麗水頤年苑被動(dòng)式低能耗養(yǎng)生（養(yǎng)老）項(xiàng)目提議書麗水頤年健康產(chǎn)業(yè)（籌）二〇一六年十一月目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目簡(jiǎn)況 11.2項(xiàng)目編制依據(jù) 11.3關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 2第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和建設(shè)必需性 32.1項(xiàng)目建設(shè)背景 32.2項(xiàng)目建設(shè)必需性 5第三章市場(chǎng)分析 73.1市場(chǎng)需求 73.2市場(chǎng)供給情況 93.3項(xiàng)目定位 10第四章項(xiàng)目建設(shè)條件 114.1地理位置 114.2建設(shè)條件 11第五章建設(shè)方案 135.1指導(dǎo)思想和標(biāo)準(zhǔn) 135.2功效分區(qū) 135.3建筑方案 14第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)及水土保持 176.1編制依據(jù) 176.2項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)實(shí)狀況 176.3項(xiàng)目建設(shè)和建成投入對(duì)環(huán)境影響 186.4環(huán)境影響評(píng)價(jià) 196.5水土保持對(duì)策 19第七章組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員 207.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 207.2勞動(dòng)定員及人員培訓(xùn) 21第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 218.1項(xiàng)目建設(shè)工期 218.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 22第九章投資估算和資金籌措 229.1編制依據(jù) 229.2投資估算 229.3資金籌措 24第十章財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 2510.1營(yíng)業(yè)收入、稅金測(cè)算 2510.2總成本費(fèi)用測(cè)算 2610.3利潤(rùn)測(cè)算 2810.4財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 28第十一章社會(huì)評(píng)價(jià) 2911.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 2911.2項(xiàng)目和所在地域互適性分析 2911.3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 30第十二章結(jié)論和提議 3012.1結(jié)論 3012.2提議 31附圖：總平面圖第一章總論1.1項(xiàng)目簡(jiǎn)況1.1.1項(xiàng)目名稱：麗水頤年苑被動(dòng)式低能耗養(yǎng)生（養(yǎng)老）項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：麗水市富嶺計(jì)劃區(qū)1.1.3承接單位：麗水頤年健康產(chǎn)業(yè)（籌）1.1.4項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建1.1.5項(xiàng)目擬建規(guī)模：計(jì)劃總用地面積：125359.2㎡（約188畝）總建筑面積：147215㎡其中地上建筑面積：131500㎡地下建筑面積：15715㎡設(shè)置床位：1200張停車位：668個(gè)估算總投資：58100萬(wàn)元1.2項(xiàng)目編制依據(jù)《國(guó)務(wù)院相關(guān)加緊發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)若干意見》（國(guó)發(fā)〔〕35號(hào)）《相關(guān)加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施計(jì)劃建設(shè)工作通知》（建標(biāo)[]23號(hào)）《相關(guān)加緊發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)實(shí)施意見》（浙政發(fā)〔〕13號(hào)）《相關(guān)發(fā)展民辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)若干意見》（浙政發(fā)〔〕16號(hào)）《相關(guān)推進(jìn)“秀山麗水、養(yǎng)生福地”建設(shè)決定》（麗委〔〕8號(hào)）《麗水市生態(tài)休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃》（）《老年人社會(huì)福利機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)規(guī)范》（MZ008—）《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施計(jì)劃規(guī)范》（GB50437-）浙江省《居家養(yǎng)老服務(wù)和管理規(guī)范》（DB33/T837-）浙江省《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)和管理規(guī)范》（DB33/T926—）《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50340-）《老年養(yǎng)護(hù)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（建標(biāo)[]194號(hào)）《浙江省人民政府相關(guān)深化完善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)意見》（浙政發(fā)〔〕101號(hào)）《民用建筑可行性研究和快速報(bào)價(jià)》（）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352-)

