龍湖地產籌資風險、成因及完善對策研究TOC\o"1-2"\h\u12976一、前言 11976（一）研究目的及研究意義 1304901.國內外相關研究現狀文獻綜述 1198273.研究內容與研究方法 319740二、企業籌資理論基礎 313683（一）房地產企業籌資的主要原則 314379（二）企業選擇籌資方式應考慮的因素 426554（二）房地產企業主要籌資類型 512569三、龍湖地產概況及籌資風險控制現狀 63906（一）龍湖地產概況 616036（二）龍湖地產股權籌資現狀分析 610457（三）龍湖地產債務籌資現狀分析 616222（四）龍湖地產負債規模現狀分析 7469四、龍湖地產籌資風險及成因分析 822535（一）盈利能力不足 811675（二）償債能力減弱 8208843.資本結構不合理 10122874.籌資渠道狹窄，較為單一 1119564五、龍湖地產籌資風險防范控制措施 1119467（一）改善經營管理水平，提高盈利能力 116828（二）加強資金使用效率，提升償債能力 128633（三）合理調整資本結構，降低籌資風險 1324946（四）拓寬籌資渠道，開展多元化籌資方式 1323189結論 14一、前言（一）研究目的及研究意義本文的研究目的是以龍湖地產為研究對象，分析其籌資現狀并準確識別該企業的籌資風險，此外本文的難點是籌資方式單一，針對該企業存在的籌資難點，通過引入合作開發模式這種關鍵技術拓寬籌資渠道，改善企業籌資現狀，達到控制籌資風險的目的，提高經濟效益，實現企業的長期可持續發展。本文的研究意義是通過引入合作開發模式、進行成本預算控制科學規劃籌資期限以及擴大內源融資等對策解決籌資方式單一、籌資成本高以及負債比重逐年上升等問題，以此控制籌資風險，實現企業價值最大化。1.國內外相關研究現狀文獻綜述國外相關研究現狀文獻綜述國外的相關研究學者對于房地產開發企業的籌資風險控制研究已經形成了較為成熟的籌資管理模式和理論體系，因此，查閱了國外相關文獻，現綜述如下：RAJESUNEJA（2022）提出，相比于外源融資，內源融資的籌資壓力較小成本較低，中小企業發展應該盡量多采取內源融資這種籌資方式，內源融資可以降低企業的稅費支出并相應的增加企業的凈資產，促進經濟效益的提高。REEPU（2021）認為，中小企業可以采取加強對互聯網的財務內部控制和建設信用體系以及拓寬企業的籌資渠道，化解籌資風險，促進中小企業穩定發展。從國外相關文獻可知，國外籌資研究者鼓勵中小型開發企業籌集資金盡可能多考慮內源融資這種籌資方式以及拓寬籌資渠道控制籌資風險，解決籌資難題。2.國內相關研究現狀文獻綜述相對于國外一些發達國家對于房地產開發企業籌資風險控制研究，我國起步較晚，但仍然取得了較多研究成果，現查閱國內籌資風險控制相關文獻綜述如下：丁雅雯（2022）提出，在房地產的籌資過程中，應該構建有效的籌資風險預警體系，改善經營管理水平，增強自身實力，最終有利于實現籌資風險的規避。李嘉欣（2022）認為，中小型企業可以積極嘗試聯保貸、供應鏈融資，努力爭取在新三板掛牌籌資，以拓寬籌資渠道，改善籌資渠道狹窄的困境。劉曉艷（2022）提出，中小企業應該完善客戶資信資料，樹立經營管理理念，加強擔保機制的相關建設，解決中小企業管理水平低、信息披露意識差等問題，促進企業自身發展，以此可達到銀行系統的貸款條件獲得更多資金。蘇徑舟（2022）認為，房地產企業應該開拓多元化籌資方式以及完善房地產籌資體系，積極發展房地產信托融資以及債券融資等籌資方式，降低籌資風險。馮歡（2021）認為，籌資是需要進行管理和控制的，應該加強與銀行和擔保公司的交通溝通，提升自身的信用等級，加強資金提供者對籌資者的合作信心。王欣璇（2021）認為，企業應該科學安排籌資來源，多渠道相結合，合理安排長期負債和短期負債的結構，規范匹配負債比例對沖籌資風險。