PAGE江蘇常州某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄一、總論 21.1項(xiàng)目簡介 21.1.1項(xiàng)目位置 21.1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀 21.1.3項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 21.1.4項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 31.2項(xiàng)目法人概況 31.3編制依據(jù) 41.4結(jié)論 4二、市場分析 42.1**宏觀經(jīng)濟(jì)分析 42.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析 52.1.2人口 62.1.3生活水平 72.1.4居住狀況 72.1.5未來走勢 82.2房地產(chǎn)市場分析 92.2.1**房地產(chǎn)綜述 92.2.2寫字樓市場 112.2.3商業(yè)用房市場 122.2.4未來房地產(chǎn)市場趨勢分析 12三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析 143.1項(xiàng)目周邊環(huán)境 143.1.1周邊環(huán)境分析 143.1.2周邊競爭樓盤 153.2SWOT分析 15四、項(xiàng)目定位 164.1產(chǎn)品定位 164.2價(jià)格定位 174.3客戶定位 18五、財(cái)務(wù)分析 185.1技術(shù)指標(biāo)說明 185.2東區(qū)財(cái)務(wù)測算 195.3西區(qū)財(cái)務(wù)測算 21

一、總論1.1項(xiàng)目簡介1.1.1項(xiàng)目位置**·**，位于**區(qū)**鎮(zhèn),具體位置在花園街以西、長虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，南臨**區(qū)政府和**大學(xué)城，東接規(guī)劃中占地1000畝的南田休閑購物公園；西靠建設(shè)中的占地面積為4000畝的淹城森林公園；北倚**區(qū)經(jīng)濟(jì)中心**鎮(zhèn)和**廣電中心,是將來大**的集居住、教育、文化、旅游、消費(fèi)、休閑等功能于一體的城南新區(qū)域中心。1.1.2項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目占地逾700畝，總建筑面積80多萬，是常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)。A、**·**東區(qū)：已全面開發(fā)，項(xiàng)目在建面積已逾35萬，建筑形態(tài)有多層、小高層、別墅等。項(xiàng)目總體銷售情況良好，銷售率大約為70%。B、**·**西區(qū)：在**·**東區(qū)的領(lǐng)頭羊作用和良好市場營造下，**區(qū)房地產(chǎn)市場將形成一個(gè)新的競爭形勢和新一輪區(qū)域熱點(diǎn)。目前，**·**西區(qū)尚未開發(fā)，和東區(qū)一樣，西區(qū)的建筑形態(tài)也將有多層、小高層、高層等多種形態(tài)。1.1.3項(xiàng)目總體規(guī)劃要求**·**項(xiàng)目由江蘇**房產(chǎn)股份有限公司聯(lián)合國際著名的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司：**（法國）國際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)以及園林設(shè)計(jì)公司：**景觀設(shè)計(jì)公司精心規(guī)劃，分期開發(fā)。開發(fā)宗旨為把本項(xiàng)目打造成為常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)，高度體現(xiàn)項(xiàng)目大型化、人性化、現(xiàn)代化、國際化人居生活的先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和原則。根據(jù)規(guī)劃，**·**項(xiàng)目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團(tuán)。其中，別墅為102套；多層約2000多套；高層及小高層約3000多套。居住人口可達(dá)20000余人。另外，項(xiàng)目還配套了500米國際風(fēng)情商業(yè)街、大型會所、實(shí)驗(yàn)幼兒園、小學(xué)、園林泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、籃球場、老人養(yǎng)生活動區(qū)、康體中心、兒童樂園、銀行、郵局、購物超市、生活市場等小區(qū)配套。1.1.4項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)單位總用地面積48.8公頃地上總建筑面積84.72萬㎡容積率1.78－－建筑密度27.8%綠地率30.1%機(jī)動車位數(shù)4000個(gè)非機(jī)動車位數(shù)15000個(gè)1.2項(xiàng)目法人概況企業(yè)名稱：江蘇**房產(chǎn)股份有限公司住所：****技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)法定代表人：**注冊資本：10018萬企業(yè)類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售（凡涉及許可經(jīng)營的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營）。