第一局部信托方案概況蕪湖正地眾森置業有限公司〔簡稱“蕪湖正地〞〕注冊資本10800萬元，其中上海正地投資集團有限公司〔簡稱“上海正地〞〕出資6480萬元，占公司全部出資比例的60%；蕪湖眾森實業〔集團〕〔簡稱“蕪湖眾森〞〕有限公司出資4320萬元，占公司全部出資比例的40%。公司于2024年6月5日正式成立，開發建設蕪湖東城豪庭工程。現我部擬發起設立“紫金信托-上海正地集團蕪湖正嘉商業廣場貸款工程集合資金信托方案〞，信托期限2年，滿1年可提前結束，募集信托資金2億元，第一期1.5億，用于蕪湖東城豪庭二期〔B區〕工程的開發建設。蕪湖正地以東城豪庭B區土地及在建工程進行抵押，該抵押物規劃建設用地47,424.17平方米〔70.46畝〕，建筑總面積約177,463平方米，評估價值：4.016億元。大股東上海正地提供連帶責任保證擔保。上海正地及蕪湖正地實際控制人任金榮提供連帶責任保證擔保。摘要表要點根本信息信托方案名稱蕪湖正地東城豪庭貸款工程集合資金信托方案信托方案類型封閉式信托方案；信托貸款信托方案規模第一期不超過1.5億信托方案期限24個月，滿12個月可提前結束委托人收益信托報酬費率為*%/年在信托成立后【3】日內一次性前端支付工程信息用款人蕪湖正地眾森置業有限公司〔簡稱“蕪湖正地〞〕資金用途蕪湖東城豪庭B區工程〔簡稱“B區工程〞〕開發建設融資本錢/投資收益率%/年還款來源B區工程的銷售收入約14.8億元；蕪湖東城豪庭A區工程未售局部的銷售收入約3.8億元；上海正地及其實際控制人任金榮對到期還款缺乏局部承擔補足義務。信托退出方式蕪湖正地到期還本付息增信措施1、B區工程土地及在建工程抵押，評估價值4.016億元，第一期貸款抵押率為37%；2、上海正地提供連帶責任保證擔保；3、上海正地及蕪湖正地實際控制人任金榮提供連帶責任保證擔保；4、資金監管：設置監管賬戶，資金封閉運作?！?〕蕪湖正地須提供詳細的用款方案；〔2〕東城豪庭工程B區房源及A區未售房源銷售回款的10%進入監管賬戶，作為還款保證金；〔3〕信托方案滿21個月、22個月、23個月時，監管賬戶余額分別不低于0.5億元、1億元、1.5億元，否那么蕪湖正地應采取降價銷售等措施加快去化，同時我司有權要求上海正地補足差額。信托費用推介發行費、財務參謀費推介發行費

推介發行機構：銀行保管費費率為【】%/年在信托成立后的【】日內一次性前端支付保管銀行：未定銀行資金監管費費率為【】%/年在信托成立后的【】日內一次性前端支付評估費、律師費、稅收、其他評估費、律師費用等信托費用由信托報酬支付風險資本系數%信托報酬是否覆蓋資本消耗：是凈資本系數信托收益發行方案特別

情況無二、信托概況1、交易結構圖：2、工程概況:東城豪庭座落于蕪湖市鳩江區，海晏路以東，政通路以北，赤鑄山中路以南，安瀾路以西。工程位于蕪湖政務中心與金融中心東側，緊鄰中央公園和扁擔河，周邊有環球商業中心、方特夢幻王國、亞夏汽配城等配套設施，交通便利，7路、42路、45路等多條公交路線到達，是蕪湖市城東商業規劃集中區域的核心工程。整個工程占地面積12.4萬平米，建筑面積31.1萬平米。其中A區住宅約17萬平米，規劃入住1762戶，共計17棟樓，容積率2.2，建筑密度低于22%，于2024年10月29日首次開盤，當日銷售169套，目前共計推出1379套可售房屋，實現銷售率67.22%，已實現收入〔含定金〕3.7億元。B區工程報批規劃商業建筑面積116430平米、辦公面積21000平米，合計約137430平米。B區工程自2024年2月18日正式開工，2024年10月結構封頂，2024年5月竣工驗收。目前已完成根底開挖、樁基工程，2024年6月底施工至±0。B區工程總投資為67,880萬元。投資安排為：〔1〕企業自有資金3億元，占總投資44.19%；〔2〕申請信托貸款2億元，占總投資29.46%〔方案2年內歸還〕；〔3〕剩余資金使用預售房款解決，占總投資26.34%。根據銷售面積、銷售價格，按兩年100%的銷售率計算，保守預計可實現銷售收入14.8億元、實現利潤總額約4.7億元、凈利潤3.5億元。B區工程目前已取得土地證、建設用地規劃許可證。建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證于2024年7月取得。第二局部工程調查過程記錄合作經歷我司與交易對手以往無合作經歷，本次為首次合作。拓展背景蕪湖正地眾森置業有限公司由于東城豪庭工程開發建設資金的需要，經大連銀行介紹擬向我司申請信托貸款。本著審慎的態度，我部開展了盡職調查工作。關聯情況1、交易對手及交易對手的控股股東或實際控制人與我司無關聯關系；2、交易對手高管人員與我司本信托業務人員無親緣關系；3、交易對手在我司既有融資余額為0。

第三局部交易對手根本情況一、根本信息〔一〕信息表交易對手全稱蕪湖正地眾森置業有限公司〔簡稱“蕪湖正地〞〕營業執照注冊號340200000093769年檢記錄2024年度已年檢貸款卡號3402024000254484年檢記錄2024年度已年檢成立時間2024年6月12日法人代表及電話何金杰注冊地址蕪湖市鳩江經濟開發區管委會大樓706室企業實際地址蕪湖市鳩江經濟開發區管委會大樓706室注冊資本10800萬元實收資本10800萬元根本賬戶行蕪湖揚子農村商業銀行股份有限公司官陡支行根本賬戶賬號20000256172024300000018國稅稅務登記號碼/地稅稅務登記號碼340207556349056企業性質□國有□集體□私營□股份合作■有限責任□股份公司□外商投資□個體工商戶□其他行業分類房地產行業主營業務經營范圍：房地產開發與銷售，房屋租賃，物業管理與效勞，房地產信息資訊效勞?！捕硽v史沿革蕪湖正地眾森置業有限公司是由上海正地投資集團有限公司和蕪湖眾森實業〔集團〕有限公司共同出資成立的有限公司，于2024年6月5日正式成立，取得蕪湖市工商行政管理局合法的第340200000093769號法人營業執照，注冊資本10800萬元?！踩彻蓹嘟Y構現蕪湖正地注冊資本10800萬元，股權結構如下：股東名稱出資金額出資方式出資比例上海正地投資集團有限公司6480萬元貨幣60%蕪湖眾森實業〔集團〕有限公司4320萬元貨幣40%〔四〕公司組織和管理1、組織結構及決策體系公司職能部門設置為：財務部、工程部、經營部、綜合部、開發部、銷售部，公司實行董事會領導下總經理負責制，并設三名副總經理?？偨浝砀鶕ぷ骱蜆I務的需要，指派副總經理分管不同職能部門，各職能部門具體負責其范圍內的工作。公司組織關系及管理架構：2、核心管理人員簡介董事長：何金杰先生。1990年在合肥工業大學脫產四年?？乒I與民用建筑。1996年至1997年在蕪湖市南陵縣水利水電有限公司任常務副總經理。1998年至2001年在上海綠地集團南新分公司南新家園工程任工程經理。2024年至2024年在上海正地集團下屬博捷房產博捷名苑工程負責人。2024年至2024年先后擔任上海正地集團下屬蕪湖永捷房地產公司常務副總經理〔主持工作〕、蕪湖金龍投資有限公司總經理。2024年4月至今任蕪湖正地眾森置業有限公司董事長兼總經理〔法定代表人〕。曾參與開發上海的“博捷名苑〞〔5.4萬平方米〕、“南新家園〞〔40萬平方米〕、蕪湖的“江城國際〞〔60萬平方米〕、“鏡湖之星〞〔2.3萬平方米〕等工程的開發，具有豐富的房地產開發經驗。副董事長：王棟棟先生。大專學歷，專業工商管理。2024年至2024年在蕪湖市眾森實業集團有限公司擔任總經理助理。2024年至2024年在蕪湖市星鑫房地產開發有限公司擔任總經理。2024年至今任蕪湖正地眾森置業有限公司副董事長、副總經理。董事：胡南宏先生。1990年參加工作，大專學歷，高級工程師，現任蕪湖東方藍海置業有限公司總經理。