姜春玲（2020）認為，企業要選擇合理的籌資組合方式，塑造品牌形象，建立籌資風險制度規避籌資問題帶來的經濟損失。楊帆(2020)認為，中小企業在發展過程中，應該制定長期籌資規劃戰略，對資金需求量進行預測、籌資效益進行分析以及資本結構的確定，多對市場狀況進行深入的調查和分析，有針對性地規避風險。聞采(2019)提出，在進行籌資決策前應規劃好資產負債比重，優先考慮權益籌資，這種籌資方式籌資壓力相對較小，企業還應多關注金融市場利率的變動，結合公司的籌資需求，從而合理地安排企業的資金以便于降低籌資風險。從國內相關文獻可知，我國研究者對于企業的籌資研究普遍針對于積極發展創新型籌資方式拓寬籌資渠道和制定長期籌資發展策略，實現企業價值最大化。3.研究內容與研究方法（1）研究內容本文的研究內容主要是通過聯系龍湖地產的實際情況，根據現有的相關數據和資料，調查該公司的籌資風險控制現狀及存在的問題，分析該公司籌資風險控制出現的問題并研究其產生的原因，對于龍湖地產在籌資過程中所表現出的問題提出解決方案，從而加強我國其他房地產公司籌資風險的控制，穩定房地產市場，從而提高房地產行業的收益。（2）研究方法文獻分析法：本文通過收集了國內外有關于房地產籌資風險的文獻資料，研究不同的觀點，并進行分析，這樣做是為接下來的研究分析夯實了基礎。同時，本文根據文獻資料使用龍湖地產作為案例進行分析，提出自己的觀點和建議，針對對房地產行業籌資存在的風險進行研究。案例研究法：本文選取比較具有代表性的中國龍湖地產為例,以龍湖地產的實際面臨的籌資風險為著手點,探究房地產企業產生籌資風險的原因以及如何幫助房地產企業防范和應對籌資風險。二、企業籌資理論基礎（一）房地產企業籌資的主要原則1.合法性原則在我國，房地產行業發展迅猛，可以說是高利潤行業，所以，房地產企業開始籌資時，會吸引大量的社會資本的進場，在某種程度上還會影響到其他行業的經濟效益。房地產行業在籌資的過程中，涉獵多方面，其中存在的問題會牽扯到多方人員的利益。因此，房地產企業的籌資活動一旦準備開始，直到籌資結束，必須嚴格遵守我國所規定的法律法規，這樣做一方面可以保護牽扯多方的利益，另一方面也能夠避免非法籌資可能給企業帶來的風險。2.合理性原則企業融資的目的是讓企業擁有一定的運營資金，在一定時間內維持企業的正常經營和發展。房地產企業在融資過程中應遵循合理性原則。其合理性主要體現在企業融資的方式和數量上。企業在選擇籌資方式時要合理考慮各種籌方式的利弊以及該籌資方式與企業發展階段的適用性。企業可以采取多種籌資方式結合的方法，既能有效的籌集到需要的資本，又能夠合理的分擔企業的籌資風險。企業在確定籌資數額時既要考慮其項目周期與資金使用時間的匹配，又應盡量準確的估計出項目開發及銷售的資本總需要額，避免出現項目資金使用過剩而造成資金浪費以及資本籌集不足而導致的資金斷裂的后果。此外企業在籌資活動中還應將其資本結構保持在合理的范圍內。主要是確定債務資本比率，在避免企業債務資本過高引起的過度負債負擔和過高財務風險的同時，合理有效地使用負債管理，提高資本收益水平。3.及時性原則我國自從房地產行業興起時，就面臨著激烈的競爭。在房地產項目周期內，如果由于籌資問題項目整體運行滯后，企業將面臨巨大損失的風險。所以，房地產企業要開始進行籌資時要遵守及時性原則，這樣才能合理使用資金，不會造成資源的浪費和機會的錯失。4.利益最大化原則企業的一切活動都是為了能夠獲得更大的效益，而企業的稅后利潤除了收入外還受到各種活動的成本和支出的影響。因此企業在籌資過程中，應該考慮各種籌資方式能夠為企業帶來的利益及風險，合理安排各個項目周期內各種籌資方式的組合形式，在給企業帶來充足資金發展的同時盡量減少企業由于籌資活動而造成的費用和支出，從而使企業的利益最大化。不僅保證了股東的權益，也為企業在整個行業內更加長遠的立足和發展打下基礎。（二）企業選擇籌資方式應考慮的因素1.企業規模企業融資活動中，企業規模是投資者對企業是否值得融資的一個重要的評判因素。