《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（）承接單位提供相關(guān)資料1.3關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1-1關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)名稱單位累計(jì)備注1設(shè)置床位張12002總用地面積平方米125359.2約188畝3總建筑面積平方米1472153.1其中：地上建筑面積平方米1315003.2地下建筑面積平方米157154建筑占地面積平方米290005容積率1.056建筑密度%23.17綠化率%40.18停車位個(gè)6689項(xiàng)目總投資萬(wàn)元5810010年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元815111年稅費(fèi)萬(wàn)元45712年運(yùn)行總成本萬(wàn)元501013年利潤(rùn)總額萬(wàn)元268414總投資收益率%4.615所得稅前靜態(tài)回收期年22第二章項(xiàng)目建設(shè)背景和建設(shè)必需性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景據(jù)世界衛(wèi)生組織資料稱，一個(gè)國(guó)家老年人口系數(shù)達(dá)成10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地域進(jìn)入老年型。中國(guó)已成為老齡化速度最快，老年人口最多國(guó)家。自1999年中國(guó)步入老齡化社會(huì)以來(lái)，人口老齡化加速發(fā)展，老年人口基數(shù)大、增加快并日益展現(xiàn)高齡化、空巢化趨勢(shì)，需要照料失能、半失能老人數(shù)量劇增。截至底，中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)2.22億人，占總?cè)丝?6.1％，其中失能、半失能老年人超出4000萬(wàn)。而且人口老齡化還將迎來(lái)加速期，到2050年將達(dá)成3.34億占總?cè)丝?2.6%，相關(guān)資料顯示，中國(guó)現(xiàn)有3000多萬(wàn)老年人“獨(dú)守空巢”。伴隨人口老齡化來(lái)臨，老年人問題已成為一個(gè)世界問題，一樣是中國(guó)面臨一個(gè)嚴(yán)峻問題。加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)任務(wù)十分繁重。多年來(lái)，在黨和政府高度重視下，麗水市出臺(tái)政策方法，加大資金支持力度，使麗水市社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。麗水市已形成市、縣（市、區(qū)）養(yǎng)老服務(wù)指導(dǎo)中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）養(yǎng)老服務(wù)中心和含有組織管理功效小區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心三級(jí)組織管理體系，其中符合“六有”標(biāo)準(zhǔn)縣級(jí)養(yǎng)老服務(wù)指導(dǎo)中心7個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）養(yǎng)老服務(wù)中心173個(gè)、養(yǎng)老服務(wù)照料中心852個(gè)。另外還有城市小區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)站（中心）36個(gè)、農(nóng)村小區(qū)星光老年之家（居家養(yǎng)老服務(wù)站/中心）1263個(gè)、老年活動(dòng)中心（室）2144個(gè)、老年食堂434個(gè)。初步形成了縣（市、區(qū)）—鄉(xiāng)鎮(zhèn)－城鎮(zhèn)小區(qū)三級(jí)養(yǎng)老服務(wù)體系。加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，已越來(lái)越成為各級(jí)黨委政府關(guān)心、社會(huì)廣泛關(guān)注、群眾迫切期待處理重大民生問題。不過，麗水市社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)仍然處于起步階段，還存在著和新形勢(shì)、新任務(wù)、新需求不相適應(yīng)問題,如缺乏統(tǒng)籌計(jì)劃，體系建設(shè)缺乏整體性和連續(xù)性；小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位嚴(yán)重不足，供需矛盾突出；設(shè)施簡(jiǎn)陋、功效單一，難以提供照料護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)、精神慰藉等多方面服務(wù)；布局不合理，區(qū)域之間、城鎮(zhèn)之間發(fā)展不平衡；政府投入不足，民間投資規(guī)模有限；服務(wù)隊(duì)伍專業(yè)化程度不高，行業(yè)發(fā)展缺乏后勁等等。截止底，麗水市60歲以上老年人口46.30萬(wàn)，占戶籍人口17.43％，同比增加5.77％，其中，純老家庭人口19.77萬(wàn)，占老年人總數(shù)42.70％；失能老人1.95萬(wàn)，占老年人百分比4.20％，半失能老年人4.06萬(wàn)，占老年人百分比8.78％。本市老齡化程度較高，人口老齡化進(jìn)程速度較快，養(yǎng)老問題已成為一個(gè)日益突出社會(huì)問題。失能、半失能老年人數(shù)量不停增加，照料和護(hù)理問題日益突出，人民群眾養(yǎng)老服務(wù)需求日益增加。為適應(yīng)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式轉(zhuǎn)變，滿足人民群眾養(yǎng)老服務(wù)需求肯定要求，處理老年群體養(yǎng)老問題，促進(jìn)社會(huì)友好穩(wěn)定，同時(shí)也擴(kuò)大消費(fèi)和促進(jìn)就業(yè)，必需加緊發(fā)展本市養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。2.2項(xiàng)目建設(shè)必需性1、填補(bǔ)本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和床位數(shù)量不足需要。截止底，全市每百名老人養(yǎng)老床位數(shù)2.65張，要滿足日益增加養(yǎng)老床位需求，缺口還很大。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)模小且層次不高，全市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)中，100張以上床位39家，200張以上床位10家，500張床位以上只有1家。純民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)100張床位以上僅有10家，200張以上只有4家。在服務(wù)層次上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多以分散經(jīng)營(yíng)為主，缺乏品牌效應(yīng)。服務(wù)項(xiàng)目上多以生活照料服務(wù)為主，服務(wù)水平不高，服務(wù)方法單一，缺乏精神文化服務(wù)。2、提升本市養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)化程度需要。長(zhǎng)久以來(lái)，養(yǎng)老服務(wù)關(guān)鍵由公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)來(lái)滿足，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展時(shí)間比較短，市場(chǎng)化程度低。表現(xiàn)在民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所占百分比偏低，小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施關(guān)鍵由政府建設(shè)，醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)基礎(chǔ)由公立醫(yī)院提供，老年大學(xué)基礎(chǔ)由政府出資建設(shè)。