大理市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告昆明中原地州部2024.06目錄：Part1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策分析Part2大理市城市規(guī)劃Part3大理市房地產(chǎn)分析Part5大理市房地產(chǎn)市場預(yù)判Part4工程所處競爭環(huán)境分析1.1全國宏觀市場經(jīng)濟(jì)分析及政策解讀1.2昆明土地市場分析及政策解讀1.3大理州城市投資環(huán)境分析Part1宏觀市場經(jīng)濟(jì)分析及政策解讀全國宏觀市場經(jīng)濟(jì)分析及政策解讀1.1宏觀經(jīng)濟(jì)概括國家貨幣供給量新增人民幣貸款國家房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2024年至2024年重點(diǎn)國家政策回憶國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回憶————通脹壓力大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施密集出臺，信貸市場收緊。全國各月CPI、PPI走勢自2024年11月開始，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)〔CPI〕和工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)(PPI)由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后一直呈上揚(yáng)態(tài)勢，而上月CPI同比增幅已高達(dá)5.4%，持續(xù)保持高位，反映了當(dāng)前物價(jià)上漲較快，經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨較大通脹壓力的現(xiàn)狀。從去年10月開始的短短7個(gè)月時(shí)間里，央行已4次加息，8次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，收縮市場流動性抵抗通脹的同時(shí)，信貸額度也隨之縮減，使本已嚴(yán)峻的房地產(chǎn)信貸市場，遭遇更大的資金壓力。0.25%0.25%0.25%0.25%加息存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心貨幣供給量————市場流動性過剩的情況依然沒有緩解截至3月末，廣義貨幣〔M2〕余額75.81萬億元，同比增長16.6%，比上月末高0.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低3.1個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額26.63萬億元,同比增長15.0%，比上月末高0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低6.2個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣(M0)余額4.48萬億元，同比增長14.8%。貨幣供給量增幅高于上月，說明目前市場流動性過剩的情況依然沒有緩解。數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心新增人民幣貸款

————住房開發(fā)回款的難度增大3月份，人民幣貸款增加6794億元，同比多增1727億元。比照去年1季度的人民幣貸款，今年一季度人民幣貸款增加2.24萬億元，同比少增3524億元。貸款額度的減少，使今年的信貸市場相對緊張，對于房地產(chǎn)市場而言，住房開發(fā)回款的難度明顯增大。08.2-11.3年以來各月新增貸款走勢〔單位：億元〕數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

————稍顯回落，腳步平穩(wěn)；從去年３月份開始，國房景氣指數(shù)與地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)呈現(xiàn)回落走勢，但持續(xù)平穩(wěn)的時(shí)間較長，房地產(chǎn)開發(fā)仍然為各地拉動內(nèi)需，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長的主要產(chǎn)業(yè)；數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心小結(jié)

————通脹高壓下宏觀調(diào)控政策頻出；從抑制物價(jià)上漲的因素看：消費(fèi)實(shí)際增速回調(diào)、貨幣供給回歸適度增長區(qū)間，需求拉動因素趨于弱化，整體力度不夠；信貸緊縮與貸款利率上調(diào)后個(gè)人和企業(yè)存款在總存款中占比有所下降，導(dǎo)致承息負(fù)債本錢同步上升，個(gè)人及企業(yè)投資本錢不斷攀升；房地產(chǎn)景氣指數(shù)相比去年同期稍顯回落趨勢，但整體走勢平穩(wěn)；CPI同比上漲5.4%，漲幅依然持續(xù)，國民生活水平及幸福指數(shù)持續(xù)下降，國家宏觀調(diào)控政策打壓仍然會持續(xù)；全國房地產(chǎn)政策回憶國家2024.1.10“國十一條〞?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?調(diào)整供給結(jié)構(gòu)；抑制投資投機(jī)性需求；二套房首付提高至40%；控制信貸風(fēng)險(xiǎn)；2024.3.10“國十九條〞?關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供給和監(jiān)管有關(guān)問題的通知?，各地2024年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供給量應(yīng)不低于七成，同時(shí)，土地競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。2024.4.14“新國四條〞對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2024.9.29“新國五條〞首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購置第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定2024.4.17“新國十條〞?關(guān)于堅(jiān)決遏制局部城市房價(jià)過快上漲的通知?對購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購置第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。“新國八條〞進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；加大保障性安居工程建設(shè)力度；加強(qiáng)稅收征管；對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的１．１倍；嚴(yán)格住房用地供給管理；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)2024.1.26國家2024.1.27個(gè)人將購置缺乏5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購置超過5年〔含5年〕的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購置房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購置超過5年〔含5年〕的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2024.3.22發(fā)改委3月16日發(fā)布?商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定?，要求自2024年5月1日起，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介效勞機(jī)構(gòu)銷售新建商品房時(shí)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。中介效勞機(jī)構(gòu)銷售二手房的明碼標(biāo)價(jià)也將參照此規(guī)定執(zhí)行。2024.2.24中國人民銀行決定，從2024年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)19.5%，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)16%。2024.2.26國家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省級政府簽訂了今年工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，將1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)分解到各地。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)24日在全國保障性安居工程工作會議上強(qiáng)調(diào)，今年要求建設(shè)1000萬套保障性住房是硬任務(wù)，2024.5.5國資委發(fā)布?關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知?表示，盡管地方政府是落實(shí)和推進(jìn)保障性住房建設(shè)的主體，但有關(guān)中央企業(yè)要及時(shí)收集掌握地方政府在保障性住房方面的規(guī)劃、進(jìn)度安排、工程資料和政策支持等信息，加強(qiáng)與地方政府有關(guān)部門的溝通，爭取通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設(shè)。三管齊下：第一，還是要控制貨幣的流動性。第二，運(yùn)用財(cái)政、稅收和金融的手段來調(diào)節(jié)市場的需求；第三，加強(qiáng)地方政府的責(zé)任，無論是物價(jià)和房價(jià)，地方都要切實(shí)負(fù)起責(zé)任來2024.3.14房價(jià)調(diào)控三管齊下---2024年房地產(chǎn)調(diào)控，收緊流動性、抑制需求和實(shí)施問責(zé)制>要控制貨幣的流動性，對物價(jià)來說比較重要，也就是說消除房價(jià)物價(jià)上漲的貨幣根底。>運(yùn)用財(cái)政、稅收和金融的手段來調(diào)節(jié)市場的需求。>加強(qiáng)地方政府的責(zé)任，無論是物價(jià)和房價(jià)，地方都要切實(shí)負(fù)起責(zé)任來。

2024年房地產(chǎn)調(diào)控抑制需求實(shí)施問責(zé)制收緊流動性從10年10月來，央行已經(jīng)四次加息，提高準(zhǔn)備金率，銀行準(zhǔn)備金率高達(dá)20%以上財(cái)政、行政手段------限購令稅收手段-------房產(chǎn)稅、營業(yè)稅金融手段-------限貸令問責(zé)---各地方要在三月底前公布年度房價(jià)控制目標(biāo)，促地方政府公布目標(biāo)，明確公布的年度房價(jià)控制目標(biāo)。小結(jié)———堅(jiān)決遏制局部城市商品房住宅上漲過快的市場現(xiàn)象；加緊建設(shè)保障性與廉租住房，緩解供需矛盾；抑制局部城市商品房住宅價(jià)格過高現(xiàn)象，限制住宅投資行為；減少流通貨幣總量，減少銀行貸款額，提高貸款利率；抬高局部城市住宅土地開發(fā)門檻，從源頭控制商品房住宅價(jià)格上漲；云南房地產(chǎn)市場分析及政策回憶1.２云南整體定位2024年1－5月主要政策匯總1－4月份昆明一二級市場情況分析云南定位———云南要從西南門戶躍向中國面向東南亞、南亞的“橋頭堡〞。橋頭堡，是其具有港口的性質(zhì)、運(yùn)輸線路的便捷，是一個(gè)國際運(yùn)輸中心、金融中心、信息中心為一體的國際商貿(mào)中心。城市交通已初步形成了包括“以航空為先導(dǎo)，以公路為根底、以鐵路為重點(diǎn)、以信息為助推、以會展為平臺〞的“八位一體〞立體交通網(wǎng)絡(luò)，為昆明的高速開展奠定根底。

14與東南亞、南亞國家聯(lián)系逐漸密切2024年第二屆GMS會議〔大湄公河次區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)人會議〕與12個(gè)城市建立了友城關(guān)系泰王、緬甸、馬來西亞、老撾、越南、柬埔寨分別在昆明設(shè)立總領(lǐng)事館，泰京銀行、恒生銀行、泰華農(nóng)民銀行三家東南亞外資銀行落戶昆明東盟自由貿(mào)易協(xié)議兩大主要影響城市之一建設(shè)貫穿東南亞及南亞的交通樞紐對外交通樞紐：昆明—越南首都河內(nèi)、昆明—泰國首都曼谷、昆明—緬甸仰光、昆明—印度及孟加拉國〔南亞次大陸〕高速公路。2024年中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)正式全面啟動，中國與東盟實(shí)現(xiàn)貨物貿(mào)易自由化，雙方90%的貿(mào)易商品實(shí)現(xiàn)零關(guān)稅，機(jī)遇再次“握手〞昆明。1、昆明新機(jī)場的戰(zhàn)略定位為：預(yù)計(jì)2024年成為國家大型國際門戶樞紐，旅客吞吐量達(dá)4000萬人次以上。2、“中國?昆明螺螄灣國際商貿(mào)城〞工程已建成：建成后的螺螄灣國際商貿(mào)城主要面向東南亞、南亞和中東等地區(qū)；以工業(yè)、加工業(yè)、小商品貿(mào)易和物流業(yè)為主，將成為繼義烏中國小商品城后的中國又一大專業(yè)國際性批發(fā)市場；