規模比較小的企業一般采取內部籌資的方式來進行資金的籌資如家庭籌資、私人借貸等方式，也有的企業會采取發行股票的方式進行籌資。但是由于企業規模較小，在發行股票的過程中困難較多，很難得到投資者資本的進入。規模較大的企業不僅可以采取內部籌資的方式，其外部籌資也較為便利。可以靈活的采取債券、股票等籌資方式，并根據籌資數額與風險選擇最優的籌資策略。2.企業業績企業業績也會對企業籌資方式的選擇造成影響。企業業績越好，企業在向銀行等金融機構進行籌資時就越容易，企業的信譽度也會越高，相應的會減少因籌資活動而造成的損失與風險。而企業的業績不好時，企業在銀行等金融機構中的信譽度便會降低，從而很難進行外部籌資，只能更多的依靠內部籌資來獲得資金。相應的籌資過程中的成本及風險也會提高，不利于企業的長遠發展。3.企業的資金管理與運營能力企業資金管理和運營能力也是企業選擇籌資方式的主要考慮因素。企業的資金管理能力是衡量企業償還能力的重要指標。企業的資金管理能力低，財源不足，就很難得到銀行等金融機構的信任，順利籌措資金。如果企業的資金管理能力較為優秀不僅能夠更為容易的獲得外部籌資，還能減少籌資成本，提高企業經濟效益。資金運營能力較強的企業能夠合理安排籌資組合，達到分擔風險與降低成本的目標。而資金運營能力較差的企業不適合采取多樣化的籌資方式，在對較大數額的籌集資金管理方面也會遇到困難。4.企業的發展階段企業發展階段的不同，公司領導者面臨選擇的融資方式也不同。企業在創立初期，企業規模小，收益能力不顯著，外部籌資困難，企業籌資主要以內部籌資為主。企業在成長時期，企業規模逐漸擴大，盈利能力日漸增強，企業的信譽更容易獲得銀行等外部金融機構的認可，采用外部籌資方式的機會增加。企業的成熟階段，如果規模較大且盈利能力較強，那么企業容易獲得外部籌資，企業可以通過平衡風險與收益，合理確定籌資組合。（二）房地產企業主要籌資類型1.內部籌資房地產企業的內部融資主要是權益資本。權益資本是房地產企業股東投資的資金，通常來自企業成立時形成的注冊資本，也有在經營一段時間后原投資者和新股東增加的資本。權益資本具有不需要歸還并且融資風險小的特點。股東根據投資比例要求分紅，收益率高。2.銀行貸款在我國，房地產行業最愿意接受的融資方式就是銀行的貸款，貸款速度快，靈活性高，資本成本低。根據有無擔保物，其中銀行提供的貸款有兩種分別是擔保和信用貸款。房地產企業常見的貸款擔保物品就是即將建成的房子和企業自身的股票。有時企業因為經營不善，不能償還銀行貸款時，銀行就可以收回擔保物品。信用貸款以優質企業為目標，利息高，有一定的限制，發展良好的房地產企業通過信用貸款籌資時，必須考慮該項目的收益能力和資本成本之間的關系。3.股票融資公司的融資方式也包括了股票融資，當企業采用這種方式進行融資時，就意味著公司沒有固定的利息，還可以變相提升公司的知名度和影響力。但是房地產企業大多沒有選擇這種融資方式的，只有極少數股份制房地產企業才會采用這種融資方式。4.債券融資房地產行業的企業也可以利用債券融資方式融資。債券融資成本比股票低，不分散股東控制，還能夠充分的發揮財務杠桿的作用，有助于公司資本結構的調整。但是，這種融資方式的融資數量有限，要求企業在一定期間內支付利息。債券持有人在經濟不景氣時要求企業償還債券，就會使企業受到巨大的財務壓力。三、龍湖地產概況及籌資風險控制現狀（一）龍湖地產概況龍湖地產有限公司創立之初，依據自身的優勢，龍湖地產在全國范圍內不斷的發展。龍湖地產開拓的業務范圍比較廣泛，其中包括房地產整合、長期租賃、商業運營等方面。除此之外，龍湖地產試圖在養老金與城市生產等方面創新發展，進一步開拓出新的業務領域，是一家追求卓越、專注于微妙內容的公司。以質量為導向的專業房地產公司。2009年，龍湖房地產有限公司在香港交易所董事會上市。2010年被評為增長最快的模范企業;2011年被評為“風險控制能力最強的多行業領先企業”。