.83%2138.6112.45%200120.6226.81%239.3192.2370.4716.387.41%86.135.28%1901.782.02%200016.2656.50%204.17/73.9215.2547.49%81.8151.19%1864.08-2.45%199910.39/179.89/66.5710.34/54.117.30%1910.92/江漢區200213.71-23.11%194.5867.7684.0421.1528.34%108.3930.76%1951.29-1.86%200117.8320.31%212.5576.1387.8716.4844.82%82.8950.24%1988.18-3.61%200014.8220.68%220.23/56.4611.3818.54%55.17-2.68%2062.7221.81%199912.28/166.58/52.309.60/56.6911.75%1693.42/硚口區20024.85-10.35%75.0439.1826.774.59-22.20%26.47-20.53%1734.04-2.10%20015.41-4.59%71.6624.5734.155.90-7.81%33.31-8.29%1771.240.52%20005.678.41%83.85/38.776.4063.27%36.3278.13%1762.11-8.34%19995.23/84.90/33.133.92/20.391.24%1922.51/漢陽區20029.4729.02%112.3462.0339.947.38-4.28%44.18-17.59%1670.4416.15%20017.34-2.00%104.4755.1033.497.712.25%53.614.56%1438.16-2.21%20007.4916.85%114.87/58.027.5437.84%51.2761.33%1470.65-14.56%19996.41/111.74/37.825.47/31.7812.22%1721.21/青山區20022.30-45.50%37.899.1124.711.93-50.00%13.57-57.04%1422.2516.40%20014.2217.22%79.5822.0946.913.8665.67%31.5977.87%1221.91-6.86%20003.60-16.08%81.57/31.692.3392.56%17.7669.63%1311.9413.52%19994.29/87.37/33.291.21/10.4711.98%1155.68/東西湖區20028.6359.52%117.7480.2945.4711.3464.11%66.5339.10%1704.4917.98%20015.4157.27%76.5144.0543.966.91288.20%47.83205.62%1444.7027.02%20003.4445.15%53.24/13.951.78-7.77%15.65-24.18%1137.3821.63%19992.37/45.33/19.891.93/20.649.26%935.08/1）區域市場供給從市場供給來看，大多數行政區保持了穩健的上升勢頭，其中，東西湖區、洪山區開發勢頭最好，連續三年保持了30％以上的增長速度（以總投資衡量）；武昌區、江漢區保持了持續增長的步伐；漢陽的變化較為引人注目，在2001年投資小幅回調之后，其2002年的投資額增長較快，從進入2003年后包括上海復地在內的諸多開發商繼續大規模進入漢陽來看，該區域住宅開發的增長速度在一定時期內仍將保持（盡管需求角度所得結論對這樣的投資取向并未吻合）。同時，青山、硚口、江漢三區的住宅總投資在2002年出現負增長，其中，硚口、青山在過去的三年中有兩年出現下滑，屬于少人問津的區域；江漢區出現的下滑，如果結合需求的分析，可能與其區域購房人群的取向有關（在需求大幅增長的情況下，價格持續兩年小幅下跌），使開發商缺少在該區域開發的積極性。2）、區域市場需求從需求來看，武昌區、東西湖區顯示了最為理想的增長態勢——房價與成交面積同時上升。其中，武昌區在近年來顯示了最為穩健的發展過程，同時顯示了強烈的需求結構調整的勢頭，在經歷了2002年的房價的提升之后，武昌區實際已成為武漢市成交平均房價最高的區域。與此同時，東西湖區的崛起，更成為近年來住宅市場的一個亮點。數據顯示，由于包括原基數較低等因素的綜合作用，東西湖區呈現與總體市場脫離的走勢，2000年，其需求指標未被大勢有效拉動，但2001年，其銷售面積、金額、價格均呈大幅上揚態勢，推動該片區成為近年來武漢市全市范圍內耀眼的片區開發明星。