1烏江畫廊旅游市場研究及整體定位項目版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。謹呈：重慶交通旅游投資集團有限公司

中期溝通稿二零一二年三月四日深圳世聯地產顧問股份有限公司2項目研究工作的階段劃分第二階段（中期）項目定位及整體發展戰略2011/12/232012/1/9第三階段（終期）提交終稿工作最終成果重慶及渝東南區域宏觀經濟發展、基礎設施建設、旅游業發展背景研究以重慶為重點的成渝地區旅游市場分析對政府官員、專家及消費者深度訪談項目地塊解析、產品策劃及客戶定位項目發展分期與實施策略市場調研分析結論項目客戶定位項目核心產品分析市調結論回顧案例借鑒項目定位整體發展戰略區域規劃建議項目盈利模式及管理模式建議提交整體報告（中期）2012/3/3第一階段市場調研與數據分析根據客戶建議深化研究，完善報告提交整體報（終稿）3工作內容收集的數據進行的訪談進行的分析項目屬性和地區背景分析鎖定部分市場的集中分析假設和量化項目周邊及地塊勘察渝東南及周邊宏觀經濟情況重慶市重點旅游項目分析重慶市消費者行為特征政府官員直屬及相關管理機構酒店、旅行社等專業人士代表性消費者項目屬性解析和界定項目發展綜合背景分析競爭性項目及環境分析消費者行為特征分析周末3日游市場養老度假市場旅游地產消費市場高爾夫消費市場旅游地產項目及專業人士高爾夫及專業人士旅行社專業人士調查各區域重點旅游項目特有資源屬性開發模式分析終端消費者核心吸引力取向和消費傾向分析項目整體市場實現的機會點分析案例借鑒項目價值分析結果發展戰略與定位啟動期分區及項目確定啟動策略項目前期基礎調研工作4思路導圖本體資源分析市場環境分析案例研究借鑒項目整體定位發展戰略、管理模式近期開發策略建議中期開發策略建議遠期開發策略建議5發展目標與整體定位。本體資源分析區域環境分析國際案例研究發展戰略與策略整體定位16政府及交旅集團的目標：將烏江畫廊打造成為具有國際影響力的旅游度假區持續滾動開發烏江畫廊，并為交旅集團積累良性資產通過整體開發，帶動渝東南地方經濟發展7烏江地處渝黔交界，流經彭水、酉陽、沿河三縣約100公里的沿線區域稱之為“烏江百里畫廊”烏江長江上游南岸最大的支流，源于貴州烏蒙山麓，自西南向東北跌宕，穿梭于大婁山和武陵山脈之間，兩岸森林茂密，山高壁峭，生物多樣性保存完好，具有相當的科學考察和旅游價值。烏江畫廊項目研究范圍為貴州沿河縣城至重慶彭水大唐電站的烏江干流段，長約100公里，集雄、奇、險、峻、幽為一體的山水自然畫廊。烏江百里畫廊本體分析貴州省沿河縣重慶市彭水縣重慶市酉陽縣都市區彭水縣酉陽縣沿河縣8[KEYWORD：狹長]流域狹長，沿途分布眾多景點與鄉鎮本體分析全程乘船需要6-7小時，核心景觀段為酉陽的龔灘到萬木之間；彭水到龔灘的道路建設將大大縮短交通時間，由行船的2.5個小時降至行車的0.5個小時。沿途主要鄉鎮由于區域狹長，沿線鄉鎮眾多，景區可進入性強，便于多種游線的組織與交通方式的利用9[KEYWORD：稀缺性]原生態、體驗點多、可親近使其成為國內屈指可數的峽谷景觀資源本體分析業界對烏江畫廊給予極高的評價烏江畫廊是重慶十大名勝之一，這幾年發展很慢，但是景色很美，蜿蜒曲折。我們有一個臺灣團140多人，大家對龔灘的評價很高。

—重慶海外旅行社唐總瀾滄江峽谷太險，不具有旅游開發條件，長江三峽大壩蓄水后，江面過于寬闊，峽感很差，且長江水質差，烏江山峽景色秀美，在全中國乃至全世界都非常稀缺。

—揚子江國旅羅經理雅魯藏布江大峽谷科羅拉多大峽谷長江三峽98年去過龔灘，感覺不錯，可以和鳳凰媲美，烏江流域原生態資源保存的非常好，對城市游客應該非常有吸引力。

—重慶國旅董總秘魯科爾卡大峽谷烏江畫廊水似漓江山勝漓江，山似三峽水勝三峽10[KEYWORD：體量大]流經約500平方公里的范圍，旅游資源豐富，可開發空間大本體分析渝東南地區旅游資源單體分類彭水酉陽沿河省級風景名勝區烏江畫廊烏江山峽國家文物保護單位趙世炎故居黔東革命舊址省級文物保護單位南腰界紅三軍司令部國家級森林公園茂云山森林公園省級森林公園金銀山森林公園國家級自然保護區麻陽河省級自然保護區烏江阿依河魚類自然保護區大阪營國家級歷史文化名鎮及傳統風貌鎮龍潭古鎮省級歷史文化名鎮及傳統風貌鎮郁山鎮龍潭/龔灘/后溪淇灘古鎮國家3A級景區酉陽桃花源國家2A級景區龔灘古鎮/趙世炎故居國家級非物質文化遺產土家擺手舞/酉陽民歌彭水縣與酉陽縣主要旅游資源統計烏江峽谷景觀原生態自然景觀地方特色建筑歷史文化遺跡少數民族風情11[KEYWORD：未開發]作為重慶旅游未來發展重要的一極，給予區域開發主體極大的施展空間與發展機會本體分析區域待開發未開發原因帶來的機遇處于“老、少、邊、山、窮、庫”區域，經濟發展水平較低，基礎薄弱；進入性及配套差，與周邊區域聯系性不強；并非重慶原旅游重點開發區域，資源價值未被挖掘。重慶市“4+1”旅游發展戰略構架的重要板塊；旅游市場空白區域，具有很強的神秘感與吸引力；保持原生態的區域特征，開發潛力巨大；有利于開發企業整合區域旅游資源進行統一規劃與打造。12[成渝都市圈]成渝都市圈龐大的人口基數與不斷集聚的人口、資金將形成巨大的消費群體區域大環境1資料來源：麥肯錫全球研究院分析中國較高收入階層（即在2025年人均年可支配實際收入超過4萬元人民幣的人群）中的41%將在這些超大城市居住，而在2005年，該比例僅為11%。1重慶與成都兩大核心城市常住人口達到近4000萬，城市化率48%包含重慶、成都在內15個城市的大都市圈成渝都市圈以成都和重慶為龍頭，是我國人口規模最大的都市圈，是中國發展的“第四級”，統籌城鄉綜合配套改革試驗區的設立將大大加速人口、資金、消費的集聚。13[成渝都市圈]成渝客戶具有極強的休閑意識，旅游需求旺盛，消費能力強2007年全國主要城市私家車擁有量（萬輛）區域大環境世界旅游組織專題研究表明：一個國家或地區人均GDP超過1000美元的時候，旅游消費熱潮強勁。而成都、重慶已超過這一標準1-2倍，可判斷成渝都市圈旅游業已經進入了高速發展時期2007年重慶市游客來源地構成2007年重慶市國內旅游者為8009.33萬人次，旅游收入為413.65億元，按游客構成比例簡單推算，成渝都市圈的游客在重慶的旅游消費額達到214.3億元，表現出強勁的消費能力。90%擁有私家車的成渝客戶都有自駕游的需求，體現出“超前消費、圖安逸”的休閑生活觀念。14[成渝都市圈]重慶市民旅游需求向更為靈活、分散的短期度假轉變，旅游消費能力逐漸提升重慶市民主要出游動機變化重慶市民每年計劃旅游支出變化重慶市民單次出游時間變化重慶市民出游時間變化休閑度假取代觀光游覽成為旅游的主要動機旅游消費支出呈現大幅上升趨勢根據自己的時間安排更為靈活的出行計劃逐漸由傳統的觀光旅游向分散的短期度假轉變區域大環境15[渝東南片區]周邊聚集了眾多全國知名旅游景區，擁有潛在的國內國際游客市場區域大環境張家界——2008年接待游客數量為1679.13萬人次，境外游客105.85萬人次，旅游收入為83.49億元，擁有國際級旅游景點13個。鳳凰——2007年接待游客430萬人次，實現旅游總收入17億元梵凈山——從2005年到2008年7月，累計接待游客92.3萬人次，實現旅游總收入4.8億元渝湘高速2009年通車旅游市場環境，眾多全國知名景點，有潛在的全國客戶群T2001渝懷鐵路動工提出“環武陵山系旅游圈”200620082009渝湘高速全線貫通渝湘高速全線開工武陵山無障礙旅游區2007渝懷鐵路全線通車渝湘黔自駕車旅游出現2002-05渝湘黔旅游區發展態勢16[渝東南片區]區域內集中分布了世界級旅游資源，構成世界級旅游圈的基礎世界級旅游圈張家界鳳凰古城梵凈山烏江畫廊國家歷史文化名城被列入首批世界地質公園名錄成功創建全國首批5A級景區國家級自然保護區世界聯合國“人與生物圈”網上成員國家級自然保護區這種旅游資源在世界上只有中國有！——甘肅國旅區域大環境17張家界鳳凰古城梵凈山[渝東南片區]張家界、鳳凰古城、梵凈山、烏江畫廊成為旅游圈核心節點，其資源各有差異張家界烏江畫廊特色：以具有歷史感、人文特質的古城風光為核心吸引點，被譽為“中國最美麗的小城”，沱江水流平緩，可玩可賞，不可渡；現狀：開發及配套較為完善；特色：以世界罕見的石英砂巖峰林峽谷地貌為主體，有“三千奇峰，八百秀水”之美稱，水體以瀑布景觀為特色；現狀：開發最好的景區，產品豐富，配套完善；產品以峰林景觀為特色，水體景觀以觀賞為主，民俗資源相對薄弱；特色：為武陵山脈最高峰，以山勢雄偉為核心特色，梵凈山佛教文化淵遠厚重，全國著名的彌勒菩薩道場，中國佛教名山；現狀：處于開發階段，可進入性較差；特色：為武陵山脈、長江支流最大的江，龔灘古鎮最具臨江特色，以烏江峽谷風光為紐帶，將民族風情、古鎮村寨等旅游資源串連起來的風情畫廊；現狀：待開發狀態區域大環境梵凈山烏江畫廊鳳凰古城差異化競爭的同時，存在組合競爭優勢18[渝東南片區]各景區呈現出積極的發展勢頭，旅游圈迎來了歷史性發展機遇張家界鳳凰古城梵凈山烏江畫廊08年中國旅游強縣通過國家驗收。繼續推進湘西特別是貧困地區開發...重點建設吉首至懷化等高速公路，爭取今年開工建設杭瑞高速鳳凰至大興段；重點推進湖南西部中藥谷等建設；加強重要生態功能區保護，抓好長沙、株洲、常德、邵陽、懷化、張家界、湘西生態市（州）創建工作。——鳳凰政府網08年，核心景區被列入首批世界地質公園名錄、成功創建全國首批5A級景區，天門山不斷上演張家界旅游新傳奇，五星級酒店實現零的突破……，張家界旅游以其勃勃生機享譽全國、走向世界?！獜埣医缯畧蟾?/p>