橋頭堡戰(zhàn)略——將帶動商貿(mào)的持續(xù)增長，未來的可開展空間巨大。云南參與東盟經(jīng)濟(jì)合作總額不斷增長1、2024年，云南對東盟10國進(jìn)出口總額8.24億美元,比上年同期增長38.2%2、2024年云南與接壤的緬、老、越三國進(jìn)出口總額達(dá)3.7億美元,成為云南邊貿(mào)開展史上進(jìn)出口的頂峰年。3、接壤的緬、老、越三國，其外經(jīng)合同額占云南對東盟成員國合同額的82%。云南在中國—東盟共建自由貿(mào)易區(qū)中將獲得更大的開展空間1、關(guān)稅壁壘的削減為擴(kuò)大云南與東盟國家的進(jìn)出口貿(mào)易創(chuàng)造了條件。2、選擇有合作潛力和前景的方式來推動外經(jīng)貿(mào)的開展。3、選擇瀾滄江—湄公河次區(qū)域合作作為先行先做的重要內(nèi)容和突破口。中國東盟重大根底交通設(shè)施建設(shè)進(jìn)度加快1、泛亞鐵路－從新加坡出發(fā)，途徑馬來西亞、柬埔寨、泰國、寮國，最后直達(dá)昆明，總長約3000公里。2、昆曼公路－由中國政府支持的從昆明到曼谷的公路3、昆明國際新機(jī)場橋頭堡戰(zhàn)役的打響，云南各城市經(jīng)濟(jì)開展將與東南亞國家接軌，各產(chǎn)業(yè)將會出現(xiàn)新的結(jié)構(gòu)調(diào)整，為各行業(yè)注入新的氣息與開展契機(jī)；城市經(jīng)濟(jì)的開展為云南各大城市化進(jìn)程帶來動力，房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來新的開展空間；昆明的房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)模式與操盤方式上對地州城市影響深遠(yuǎn)，一直保持其風(fēng)向標(biāo)地位。小結(jié)

云南各大城市整體房地產(chǎn)市場開展穩(wěn)中有升，以省會城市昆明為核心帶動其他州縣城市開展，昆明作為云南房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)，具備較深的市場研究意義。昆明房地產(chǎn)政策回憶

昆明昆明戶籍居民和非本地戶籍居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)只能一定區(qū)域內(nèi)新購一套商品住房(含新建商品房、二手商品房和經(jīng)濟(jì)適用房)2024.1.182024.1.1經(jīng)規(guī)劃審批為7層〔含7層〕以下的商品房預(yù)售工程，必須在完成結(jié)構(gòu)工程并封頂后，才能審核發(fā)放預(yù)售許可證；7層以上的商品房那么要求完成地面7層以上結(jié)構(gòu)工程。2024.1.18限購令細(xì)那么：加大土地清查力度、完善預(yù)售制度、限制無證團(tuán)購、加強(qiáng)網(wǎng)上備案等措施共同作用今年昆明市將繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，按照省政府要求及昆明實(shí)際，保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)方案為11萬套。其中，公租房建設(shè)成為重點(diǎn)，總量為去年的10倍。2024.2.17在昆購房需在商品房購銷合同備案前，填寫?房改房情況協(xié)助查詢表?、?購房家庭成員住房情況申報(bào)表?，“兩表〞填寫完后，由住建部門在規(guī)定的工作日內(nèi)完成審核。審查同意后，方可辦理商品房網(wǎng)簽、備案手續(xù)。2024.3.2云南省物價(jià)局日前發(fā)布?云南省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)那么〔試行〕?，明確自5月1日起全省范圍內(nèi)實(shí)行一房一價(jià)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。對已銷售的房源，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示。如果同時(shí)標(biāo)示價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示所有已銷售房源的實(shí)際成交價(jià)格。2024.4.28小結(jié)

7大城市公布房地產(chǎn)商品房調(diào)控價(jià)格,提高房地產(chǎn)交易透明度,確保商品房價(jià)格得到有效控制;昆明本地戶口居民如有兩套或兩套以上物業(yè),不得辦理商品房網(wǎng)簽、備案手續(xù),限制商品房投資客群，平穩(wěn)商品房住宅市場價(jià)格。加快11.4萬套保障性住房建設(shè),滿足城市低收入群體自住需求；預(yù)售證與工程工程進(jìn)展掛鉤,資金回籠周期變長,資金鏈縮短；2024年以來昆明一級市場掛牌交易情況2024年以來昆明一級市場土地成交情況1-4月份一級市場————土地供給量與成交量大幅增加，商品房市場潛在供給量較大。2024年昆明市通過招拍掛方式上市的土地共有195宗，共計(jì)13401畝；其中成交地塊138宗，57宗土地流拍；土地招拍掛情況是2024年以來最多的一年，土地宗數(shù)環(huán)比增加124.14%，面積環(huán)比增加109.93%。2024年第一季度，昆明市供給土地5726.96畝，達(dá)去年全年供給量的42.74%；而昆明市一季度的土地成交量那么到達(dá)了6693.87畝，超過去年全年成交量的70%，。數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心2024年以來昆明二級市場成交情況1-4月份二級市場

————市場成交量萎縮，觀望情緒漸濃。2024年4月新政出臺后，商品房成交量持續(xù)低迷，但成交價(jià)格依然堅(jiān)挺。受新一輪調(diào)控預(yù)期的影響，2024年第四季度市場迎來了供給頂峰，無論是政府發(fā)放預(yù)售證的速度還是各盤的推售節(jié)奏都明顯加快。2024年伊始，“新國八條〞和“新省十條〞的相繼出臺，使昆明正式納入“限購〞范圍，購房需求受到全面抑制。新國十條新國五條新國八條數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心小結(jié)