2002年，由于萬科四季花城的入市，東西湖片區的需求延續2001年的態勢，繼續保持強勁的勢頭，價格再升17.98％。住宅市場的另一亮點無疑是以“中國*光谷”的開發為契機振翅欲飛的洪山區。2000年，由于光谷概念的提出，洪山區住宅市場以當年預售、銷售總金額增長2.22倍的方式回應，價格上漲6.29％；2001年，由于光谷開發的實質性動作低于預期，使得該年度區域總需求出現負增長，但市場的回調以健康的方式展開，價格仍有微幅上調。2002年，隨著區域經濟發展趨勢的進一步明晰，市場回復到快速發展的軌道，呈現處令人振奮的發展態勢。此外，仍然顯示活力的是漢口的江岸區，其近年來的需求市場呈現良好的發展走向，與其區域內后湖片區、解放公園片區成為住宅建設的熱點聯系密切。同處漢口的江漢區需求總量有所上升，但由于價格不能有效提升，供需出現分歧。漢陽、青山兩區，2002年均以均價上升、需求下滑的方式運行，發展缺乏后力。而硚口更是出現全面負增長，可能需要一些外力的作用才能夠有所好轉。（2）、熱點區域綜合分析1）、南湖片區談到南湖居住區，武漢人首先想到是深寶安開發的南湖花園片區。南湖花園實際上并不鄰南湖，且有相當距離，但由于開發較早、規模較大，該片區在市民中的影響力較大。該片區過去以大規模開發低價位商品住宅為特征，解決了眾多收入不高家庭的居住條件較差問題，在普通市民心目中與漢口的百步亭、常青花園類似，都屬于工薪階層所關注的購房熱點。作為南湖范圍最大的一個居住片區，該區域內的相關項目建設此起彼伏，包括中央花園、新大地*博雅苑、新世紀寶安花園、寶安加州花園等在內的新相關項目使南湖花園保持了隨時代而前進的步伐——盡管其主流客戶定位仍然是能夠接受較低價位的普通市民階層。 1999年，由紅桃K集團下屬的武漢聯合置業房地產公司開發的麗島花園入市，相關項目緊鄰珞獅南路、南湖北岸，成為真正意義上的“南湖概念”。麗島花園以別墅開發起步，分期建設多層洋房、小高層住宅、高層住宅，樹立優質、優價的社區形象，同時，其規劃、選材、施工、營銷、物業管理管控（本司物業）均顯示了較為成熟的開發模式，推動了南湖片區居住理念的延伸，并對整個武漢市的房地產開發注入了新鮮的血液。過去武漢人一致認為的“鄉下”，在今天已經得到許多武漢人的認可。麗島花園更成為片區的代名詞。從市場來看，盡管該相關項目的銷售不如人意，但麗島花園對真正的“南湖”居住區起到了巨大的引導作用。 近年來，珞獅南路沿線及延伸的楚雄大街沿線，以“南湖水景”為主題的相關項目相繼出現，明澤*半島尊邸、南湖山莊、名都花園以及2002年底開盤的獅城名居等，共同將該片區的住宅建設引向較高品質的方向。南湖片區占據自然資源和地理位置（距離高校/中心區的實際距離不遠）兩項優勢，由于近年來高校教師收入大幅提升，高科技行業、科研院所從業人員收入較高，南湖片區、尤其是南湖水域周邊的房地產開發具備一定的潛力。近年來南湖區域的房地產開發呈現以下特點：注重環境開發南湖片區是武昌的新興片區，靠近南湖水域一帶自然條件出眾，文化氛圍濃厚，消費者文化水平較高使得房地產開發商在開發過程當中都將環境的開發放在了首要位置。建筑風格豐富南湖片區的住宅建筑風格近年來發生了很大改變，逐漸從單一的歐式風格向多元化方向發展。戶型種類齊全，且大戶型比例增大由于南湖片區開發起初以經濟適用房為主（主要是南湖花園城），戶型類別單一，且面積較小，1999年以后，人們開始注重對住宅功能的需求，針對這一轉變，南湖片區住宅戶型從功能到面積都逐漸豐富，明澤半島還出現了多層全復式設計的大戶型。配套設施日益完備隨著南湖花園城的逐步成熟，帶動了片區配套的日益完備。部分樓盤還擁有了網球場、游泳館、健身館、青少年活動中心等場所供業主節假日愜意享受生活樂趣。2）、光谷片區光谷片區是武漢是新興的科技開發、住宅建設熱點區域，2000年9月28日，武漢市第十屆人大常委會第二十一次會議通過了《武漢市人大常委會關于加快“武漢·中國光谷”建設的決議》，明確了對“光谷”建設的政策取向，東湖開發區的周邊環境及基礎設施也不斷改善。同時，光谷建設引入的一批高科技人才，帶動了區域的住房需求，由于從業人員的年齡關系，多數購房人員對住房的要求較高，對智能化與自然環境、優質管理管控及齊全的社區配套等的要求更促進了該區域住宅建設的快速發展。光谷范圍內，不僅有長飛光纖光纜、烽火通信、精綸電子、楚天激光等高科技企業、創業企業，還有華中科技大學、中國地質大學、武漢化工學院、中南民族大學、武漢科技學院等眾多高校和科研院所。