1990年至1997年，在交通部三航六公司廈門根底公司擔任技術負責人、工程經理；1998年至2024年在上海市建筑科學研究院擔任總監理師；2024年至2024年，出任上海正地集團公司開發工程的總工程師兼副總經理、正地眾森置業公司董事，參與的工程有：蕪湖市“江城國際〞，總建筑面積60萬平方米；黃山市“新黃山商業步行街〞，綜合商業工程；上海市“正地豪生大酒店〞；蕪湖市“歐亞達—正元家俱廣場〞。董事：陳永民先生。本科學歷，專業經濟學。2024年至2024年在上海博捷房地產開發有限公司擔任總經理助理；2024年至2024年在上海正地投資集團有限公司擔任總裁助理。2024年至今任上海正地投資集團有限公司副總裁。董事：方國樑先生。中國注冊資產評估師、注冊造價工程師、高級工程師。1981年至1992年在蕪湖市第一建筑工程公司從事方案統計工作。1993年至1995年在蕪湖市揚子房地產開發公司從事房地產資金、本錢控制工作。1996年至2000年在蕪湖市審計局從事根本建設審計工作。2001年至2024年在蕪湖平泰建筑工程造價師事務所法定代表人。2024年至2024年在蕪湖建聯工程造價師事務所法定代表人。2024年至今任上海中世建設咨詢有限公司安徽分公司負責人。財務經理：吳世軍先生。1992年7月至1997年任蕪湖百貨采購供應站財務主管。1997年至2024年任蕪湖環宇紙業進出口公司財務經理。2024年至2024年任上海成林混凝土有限公司財務經理。2024年9月至今擔任上海正地投資集團財務部主管。2024年至今兼任蕪湖永捷房地產開發有限公司財務經理。2024年至今兼任蕪湖正地眾森置業有限公司財務經理。公司監事會成員3名，為楊培靜、陳其譚、李江柏?！参濉持鳡I業務簡介蕪湖正地于2024年6月5日正式成立，經營范圍為不動產經營與管理，物業管理與效勞、咨詢效勞、房地產開發與銷售、實業投資?！擦酬P聯企業情況簡介上海正地投資集團有限公司簡介上海正地投資集團有限公司是以房地產開發為主及實業投資、物流于一體的綜合性集團公司。集團旗下擁有上海正地實業有限公司、上海正地豪生大酒店、上海博捷房地產開發有限公司、上海成林混凝土有限公司、蕪湖東方藍海置業有限公司、安徽正元開展有限公司、蕪湖正地眾森置業有限公司、蕪湖永捷房地產開發有限公司、蕪湖長城混凝土有限責任公司、黃山永捷房地產開發有限公司等二十幾家子、分公司，業務范圍涉及房地產開發、酒店旅游、生產制造、物流貿易等多方面。上海正地累計已開發樓盤面積近300萬平方米，旗下公司先后在上海、安徽蕪湖、黃山等地開發了在當地具有一定影響力的房地產工程，包括住宅、商業、工業園區等各類型物業，其中有上海的“博捷名苑〞、“高捷物流中心〞、“正地豪生大酒店〞、蕪湖的“江城國際〞、“鏡湖之星〞、“東方礱城〞、“東城豪庭〞、“蕪湖歐亞達?正元家居廣場〞、黃山的“商業步行街〞等工程。年實現銷售收入20億元以上、實現利潤2億元。多年來集團所開發的工程曾榮獲2024年建設部中國建筑文化中心授予的“中國景觀最正確典型樓盤〞獎、安徽省優秀樓盤獎及最正確展示獎等多項榮譽稱號。集團在追求企業自身效益的同時，積極參與社會各項公益事業，先后捐資改善農村教學設施和修建多條鄉鎮公路、捐贈5000萬元建造“蕪湖市科技館〞、并和希望工程辦公室簽訂“幫困〞協議等社會公益事業，以回報社會。蕪湖市眾森實業(集團)有限公司簡介蕪湖市眾森實業(集團)有限公司是在原國有企業蕪湖市木材化工總廠膠合板生產分廠的根底上改制后開展起來的新型民營股份制綜合性集團企業。公司成立于1996年7月，企業類型為有限責任公司〔自然人出資〕，注冊地為蕪湖市弋江區峨山路508號，法定代表人劉健，注冊資本1200萬元，經營范圍主要為房地產開發、室內裝飾施工等，具有房地產開發三級資質。公司現有員工150人，其中大專以上學歷40人，具有高級職稱18人。公司自成立以來，先后開發、參與了蕪湖市中山南路“眾森商住樓〞、“南瑞新城金坤園〞等工程，并先后投資了蕪湖揚子商業銀行1500萬元，占10%股份、蕪湖潤瑞投資管理有限公司4875萬元，占37.5%股份。實際控制人任金榮先生簡介董事長：任金榮，安徽省蕪湖縣灣址鎮人，出生年月：1963年11月，學歷：本科。1983年6月至1991年12月在蕪湖縣紅楊鄉經營黃沙站；1992年2月至2001年8月成立上海高捷門窗有限公司，任總經理；2001年后歷任：上海博捷房地產開發有限公司董事長、蕪湖永捷房地產開發有限公司董事長、上海正地投資集團有限公司董事長、蕪湖金龍投資開展有限公司董事長。此外，還擔任了上海安徽商會副會長、上海蕪湖經濟文化促進會執行會長、上海蕪湖縣經濟文化促進會會長。任金榮先生在上海浦東捐贈了敬老院，在安徽池州捐贈了希望小學，在蕪湖縣捐資修建了一條名為“保紅路〞10公里長水泥馬路；在蕪湖捐贈了5000萬元建造科技館，并和蕪湖希望工程辦公室簽訂“幫困〞協議等，通過慈善活動回報社會。二、交易對手的經營狀況和行業分析〔一〕經營狀況蕪湖正地于2024年6月5日正式成立，開發建設蕪湖東城豪庭工程。整個工程占地面積12.4萬平米，建筑面積31.1萬平米，土地成交價4.922億元，折合樓面地價約1582.64元/平方米左右，相關土地費用已全部繳清。其中A區住宅約17萬平米，規劃入住1762戶，共計17棟住宅樓，容積率2.2，建筑密度低于22%，A區于2024年10月29日首次開盤，當日銷售169套，目前共計推出1379套可售房屋，實現銷售率67.22%，已實現收入〔含定金〕3.7億元。B區工程報批規劃商業建筑面積116430平米、辦公面積21000平米，合計約137430平米。B區工程目前已取得土地證、建設用地規劃許可證，自2024年2月18日正式開工，2024年10月結構封頂，2024年5月竣工驗收。目前已完成根底開挖、樁基工程，2024年6月底施工至±0?！捕承袠I分析1、宏觀經濟的穩定需要房地產行業的健康開展2024年，受到歐債危機、美國財政懸崖等外部經濟不利因素以及國內經濟調結構等因素影響，中國經濟形勢嚴峻，前三季度GDP僅增長7.7%，創造了近十年來經濟增長的速度的新低。經濟形勢的進一步惡化，促使政府把“穩增長〞列為經濟工作的主題，房地產根本調控政策上保持不放松的根底上，強調差異化政策，保障根本住房需求。在十八大后，新一屆國家領導集體產生，保持社會穩定和經濟增長成為重中之重。新中選的中共中央總書記習近平，在記者見面會上所發出的“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標〞政治宣言，預示著新一代領導層將把注重民生放在更加重要的層面上對待，保障人民根本的居住條件是其中的重要內容，因此，未來中國政府將繼續保持現有的房地產調控政策，滿足根本住房需求。中國城市化進程的持續推進，帶動房地產需求持續增長。20世紀90年代以來，我國城鎮化率年均增速在一個百分點以上，城鎮化高速開展；2024年底我國城鎮化到達51.27%。以“80后〞為主的剛需群體成為2024年買房的主力軍，從2024年5月份開始，商品房交易量持續升高，市場再一次證明，由于土地資源的稀缺、城市人口的不斷膨脹，商品房供應需求的矛盾將長期存在。總之，從短期看，在經濟“穩增長〞、政治更加注重民生的根底上，宏觀經濟環境將保持根本穩定。從長期看，經濟結構調整是主線，開展實體經濟是重中之重，房地產行業作為經濟支柱的地位將削弱，行業開展將受到影響，但是由于經濟的持續增長，城市化進程的加速，商品房市場的潛在需求，在一定時間內仍將十分旺盛，宏觀經濟的增長仍然離不開房地產行業的奉獻。2、2024年全國房地產行業呈逐步回暖態勢2024年1-11月，全國完成房地產開發投資64772億元，同比名義增長16.7%。雖然年底有所上升，但從總體情況看，房地產開發投資同比增速逐步走低，從1-2月份的27.8%降至1-11月的16.7%。1-11月，房地產開發企業房屋施工面積556658萬平方米，同比增長13.3%，房屋新開工面積162413萬平方米，下降7.2%，房屋竣工面積67706萬平方米，增長14.1%。房屋新開工面積持續出現負增長，未來市場供應有可能出現缺乏。