土地增值稅

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅。開徵土地增值稅的主要目的：是進一步改革和完善稅制，增強國家對房地產開發和房地產市場調控力度的客觀需要；是為了抑制炒買炒賣土地投機獲取暴利的行為；是為了規範國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入。8.1納稅義務人

轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人（不論法人與自然人、不論經濟性質、不論內資與外資企業、中國公民與外籍個人、不論部門），都是土地增值稅的納稅人。另外，瞭解土地增值稅是對轉讓國有土地使用權，地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅。8.2徵稅範圍

1.徵稅範圍：

①轉讓國有土地使用權；②地上的建築物及其附著物連同國有土地使用權一併轉讓

2.徵稅範圍的界定準確界定土地增值稅的徵稅範圍十分重要，可以通過以下幾條標準來判定：（1）轉讓的土地，其使用權是否為國家所有，是判定是否屬於土地增值稅徵稅範圍的標準之一。（2）土地使用權、地上的建築物及其附著物的產權是否發生轉讓是判定是否屬於土地增值稅徵稅範圍的標準之二。（3）是否取得收入是判定是否屬於土地增值稅徵稅範圍的標準之三。3.對若干具體情況的判定土地增值稅的徵收範圍判定時要注意：出售、交換（除個人之間交換自有居住用房地產）、抵債的，需要徵稅。根據三條判定標準，對以下若干具體情況是否屬於徵稅範圍進行判定：（1）以出售方式轉讓國有土地使用權、地上建築物及附著物的：①將生地變熟地；②房地產開發；③存量房地產買賣。（2）以繼承、贈與方式轉讓房地產的（3）房地產的出租（4）房地產的抵押：①抵押期間；②抵債。

（5）房地產的交換對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，免征土地增值稅。（6）以房地產進行投資、聯營（7）合作建房（8）企業兼併轉讓房地產（9）房地產的代建房行為（10）房地產的重新評估8.3稅率

土地增值稅實行4級超率累進稅率：增值額未超過扣除專案金額50%的部分，稅率為30%；本檔速算扣除係數為0%。增值額超過扣除專案金額50%、未超過扣除專案金額100%的部分，稅率為40%；本檔速算扣除係數為5%。增值額超過扣除專案金額100%、未超過扣除專案金額200%的部分，稅率為50%；本檔速算扣除係數為15%。增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%；本檔速算扣除係數為35%。8.4應稅收入與扣除專案

1．房地產轉讓收入的確定納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2．確定增值額的扣除專案主要注意掌握扣除專案的6項規定，這也是多年來考試的重點：（1）取得土地使用權所支付的金額。包括：①地價款；②按規定交納的有關費用。（2）房地產開發成本。包括土地的徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

（3）房地產開發費用。是銷售費用、管理費用、財務費用。開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按標準扣除，標準的選擇取決於財務費用中的利息支出，即：①能夠按轉讓房地產專案計算分攤利息支出，並能提供金融機構貸款證明的，允許扣除的房地產開發費用=利息＋【（1）＋（2）】×5%（或以內）；②不能按轉讓房地產專案計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，允許扣除的房地產開發費用=【（1）＋（2）】×10%（或以內）。（4）與轉讓房地產有關的稅金。包括：營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。房地產開發企業，在其轉讓時繳納的印花稅因已列入管理費用，因而不得在此扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除（按產權轉移書據所載金額的萬分之五貼花）。

（5）其他扣除專案。對從事房地產開發的納稅人可按【（1）＋（2）】×20%加計扣除。（6）舊房及建築物的評估價格。房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格＝重置成本×成新度折扣率【要點提示】這是土地增值稅最容易出題的部分。第（1）、（2）兩項構成其他相關（3）、（5）專案的計算基礎。第（5）項僅對從事房地產開發的納稅人適用。第（6）項涉及轉讓已使用後的房屋、建築物（存量房地產），由政府批準設立的房地產評估部門評估，稅務機關確認。8.5應納稅額的計算

特別注意增值額的確定：

納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：（1）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（2）提供扣除專案金額不實的；（3）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。注意超率累進稅率的運用。為了方便計算，請熟記（包括速算扣除係數）。8.6稅收優惠

1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除專案金額20%的，免征土地增值稅；普通標準住宅的標準：住宅社區建築容積率在1.0以上；單套建築面積在120平方米以下；實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。對於納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。

2.因國家建設需要依法徵用、收回的房地產的，免征土地增值稅；

3.2008年11月1日起，個人銷售住房暫免征收土地增值稅。8.7徵收管理1、土地增值稅的徵收管理為做好土地增值稅的徵收管理工作，規定如下：（1）要進一步完善土地增值稅的徵收管理制度和操作規程。建立健全土地增值稅的納稅申報制度、房地產評估規程、委託代征辦法等。（2）對在1994年1月1日以前已簽訂房地產開發合同或立項並已按規定投入資金進行開發。其首次轉讓房地產的，免征土地增值稅的稅收優惠政策已到期，應按規定恢復徵稅。（3）針對房地產市場逐步規範，房地產投資商的投資回報趨於正常情況，各地要進一步完善土地增值稅的預征辦法，預征率的確定要科學、合理。對已經實行預征辦法的地區，可根據實際情況，適當調減預征率。

（4）要繼續加強與房地產有關部門的配合。嚴格按照財政部、國家稅務總局、國家國有資產管理局、國家土地管理局、建設部等部門規定的要求，加強部門之間的配合和協作，共同搞好土地增值稅的徵收管理。2、房地產開發企業土地增值稅清算自2007年2月1日起，各省稅務機關可按以下規定對房地產開發企業土地增值稅進行清算。各省稅務機關可依據以下規定並結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。（1）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發專案為單位進行清算，對於分期開發的專案，以分期專案為單位清算。開發專案中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

（2）土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

①房地產開發專案全部竣工、完成銷售的；

②整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的；

③直接轉讓土地使用權的。符合下列情形之一的。主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

①已竣工驗收的房地產開發專案，已轉讓的房地產建築面積占整個專案可售建築面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；

②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；

④省稅務機關規定的其他情況。

（3）非直接銷售和自用房地產的收入確定

①房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：

——按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

——由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。②房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時。如果產權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入。不扣除相應的成本和費用。

（4）土地增值稅的扣除專案①房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算專案有關的扣除專案金額，應根據稅法有關規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。②房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公佈的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，並據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

③房地產開發企業開發建造的與清算專案配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼稚園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

——建成後產權屬於全體業主所有的或建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

——建成後有償轉讓的，應計算收入，並準予扣除成本、費用。④房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。⑤屬於多個房地產專案共同的成本費用，應按清算專案可售建築面積占多個專案可售總建築面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算專案的扣除金額。

（5）土地增值稅清算應報送的資料符合應進行土地增值稅的清算條件的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合主管稅務機關可要求進行土地增值稅的清算條件的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

①房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；②專案竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、專案工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；③主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。納稅人委託稅務仲介機構審核鑒證的清算專案，還應報送仲介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

（6）土地增值稅清算專案的審核鑒證稅務仲介機構受託對清算專案審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務仲介機構在準入條件、工作程式、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，並做好必要的指導和管理工作。

（7）土地增值稅的核定徵收房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水準相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低於預征率的徵收率核定徵收土地增值稅：①依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；②擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；③雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除專案金額的；④符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；⑤申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

（8）清算後再轉讓房地產的處理在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除專