受信息經濟產業迅猛發展及高校教師收入水平不斷提高的影響，該片區住宅市場以較新的面貌涌現出一批相對質素較好的樓盤，并伴隨楚雄大道成為主要干道，迅速形成了規模的開發效應。光谷范圍內，主要供應兩種類型的住宅相關項目，其一是多層住宅，典型的相關項目包括當代花園一至五期（現售當代光谷智慧城）、尚文創業城、學府佳園（有小高層）、東林外廬等，售價一般在1900～2200元左右；另一類是以湯遜湖開發為核心的別墅概念，滿足科技新貴們在收入快速增長后對小資情調的急速追逐，作為武漢污染最少的湖泊湯遜湖，聚集了水藍郡、銀河灣、玉龍島花園、澳門山莊等多個相關項目，相關項目以具備或準備購買私家車的購房者為主要目標客戶，距離中心區較遠，但自然資源相對豐富。由于開發階段不一，品質差異較大，價格從1400～3000元不等。正如同前文分析，由于洪山區發展的潛力無窮，光谷片區住宅發展的前景尚可繼續看好，但由于近期其范圍內擬建相關項目集中（詳見后文擬建、待建相關項目部分），而光谷的科技開發非一日之功，片區相關項目的價格、消化速度壓力將十分巨大。由以上特點我們可以大致看出光谷地區今后的房地產發展趨勢：注重環境的開發，特別是周邊自然環境的利用。周邊良好的自然、人文環境會繼續成為光谷地區樓盤的銷售賣點。隨著光谷發展的逐步成熟以及周邊房地產市場競爭的加劇，會帶動地價上漲。注重高科技概念的挖掘，物業管理管控將逐步走向智能化。安防、通訊、管理管控的自動化系統將成為小區的基本配置。由于光谷地區的土地資源日益減少，房地產開發重點逐步向湯遜湖及其周邊地區轉移，未來將有更多的大型房地產相關項目在湯遜湖地區出現。3）、金銀湖片區近年來金銀湖區域的房地產開發呈現以下特點：開發規模大占地4000畝的常青花園、占地410畝的萬科四季花城、占地達570畝高爾夫城市花園等大盤相關項目，共同促動了金銀湖房地產的發展。對居住環境極為注重從規劃設計角度上看，金銀湖地區原先的荒蕪正好為開發商提供了大展拳腳的廣闊天地。開發商建設理念的不斷創新更多的表現在對人居環境的倍加關注。金銀湖地區的開發熱潮，推動了整個東西湖區房價大幅上揚統計數據顯示，東西湖區的住宅均價從2000年1137元/平方米一路上揚，至2002年已達1704元/平方米。而東西湖區的房價上漲恰恰是由于金銀湖片區新推樓盤的房價大幅提高所致，可以說金銀湖片區的房地產開發推動了區域市場物業增值和市場發展。主要的客戶群多數來自漢口金銀湖片區的主要客戶群，多數來自漢口，潛在的客戶量較大，其中，靠近金銀湖的常青花園居住區經過多年的開發建設，已經得到了市民的充分認同，這使得金銀湖在客戶源上較之其它郊區更具明顯的優勢。4）、江岸后湖江岸區位于武漢市東北部的長江北岸，是中共武漢市委員會、武漢市人民政府所在地。由于江岸老城區開發空間有限，而距市區稍遠的后湖地區則成為江岸房地產開發的熱點。在武漢市道路建設和市政配套快速發展的前提下，離市區較遠的后湖地區的交通和生活條件大為改善，大規模的住宅小區相繼出現，如百步亭小區、后湖生態花園、東方恒星園、佳海華苑、竹葉苑等，然而，作為江岸區住宅、投資開發熱點的后湖地區，交通不便一直是困擾其進一步發展的主要原因。后湖片區房地產開發的主要特點是：開發相關項目以解放公園為中心向北側延伸，創建大面積住宅區沿漢黃公路，后湖片區由南向北開發了東方恒星園、后湖生態花園、佳海茗苑、城開紫竹苑、世紀家園等主要相關項目，而東北方向的百步亭花園更是安居工程的超大樓盤。價格主要分布在1600-2300元/平方米之間后湖地區住宅價格普遍較低，相對銷售較好的東方恒星園約2300元/平方米，其他樓盤價位相對較低，后湖生態花園僅售1600元/平方米，房屋經濟實用，個別樓盤，如佳海茗苑，以Townhouse為主，均價約2900元/平方米。樓盤以“綠色生態”為主題，集科學為一體，更加注重“以人為本”和“人”的需求如百步亭北側規劃中有市內最大的700畝城市生態花園，東方恒星園采用立體綠化，后湖生態花園設有氣象溫度風向監測站等。