09年2月，梵凈山山門工程、黑灣河路橋工程、黑灣河安置區工程、大型停車場工程、柑子灣移民工程、梵凈山——太平河景觀大門六個梵凈山文化旅游重點工程項目在一陣歡呼聲中動土開工。另梵凈山索道在施工。貴州提出四大旅游名片，其中“梵天凈土、桃源銅仁”為重要一極。酉陽政府拿出500萬進行旅游規劃國際招標；龔灘古鎮復原性建設；大唐電站電站竣工...,烏江旅游發展呼之欲出。區域大環境張家界鳳凰古城梵凈山

烏江畫廊烏江畫廊需要高起點，面向國際定位19[渝東南片區]旅游圈游客市場特征與優勢逐漸形成，為項目發展提供客源基礎區域大環境張家界旅游客源分析貴州旅游客源趨勢分析珠三角客源將成為貴州客源市場的重點貴州－廣東具有良好的地緣關系；貴陽－廣州高速鐵路計劃2012年通車，屆時，廣州－貴陽僅需6小時車程；“對廣州的生活環境無法忍受，希望到貴州去買房、度假，可接受時間距離10小時，朋友中很多人有這種需求，但無從信息。”

——華南師大地理系馮教授“張家界有20－30％游客往鳳凰，自駕游客大部分往鳳凰。”——張家界青旅“鳳凰自駕游客20－30％往龔灘?！薄详柭眯猩缛A南地區客源成為旅游圈重要及可實現客源為烏江畫廊提供市場機會及潛在客源20這樣一個資源條件優越，并極具發展潛力的區域應當如何打造？21我們對世界各地類似區域的開發進行了廣泛研究，并深度分析了其中的2個國際案例初步考慮案例尼羅河.歐洲、非洲多瑙河.歐洲湄公河.東南亞萊茵河.歐洲長江三峽.中國科羅拉多大峽谷.美國雅魯藏布江.中國漓江.中國荔波.中國霍克斯布里河.澳大利亞……沿河（谷）帶狀發展的區域成為國際著名旅游區擁有獨特的自然風光與民族特色多樣的旅游資源著重分析了其中的二個：漢正街案例研究1、萊茵河2、尼羅河22萊茵河，德國Case123特色游線的打造、旅游功能的完善與有效的環境保護是萊茵河之旅持續發展的背景動力1774年歌德的萊茵河之旅1987年

“萊茵河行動計劃”

1991年“德國統一交通計劃”1998年《萊茵河保護公約》2001年國際旅游博覽會（在柏林舉行）2004年

“音樂德國———體驗古典與浪漫的二重奏”旅游推廣2006年世界杯足球賽“萊茵河2020計劃”1790年工業革命起步階段發展受阻復蘇與振興18世紀工業革命前后文藝界的浪漫主義運動，發現并開啟了萊茵河的浪漫之旅，并從19世紀開始成為吸引許多歐洲國家游客旅游中心和德國最重要的觀光河流；以觀光為主的文化歷史游；主要以歐洲游客為主。二戰后工業發展導致了20世紀70年代的嚴重污染，旅游遭遇阻滯；萊茵河保護委員會的成立，開始了大規模投資的治理工作。持續有效的環境治理使萊茵河旅游得以恢復與可持續發展；人口老齡化帶來新的需求，刺激了除觀光之外的療養度假等旅游新項目的開發；環保意識的提高帶動生態游成為熱點；經濟發展推動交通體系和旅游設施的完善；開放的國際性活動帶來歐美、亞洲等眾多海外客源地市場的繁榮；雄厚的經濟基礎和每年117天的假期使國內游客占到80％以上，本土游趨勢明顯。發展背景24賓根以浪漫為主題的萊茵河之旅有兩百年的歷史，成為吸引世界各國游客的旅游中心和德國最重要的旅游勝地巴賽爾萊茵河源頭賓根波恩中游地區從美因茲到波恩之間190公里的河段，是萊茵河風光最美的河段，也是德國葡萄酒最有名的產區。美因茨概況“浪漫的萊茵河”精華段2002年，賓根(Bingen)和科布倫茨(Koblenz)之間59公里的精華段被聯合國教科文組織評為世界遺產。1774年歌德的萊茵河之旅揭開了萊茵河畔的浪漫時代。從19世紀開始，萊茵河流域以其葡萄園、小鎮、古堡為代表的迷人風情，成為吸引許多歐洲國家游客旅游中心和德國最重要的觀光河流。上游：（源頭—巴塞爾）穿行于山地高原之間，沿岸風景如畫，遍布高山、雪峰、草場、森林，建有許多風景區和療養度假區。中游：（巴塞爾—波恩）中游又可以分為上萊茵低地和萊茵河谷兩段。巴塞爾到德國的賓根，是聞名的上萊茵低地。從賓根到波恩之間，稱為萊茵河谷，這里氣候溫和，土壤肥沃，農業發達，尤以葡萄種植業聞名。下游：（波恩—入?？冢┖商m境內三角洲地帶一派田園景象，同時又是是經濟重心和歐洲海運最繁忙的水域。科布倫茨25根據游客停留時間、出行目的和旅游心理需求的不同，開辟了多樣化的游線供選擇游線一日游及小時游70%多日往返游30％萊茵河中段長短線游客比例游線類別起始點行程需要時間適應游客①短距離游線美因茨—科布倫茨半天一日游及小時游賓根—科布倫茨5個小時博帕德—巴赫阿拉希1個多小時②中距離游線美茵茨—科隆/杜塞爾多夫一天一夜多日往返游③長距離游線從上游瑞士上船，一直坐到荷蘭，隨著大河入海幾天幾夜多日往返游（長期度假，極少數）為適應不同游客的停留時間需求，發展了以中短距離為主的多重游線。除基本的經典游線外，游客還可根據個人需要和喜好自行定制游線，并可靈活選擇上行或下行的方式。①②③26與波恩、法蘭克福等區域中心城市便利的外部交通聯系及河谷各城鎮之間完善的內部道路系統為組織多樣化游線提供了保障游線波恩機場法蘭克福機場/法蘭克福哈恩機場—火車/租車—科隆/科布倫茨/美因茨歐洲十五國的火車通票/德國火車—科布倫茨火車站/圣高火車站/巴卡拉克火車站/賓根火車站外部交通內部交通游船：科隆到美因茨之間（多個?？奎c）渡船：呂德斯海姆和科布倫茲之間（沿途有五個汽車和游客的停靠站，即呂德斯海姆，勞赫，考布，羅蕾萊和波帕德）德國火車：萊茵河的左岸和右岸都設有火車站短途旅游專用火車：從波帕德至?，斔购郎ɑ疖嚨能噹梢蕴峁┳孕熊嚨倪\輸）汽車：萊茵河兩岸都有路況非常好的不限速公路纜車：葡萄園觀光工具自行車：許多景區內部有為旅游者提供的自行車道徒步：沿萊茵河以及深入其支流河谷的徒步小徑機場不限速公路沿河鐵路沿岸城鎮河道27游線上分布的眾多城鎮為避免同質化競爭，各自發揮資源特色，承擔不同的功能，構成層次分明的節點體系節點賓根巴卡拉克