1.3編制依據(jù)本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)****房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和**市有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評估，為項(xiàng)目的開發(fā)融資提供科學(xué)的決策依據(jù)。此外，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)還有：1、**市國土資源局國有土地使用權(quán)出讓合同。2、**·**地塊控規(guī)圖。3、**市規(guī)劃國土管理局住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書和土地利用條件和要求。1.4結(jié)論項(xiàng)目地塊在區(qū)位、配套、交通、規(guī)模等方面具有較為明顯的優(yōu)勢。位于**市**區(qū)富裕的**鎮(zhèn)，距離**區(qū)政府非常近；同時(shí)由于規(guī)模非常大，社區(qū)配套齊全，樓盤整體檔次較高，對推動**區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，改善**區(qū)居民居住條件將會產(chǎn)生巨大作用。同時(shí)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收益非常可觀：東區(qū)預(yù)計(jì)總銷售收入為12.41億，總投資為8.24億，稅后凈利潤2.23億，稅后銷售利潤率17.98%；西區(qū)預(yù)計(jì)總銷售收入為20.06億，總投資為13.91億，稅后凈利潤3.23億，稅后銷售利潤率16.10%。將給本公司帶來巨大的利潤，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。因此，本項(xiàng)目十分可行。二、市場分析2.1**宏觀經(jīng)濟(jì)分析**市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國經(jīng)濟(jì)體制綜合改革試點(diǎn)城市和長江三角洲最早開放的地區(qū)之一。改革開放以來，**市國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)以高速度遞增，成為中國城市綜合實(shí)力“50強(qiáng)”和投資環(huán)境“40優(yōu)”城市。2.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)分析2004年，**市GDP預(yù)計(jì)將達(dá)到1100億元，按可比價(jià)計(jì)算，增長15.5%，成為江蘇省又一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量“超千億”的地級市，這是一個(gè)具有歷史性意義的發(fā)展標(biāo)志。同樣具有跨越式意義的發(fā)展指標(biāo)是，去年**市人均GDP按現(xiàn)行匯率計(jì)算達(dá)到3800美元。根據(jù)世界銀行的發(fā)展報(bào)告，人均GDP3000美元左右是進(jìn)入中等以上收入國家或地區(qū)的門檻。考察當(dāng)今發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)歷可以看到：人均GDP從1000到2000美元，日本用了6年時(shí)間，德國9年、英國和法國13年；從2000到3000美元，日本3年、德國6年、英國和法國7年、美國12年。**市在1994年人均GDP達(dá)到1000美元，6年時(shí)間突破2000美元，4年時(shí)間突破3800美元。2004年，**市預(yù)計(jì)完成全社會固定資產(chǎn)投資額580億元，比上年增長30%，其中工業(yè)投資完成340億元，比上年增長35%左右；**技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成投資32億元，比上年增長44%。2.1.2人口截止2004年底，**市戶籍總?cè)丝谶_(dá)到348.96萬人，比上年增長0.8%，其中市區(qū)人口為217.14萬人，增長1.7%。外來人口達(dá)到95.8萬人，比上年增長20.3%，外來人口總量達(dá)到了一個(gè)新的峰值。2.1.3生活水平當(dāng)一個(gè)國家和地區(qū)的人均GDP達(dá)到3000美元左右時(shí)，居民的消費(fèi)開始從溫飽為主的基本型消費(fèi)向滿足為主的享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，恩格爾系數(shù)明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消費(fèi)比重迅速上升；對住房、轎車的需求呈快速增長趨勢。據(jù)市統(tǒng)計(jì)部門測算，2004年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)12867元，農(nóng)民人均純收入將超過6280元，均居全省第三位。2004年，**人民生活發(fā)生巨大的變化。住房——不僅大了、亮了，而且功能配套更齊全了。出行——感嘆私家車增長速度之快。