2024年1-11月份，商品房銷售面積91705萬平方米，同比上升2.4%，商品房銷售額53526億元，增長9.1%，總體上保持企穩上升態勢，特別是進入5月份以后，由于受到國家降息以及開發商降價促銷等因素影響，商品房銷售持續上升。1-11月份，房地產開發企業土地購置面積31638萬平方米，同比下降14.8%；土地成交價款6594億元，下降10.3%。10月份以后，政府開始集中推地，同時開發商也為了補充庫存而積極入市拿地。1-11月份，房地產開發企業當年到位資金85802億元，同比增長14.1%。其中國內貸款13208億元，增長16.1%；利用外資371億元，下降51.5%；自籌資金35374億元，增長13.8%；其他資金36849億元，增長15.2%。在其他資金中，定金及預收款32119億元，增長20.2%；個人按揭貸款9274億元，增長23.7%。房地產開發投資資金來源同比增速連續觸底上升，開發貸的放寬、個人按揭貸款和商品房銷售連續回暖帶動的定金及預售款情況的改善是主要的驅動力量。3、2024年前四個月房地產市場復蘇勢頭明顯2024年1-4月房地產投資依然保持溫和復蘇趨勢。2024年1-4月份，全國房地產開發投資1.92萬億元，同比名義增長21.1%，增速比1-3月份提高0.9個百分點，依然保持弱復蘇趨勢。其中，住宅投資1.31萬億元，增長21.3%，增速提高0.2個百分點，占房地產開發投資的比重為68.4%。新開工及土地成交款由負轉正，復蘇趨勢得到進一步確認。1-4月新開工同比由負轉正，投資復蘇趨勢得到進一步確認。1-4月全國房屋新開工面積為5.56億平方米，同比增長1.9%，1-3月為下降2.7%。其中住宅新開工面積4.12億平方米，同比上升1.8%，1-3月為下降0.8%。4月單月房屋新開工面積環比上升4.8%，住宅新開工面積環比上升3.4%。隨著去年的基數逐步降低，預計未來開工同比將逐步增加。1-4月份，房地產開發企業土地購置面積8825萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月份收窄13.4個百分點；土地成交價款2024億元，增長10.6%，1-3月份為下降10.2%。土地價格環比1-3月上升1%。商品房銷售同比大幅增長，政策影響范圍較小。1-4月份，商品房銷售面積2.98億平方米，同比增長38.0%，增速比1-3月份提高0.9個百分點；其中，住宅銷售面積增長41.1%。商品房銷售額1.98萬億元，同比增長59.8%，增速比1-3月份回落1.5個百分點，住宅銷售額增長65.2%。而我們跟蹤的重點城市4月成交環比下滑18%，“新國五條〞政策影響范圍主要處于核心一二線城市，對全國影響有限。1-4月全國住宅銷售均價為6313元/平方米，環比下降1%，同比增長17%，增幅較1-3月略收窄2個百分點。開發商現金流持續改善。1-4月份，房地產開發企業到位資金35602億元，同比增長33.5%，增速比1-3月份提高4.2個百分點，反映開發商現金流依然較為寬松。按來源看，現金流改善主要依靠國內貸款及銷售回款支撐。其中，國內貸款6618億元，增長26.8%；利用外資163億元，增長28.5%；自籌資金12952億元，增長16.2%；其他資金15869億元，增長55.9%。在其他資金中，定金及預收款9782億元，增長61.9%；個人按揭貸款4373億元，增長67.8%。從行業未來走勢看，國內外宏觀經濟的不確定，導致未來行業開展不確定因素增加；中國新一代領導集體的執政，將帶來新一輪投資工程的增加，有利于行業開展；但是房地產調控政策的持續高壓，保持房價穩定是關系到國計民生的大事；而從近期房地產開發投資和銷售量的比照看，商品房庫存量水平已經降低，特別是一二線城市，未來商品房供應和需求的矛盾有可能激化，房價上漲的壓力不小?？傮w上看，預計未來幾年房地產行業整體將保持穩中有升。三、交易對手財務分析蕪湖正地眾森置業有限公司2024年度、2024年度財務報表經安徽新中天會計師事務所有限公司審計。蕪湖正地主要財務數據〔單位：元〕工程2024.4.302024年2024年資產總計1,081,180,786.111,006,121,680.82651,244,163.60流動資產合計1,067,666,492.12992,455,092.55649,711,377.42貨幣資金24,757,929.8651,222,922.211,590,594.56交易性金融投資998,000.00應收賬款預付款項138,098,893.50155,942,382.0580,274,175.00其他應收款72,718,583.9623,685,537.507,865,412.00存貨831,093,084.80761,604,250.79559,981,195.86固定資產1,238,755.181,391,049.461,192,739.18長期待攤費用12,275,538.8112,275,538.81340,497.00遞延所得稅負債總額523,830,203.84444,553,860.0889,676,792.86流動負債合計373,830,203.84294,553,860.0839,676,792.86應付票據5,000,000.0035,000,000.00--應付賬款3,402,918.245,130,372.2412,749,636.00預收賬款360,906,301.00233,142,948.0016,138,643.00應交稅費-15,048,643.06-5,848,570.781,117,181.03其他應付款19,569,627.6627,129,110.629,671,332.83一年內到期的非流動負債長期借款150,000,000.00150,000,000.0050,000,000.00所有者權益合計557,350,582.27561,567,820.74561,567,820.74實收資本〔或股本〕108,000,000.00108,000,000.00108,000,000.00資本公積462,759,200.00462,759,200.00462,759,200.00未分配利潤-13,408,617.73-9,191,379.26-9,191,379.26營業利潤-4,217,238.47-12,225,538.84-8,044,822.71銷售費用2,447,770.006,482,189.102,258,298.00管理費用2,168,139.205,690,281.354,648,494.50財務費用-398,670.73-38,592.78-17,496.63所得稅費用凈利潤-4,217,238.47-12,275,538.81-8,045,222.67經營活動現金流量凈額-49,728,674.35-333,256,269.70投資活動現金流量凈額-638,998.00-916,982.00籌資活動現金流量凈額100,000,000330,976,896.63財務報表分析貨幣資金截至2024年底，公司貨幣資金余額51,222,922.21元，比上年同期增加49,632,327.65元。主要原因為A區住宅樓開始銷售資金回籠。其中銀行存款期末余額51,205,358.81元。預付賬款預付賬款主要是預付施工單位蕪湖鳩茲建設公司的工程款，2024年12月31日的余額是145,817,962.50元，2024年4月30日的余額是111,144,518.50元。剩余局部預付款是預付電梯款、空調款、門窗款、機電設備款等。其他應收款其他應收款2024年底余額是23,685,537.50，主要往來單位〔個人〕是：土地保證金-蕪湖市國土局9,300,000.00員工備用金-王祝霞等個人4,266,426.09股東擔保購房借款3,300,000.00蕪湖市房地產開發工程資本金監管戶2,000,000.002024年4月30日其他應收款余額為72,718,583.96，增加49,033,046.46，主要增加的原因是：應收銷售房屋按揭款32,423,550.00元，備用金增加9,000,000.00元，關聯方拆借款增加：其中上海泰實混凝土制品有限公司3,244,933.05元，上海成林混凝土制品有限公司3,984,327.91元。