另外，因?yàn)轲B(yǎng)老服務(wù)業(yè)包含眾多行業(yè)領(lǐng)域，而且開發(fā)較晚，市場(chǎng)開拓意識(shí)較弱，服務(wù)產(chǎn)品營(yíng)銷意識(shí)較低，從挖掘服務(wù)需求、開發(fā)服務(wù)產(chǎn)品、宣傳營(yíng)銷渠道，到服務(wù)產(chǎn)品銷售和輸送整個(gè)服務(wù)鏈全部還比較滯后，迫切需要提升養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)化程度。3、有利于塑造特色文化、提升麗水市形象。養(yǎng)老敬老是中華民族傳統(tǒng)美德。實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”，是處理現(xiàn)在中國(guó)人口老齡化工作目標(biāo)。近些年來(lái)，不少城市憑借豐富旅游資源、自然資源、人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)，發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提升了城市著名度和影響力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。該項(xiàng)目標(biāo)實(shí)施，是構(gòu)建社會(huì)主義友好社會(huì)關(guān)鍵內(nèi)容，是社會(huì)文明進(jìn)步關(guān)鍵標(biāo)志，對(duì)于塑造特色文化、提升麗水市形象，發(fā)展麗水市老齡產(chǎn)業(yè)含有主動(dòng)深遠(yuǎn)意義。4、加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是適應(yīng)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式轉(zhuǎn)變、滿足人民群眾養(yǎng)老服務(wù)需求必由之路。長(zhǎng)久以來(lái)，中國(guó)實(shí)施以家庭養(yǎng)老為主養(yǎng)老模式，但伴隨計(jì)劃生育基礎(chǔ)國(guó)策實(shí)施，和經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型，家庭規(guī)模日趨小型化，“4-2-1”家庭結(jié)構(gòu)日益普遍，空巢家庭不停增多。家庭規(guī)模縮小和結(jié)構(gòu)改變使其養(yǎng)老功效不停弱化，對(duì)專業(yè)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和小區(qū)服務(wù)需求和日俱增。5、加強(qiáng)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，是處理失能、半失能老年群體養(yǎng)老問題、促進(jìn)社會(huì)友好穩(wěn)定當(dāng)務(wù)之急。截止底，本市失能老人1.95萬(wàn)，占老年人百分比4.20％，半失能老年人4.06萬(wàn)，占老年人百分比8.78％。因?yàn)楝F(xiàn)代社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)猛烈和生活節(jié)奏加緊，中青年一代正面臨著工作和生活雙重壓力，照護(hù)失能、半失能老年人力不從心，迫切需要經(jīng)過發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)來(lái)處理。總而言之，該項(xiàng)目建設(shè)十分必需。第三章市場(chǎng)分析3.1市場(chǎng)需求養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)即使號(hào)稱夕陽(yáng)工程，但它是個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)。伴隨老齡化進(jìn)程會(huì)越來(lái)越大，市場(chǎng)前景寬廣。一是人口老齡化發(fā)展。依據(jù)近期麗水市人口平均自然增加率（5.7‰）來(lái)測(cè)算麗水市戶籍人口，據(jù)此測(cè)算麗水市人口老齡化比率。得到老齡戶籍人口605457人，老齡化比率22.05％。而假如按常住人口算，因?yàn)辂愃幱谙鄬?duì)欠發(fā)達(dá)地域，總體上流入人口較少，流出人口較多，總常住人口是穩(wěn)中有降，故估測(cè)老齡化比率為28.60％，老齡化比率較高。伴隨人民生活水平提升和生活理念改變，老年人需求數(shù)量和質(zhì)量將不停提升，這為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展帶起源源不停市場(chǎng)需求，需要建造和發(fā)展適合不一樣老年人不一樣要求多種類型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。二是社會(huì)上“空巢家庭”逐步增多。因?yàn)閮号ぷ鞯仍颍羰匾粚?duì)老年夫婦在家家庭所占比重較大。伴隨人口老齡化發(fā)展，空巢家庭不停增加，那么這部分老人對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)需求將愈加迫切。三是多年來(lái)中國(guó)老年人生活水平得到了較大提升。現(xiàn)在，中國(guó)城市60歲至65歲老年人口中，退休后重新又進(jìn)行工作約占45%，她們不僅繼續(xù)發(fā)揮著“余熱”，而且也得到相當(dāng)數(shù)目資金補(bǔ)助，加大了市場(chǎng)消費(fèi)投入。另外，老年人從兒女那里也得到了相當(dāng)部分贍養(yǎng)費(fèi)用，用于安排自己老年生活。據(jù)相關(guān)方面分析，城市老年人中有42.8%百分比人口擁有個(gè)人積蓄和儲(chǔ)蓄存款，目前老年市場(chǎng)消費(fèi)每十二個(gè)月達(dá)5000億元左右，且逐年將有所增加。據(jù)估計(jì)，到，中國(guó)60歲以上老年人將達(dá)成2.45億，占人口17%；老齡化高峰將于2030年左右到來(lái)，并將連續(xù)20余年。到本世紀(jì)中葉達(dá)成最高峰，60歲以上老年人可能達(dá)成4億，占總?cè)丝?5%；80歲以上老齡老人將超出1億，是現(xiàn)在高齡老人10倍左右。到時(shí)，中國(guó)每四個(gè)人中就有一個(gè)老年人。同時(shí)伴隨經(jīng)濟(jì)文化等方面發(fā)展，年輕人結(jié)婚成家和出國(guó)、異地工作和外出打工等人口遷徙現(xiàn)象極為普遍，不管城市和農(nóng)村“空巢老人”（即沒有兒女同居老年人獨(dú)居家庭）越來(lái)越多。就全國(guó)而言，“空巢老人”在城市平均已達(dá)成30%，部分大中城市甚至已超出50%。而全國(guó)共有各類老年人福利機(jī)構(gòu)近4萬(wàn)個(gè)，床位數(shù)僅156萬(wàn)張，平均每千名60歲以上老年人只擁有8.4張。和每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)成30張要求相差甚遠(yuǎn)。3.2市場(chǎng)供給情況現(xiàn)在，中國(guó)養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，大量依靠政府、小區(qū)、街道辦福利院、敬老院養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。截至底，麗水市現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)103家，養(yǎng)老床位12261張。