市場流動性收緊導(dǎo)致的融資困境仍將持續(xù)，資金實(shí)力雄厚的品牌開展商在當(dāng)前的政策環(huán)境下，無論是土地開發(fā)和是后期運(yùn)營都占據(jù)了較大優(yōu)勢，市場機(jī)制將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)整合，并推動昆明房地產(chǎn)市場向標(biāo)準(zhǔn)化和理性化開展。從今年昆明土地市場可以看出，一級掛牌土地再次突破千畝，土地供給增大將增加未來商品房市場的競爭，有利于房價(jià)穩(wěn)定。城中村與經(jīng)開區(qū)土地集中放量,從外表層來看是加快城市化進(jìn)程、加強(qiáng)市場供給、平衡市場需求，從消費(fèi)需求上來看，造成住房租賃市場緊張，市場需求被迫大量擠出，從另一層面抬高商品房價(jià)格；市場上受限購影響導(dǎo)致的客群變化，導(dǎo)致功能型戶型的成交情況優(yōu)于小戶型產(chǎn)品，這種轉(zhuǎn)變將影響當(dāng)前政策背景下的房地產(chǎn)市場，在產(chǎn)品營銷的思路上積極轉(zhuǎn)變。大理城市投資環(huán)境分析1.3大理城市概況綜述：滇西重要城市，旅游資源豐富，城市開展前景大好滇西片區(qū)核心區(qū)位，具有戰(zhàn)略意義；城市資源豐富，開展?jié)摿薮螅坏嵛鹘?jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市、國家級歷史文化名城與國際接軌的風(fēng)景旅游城市；城市開展：——城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)向上開展趨勢，城市化率也在穩(wěn)步推進(jìn)，滇西中心城市地位漸顯。2024年大理州國民生產(chǎn)總值為462.11億元，比上年增長11.9%。數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局大理州GDP走勢圖城市GDP上漲：提升居民整體消費(fèi)實(shí)力，消費(fèi)能力較高，市場需求越大。數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告2024年城鎮(zhèn)居民人均收入為14180元，2024年城鎮(zhèn)居民人均收入為17044元，年度增長率為16.8%；2024年農(nóng)村居民人均收入為3482元，2024年農(nóng)村居民人均收入為17044元，年度增長率為13.09%.大理州人均收入走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局城市化水平——隨著大理城市化水平提高，房地產(chǎn)銷售量以及消費(fèi)能力將逐步提高；數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告2024年大理州城市化水平為33.20%，比2024年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)?大理市城市開展規(guī)劃?：到2024年，城市建成區(qū)面積達(dá)60平方公里以上；到2024年，城市建成區(qū)面積達(dá)100平方公里以上。大理州城市化率走勢圖城市魅力凸現(xiàn)，外資市場看好大理城市開展，紛紛入駐當(dāng)?shù)厥袌觯?024年實(shí)際招商引資總金額為81億元，相比2024年增長31.06億元，增長比例高達(dá)38.27%。數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告旅游產(chǎn)業(yè)開展勢頭良好，游客數(shù)和總收入逐年提高數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告2024年大理州接待游客數(shù)為1335.6萬人次，比2024年增長194.3萬人次，增長率為17.02%；2024年旅游業(yè)總收入為113.52億元，比2024年增長38.35億元，增長率為22.79%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，旅游產(chǎn)業(yè)開展迅速旅游產(chǎn)業(yè)的開展對第三產(chǎn)業(yè)比重的提升，起到積極推動作用。根據(jù)?大理市城市開展規(guī)劃?：到2024年，接待國內(nèi)外旅游者1250萬人次，旅游業(yè)總收入超過110億元。數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告人口環(huán)境：人口數(shù)量穩(wěn)步提升保證房地產(chǎn)市場需求水平數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告2024年大理州人口數(shù)為351.5萬，相比2024年人口數(shù)量增長7.53萬人；人口數(shù)量的穩(wěn)步增長，保證對房地產(chǎn)市場的需求水平。根據(jù)?大理市城市開展規(guī)劃?：到2024年，城市人口達(dá)50萬人以上；到2024年，城市人口達(dá)70萬人以上。房地產(chǎn)行業(yè)開展：整體市場開展良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均逐年提升數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告大理州房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速開展時(shí)期。2024年全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為27,84億元，相比2024年增加13.22億元。小結(jié)大理城市開展腳步逐漸加快，城市經(jīng)濟(jì)開展明顯，滇西中心城市價(jià)值凸現(xiàn)；外商投資明顯增加，未來城市開展前景空間較大；旅游產(chǎn)業(yè)開展良好，積極推動第三產(chǎn)業(yè)開展；房地產(chǎn)市場開展良好，市場需求有保證；宏觀市場及政策總結(jié)CPI持續(xù)上漲，中央銀行連續(xù)10次上調(diào)準(zhǔn)備金利率，從市場流動性過剩的情況來看依然沒有緩解，效果并不理想，國家將會出臺更有力的調(diào)控政策，因此全國大環(huán)境依然不明朗；國家整體宏觀政策使得首置需求趨于謹(jǐn)慎，對于二次及屢次置業(yè)者通過提高首付、提高利率方式進(jìn)行限制，局部城市直接限制購置，旨在遏制投資客戶；政策打壓主要對象為商品房投資客戶，同時(shí)也對自住及剛性需求消費(fèi)信心有所影響，致使市場上多數(shù)客戶處于觀望態(tài)度；保障性及廉租房的大力度建設(shè)會對市場客戶群進(jìn)行爭奪，導(dǎo)致客戶分流，城中村改造土地集中放量過大，勢必會造成產(chǎn)品同質(zhì)化競爭等一系列惡性競爭出現(xiàn)；大理市場除受貸款利率上調(diào)影響外，受其他政策影響較小，市場大環(huán)境較好，可挖掘空間較大，但昆明市場的開展走勢對其市場具有指向性意義；2.1城市遠(yuǎn)景規(guī)劃2.2城市交通開展?fàn)顩r2.3城市未來開展區(qū)域規(guī)劃2.4城市房地產(chǎn)開展?fàn)顩rPart2大理市城市規(guī)劃城市遠(yuǎn)景規(guī)劃2.1大理城市概述

“文獻(xiàn)名邦〞之稱；國家級歷史文化名城；國家級風(fēng)景名勝區(qū)；蒼山、洱海——國家級自然保護(hù)區(qū)。十大古都之一最適宜居住的城市之一大理——旅游性城市大理未來規(guī)劃開展方向：——以大理為城市群核心，向外輻射周邊多個(gè)縣城的開展方式“單核、一圈、三環(huán)、四軸〞的城鎮(zhèn)體系格局；單核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下關(guān)、鳳儀、海東為核心，以約50公里距離和1小時(shí)通勤范圍為半徑向外擴(kuò)散，形成一個(gè)大理都市圈三環(huán)：環(huán)洱海、賓川、祥云、彌渡城鎮(zhèn)密集環(huán)和鶴慶、劍川、洱源城鎮(zhèn)密集環(huán)；四軸：以大理滇西中心城市為核心，向外放射形成四條城鎮(zhèn)開展軸線；此規(guī)劃主要是以大理為核心，外圍四縣為副中心，整體構(gòu)成核心開展區(qū)接軌“都市區(qū)經(jīng)濟(jì)〞，符合城市與區(qū)域開展的趨勢集約開展，層次清楚，尺度合理；大理州各縣市開展及功能定位大理：完善主城區(qū)文化、政治、醫(yī)療、金融等綜合效勞功能，加快鳳儀工業(yè)與物流開展；注重海東緩坡戰(zhàn)略性空間資源利用；古城注重保護(hù)與旅游開發(fā)的協(xié)調(diào)。祥云：進(jìn)一步開展北部工業(yè)園區(qū)，完善南部片區(qū)綜合性功能的形成。巍山：強(qiáng)化北部工業(yè)園的開展，加大大倉永建的開發(fā)。賓川：推進(jìn)南部工業(yè)區(qū)的形成，推進(jìn)北部老城的建設(shè)，向東啟動大營鎮(zhèn)的開展。洱源：積極開展生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑康體旅游與循環(huán)經(jīng)濟(jì)，形成生態(tài)城市的開展框架。漾濞：向南向北拓展，形成生態(tài)工業(yè)組團(tuán)，旅游文化開展組團(tuán)，農(nóng)副產(chǎn)品加工和綜合效勞區(qū)的開展框架。主城區(qū)空間開展戰(zhàn)略：——東向跨海，四區(qū)并進(jìn)，溝通兩帶，廿字生長東向跨海：行政中心東移，為城市改造創(chuàng)造便利條件；四區(qū)并進(jìn)：對下關(guān)舊城改造為主，逐步擴(kuò)展為輔，進(jìn)一步完善行政、醫(yī)療、教育與商業(yè)等綜合性職能；溝通兩帶：修建跨海橋隧通道，溝通海東和海西兩帶，實(shí)現(xiàn)開展資源的整合；廿字生長：依托山、水、田、城〔古城與現(xiàn)代新城〕、橋〔或隧道〕、網(wǎng)〔交通網(wǎng)與設(shè)施網(wǎng)〕組成組團(tuán)化的廿字型的組團(tuán)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)生長結(jié)構(gòu)。城市交通開展?fàn)顩r2.2大理交通規(guī)劃對外交通設(shè)施對外交通規(guī)劃是由大麗高速、大賓高速、大保高速、楚大高速、關(guān)巍高速、祥臨高速、214國道、220省道、224省道、227省省道、103省道、大麗鐵路、大瑞鐵路組成。通過對外的各條交通設(shè)施可以看出大理四周的交通道路四通八達(dá)，有利于城市的開展。大理交通規(guī)劃市內(nèi)交通設(shè)施一環(huán)七射一環(huán)：環(huán)海城鎮(zhèn)密集區(qū)：海西自然與文化風(fēng)貌保護(hù)段七射：1.大理—太邑—平坡—漾濞—太平；〔平甸線〕2.大理—鳳儀—詳城—沙龍—云南驛—下莊〔楚大高速〕3.大理—鳳儀—紅巖—新街—彌城—密址；〔214國道〕4.江尾—鄧川—右所—洱源—三營—牛街〔214國道〕5.洱源—煉鐵—云龍〔云洱高速〕6.大理—鳳儀—大營——賓川；〔大賓高速〕7.大理—永建—大倉—廟街—南詔—魏寶；〔大巍路〕1254367大理交通規(guī)劃城際軌道交通軌道交通分為兩期建設(shè)，一期以大理市區(qū)為中新，一號線向北到達(dá)大理古城，向喃至大倉鎮(zhèn)。二號線西至河西，過鳳儀東至祥城鎮(zhèn)；二期一號線北至洱源，南至南詔鎮(zhèn)，并增加賓川到彌渡的三號線小結(jié)：通過大理對內(nèi)對外的規(guī)劃交通發(fā)現(xiàn)，將來城市的路網(wǎng)興旺，并且有多條重要干道途徑本工程，將來的城際軌道靠近本工程，使本工程成為一個(gè)交通中心區(qū)，具有很大的潛在價(jià)值空間。小結(jié)城市未來開展區(qū)域規(guī)劃2.3大理各區(qū)域概述