四、供給樓盤調研1、供給樓盤概況相關項目名稱麗島花園南湖山莊明澤半島獅城名居水藍郡名都花園當代光谷智慧城學府佳園開發商聯合置業武漢佳和南湖農業園科技創業洪發物業發展湖北長城建設實業武漢城投房地產開發當代物業發展武漢東湖高新集團區位南湖以北，珞獅南路以東珞獅路507號南湖以南，珞獅南路以東珞獅路441號光谷南湖畔卓刀泉南路路口民族大道與雄楚大街交匯東湖高新總部對面土地面積146740M2190860.62M225659M251595M2340170M2650000M2100000M2131399M2總建筑面積154000M2180000M227619.35M2108984M2121695M260000M2一期680000M2整體130000M2170562M2總套數（戶）1000590156753498436一期（總數4000多戶）7261266建筑形式多層、小高層、高層、別墅多層、聯排小高層、高層小高層、高層聯排、別墅多層、小高多層多層、小高、別墅容積率1.050.941.92.10.361.051.31.3綠化率65％49％46％40％60%50%40％40％戶車比2：11：12：12：12：1；1：14：13：12：1名義價格(元/M2)四期3200多層均價：2400聯排別墅：4450三層復式均3117；二層復式均2950；18層均價：268012層均價：2655聯排均：2600獨立均：4300多層均價：3100；小高層均：2900多層均價：2280多均：1950小高均：2350實售價格(元/M2)四期97折3104多均97折：2328聯排97折：4361三層復式均98折：3031；二層復式均98折：2868；18層均96折：2572；12層均96折：2548；聯排均99折：2574；獨立均99折：4257；多均95折：2945；小高均95折：2755多均99折：2222；多均：1950；小高均：2350；銷售進度四期19%20%44%34%50%60%30%20%開盤時間2003.4.272003.32002.8.182002.12.282002.12001.10.282002.11.182003.3物業管理管控費(元/M2.月)1.5（小高）2.0（別墅）0.8（多層）0.8（多層）1.2（聯排）0.8（小高）1.0（高層）1.0（小高）1.0（高層）1.8（聯排）1.8（別墅）1.2（多層）1.5（小高）0.5（多層）1.2（多層）1.5（小高）1.8（別墅）建筑規劃設計加拿大B＋H武漢江城臺灣何偉良武漢大學設計研究院菲臘國際設計事務所武漢市建筑設計院張在元、美國CAMIERJOHNSON建筑設計事務所武漢建設設計院景觀設計香港怡境師捷爾實設計公司法國.Geri.egon武漢大學設計研究院武漢市園林設計院武漢法雅園林養護有限公司浙江攬景環境設計公司香港怡景設計物業管理管控麗島物業（本司物業顧問）佳和物業深圳地王物業洪偉物業管理管控香港怡高物業顧問名星物業（戴德梁行顧問）當代物業管理管控武漢新城物業相關項目名稱東湖林語都市經典世紀彩城安順星苑藍灣俊園福星城市花園四季花城（二期）高爾夫城市花園開發商武漢典藏置業武漢三鎮實業房地產開發湖北建工置業武漢市平安置業有限公司武建集團富強有限股份公司武漢福星惠譽武漢市萬科房地產香港新邦國際有限公司區位東湖大門西側徐東路.汪家墩站中北路151號武昌中北路64號武昌臨江大道76號新華路邊186號金山大道武漢市金山大道特8號土地面積67653M2一132066M2總306820M2136735M244689M2112723M229500M290000M2二期273470M2總體一期66700M2總380190M2總建筑面積75771M2一260170M2總604435M2300000M2146000M2188247M2187350M2二期81000M2240000M2總體一110000M2總600000M2總套數（戶）455144312489361175844二期698總3000戶建筑形式多層多層、小高層小高層小高層多層、小高層小高層、高層多層、小高層小高層、高層、聯排容積率1.121.972.23.271.676.350.91.65綠化率50％58％50%40％40.2%36%45%42%戶車比3：23：21：12：12:12：12：11：1名義價格(元/M2)多均價：4200小高均價：3000小高層均價：2430小高均價：2460多均：2900小高均：30004層復式：3800高層均價：3410多均：2550小高均：2900花園洋房：2700小高均：2400聯排均價：3400實售價格(元/M2)多均99折：4158小高均98折：2940小高層均98折：2381小高層均98折：2410多層97：2773小高97：28704層復式97：3686高層均價99折：3375多均97折：2328小高均97折：2813花園97折：2473小高均93折：2232聯排均價93折：3162銷售進度50%70%15%70%70%50%85%80%開盤時間2002.初2002.92003.52002.7.122002.7.52002.12.82002.10.122002.6.15物業管理管控費(元/M2.