存貨存貨的構成明細：工程2024.12.312024.12.31開發本錢723,040,881.70558,535,844.77開發間接費用38,563,369.091,433,551.09低值易耗品--11,800.00合計761,604,250.79559,981,195.86存貨主要是房地產開發工程的土地本錢、前期費用、工程費、配套設施費等開發本錢。2024年期末余額占總資產比例75.7%，比上年同期下降了10.2%。固定資產固定資產2024年期末余額占總資產比例0.14%。包括運輸設備、辦公設備?？紤]到固定資產占總資產比例較低，由固定資產產生的財務風險較小。長期待攤費用長期待攤費用2024年期末余額占總資產比例1.22%。應付票據應付票據期末余額3,500萬元。分別是對揚子銀行官陡支行的3,000萬元和對興業銀行500萬元的銀行承兌匯票。應付賬款應付賬款2024年期末余額占總資產比例0.51%。全部是對安徽兩淮地址根底工程公司的應付款。預收賬款預收賬款全部是東城豪庭A區工程售樓預售款。其他應付款其他應付款2024年期末余額2,713萬元，占總資產比例2.70%。其中蕪湖鳩茲建設有限公司的施工保證金1,585萬元；關聯方拆解款分別為：上海正地650萬元，蕪湖正森460萬元。利潤表三項費用比2024年增加524萬元，主要原因為2024年東城豪庭A區住宅工程開始銷售，由此產生的相關費用也比去年同期增加。經營活動現金流量本年經營性現金流凈額-4,973萬元。主要因為本年工程工程進入開發期，由此產生了1.31億元材料、工程款；相關人員工資175萬元；以及其他各種稅費等。因工程尚未交付，故經營性現金流為負，屬于房地產行業正常現象。投資活動現金流量本年投資活動現金凈額-64萬元。主要為購建固定資產以及租賃房屋裝修費用，未見異常?；I資活動現金流量本年籌資活動現金凈額1億元，是從工商銀行城建支行的貸款增加1億元，未見異常?！踩持饕攧罩笜朔治鲐攧毡嚷?024年2024年萬科〔同行業〕棲霞建設〔同行業附近地區〕資產負債率44.18%13.77%78.32%67.64%流動比率336.94%1637.51%139.62%214.87%速動比率78.37%226.15%41.40%72.30%現金比率5.09%0.24%20.13%11.95%資產負債率從表中可以看出，蕪湖正地近兩年來的資產負債率一直保持在50%以下，與同行業的萬科，附近地區的棲霞建設相比屬于較低的水平。從公司的資產負債率來看，公司的經營狀況良好，長期償債能力有保障。流動比率蕪湖正地近兩年來的流動比率高于萬科與棲霞建設，也高于房地產行業公認的2.0的平安底線。反映出公司擁有較好的償債能力。但是考慮到公司流動資產中，主要為存貨，故流動比率不能夠完全反響公司的短期償債能力，參考意義不大。速動比率蕪湖正地近兩年來的速動比率高于同類公司，反映出公司擁有較好的償債能力?，F金比率蕪湖正地現金比率低于同行業公司，主要原因為蕪湖正地作為工程公司，成立時間不久，尚未有銷售收入，公司主要資金來源為關聯公司借款和銀行貸款。故現金比率不適用與分析該公司的具體情況。四、交易對手融資及對外擔保情況分析〔1〕企業提供信息：工商銀行城建支行工程貸款：15,000萬元，將于2024年12月26日到期。華融資產管理公司〔簡稱“華融資產〞〕委托蕪湖揚子農村商業銀行股份有限公司〔簡稱“蕪湖揚子〞〕發放工程貸款7000萬元，于2024年6月25日到期?！藏攧請蟊砩嫌涗浽谫Y本公積科目〕，擔保方式為：〔1〕東城豪庭工程A區二期土地使用權及在建工程和B區土地使用權抵押給蕪湖揚子；〔2〕上海正地和蕪湖眾森將持有的100%蕪湖正地股權質押給蕪湖揚子。蕪湖正地承諾：2024年6月25日歸還華融資產貸款，蕪湖揚子配合辦理土地及在建工程解抵押和股權變更，解除抵押。〔2〕人行征信報告信息：截至2024年5月27日，蕪湖正地眾森置業有限公司在工商銀行城建支行貸款余額為15,000萬元，2024年12月26日到期；銀行承兌匯票余額70萬元，30天內到期。公司無任何不良記錄，無對外擔保，信用良好。第四局部投資方案交易結構<交易結構圖><增信措施>1、B區工程土地及在建工程抵押，評估價值4.016億元，抵押率為37%；2、大股東上海正地提供連帶責任保證擔保；3、上海正地及蕪湖正地實際控制人任金榮提供連帶責任保證擔保；4、資金監管：設置監管賬戶，資金封閉運作?！?〕蕪湖正地須提供詳細的用款方案；〔2〕東城豪庭工程B區房源及A區未售房源銷售回款的10%進入監管賬戶，作為還款保證金〔注：我司可監管A區未售房源銷售回款的60%〕；〔3〕信托方案滿21個月、22個月、23個月時，監管賬戶余額分別不低于0.5億元、1億元、1.5億元，否那么蕪湖正地應采取降價銷售等措施加快去化，同時我司有權要求上海正地補足差額。<法律文本概要說明>我司與蕪湖正地簽訂?信托貸款合同?、?抵押合同?，辦理蕪湖東城豪庭B區土地與在建工程抵押登記，取得他項權利證書。我司與上海正地及其實際控制人任金榮簽訂?保證合同?，為蕪湖正地到期還款付息提供不可撤銷連帶責任保證擔保。我司與社會投資者簽訂?信托合同?，約定信托方案期限24個月，滿12個月受托人有權根據工程運行情況提前結束信托方案。我司與保管銀行簽訂?保管合同?，開立信托資金保管賬戶。我司、蕪湖正地及監管銀行三方簽訂?資金監管協議?，明確各方權利與義務。二、工程分析〔一〕工程概況1、工程淵源蕪湖正地眾森置業有限公司于2024年5月24日成功競拍位蕪國土拍告字【2024】第11號宗地，最終成交價4.922億元。截至目前，蕪湖正地眾森置業有限公司已繳清土地出讓金。繳款單位繳款金額〔萬元〕繳款日期蕪湖正地眾森置業有限公司20002024.7.5蕪湖正地眾森置業有限公司150102024.7.16蕪湖正地眾森置業有限公司50002024.9.6蕪湖正地眾森置業有限公司26002024.9.8蕪湖正地眾森置業有限公司36002024.3.10蕪湖正地眾森置業有限公司337.62024.3.29蕪湖正地眾森置業有限公司40002024.7.5蕪湖正地眾森置業有限公司10002024.7.6蕪湖正地眾森置業有限公司3022.42024.8.3蕪湖正地眾森置業有限公司26502024.9.3蕪湖正地眾森置業有限公司50002024.12.28蕪湖正地眾森置業有限公司50002024.1.6合計492202、工程位置經蕪民地審【2024】63號文件批準，1011號宗地名正式確定案名為“東城豪庭〞。工程北至赤鑄山路東路，南至政通路，東至海晏路，西至安瀾路。工程位置圖如下：3、工程主要經濟技術指標A區住宅主要技術指標序號類別數量單位備注1A號地塊規劃用地面積7.650922萬㎡2總建筑面積20.5291萬㎡其中地上建筑面積地上建筑總面積16.7586萬㎡其中住宅組團地上總建筑面積16.6086萬㎡高層16.3775其中點式住宅建筑面積2.9065萬㎡板式住宅建筑面積13.4710萬㎡多層0.2311萬㎡15#樓〔2層〕、用途為小型超市等配套公建建筑面積0.1500萬㎡其中社區管理用房建筑面積0.0875萬㎡居委、物業用房等，布置在1#、2#和11#樓3班托幼0.0625萬㎡布置在3號樓一層地下地下總建筑面積3.7705萬㎡其中地下車庫建筑面積2.9652萬㎡建筑地下室面積0.8053萬㎡3建筑層數2,16,17層4建筑基底面積14271.97平方米5建筑密度18.7%總建筑占地面積/規劃用地面積6綠地率39.8%7容積率2.198戶數1762戶9機動車停車位730輛地下停車位730輛10非機動車停車位2686輛非機動車停車位設置在住宅B1層B區商業主要技術指標序號類別數量單位備注1商業地塊規劃用地面積4.74242ha2總建筑面積17.7463萬㎡其中地上建筑面積地上建筑總面積13.5729萬㎡其中商業建筑總面積13.5729萬㎡其中辦公建筑面積0.5606萬㎡酒店建筑面積0.6512萬㎡商業建筑面積12.3612萬㎡地下地下總建筑面積4.1734萬㎡其中地下超市局部建筑面積1.1272萬㎡按面積的一半容積率地下車庫及設備用房建筑面積3.0462萬㎡不計容積率3建筑層數7和12、13層4建筑密度44.7%總建筑占地面積/規劃用地面積5建筑基底面積2.1178萬㎡建筑一層建筑面積+連廊投影面積6綠地率11.0%7容積率2.9809計容積率建筑面積/規劃用地面積8地上機動車停車位76輛總機動車停車位771輛，地下是局部考慮機械停車。