其中民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)占33％，民辦床位數(shù)占31％。居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心總體運(yùn)行情況良好。另外，全市還有小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心（站）、衛(wèi)生院機(jī)構(gòu)共191個(gè)，實(shí)有床位數(shù)894張可提供養(yǎng)老服務(wù)。關(guān)鍵以小區(qū)居家養(yǎng)老為主，小區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)不停健全，服務(wù)內(nèi)容逐步向生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健等方面延伸。養(yǎng)老服務(wù)惠及范圍日益擴(kuò)大。城鎮(zhèn)“三無(wú)”老人（無(wú)勞動(dòng)能力，無(wú)生活起源，無(wú)法定贍養(yǎng)人）基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)了自愿條件下集中供養(yǎng)。在關(guān)鍵保障“三無(wú)”老人、孤老優(yōu)撫對(duì)象和低收入高齡、空巢、獨(dú)居、失能等特殊困難老年人服務(wù)需求同時(shí)，逐步為其它老年人提供多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)。即使麗水市社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)取得了一定成效，但總體看來(lái)仍然處于低水平發(fā)展階段，和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形勢(shì)、養(yǎng)老服務(wù)新需求還有較大差距，關(guān)鍵表現(xiàn)在：養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)缺乏統(tǒng)籌計(jì)劃，布局不合理，發(fā)展不平衡；養(yǎng)老設(shè)施總量不夠，養(yǎng)老床位缺口大，小區(qū)養(yǎng)老設(shè)施嚴(yán)重不足，供需矛盾十分突出；農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施普遍比較簡(jiǎn)陋，城市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施大多功效單一，難以滿足服務(wù)需求；養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化程度不高，社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所占百分比落后于全國(guó)平均水平；運(yùn)行機(jī)制不夠健全，優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，行業(yè)監(jiān)管有待加強(qiáng)；服務(wù)隊(duì)伍專業(yè)化程度不高等。3.3項(xiàng)目定位依據(jù)市場(chǎng)分析，初步確定本項(xiàng)目定位以下：目標(biāo)定位：樹立麗水“醫(yī)養(yǎng)+”模式養(yǎng)老養(yǎng)生新標(biāo)桿。業(yè)態(tài)客群：以麗水市及周圍縣市退休干部及歸國(guó)華僑為關(guān)鍵客群，輔以有度假需求客群。項(xiàng)目功效：為市外消費(fèi)者提供休閑養(yǎng)生旅游度假式服務(wù)和為當(dāng)?shù)乩夏耆后w提供休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）長(zhǎng)久性服務(wù)。項(xiàng)目模式：“養(yǎng)老+”——以養(yǎng)老為基礎(chǔ)，其它產(chǎn)業(yè)為養(yǎng)老提供支持，養(yǎng)老和其它產(chǎn)業(yè)一個(gè)相互促進(jìn)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)融合模式。養(yǎng)老+全業(yè)態(tài)醫(yī)療小鎮(zhèn)：完善配套服務(wù)，讓老年人老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂。養(yǎng)老+休閑度假：遠(yuǎn)離城市喧囂，體驗(yàn)安謐舒適生活。養(yǎng)老+全齡化頤養(yǎng)：滿足多元化和全齡化人群需要。第四章項(xiàng)目建設(shè)條件4.1地理位置本項(xiàng)目在麗水市富嶺計(jì)劃區(qū)（麗水市區(qū)南部），距離麗水市市區(qū)6公里，總用地面積125359.2㎡（約188畝）。4.2建設(shè)條件4.2.1地質(zhì)地貌麗水市富嶺計(jì)劃區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，場(chǎng)地平整，處于非地震區(qū)域。4.2.2氣象條件該項(xiàng)目場(chǎng)址屬于中亞熱帶季風(fēng)氣候，冬季較長(zhǎng)，春秋較短，日照充足，雨量充沛，夏季炎熱，靜風(fēng)頻率高。多年來(lái)其基礎(chǔ)氣象特征以下：氣溫：平均氣溫18極端最高氣溫43.2極端最低氣溫－7.7降雨量：平均年降雨量：1412.8㎜年最大降雨量：1956.4㎜蒸發(fā)量：年平均蒸發(fā)量：1483.0㎜日照百分率：48%霜期：常年無(wú)霜期：255.6天風(fēng)向：常年主導(dǎo)風(fēng)向：東北風(fēng)風(fēng)頻：常年主導(dǎo)風(fēng)頻：12%年靜風(fēng)頻率：39%4.2.3工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件麗水市富嶺計(jì)劃區(qū)范圍內(nèi)關(guān)鍵工程地質(zhì)層有：上侏羅火山巖，分布于盆地周圍低山區(qū)，巖石堅(jiān)硬，風(fēng)化殼厚度通常不大，承載力較高，達(dá)Kpa以上；下白堊紀(jì)沉積巖，組成低丘地貌，層狀結(jié)構(gòu)顯著。層理傾角15—35°，巖石易風(fēng)化，承載力約500—800Kpa。上白堊紀(jì)火山沉積巖，具一定層狀結(jié)構(gòu)，差異風(fēng)化，承載力500—1500Kpa。巖石層狀結(jié)構(gòu)有利于順層滑坡發(fā)育。第四系在平原區(qū)淺表部廣泛分布，是通常工民建筑物最關(guān)鍵地基層，關(guān)鍵巖性有亞砂土、亞粘土、碎石土、卵（礫）石等。市區(qū)南部和東北部受大溪及好溪水系影響為沖積河漫灘地貌，土質(zhì)含有二元結(jié)構(gòu)，上部2—4米粉塵、細(xì)紗，許可承載力為8—12噸/平方米，下部為礫砂、卵石等，土質(zhì)承載力為20—30噸/平方米，基巖埋藏較深，通常為10—20米。計(jì)劃區(qū)地下水關(guān)鍵為松散巖類孔隙，埋深0.6—1.2m,水量較大，水質(zhì)易受生產(chǎn)、生活廢水污染，其次為基巖裂隙水，水量小。4.2.4交通運(yùn)輸條件依據(jù)麗水南城總體計(jì)劃，該區(qū)塊共建5縱11橫和25條支路，道路總長(zhǎng)52.88公里，區(qū)塊道路路網(wǎng)已經(jīng)形成，項(xiàng)目交通運(yùn)輸方便。4.2.5建設(shè)條件麗水市富嶺計(jì)劃區(qū)內(nèi)道路、水、電等市政基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，建設(shè)條件好。