從“土地買賣”到“城市運營”?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有目前80%十二五末60%目前80%十二五末60%1——城鎮綜合開發建設的開發及運營商——大力提高新型業務對利潤的貢獻率目前10%十二五末30%——《中國交通建設股份有限公司“十二五”發展規劃》?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有22 ?…?…?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有有建近一下建年方降設來面趨板中，勢塊國。有建近一下建年方降設來面趨板中，勢塊國。增交長建率基提和投高增資。長業0304?致力成為世界一流企業的中國交建，提出了在” 4?致力成為世界一流企業的中國交建，提出了在” ?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有44?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有1*按照西方發達國家城市化實證研市化率從1*按照西方發達國家城市化實證研市化率從36%提高到60%的階段屬于爆發式市化率提升?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有1）：城市城鎮化率（%）《中國城鎮化質量報告》2013年?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有1?城市空間的擴大與更新均隨著1?城市空間的擴大與更新均隨著?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有1（上世紀50年代～70年代末）（上世紀80年代～21世紀初）u上世紀80年代發展遠郊工業區：1（上世紀50年代～70年代末）（上世紀80年代～21世紀初）u上世紀80年代發展遠郊工業區：城市野蠻生長”時代向“城區系統運營”時代的轉型。2020——“改革開放”市場化意識深入人心城鎮化建設富有成效?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有22“土地財政”現象遍地開花城市運營”?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有220 1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年土地一級開發-設施管理運營-?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有3城市管理商城市經營商城市開發商3城市管理商城市經營商城市開發商在市場實踐過程中，企業的主體角色不斷浮出水面成為眾多企業的發展目標！城市建設商城市開發商4.單一業務.產業鏈短.企業形象弱.業務資源分散.復合業務.產業鏈成倍延長.4.單一業務.產業鏈短.企業形象弱.業務資源分散.復合業務.產業鏈成倍延長.企業形象即城市形象.業務資源快速整合.快速城市化.美化、人文化.宜居宜業新生活.缺資金.缺人手.缺技術.缺速度.企業注資.城市化率低.企業專業團隊.生活環境差.企業運營管理.產業落后不合理.市場化速度.就業率不充分對企業而言對政府而言對城市/人民而言?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有55?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有5………完整的城市運營業務是從土地開發權的獲取至城市建成后的持續維護…?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有6666資設設設設銷營營綜合設計建設設營銷運營營6高 6高 排序 綜合設計建設營銷運營?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有77能力種類能力分類優劣衡量指標競爭力強度.企業品牌.企業排名、企業利潤、企業專業度.公共設施建設.房地產營銷.城區推廣.公共事業運營.公建及商業運營.物業管理.城市管理.專業團隊、經驗、資源77高能力的重要程度低公用事業運營公用事業運營公建設施建設產業招商產品模式戰略研究產品模式戰略研究高高84845 22?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有并試圖回答城市運營業務在中國交建業務版?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有11?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有1111《關于開展宣傳提高經營土地與經營城市水平系列活動的通知》(國土資廳發「2002」78號)22《國務院關于投資體制改革的決定》（國發「2004」20號）會資本參與有合理回報和一定投資回收能力的公益事業和公共基礎設施的建設。”33《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》（國發「2010」13號）積極引導民間資本通過招標投標形式參與土地整理、復墾等?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有12124533?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有11?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2>天鴻集團>北大資源>泛華集團2>天鴻集團>北大資源>泛華集團2、企業已有一個或以上實際操作的城市運營項目；央企房地產企業國企/國有控股公司地方政府融資平臺實力民企央企房地產企業國企/國有控股公司地方政府融資平臺實力民企企>全國范圍>未來布局根據國家政>全國范圍>未來仍集中于當地的土地>全國范圍>未來可能更多前展>>利海集團>大連億達>上海城投>重慶地產>云南城投>天津泰達?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有22.中交（中房）..北大資源.綠地集團.利海集團.中國鐵路工程..中國鐵道建設..中化（方興）..億達集團.海航控股.天鴻集團.萬達集團.泛華集團.成都置信.魯能集團.新湖中寶.保利.雅居樂地產.瑞安集團.葛洲壩.港中旅集團.恒大地產.招商局集團.碧桂園?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有22.中交（中房）.中化（方興）.保利.葛洲壩.港中旅集團.天津泰達.重慶地產集團.湖北聯發投.北大資源.綠地集團.海航控股.天鴻集團.泛華集團.魯能集團.利海集團.億達集團.萬達集團.成都置信.新湖中寶.雅居樂地產.瑞安集團.恒大地產.招商局集團.碧桂園?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2●恒大集團雅居樂碧桂園2●恒大集團雅居樂碧桂園●華夏幸福基業●首創集團●成都置信●利海●福建漳州發展●萬達集團●瑞安集團中南●湖北聯發投●中冶●新湖中寶2.1996年后國企、民營企業大量進入城市運營領天津泰達●港中旅●億達集團●上海實業●中國水利水電建設●中新集團首都機場●魯能●五礦泛華集團青島城建中化（方興）●天鴻集團●重慶地產集團●華潤保利●中建●北大資源●中信集團●寧波城投●云南城投●上海城投●綠地●中國交建/中房●中糧●華僑城●葛洲壩●中國鐵路工程●中國鐵道建設●央企房地產企業地方政府平臺公司●國企/國有控股公司民營企業?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有22鏈?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有22?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有務領域約從2008年開始；域占主體地位；運營業務領域新的參與者；地一級開發或一二級聯動開發階段；年來有向三四線城市深入的趨勢；項目規模以10平方公里以內居多；?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有33?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有44影響中國交建進入城市運營業務的SWOT因素分項 ?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有44優勢（Strength）了解公司的優勢了解公機會（Opportunity）.短期內關注受海洋經濟利好影響的圍海造節.利用寬松的法律政策環境進入城市運營領.利用中交在圍海造地領域的獨特競爭力形.短期內應避免在房地產開發、城區營銷、?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有55 113344高低高?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有55√√?