9地下機動車停車位695輛分層面積表工程匯總面積〔平米〕位置單層建筑面積層數建筑面積〔平米〕備注地下局部41734.39地下一層〔車庫和設備用房〕30462.29130462.29不計容積率地下一層〔超市局部〕11272.10111272.10超市按面積一半計容積率地上局部135729.15一層20770.60地上〔1-7〕123612.20二層18834.00三層18834.00四層19241.00五層17595.20六層15656.30七層12681.10辦公1120.9155604.55快捷酒店1085.4066512.40計容積率總建筑面積141365.20地上總面積和地下超市一半面積工程鳥瞰圖：

4、交通狀況鳩江區道路寬闊，路況暢通，公交車42路、7路、35路、40路、45路、105路〔夜班車〕，這些公交線路可貫穿新老城區各個方向。5、配套設施1、教育配套工程自身配備托兒所，蕪湖市一中；規劃中的九年義務教育及優質幼兒園；安徽中加雙語學校。2、醫療配套蕪湖第一人民醫院〔公立二級甲等綜合性醫院〕，蕪湖五院〔二級綜合性醫院〕。3、購物中心東城豪庭自身配套商業配套包含業態有影院、賣場、超市、快捷酒店等。北側蘇寧環球CBD工程，中央公園兩側規劃商業街；蘇寧環球工程定位五星級酒店、甲級寫字樓、綜合商業等業態；柏莊觀邸工程規劃了近8萬平米的商業綜合體。4、娛樂設施工程南面為政府投資建設的中央公園，與東城豪庭商業用地僅隔一條馬路。中央公園大體占地56萬平方米，這座公園將成為蕪湖山水間的一條“綠飄帶〞。中央公園內部設置了8座風格各異的景觀園，從東至西分為都市浪漫園、運動園、人文園、中心園、雕塑園、水生植物園、生態認知園和林蔭大道園。每個景觀園都將打造出各具特色的蕪湖風格。工程東北角即為蕪湖方特歡樂世界二期——夢幻王國。按照“國際一流、國內僅有〞標準建造的“方特夢幻王國〞現代綜合性主題公園?？偼顿Y18億元，占地面積70萬平方米，園區內建有未來世界、生命起源、盤絲洞、兵馬俑、水漫金山、猴王、十二生肖等10個自主知識產權的大型娛樂工程，設計年接待游客量為250萬人次。6、工程規劃方案B區工程西塊1-4層為大商業，5-6層為比高影院，可出售商業面積43184、辦公面積10261；東塊總建筑面積70819平米，1-4層為商業，面積40468平米，5層為大浴場，面積10200平米，6-7層共36734平方米。除比高影院外，本工程均分割出售，面積36-170平米不等，分割出售后統一回租，回租方案為10年，前四年回報率4%，后6年回報率8%，十年后雙方另行商談。夜景效果圖：7、工程開發方案B區工程開發分兩期：一期定位于“家〞年華，注重家庭休閑娛樂功能，構建舒適生活中心、休閑方式中心、溫馨家庭中心三大功能板塊；二期定位于“樂〞年華，注重旅游休閑娛樂功能，構建兒童游樂中心、歡樂購物樂園、旅游文化中心三大功能板塊。在城東新城開發尚未完成的環境下，通過兩個階段的建設打造首個城市商業副中心。一期定位應以郊區型商業業態為標準，以超市為主力店，吸引周邊居民，增強商業人氣，招商上以全業態招商為主，滿足周邊居民各類生活根本需求；二期隨著周邊市場、配套的逐漸完善，并伴隨著更大體量的商業競爭，將增加自身特色，例如依托方特樂園、周邊公園的景觀資源面向更廣泛客群。工程證照取得情況目前，蕪湖東城豪庭工程已取得兩證，方案于信托放款前四證齊全，具體情況如下表所示。證件名稱證件號碼頒發時間頒發單位備注土地證蕪國用〔2024〕第148號2024.08.16蕪湖市人民政府使用權面積47424.17平米建設用地規劃許可證地字第340202402400265號2024.11.05蕪湖市城鄉規劃局用地面積123933.39平米工程目前進度B區工程自2024年2月18日正式開工，2024年10月結構封頂，2024年5月竣工驗收。目前已完成根底開挖、樁基工程，2024年6月底施工至±0。區域市場分析及工程定位區域市場概況〔1〕蕪湖行政規劃蕪湖市位于安徽省東南部，地處長江下游，南倚皖南山系，北望江淮平原，長江自城西南向東北流過，青弋江自東南向西北，穿城而過匯入長江。蕪湖市域面積5988平方公里，2024年末戶籍人口383萬，其中市區面積1292平方公里、人口136萬，下轄無為、蕪湖、繁昌、南陵4縣和鏡湖、弋江、鳩江、三山4區，擁有2個國家級開發區，11個省級開發區。〔2〕蕪湖經濟開展概況據蕪湖市統計局公布的數據顯示：2024年，蕪湖全市實現地區生產總值1873.63億元，比上年增長13.8%；財政收入337.11億元，增長15.9%；全社會固定資產投資1700.79億元，增長25.6%，社會消費品零售總額490.2億元，增長16.7%，進出口總額46.24億美元，增長16.7%，城市居民人均可支配收入23784元，增長13.2%；農村居民人均純收入9675元，增長15%；總量、增速均為安徽第二位；蕪湖以占全省2.4%的國土面積、3.4%的人口，實現占全省9%的GDP、9.5%的財政收入，在中部六省82個城市中位列第九位、非省會城市第三位。〔3〕蕪湖房地產市場概況2024年1-11月份蕪湖市區房地產市場數據簡報1〕商品房市場供應情況2024年1-11月,市區累計批準商品房預售面積327.05萬㎡，較去年同期增長4.44%。其中，商品住房批準預售面積233.41萬㎡，較去年同期下降9.31%；商業用房批準預售面積38.22萬㎡，較去年同期下降2.64%；辦公用房批準預售面積55.41萬㎡，較去年同期增長304.35%。2〕商品房市場銷售情況2024年1-11月,市區累計銷售商品房面積297.29萬㎡，較去年同期增長48.75%，銷售金額180.96億元，較去年同期增長32.16%。其中，商品住房銷售面積255.05萬㎡，較去年同期增長55.38%，銷售金額137.07億元，較去年同期增長42.63%。商業用房銷售面積31.55萬㎡，較去年同期增長39.83%，銷售金額36.13億元，較去年同期增長18.45%。辦公用房銷售面積9.77萬㎡，較去年同期下降25.66%，銷售金額7.24億元，較去年同期下降29.75%。3〕商品房市場價格情況2024年1-11月,市區商品住房銷售均價為5374元/㎡，較去年同期下降8.22%，商業用房銷售均價為11450元/㎡，較去年同期下降15.29%，辦公用房銷售均價為7414元/㎡，較去年同期下降5.49%。其中，鏡湖區商品住房銷售均價為5922元/㎡，較去年同期下降2.49%，商業用房銷售均價為20555元/㎡，較去年同期下降3.17%，辦公用房銷售均價為7545元/㎡，較去年同期下降6.24%；鳩江區商品住房銷售均價為5032元/㎡，較去年同期下降12.55%，商業用房銷售均價為8632元/㎡，較去年同期增長2.84%；開發區商品住房銷售均價為4394元/㎡，較去年同期下降15.21%，商業用房銷售均價為7431元/㎡，較去年同期增長33.94%；三山區商品住房銷售均價為4559元/㎡，較去年同期下降5.2%，商業用房銷售均價為7403元/㎡，較去年同期增長59.34%；弋江區商品住房銷售均價為5896元/㎡，較去年同期下降9.29%，商業用房銷售均價為12065元/㎡，較去年同期增長3.42%，辦公用房銷售均價為7168元/㎡，較去年同期增長0.86%。