大理市將成為滇西中心城市的核心區(qū)，其中的各個(gè)組團(tuán)承擔(dān)不同功能。行政中心東移，開發(fā)區(qū)開展成為未來大理的政治、經(jīng)濟(jì)中心，以行政辦公、金融、教育、醫(yī)療、會展、旅游效勞等為主要職能功能。下關(guān)主城區(qū)是區(qū)域金融、信息、效勞、消費(fèi)中心，區(qū)域性綜合交通樞紐；古城組團(tuán)以保護(hù)與提升為主，形成以旅游、教育、文化為主要職能的國家級歷史文化名城；海東組團(tuán)是具有國際水準(zhǔn)的高品質(zhì)中心城區(qū)，具有卓越品質(zhì)、厚重文化、精致空間、人性交通的生態(tài)教育休閑商務(wù)中心。大理市區(qū)域劃分——主要分為海東區(qū)、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、北城區(qū)、城郊區(qū)海東區(qū)轄區(qū)內(nèi)建有大理機(jī)場、機(jī)場高速公路、東環(huán)海路、鳳太路、滇環(huán)路、玉塔路，已實(shí)現(xiàn)村村通公路。轄區(qū)將建成以行政辦公、旅游接待、文化休閑、新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，集工業(yè)、集居住、物流、休閑娛樂為一體的綜合性、創(chuàng)新型城市新片區(qū)，是洱海東岸開展的黃金節(jié)點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)用地30平方公里。隨著主城向外開展，海東區(qū)域價(jià)值將日漸凸顯，現(xiàn)階段海東區(qū)的大型生活配套較為欠缺，區(qū)域宜居價(jià)值較差；開發(fā)區(qū)目前開發(fā)區(qū)開展方向是以構(gòu)建生物制藥、綠色食品加工和新技術(shù)、新材料工業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；規(guī)劃面積30.5平方公里左右；根據(jù)大理城市建設(shè)的有關(guān)要求，開發(fā)區(qū)將建設(shè)成為大理的新中心，通過加快城市根底設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)土地開發(fā)利用，以加快土地開發(fā)利用促進(jìn)招商引資工作。為了配合大理機(jī)場、楚大高速、廣闊鐵路、大理火車站片區(qū)內(nèi)交通配套設(shè)施完善。區(qū)域開展前景較大；主城區(qū)主城區(qū)是下關(guān)的金融、信息、效勞、消費(fèi)中心，區(qū)域性綜合交通樞紐，區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)覆蓋面大，公共交通興旺，區(qū)域通達(dá)性比較高，是整個(gè)大理市交通的中心節(jié)點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)人口密集，區(qū)域配套完善，生活方便，是整個(gè)大理市區(qū)的生活重心所在。主城區(qū)目前舊城改造范圍集中，整個(gè)片區(qū)舊改工程多，且改造面積大，改造后將大大提升主城區(qū)的城市功能。是傳統(tǒng)的居住區(qū)域；北城區(qū)大理古城，主要以保護(hù)與提升為主，形成以旅游、教育、文化為主要職能的國家級歷史文化名城。地屬傳統(tǒng)意義上的北市區(qū)，是城市開展軸線上的區(qū)域，在規(guī)劃的開發(fā)力度上投入均比較大，交通情況便利，已經(jīng)形成了成熟的交通體系，與主城區(qū)、開發(fā)區(qū)形成了比較好的聯(lián)系。距離主城區(qū)較近，背靠蒼山，面朝洱海，較為宜居，但缺乏大型生活配套城郊區(qū)城郊區(qū)作為城市最邊緣區(qū)域，是下關(guān)市和大理市的過渡地帶，整個(gè)區(qū)域價(jià)值不夠凸顯，目前仍然以保護(hù)原生態(tài)的思想為主要的開發(fā)方式。因區(qū)域?qū)儆诔鞘凶钸吘墔^(qū)域，道路交通條件不夠完善，僅有214國道、大麗公路與之相連。環(huán)境優(yōu)雅，舒適宜人，距離大理古城較近，背靠蒼山，面朝洱海，處在蒼山山脈的向陽緩坡范圍內(nèi)，深受改善型客戶和外銷客戶青睞；從區(qū)域劃分來看，目前主城區(qū)作為海東海西聯(lián)系的中心區(qū)域，其區(qū)域中心的作用比較明顯，目前是整個(gè)大理市的金融、信息、效勞、消費(fèi)中心，也是整個(gè)大理市人民生活的重心。相對北城區(qū)、開發(fā)區(qū)、海東區(qū)而言，目前主城區(qū)城市面貌老舊，交通網(wǎng)絡(luò)雖然覆蓋很好，但根底設(shè)施老化。作為大理的中心區(qū)域，周邊四大區(qū)目前整體的開展都有比較明確的規(guī)劃及方向，而主城區(qū)是大理市的城市生活重心，在規(guī)劃的進(jìn)程方面略顯滯后，目前整體的規(guī)劃是以舊改為主。各片區(qū)開展規(guī)劃對下關(guān)主城區(qū)的影響綜上所述北城區(qū)的日漸成熟，開發(fā)區(qū)、海東區(qū)的逐漸完善，是整個(gè)城市開展的方向，因此對于城市開展而言是極具促進(jìn)作用的。但對于主城區(qū)而言，將造成人口向北市區(qū)、開發(fā)區(qū)、海東區(qū)的分散。各片區(qū)開展規(guī)劃對下關(guān)主城區(qū)的影響城市房地產(chǎn)開展?fàn)顩r2.4根據(jù)中期規(guī)劃2024年-2024年城市人口規(guī)模，下關(guān)城區(qū)的人口將從2024年18萬增加到2024年約25萬人，大理古城區(qū)將從2024年的2.2萬人增加到2024年約3萬人。預(yù)計(jì)兩城區(qū)人口在十年內(nèi)將從2024年的20.2萬人增加到2024年的28萬人；考慮到大理市是國家級歷史文化名城和風(fēng)景旅游城市，流動人口數(shù)量相對較高，故2024年各項(xiàng)城市根底設(shè)施以35萬人進(jìn)行配置、建設(shè)。人口環(huán)境

——人口數(shù)量穩(wěn)步提升保證房地產(chǎn)市場需求水平未來五年城市人口規(guī)模擴(kuò)大，對居住需求量增加；根據(jù)中期規(guī)劃2024年城市建設(shè)總用地27.7平方公里，人均城市建設(shè)用地98.9平方米。其中：下關(guān)19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方公里，人均132.1平方米；

2024年城市建設(shè)總用地31.5平方公里，人均城市建設(shè)用地98.5平方米。其中：下關(guān)21平方公里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均124.1平方米；房地產(chǎn)市場開展良好，市場供給有保證；大理房地產(chǎn)市場需求:建設(shè)用地不段增加城市建設(shè)方向

——適宜建設(shè)用地主要集中在大理以東方向大理市用地評價(jià)適建區(qū)限建區(qū)禁建區(qū)現(xiàn)狀城區(qū)圖例說明資料來源：大理市規(guī)劃局本項(xiàng)目位于限建區(qū)內(nèi)下關(guān)城區(qū)未來規(guī)劃開展方向——“兩路〞、“一河〞、“一線〞、“一中心〞和“九個(gè)節(jié)點(diǎn)〞改造提升下關(guān)舊城力爭用三年時(shí)間把下關(guān)片區(qū)建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能完善、交通順暢、聯(lián)動大理、鳳儀、海東三地協(xié)調(diào)開展的中心城區(qū)。力爭用5年時(shí)間把下關(guān)片區(qū)建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)支撐、市場繁榮、特色鮮明、充滿活力、拉動州內(nèi)環(huán)洱海周邊城市群互補(bǔ)開展的中心城市。全面發(fā)揮下關(guān)城區(qū)在政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、金融、教育、醫(yī)療衛(wèi)生效勞等方面的中心作用。為進(jìn)一步完善、拓展、增強(qiáng)城市功能，政府提出十三個(gè)舊城改造提升工程。隨著市區(qū)新區(qū)開發(fā)的不斷推進(jìn)和根底設(shè)施的逐步完善，舊城區(qū)存在的居住擁擠、房屋低矮破舊、布局零亂、公共設(shè)施不配套、交通不便等問題，與整個(gè)城市面貌形成鮮明反差，與城市開展不相協(xié)調(diào)，制約了城市開展，影響市民生活。州委黨校片區(qū)舊城改造為主城區(qū)范圍為東、西兩個(gè)組團(tuán)，我們的工程處于片區(qū)東組團(tuán)，緊鄰楚大、大保高速路，與風(fēng)車廣場遙相照應(yīng)，地理位置昭示性極佳，為西至滇西，東進(jìn)昆明，經(jīng)過大理的醒目位置上。作為下關(guān)舊城改造提升工程之一，工程區(qū)域?qū)⒏淖儸F(xiàn)在的城市邊緣環(huán)境，周邊配套不齊整，改變城市整體形象，促進(jìn)城市開展，改善市民生活；州委黨校片區(qū)下關(guān)城區(qū)未來規(guī)劃開展方向——“兩路〞、“一河〞、“一線〞、“一中心〞和“九個(gè)節(jié)點(diǎn)〞改造提升下關(guān)舊城舊城改造，擴(kuò)充了市場的剛需，為本工程帶來開展前景，大量舊城的拆遷，帶來大量市場居住性需求，對本工程具有多方面利好。目前整個(gè)老城區(qū)舊改工程較多，未來市場競爭大，如何搶占市場，是我們現(xiàn)在急需考慮解決的問題。小結(jié)