洛爾希

圣Goarshausen

博帕德呂德斯海姆科布倫茨波恩美因茨考布坎普林特

圣Goar

功能：對外交通節點、主要游船碼頭旅游配套節點高檔、規模的接待服務核心景區產業基地功能：觀光游覽短時間停留簡單特色的配套次級碼頭……核心節點一般性節點

28功能體系完善的核心節點城鎮具有極強的輻射效應，不斷將周邊景區納入萊茵河旅游體系節點杜伊斯堡“萊茵河公園”杜伊斯堡是魯爾河和萊茵河交匯處的內河港口城市，地處萊茵河邊，但是長期以來由于工業企業的遮擋，“雖在萊茵邊，但是不見萊茵河”?！叭R茵河公園”于2004年啟動，2006年開始地面建筑工程，2008年完成。打造這個公園的目的就是“讓這塊地區融入城市，使萊茵河成為與城市緊緊相融的一部分”。景點眾多支流景區以右岸來自黑林山區的內卡河、美因河，來自法國境內的摩澤爾河為代表景區萊茵河支流景區杜伊斯堡29不同類型和檔次的游船是深度體驗萊茵河風光的最愉快方式游船客戶特點婚禮、慶典、會議包租旅游團體包租高端旅游團體中上階層旅游散客旅游團體旅游散客大小不一使用時間較長配套設施相對落后普通游船最多可載1600人設備先進服務一流豪華游船最少可載60人溫馨舒適服務周到中小型游船游船是以最愉快的方式體驗萊茵河風光的游覽工具，即使是乘火車與汽車的游客，也會選擇一段短途的河上漫游。游船深受家庭度假與旅游團體的親睞。因此以方便舒適的中小型游船為主，配以少量高檔豪華的千人以上特大游船。游覽萊河中段的游客中60%都會選擇乘坐游船60%40%30為避免游船運營的惡性競爭，萊茵河上的游船運營由KD游船公司主導，其他多家小公司在局部河段上作為補充有180多年運營歷史的KD游船公司是萊茵河上客運市場的領軍，19世紀以來它一直是萊茵河上唯一的游船公司，主導了萊茵河水上游線的發展和游船的經營模式探索。并且在近200年的有序經營中形成了規范化的行業規則，以至今天在萊茵河上運營的多家游船公司不至于出現惡性競爭局面。游船游船公司分段運營河段：科?。湃麪柖喾颍↘D）游輪公司(KDsseldorfer)：美茵茨－杜塞多夫勒斯勒爾游船公司(Roesslerlinie)：Assmannshausen－BurgRheinstein羅蕾萊-雷納德游船公司(Loreley-LinieWeinand)：博帕爾德－圣高賓根－呂德斯海姆定期游船公司(Bingen-RdesheimFahrgastschiffahrt)：賓根/呂德斯海姆－考布/圣高科隆杜塞多夫賓根美因茨呂德斯海姆博帕爾德圣高BurgRheinsteinAssmannshausen標準的?？繒r間表31游船公司兼具旅游公司的部分職能，以完備的功能與靈活的運營方式實現多種途徑盈利靈活的營運方式主題游（焰火游、精華游、聚會游、周天游、水世界游、水陸游、老市民游、兒童及家庭游、爵士樂迷游、批薩聚會游、成人游等）船上節日（焰火節、音樂節等）船上派對（音樂派對、家庭派對、球迷派對）每年不同的冬運節目彌補了季節帶來的淡旺季差異主題游與特別節目觀光票及多種套票：含餐套票景點套票（可參觀博物館、古堡、水世界等）萬能票（可乘坐景區內任何類型交通工具）包租運營個人定制線路：可在沿途任意碼頭上下船多種優惠：個人優惠（老人、學生、兒童優惠）團體優惠家庭優惠生日免費會員優惠：年卡€

29，全年享受50%票價優惠游船運營船上服務葡萄酒咖啡、啤酒、蛋糕等飲料及點心自助餐樂隊演奏主題游和船上節目的設置主要針對家庭和不同的團體，因為他們是游船項目的主要客源。除傳統的游船運營外，KD游船公司設有專門的船務服務部，為游客提供集會、會議、慶祝生日或公司慶典等活動需要的航程定制服務，并包括活動場地的選擇和上岸后的一切安排。游船32通過設置極少量的超豪華白色游輪和具有懷舊特色的蒸汽船來塑造萊茵河游船旅游產品的品牌和形象懷舊情懷傳說中的“哥德號”輪蒸汽船是KD游船公司的明星，是在德國萊茵河段上航行的唯一的外輪蒸汽船，同時也是世界上最大的葉槳蒸汽船。從4月28日至10月5日每天在科布倫茲和呂德斯海姆之間的聯合國教科文組織的世界遺產的路線上往返航行。每天從科布倫茲的出發時間是9:00，從呂德斯海姆返回的時間是每天的16:15。在美麗如畫的萊茵中游河谷中如一個真正的古典作家。

配套設施：餐車車廂里提供自助餐的小酒吧；可以舉辦容納80人到150人的四個大沙龍，一個小的沙龍時尚俱樂部。船上服務：甲板上的一餐；哥德葡萄酒；單獨沙龍的出租服務豪華標桿KD公司的白色游輪以其最大最豪華成為萊茵河游船的最高標志。其中“萊茵力量號”以其2005年8月曾搭乘了十六世天主教皇而產生轟動效應，神圣的祝福甚至大于一流的服務對游客們所產生的吸引力。白色游輪“哥德號”槳輪蒸汽船游船33眾多風情各異的小鎮保持當地原生態的獨特民俗，并以各種傳統節慶和創新節日提高游客的參與性，增加游線的吸引力中古時代的德洛塞爾小巷“雷司令”白葡萄酒白蘭地咖啡德國酒館天天都有慶?；顒樱航涍^時，小巷里最大的酒館外樂聲雷動，鼓手和號手共同吹奏雄壯有力的民歌，一群老人舉著酒杯，跟著歡快的鼓點高喊“Prost！”（干杯）。

每年夏季周末的街頭表演節“酒城”呂德斯海姆每年都吸引了大約50萬游客前來觀賞，在游船或是甲板上體驗“火焰中的萊茵河”斯拜(Spay)和科布倫茨(Koblenz)之間舉行的歐洲最大的游船游行“萊茵河焰火節”世界明星、年輕的后起之秀和本地藝術家的表演該活動在科布倫茨與賓根之間浪漫的萊茵河谷舉行?！爸腥R茵的音樂時刻”產品傳統民俗創新節日34古堡、教堂等建筑進行功能轉換，以美術館、博物館、餐廳、旅館等多種形式進行再利用，突破歷史古跡單一的觀光功能古堡博物館（雅瑟芬堡內部被作為博物館和美術館）