（二）龍湖地產股權籌資現狀分析龍湖地產公司自上市以來，多次通過股票融資的方式進行企業的籌資。以下通過龍湖地產公司從2018年到2023年的股權籌資規模的變動趨勢，即可明確當前公司的股權籌資現狀。表3-22018年-2023年龍湖地產股權籌資規模變動分布表時間流通A股（總股本）每股股價籌資規模202015.24億6.49元98.9076億元202115.24億5.74元87.4776億元202215.24億5.34元81.3816億元202315.24億3.93元59.8932億元根據表3-2可知，自2020年到2023年龍湖地產公司已上市流通A股的數量均為15.24億股，此處不分析限售流通A股的情況。通過特定時期的每股股價（收盤價），可計算出龍湖地產公司已上市流通A股的籌資規模，即流通市值。如表1所示；從2020年到2023年，龍湖地產公司的股權籌資規模正逐年減小。其中，2020年為98.9076億元，2023年下降至59.8932億元。（三）龍湖地產債務籌資現狀分析根據龍湖地產的出具的2023年度報告表明，龍湖地產公司的債務籌資渠道主要有發行債券和銀行貸款兩種方式。表3-3龍湖地產公司債券基本情況表債券種類發行日到期日債券面值利率公開發行公司債券2021.2.292024.3.124.8億元5.3非公開發行公司債券2021.5.242022.5.2629.10億元6.7其中發行債券情況如表所示，公司在2021年通過公開發行和非公開發行債券一共53.9億元。而銀行貸款方面，同大多數房地產行業企業一樣，銀行貸款也是龍湖地產的最重要的一個籌資渠道。龍湖地產的資信情況在當地金融機構表現良好，與我國的幾家商業銀行保持著密切的合作伙伴關系。截止2023年底，龍湖地產通過銀行貸款的方式已獲得了400多億元的借款[2]。因此可以發現，在龍湖地產的三種主要籌資方式中，銀行貸款所占的比重是最高的。（四）龍湖地產負債規模現狀分析表3-42018-2023龍湖地產債務規模項目202320222021202020192018資產總額（萬元）1014834771952756512474521841337714172441048負債總額（萬元）806085161885615580692434394929483311679997資產負債率79.43%86.01%85.69%83.24%78.18%68.82%財務費用（萬元）790789228371415241942993721016從表3-4中可以發現，龍湖地產從2018到2023年間資產總額跟負債總額都在逐年遞增，負債總額從2018的1679997萬元增長至2023年的8060851萬元。資產負債率更是從2018年的68.82%一路攀升，2022年達到頂峰，為86.01%，而2023年因為受財務并表影響，龍湖地產的資產總額同比增長41.04%至10148347萬元，所有者權益同比增長107.4%至2087500萬元，導致2023年龍湖地產調整的資產負債率下降到79.43%。一般來說，企業的資產負債率在40%-60%是比較合理的，由此可見龍湖地產的資產負債率是偏高的。另一方面，企業負債規模大，相應地企業需要支付財務費用也會比較高，從上表中龍湖地產近6年的財務費用變動可以發現，其財務費用也是隨著負債規模逐年遞增的，龐大的債務會帶來巨額的利息，降低企業利潤，影響企業償債，從而可能帶來籌資風險。四、龍湖地產籌資風險及成因分析由以上對龍湖地產目前的籌資現狀介紹可知龍湖地產籌資渠道主要有三個：股權融資、發行債券、銀行貸款。本部分將著重對龍湖地產公司的籌資風險以及具體的成因進行介紹分析。（一）盈利能力不足盈利能力分析指標主要包括營業利潤率、銷售凈利率以及凈資產收益率等。