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有55?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有55發展城市運營業務可謂應天時順勢而為；?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有 44?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有1…設、企業引進等）教育等）政、大學等）……城市運營業務分為土地開發權獲取、土地一級開發、功能設施開發、城市運城市運營業務流程…?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有11 政府公關貫穿始終?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有11 案?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有1功能設施開發1功能設施開發1垃圾清除、污水處理、公共交通、水、電、煤、暖1垃圾清除、污水處理、公共交通、水、電、煤、暖11 3344556677?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有22 ?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有（原）蛇口工業區（原）蛇口工業區?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2 ?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2杭州市土地儲備中心”上海市土地發展中心”2杭州市土地儲備中心”上海市土地發展中心”土儲中心——國家法律制度層面同地方項土儲中心——國家法律制度層面同地方項國家法律制度規定：作的事業單位。”——《土地儲備管理辦法》 運作。.蘇州市國土資源局在市土地儲備中今年兩會正在審議的《土地管理法修正案(草案)》會將土地儲備制度的規范化實施納入?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有22一套班子”司且上級單位均為地方國資委直屬的地方政府投融資平臺公司或地22授予授予?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有地方政府平臺公司2地方政府平臺公司2?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有22償、并同時給予中新綿世合理的投資收益補償。”項目在內的多個當地重點工程項目處于半停工?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有22著政府體制的改革，企業辦社會已完成了其歷史使命。”純粹的經濟性質。””33項目公司（控股）44驅動因素典型企業發展現狀未來趨勢 ?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有44政府“同盟軍”模式★★★☆☆中交集團自身擁有較為豐富的產業資源基建/公建驅動模式★★★?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有城市運營業務盈利模式1234567895城市運營業務盈利模式1234567895?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有城市運營業務鏈5城市運營業務鏈5 盈利土地出一二級聯動礎設施項目；方式讓金；開發；無盈利無盈利本身獲利值收益；股權投資建設工程款費用稅收 盈利土地出一二級聯動礎設施項目；方式讓金；開發；無盈利無盈利本身獲利值收益；股權投資建設工程款費用稅收?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有55業務環節利潤點利潤水平中國交建能力匹配進入建議操作方式建議土地出讓分享土地出讓土地增值收益進入企業府協一二級聯動參與二級物業銷售與中國交建二級物業 二級物業開發租賃；通過股權投資其他地產開30~50%開發經驗以及企業發企業盈利資本實力他開發公司公共設施建設通過承配套項工程項目利潤企業擁筑領域進入成接 物業公司進入開較弱管理公司公司運營管理經營商商服設商服設施經營能力較弱管理公司公司運營管理 公建設施運營通過運營公建配套微利 ?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有12345678961234567896城市運營業務融資模式城市運營業務融資模式66入貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸；房地產開發股份有限公司可根據企業不同時期、不同經式賃?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有66資?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有6?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有6?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有完整的城市運營業務是從土地開發權的獲取至城市建成后的持續維護議發放補償文化等公行政、事等能設施、非護發貸、財BT、BOT等項目融資款款、子公?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有55本部分將分別從對中國交建城市運營項目獲取的通用建議和三大具體項目的個本報告針對中國交建城市運營業務政府談判的通用建議及三項目的個公司掌握信息之基礎上的初步建議，在不同的時期和信息變化條件下為確保建議的及時有效性，克而瑞公司建議根據具體情況變化，?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有5123451234以以利益共同體替代愿景共同體55?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有5502007-2012年南沙區GDP在廣州全市GPD中的占比走勢廣州市GDP(億元）南沙區GDP(億元）南沙區占比2007-2012年南沙區固定資產投資額在廣州全市占比走勢0廣州市固投額（億元）南沙區固投額（億元）南沙區占比2007-2012年南沙區房地產開發投資額在固定資產投資額中的占比走勢固定資產投資額(億元）房地產開發投資額(億元）?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有55（萬元/（萬元/畝）區：?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有5544?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有44?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有44收儲、招商引資、特許經營、委托經營、投融資開發及管理等平發及經營的責任和職能主體”?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有0004 房地產投資額（億元）同比增長率（%） .房屋銷售面積（萬平方米）2003年2004年2005年2006年2007年200 0?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有44《海口城市總體規劃》已把文昌市北部組團納入海?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有44?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有4444層面；西咸新區是站在國家戰略部署上發展的城市新西咸新區是站在國家戰略部署上發展的城市新區！?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有4433.沿用原有之前合作的成功模式；此.沿用原有之前合作的成功模式；此.同時要求有證土地作為合同抵押，用地指標進行抵押貸款規避風險.在協議中明確要求用地規模與范圍.能夠獲取合理的穩定的利潤回報等指標進行BT帳款沖減.能夠享受二級開發的利潤回報.適于“政府信用與支付能力難以樂觀”.以城市綜合開發運營商的形象與政府共.能夠獲取較高的利潤回報?