淺談中國房地產發展的前景中國房地產市場發展的歷史第一階段：理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。

第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩快速發展時期，房地產業成為經濟的支柱產業之一。

第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策。

最早是1978年至今已經走過了30年歷史發展前景

三大猜想

任何一個行業每一次的外部動蕩，其結果一定是加速這一行業的市場集中度。

猜想三：

商業地產融資收緊

近一年來，商業地產領域表現出來的是一種貨幣驅動下的盲目沖動。這種盲目性至少體現在兩個利益主體上，一個是作為賣地方和規劃方的地方政府，這種矛盾導致其動機已經不純；另一個是開發商，因為商業地產拿地比較便宜，很多企業沒有做過商業地產也會盲目介入。和住宅市場相比，我國的商業地產總量上并沒有明顯的供求失衡的情況，它主要的問題是結構性的失衡。這種失衡首先表現在業態升級方面，比如在二三線城市的某個區域，它可能缺的是一個SHOPPINGMALL的概念；其次是由于城市區域規劃發生改變而造成的失衡，比如城市中心向外延伸、修建了城鐵，空間結構的改變造成了新的需求。

商業地產領域目前這種貨幣過剩驅動下的一哄而上，將直接導致未來5年內開發黃金期已近尾聲而進入存量重組黃金期。而這幾年也將是驗證這些開發商后期運營的階段。一些運營高手將憑借他們的運營能力，再加上資本的作用進行新一輪的重組兼并。在國外許多地區，比如100萬規模人口的城市應該在什么位置有一個多大的購物中心都是有嚴格的規劃的，以避免將來出現空置，但我國有些地方政府不作為，甚至蓄意追求大型商業項目的量化指標。目前很多城市和地區的商業地產規模從總量上看已經出現過剩，因此將來必然會有一些項目死掉，這是現在就完全可以分析出來的。而商業地產日漸浮出水面的這些隱患，會導致今后銀行更關注這其中的金融風險，可能會對商業地產項目的融資和抵押評估方面進行一定的政策調整。

總的來說,未來兩年內，開發商的戰略步伐