如下表4-1所示項目202320222021202020192018營業利潤率(%)15.9311.6611.0712.9619.3217.82銷售凈利率(%)13.387.07.379.9915.6916.42凈資產收益率(%)10.8110.279.7710.199.859.84表4-12018年-2023年龍湖地產盈利能力指標變動狀況由表4-1中2020年-2023年龍湖地產盈利能力指標變動的情況可知，營業利潤率從2018的17.82下降至2022年的11.66，2023年有所回升到15.93，整個波動是下降趨勢。在滬深證券所A股145家房地產上市公司中，龍湖地產公司的銷售凈利率和凈資產收益率這兩個盈利能力的關鍵指標的排名都排在了80名之后，其中銷售凈利率排名81名，凈資產收益率排名89名，可以看出龍湖地產的收益明顯靠后。而這除了一方面是跟國家政策和市場行情的約束，導致近幾年房地產行業不景氣有一定關系之外，另外一方面也跟龍湖地產自身的定位有關。龍湖地產的主要經營區域集中在長三角、珠三角、環渤海等一些東部一線發達城市，而一線大城市房地產市場競爭十分激烈，開發接近飽和，尤其這些地區又因為龍頭房地產企業比如萬科、恒大、碧桂園等占據了大部分的市場份額，擠壓了龍湖地產的利潤空間，同時在限購政策等因素的共同作用下，龍湖地產的盈利能力受到影響。而盈利能力又是外界評估公司發展預期的首要指標，盈利能力的不足，可能會無法滿足投資者的投資報酬期望，從而引起公司的股價下跌，導致整體的籌資能力受到制約。（二）償債能力減弱在公司進行籌資業務的過程中，企業擁有的償債能力高低是投資者或債權人衡量公司的一個重要指標。償債能力分析指標主要包括流動比率、速動比率以及資產負債率。如表4-2所示。表4-22018年-2023年長短期償債能力指標變動狀況表項目202320222021202020192018流動比率1.661.932.021.962.172.37流動比率-行業均值1.982.132.152.272.302.33速動比率0.530.740.500.650.330.53速動比率-行業均值0.620.730.610.690.600.64資產負債率79.43%86.01%85.69%83.24%78.18%68.82%資產負債率-行業均值53.49%56.32%54.82%53.76%53.39%52.73%1.短期償債能力分析從表4-2中的數據可以發現，龍湖地產近幾年流動比率和速動比率都是低于行業均值的。其中，流動比率近六年是處于下降趨勢的，相對于同類型地產公司來講，流動比率的正常值是，而龍湖地產2023年的流動比率為1.66，明顯低于正常值，同時也是低于行業的均值。所以龍湖地產的短期償債能力是有所下降的并且處在比較低的一個水平。這一點在行業排名中也能夠體現，在滬深證券所的145家房地產上市公司中，龍湖地產的流動比率排名為93名，處在一個相對靠后的位置。之后剩下的余額，更能進一步反映企業的償債能力。觀察表4-2中速動比率可以發現，龍湖地產近幾年的速動比率是呈現波動下降趨勢的。龍湖地產近6年的數值均低于100%。此外，除了2022年略高于行業均值外，近幾年龍湖地產公司的速動比率基本上是低于行業均值的。如果把速動比率作為龍湖地產公司銷售商品房的的大致情況的參考指標的話，那么該公司的銷售狀況只能說是中等水平，而房地產的投資周期往往較長，因此龍湖地產是存在一定程度上的短期償債風險的。2.長期償債能力分析從表4-2中我們可以得知，龍湖地產2019-2022年資產負債率處于逐年上升的情況，雖然在2023年有所降低，但整體依舊處于一個比較高的水平，遠遠超出同行業的資產負債率，而龍湖地產近六年的資產負債率都是高于甚至是遠高于合理范圍。而龍湖地產的資產負債率過高的其中一個原因則是因為近幾年隨著國家對房地產行業的調控力度加大，出臺了一系列的政策例如限購等以遏制炒房行為，在調控政策持續深入背景下，一線城市的商品房市場都有所降溫，這也導致了龍湖地產出現了一定的待售房增多問題，從而使得公司的資金周轉變得困難，在這樣的情況下，公司要開展其他項目，就只有不斷提高向銀行貸款的額度，從而也就導致了資產負債率偏高。