月)1.0（多層）1.0；1.3（3層為界小高）；1.5（多層帶電梯）0.6(1期)0.8(2期)(小高層)1.0（小高層）1.2（多層）1.2（小高）1.0（小高層）0.9（多層）1.4（小高）1.2-1.5未定建筑規劃設計武漢工業大學設計院武漢建筑設計院武漢輕工設計院湖北金牛中國建筑設計院武漢建筑設計院萬科建筑研究中心深大設計院武漢市建筑設計院景觀設計新加坡都市園林環境公司深圳先科四季青鮮花公司廣州棕櫚公司奧雅（香港）園境師事務所美國泛亞易道有限公司物業管理管控麗島物業管理管控公司深圳中海外承物業深圳萬廈居業有限公司（顧問）平安物業管理管控中海物業管理管控公司中海物業管理管控公司武漢市萬科物業管理管控有限公司第一太平戴維斯物業顧問公司編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第頁2、供給樓盤指標分析（1）規模比較表4-3供給調研樓盤規模對比列表1）占地面積比較2）建筑面積及容積率比較從占地面積和容積率的比較顯示：離城區較遠的區域以及城市近郊景觀資源較好的區域，容積率相對較低，一般控制在1.2以下，最高不會超過2；中心城區范圍內的樓盤，容積率比較高，一般在2-6之間，漢口中心區域的樓盤容積率尤其較高。3）物業類型與容積率比較4）分期開發進度樓盤名稱總體建筑面積分期建筑面積分期建筑面積萬科四季花城240000平方米80000平方米(一期)81000平方米(二期)百分比33%34%都市經典604435平方米38211平方米(一期一組團)百分比6.3%學府佳園170562平方米28927平方米(三期)21944平方米(四期)百分比17%13%世紀彩城300000平方米43500平方米(一期)70000平方米(二期)百分比15%23%名都花園680000平方米60000平方米(一期)百分比9%高爾夫城市花園600000平方米110000平方米(一期)百分比18%合計平均百分比22%（2）、供給樓盤主力戶型分析表4-7供給樓盤主力戶型列表福星城市花園（3）、供給樓盤價格表4-8供給樓盤價格策略列表（單位：元/平方米）樓盤名稱名義售價實售均價付款方式及策略藍灣俊園多均：2900小高均：30004層復式：3800多層97折：2773小高97折：28704層復式97折：3646一次性96折銀行按揭97折贈送5300元的配套費四季花城（二期）多均：2550小高均：2900洋房：2700（含除頂層外，含裝修）多均97折：2328小高均97折：2871洋房97折：2473內部認購：95折現：一次性97折按揭：商業99折公積金：無折扣（多層、洋房送廚、衛裝修：約150元/平方米）東湖林語多均價：4200多均99折：4158一次性付款99折明澤半島三層復式均：3117二層復式均：2950小高層平層均：2715三層復式均98折：3031二層復式均98折：2868小高層平層均98折：2637一次性付款98折按揭7成20年按揭不打折，送配套費3000多元中央花園碧云天多層均價：1750小高層均價：2100多均99折：1732小高均99折：2079一次性付款：98折銀行按揭：99折南湖山莊多層均價：2400聯排別墅：4450多均97折：2328聯排97折：4361一次性付款：95折銀行按揭：97折獅城名居18層均價：268012層均價：265518層均96折：257212層均96折：2548一次性付款：95折銀行按揭：96折麗島花園四期竹園高層：3200高層97折：3104一次付款：95折銀行按揭：97折名都花園一期多均：3100小高層均：2900多均95折：2945小高均95折：2755一次性付款：99折按揭不打折；每套在總價基礎上送廚衛的裝修費抵15000元現金。相當于95折。都市經典小高均價：3000小高均98折：2940一次性付款：97折銀行按揭98折；水藍郡聯排均：2600獨立均：4300聯排均99折：2574獨立均99折：4257一次性付款：98折按揭：99折學府佳園多均：1950小高均：2350多均：1950小高均：2350一次性與按揭都無折扣。