旅館（史塔雷克城堡（BurgStahleck）是河岸眾多古堡青年旅館中的一座）花園餐館教堂名人故居博物館文化機構舉行婚禮受洗高效的資源整合，突破單一的觀光功能，靈活多變的盈利方式（波恩市中心的貝多芬故居辟為博物館，館內陳列著貝多芬當年的手稿、文獻及樂器等。）產品35為滿足家庭游全方位的需求，萊茵河景區還增設了特色的游樂項目，提高旅游產品的豐富度動物園火山公園水世界蝴蝶花園海盜王國為靜謐、悠閑的觀光游程增添新奇項目，豐富游覽體驗。產品36為應對游客休閑度假需求的增長，景區深度挖掘可利用資源發展度假功能，帶動景區從單純的觀光旅游向綜合型度假旅游的轉變度假區開發要素核心資源驅動：森林、滑雪、溫泉、湖泊、葡萄酒等發達的交通體系合理的整體規劃以豐富的項目弱化淡旺季差距威斯巴登：溫泉小鎮Oberstdorf

：登山/滑雪/博登湖巴恰瑞赫：葡萄酒/古老小鎮林道：島上古老小鎮/博登湖黑森林：森林/礦泉/滑雪/葡萄酒/交通/規劃Garmisch-Partenkirchen

：登山/滑雪四季皆宜近二十年來，隨著萊茵河在交通運輸網絡中的地位下降，區域的經濟發展也緩慢下來。由于火車和汽車游覽的便利，游客縮短了游覽時間。因此度假區的開發作為一種新的出路，以多種方式延長游客駐留時間。在不毀壞這一具有歷史意義的生存空間的條件下，經濟有效地開發這一地區，從而繼續保持萊茵河谷地的特色景觀。景區功能升級策略37將傳統葡萄酒產業和特色農業納入景區旅游體系，形成新的觀光體驗點，同時借勢旅游增加產業收入萊茵河畔漫山遍野的葡萄園、梯田、果園和綠如地毯的牧場是當地的特色。人們憑借著萊茵河的運輸便利條件和山坡上種植葡萄園和果園而獲得收入。

山坡上的葡萄園不僅是葡萄園種植者的經濟來源，而且還直接影響到該地區的旅游價值。葡萄酒產業作為享譽的葡萄酒產地，出品許多著名的葡萄酒。這也大大帶動了當地酒館與餐館業的生意。特色農產品這一地區的特色產品為果汁、果醬、果酒，以及從生態牧場上生產出的肉類產品。采摘觀光游客不僅可以乘纜車從高空俯瞰葡萄園風光，還可以與當地人共同采摘品嘗新鮮葡萄，或在葡萄園中登山練步行走。這同時也帶來了葡萄及葡萄酒的銷售收入。特色產業形成觀光游覽過程中新的體驗點，同時又增加了當地經濟收入景區功能升級策略38旅游業的發展為萊茵河沿線主要節點城市的景區升級和產業轉型提供利好條件，帶動沿線區域經濟發展作為游線上的節點城市納入萊茵河的旅游體系，推動了賓根的交通條件、開放程度、知名度的提升，大良的游客帶來經濟增長，0這些都為產業轉型和城市發展提供了條件。葡萄種植為主的農業→服務、信息和科學經濟的現代產業模式（轉型原因：較高的生產成本、單一的經濟結構）推動力：組織—萊茵河-納河地方倡議協會把推動產業轉型當作一項重任資源—賓根?？拼髮W是一個人員、專業技術和知識轉讓的重要資源政策—對新近遷到這里來的技術行業企業的優惠政策2008年萊茵-普法爾茨州園藝展是一個里程碑，賓根以此為機遇發展其永續的吸引力。主要旅游景點的修復與改善：興登堡公園，將恢復為一個重要的娛樂區。老樹，競爭領域，露天劇場，雙鎮和鄰里花園，水景和令人愉快的河岸散步道，為居民和游客帶來嶄新的高品質的生活體驗。基礎設施升級拓展了新的景點：新鐵路和橋梁的建設消除了老城中心與萊茵河之間的距離，賓格湖百年來首度向旅游者開放，成為一個包括小花園、冒險游戲和時尚運動項目的新景點。度假功能的發展：核心碼頭區將新建一條河岸長廊和一個臨河的花園住宅區。賓根位于萊茵河與納厄河交匯處，“浪漫萊茵河”的門戶，重要交通節點和核心節點之一。每年有250萬游客從這里游覽萊茵河。景區升級和旅游項目的拓展產業轉型39旅游、度假與產業的有機組合共同構成了完善的產品體系，發展為成熟的綜合性旅游度假區旅游

在保護萊茵河生態環境的基礎上，以觀光驅動，發展旅游、度假、產業完美結合的綜合性大旅游萊茵河之旅風情小鎮節日慶典古堡教堂自然風光度假滑雪場葡萄酒小鎮原始森林溫泉療養新奇項目產業葡萄酒、傳統手工藝等無污染產業產品40政府及旅游開發部門極為重視生態環境作為旅游載體的價值，并采取切實有效的保護行動20世紀70年代，萊茵河一度污染嚴重，被稱為“歐洲下水道”。為治理河水，流域四國聯合成立保護萊茵河國際委員會，施行有力的污染治理措施，并制定嚴格的保護法令。1985年~2000年間，萊茵河中的有毒物質減少了90％，如今萊茵河的工業和生活廢水處理率達97％，目前，成為治理河流污染的典范。河道疏通1污染治理2產業轉型3生態恢復4從卑斯曼時代就開始的大規模航道整治，疏通了萊茵河的航運；賓根附近的狹窄河道的暗石被清理，使得萊茵河在這一段的游船航程不再危險。政府投入大量資金進行環境保護的同時，致力于提高居民與游客的環保意識。將兩岸河谷的生態管理權直接下放給葡萄園種植者，以經濟收益帶動當地居民的主人公責任；嚴禁景區內尤其是游船上游客的垃圾丟棄。如今萊茵河生態環境基本得到恢復，浪漫迷人的自然風光得以永續存在。嚴格控制河流兩岸的產業類型，發展環保產品產業和第三產業。環保及產業41尼羅河，埃及Case242社會進步大背景和國家計劃的大力支持共同推動了尼羅河旅游的發展20世紀60年代日本成為繼歐美后第二大客源地

1960178119811979199020011970阿斯旺大壩竣工與以色列簽訂和平協議海灣危機“9.11”事件2002開羅、盧克索機場擴建1986年游船數量82艘2007年游船達200多艘2007年客達到400萬人次，中國游客10萬2002年對中國游客開放2006年中國游客4-6萬1869年托馬斯庫克開通尼羅河上第一條游船航線20世紀80年嗲初出現豪華“法老船”帶薪假期制度埃及國家旅游發展計劃第一次產業革命第二次產業革命1879二戰結束1945－產業革命以交通技術的進步、時間的解放和財富的積累促進了近代旅游的興起尼羅河航行成為歐洲有錢人士的流行休閑方式－二戰后世界的和平發展為現代旅游發展提供雄厚的經濟基礎和充裕的休閑時間日本經濟的崛起和政府鼓勵出境游政策使日本成為繼歐美后第二大客源地阿斯旺大壩改善了航運條件和季節限制，游客量大幅上升餐飲等旅游接待方式均針對歐美游客－世界經濟普遍增長進一步擴大了客源范圍－“國家旅游發展計劃”大力推動旅游突飛猛進游客及游船總量翻倍挑戰景區容量，2006年開辟新游線（如阿斯旺到阿布辛貝）針對市場細分的產品和服務多樣化，80年代初出現豪華法老船和帆船游，90年代度假村開發起步階段振興階段發展階段發展背景43尼羅河是埃及文化的搖籃，是世界游客“一生中必去一次領略埃及古老文明”的旅游目的地尼羅河旅游尼羅河旅游是埃及旅游最主要的組成部分，自從1869年英國人托馬斯庫克開創了盧克索至阿斯旺之間的豪華游輪航線，尼羅河游輪就成為了全世界體味休閑及文化的經典之旅，與紅海、開羅并稱埃及三大黃金游線。游線的豐富多樣化與景點及配套的升級完善為尼羅河帶來了大量的游客，每年來自歐美地區乘坐尼羅河游輪的游客總數達400萬人次。概況12經典旅游河段1：開羅市內的都市文化游經典旅游河段2：阿斯旺—盧克索200公里的法老名勝古跡觀光44阿斯旺—盧克索200公里的游線是最為精華的一段，設置了上行或下行兩種觀光路線，并且提供多樣化的游線供選擇8天7夜每天７班火車和6班飛機由開羅乘飛機到達阿斯旺或盧克索乘坐臥鋪火車經由陸路登船乘坐大巴或選擇租車自駕3種對外交通方式游線選擇5天4夜4天3夜乘坐三桅帆船做數小時的短途旅行1234