4〕二手房市場成交情況2024年1－11月，市區二手房成交面積60.65萬平方米，較去年同期下降10.34%；成交金額26.4億元，較去年同期增長3.41%；成交套數4403套，較去年同期下降22.47%。其中，二手住房成交面積31.02萬平方米，較去年同期下降29.35%；成交金額15.2億元，較去年同期下降17.68%；成交套數3925套，較去年同期下降22.29%。2024年11月，市區二手房成交面積6.56萬平方米，環比增長135.13%；成交金額2.61億元，環比增長66.24%；成交套數528套，環比增長69.23%。其中，二手住房成交面積3.85萬平方米，環比增長72.64%；成交金額1.9億元，環比增長61.02%；成交套數471套，環比增長71.27%。2024年蕪湖房地產市場整體情況2024年上半年，整體樓市被政策束縛，進入下半年，在開發商忍痛割肉降價、首套房貸款松動、央行降息的種種刺激下，積累的剛需爆發，蕪湖樓市再現排隊購房。經過2024年一年調整，蕪湖城東房地產市場銷量上升，局部開發企業逐步提價銷售，商品住宅價格出現了小幅度上調的情況。通過縮減購房優惠或者直接調價等方式，城東柏莊觀邸、東城豪庭、城市之光、三潭音悅等樓盤商品住宅銷售價格春節前均有每平米50元以上的增幅。蕪湖房地產市場銷量上升，節前局部開發企業逐步提價銷售，商品住宅價格出現了小幅度上調的情況。但是通過春節樓市行情來看，小幅加價并未影響成交量，反而刺激了一局部猶疑不定的購房者迅速出手，購房者的觀望情緒在持續化解中。不少樓盤的銷售人員表示，通過春節期間的喜人銷售成績來看，購房者普遍能夠接受每平米50-150元的提價。2024年，隨著一二線城市的市場回暖，蕪湖樓市的上升走向將是大勢所趨?！?〕鳩江區房地產市場概況最近一兩年，鳩江區開展較為迅速，前兩年已成交地塊開始逐步轉化為樓盤，新推房源明顯增加。未來鳩江區仍將是蕪湖市住宅供應的主力區域。鳩江區特別是城東新區近一兩年內都是開放商搶灘爭奪的重地，隨著市政府的宏觀定位，這一區域未來必定有著蓬勃開展的勢頭。鳩江區2024年1-11月共出讓12宗土地，占蕪湖市出讓土地總數的54.5%，其中住宅類宗地6宗，占蕪湖市出讓住宅類宗地總數的60%。鳩江區目前已經有近7家開發商成功進駐開發或著手開發。目前鳩江區銷售均價5823元/㎡，較去年同期增長22.67％，環比下降0.17%。鳩江區房源的總體特點是，中低價房源、中小戶型房源占據主導。在售的主要住宅樓盤有：萬科城、東紫園、江北尚品、沈奧花園、鼎航和園、城市之光、東城豪庭、恒大華府、熙龍灣等。商業地產有：南翔萬商商貿物流城、、皖江財富廣場等。周邊工程情況分析隨著“市五條〞和銀根收緊等一系列政策的出臺，將不少投資住宅的需求擋在門外，加上受政策影響消費者降價預期強烈，觀望態度濃厚，但反過來，促進了商業用房的投資需求，2024年1-6月，商業用房銷售均價為14991元/㎡，較去年同期增長70.72%。目前鳩江區周邊商業用房在售價格情況：(1)綠地世紀鏡湖城：預售均價：15636元/㎡;(2)偉星城：預售均價：26525元/㎡;(3)東方紅郡：預售均價：14769元/㎡;(4)萬達廣場：預售均價：40000元/㎡;通過以上數據分析，蕪湖房地產市場近年總體開展良好，特別是隨著“中部崛起〞、“長三角一體化〞和“皖江城市帶承接產業轉移示范區〞三個國家級戰略規劃的實施，為蕪湖帶來了前所未有的開展機遇，城市化進程進入加速階段，城市經濟快速提升，國內大型開發企業不斷進入，促進了蕪湖房地產快速開展，相信市場需求將會持續穩定。本工程定位整體定位工程整體定位：首個城市商業副中心。在城東新城開發尚未完成的環境下，打造首個城市商業副中心。通過兩個階段完成：一期：定位于“家〞年華，注重家庭休閑娛樂功能，構建舒適生活中心、休閑方式中心、溫馨家庭中心三大功能板塊。以郊區型商業業態為標準，以超市為主力店，吸引周邊居民，增強商業人氣，招商上以全業態招商為主，滿足周邊居民各類生活根本需求。一期競爭壓力主要來自于蘇寧城市之光，但蘇寧工程目前進展緩慢，本工程方案通過時間差來競爭，前期核心客群定位于蕪湖本地人，以增加工程人氣商氣為主。二期：定位于“樂〞年華，注重旅游休閑娛樂功能，構建兒童游樂中心、歡樂購物樂園、旅游文化中心三大功能板塊。隨著周邊市場、配套的逐漸完善，并伴隨著更大體量的商業競爭，將增加自身特色，例如依托方特樂園、周邊公園的景觀資源面向更廣泛客群。價格定位參考城東現有商業工程報價，結合本工程的建筑形態、區位等因素，建議本工程的底層銷售單價為1.5萬元/平方米。市場名稱建筑面積〔平方米〕建筑形態層高〔米〕商鋪面積〔平方米〕返租期及回報率租金/售價開業〔銷售〕時間南翔萬商商貿城總體量300萬，目前開B塊50萬百貨零售商鋪加大三層餐飲3.960-2003年返租，分別6%、7%、8%回報率三樓租金：15-20元/平方米/月一拖二售價：均價11500元/平方米2024年11月〔三層〕萬春財富廣場5層商業面積3萬，自營酒店2萬一至二層為商鋪，三至五層為大賣場5.465-5002年按6%一次性折抵房款一拖二售價：17000元/平方米2024年5月蘇寧城市之光20萬商業綜合體，寫字樓21幢4.888-355無返租小區底商一拖二售價：20000-23000元/平方米預計2024年底開盤綠地新都會約45萬1-3層為臨街商鋪，4-20層為LOFT公寓4.820-300無返租一層45000-60000元/平方米二層25000-35000元/平方米三層15000-25000元/平方米一期：2024年1月15日二期：2024年6月11日聯盛商業廣場18萬SHOPPINGMALL20-604年返祖，前2年8%，后2年6%40000-50000元/平方米租金：120-150元/平方米/月2024年〔3〕分割原那么1)根據投資者的總價和單價接受能力，確定分割面積大局部純投資者的總價上限為100萬，小局部純投資者的總價上限可突破200萬，低于50萬總價的商鋪是市場投資熱點;蕪湖市場目前現行的商鋪銷售總價最低值根本位于25~50萬元;建議本工程分割面積所對應總價比例如下：25~50萬元，占60%50~100萬元，占20%100萬元以上，占20%由于樓層和位置差異，具體商鋪的單價變動較大，具體分割面積將有所差異總體上底層商鋪的分割面積相對較小，頂層商鋪的分割面積相對較大2)根據經營商家的實際經營面積需求，確定分割面積不同業態的商家對經營面積需求不同;以餐飲為例，簡餐10~200平米不等；大型主力餐飲500~3000平米不等。3〕根據商業建筑設計標準和經驗，確定進深和面寬比例進深面寬比多以2:1為宜；進深面寬比最好不要超過3:1；面寬不宜過小，建議主要按4m、6m、8m三個類別進行分割?！?〕戶型設計除比高影院外，均分割出售，面積36-170平米不等。4、施工單位、監理單位簡介〔1〕施工單位：蕪湖鳩茲建設有限公司 蕪湖鳩茲建設有限公司始建于1968年9月，位于蕪湖市中山北路26號。2000年公司經國家建設部批準為房屋建筑工程施工總承包一級施工企業。2024年公司通過ISO9001國際質量認證。公司屢次受到上級部門表彰，先后被國家工商局授予“守合同、重信用〞單位稱呼，被國家建筑業協會租賃分會授予“第十屆全國建筑施工企業建筑機械租賃設備優秀管理優秀單位〞稱號，連續五年被省政府授予“守合同、重信譽〞稱號，被省工商局授予“2024年度安徽省民營一百強〞稱號。公司下設黨支部1個，職能科室10個，現有各類持證上崗專業技術人員312人，其中高級職稱15人、中級職稱141人；擁有國家注冊一級建造師15人，二級建造師24人。公司注冊資金1.212億元，固定資產值9700萬元，擁有各種施工機械設備1712臺套。2024年，公司共完成施工產值8.15億元，年結算收入為6.90億元，利稅4350萬元，所建工程均一次性驗收合格，合格率達100%，優良率達85%。