第五章建設(shè)方案5.1指導(dǎo)思想和標(biāo)準(zhǔn)1、指導(dǎo)思想全方面落實(shí)黨十八大和十八屆三中、四中、五中全會(huì)精神，牢靠樹立和落實(shí)落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念，因地制宜、突出特色，充足發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，創(chuàng)新建設(shè)理念，轉(zhuǎn)變發(fā)展方法，經(jīng)過培育特色鮮明、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、綠色生態(tài)、漂亮宜居養(yǎng)生養(yǎng)老基地，探索養(yǎng)生養(yǎng)老健康發(fā)展之路，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。2、基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)（1）依據(jù)當(dāng)?shù)仫L(fēng)向、自然條件、周圍環(huán)境等原因，合理利用土地；節(jié)省占地、節(jié)省投資。（2）努力爭(zhēng)取部署緊湊，整體協(xié)調(diào)，布局合理、美觀。滿足服務(wù)游客及交通要求，并符合防火、防暴、防震、防腐、環(huán)境保護(hù)和衛(wèi)生等方面要求。5.2功效分區(qū)本項(xiàng)目用地面積125359.2㎡（約188畝），依據(jù)項(xiàng)目區(qū)各項(xiàng)功效要求和土地資源適配性，將本項(xiàng)目計(jì)劃成“一心一帶四片區(qū)”。一心：蓮花湖和明月湖形成景觀中心一帶：中央景觀帶四片區(qū)：自持綜合區(qū)、休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）度假區(qū)、康復(fù)養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)、山體個(gè)性化養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)圖5-1功效分區(qū)圖5.3建筑方案5.3.1關(guān)鍵建筑物1、自持綜合區(qū)：關(guān)鍵建設(shè)內(nèi)容包含醫(yī)療公園、頤樂學(xué)院及養(yǎng)生酒店等。①醫(yī)療公園，總建筑面積18500㎡，建設(shè)門診樓、療養(yǎng)樓及醫(yī)技樓，配置專業(yè)醫(yī)療設(shè)施為老年人提供服務(wù)，定時(shí)開展健康文化講座。②頤樂學(xué)院，總建筑面積14000㎡，建設(shè)教學(xué)樓、棋樂軒、靜修堂及綜合樓，提供全方位課程學(xué)習(xí)、踏青、運(yùn)動(dòng)會(huì)、書畫比賽、歌詠比賽、棋牌大賽等活動(dòng)。③養(yǎng)生酒店，總建筑面積17000㎡，提供SPA藥浴、特色商業(yè)、酒吧娛樂等。2、休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）度假區(qū)：建筑面積45000㎡，床位設(shè)置640張，關(guān)鍵為市外消費(fèi)者提供休閑養(yǎng)生旅游度假式服務(wù)。3、康復(fù)養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)：建筑面積32500㎡，床位設(shè)置500張，關(guān)鍵為當(dāng)?shù)乩夏耆后w提供休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）長(zhǎng)久性服務(wù)。4、山體個(gè)性化養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)：建筑面積4500㎡，床位設(shè)置60張，關(guān)鍵為當(dāng)?shù)乩夏耆后w提供高級(jí)次休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）長(zhǎng)久性服務(wù)。5.3.2建筑形式本項(xiàng)目綜合考慮到響應(yīng)國(guó)家相關(guān)建設(shè)可連續(xù)性建筑號(hào)召，和場(chǎng)地優(yōu)美自然環(huán)境和老人生活特點(diǎn)，選擇被動(dòng)式建筑形式。被動(dòng)式建筑形式能夠和其它項(xiàng)目形成差異化，很適合頤年苑養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目。被動(dòng)式節(jié)能建筑：關(guān)鍵是指不依靠于本身耗能建筑設(shè)備，而完全經(jīng)過建筑本身空間形式、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、建筑材料和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能方法。比如利用遮陽(yáng)、墻體隔熱、自然通風(fēng)等設(shè)計(jì)，降低南方炎熱地域室內(nèi)溫度。

伴隨太陽(yáng)能利用科技水平不停提升，太陽(yáng)能建筑已經(jīng)從太陽(yáng)能采暖建筑發(fā)展到能夠集成太陽(yáng)能光電、太陽(yáng)能熱水、太陽(yáng)能吸收式制冷、太陽(yáng)能通風(fēng)降溫、可控自然采光等新技術(shù)建筑，其技術(shù)含量更高，內(nèi)涵更豐富，適用范圍更廣。生態(tài)建筑、綠色建筑、節(jié)能建筑、低能耗建筑、健康建筑和中國(guó)康居示范工程等等，全部重視太陽(yáng)能利用。以太陽(yáng)能提供能源在建筑使用能耗中所占百分比來(lái)定義太陽(yáng)能建筑是符合社會(huì)和技術(shù)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況。被動(dòng)式建筑優(yōu)點(diǎn)：1、舒適就像保溫瓶保溫原理一樣，被動(dòng)式房屋高保溫性能外圍護(hù)結(jié)構(gòu)是室內(nèi)保持了宜人溫度，不管是嚴(yán)寒冬季或炎熱夏季，被動(dòng)式房屋全部能保持室內(nèi)恒溫，不會(huì)產(chǎn)生濕度起伏和室內(nèi)干燥。同時(shí)，高性能新風(fēng)系統(tǒng)還能在確保室溫恒定條件下，提供充足新鮮空氣，維持室內(nèi)良好空氣質(zhì)量。2、節(jié)能被動(dòng)房意味著極低供暖能源需求。被動(dòng)房并不一定是零能耗建筑，它跟以前一樣還需要少許熱能。它比通常老建筑要節(jié)能10倍，即能耗是老建筑1/10。當(dāng)然每十二個(gè)月供暖能源費(fèi)用也徂應(yīng)降低。3、環(huán)境保護(hù)供暖能源需求極低——不僅意味著供暖費(fèi)用降低，資源消耗向大氣排放有害物質(zhì)和溫室氣體也對(duì)應(yīng)降低。比如能夠成噸地降低溫室氣體C02排放，當(dāng)然其它有毒氣體排放如S02和NOX也急劇降低。4、被動(dòng)房是實(shí)現(xiàn)可連續(xù)經(jīng)濟(jì)卓越范例被動(dòng)房消耗能源載體如此之少，利用現(xiàn)有能源貯備就足以長(zhǎng)久確保供給，而不需要對(duì)自然循環(huán)體系増加額外負(fù)擔(dān)。所以，現(xiàn)在被動(dòng)房已經(jīng)提供了未來(lái)環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。