阿斯旺→康翁波→艾得夫→盧克索

阿斯旺→阿布辛貝→康翁波→艾得夫→盧克索→赫爾格達紅海度假區

阿斯旺→阿布辛貝→康翁波→艾得夫→盧克索321Hurghada游線由于景點過于集中，為避免出現游船和游客擁擠的現象，設置了上行或下行兩種觀光路線45游線上各個節點根據承擔的功能和旅游吸引力的差異，分為核心節點和一般性節點1節點核心節點阿斯旺盧克索阿斯旺康翁波艾得夫盧克索阿布辛貝伊斯納南段經典游線2一般性節點康翁波艾得夫阿布辛貝伊斯納功能：單一的觀光景點、二級碼頭功能：對外交通節點、主要游船碼頭旅游配套節點旅游集散服務旅游接待服務綜合性景點46核心城鎮除配套完善的旅游服務功能，還不斷向外輻射，成為向周邊拓展旅游項目和度假設施的基地努比亞民俗村阿斯旺盧克索阿斯旺大壩納賽爾水庫釣魚場阿布辛貝頂級度假村三角帆船水上競技帝王谷高爾夫小島動植物科考木乃伊博物館頂級度假酒店節點47尼羅河游船具備了完整的度假居住、休閑娛樂和旅游服務功能，作為“浮動的酒店”是尼羅河度假的主要載體-海外游客中30%都會選擇乘坐游船在尼羅河度假-游船功能及設置休閑娛樂設施客房餐廳精品商店國際電話功能齊全的度假居住設施空調衛星電視傳真機保險箱每日表演秀迪斯科舞廳健身俱樂部圖書館臺球房乒乓球房游泳池甲板露臺游船功能旅游服務專業導游安全護衛培訓醫療48歐洲游客為主的客源構成確定了以中高檔為主的游船結構，兼顧游船類型和檔次的多樣性，滿足不同游客的消費需求類型規模檔次設備及服務適用客戶“法老船”甲板以上2層，可容納上百人高檔宴會表演節目導游服務高端旅游團體中上階層旅游散客豪華游船因客房數而異,一般甲板以上2至4層，可容納幾百人5星級住宿餐飲及娛樂設備齊全等同陸上酒店（前臺,大廳,客房,小游泳池,溫泉浴池,健身室,夜總會,餐廳,商店,小型圖書館等)民族舞表演等豐富活動專業導游婚禮、慶典、會議包租旅游團體包租中上階層旅游散客4星級3星級三桅帆船可乘坐3-8人低檔簡單餐食和導游服務基本不具備住宿條件（夜宿甲板）有興趣體驗地方風情的散客游艇可容納30人左右中檔除作為交通工具外基本不增設服務項目旅游團體包租散客小船/木筏可容納2-4人低檔設備簡陋喜歡新奇和探險的散客-游船星級結構--游客構成-種類齊全的游船滿足不同游客的消費需求游船功能及設置49在尼羅河開羅段設置2艘頂級豪華船型“法老號”，成為開羅的標志性景觀，并樹立了尼羅河游船旅游產品的品牌形象

成功舉措：抓住游客體驗新、奇、特的心理，注重文化內涵。在船的外形和內裝修上都以法老文化為主調。將在古埃及文化中占有重要地位的東方舞搬上了游船。游船始終保持優良的服務質量。高度重視游船對環境的保護。關注游客的安全，是尼羅河上惟一為乘客準備了救生衣的游船。接受政府部門的嚴格監管，法老船受埃及旅游部、吉薩省政府、尼羅河航運局3個部門監管，有時游船還接受國際旅游組織的檢查。游船功能及設置經營狀況：“現在每天乘坐法老船的游客有1000多人，按目前每人最低消費160埃鎊(約27美元)計算，年營業額達6000萬埃鎊，這還不包括其它項目的收入?！?/p>

“法老船一般是每天晚上開兩至三個班次，有時也根據情況增加或減少。法老船在這個市場占據的份額至今仍高達50%至60%，位居第一?！薄ɡ洗偨浝韱痰吕硎缀綍r間：80年代初概況：三層，中下層為餐廳，大玻璃窗，共有220個座位夜游尼羅河是埃及行的必選節目，乘坐“法老號”欣賞尼羅河兩岸的開羅夜景，和極富特色的埃及傳統的蘇菲舞和肚皮舞。法老船已經成為開羅的一個標志性景觀，成為尼羅河游船的品牌形象。首航時間：80年代后期概況：2層，有220個座位“尼羅河法老”號“金色法老”號&50眾多古跡景點都設計了夜間聲光秀表演，深度展現資源優勢，增加游客體驗點、豐富了游客夜間生活，延長游客駐留時間用現代科技演繹古老文明，讓游客透過燈光投射與音樂的配合,在充滿文化氣息的神殿或金字塔遺跡中體會不一樣的古老傳說。以神廟、金字塔和人面獅身像為主角，以廣播劇的形式，演譯出古埃及的歷史和傳奇，再經由旁白說明，娓娓道出7000年流逝的時光里，所發生的種種事跡?？{克神廟，盧克索尼羅河沿岸聲光秀表演金字塔，吉薩阿布辛貝神殿盧克索旅游產品設計51為避免法老古跡觀光的單調，在尼羅河中的小島上以古埃及文明為主題，開發仿古的“法老村”主題公園，增強游線的參與性圖坦阿蒙墓的模型金字塔建筑方法的模型展示微縮卡那克神廟

著名神話故事中的人物雕像環島的帝王、神靈雕像可參與的手工藝作坊…30%陸上70%乘船法老村區位：位于開羅郊區尼羅河上的雅科布小島，占地約200畝，是埃及首任駐華大使哈?！だ芳Y修建的。開發理念：展現幾千年前古埃及人經濟、社會生活畫面的“博物館”，在隔絕現代社會完全仿古制造出來的“獨立世界”里，400多名“村民”身著法老時代的服飾，使用當時的生產工具，按古埃及人的方式從事農耕、漁獵及手工業制作、家居、宗教儀式等?？蓞⑴c的生活場景展示“漂浮的劇場”旅游服務設施照相館餐廳商店博物館&雕像群忙農活的，放羊的，耕地的，造紙的，做罐子的，造兵器的，做石刻，制作木乃伊…旅游產品設計52游線產品設計中增加少數民族古鎮風情展示項目，豐富游線產品結構和游客體驗，規避長時間古跡之旅帶來的審美疲勞“在埃及，到處都是神廟，哪里都是石頭，偶然路過努比亞人的村莊，突然眼前一亮！那樣的色彩與圖畫，實在非?！鞍＜啊薄！薄獯罄慰汀爱斘遗e起相機時，我發現除了搶眼的色彩之外，更加令人欲罷不能的是身穿長袍扎著彩色頭巾的努比亞人，他(她)們舉手投足的姿勢都是一道濃郁風景”