〔2〕監理單位：安徽省建設監理有限公司安徽省建設監理有限公司〔原安徽省建設監理公司〕,自1988年開始作為建設部率先在全國推行建設監理的試點單位，經過5年實踐，于1993年揭牌成立。公司是首批國家甲級資質監理單位，安徽省首家質量體系獲得國際多邊認證的專業監理甲級企業。公司在法律上、財務上獨立的、按照公司法運作的企業。企業性質為有限責任制，具有獨立的法人資格。企業經營范圍為工程監理〔綜合資質：可承擔所有專業工程類別建設工程工程的工程監理業務，可以開展相應類別建設工程的工程管理、技術咨詢等業務〕、工程建設招標代理〔甲級〕、工程建設造價評估咨詢〔乙級〕。公司總員1000余人，薈集了設計、建筑、結構、電力、化工、冶金、道路、橋梁、水利、電氣、環保、自控、暖通、設備安裝、裝飾工程、工程管理、經濟管理等各專業高中級人才。公司自成立起至今，共承接千余項工程建設監理工程、約1600億元投資、3000萬㎡建筑面積。監理領域覆蓋安徽省，且擴展到京、津、滬、渝、瓊、粵、滇、閩、浙、陜、豫、魯、鄂等省市。工程類別涉及房建、市政、化工、冶煉、電力、公路、水利、機電等。2024年7月，公司作為首個“監理單位創立工程工程管理企業〞試點單位，在建設部、中國建設監理協會指導、監督下，極大提高了公司工程管理水平，增強了公司的綜合實力和國際競爭力。5、本工程優勢〔1〕定位優勢：本工程定位為休閑娛樂，適合蕪湖當地的消費特點。B區商業廣場集合時尚購物、娛樂休閑和商務辦公等高端體驗于一體，目前是城東新區惟一的商業綜合體，周圍五公里內有總計625萬平米的住宅工程支撐，與在建和已經營的商業業態存在錯位、互補經營。〔2〕地段優勢：東城豪庭工程位于蕪湖市“心臟〞政務中心大樓東側。作為城東新區規劃的重點，東城豪庭具有超強增值，整合蘇寧商業圈的超大規模商業，將成就未來城市商業新中心，增值預期更強?！?〕品牌優勢：A區17萬平米社區，獨立完整的生活領地，大社區配套，從人車分流、動靜分區、室內恒溫雙泳池、生態景觀、入戶花園、空氣凈化到建筑用材等多方面均為領先的高尚社區，為B區銷售提供了極大的人氣和品牌影響力。〔三〕工程投資估算1、工程總投資估算〔1〕用地情況：房產類型占地面積〔㎡〕容積率建筑面積〔㎡〕備注商業地產47,424.172.98135,729.15地下41,734.39〔2〕預估銷售收入：參考蕪湖城東現有商業工程報價，結合該工程的建筑形態、區位等因素，開發商制定的底層銷售單價為1.5萬元/平米。根據銷售面積、價格，方案按兩年100%的銷售率計算，銷售總額為：14.78億元。分類建筑面積〔㎡〕預估銷售單價〔元/㎡〕預估收入〔萬元〕備注120,828.815,00031,243.22198,36.5211,0002,182.0319,836.510,00019,836.5419,765.710,00019,765.8519,418.210,00019,418.3616,649.79,00014,984.8710,137.49,0009,123.782,257.99,0002,032.192,257.97,5001,693.4102,204.67,5001,653.5112,151.36,5001,398.4121,075.66,500699.2地下車庫69560,000元/個4,170.0合計147,838.0〔3〕本錢測算：

2、資金籌措B區工程總投資為67,880萬元。投資安排為：(1)企業自有資金3億元，占總投資44.19%；(2)申請信托貸款2億元，占總投資29.46%(方案2年內歸還)；(3)剩余資金使用預售房款解決，占總投資26.34%。投資收益分析本工程可實現銷售額147,838萬元，實現稅前利潤47,263萬元，本工程實現凈利潤35,447萬元，稅前本錢利潤率為31.97%，銷售凈利率為23.98%。具體見下表：項目金額〔萬元〕銷售額147,838減：營業稅8,279土地增值稅24,416總本錢67,880稅前利潤47,263減：企業所得稅11,816凈利潤35,447銷售利潤率31.97%銷售凈利率23.98%4、還款來源分析第一還款來源：B區工程產生的銷售收入。B區工程地理位置較好，處于蕪湖市政務中心〔市政府所在地〕，為新興商業中心，周邊配套齊全。將采用〞集中招商、買入返租“的銷售策略，籌劃方案合理，銷售前景比較樂觀。根據銷售面積、銷售價格，按兩年100%的銷售率計算，預計可實現銷售收入14.8億元。第二還款來源：蕪湖東城豪庭A區二期未售9#、10#、11#、18#樓的銷售收入，可銷售面積53000平方米，預計銷售總額為3.8億。第三還款來源：上海正地及其實際控制人任金榮對到期還款缺乏局部承擔補足義務。上海正地2024年底總資產39.8億元，凈資產17.4億元，資產負債率為43%，年實現銷售收入20億元以上、實現利潤2億元，具備一定的資金調配能力。信托方案存續期間，蕪湖正地預計現金流量及資金平衡情況如下：信托期限內蕪湖正地現金流情況簡表：從現金流入情況來看，截止2024年3季度末，共凈流入現金金額78,512.50萬元。其中資本金流入目前已經流入企業，用于開發用款。信托貸款在現金流入及流出均有列示，不影響最終現金流情況。銷售回籠款為主要的現金流入，共計流入金額211,290.29萬元，占整個現金流入303,366.21萬元的69.65%。未來銷售方案詳見下表：單位〔萬元〕從表中可以看出，該公司未來主要以銷售B區商業地產為主。B區商業地產銷售面積占整個銷售面積的72.22%?？紤]到商業地產去化率受多方面因素影響，較難準確估算，下面將對銷售回籠情況進行逐項的壓力測試。〔2〕壓力測試該公司銷售樓盤共有兩種類型：A區住宅地產和B區商業地產。通過到工程所在地實地觀察以及對工程周邊樓盤銷售情況進行摸底，鳩江區的住宅銷售均價為5000-7000元/平方米，銷售情況較好?？紤]到本工程住宅地產占整個樓盤銷售總額的14.27%，占比相對較小，且周邊樓盤住宅銷售情況理想，故本次壓力測試主要針對商業地產進行。A.假設情況一：商業地產銷售去化率只有40%且銷售價格只有原價格的70%，即多層住宅按原銷售收入回籠的28%進行測算，其他保持不變。計算結果如下所示：假設條件一相對應的現金流情況：單位〔萬元〕從壓力測試表及相對應的現金流情況來看，在假設一的情況下，該公司的未來現金流入資金共計93,731.20萬元，現金流出資金共計77,335.00萬元?，F金凈流入16,396.20萬元。流入資金可以完全覆蓋本次信托方案金額及利息。B.假設情況二：商業地產銷售去化率只有40%且銷售價格按原價格的60%，即商業地產按原銷售收入回籠的24%測算；車位只銷售了總車位數量的30%。計算結果如下表所示：假設條件建設二相對應的現金流情況：單位〔萬元〕從壓力測試表及相對應的現金流情況來看，在假設二的情況下，該公司的未來現金流入資金共計82,034.60萬元，現金流出資金共計76,679.99萬元?，F金凈流入5,354.61萬元。流入資金可以完全覆蓋本次信托方案金額及其利息。結論：通過對商業地產和車位的壓力測試，在商業地產銷售去化率24%且車位去化率30%的情況下，未來現金流能夠完全覆蓋本次信托方案本息。三、增信措施分析〔一〕擔保上海正地投資集團有限公司1、保證人根本情況