被動(dòng)房中排放有害物質(zhì)很少，能夠自然降解，能夠持久地預(yù)防對(duì)環(huán)境傷害。5、經(jīng)濟(jì)可行性被動(dòng)式建筑是高質(zhì)量建筑，需要精心計(jì)劃設(shè)計(jì)并利用性能優(yōu)良建筑組件。所以，投資成本也會(huì)稍高。然而，在后續(xù)使用中，被動(dòng)式房屋優(yōu)勢(shì)盡顯：極低能花費(fèi)用也使它比周圍傳統(tǒng)建筑愈加經(jīng)濟(jì)。第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)及水土保持6.1編制依據(jù)1）污水排放實(shí)施《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—1996）。2）空氣環(huán)境質(zhì)量實(shí)施《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）。3）水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838—）。4）《中國(guó)水土保持法》6.2項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)實(shí)狀況本項(xiàng)目擬選麗水市富嶺計(jì)劃區(qū)做為項(xiàng)目建設(shè)用地，該用地現(xiàn)實(shí)狀況周圍環(huán)境情況尚在國(guó)家控制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，沒有對(duì)環(huán)境造成污染。6.3項(xiàng)目建設(shè)和建成投入對(duì)環(huán)境影響1、項(xiàng)目建設(shè)期間對(duì)環(huán)境影響及防治方法項(xiàng)目建設(shè)過程中環(huán)境影響關(guān)鍵來(lái)自基建土方、運(yùn)輸揚(yáng)塵、施工噪聲、不合適挖填土造成植被破壞和水土流失，和棄土和施工人員生活廢棄物不合適處理而造成地面水污染等。但這些影響短暫，只需經(jīng)過部分對(duì)應(yīng)方法，即可將建設(shè)期對(duì)環(huán)境影響降到最低程度。（1）噪聲：建設(shè)施工噪聲將對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生一定影響，施工噪聲關(guān)鍵是機(jī)械噪聲，如挖土機(jī)、打樁機(jī)、升降機(jī)等。所以，在施工期間，必需嚴(yán)格實(shí)施國(guó)家GB12523-90標(biāo)準(zhǔn)和要求。對(duì)打樁等噪聲影響較大作業(yè)，應(yīng)嚴(yán)禁在夜間施工，若確需夜間施工，應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)部門同意，并應(yīng)采取降低噪聲對(duì)應(yīng)方法。（2）揚(yáng)塵：屬建設(shè)施工期關(guān)鍵污染原因。首先，要合理安排石灰、水泥等易起塵物料堆放場(chǎng)地，控制揚(yáng)塵。其次，運(yùn)輸車輛行駛易產(chǎn)生揚(yáng)塵，應(yīng)限速行駛以保持路面清潔，同時(shí)采取合適灑水以降低汽車揚(yáng)塵有效手段。（3）廢水和固體廢棄物：對(duì)施工人員生活產(chǎn)生污水必需經(jīng)集中處理，達(dá)成《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978～1996）要求三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，納入城市污水處理系統(tǒng)統(tǒng)一處理。施工場(chǎng)地建筑垃圾、生活垃圾要有些人立即搜集清理，棄土等固體廢棄物應(yīng)盡可能回填利用。（4）水土流失：建設(shè)施工期間會(huì)帶來(lái)生態(tài)環(huán)境問題。應(yīng)盡可能縮短建設(shè)施工期，合理計(jì)劃和利用棄土、臨時(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)和堆場(chǎng)等。待施工結(jié)束后應(yīng)盡可能恢復(fù)表土及植被，預(yù)防水土流失。總而言之，只要建設(shè)過程中認(rèn)真實(shí)施“三同時(shí)”政策，落實(shí)環(huán)境保護(hù)方法，文明施工，就能滿足環(huán)境保護(hù)要求。2、項(xiàng)目建成投入使用對(duì)環(huán)境影響（1）廢氣：本項(xiàng)目標(biāo)廢氣治理關(guān)鍵為廚房油煙廢氣處理，廢氣經(jīng)過內(nèi)置煙道統(tǒng)一排放，不會(huì)對(duì)環(huán)境造成影響。（2）廢水：關(guān)鍵是生活廢水。生活廢水采取清污分流，分流后由排水管、溝納入麗水南城城市排水系統(tǒng)后統(tǒng)一處理。（3）固體廢棄物：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)合理設(shè)置垃圾箱，一般垃圾運(yùn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)垃圾箱，立即清運(yùn)，由環(huán)衛(wèi)部門集中處理。醫(yī)療垃圾應(yīng)分類、密封儲(chǔ)存運(yùn)輸，運(yùn)輸至醫(yī)療垃圾處理站集中處理，醫(yī)療垃圾搜集、儲(chǔ)存、運(yùn)輸?shù)葒?yán)格實(shí)施《醫(yī)療廢棄物集中處理技術(shù)規(guī)范》（環(huán)發(fā)[]206號(hào)）中相關(guān)要求。6.4環(huán)境影響評(píng)價(jià)施工期間產(chǎn)生噪音、粉塵、廢水、建筑垃圾防治，要求施工單位在施工建設(shè)期間，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)管理，提倡文明施工、清潔施工，提升建設(shè)施工隊(duì)伍環(huán)境保護(hù)意識(shí)，對(duì)施工期間廢水、噪音、揚(yáng)塵、固廢等污染物，根據(jù)本建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響表要求，采取對(duì)應(yīng)防染防治方法，最大程度地降低其對(duì)環(huán)境影響。6.5水土保持對(duì)策眾所周知，工程永久性占地造成水土保持設(shè)施遭受破壞是不可逆，工程四面施工用地和施工臨時(shí)用地被破壞植被雖可部分恢復(fù)，但若不采取切實(shí)防范保持方法，恢復(fù)是緩慢，甚至是無(wú)法恢復(fù)。所以，工程施工方案應(yīng)和水土保持方案同時(shí)協(xié)調(diào)編制，并在工程施工中加以實(shí)施，做到水土保持工程和主體工程同時(shí)完工驗(yàn)收，同時(shí)投入使用。為避免施工造成水土流失現(xiàn)象，本工程開工前應(yīng)編報(bào)水土保持方案，經(jīng)相關(guān)主管部門同意后實(shí)施。具體方法以下：1.在項(xiàng)目計(jì)劃中，對(duì)道路交通、給排水工程等進(jìn)行系統(tǒng)計(jì)劃，形成完善基礎(chǔ)配套設(shè)施。2.主體工程設(shè)計(jì)時(shí)，考慮埋設(shè)大量雨污排水管線，不僅有效處理了工程區(qū)排水問題，而且避免了場(chǎng)地集水造成水土流失，含有很好水土保持功效。3.加強(qiáng)施工期間臨時(shí)防護(hù)及水土保持管理，在工程施工過程中，要求施工中排水工程等嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求施工，立即修建場(chǎng)地周圍圍墻內(nèi)側(cè)臨時(shí)排水溝和沉砂池。