——歐洲游客開發理念在核心節點城鎮阿斯旺周邊，依托原始、古老的少數民族努比亞人集聚的村落，開發出獨特的民族風情體驗項目，創造出與法老古跡完全差異化的吸引力。開發方向：全方位的民族風情展示原始、優美的自然風光別具特色的努比亞建筑欣賞絢爛的壁畫繪制古老的努比亞紋身獨特的努比亞美食參加當地傳統慶典探尋古老的民族文化旅游產品設計5390年代后期，埃及濱海旅游興起，尼羅河之旅市場開始萎縮，通過深度開發度假產品并進行游線組合提升尼羅河旅游吸引力動因——文化旅游市場萎縮，游客數量迅速下降上世紀90年代之前到埃及的海外游客有80%都是沖著尼羅河兩岸的金字塔或者盧克索的神廟和法老陵墓來的。到了上世界90年代后期，游客結構發生了巨大變化：有65%前往紅海附近的西奈半島度假，只有大約17%的游客前往盧克索、阿斯旺等文化古城。舉措1從觀光游向度假功能轉型1、高爾夫度假區2、五星級溫泉度假村舉措2多樣化的游線整合，增強旅游產品組合的多樣性80%17%90年代前90年代后期-尼羅河文化古城游客數量下降-景區功能升級策略54依托盧克索開發高端高爾夫度假產品，挖掘尼羅河旅游新的增長點，享受“在埃及的陽光下，和法老一起開球”的樂趣游線：尼羅河高爾夫奇妙之旅距盧克索市中心20分鐘車程，盧克索機場8公里18洞，標準桿72坐落在法老古墓的山脈中，玄妙背景的襯托下增添了無數神秘的色彩。位于紅海西岸的索瑪灣，距洪加達國際機場45公里，盧克索城240公里18洞，標準桿72的錦標賽級球場，被評為埃及檔次最高的球場。俱樂部擁有一個9洞的高爾夫學院和60個打位的練習場盧克索名勝古跡觀光1帝王谷高爾夫2參觀盧克索神廟參觀卡爾納克神廟沿尼羅河岸，漫步街頭，享受盧克索夜市夜景，體驗埃及民間風情帝王谷高爾夫俱樂部球場(RoyalValleyGolfClub)打球。游覽帝王谷和蒙農巨像。紅海海灣高爾夫3乘早上8:00AM班車前往紅海。下午，索瑪海灣卡斯凱德思球場(TheCascadesatSomaBay)揮桿。紅海濱海休閑4盡情享受紅海的沙灘和陽光潛水訓練水上運動帝王谷高爾夫俱樂部，盧克索市卡斯凱德思鄉村俱樂部球場，索瑪灣景區功能升級策略55并深入挖掘溫泉、礦物療養資源以及大規模開發五星級度假酒店，進行功能轉換，逐步發展成為著名冬季度假勝地，深受歐洲游客和商務團體的青睞星級：★★★★★房間數：447普拉米薩伊希斯度假酒店星級：★★★★★房間數：244旺莫凡彼象島酒店阿斯旺盧克索星級：★★★★★房間數：265希爾頓盧克斯特喜來登盧克斯特星級：★★★★★房間數：202星級：★★★★房間數：207巴斯馬酒店索菲特克斯特星級：★★★★★房間數：351景區功能升級策略56同時，在傳統的尼羅河法老古跡觀光游的基礎上進行游線整合，豐富尼羅河旅游的內涵，增加游客體驗點傳統尼羅河旅游傳統尼羅河旅游+紅海濱海度假游線1傳統尼羅河旅游+沙漠探險之旅游線2法老古跡觀光傳統市集沿岸自然風光豪華游船度假單一的尼羅河游線阿斯旺大壩觀光整合游線景區功能升級策略57將傳統的尼羅河游船度假、法老古跡觀光游與紅海濱海度假區整合，滿足游客濱海休閑度假需求五星級酒店享受紅海沿岸的陽光、沙灘潛水帆板沖浪出海遠航深海捕魚觀賞海底珊瑚礁等盧克索名勝古跡觀光1阿拉伯沙漠2赫爾格達濱海度假區3車程4小時，每天兩班定時集結龐大車隊前往參觀盧克索神廟參觀卡爾納克神廟參觀帝王谷、王后谷沿尼羅河岸，漫步街頭，享受盧克索夜市夜景，體驗埃及民間風情帝王谷高爾夫球之旅赫爾格達(Hurghada)

紅海沿岸一座美麗的三S（Sun、Sand、Sea）旅游城市，廣闊的海洋、柔軟的沙灘和溫暖的陽光使這里成為世界上最著名的游泳和水上運動的國際中心，正迅速發展成為埃及最具活力最時尚的度假勝地之一。馳騁在廣闊的荒漠沙原造訪古沙漠民族貝都因人村落騎駱駝沙漠露營海市蜃樓欣賞沙漠夕陽美景景區功能升級策略58整個游線通過多年的持續努力，最終搭建了完善的旅游產品體系，最大化滿足不同文化背景游客的偏好和心理需求法老古跡旅游產品設計旅游

在保護尼羅河生態環境的基礎上，以觀光驅動，建造一個度假和旅游完美結合的綜合性景區尼羅河之旅現代科技工程尼羅河自然景觀民俗旅游主題公園度假高爾夫溫泉療養商務會議濱海度假游船度假59政府采取措施強化環保，并制定了相應環保政策和產業政策促進尼羅河旅游的可持續發展目標：保護尼羅河水源清潔和用水安全保持生態文化原生性促進旅游業的可持續發展保護尼羅河計劃耗資3.5億埃鎊，完成了對34個工業企業的環保改造。對尼羅河上230艘游船的60%進行了環保檢查，并在2000年底前進行了環保改造。在開羅、阿斯旺等沿河5個城市建立了5座游船污水接收站，2000年以前就分階段投入使用。1994年，頒布環境保護法法律規定，從頒布之日起的3年內，所有工商企業都必須升級設備、設施和生產工藝等，使產品達到規定的環保標準。超過3年而未達標的單位，要么被處罰款，要么被勒令停工。設置自然保護區將尼羅河144個島嶼，約155平方公里，設置為自然保護區，發展生態旅游，為未來儲備生態旅游資源。農業政策禁止在尼羅河沿岸使用化學殺蟲劑，提倡和鼓勵農民使用有機肥并推廣生物殺蟲技術。禁止居民將生活污水直接排入尼羅河，而代之以統一的排污處理。環保和產業策略60案例研究對本項目發展關鍵啟示（一）2、發展理念具有核心資源的帶狀景區通常由觀光旅游驅動，遵循觀光游覽-休閑度假-大旅游三部曲的發展路徑。1、發展模式定位高度上代表國家形象的旅游名片，展示區域文化的窗口整合區域旅游資源、帶動區域旅游綜合開發的重要載體61案例研究對本項目發展關鍵啟示（二）1、游線組織3、節點設計4、產品體系5、持續發展狹長的帶狀景區在游線設計上要體現高度的靈活性，能夠滿足游客在不同的計劃時間內都能有具有吸引力的游線可選擇。提供游船、陸上或兩者結合的游線。根據景區客源構成、消費能力合理確定游船規模、結構及提供的服務。引入少量標桿和特色游船有利于塑造景區游船旅游產品的品牌和形象。由1家企業主導游船運營，避免惡性競爭和控制游船產品的品質。挖掘區域自然景觀和文化資源，提高旅游產品的豐富度，吸引多層面游客。后期通過增加多元度假主題度假和游線整合的方式實現向綜合性景區的轉型。政府采取措施或制定相關的環保、產業政策保持景區生態文化的原生性，促進區域旅游業的可持續發展。圍繞旅游業形成特色產業群，帶動區域居民財富水平提高和經濟繁榮。2、游船開發根據旅游資源和交通條件將沿線節點進行分級，不同等級節點承擔相應功能。以核心節點為依托向周邊輻射，按“點—面”的模式，進行擴展。62綜合各因素，制定烏江畫廊景區的發展愿景政府立意打造成為具有國際影響力的旅游度假區持續滾動開發烏江畫廊，并為交旅集團積累良性資產企業目標流域狹長全世界屈指可數的峽谷景觀資源旅游資源規模體量大、種類全、品質高，具深度開發的潛力未開發、后發優勢本體資源定位高度上代表重慶形象的旅游名片，展示區域文化的窗口整合區域旅游資源、帶動區域綜合開發的載體案例啟示烏江畫廊景區發展定位成渝都市圈擁有龐大的消費群體渝東南世界級旅游圈，決定項目必須高起點，面向國際定位渝東南旅游圈差異化競爭的同時，存在組合競爭優勢區域發展大環境重慶市“4+1”旅游精品之一把旅游經濟作為渝東南地區重要的支柱產業來培育63我們的未來烏江·國際級綜合性旅游度假區致力于打造成為代表重慶旅游形象的國際化名片立足成渝都市圈，面向全國市場以烏江峽谷風光為依托，具有國際影響力的世界級景區成為帶動渝東南片區發展的動力引擎64定位詮釋國際級綜合性多元、靈活的游線組織舟—水—岸—山—腹地復合型立體化的產品組合大眾旅游觀光與高端休閑度假并重國際級的開發水準和視野國際級的資源體系立足成渝、面向全國、國際影響力國際先進的開發理念圍繞旅游業形成特色產業群目的地區別于順訪型旅游景區，打造游線終端獨立構建旅游吸引力，形成廣域的市場半徑建立獨立的旅游形象體系與行銷體系65基于定位的階段發展目標近期（1-3年）大眾旅游觀光驅動區域開發，少投入、快見效，立足成渝市場，形成區域性旅游熱點景區借勢并迅速融入渝東南旅游圈形成以烏江為軸的景區開發骨架，沿軸形成若干相互協同又相對獨立的景點遠期（8-15年）中期（4-7年）深化旅游產品開發，旅游六要素完善，建立烏江畫廊旅游形象和全國品牌影響力，形成區域美譽度整合、協同渝東南旅游圈，并成為其中重要一極由觀光體驗向休閑度假階段轉型，搭建區域度假物業價值平臺成為具有世界影響力的大眾旅游觀光與高端休閑度假結合的旅游度假目的地引領帶動渝東南旅游圈的共生共榮以“大旅游”為增長引擎，帶動相關產業成長，并創造大量就業機會關鍵詞市場培育區域性、聚人氣借勢、融入搭骨架價值提升全國市場整合、協同度假提升價值豐收世界影響力、目的地引領、帶動大旅游66目標導向下的分階段發展關鍵舉措近期（1-3年）市場培育1中期（4-7年）價值提升2遠期（8-15年）價值豐收3發展環境渝湘高速全線通車改善從重慶市區、湖南、珠三角到j景區的進入性初期不足以與周邊景區形成聯動黔江舟白機場和武隆機場投入使用，客戶群體迅速多元化，數量與質量共同增長貴廣高鐵通車，珠三角高質量游客群規模擴大關鍵舉措以滿足成渝客戶周末短假旅游需求為目標，打造強吸引力的重點項目和多元游線建立烏江游船產品的品牌知名度和美譽度旅游資源具有唯一性、知名度高且較為集中的景區設置核心節點，后期逐步度假提升、復合功能提高酒店、碼頭、餐飲、交通、停車等旅游配套設施成熟度。