Part3大理市房地產(chǎn)分析3.1大理市房地產(chǎn)開展概況3.2大理市房地產(chǎn)區(qū)域劃分3.3大理市房地產(chǎn)土地供給量分析3.4大理市在售工程概況3.5大理市三級市場分析大理市房地產(chǎn)市場概況3.1中國房地產(chǎn)的長期景氣開展周期分析目前，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在以年平均20%的速度開展，預(yù)計(jì)在：2024年前，“城市化率〞到達(dá)40.5%〔目前是30%多〕，將有1.6億人成為城市人口；按照20平米/人的居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，需要住房面積為32億平米；2024年，“城市化率〞到達(dá)53%，將有3.25億人進(jìn)城市；如果按照20平米/人的居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，需要住房面積為65億平米；它將為中國的房地產(chǎn)的開發(fā)帶來巨大的、超長周期的開展時(shí)機(jī)。中國房地產(chǎn)的“長期景氣開展周期〞大理房地產(chǎn)市場需求

——根據(jù)長期景氣周期理論計(jì)算，大理市每年需求將超過59萬平米根據(jù)城鎮(zhèn)人口人均20平米的住房需求理論計(jì)算：大理從2024年至2024年的房地產(chǎn)理論需求=〔58.68-34.37〕*20=486.2萬平米；每年需求超過40萬平米〔未計(jì)算外來投資需求、悠閑度假需求；〕根據(jù)2024年大理市城鎮(zhèn)人口人均29.13平米的住房需求理論計(jì)算：大理從2024年至2024年的房地產(chǎn)理論需求=〔58.68-34.37〕*29.13=708.15萬平米；每年需求超過59萬平米，每個(gè)月需求近5萬平米〔未計(jì)算外來投資需求、悠閑度假需求；〕隨著大理經(jīng)濟(jì)持續(xù)開展、生活水平提高以及高品質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)，未來改善客戶的需求將日漸旺盛；隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速開展，人民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，旅游、休閑、度假將占越來越大的比例；大理是一個(gè)在全國乃至世界都是享有盛譽(yù)的旅游勝地，隨著大理打造“全球著名的休閑療養(yǎng)度假基地〞，未來旅游、休閑、度假的人士將持續(xù)增多，休閑度假及投資需求將近一步凸顯；大理整體市場總結(jié)——未來改善型客戶需求將初步增大，外來休閑度假及投資需求將逐步提高2024年1月至5月，大理房地產(chǎn)市場預(yù)售許可證放量面積為309662.41平米；五月份供給預(yù)售商品房面積16萬平米，銷售了8.15萬平米；大理房地產(chǎn)市場供給情況——2024年1~5月份供給30萬平米商品房，三月份集中放量，局部區(qū)域供不應(yīng)求以上數(shù)據(jù)來源于大理信息網(wǎng)從大理市本月成交前十名情況可以得知：5月份大理總成交總成交面積為9858.73平米；商品房需求較為集中，主要分布在北城區(qū)和海東區(qū)；現(xiàn)階段大理市房地產(chǎn)需求較為旺盛；大理整體市場消化量分析——市場消化能力強(qiáng)，消費(fèi)者需求旺盛市場價(jià)格情況——多層、別墅價(jià)格高，小高層、高層價(jià)格偏低，北城物業(yè)價(jià)格略高于其他區(qū)域數(shù)據(jù)來源：大理市房地產(chǎn)信息網(wǎng)通過對本月大理市成交排名情況進(jìn)行分析，可以得知：大理市本月成交均價(jià)為5010元/平米；主城區(qū)小高層、高層產(chǎn)品只有星河花園二期，成交均價(jià)于為2152元/平米；海東區(qū)別墅產(chǎn)品價(jià)格較高，近期銷售代表工程大理公館一期，成交均價(jià)為8434元/平米；成交工程中北城區(qū)工程較多，代表工程蘋果城、清逸佳園、洱海莊園成交均價(jià)為4089元/平米；但是由于備案時(shí)間都較晚，很多已售工程尚未備案，所以價(jià)格只能代表一個(gè)趨勢。隨著大理經(jīng)濟(jì)持續(xù)開展、生活水平提高以及高品質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)，未來改善客戶的需求將日漸旺盛；隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速開展，人民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，旅游、休閑、度假將占越來越大的比例；大理是一個(gè)在全國乃至世界都是享有盛譽(yù)的旅游勝地，隨著大理打造“全球著名的休閑療養(yǎng)度假基地〞，未來旅游、休閑、度假的人士將持續(xù)增多，休閑度假及投資需求將近一步凸顯；大理整體市場總結(jié)——未來改善型客戶需求將初步增大，外來休閑度假及投資需求將逐步提高大理市房地產(chǎn)區(qū)域劃分3.2主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市房地產(chǎn)區(qū)域市場劃分——主要分為海東區(qū)、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、北城區(qū)、城郊區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)片區(qū)供給特點(diǎn)：大理市房地產(chǎn)開發(fā)最早的區(qū)域，現(xiàn)階段供給量主要來自城區(qū)舊改、主干道南北沿線區(qū)域；主城區(qū)交通便利，人口密集，擁有較為集中的絕對優(yōu)勢性配套——重點(diǎn)中小學(xué)、大型醫(yī)院、購物、餐飲、娛樂中心，是傳統(tǒng)的居住區(qū)域；主城區(qū)前期產(chǎn)品的供給多以集資建房為主，局部新開發(fā)的工程屬于區(qū)域內(nèi)企業(yè)用地改建為住房。片區(qū)物業(yè)形態(tài)：主城區(qū)以多層為主，新開發(fā)的工程因土地的稀缺性開始向小高層過渡，靠近洱海附近區(qū)域內(nèi)受到海景影響新蓋的物業(yè)多以小高層、高層為主；戶型面積以60—150㎡為主片區(qū)價(jià)格：4850—7500元/㎡大理市各片區(qū)開展特征——主城片區(qū)：主要以舊城改造為主，以小高層及高層物業(yè)為主。房價(jià)處于目前市場同類產(chǎn)品的較高水平大理市各片區(qū)開展特征——北城區(qū)：城市開展核心區(qū)區(qū)域，擁有良好的城市自然生態(tài)資源，較為宜居，但缺乏城市配套，未來區(qū)域價(jià)值市場較高。片區(qū)供給特點(diǎn)：北城區(qū)位于大理市城市開展軸線上的區(qū)域，是城市東西開展現(xiàn)階段供給量主要來自主干道沿線區(qū)域；北城區(qū)交通便利，距離主城區(qū)較近，背靠蒼山，面朝洱海，較為宜居，但缺乏大型生活配套；北城區(qū)產(chǎn)品主要以商品房開發(fā)的方式供給，開發(fā)商云集；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：北城區(qū)以多層為主，臨近主干道大麗路沿線新開發(fā)的工程以高層、小高層為主，靠近洱海西岸區(qū)域內(nèi)的物業(yè)以多層洋房和別墅為主，靠近蒼山的坡地區(qū)域范圍內(nèi)以多層洋房供給為主；戶型面積以90—180㎡為主片區(qū)價(jià)格：4500—6700元/㎡主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)片區(qū)供給特點(diǎn)：開發(fā)區(qū)位于大理市興盛路東側(cè)，洱海南側(cè)，處在城市向東部開展的延伸帶上，現(xiàn)階段供給量主要來開發(fā)區(qū)新區(qū)主干道沿線區(qū)域；開發(fā)區(qū)交通便利，距主城區(qū)近，到飛機(jī)場需要途經(jīng)經(jīng)開區(qū)，大理市火車站也位于經(jīng)開區(qū)內(nèi)，大型企事業(yè)單位已經(jīng)向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，經(jīng)開區(qū)北側(cè)為明珠廣場，為養(yǎng)生福地，但經(jīng)開區(qū)的大型生活配套相對較為欠缺，區(qū)域開展前景較大；開發(fā)區(qū)產(chǎn)品主要以單位集資房為主，商品房供給量較少，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)包含較多城中村，隨著開發(fā)區(qū)的大力開展，開發(fā)商逐漸認(rèn)識到了區(qū)域的投資價(jià)值；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：開發(fā)區(qū)03年-07年物業(yè)以多層洋房產(chǎn)品為主，近3年物業(yè)以小高層和高層產(chǎn)品為主，臨近火車站主干道以及城市主干道沿線新開發(fā)的工程以高層、小高層為主；戶型面積以90—180㎡為主片區(qū)價(jià)格：4650—6800元/㎡主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市各片區(qū)開展特征——開發(fā)區(qū)：未來城市開展的新新片區(qū)，但現(xiàn)階段區(qū)位弱勢明顯。大理市各片區(qū)開展特征——海東區(qū)：占據(jù)良好的城市自然生態(tài)資源，以外銷型休閑度假型物業(yè)為主，是城市高端物業(yè)的集聚區(qū)。片區(qū)供給特點(diǎn)：海東區(qū)位于大理市東海岸，經(jīng)開區(qū)東側(cè)，是大理市規(guī)劃開展的新區(qū)，現(xiàn)階段供給量主要來自濱海區(qū)；海東區(qū)交通便利，距離大理飛機(jī)場和火車站較近，大理州政府在海東區(qū)域內(nèi)辦公，隨著主城向外開展，海東區(qū)域價(jià)值將日漸凸顯，現(xiàn)階段海東區(qū)的大型生活配套較為欠缺，區(qū)域宜居價(jià)值較差；開發(fā)區(qū)產(chǎn)品主要以外銷型休閑度假商品房供給為主，現(xiàn)階段區(qū)域還屬于新區(qū)，本地主流客戶對該區(qū)域尚有一定抗性，政府大力度的招商引資將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域外銷產(chǎn)品供給，未來具有較高升值潛力；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：海東區(qū)物業(yè)以度假型產(chǎn)品為主，小高層高層公寓、洋房、別墅產(chǎn)品均有供給；戶型面積：別墅190-300㎡，公寓40-60㎡，洋房100-190㎡片區(qū)價(jià)格：5000—20000元/㎡〔外銷〕主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市各片區(qū)開展特征——城郊區(qū)：現(xiàn)階段區(qū)域開展還不成熟，但交通便利，城市自然生態(tài)自源良好，未來發(fā)展空間較大。片區(qū)供給特點(diǎn)：城郊區(qū)位于大理市西環(huán)外大理世紀(jì)中學(xué)以北，是下關(guān)市和大理市的過渡地帶，現(xiàn)階段供給量主要來自大麗路和滇藏公路沿線；城郊區(qū)交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，舒適宜人，距離大理古城和下關(guān)距離較近，背靠蒼山，面朝洱海，處在蒼山山脈的向陽緩坡范圍內(nèi)，深受改善型客戶和外銷客戶青睞；城郊區(qū)產(chǎn)品主要以改善型和外銷型商品房供給為主，現(xiàn)階段區(qū)域開展還不成熟，企事業(yè)單位在該區(qū)域有較多改善型住宅；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：城郊區(qū)物業(yè)以大戶型洋房、和中等面積的別墅產(chǎn)品為主；戶型面積：別墅190-400㎡，洋房130-190㎡片區(qū)價(jià)格：洋房4500-6200元/平米； 別墅6000—15000元/平米；主城區(qū)與北城區(qū)是城市開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域海東區(qū)與城郊區(qū)是以外銷型為主的高端物業(yè)開發(fā)區(qū)域。大理房地產(chǎn)的開發(fā)布局，已呈現(xiàn)出一個(gè)金字塔形的結(jié)構(gòu)。金字塔的頂端，是臨海、傍山的休閑度假型高端別墅產(chǎn)品。中部是以本地居民自住為主的中高端多層、小高層、高層產(chǎn)品，金字塔的下部，那么是作為保障性住房的中低端產(chǎn)品。大理市各片區(qū)開展特征總結(jié)——大理房地產(chǎn)的開發(fā)布局，已呈現(xiàn)金字塔形的結(jié)構(gòu)，主城區(qū)處于金字塔中部主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市土地供給量分析3.32024年，大理改造面積有2904畝，其中下關(guān)片區(qū)的改造面積1763畝，都以商業(yè)和居住用地為主。北城區(qū)改造面積1140畝，以居住、商業(yè)、行政、娛樂用地為主。大理城中村與舊城改造面積信息來源于大理市政府相關(guān)部門采訪所得2024年1季度的土地供給中，供給土地19宗,面積54.0809公頃,(其中新增建設(shè)用地42.0629公頃,其它存量建設(shè)用地12.08公頃)。通過土地類型看，公共設(shè)施用地型最多，占總供給量的78%，而商業(yè)和居住用地僅占12%和8%。大理2024年1季度土地交易情況信息來源于大理市政府相關(guān)部門采訪所得大理土地供給量預(yù)估在2024年土地交易量有2625畝，2024年第一季度的僅住宅和商業(yè)用地供給量有165畝，通過2024年和2024年的土地供給量看，供給量相對較大。未來3年內(nèi)大理的房地產(chǎn)開展將集中在主城區(qū)、開發(fā)區(qū)、海東區(qū)三個(gè)片區(qū)。其中開發(fā)區(qū)和海東區(qū)面積有60平方公里，預(yù)計(jì)在未來3年內(nèi)將有8000畝以上的開發(fā)土地放量。信息來源于大理市政府相關(guān)部門采訪所得本工程的開發(fā)處于城市變革開展的初期階段，近年內(nèi)即將有大量的同類競爭產(chǎn)品相繼面世，而且競爭對手所處的區(qū)位相同甚至優(yōu)越于本工程。在如此的市場環(huán)境下，迫使工程必須加快開發(fā)步伐，并以具有競爭力的獨(dú)特產(chǎn)品與市場競爭，贏得市場。小結(jié)大理市在售樓盤概況3.43.4.1主要在售樓盤分布圖從圖上可以看出，在售項(xiàng)目有21個(gè)，主要以海東及主城區(qū)區(qū)為主，其中主城區(qū)為傳統(tǒng)居住區(qū)，海東區(qū)為旅游度假區(qū)，但是隨著土地的大量放量，配套的不斷完善，海東區(qū)也將漸漸成為居住核心區(qū)。洱海傳奇洱海國際生態(tài)城洱海龍灣大理公館御培坊洱海莊園蘋果城清逸佳園錦達(dá)豪庭惠豐新城梨花溪感通別墅銀海山水間花韻藍(lán)灣藝墅花香五洲國際商貿(mào)城藝海天城馨苑二期滄海高爾夫建標(biāo)華城河畔人家萬誠蒼洱大觀從圖上可以看出，待售項(xiàng)目有11個(gè)，5個(gè)項(xiàng)目為高層，其余為別墅、洋房，切集中在主城區(qū)和開發(fā)區(qū)。財(cái)富中心河畔人家二期昌茂大廈耀鵬明珠廣場東升商務(wù)中心建標(biāo)華城洱海一號惠豐新城三期錦達(dá)豪庭藝墅花香梨花溪四期3.4.1主要待售樓盤分布圖從圖上可以看出，目前大理市舊改工程眾多，到達(dá)18個(gè)，后續(xù)開發(fā)量巨大，且改造格局集中于主城區(qū)，對整個(gè)工程存在很大的壓力泰業(yè)地產(chǎn)舊改俊發(fā)金星村改造文化路工程福星村改造工程大菠蘿甸改造工程現(xiàn)代商業(yè)影視城工程黑龍橋以東工程龍尾關(guān)保護(hù)工程大關(guān)邑改造工程皇后山村改造工程大展屯改造工程州委黨校片區(qū)3.4.1主要城中村工程分布圖大型待建工程3.4.2主要在售樓盤概況