餐飲——去年全市餐飲業(yè)營業(yè)額達(dá)39.1億元，更多**人走進(jìn)餐廳，享受生活。2004年，全市的社會保障體系進(jìn)一步完善、人民的生活質(zhì)量進(jìn)一步提高、文化設(shè)施進(jìn)一步普及。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，政府更有實(shí)力為百姓的美好生活錦上添花。去年**市財(cái)政總收入達(dá)175.54億元，其中地方一般預(yù)算收入達(dá)67.34億元，增長32.55%。2.1.4居住狀況近年來，隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，**市城鎮(zhèn)居民家庭居住狀況大為改善。居民人均居住面積從2000年的10.8平方米增加到2004年末的27.6平方米。2004年**市統(tǒng)計(jì)局對市區(qū)1418戶家庭調(diào)查結(jié)果顯示：截止2004年5月，**市市區(qū)居民戶均住房建筑面積為74.0平方米，人均建筑面積為25.7平方米，與2002年末相比（以200戶常年住戶抽樣調(diào)查資料為依據(jù)，下同），戶均建筑面積上升了6平方米，人均建筑面積增加了2.2平方米。從居民家庭住房的建筑面積分布來看，有31.1%的家庭住宅建筑面積在30-60平方米之間，有45.8%的家庭住房建筑面積在60-90平方米之間，12.1%的家庭住宅建筑面積在90-120平方米之間，還有9.1%的居民住房建筑面積在120平方米以上。一部分經(jīng)濟(jì)條件較好的城鎮(zhèn)居民家庭出于投資或其它考慮，購置了第二套或更多住宅，調(diào)查中，有13.8%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有2套及2套以上房子，這一比例比2002年調(diào)查結(jié)果上升3.8個(gè)百分點(diǎn)。2.1.5未來走勢2005年，是**實(shí)現(xiàn)“十五”計(jì)劃目標(biāo)，銜接“十一五”發(fā)展的重要一年，也是**市力爭“兩個(gè)率先”、實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市的關(guān)鍵之年。經(jīng)濟(jì)總量躍上“千億級”平臺，**站在了一個(gè)更新的發(fā)展起點(diǎn)。在市委九屆十二次全會上，市委、市政府以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，統(tǒng)籌安排，明確提出，2005年要把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變增長方式、提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益上來，全力推進(jìn)“兩個(gè)率先”和富民強(qiáng)市；全力推進(jìn)新型工業(yè)化和現(xiàn)代制造業(yè)基地建設(shè)；全力推進(jìn)外資民資新一輪突破；全力推進(jìn)農(nóng)村發(fā)展農(nóng)民增收；全力推進(jìn)生態(tài)**建設(shè)；全力推進(jìn)社會主義和諧社會建設(shè)，走全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展道路。預(yù)計(jì)**市明年國民生產(chǎn)總值增長13%；地方一般預(yù)算收入增長15%；全社會固定資產(chǎn)投資增長25%；協(xié)議注冊外資和實(shí)際到賬外資均增長30%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入增長10%和8%以上；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內(nèi)；人口自然增長率控制在1‰以內(nèi)。從以上**市政府的經(jīng)濟(jì)分析可以看出，明年**市經(jīng)濟(jì)將會繼續(xù)保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進(jìn)一步提高，人均可支配性收入將進(jìn)一步增加，人民對于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進(jìn)一步加強(qiáng)。2.2房地產(chǎn)市場分析2004年，雖然國家連續(xù)推出加強(qiáng)土地管理、控制信貸增長、加息等多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，但**市房地產(chǎn)開發(fā)仍然保持強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資97.9億元，比上年同比增長85.5%；在建商品房屋施工面積達(dá)991萬㎡，增長53.7%，其中新開工面積573.4萬㎡，增長53.2%；房屋竣工面積250.3萬㎡，與上年持平；房屋銷售面積236.6萬㎡，比上年增長14.9%，90%以上竣工房屋順利實(shí)現(xiàn)銷售。2.2.1**房地產(chǎn)綜述自1998年以來，**市房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資連續(xù)多年保持快速增長。盡管2004年受宏觀調(diào)控政策影響，全社會固定投資出現(xiàn)大幅度回落，但房地產(chǎn)投資增速高達(dá)83.4%,達(dá)到83.8億元。在房地產(chǎn)供應(yīng)方面，2004年，**市商品房施工面積達(dá)到991萬平方米，同比增長達(dá)53.7%，商品房竣工面積為250.3萬平方米，基本與2003年持平。