安順星苑小高均價：2460小高層均98折：2410一次性付款：97折銀行按揭：98折世紀彩城小高層均價：2430小高層均98折：2381一次性折扣：97折按揭折扣：98折當代光谷智慧城多層均價：2280多均99折：2222一次性98折按揭99折城市高爾夫花園雙復式均價2550小高層均價2400小高復式均3180聯排均價3400雙復式93折：2371小高層均價93折：2232小高復式均93折：2957聯排均價93折：3162聯排、雙復式、小高層一次性、按揭均93折永清庭園小高層均價3800（含戶式中央空調）小高層均價99折：3762一次性，按揭9.9折每周推出特價房，可享受9.7折或9.8折，必須先交10000定金怡景花園高層均價：4600高層均98折：3662一次性、按揭9.8折送YORK戶式中央空調，價值7.5萬元;42寸LG等離子電視機,價值3.5萬元;共計11萬元福星城市花園高層均價：3410高層均價99折：3375一次付款9.7折；按揭9.9折（4）、供給樓盤銷售進度與銷售戶型的分析表4-9供給樓盤銷售進度與暢銷滯銷戶型比較列表樓盤名稱銷售時間銷售進度平均速度滯銷戶型暢銷戶型藍灣俊園2001年11月一期2002年5月二期70%50%25套/月96平方米的2房（偏小）134平方米的2房（功能差）3房2廳面積在150平方米，比較貼近消費者的需求四季花城二期2002年10月12日二期85%，內部認購75套74套/月二房相對偏小，位置靠邊，銷售狀況一般?；▓@洋房和不靠路的3房。東湖林語2002年8月9日50%左右23套/月（近期30套/月）二房賣得相對較差，200平方米以上復式較差。160-180的四房好賣；明澤半島2002年8月18日銷售率44%8套/月臨珞獅南路的三復式小高層滯銷。東側鄰湖的兩棟賣得較好；中央花園碧云天2002年初95%18套/月復式面積太大139.7的戶型（小高層）朝北121.78平方米多層、122.22、125平方米小高層，格局、面積合理南湖山莊2003年3月一期已80%；二期20%左右。有10%單位保留（包含）21套/月兩房150-200平米大中戶型銷售較好獅城名居2002年12月34%左右51套/月（含開盤及團購）復式及大戶型，因面積太大，總價過高，且臨街的小高層銷售受阻。多數小戶型已出售80%，因為朝向良好，總價容易接受。麗島花園2003年4月27日四期19%25套/月（四期開盤月，有3萬元裝修優惠）150平方米和200平方米以上的戶型總價較高，不好銷售。有朝向、景觀優勢的戶型好銷售。名都花園一期2001年10月28日已經推出的部分有60-70%左右的銷售率；14套/月臨街的一棟3個單元僅售了10套，主要由于房型設計問題90平方米、130平方米三房比較好銷售都市經典2002年9月70%左右25套/月復式；229-396平方米面積大、總價高。三室二廳二衛、四室兩廳兩衛。水藍郡2002年元月整體銷售50%單體售20套，聯排200套左右。15.5套/月靠近鐵路的一些別墅不好銷，因為噪音和安全問題。239平方米的聯排別墅：戶型設計合理；537平方米的獨立別墅：沿湖岸線，景觀較好；學府佳園三期2002年6月四期2003年3月三期90%四期20%15套/月小高層戶型賣得不太好，160、170、180、212平方米的戶型總價太高、面積太大。137平方米的三房安順星苑2002年7月70%（小戶型全部售完）60套/月4房（部分朝向不好，總價較高）小戶型好售，因為市場供應量有限，朝向、景觀好。世紀彩城2002年5月28日95%一期（對外公布）28套/月復式200-250平方米，不好銷、面積較大，總價高三房兩廳一衛以及小面積的三房兩廳兩衛；當代光谷智慧城2002年11月三期三期銷售30%35～40套/月3、4、8號樓復式200平方米以上不好賣。89平方米、115平方米、144平方米為暢銷戶型；城市高爾夫花園2002.6至今聯排別墅和雙復式售了85%，共剩下不足10套少量內圈的房子看不到湖,未售出送車庫、花園,臨湖的房子已全部售完，戶型設計和面積都較合理，臨湖永清庭園2001.9至今整體銷售達70%15套/月（含市委購買）平層設計一般，房型無特色性價比不高。低樓層的房間已售完，還剩2F、7F、9F未售。怡景花園2002.11至今套比銷售率20%—30%。15套/月三號樓235M2銷售較好，此戶型南北通透，三面采光，通風、采光和觀景效果都極佳。三號樓237M2銷售也較好，此戶型朝正南面，正對長江；另外戶型方正、規則，好使用。福星城市花園2002.12至今50%左右27套/月部分戶型進深較長，通風、采光不佳；部分戶型東西朝向，景觀較好，目前花園內景觀尚未形成，銷售受阻。主力戶型，A1二號樓北向南第二個單位，面積適中。南北朝向，南向陽臺朝中心花園A2二號樓（5）、供給樓盤開發周期、銷售進度與平均銷售速度表4-10供給樓盤開發周期、銷售進度與平均銷售速度（截至2003.5月中旬的銷售進度）樓盤名稱開發周期、銷售進度與平均銷售速度藍灣俊園二期開工：2002.4開盤時間：2002.7.5入伙時間：2003.10套數：617套，銷售進度：70%，平均每月銷售：25套；四季花城二期開工：2002.8開盤時間：2002.10.12入伙時間：2003.8.31套數：712，銷售進度：85%，平均每月銷售：74套；東湖林語開工時間：2001.12開盤時間：2002.8.9入伙時間：2003.8.31套數：455套，銷售進度：50%，平均每月銷售：23套；明澤半島開工時間：2002.3開盤時間：2002.8.18入伙時間：2003.7套數：156套，銷售進度：44%，平均每月銷售：8套；中央花園碧云天四期開工：2002.