與渝東南其他景區形成景區和游線聯動豐富旅游產品組合，提升景區吸引力深耕資源，以高爾夫、溫泉、高端主題酒店等多元度假設施推動景區升級，營造區域度假氛圍通過休閑度假設施修建，帶動區域土地價值持續增長，適量度假地產試探市場、平衡現金流協同地方政府進一步完善旅游配套設施旅游產品不斷深化，增加新的吸引點打造高端度假酒店群，提升區域形象，為度假客戶提供高端配套服務體系度假地產規模化開發，形成不同檔次的居住設施組合核心競爭力自然生態資源、文化資源價值旅游價值綜合配套價值區域價值旅游、度假、配套復合功能價值機場等基礎條件興建渝東南旅游圈成為中國最具吸引力的旅游經濟圈之一，各景區之間聯動發展格局形成強吸引力的重點景點多元游線游船旅游品牌核心節點旅游配套區域游線聯動豐富旅游產品多元度假設施適量物業開發旅游配套深化旅游產品度假設施高端化規?；禺a開發67區域總體開發模式：近期旅游開發啟動區域，中期多元度假設施推動土地價值持續增長，適量地產平衡現金流，后期規?；禺a開發快速回現，地產收益反哺旅游投入，景區旅游進入深度開發加大投資力度、滿足多元化需求、保證持續現金流“重點投入+資金平衡”豐富旅游產品，提升區域檔次，以打造具有全國影響力的旅游度假區為目的計劃性投資、完善區域配套設施、大規模開發度假地產“穩定投入+地產盈利”完善區域功能，形成新的城市功能板塊，成為代表重慶旅游形象的國際級名片控制投入成本、保證資金安全，滿足必要需求、快速見效“少投入+快見效”依托強勢景觀資源，打造重點項目，以形成整體影響力為目的近期（1-3年）中期（4-7年）遠期（8-15年）0CT近期中期后期投入收益資金策略68經營管理模式：政府以旅游資源的經營權入股，企業以貨幣資本入股，雙方分享景區經營效益烏江畫廊管委會重慶交旅集團烏江畫廊旅游開發公司彭水縣政府酉陽縣政府沿河縣政府景區資源使用費經營監督統一規劃協調管理環境保護投資回收、資本增值政府入股收益企業入股收益景區經營收益各景點門票收入分成1游船船票收入分成2注：1.各景點門票收分提成歸景點所在行政管轄的區縣所有，近期比例為5%，遠期為8%；

2.游船船票收入分成按游船所經過的行政區域分配，如全程船票即沿河:彭水:酉陽=2:!:1，近期比例為5%，遠期為8%；

3.酒店住宿費用分成歸酒店所在行政管轄的區縣所有，按住宿人次收??；酒店住宿費用分成3景區開發經營69烏江畫廊在策略層面應當如何做？根據烏江游線長度、旅游資源條件、可開發規模、各區域之間的平衡，將節點劃分為3級利用不同節點的可進入性，提供多種旅游線路，滿足不同的需求，同時增加到訪次數與停留時間將烏江分段打造特色主題，形成差異化互補；景區產品投入不能一蹴而就，而是分階段的開發投入，并做好預留空間，以不同的產品滿足不同階段的需求根據烏江畫廊旅游開發的階段提供不同檔次的游船，游船的功能要與主要節點相互補，協同發展保持烏江畫廊原生態景觀資源的核心價值，控制沿線區域的開發。并對現有特色產品進行挖掘，以便于形成復合型的經濟可持續發展節點設計游線組織產品體系游船開發持續發展70功能布局：以三個縣不同的資源特色為主題，打造統一主題下的多元化功能的旅游區以阿依河、大唐國際電站為核心，打造烏江旅游的起點，賣點為激情體驗，譜寫烏江的今天；以龔灘為核心，輻射阿彭江、清泉，打造烏江旅游的核心區域，賣點為古韻、歷史，譜寫烏江的文明；以思渠為核心，輻射萬木、黑獺、沿河等，打造烏江的神秘的領地，譜寫烏江的歷史；區域規劃建議激情烏江古韻烏江神秘烏江激情體驗區古韻民俗區生態探秘區71空間結構：烏江為軸線，串聯起沿途各景點，構建烏江“一帶貫穿，珠聯璧合”空間格局以烏江為帶，貫穿各精品節點，構建珠聯璧合發展之勢；珠：山水之珠、古鎮之珠、民俗之珠、漂流之珠…

——珠乃項目的核心合：多方主體之合、資源特色之合、原始與時尚之合…

——合乃成功的關鍵

玉帶貫穿

珠壁分布區域規劃建議72節點分級：按照資源條件、所處區位、可開發現狀將烏江沿線的眾多節點分成三級區域規劃建議龔灘、大唐電站、沿河縣城萬木、思渠洪渡、清泉一級節點二級節點三級節點一級節點二級節點三級節點73取地建議：以沿烏江流域、處于主要節點、用地條件良好、可開發規模較大、可達性好為制定發展用地原則145678923編號所處區位可開發面積規劃用途1阿依河景區入口處約2平方公里旅游度假用地2彭水石盤鄉山頂約3平方公里綜合開發用地3酉陽桃花村100畝旅游服務用地4龔灘大拇指地塊50畝酒店用地5龔灘大拇指東側地塊400畝旅游度假用地6馬鞍城地塊2000畝高爾夫用地7紅花村2000畝旅游度假用地8清泉鄉秀水村1500畝旅游度假用地9萬木鎮地塊200畝酒店及接待用地合計13750畝區域規劃建議74游客規模預測：2011可達到80萬人次/年，2015將達到200萬人次/年區域規劃建議注：按2007年彭水縣、酉陽縣、沿河縣的統計數據，游客數量分別為50萬、80萬、50萬人次、，預計游客年增長率15%，參考旅游城市實際游客統計比例1:3-1:4計算，到2011年景區游客規模將達到80萬人次；參考案例為仙女山、金佛山、馬嶺河、荔波、梵凈山等景區游客規模；中期（2012-2015年）隨著景區的成熟，游客數量將快速增加，增長率按25%計算，到2015年游客規模將達到200萬人次；增長預測法2011年游客量預測1

：游客數量（彭水+酉陽+沿河）*（1+15%）3*實際游客比≈80萬人次/年案例參考法分別參考相似旅游資源、發展階段、客源市場的旅游景區，景區在開發初期游客數量迅速擴大，預計游客規模在2011年將達到80萬人次。綜合考慮，預計烏江畫廊到2011年的游客規模為80萬人次/年，達到國家5A級景區標準，2015將達到200萬人次/年2單位：萬人次/年4580200030020082011201575近期（1-3年）發展策略。2投資分析游線組織產品選擇客戶定位76「近期發展愿景」啟動烏江觀光軸線，串聯起現有景點，建立景區骨架，成為以觀光為目的的區域性知名旅游區龔灘烏江畫廊軸線阿依河大唐電站侯渡坪鞍子苗寨麻陽河彭水縣沿河縣77烏江畫廊游客來源現狀——成渝都市圈的游客占絕對主導，分散于各現有景點目前，烏江畫廊沿線三個縣城的游客主要以成渝以及部分貴州游客構成，總體來講，成渝游客比例約占70%；而烏江畫廊目前的游客構成中成渝客戶約占75%。阿依河游客構成龔灘古鎮游客構成沿河縣旅游游客構成阿依河龔灘古鎮沿河縣客戶定位78近期景區對外的交通通達狀況——成渝湘有多條通道進入，而貴州進入的通道受阻重慶主城區及周邊區縣：渝懷鐵路和渝涪、渝湘高速實現2－3小時到達景區；成都及川南主要城市：