在銷售方面，自1998年起，**市房地產(chǎn)銷售經(jīng)過連續(xù)數(shù)年的快速增長。2002年商品房銷售面積達(dá)到248.6萬平方米，同比增長43.8%，住宅銷售面積達(dá)到223.8萬平方米，同比增長31.5%。2003年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產(chǎn)銷售開始放緩，全年商品房銷售面積為205.9萬平方米,同比下降17.2%，住宅銷售面積為170.4萬平方米，同比下降23.8%。2004年，盡管宏觀調(diào)控政策作用明顯，但2.2.2寫字樓市場**市寫字樓的分布大都在城北區(qū)和市中心，相對分布區(qū)域較為集中。表2.1**市寫字樓分布情況分布區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量平均售價(jià)平均租金城北區(qū)83500元/㎡400～500元/㎡/年市中心195000元/㎡700～900元/㎡/年根據(jù)目前寫字樓物業(yè)市場狀況，可以將**市寫字樓市場分為三類——中低檔、中高檔、高檔、按照其品質(zhì)、價(jià)格及其市場份額見下表：表2.2**市寫字樓分類分類租金售價(jià)代表樓盤市場情況發(fā)展前景C類：中低檔1.0元/㎡/天以下4000元/㎡以下多寶、金橋大廈市場主流將逐漸減少B類：中高檔1～1.6元/㎡/天4000～5500元/㎡泰富、常信份額較少未來主流A類：高檔2.4元/㎡/天7500元/㎡左右嘉業(yè)國貿(mào)僅此一家市場有待培育從上表可以看出，**市目前的市場發(fā)展正從C類物業(yè)——普通中低檔寫字樓向B類——中高檔寫字樓逐步過渡，未來寫字樓物業(yè)的發(fā)展主流將是B類物業(yè)。**新推出寫字樓個(gè)案主力價(jià)格在4500～5500元/平方米左右，而高端市場其價(jià)格在7500元/平方米左右，以目前的市場對產(chǎn)品的價(jià)格抗性來看，即使產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)全部完工現(xiàn)房交付，銷售前景也不能過于樂觀。2.2.3商業(yè)用房市場**市目前比較成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場商圈，此外，還有北大街商圈、城中路商圈等。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環(huán)市政府區(qū)域內(nèi)。表2.3**市各商圈商鋪?zhàn)饨鹕倘I業(yè)面積(㎡)平均租金(元/㎡/月)商圈特征延陵西路商圈300150服裝、手機(jī)通訊器材等南大街商圈90/小百貨、餐飲、服裝等文化宮廣場商圈//家電、餐飲等北大街商圈//裝潢、五金城中路商圈/180餐飲等但是，**市得到較高認(rèn)同的商業(yè)區(qū)域相對較少，主要集中在延陵西路和南大街兩個(gè)地段，市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，41％的消費(fèi)者逛街首選延陵西路，而更有高達(dá)50％的消費(fèi)者逛街首選南大街。相比較而言，對于其他幾個(gè)商圈的認(rèn)同度大大降低，均不超過5%。2.2.4未來房地產(chǎn)市場趨勢分析從2003年**市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為249.2萬平方米，銷售面積為205.9萬平方米，供需之比為1.21:1,供略大于求。2004年，這種情況有所好轉(zhuǎn)，竣工面積為250.3萬平方米，銷售面積為236.6萬平方米，供需之比為1.05:1。說明**市房地產(chǎn)市場從前幾年的供不應(yīng)求，經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展之后，已經(jīng)進(jìn)入供求相對均衡的時(shí)期。令人樂觀的是，**作為長三角一個(gè)崛起中的城市，其房地產(chǎn)市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐：隨著**市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來越多的外資、外地企業(yè)進(jìn)入**，外來人口的增加勢必產(chǎn)生新的住房需求；城市基礎(chǔ)建設(shè)和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是未來房地產(chǎn)需求市場的重要組成部分；**市居民普遍居住老式住宅小區(qū)，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強(qiáng)烈。房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，在較大程度上抑制了投機(jī)性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價(jià)的作用。2004年****一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區(qū)還將推出面積達(dá)45萬平方米的低價(jià)位定銷商品房，隨著商品房供應(yīng)量的大幅增加，預(yù)計(jì)在未來的兩三年內(nèi)，房價(jià)上升的空間將非常有限，房地產(chǎn)市場也將進(jìn)入一個(gè)供求相對平衡、結(jié)構(gòu)比較合理、價(jià)格趨向平穩(wěn)的新的發(fā)展時(shí)期。