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2業務進入選擇-城市運營業務能力KPI分析-專家2分牌源式系究劃計商商廣理理111112222221112112221111011111110021112111100112222212221222資112112222222112222221221122222222222222201100122112111210120011000110011012101210100001100110010011080100012211210021122101000122112111211221010000110010001001107110001111121012112211211012221221122222212010112212111221222銷00000001001000100010411000112112100212121111002221121012012220100011100100021011100000001001000100110501000212112100210121?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2業務進入選擇-城市運營業務能力KPI分析-專家2分牌源式系究劃計商商廣理理122002221111000022220100000000000222222202100111222222221111資22211100222211110000222112222222222222220211012211111111111102120012111111111111021200011111111111111200011112222222222212000111012211112222120001110011000000008120001110011000011112201011101221000111120010111012221001111銷200101110122221011112001011101222221222200120111002111101222001201110021111001220012011100211110001100120111002111100011?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2業務進入選擇-城市運營業務能力KPI分析-專家2分牌源式系究劃計商商廣理理121112222221222212220101022222201122002212111222222111221122資11111222222121221222121112222221212212220000012200000011001080000001100000011001050000001100000011001050000022211211122112100000222112111221121000001120010001100209101112221122112111210000022211201021012000000222112011211121銷00000111001010110111000001110000111100119121112221121222211220010022211212222112100000111000000100010500000111001011210021?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2業務進入選擇-城市運營業務能力KPI分析-專家2分牌源式系究劃計商商廣理理112112221221102112221100022200202022122102111222012122210121資121112222222222222221211122212211122222200000122022200210020000000120021002000200000000100000000001021220122212222222222202100022012100211222000000020010001001218121010120121111012221000122202211021022222001222022121211222銷00000002001100100110710100122012211210221112002220121212212220010022200100010011000000001000000100110401100222001000210221?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2業務進入選擇-城市運營業務能力KPI分析-專家2分牌源式系究劃計商商廣理理100222220202221211012112222201122212110121122111011222120111資0001110000011101010080001110000011101010081001111000011101010010122211010222120100111222210102221201002222222212122222121201122211010222122121211222221212110101010001110000011101010190001110000111101010100011100001111010101銷111222110122221221010001110000111101010111222222102222021212112222221111111101002212222210222222121211122222011111110201?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2業務進入選擇-城市運營業務能力KPI分析-專家2分牌源式系究劃計商商廣理理122122222222222222220100000011110000222202100222222210002222資0221121022222222222212211122222222222222020011202222222222220201001222222222222212020201111101112222010000011210211111220100000101221222222201000001101021111111010000012021011111110210000201021222222202200001101101222222銷022000011011001111110220000110110011111100000000101100111222000000001011001101118000000000011001101117000000000011001101117?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2業務進入選擇-城市運營業務能力KPI分析-專家2分牌源式系究劃計商商廣理理110222222221212222211112221111222222222221122212222222222222資100121000000000000005000010000000000000001100221112222222222221112211122222222222211122011111111111111111221111122122121111112211111221221211111122111111111111111111221122111111111111112201211111111111111122012112111221111銷000220121111111111110002201211111111111111122011111111221111111220111111112211111112201111111122111111122011111111221111?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2業務進入選擇-城市運營業務能力KPI分析-專家2分牌源式系究劃計商商廣理理110212110222112101001110011101120011111121121222112111221122資02010222112211222222121212221122112211210100012211211121112211000012111110110021110000011121002100112211111111211021212101111111112111211110010000100010001110107001001111121112100111211111211211122112212111122212111222212銷0100001000100011112111000111111100111121211011220112101111211110112211221011112121000001011101000010921001011122100111121?克而瑞（中國）信息技術有限公司版權所有2業務進入選擇-城市運營業務能力KPI分析-專家2分牌源式系究劃計商商廣理理122212222222222222220121111111111111111100111011111111111111資01111222222222222222111111111111111111110120110022222222222201101011111111111111011010111111111111110110101112222222112201101011012222221122