主城區(qū)占地小，容積率高北城區(qū)放量大，容積率高，物業(yè)類型多樣化有局部樓盤無法調(diào)研到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)3.4.2主要在售樓盤概況容積率低，物業(yè)類型以別墅、花園洋房為主容積率低，綠化率高物業(yè)類型以別墅、花園洋房為主惠豐新城錦達(dá)豪庭藝墅花香位于下關(guān)建設(shè)路10號，周邊配套齊全，工程本身占地較小，由一棟商住樓構(gòu)成，商業(yè)不對外出售工程綠地率低，車位比1:0.7，是下關(guān)中央生活區(qū)。位于城市南區(qū)，工程緊鄰二環(huán)南路，周邊環(huán)境臟、亂、差，通過自身改善，工程規(guī)模規(guī)劃，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，還有景觀配套都得到客戶的認(rèn)可。交通便捷。一期、二期均已售罄，三期即將出售。位于下關(guān)泰安路以北，西戶型是loft公寓，工程同樣面對的問題是車位比低，無法滿足業(yè)主需求。工程容積率高達(dá)7.0，綠化率不高，適合投資，一期推出500多套，均已售罄。3.4.2主要在售樓盤概況洱海國際生態(tài)城銀海?山水間位于城市海東區(qū)，新城區(qū)，緊鄰大理市著名的洱海，遠(yuǎn)眺蒼山、等生態(tài)景觀。工程包括高層、別墅、大理當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)商業(yè)街、五星級酒店多種物業(yè)，綠地率47%，小區(qū)建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約式。位于大理市海西區(qū)，距離大理古城之需10分鐘路程；工程別墅依蒼山而建，層級錯落；根據(jù)不同分區(qū)的地形優(yōu)勢，因地制宜，營造出不同景觀；配套設(shè)施完整，有5星級酒店、游泳池、網(wǎng)球場；建筑風(fēng)格是大理白族民居風(fēng)格，園林敲巧妙的與建筑融合，調(diào)性比較高；唯一缺乏是工程大面積戶型多，大面積段的別墅去化率低。3.4.2主要在售樓盤概況通過上表可以看出，大理市樓盤建筑風(fēng)格比較多元化，高層結(jié)構(gòu)以現(xiàn)代風(fēng)格為主，別墅建筑風(fēng)格大多以白族民居為主，局部樓盤如洱海莊園也引入了比較先進(jìn)的ARTDECO風(fēng)格建筑。3.4.2主要在售樓盤概況——建筑風(fēng)格通過上表可以看出，大理市小區(qū)園林方面風(fēng)格不明顯，一般就是簡單的綠化，園林景觀多以石頭擺放為主，工程內(nèi)部景觀缺乏概念。3.4.2主要在售樓盤概況——園林風(fēng)格3.4.2主要在售樓盤概況——戶型：面積以80—90㎡的兩房、100—140㎡以下的三房為主惠豐新城面積往兩個(gè)極端開展，一個(gè)是適宜投資的小戶型，一個(gè)是適合自住的中戶型。目前的大理市場高層以60-——140㎡為主，占到幾個(gè)推售工程的60%左右；150㎡以上的大戶型一般為海東、海西的洋房或別墅，針對外來投資客；小結(jié)：通過對大理市重點(diǎn)樓盤的監(jiān)測得出，城市中心區(qū)近兩年新建商品房占地面積較小，建筑以高層為主；海東地區(qū)有大盤放量，工程相對于其它區(qū)域占地較廣，建筑以綜合性物業(yè)為主〔洋房、別墅為主〕。下關(guān)城區(qū)主要以高層為主，如錦達(dá)豪庭、藝墅花鄉(xiāng)、惠豐新城等。建筑風(fēng)格方面，目前的大理市市樓盤，較多別墅區(qū)建筑風(fēng)格是當(dāng)?shù)匕鬃迕窬语L(fēng)格，高層主要是現(xiàn)代風(fēng)格。朝向上多以南北向?yàn)橹鳎捎诖罄硎泄懦菂^(qū)、洱海邊整體限高，所以周邊工程以洋房、別墅為主；在下關(guān)以自住為主，有少量投資，面積區(qū)間100—130㎡銷售較好。由于目前的市場呈現(xiàn)樂觀趨勢，大理的自然資源很好，打造旅游地產(chǎn)是勢在必得。目前，云南城投、俊發(fā)地產(chǎn)、銀海地產(chǎn)、把戲年地產(chǎn)等大型地產(chǎn)公司已經(jīng)進(jìn)軍大理市場，證明未來大理市房地產(chǎn)開展的趨勢是可觀的。線上1、戶外廣告2、工程外墻廣告3、單立柱4、路旗道牌5、電視6、短信線下：1、口碑2、營銷活動3.4.2主要在售樓盤概況——營銷推廣3.4.2主要在售樓盤概況——營銷推廣工程分析