未來的**房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境與競爭性樓盤分析3.1項(xiàng)目周邊環(huán)境3.1.1周邊環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析**正面臨著劃時(shí)代的發(fā)展機(jī)遇，從政府城市規(guī)劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經(jīng)濟(jì)圈，而上海、無錫、蘇州都在**的南面，而**是聯(lián)接蘇錫常的門戶，政府正在大力發(fā)展**新區(qū)已是勢在必然。而****緊接**新區(qū)行政中心、商業(yè)中心，是未來城市發(fā)展的核心區(qū)域。人文環(huán)境分析**城南區(qū)域?yàn)槲幕⒙糜紊鷳B(tài)區(qū)，西有鬲湖，南有太湖，同時(shí)**大學(xué)城，淹城春秋森林公園、****技術(shù)開發(fā)區(qū)，襯托**市**區(qū)濃厚的人文環(huán)境底蘊(yùn)。而****位于**區(qū)核心區(qū)位，盡占人文優(yōu)勢。生態(tài)環(huán)境分析**南面具有三大休閑生態(tài)旅游區(qū)：環(huán)太湖灣旅游度假區(qū)、環(huán)鬲湖休閑旅游區(qū)、春秋淹城風(fēng)景旅游區(qū)，****地處其間，享受良好的生態(tài)旅游資源，具有極佳的居住空間。具體表現(xiàn)為：1、項(xiàng)目正東為規(guī)劃中占地1000畝的南田購物休閑公園。它的建成標(biāo)志著**區(qū)新經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、休閑中心的南移，對**·**的品質(zhì)提升和齊全的周邊市政配套有極大促進(jìn)作用；2、項(xiàng)目南面為**區(qū)政府和**大學(xué)城，是**區(qū)行政中心和文化中心的象征。**區(qū)濃厚的文化氛圍，是**·**項(xiàng)目的潛力所在；3、項(xiàng)目西南的春秋淹城森林公園是**區(qū)旅游度假、休閑的代表，**·**受其生態(tài)旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區(qū)之一。3.1.2周邊競爭樓盤案名綠園100三期四季北苑隨園華都馨園陽湖名城開發(fā)商萬聯(lián)房產(chǎn)**房產(chǎn)雙益房產(chǎn)華馨房產(chǎn)**建設(shè)房產(chǎn)規(guī)模8萬㎡13萬㎡14萬㎡9.5萬㎡35萬㎡價(jià)格3100元/㎡3250元/㎡3220元/㎡3300元/㎡未知推案量177戶300戶412戶228戶——規(guī)劃樓層多層/18層多層/小高層小高層多層/小高層——銷售率三期70%左右73%80%65%未開盤客戶主要區(qū)域清潭/牛塘/凌家塘**/**/外地**/外地/****/外地/**售樓處已基本裝修完成，銷售人員正處于培訓(xùn)期間，估計(jì)今年上半年開盤競爭優(yōu)勢周邊無競爭個(gè)案/形象包裝價(jià)格/地段/小區(qū)規(guī)劃/配套/品牌實(shí)力價(jià)格/學(xué)區(qū)/交通價(jià)格/學(xué)區(qū)競爭劣勢周邊環(huán)境/濫尾改造樓/房型/區(qū)內(nèi)景觀配套/品牌/實(shí)力周邊環(huán)境/高壓線/地形不規(guī)則品牌/配套交通/地理位置/周邊環(huán)境/規(guī)劃前景/配套設(shè)施總體上來看，區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤較多，已經(jīng)形成了**區(qū)新型住宅區(qū)的集中地。但由于目標(biāo)客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長，推案量不大。從目前來看，隨園由于靠近大學(xué)城且交通非常便利，銷售情況較好，達(dá)到80%，目標(biāo)客戶群輻射到**市以及外地。其它幾個(gè)樓盤銷售情況也不錯(cuò)，推出部分成交量都超過60%。3.2SWOT分析Strength地域優(yōu)勢——未來**新都市中心區(qū)域，項(xiàng)目擁有無限升值潛力；規(guī)劃優(yōu)勢——常武地區(qū)超大型生活社區(qū)，融合國際規(guī)劃、園林公司等共同打造的新型、優(yōu)異社區(qū)；市場優(yōu)勢——作為常武地區(qū)最富庶的地區(qū)，個(gè)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，本項(xiàng)目是目前**區(qū)樓盤中僅有的高檔、明星樓盤，投資價(jià)值極高；超前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)、**房產(chǎn)的知名品牌優(yōu)勢及小區(qū)的智能化管理系統(tǒng)。Weak項(xiàng)目周邊的生活居住氛圍還未形成；項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶有效需求明顯不足；周邊的直通**市區(qū)的公交線路不發(fā)達(dá)，和**市區(qū)的聯(lián)系度低。Opportunity本區(qū)域是**區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化和行政的中心，擁有濃厚的歷史、文化基礎(chǔ)，有助于今后市場的挖掘和發(fā)展；目前**·**的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此存在極大的發(fā)展?jié)摿涂臻g；南田公園的開工、建設(shè)及完成，將是**·**最大的周邊配套設(shè)施，也是**·**形象與品位的極大提升。