〔1〕根本信息 全稱上海正地投資集團有限公司營業執照注冊號310115000876019年檢記錄2024年度已年檢貸款卡號310114000138723501年檢記錄2024年度正在年檢成立時間2024年1月20日法人代表及電話任金榮注冊地址浦東新區高橋鎮通園路159號5樓501-502室企業實際地址浦東新區高橋鎮通園路159號5樓501-502室注冊資本8000萬元實收資本8000萬元根本賬戶行中國農業銀行上海市浦東東昌支行根本賬戶賬號00040101235國稅稅務登記號碼滬字810115771457228地稅稅務登記號碼滬字310115771457228企業性質□國有□集體□私營□股份合作■有限責任□股份公司□外商投資□個體工商戶□其他行業分類投資主營業務實業投資、企業投資管理、企業資產管理〔除金融業務〕、物業管理、商務咨詢、企業管理咨詢、投資咨詢〔均除經紀〕。〔2〕歷史沿革2024年3月10日集團公司成立，初始注冊人民幣5000萬元，任金榮占股90%，翟珍香占股10%，因業務需要，與2024年5月9日增資到8000萬元，兩名股東進行了同比例增資。上海正地投資集團有限公司是以生產制造、酒店及實業投資、物流于一體的綜合性集團公司。集團旗下擁有上海正地實業有限公司、上海正地豪生大酒店、上海博捷房地產開發有限公司、上海成林混凝土有限公司、蕪湖東方藍海置業有限公司、安徽正元開展有限公司、蕪湖正地眾森置業有限公司、蕪湖永捷房地產開發有限公司、蕪湖長城混凝土有限責任公司、黃山永捷房地產開發有限公司等二十幾家子、分公司，業務范圍涉及房地產開發、酒店旅游、生產制造、物流貿易等多方面。正地投資集團累計已開發樓盤面積近300萬平方米，旗下公司先后在上海、安徽蕪湖、黃山等地開發了在當地具有一定影響力的房地產工程，包括住宅、商業、工業園區等各類型物業，其中有上海的“博捷名苑〞、“高捷物流中心〞、“正地豪生大酒店〞、蕪湖的“江城國際〞、“鏡湖之星〞、“東方龍城〞、“東城豪庭〞、“蕪湖歐亞達?正元家居廣場〞、黃山的“商業步行街〞等工程。年實現銷售收入20億元以上、實現利潤上2億元。多年來集團所開發的工程曾榮獲2024年建設部中國建筑文化中心授予的“中國景觀最正確典型樓盤〞獎、安徽省優秀樓盤獎及最正確展示獎等多項榮譽稱號。集團旗下豪生大酒店是一家集住宿、餐飲等為一體的五星級酒店，為上海外高橋地區標志性建筑。該酒店于2024年5月正式營業，目前年均實現銷售收入近億元，實現利潤3000萬元；在浦東高橋工業園，旗下高捷物流園占地47畝、建筑面積3萬平米，里面集多家外資公司承租、運輸、倉儲等，為集團的戰略轉變、長遠開展打下了堅實根底。旗下生產性企業，均擁有一流的生產設備、高素質的管理人才，均獲得ISO9001質量體系認證和上海市質量誠信優勝企業，在行業中樹立了良好的口碑和信譽。〔3〕股權結構上海正地注冊資本8000萬元，其中任金榮占股90%，翟珍香占股10%。2、保證人融資情況及擔保情況〔1〕企業提供信息：

截至2024年5月23日，上海正地對外沒有貸款，目前有3筆保證擔保，擔保金額合計5000萬元?！?〕人行征信報告信息：截止2024年5月23日，上海正地未與金融機構發生信貸關系，沒有任何不良信用記錄。公司對外擔保余額人民幣5,000萬元，明細如下。類型被擔保人證件類型證件號碼擔保金額保證上海高捷門窗有限公司貸款卡31011400003792642000萬元保證南陵縣恒泰建材有限公司貸款卡34022300000671542000萬元保證南陵縣恒泰建材有限公司貸款卡34022300000671541000萬元3、保證人經營情況〔1〕經營業績： 上海正地是以房地產業務為主的多元化大型集團公司。2024年實現銷售收入15億元，實現凈利潤1.7億元；2024年度實現銷售收入14億元，實現利潤1.8億元?！?〕其他在建工程簡介：1〕蕪湖“江城國際〞工程：該工程由上海博捷房地產開發有限公司和上海永圣房地產有限公司共同出資組建蕪湖永捷房地產開發有限公司所開發，注冊資本10600萬元，其中上海博捷房地產開發有限公司占股51%。該工程總建筑面積：583778平方米〔容積率為1.48〕，分三期開發，使用性質為住宅〔局部沿街為商鋪〕，總投資：約13.88億元人民幣，建設周期：6年。目前一、二期已結束，三期進入尾盤，尚有5000平米待建中。累計實現收入：約25億元、實現凈利潤：約7億元。工程貸款已于2024年12月份全部歸還，目前無貸款。2〕蕪湖“東方龍城〞工程該工程由蕪湖金龍投資開展有限公司和淮礦地產有限責任公司共同出資組建蕪湖東方藍海置業有限公司所開發，注冊資本5000萬元，其中：淮礦地產有限責任公司出資3000萬元，占注冊資本的60%；蕪湖金龍投資開展有限公司出資2000萬元，占注冊資本的40%?！皷|方龍城〞住宅小區工程總占地面積464035.29平方米，規劃總建筑面積1911949平方米，容積率3.5，綠化率35%，建筑密度23.53%，方案總投資65億元。目前已竣工交付的有1-2號地塊〔建筑面積29萬平方米〕和3號地塊〔菜市場，建筑面積0.5萬平方米〕；在建的有11號地塊〔建筑面積15萬平方米〕、7號地塊〔建筑面積8萬平方米〕、8號地塊〔建筑面積15萬平方米〕、6號地塊〔建筑面積11萬平方米〕；準備開工的有4號地塊〔建筑面積14萬平方米〕。3〕黃山商業步行街工程黃山永捷房地產開發有限公司成立于2024年，注冊資本3000萬元，由資金及技術力量雄厚的上海正地集團和上海永久集團共同投資組建，其中上海正地集團占股51%。該工程位于城市中心地段，是黃山的核心區域，總用地面積為92454平方米，總建筑面積約17.5萬平方米，街區總長約700米，分三期開發。工程以“和諧、自然、開展〞的規劃理念，將傳統的文化元素與現代的設計理念、設計手法相結合，用科學的方法創造一個高品質、環境優美、文化藝術內涵豐富的現代商業空間，整個街區設有集中廣場、綠化景觀、小品雕塑、休憩場所、大型地面及地下停車場等，其業態豐富，將大力引進超級大賣場〔大潤發超市等〕、星級影院〔上海電影集團〕、品牌服飾、中西式特色餐飲、3C數碼、休閑娛樂場所、旅游產品等，為廣闊市民及游客提供了一個品質高、環境優美的集購物、餐飲、休閑、娛樂、商務、旅游等為一體的一站式開放商業中心，是一種全新的生活方式購物中心LifestyleShoppingCenter，它將打破傳統商業模式，引領時尚消費潮流，采用專業的經營管理經驗和科學實用的商業管理模式，推行“集中管理，分散經營〞在商業管理上實行“五個統一〞，即“統一規劃、統一推廣、統一招商、統一管理、統一效勞〞。先進的商業管理模式、超前的開展思路、完善的規劃體系，使它的建成必將成為黃山商業市場的領航者。目前該工程大潤發超市和影院已經營業，極大的聚集了人氣和帶動了銷售。該工程建設總投資：約12億元，預計實現收入：30億元，實現凈利潤13.5億元。目前銀行借款8000萬元。在最近2024年5月1日最新開盤推出14套，取得了銷售13套的佳績，已實現銷售收入29000萬元。4〕歐亞達正元家居廣場安徽正元開展有限公司成立于2024年4月，由上海正地投資集團有限公司和自然人任金榮共同出資組成，注冊資本10000萬元，法人代表：姚毅偉。主營業務為不動產經營與管理、物業管理與效勞和房屋租賃、實業投資、建材銷售等。其中正地集團占股90%。該工程為安徽省規模最大的高檔、休閑的現代家居建材購物中心，總建筑面積11.7萬平米，總投資6.2億元。讓蕪湖百姓能夠更便捷、更滿意的購置到自己喜愛的家居產品，進一步提升蕪湖城市形象，共同為蕪湖市乃至安徽省的經濟開展作出重要奉獻。該工程已于2024年4月正式營業，已實現銷售收入約5億元。實現利潤約8000萬元。目前銀行借款為37000萬元，期限十年。4、保證人財務狀況分析〔合并報表，單位：元〕〔1〕資產負債表工程2024.3.312024年2024年2024年一、資產總計4,101,545,877.963,977,639,594.513,382,283,584.263,174,929,323.34流動資產合計2,359,730,332.332,217,437,405.921,576,431,748.811,279,849,724.73貨幣資金59,112,874.3970,096,588.1649,743,909.65251,316,407.02應收賬款245,153,237.93222,343,956.79247,161,948.99232,459,626.51預付款項206,174,268.18176,293,549.3258,460,9