初開盤時間：2002.初入伙時間：2003.10套數：326套，銷售進度：95%左右，平均每月銷售：18套；南湖山莊二期開盤時間：2003.3入伙時間：2003.11套數：320，銷售進度：20%，平均每月銷售：21套獅城名居開工時間：2002.6開盤時間：2002.12.28入伙時間：2003.7套數：753，銷售進度：34%，平均每月銷售：51套（有部分團購）麗島花園四期開工：2002.12開盤時間2003.4.27入伙時間：2004.5套數：252，銷售進度：19%，平均每月銷售：25套（24套交訂金）名都花園一期一期開工：2001.2開盤時間：2001.10.28入伙時間：2002.7.30套數：436，銷售進度：60%，銷售進度：14套都市經典一期開盤：2002.9入伙時間：2003.6.28套數：255套，銷售進度：70%，平均每月銷售：25套水藍郡開工時間：2001.9開盤時間：2002.1入伙時間：2003.4.30套數：498，銷售進度：50%，平均每月銷售：15.5套學府佳園四期開盤：2003.3入伙時間：2003.6套數144套，銷售進度：20%，平均每月銷售：15套安順星苑開工時間：2002.4開盤時間：2002.7.12入伙時間：2003.6套數：936套，銷售進度：70%，平均每月銷售：60套世紀彩城一期開工：2001.11開盤時間：2002.5入伙時間：2003.10二期開工：2002.10開盤時間：2003.5入伙時間：2004.6一期340套銷售100%二期套數460套一期平均每月銷售：28套福星城市花園開工時間：2002.1開盤時間：2002.12.8入伙時間：2003.12.28套數：844套，銷售：50%，持銷期平均每月銷售：27套高爾夫城市花園開工時間：2002.8開盤時間：2002.6.15入伙時間：2003.5套數416套永清庭園開工時間：2001.1開盤時間：2001.9入伙時間：2003.3.1套數：369套，平均每月銷售：15套整體銷售達70%（其中2棟15層約40%由市委購買）怡景花園開盤時間：2002.11.16入伙時間：2003.10.30套數：299套，銷售進度：30%，平均每月銷售：15套（6）、供給樓盤規劃、園林主要特征（7）、供給樓盤物業管理管控費分析表4-7供給樓盤物業管理管控費列表3、供給樓盤專項調研31%的樓盤無人防地下室；19%沒有裝廚房煤氣報警裝置。

五、需求調研分析1、需求問卷調研分析說明：調研公司:武漢市中南社會調查研究所調研時間:2003年3月25日-4月26日調研方式:入戶訪問:隨機攔訪=7:3調研地點:武昌(高校教職員工、政府公務員、私營業主、科研院所、設計院、郵科院周邊收入較高行業、高科技行業、名都花園、麗島花園、積玉橋、魯巷廣場、中南商場、亞貿廣場）樣本量配比：總樣本量1000份（1）、人群特點分析1）、從被訪者年齡看，24-30歲的被訪者占到50.4%，31-40歲的被訪者占30%，41-50歲的被訪者占13.3%。2）、從被調查的職業來看，從事教育/學術/科研/培訓的被訪者比例占到30.2%，光/電子/信息技術/的被訪者比例占7.6%，政府/非盈利機構的被訪者占到7.4%，批發和零售商業的被訪者比例占到13.5%，以上四類被訪者在樣本總量中所占的比例較高。3）、從被訪者的職務或職稱來看，自營/合伙占16.8%，中層管理管控人員占10.6%，中級職稱占19.2%，初級職稱占10.4%，普通員工占16%，其中所占比例最高的是中級職稱的人群。4）、從居住的區域來看，比較分散，問卷中所涉及的區域都有，各約5%左右，其中水果湖、魯巷廣場/關山，廣埠屯/卓刀泉三個區域比例相對較多，共占26.4%。5）、從被訪者目前所擁有的住房性質來看，單位公房占32.5%，單位分配的宿舍占20.8%，租用占18%，自己購買商品房的占16.2%，經濟適用房占5.5%。6）、從被訪者的現在居住家庭結構上來看，比例最大的是三口之家，占整個被訪者的48%，而兩口之家和四口之家則分別占15%左右。7）、從被訪者現在有幾套住房上來看，69%的被訪者擁有一套住房、21%的被訪者沒有住房、10%的被訪者擁有二套以上住房。