━━━大理銀海山水間工程營銷賣點(diǎn)工程外觀1、大氣磅礴的小區(qū)正門2、入口Logo單立柱昭示廣告3、小區(qū)主道文化展示5、無邊界泳池6、涓涓花溪谷7、既典雅又現(xiàn)代的售樓部8、售樓部內(nèi)部文化展示9、祈福驅(qū)邪金龜舍利塔10、山水間宰相府工程分析━━━大理山水間營銷活動除了大理國際影展、當(dāng)代藝術(shù)展、樣板戲劇照展等重大文化活動之外，小型社區(qū)文化活動已經(jīng)形成常態(tài)化機(jī)制，幾乎每個(gè)季度都有隨著推廣活動的成功山水間在市場上也成為了口碑較好的親水產(chǎn)品。數(shù)據(jù)源自官方網(wǎng)站工程分析━━━洱海生態(tài)城工程營銷賣點(diǎn)工程外觀1、海景2、400畝濕地公園3、9大全能運(yùn)動公園4、半島財(cái)富中心5、五星級國際影院6、帆船俱樂部7、頂級SPA水療會所8、外籍專業(yè)物管9、售樓中心10、推廣宣傳洱海生態(tài)城蓄客期認(rèn)籌卡出售無實(shí)質(zhì)信息對外發(fā)布〔如：價(jià)格等信息〕，造成市場的盲目追捧，給后期銷售造成一定影響，客戶因價(jià)格等具體信息不符退房退卡工程分析━━━洱海生態(tài)城營銷活動大量廣告活動的投入使得洱海生態(tài)城成為人們耳熟能詳洱海旅游度假區(qū)遠(yuǎn)近聞名的標(biāo)桿工程數(shù)據(jù)源自官方網(wǎng)站與搜房網(wǎng)工程分析━━━感通別墅工程營銷賣點(diǎn)工程外觀1、蒼山景、古城景、觀山望海2、佛教名山雞足山3、蒼山原生森林4、迷你別墅靈山秀水悠然看山5、蒼山雪泉SPA6、推廣宣傳感通別墅吸引客戶投資的營銷亮點(diǎn)在于代租返息業(yè)主購房后，僅階段性居住，其房屋空置期間業(yè)主將房屋一次性返租給代理公司，由代理公司為業(yè)主經(jīng)營管理的一種置業(yè)模式工程分析━━━感通別墅營銷活動大理在售工程銷售過程中普遍存在的問題1、局部銷售人員不清楚銷售物業(yè)的建筑面積、風(fēng)格、密度、車位比等工程根本信息銷售人員培訓(xùn)不到位，不能掌握工程的根底知識；2、銷售物料銷售現(xiàn)場配合度較低由于售樓處的銷售物料配合不到位，來訪客戶有效到訪率較低；3、售樓部裝修、內(nèi)飾、內(nèi)置過于簡單且每個(gè)區(qū)域相互干擾缺乏專業(yè)感售樓部的包裝代表整個(gè)工程的形象展示，各功能區(qū)的劃分排布景觀設(shè)計(jì)動線分布需與營銷推廣結(jié)合；小結(jié)大理房地產(chǎn)營銷整體處在快速開展期，由于開發(fā)商對于營銷籌劃的重視程度不同，因而營銷推廣力度層次不齊，具有較大的提升空間；從工程的營銷推廣方式來看大理工程根本兩級分化，分為內(nèi)銷型目和外銷型，內(nèi)銷型主要是針對大理本地客戶及外來常住客戶，外銷型那么多以旅游度假為主題吸引全國的高端客戶或投資客；局部開發(fā)商在營銷推廣方面的投入較小，整體營銷方式比較簡單，沒有聘請籌劃代理公司，推廣渠道較少，相應(yīng)在銷售環(huán)節(jié)上就落后于其他工程；大理市三級市場分析3.5大理地產(chǎn)中介門店相對集中在下關(guān)片區(qū)，大約有60家、地產(chǎn)中介的規(guī)模均相對較小，門檻也相對較低，從業(yè)人員較多，但具備專業(yè)素養(yǎng)的置業(yè)參謀較少，形成規(guī)模的地產(chǎn)中介公司有容城地產(chǎn)、盤古地產(chǎn)、創(chuàng)和地產(chǎn)等；通過多家中介了解到，大理地產(chǎn)中介與開發(fā)商之間沒有形成二三級市場聯(lián)動，三級市場上的房源都是業(yè)主在中介放盤，且大理下關(guān)地區(qū)樓盤多以內(nèi)銷型為主。從成交情況看，在年末的9月—11月成交量較多，其余時(shí)間較冷淡。通過購置客戶看，主要構(gòu)成以剛性需求客戶為主；大理下關(guān)地區(qū)在中介成交的客戶多半是下關(guān)本地人。大理三級市場的概述二手房熱點(diǎn)交易工程二手房熱點(diǎn)工程分析——花韻藍(lán)灣概況

主要技術(shù)指標(biāo)：

總用地面積：53136.00㎡總建筑面積：85011.07㎡

地面總建筑面積：81992.47㎡住宅總建筑面積：78204.78㎡

會所面積：300㎡商鋪面積：2200.17㎡

底層架空面積：1287.52㎡地下車庫面積：3018.6㎡

容積率：1.5建筑覆蓋率：27%

綠化率：45%地面停車位：22輛

地下停車位：88輛

總住宅戶數(shù)：671戶

11會所10兒童活動區(qū)9非機(jī)動車庫8車庫7籃球場6休閑活動區(qū)5景觀區(qū)4休閑長廊3休息區(qū)2景觀區(qū)1小區(qū)分布圖工程簡介：花韻藍(lán)灣是大通地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的精品住宅小區(qū)，是大理州唯一省級生態(tài)示范小區(qū)，以城市公園型主題生態(tài)社區(qū)及陽光、綠地、水景、建筑為工程設(shè)計(jì)主題。由杜鵑苑、櫻花苑、紫薇苑、金桂苑、百合苑、金蘭苑六個(gè)組團(tuán)組成。同時(shí)還擁有智能化周界防范系統(tǒng)、社區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、門戶防盜系統(tǒng)、動靜會所、48項(xiàng)專業(yè)運(yùn)動設(shè)施；二手交易均價(jià)約6000元。二手房熱點(diǎn)工程分析——花韻藍(lán)灣劣勢：小區(qū)停車位嚴(yán)重缺乏，停車率僅16%車位比為隨著周邊其他工程的開發(fā)及花韻藍(lán)山的開盤將對本工程二手交易價(jià)格帶來影響優(yōu)勢：工程內(nèi)部：1、小區(qū)環(huán)境好，綠化率高，娛樂健身設(shè)備相對完善；工程外部：1、生活配套完善：菜場、醫(yī)院、銀行、商場、郵局、醫(yī)院；2、周邊教育配套完善：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)圖書館；3、公交線路、16路、17路；4、其他資源：人民公園生活舒適便捷、小區(qū)生活配套完善環(huán)境優(yōu)美使得花韻藍(lán)灣在市場上得到很好的口碑，尤其注重教育的客戶會因?yàn)樽优木蛯W(xué)問題選擇該工程惠豐新城由大理惠豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾力打造：