4.工程基礎(chǔ)開挖土石方應(yīng)立即用于工程填筑，避免開挖土石方造成臨時(shí)堆置產(chǎn)生水土流失。第七章組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及勞動(dòng)定員7.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理模式，企業(yè)實(shí)施總經(jīng)理負(fù)責(zé)制、設(shè)總經(jīng)理1人，負(fù)責(zé)全方面管理和營(yíng)銷工作；設(shè)副總經(jīng)理若干人，分管下屬若干部門。企業(yè)設(shè)置下列部門：綜合部、市場(chǎng)開發(fā)部、接待服務(wù)部、安全保障部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、人力資源部等六個(gè)職能部門。7.2勞動(dòng)定員及人員培訓(xùn)7.2.1勞動(dòng)定員本項(xiàng)目依據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，項(xiàng)目需配置固定工作人員300人，企業(yè)將實(shí)施全員聘用制，進(jìn)行年度考評(píng)競(jìng)崗，擇優(yōu)聘用，公開公正選拔人才。7.2.2人員培訓(xùn)為用戶提供全方位優(yōu)質(zhì)服務(wù)是該企業(yè)經(jīng)營(yíng)宗旨。所以，企業(yè)根據(jù)先培訓(xùn)后上崗（和持證上崗）要求，組織人員培訓(xùn)。企業(yè)全體職員上崗前必需取得對(duì)應(yīng)資格管理、服務(wù)及特種作業(yè)培訓(xùn)證書，方能從業(yè)。人員培訓(xùn)關(guān)鍵在管理層人員和養(yǎng)生服務(wù)人員培訓(xùn)。企業(yè)將主動(dòng)組織服務(wù)技能和操作技能培訓(xùn)，并定時(shí)選送一批優(yōu)異職員到外地培訓(xùn)學(xué)習(xí)，以提升其管理能力和服務(wù)意識(shí)。第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排8.1項(xiàng)目建設(shè)工期項(xiàng)目建設(shè)工期參考相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目工期定額和單位工程工期定額，結(jié)合本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、工程質(zhì)量大小、建設(shè)難易度和施工難易程度等具體情況綜合研究確定，從項(xiàng)目土建工程開工起到完成完工驗(yàn)收交付使用，工程建設(shè)期2年。8.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排11月～3月底前，完成項(xiàng)目立項(xiàng)。4月～6月底前，完成項(xiàng)目用地供地。7月～9月，完成初步設(shè)計(jì)編制和審批。10月～12月，完成工程招標(biāo)等施工前準(zhǔn)備工作。1月～12月，完成工程施工并經(jīng)過工程完工驗(yàn)收。第九章投資估算和資金籌措9.1編制依據(jù)（1）國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部公布《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》(第三版)。（2）《民用建筑可行性研究和快速報(bào)價(jià)》（3）《浙江省工程建設(shè)其它費(fèi)用定額》（4）浙江省目前同類型工程參考價(jià)格。（5）近期類似設(shè)備及材料當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格。（6）建設(shè)工程投資估算編制相關(guān)費(fèi)率選擇要求。9.2投資估算本項(xiàng)目投資包含建筑工程費(fèi)用、設(shè)備投資、工程建設(shè)其它費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)。項(xiàng)目總投資為58100萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用44175.32萬(wàn)元，設(shè)備投資5000萬(wàn)元，其它費(fèi)用6158.15萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)2766.53萬(wàn)元。項(xiàng)目投資情況詳見表9-1。表9-1項(xiàng)目投資估算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱數(shù)量單價(jià)單位金額（萬(wàn)元）一工程費(fèi)用44175.321土建工程（含裝飾）36470.201.1醫(yī)療公園185002200元/m24070.001.2頤養(yǎng)學(xué)院14000元/m22800.001.3養(yǎng)生酒店170002500元/m24250.001.4休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)450002500元/m211250.001.5康復(fù)養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)325002500元/m28125.001.6山體個(gè)性化養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)45003500元/m21575.001.7地下建筑（含設(shè)備及安裝）157152800元/m24400.202室外總圖工程3562.872.1場(chǎng)地平整125359.230元/m2376.082.2室外管配線125359.250元/m2626.802.3綠化景觀、活動(dòng)場(chǎng)所50000180元/m2900.002.4道路、停車46000150元/m2690.002.5電力設(shè)施900.002.6環(huán)境保護(hù)設(shè)施等70.003設(shè)備及安裝工程4142.253.1水電安裝工程131500180元/m22367.003.2弱電工程131500100元/m21315.003.3消防設(shè)施13150035元/m2460.25小計(jì)44175.32二設(shè)備投資1項(xiàng)5000.00三工程建設(shè)其它費(fèi)用6158.151土地費(fèi)用18820萬(wàn)元/畝3760.002建設(shè)管理費(fèi)49175.320.5%245.883建設(shè)管理其它費(fèi)44175.320.5%220.884工程勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)44175.322%883.515工程監(jiān)理費(fèi)44175.321.5%662.636可行性研究費(fèi)1項(xiàng)15.007環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)1項(xiàng)5.008施工圖審查費(fèi)1項(xiàng)5.009安全文明施工費(fèi)44175.320.05%22.0010工程保險(xiǎn)費(fèi)44175.320.23%101.6011水土保持費(fèi)用1項(xiàng)60.0012白蟻防治費(fèi)1472152元/m229.4413新型墻體材料專題資金14721510元/m2147.22小計(jì)6158.15四預(yù)備費(fèi)2766.531基礎(chǔ)預(yù)備費(fèi)55333.475%2766.53合計(jì)58100.00投資估算匯總（見表9-2）項(xiàng)目投入總資金估算匯總表表9-2單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱金額（萬(wàn)元）百分比（%）1工程費(fèi)用44175.3276.032設(shè)備投資5000.008.613工程建設(shè)其它費(fèi)用6158.1510.604預(yù)備費(fèi)2766.534.765總投資58100.001009.3資金籌措本項(xiàng)目工程總投資估算額為58100萬(wàn)元，建設(shè)資金由建設(shè)單位麗水頤年健康產(chǎn)業(yè)自籌處理。