Threat**區(qū)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體以傳統(tǒng)型、私營企業(yè)為主，個(gè)體老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鮮事物；城南的傳統(tǒng)郊區(qū)概念影響深遠(yuǎn)。四、項(xiàng)目定位4.1產(chǎn)品定位常武地區(qū)首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態(tài)居住社區(qū)具體表述如下：齊全配套、優(yōu)質(zhì)服務(wù)——各種健康、娛樂設(shè)施、**物管多年管理經(jīng)驗(yàn)，有口皆碑；遠(yuǎn)離塵囂，但交通便利——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境——1000畝南田購物休閑公園；高素質(zhì)的市政配套——大學(xué)城、南田購物公園、行政中心；高品質(zhì)的產(chǎn)品——國際規(guī)劃公司、國際園林設(shè)計(jì)大師傾情演譯。4.2價(jià)格定位多層和小高層部分價(jià)格定位采用市場定價(jià)法，選用臨近本項(xiàng)目且同屬于高檔住宅的項(xiàng)目作為可比樣本，結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行比較修正，從而得出本項(xiàng)目最合適的市場參考價(jià)格。本項(xiàng)目選取可比樣本為綠園100三期和隨園。對于別墅項(xiàng)目，由于項(xiàng)目周邊無可參照樣本，故本項(xiàng)目以現(xiàn)在售價(jià)為準(zhǔn)。目前聯(lián)排別墅165萬/套，獨(dú)立別墅355萬/套。表4.1市場比較法定價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重綠園100三期隨園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%0.80.120.90.135外部環(huán)境25%0.90.2250.90.225社區(qū)環(huán)境10%0.90.090.90.09物業(yè)類型25%10.250.90.225房型設(shè)計(jì)10%0.90.0910.1生活配套10%0.80.080.80.08主題提煉5%0.60.030.80.04合計(jì)100%/0.885/0.895將各比較對象市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得到：比較項(xiàng)目價(jià)格修正市場參考價(jià)格綠園100三期5800/0.8853504隨園4300/0.993464經(jīng)過對比較樣本進(jìn)行比較系數(shù)修正后得到本項(xiàng)目多層、小高層市場參考價(jià)在3464-3504元/平方米,因此，本項(xiàng)目多層、小高層市場參考均價(jià)為3500元/平方米。4.3客戶定位常武地區(qū)拆遷居民中較富有的群體；**區(qū)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員；**區(qū)大型企事業(yè)單位高層人士；長期進(jìn)行房地產(chǎn)投資的**市人士；**區(qū)私營企業(yè)業(yè)主；部分**市區(qū)富有居民。五、財(cái)務(wù)分析5.1技術(shù)指標(biāo)說明**·**總占地48.8公頃，地上總建筑面積847,200平方米，其中住宅部分共計(jì)677,112平方米，獨(dú)立及聯(lián)排別墅共計(jì)34,888平方米，商業(yè)街48,000平方米,沿街商業(yè)15,000平方米，公建配套面積為72,200平方米。各期開發(fā)詳情見下表：物業(yè)類型東區(qū)西區(qū)總計(jì)土地面積309,807.00178,193.00488,000.00總建筑面積368,417.03525,561.16893,978.19地上總建筑面積340,817.03506,382.97847,200.00可售建筑面積311,771.96463,228.04775,000.00住宅245,754.96431,357.04677,112.00別墅34,888.000.0034,888.00商業(yè)街21,129.0026,871.0048,000.00沿街商業(yè)10,000.005,000.0015,000.00公建配套29,045.0843,154.9272,200.00地下總建筑面積27,600.0019,178.1946,778.19東區(qū)已于2004年3月開始預(yù)售，預(yù)計(jì)于2005年底竣工。西區(qū)預(yù)計(jì)將于2006年底開始預(yù)售，預(yù)計(jì)于2009年建成，項(xiàng)目東區(qū)的開發(fā)周期為3年，西區(qū)為4年。5.2東區(qū)財(cái)務(wù)測算根據(jù)**市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預(yù)期，本項(xiàng)目住宅目前銷售均價(jià)為3,500元/平方米，未來商業(yè)街銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為6,000元/平方米，沿街商鋪銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為8,000元/平方米，機(jī)動車位價(jià)格恒定在70,000元/個(gè)上下浮動。