通過表4-2的分析龍湖地產的短期償債能力和長期償債能力進行分析，對于龍湖地產來說，一方面其流動比率以及速動比率都是低于行業平均水平，并且整體上呈現逐年波動下降的趨勢，而另一方面其資產負債率又是遠高于同行業的平均水平，并整體呈現逐年上漲的趨勢，因此龍湖地產是存在一定程度上的籌資風險的。3.資本結構不合理資本結構對于企業籌資具有重要影響，其分析指標主要有長期負債比率和股東權益。其中長期負債比率通過影響企業長期償債能力從而影響到公司的籌資能力。此外，股東權益比率則是反映了企業對債務的保障程度。這里基于各上市公司的財務數據，隨機選取了萬科、金地、招商蛇口、新城控股四個上市公司與龍湖地產進行比較分析。表4-3同行業上市公司長期負債比率對比項目202320222021202020192018萬科7.91%8.24%6.79%5.53%6.79%7.66%金地9.85%8.35%6.58%9.02%17.41%13.69%招商蛇口14.57%18.25%15.27%15.27%17.67%14.47%新城控股7.17%5.77%4.71%6.25%7.43%20.02%龍湖地產11.99%22.88%27.1%25.25%27.89%29.01%平均值10.29%12.7%12.14%12.26%15.44%16.97%由表4-4中的數據可知，龍湖地產的長期負債比率除了2023年以外，多年維持在20%以上，遠高于五家公司的平均水平，而所選取的另外四家公司的長期負債率基本都在20%以下。由此可以看出，龍湖地產的長期負債率是相對比較高的。再結合五家公司的股東權益比率進行分析，如表4-1所示：表4-5同行業上市公司股東權益比率對比年份202320222021202020192018萬科15.41%16.02%19.46%22.30%22.8%22%金地23.88%27.82%34.57%34.17%32.5%30.69%招商蛇口25.72%27.89%31.04%29.48%26.98%26.28%新城控股15.43%14.16%15.86%20.46%23.97%23.36%龍湖地產20.57%13.99%14.31%16.76%21.82%31.18%平均值21.2%20.1%23.04%24.63%25.61%26.7%從表4-5可以看出，龍湖地產近年來的股東權益比率呈現逐年下降趨勢，從2018年的31.18%降至2022年13.99%，2023年有所上升到20%，而跟同行業的公司相比，除了2023年高于新城控股外，其他年份均低于所選取的四家公司。由此可以看出，在所選取的五家公司里，龍湖地產的股東權益比率是相對比較低的。從上面的數據分析可知，一方面龍湖地產的長期負債比率相對較高，這說明企業長期債務負擔比較重，而另一方面其股東權益比率又相對較低，加大了企業的償債壓力。因此龍湖地產的資本結構不是很合理，從而可能會加大籌資風險。4.籌資渠道狹窄，較為單一從以上對龍湖地產籌資現狀的分析可以知道，龍湖地產目前主要的籌資渠道主要有三個：股權融資、銀行貸款、債券籌資。其中，又以銀行貸款所占比重最大。相比另外兩種籌資方式，銀行貸款具有籌資成本低，低風險的優點，因為房地產是資金密集型行業，資金需求量大，因此大多數房地產企業會更傾向于銀行貸款這種籌資渠道，但由于現階段經濟形勢多變，國家相關政策頒布頻繁，就難免會使得銀行融資這一渠道受到一定的影響，比如國家為了避免過多資金流向房地產，出臺相關限貸政策，提高銀行利率，就會使得房地產公司通過銀行貸款這一方式籌資的難度增加。對于現階段的龍湖地產來說，其籌資渠道還是過于依賴銀行貸款，比較固化單一，沒有實現多元化的籌資布局，這在一定程度上也可能會帶來籌資風險。