第十章財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)10.1營(yíng)業(yè)收入、稅金測(cè)算10.1.1營(yíng)業(yè)收入測(cè)算：本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入包含休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)、康復(fù)養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)、山體個(gè)性化養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)、養(yǎng)生酒店及醫(yī)療公園五大部分營(yíng)業(yè)收入，頤養(yǎng)學(xué)院做為區(qū)塊內(nèi)配套性建筑，不產(chǎn)生收益，其運(yùn)行成本由其它五部分營(yíng)業(yè)收入確保。1、休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)營(yíng)業(yè)收入測(cè)算休閑養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)建筑面積45000㎡，床位設(shè)置640張，平均收費(fèi)2500元/床。年收入測(cè)算：2500元/床·月×640床×12月＝1920萬(wàn)元2、康復(fù)養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)營(yíng)業(yè)收入測(cè)算康復(fù)養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)建筑面積32500㎡，床位設(shè)置500張，平均收費(fèi)3000元/床。年收入測(cè)算：3000元/床·月×500床×12月＝1800萬(wàn)元3、山體個(gè)性化養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)營(yíng)業(yè)收入測(cè)算山體個(gè)性化養(yǎng)生（養(yǎng)老）區(qū)建筑面積4500㎡，床位設(shè)置60張，平均收費(fèi)5000元/床·月。年收入測(cè)算：5000元/床·月×60床×12月＝360萬(wàn)元4、養(yǎng)生酒店?duì)I業(yè)收入測(cè)算養(yǎng)生酒店建筑面積17000㎡，提供SPA藥浴、特色商業(yè)、酒吧娛樂等服務(wù)，參考類似養(yǎng)生酒店，日接待人數(shù)按400人計(jì)，人均消費(fèi)按150元/人。年收入測(cè)算：400人×150元/人×365＝2190萬(wàn)元5、醫(yī)療公園營(yíng)業(yè)收入測(cè)算醫(yī)療公園建筑面積18500㎡，配置專業(yè)醫(yī)療設(shè)施為老年人提供服務(wù)，年?duì)I業(yè)收入按項(xiàng)目區(qū)內(nèi)養(yǎng)生（養(yǎng)老）總收入30%計(jì)取。年收入測(cè)算：6270萬(wàn)元×30%＝1881萬(wàn)元綜上，估計(jì)項(xiàng)目年?duì)I業(yè)總收入為8151萬(wàn)元。10.1.2增值稅及附加稅測(cè)算：依據(jù)中國(guó)及地方現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)，本項(xiàng)目各項(xiàng)收入均應(yīng)納增值稅，營(yíng)業(yè)部分稅率為6%，除去各項(xiàng)抵扣，本項(xiàng)目增值稅暫按運(yùn)行收入5%計(jì)算。附加稅中，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加分別為應(yīng)納增值稅額7%、5%。年增值稅測(cè)算為408萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加分別為29萬(wàn)元、20萬(wàn)元，該部分稅費(fèi)累計(jì)457萬(wàn)元。10.2總成本費(fèi)用測(cè)算依據(jù)養(yǎng)生（養(yǎng)老）企業(yè)會(huì)計(jì)制度要求，本匯報(bào)按直接成本，工資及福利，折舊費(fèi)，修理費(fèi)，廣告宣傳費(fèi)及其它費(fèi)用等六項(xiàng)要素測(cè)算（各項(xiàng)成本費(fèi)用包含頤養(yǎng)學(xué)院部分）。1、直接成本直接成本關(guān)鍵為多種原材料、輔助材料及水電購(gòu)進(jìn)成本，參考同行業(yè)平均直接成本水平，按營(yíng)業(yè)收入10%測(cè)算。正常年份直接成本為815萬(wàn)元。2、工資及福利本項(xiàng)目全部投產(chǎn)后勞動(dòng)定員300人，人均年收入?yún)⒖见愃衅骄べY水平，暫按5萬(wàn)元/年測(cè)算，福利費(fèi)按工資14%提取。項(xiàng)目全部投產(chǎn)后年工資及福利為1710萬(wàn)元。3、折舊費(fèi)折舊費(fèi)按直線法、余值率5%測(cè)算。折舊年限：建筑物40年，器材，運(yùn)輸車輛5年，考慮計(jì)算方便，平均按35年測(cè)算。固定資產(chǎn)投資約為58100萬(wàn)元，每十二個(gè)月折舊費(fèi)為1660萬(wàn)元。4、修理費(fèi)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)道路、設(shè)備、建筑物等維護(hù)修理費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊費(fèi)30%測(cè)算。估計(jì)年修理費(fèi)成本為498萬(wàn)元。5、廣告宣傳費(fèi)關(guān)鍵用于養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)品廣告宣傳費(fèi)用，按營(yíng)業(yè)收入1%測(cè)算。每十二個(gè)月廣告宣傳費(fèi)82萬(wàn)元。6、其它費(fèi)用其它費(fèi)用關(guān)鍵包含辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職員教育費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、垃圾及污水處理費(fèi)等，按營(yíng)業(yè)收入3%測(cè)算。其它費(fèi)用成本為245萬(wàn)元。綜上，估計(jì)項(xiàng)目運(yùn)行總成本費(fèi)用為5010萬(wàn)元。10.3利潤(rùn)測(cè)算項(xiàng)目測(cè)算營(yíng)業(yè)收入為8151萬(wàn)元，增值稅