銷售收入測算如下：銷售收入測算表序號項(xiàng)目單位銷售收入（RMB）合計(jì)（RMB）2004年2005年住宅銷售單價(jià)RMB/m23,000.003,500.00住宅銷售面積m2200,000.0045,754.96245,754.961住宅銷售收入RMB600,000,000.00160,142,349.50760,142,349.50別墅銷售單價(jià)RMB/m25,500.00別墅銷售面積m234,888.000.0034,888.002別墅銷售收入RMB191,884,000.000.00191,884,000.00商業(yè)街銷售單價(jià)RMB/m26,000.00商業(yè)街銷售面積m20.0021,129.0021,129.003商業(yè)街銷售收入RMB0.00126,774,000.00126,774,000.00沿街商業(yè)銷售單價(jià)RMB/m28,000.00沿街商業(yè)銷售面積m20.0010,000.0010,000.004沿街商業(yè)銷售收入RMB0.0080,000,000.0080,000,000.00車位銷售單價(jià)RMB/個(gè)70,000.00車位銷售個(gè)數(shù)個(gè)0.001,180.001,180.005車位銷售收入RMB0.0082,600,000.0082,600,000.006總銷售收入RMB791,884,000.00449,516,349.501,241,400,349.50本項(xiàng)目建設(shè)投資估算如下表所示：建設(shè)投資估算表序號項(xiàng)目估算金額估算指標(biāo)估算面積（RMB）（RMB/m2，％）（m2）1前期工程費(fèi)142,208,975.43前期規(guī)費(fèi)90,262,173.53245.00368,417.03規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)40,894,290.86111.00368,417.03其他前期費(fèi)11,052,511.0430.00368,417.032建安工程費(fèi)361,105,752.70住宅270,330,452.701,100.00245,754.96別墅31,399,200.00900.0034,888.00商業(yè)街19,016,100.00900.0021,129.00沿街商業(yè)10,000,000.001,000.0010,000.00地下車庫30,360,000.001,100.0027,600.003公共配套設(shè)施費(fèi)29,045,077.80公建配套設(shè)施29,045,077.801,000.0029,045.084公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)102,261,201.90供電24,941,756.5680.00311,771.96供水18,706,317.4260.00311,771.96郵電1,558,859.795.00311,771.96雨污水6,235,439.1420.00311,771.96智能化10,288,474.5833.00311,771.96室外工程費(fèi)40,530,354.41130.00311,771.965后期成本6,547,211.10物業(yè)維修基金3,741,263.4812.00311,771.96交接費(fèi)用935,315.873.00311,771.96交易手續(xù)費(fèi)等雜費(fèi)1,870,631.746.00311,771.96建設(shè)成本合計(jì)641,168,218.93本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下：現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目估算指標(biāo)估算金額（RMB）2002年中2003年2004年2005年一、現(xiàn)金流入0.000.00791,884,000.00449,516,349.50銷售收入0.000.00791,884,000.00449,516,349.50二、現(xiàn)金流出87,478,267.318,105,463.51487,579,653.73325,107,232.831總投資87,478,267.318,105,463.51433,792,411.73294,422,171.94土地出讓金70,762,537.00契稅4.00%2,830,501.48拆遷補(bǔ)償費(fèi)6,848,575.79其他7,036,653.04建設(shè)成本384,700,931.36256,467,287.57管理費(fèi)用3.00%10,929,697.2910,929,697.29銷售費(fèi)用2.00%15,837,680.008,990,326.99財(cái)務(wù)費(fèi)用6.00%8,105,463.519,456,374.109,456,374.10不可預(yù)見費(fèi)3.00%12,867,728.988,578,485.992營業(yè)稅及附加5.55%43,949,562.0024,948,157.403土地增值稅預(yù)征1%～2%9,837,680.005,736,903.50三、稅前凈現(xiàn)金流量(87,478,267.31)(8,105,463.51)304,304,346.27124,409,116.67所得稅33.00%0.000.0068,877,803.1041,055,008.50四、稅后凈現(xiàn)金流量(87,478,267.31)(8,105,463.51)235,426,543.1783,354,108.17五、稅后凈現(xiàn)值(87,478,267.31)(7,505,058.81)201,840,314.7966,169,178.49由以上各表可知，本項(xiàng)目東區(qū)總銷售收入為12.41億，總投資為8.24億，稅后凈利潤2.23億，稅后銷售利潤率17.98%，在8％折現(xiàn)率下，凈現(xiàn)值為173,026,167元，項(xiàng)目回籠資金的速度非常快，效益好。