8）、從被訪者現所居住的住房面積來看，被訪者現有住房的面積較小，目前住房面積在50平方米以下占25.3%，在51-70平方米占22%，在71-90平方米占23%，在90平方米以下占70%，在91-150平方米占26%，150平方米以上占3%。10）、從被訪者目前居住住房的房齡來看，5年以下的占到40%，在6到10年的占32%，這兩部分共占72%，而20年以上僅占7%。（2）、被訪人群的需求特征1）、從被訪者相關計劃什么時間購置商品房來看，在1-2年之間購買的被訪者占到了29%，3年之內購買的被訪者占到71%。2）、從未來3年內，首先考慮在武漢的哪一個區域購置商品房的問題來看，因為此次需求調研是以武昌為主，所以在考慮購房區域以武昌的比例為最多，相對比例較高的區域是水果湖、魯巷/關山、南湖花園、街道口、珞獅南路等。3）、通過被訪者最想購買的物業類型來看，4-5層的洋房占21%、6-7層的多層占34.7%、8-12層的小高層占25.9%，這三類物業共占81%多，而對高層、別墅、聯排、雙復式等物業類型的需求就相對較少，占18%。4）、通過被訪者購買商品房時最重要的因素來看，他們關注程度最高的因素依次是：價格、朝向與通風/采光、周圍的自然環境、公共交通條件、周邊配套；他們對片區整體綜合形象、開發商實力/品牌關注較少。5）、從被訪者相關計劃購買的物業面積來看，大部分被訪者還是希望購買更大的面積，其中期望購買90-130平方米的被訪者為60%，期望購買130平方米以上的被訪者占26.9%，而期望購買90平方米以下的被訪者僅為12%。6）、從被訪者相關計劃購買的物業房間數來看，以二房和三房為主，在三房二廳的選擇上，三房二廳一衛和三房二廳二衛比例分別為24%和27.9%。被訪者對四房和五房的需求就相對較少。7）、從被訪者對廳室的朝向的問題來看，50%的被訪者希望廳與兩室朝南，15%的被訪者希望廳與一室朝南，17%的被訪者希望室朝南、廳無所謂。8）、從二房二廳最合適的面積來看，選擇86-95平方米的占27.8%，96-105平方米的占29.7%,106-115平方米的占14.6%。9）、從三房二廳最合適的面積來看，選擇106-125平方米的占37.8%，126-145平方米的占34.3%,146-165平方米的占7.5%。10）、從四房二廳最合適的面積來看，選擇126-145平方米的占17.2%，145-165平方米的占25.4%,165-185平方米的占18.1%。11）、從被訪者相關計劃相關計劃用多少萬元來購買新的商品住宅來看，相關計劃用15-20萬的被訪者比例占35%，相關計劃用25-30萬的被訪者占23%，相關計劃用30萬以上的被訪者共占12%。12）、通過小高層帶電梯最高能承受的物業管理管控費的數據來看，能夠承受1元/平方米*月的被訪者占39%，能夠承受0.8元/平方米*月的被訪者占47%。13）、從被訪者對本相關項目（南湖西岸珞獅南路（麗島花園附近）周邊地區）是否可能作為被訪者或親屬的購房選擇區域來看，結果相對比較樂觀的，其中認為比較合適的被訪者占18%，非常合適的被訪者占5%，可以考慮的被訪者占36%，合計約60％的被訪者是可以考慮在南湖西岸購置商品房，而不太合適的或不合適的被訪者占40%。14）、從被訪者選擇（南湖西岸珞獅南路（麗島花園附近）周邊地區）主要原因來看，自然環境、交通條件、升值空間等因素占到了較高的比例，其中自然環境占21%；15）、從被訪者不選擇南湖西岸的主要原因看，有兩點比較明顯，距離工作地點的遠近所占比例為36.6%，交通配套所占比例為21.2%，另外生活配套缺乏所占比例為10%。16）、從被訪者喜歡的園林風格來看，34%的被訪者喜歡東方園林風格，25%的被訪者喜歡中式園林風格，喜歡歐式園林的被訪者占18%。17）、從被訪者希望的小區配套來看，社區超市、寬帶網兩項是被訪者所選最多的，比例分別為15%和11%，另外活動中心、康體設施、醫療機構、暖氣供應被選擇的比例也相對較高。18）、通過對最高能夠承擔的取暖費用問題來看，75%的被訪者能夠接受300元/每套/月的取暖費，21%的被訪者能夠接受500元/套/月的取暖費。19）、從被訪者對會所設施的要求來看，閱覽室的所占比例為16%，健身房所占的比例為16%，室內恒溫游泳池所占的比例為11%，籃球場、羽毛球場、棋牌室、健身房比例各為8%左右。20）、被訪者樂于接受的單價相對較低，有80%多的被訪者不能接受2200元/平方米的單位，能夠接受均價在2500元/平方米左右的被訪者僅占5%。21）、從家庭年收入來看，70%的被訪者家庭年總收入在3-5萬元之間，