通過成渝高速和成渝鐵路進入景區方便；湖南游客：

渝懷鐵路和即將通車的渝湘高速可達景區，并可全線貫通景區；貴州游客：

目前貴陽遵義等大城市進入景區只有通過綦江、南川繞道進入，而近期尚無其他鐵路或者高速公路修建計劃，進入通道受阻。烏江畫廊重慶貴陽方向彭水酉陽沿河萬木龔灘渝懷鐵路：懷化-酉陽2.5小時渝湘高速：長沙-烏江畫廊4小時張家界－烏江畫廊3小時渝懷鐵路：重慶－彭水2.5小時渝湘高速：重慶－彭水3小時成都－彭水6小時貴陽、遵義進入本景區只有轉道綦江等，進入需要十五、六個小時從沿河方向進入烏江畫廊目前只有水路可通，且近期沒有鐵路和高速路的修建計劃長沙方向綦江客戶定位79地緣關系——成渝都市圈是與烏江畫廊聯系最緊密的地區成渝旅游圈案例－云臺山的三級客戶發展戰略旅游區游客發展規律：以具有政治文化等地緣關系的地區為啟動點，逐漸向周邊大城市延伸，以點帶面，帶動輻射面向外擴散湖南旅游圈貴州旅游圈省內客戶區域客戶全國客戶啟動期發展期成熟期湖北成渝旅游圈：巴蜀文化、自古一家湖南旅游圈：湘楚文化、源遠流長貴州旅游圈：黔文化的發源之地三大旅游圈自成地緣體系，具有相似的政治文化基礎，而烏江畫廊處于巴蜀之東南，與成渝自成一家。因此從地緣關系講，成渝旅游圈是與烏江畫廊聯系最為緊密的區域客戶定位80新興的烏江畫廊還只是通道，不足以與周邊大景區進行聯動，近期區域聯動的游客不能成為本項目的主要客戶湖南發展很知名的景區——張家界、鳳凰：由于近期內烏江畫廊還不會形成大的影響力，只能作為通道，不足以形成旅游目的地，因此還不能與張家界、鳳凰進行聯動，吸引成熟景區的游客；貴州梵凈山：自身發展尚不成熟，景區聯動所帶來的游客數量有限?！啊臀覀儯ㄗⅲ簽踅嬂龋┞撓底疃嗟木褪区P凰、張家界和梵凈山，但是梵凈山發展還不成熟，從我們這里再去的最多10％，不足5％……”“……黃金周，玩過龔灘古鎮的游客80％都要去鳳凰、張家界等，但是從鳳凰過來的游客不足20％……”

——酉陽旅行社羅總烏江畫廊－張家界、鳳凰：烏江畫廊主要是通道，游客輸出多烏江畫廊－梵凈山：景區本身尚待成熟，景區聯動的游客基數少景區間游客流動示意圖鳳凰古鎮張家界梵凈山客戶定位81客源地經濟發展水平——貴州經濟實力差，旅游需求還相對較弱旅游需求的發展階段與居民的收入水平息息相關，隨著收入水平的提高，其旅游半徑逐漸擴大；目前成渝都市圈以及湖南省的居民收入水平，表明其旅游范圍正處于向周邊省市擴散的趨勢，而貴州的旅游需求還處于本地旅游的初期發展階段。1000美元3000美元5000美元本地旅游國內旅游國際旅游收入水平與旅游需求發展階段關系2007年周邊省市人均GDP（美元）客戶定位82綜上五個因素，烏江畫廊近期游客將主要來自成渝都市圈針對成渝都市圈、湖南和貴州三個地區，對上述五個方面通過打分進行評價；綜合比較，成渝都市圈最有可能成為烏江畫廊未來的主要客源地。135市場現狀少中多交通通達>10小時3-5小時3小時內景區聯動差中好地緣關系相差遠相似地緣同一地緣發達程度落后一般發達分值因素客戶定位83成渝游客特點（一）——三天游、3小時車程－線路安排上以多樣化的“三天游”游線組織為主；－以烏江以軸，將納入的景區控制在2小時車程范圍內；成渝客戶出行的天數集中在2－3天的區段對本項目的啟示客戶特點2－3小時的車程是大多數成渝客戶能接受的交通距離范圍客戶定位84成渝游客特點（二）——自駕游趨勢明顯－提供自駕車營地－游線組織上充分考慮自駕車游客的起始點和進入難易度－景區內組織與水路相呼應的陸路交通體系與親友同行的自駕游成為主要的旅游方式對本項目的啟示客戶定位85成渝游客特點（三）——風景觀光、民俗文化的認知度高－充分挖掘項目內的民俗風情－提供民俗文化的觀光體驗活動－提供體現民俗的吃、住、玩、購等活動場所－利用民俗風情來升華景區的文化內涵民俗風情是成渝游客必須的體驗點對本項目的啟示游客對旅游產品的認知排序……烏江畫廊除了水好之外，最重要的就那里有非常豐富的民俗文化資源，將會成為很大的吸引點……——重慶浩鑫旅行社倪總客戶定位86成渝游客特點（四）——消費處于中端水平－設計中低端為主的旅游產品和項目－提供以中端為主，包含部分高標準的旅游配套服務設施－酒店接待以三星級設施標準、經濟型價位為主游客的單次單人的消費水平成梭子型分布，主要集中在500元的區間內住宿以經濟型酒店為主，價格在100－150元/晚消費水平層次漸現，但仍以中端為主本項目的啟示客戶定位87成渝游客特點（五）——參與性強－設計游客互動的旅游產品－提供娛樂性強的旅游設施－增加游客的體驗度和參與度本項目的啟示以中低端休閑娛樂為主的體驗旅游低高消費能力觀光旅游休閑旅游體驗旅游中客戶定位88根據近期的游客定位及特點以及交旅的企業職能，確定旅游產品的選擇原則景區選取原則產品開發原則少投入快速回現上有條件上的項目社會效益上必要的配套游客定位及特點交旅投入產出企業盈利原則國企社會責任產品選擇客戶定位資源價值區位條件配合烏江畫廊觀光軸，增加具有特色景觀與體驗性的景點，豐富整體游線89「彭水景區選擇」依托阿依河的特色漂流資源與較高的知名度，本階段將其打造為烏江畫廊彭水段的核心景區－區位：阿依河是緊鄰烏江畫廊沿線的景區之一；－自然景觀：沿岸峽谷風光、竹海碧浪、云海景觀、綠水直流；－生態資源：野猴、野鴨、巖燕－文化資源：苗家風情，位列全國十大民族文化旅游品牌第八。納入理由產品選擇及初期效果資源條件開發情狀－2007年4月，阿依河漂流正式對外開放；－目前年游客量超過5萬人次，綜合創收逾千萬元，單日最大接待量超過1000人；－已經具有一定的知名度，其影響力已經擴大到四川、貴州等周邊省市；－面臨二期升級開發。－納入烏江畫廊旅游景區范圍，是啟動烏江畫廊彭水段的核心景區；－激情漂流，打造激情彭水的基調；－提供就業，帶動地方發展。產品選擇客戶定位90「彭水景區選擇」大唐電站是烏江畫廊游線組織的主要起點，以科普觀光體現現代文明－區位：大唐電站是烏江畫廊的下游起點；－景觀資源：彭水電站蓄水后，形成高峽平湖；－科普資源：電站發電機組－目前有簡易的客運碼頭和貨運碼頭各一個；－規劃建設大唐電站景區主要打造壩區科技旅游項目。－烏江畫廊游船線路的起點之一，碼頭和游船是初期建設的重點；－將大唐電站的科普參觀打造為旅游小景點。納入理由產品選擇及初期效果資源條件開發情狀圖片產品選擇客戶定位91「彭水景區選擇」鞍子苗寨是烏江畫廊必不可少的民族風情體驗區納入理由產品選擇及初期效果資源條件開發情況－區位：距離彭水縣城54公