5.3西區(qū)財(cái)務(wù)測算根據(jù)**市現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場行情及未來預(yù)期，本項(xiàng)目住宅未來銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為3,700元/平方米，未來商業(yè)街銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為6,500元/平方米，沿街商鋪銷售起價(jià)預(yù)計(jì)為9,000元/平方米，機(jī)動車位價(jià)格恒定在70,000元/個(gè)上下浮動。銷售收入測算如下：銷售收入測算表序號項(xiàng)目單位銷售收入（RMB）合計(jì)（RMB）2006年2007年2008年2009年住宅銷售單價(jià)RMB/m23,700.003,900.004,100.004,300.00住宅銷售面積m2110,000.00110,000.00110,000.00101,357.04431,357.041住宅銷售收入RMB407,000,000.00429,000,000.00451,000,000.00435,835,284.901,722,835,284.90商業(yè)街銷售單價(jià)RMB/m26,500.006,750.007,000.00商業(yè)街銷售面積m210,000.0010,000.006,871.0026,871.002商業(yè)街銷售收入RMB65,000,000.0067,500,000.0048,097,000.000.00180,597,000.00沿街商業(yè)銷售單價(jià)RMB/m29,000.00沿街商業(yè)銷售面積m25,000.005,000.003沿街商業(yè)銷售收入RMB0.000.000.0045,000,000.0045,000,000.00車位銷售單價(jià)RMB/個(gè)70,000.00車位銷售個(gè)數(shù)個(gè)820.00820.004車位銷售收入RMB0.000.000.0057,400,000.0057,400,000.005總銷售收入RMB472,000,000.00496,500,000.00499,097,000.00538,235,284.902,005,832,284.90本項(xiàng)目建設(shè)投資估算如下表所示：建設(shè)投資估算表序號項(xiàng)目估算金額估算指標(biāo)估算面積（RMB）（RMB/m2，％）（m2）1前期工程費(fèi)202,866,607.45437.94前期規(guī)費(fèi)128,762,484.00245.00525,561.16規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)58,337,288.67111.00525,561.16其他前期費(fèi)15,766,834.7830.00525,561.162建安工程費(fèi)629,735,192.351,359.45住宅582,332,008.051,350.00431,357.04商業(yè)街24,183,900.00900.0026,871.00沿街商業(yè)5,000,000.001,000.005,000.00地下車庫18,219,284.30950.0019,178.193公共配套設(shè)施費(fèi)43,154,922.2093.16公建配套設(shè)施43,154,922.201,000.0043,154.924公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)151,938,798.10328.00供電37,058,243.4480.00463,228.04供水27,793,682.5860.00463,228.04郵電2,316,140.225.00463,228.04雨污水9,264,560.8620.00463,228.04智能化15,286,525.4233.00463,228.04室外工程費(fèi)60,219,645.59130.00463,228.045后期成本9,727,788.9021.00物業(yè)維修基金5,558,736.5212.00463,228.04交接費(fèi)用1,389,684.133.00463,228.04交易手續(xù)費(fèi)等雜費(fèi)2,779,368.266.00463,228.04建設(shè)成本合計(jì)1,037,423,309.012,239.55本項(xiàng)目現(xiàn)金流量估算如下：現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目估算指標(biāo)估算金額（RMB）2002年中2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年一、現(xiàn)金流入0.000.000.000.00472,000,000.00496,500,000.00499,097,000.00538,235,284.90銷售收入0