五、龍湖地產籌資風險防范控制措施（一）改善經營管理水平，提高盈利能力針對龍湖地產盈利能力不足、待售商品房較多的問題，首先，要創新銷售模式，好的營銷方案和好的產品都是相互促進的，從龍湖地產近幾年的銷售業績來看，公司的銷售增速在2022、2023這兩年明顯放緩，低于行業增速，2023年的銷售業績在行業排名112名。可見，龍湖地產的銷售業績并不樂觀。因此，在待售商品房增多、房地產市場競爭日益激烈的情況下，管理人員要創新銷售模式，摒棄以往派發紙質宣傳單、電話詢問等單一低效的傳統銷售方式，采用多元化的銷售手段促進商品房存貨的銷售，例如根據市場需求，市場部門制定合理完善的營銷方案和大手筆的優惠活動；利用多種多樣的社交媒體進行宣傳。在看房方式上，可以利用VR技術采取VR看房搭配人工智能AI技術進行導購解說的新興模式，方便購房者。與此同時，建立制定銷售培訓制度，加大對銷售人員的技能培訓，強化銷售考核的力度，并同時輔以一定的激勵政策，增加銷售人員的積極性。其次，合理拓寬市場范圍，將目標市場轉向二三線城市。因為目前龍湖地產的主要市場分布集中在一線大城市比如上海、廣州，這些地區房地產往往競爭最為激烈，特別是在國家對房地產實行嚴格宏觀調控的背景下，一線發達城市首當其沖，這些地區的房地產市場開始降溫，這對公司的發展有一定的影響。因此，龍湖地產需要合理擴大市場范圍，優化城市布局，將目光轉向二三線城市，避免把雞蛋都放在同一個籃子里的情況。最后，企業需要提高自身的經營管理水平。一個企業只有自身經營管理能力提高了才能更好地進行資金運作，提高盈利能力。對于目前狀況的龍湖地產來說，其中最重要的就是要謹慎拿地，公司的盈利能力降低跟其2021年不惜重金全國瘋狂拿地有一定關系，緊接著便趕上2022年國家發布更嚴格的調控政策，對公司影響巨大。然后就是要加強對資金的管理水平，使資金有效的運作甚至增值；加強對各環節的成本控制，避免資金浪費；以及注重對行業市場走向的觀察預測，做好充分的市場調研，根據不同的市場需求來開發項目等等，從而提高整體經營能力。（二）加強資金使用效率，提升償債能力通過上文對龍湖地產償債能力的分析我們可以了解到，龍湖地產近六年的資產負債率整體上逐年上升且處于一個偏高的水平。因此，針對龍湖地產資產負債率高，償債能力減弱的問題，龍湖地產除了一方面努力提高盈利能力外，另一方面還應加強資金的使用意識，充分利用好現有資金，提高資金的使用效率，讓資金合理、安全地流動、運作甚至增值。首先，保持合理的現金持有量。現金是企業經營的命脈，企業的正常健康運營離不開充足的現金流，否則就可能會加大企業的財務風險。因此，龍湖地產需要保持合理的現金持有量，建立完善的內控制度，謹慎審批每筆資金的使用用途，約束管理資金的使用。讓現金在總資產中有一定的比例，以應對正常的支付和必要之需。其次就是要加強應收賬款的管理。龍湖地產應制定合理的催收方案，完善客戶的信用管理，加快銷售回款。對于信用好，有質押抵押的購房者可以給與一定的首付比例寬松政策，而對于信用低的人員則需要進行嚴格的貸款程序，并簽署合同協議。確保及時回收賬款，減少壞賬損失。再者就是需要注重對項目投資前期的策劃調研。提前做好充分的市場需求調研，挖掘消費者的實際需求，然后結合市場需求和企業自身實力來開發項目，避免盲目投資開發。項目過程中加強各環節的質量監控和成本控制，從而盡可能地提高資金使用效益。最后一點就是龍湖地產需要合理調整好資本結構，具體內容會在下文提到。（三）合理調整資本結構，降低籌資風險科學合理的資本結構對企業籌資能力具有重要意義。對于龍湖地產來說，在房地產市場競爭激烈，國家對房地產行業宏觀調控持續深入的當下，調整優化好資本結構對公司的良好發展至關重要。首先，龍湖地產應該根據自身實際情況以及市場行情，衡量收益與風險，確定好科學合理的負債比例，短期、中期還有長期負債要合理規劃安排。長短期債務籌資各有利弊，長期債務比較穩定，不會受利率變動的影響，倘若負債金額過大，數量過多，會相應地給企業帶來巨大的利息費用，加重企業的債務壓力。短期債務的特點就是期限短，比長期負債所