惠豐新城以“新城市主義〞為基調(diào)從設(shè)計(jì)理念上著力打造“出那么繁華，入那么寧靜“的理想生活氣氛。惠豐新城已成為大理舊城改造的標(biāo)桿，以合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，被評為〞全省二十大舊改工程“之一，工程總用地面積為7.97公頃(不含城市道路)，其中南區(qū)4.50公頃，北區(qū)3.47公頃，建筑面積超過40萬平方米。工程以福文路為界由和園、昭園兩區(qū)構(gòu)成二手交易均價(jià)約5000元。該工程總價(jià)控制好，置業(yè)門檻低1小區(qū)分布圖二手房熱點(diǎn)工程分析——惠豐新城概況

和園主要技術(shù)指標(biāo)：

總用地面積：34674.24㎡總建筑面積：169541.6㎡

地面總建筑面積：145769.3㎡住宅總建筑面積：129219.2㎡

商業(yè)面積：13088.3㎡集中商場面積：5200㎡

地下層面積：23772.3㎡地下車庫面積：3018.6㎡

容積率：4.2建筑覆蓋率：30%

綠化率：35%地下停車位：約700輛

總住宅戶數(shù)：約1358戶

2小區(qū)入口處3停車場4運(yùn)動區(qū)5休閑區(qū)6景觀區(qū)78二手房熱點(diǎn)工程分析——惠豐新城

劣勢：容積率4.2，居住舒適度不高；周邊道路需改造；本工程一二期二手交易價(jià)格將對三期開盤價(jià)造成一定影響優(yōu)勢：工程內(nèi)部：1、新城市主義設(shè)計(jì)，開放的街坊式街區(qū)；2、三萬平米的美景，擁有42個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)及新加坡園林；3、滇紡商業(yè)廣場滿足吃、喝、玩、樂、購，生活需要；工程外部：1、地處大理下關(guān)核心區(qū)，擁有一流的區(qū)位優(yōu)勢；2、周邊配套完善，生活便捷；3、產(chǎn)品總價(jià)不高，是居家投資首選產(chǎn)品；隨著下關(guān)片區(qū)舊城改造的全面啟動，作為大理舊城改造的前驅(qū)憑借，“新城市主義〞前為的設(shè)計(jì)理念，已營造出“出那么繁華，入那么寧靜“的理想生活氣氛從而成為大理舊城改造的標(biāo)桿，不但以合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，被評為〞全省二十大舊改工程“之一且在市場上已經(jīng)得到良好的口碑通過多家中介了解到，大理人對居住環(huán)境、周邊配套的要求，及對生活的便利性都十分注重：物業(yè)類型：大理本地居民因長久以來的居住習(xí)慣對多層、花園洋房尤為熱衷。但隨著近幾年大理房地產(chǎn)業(yè)的開展，加之下關(guān)土地稀缺，高層建筑的新起，局部人那么逐漸接受了電梯房，但仍存在一定抗性。年輕人比較容易接受小高層或高層，年紀(jì)偏大的人在購房時(shí)那么傾向多層或洋房；戶型、面積方面：公寓及小戶型不超過60㎡，兩房兩廳一衛(wèi)及兩房兩廳兩衛(wèi)在70-90㎡左右，三房兩廳一衛(wèi)及三房兩廳兩衛(wèi)在100-140㎡之間，四房面積在150㎡左右，較受市場推崇；配套方面：大理本地客戶在購房時(shí)工程內(nèi)部配套及周邊生活配套是選擇購置的關(guān)鍵因素，對生活配套雖然不要求全面，但會所、停車場、車站、菜場、超市、銀行是必備的；二手房成交產(chǎn)品分析小結(jié)本地三級市場還未成熟的市場，整體規(guī)模不大，各店面規(guī)模小，置業(yè)參謀素質(zhì)不高，；下關(guān)是大理旅游集散地和交通樞紐，人口集中，且相對固定，三級市場購房客戶主要還是以剛性首置、首改客戶為主；外來投資客戶以選擇環(huán)境資源較好的物業(yè)居多，且本地還有大量的自建房存在，分流了局部市場需求，因此三級市場投資性購房需求空間小，成交量低；由于目前市場仍屬于供小于求的市場，新盤根本不需要通過三級市場就可以消化，因此整個(gè)大理地區(qū)二、三級市場聯(lián)動較弱；通過三級市場的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，整個(gè)市場上走量較大的產(chǎn)品集中在兩房、三房，面積在100-130平方間的戶型為主力；4.1本工程競爭分析4.2地塊SWOT分析Part4本工程所處競爭環(huán)境分析本工程競爭分析4.1競爭市場分析同區(qū)域同價(jià)格段同產(chǎn)品同客戶同推貨時(shí)間競爭圈層劃分競爭對手競爭市場分析思路供貨量價(jià)格未來競爭市場預(yù)測客戶區(qū)域競爭評判從大理市五個(gè)區(qū)域來看：目前極具競爭力的區(qū)域應(yīng)是主城區(qū)和北城區(qū)兩個(gè)區(qū)域： 主城和北城開發(fā)體量和規(guī)模都比較大，吸納力強(qiáng)。它們的差異在于北城區(qū)的樓盤開展傾向于中高端產(chǎn)品方向；主城區(qū)中心地段的樓盤一般開發(fā)中端產(chǎn)品，以小高層、高層產(chǎn)品為主； 開發(fā)區(qū)初期多為普通多層洋房產(chǎn)品，現(xiàn)階段供給的產(chǎn)品以中端小高層、高層為主，受到配套不夠齊全影響，區(qū)域價(jià)值現(xiàn)階段尚未凸顯出來； 城郊區(qū)近期開發(fā)日漸成為規(guī)模化，以別墅產(chǎn)品和洋房產(chǎn)品供給為主，多為企事業(yè)單位、政府部門集資改善住房用地，靠近古城方向上以外銷產(chǎn)品供給為主； 海東是大理市的新區(qū)，非傳統(tǒng)住宅區(qū)，外銷型產(chǎn)品占了較大比重，新區(qū)配套尚不齊全，供給以休閑度假產(chǎn)品為主；客戶置業(yè)流向的局面：北城區(qū)多為本地改善客戶，北城區(qū)開展初期以大理州郊縣客戶為主，區(qū)域內(nèi)目前客戶以主城流出、外地流入為主；主城區(qū)是教育置業(yè)首選區(qū)，集中了大量的教職員工以及公務(wù)員，但區(qū)域內(nèi)樓盤檔次普遍不高，導(dǎo)致改善型需求的客戶外流；城郊區(qū)和海東區(qū)以本地改善客戶和外地流入客戶為主，城郊區(qū)本地客戶占較大比例，海東區(qū)外地客戶占較大比例；開發(fā)區(qū)客戶多為地緣性客戶，且以剛性需求為主；未來極具有潛在競爭力的區(qū)域：開發(fā)區(qū)，隨著大理城市規(guī)劃東移將加大開發(fā)力度；區(qū)域競爭評判區(qū)域市場總結(jié)北城區(qū)的開展主力走改善型路線；城郊和海東市場存在主要競爭，內(nèi)銷最大競爭在于與主城區(qū)域的競爭，外銷最大競爭在于與海東區(qū)和城郊區(qū)的競爭；北城區(qū)和開發(fā)區(qū)將間接與主城區(qū)競爭剛性需求客戶，選擇開發(fā)區(qū)的客戶考慮地緣性，選擇主城區(qū)的客戶考慮教育及城市生活配套；區(qū)域競爭市場評判住宅價(jià)格競爭評判從大理市目前在售樓盤價(jià)格看：從目前大理市場在售樓盤看，價(jià)格主要集中在三個(gè)階段：A、4000——5000元的二手房舊房市場。B、5000——7000元的小高層和高層新盤。C、7000——12000元的海景房和花園洋房。D、12000——20000元的休閑旅游度假產(chǎn)品。在三個(gè)價(jià)格段中，二手房舊房市場和5000——7500的小高層和高層主要是以首改置業(yè)產(chǎn)品為主，在整個(gè)大理屬市場需求量最大，最容易被接受的產(chǎn)品價(jià)格，同時(shí)也是市場放量最大產(chǎn)品類型，該類產(chǎn)品主要集中在主城區(qū)和北城區(qū)。7000——12000海景房和花園洋房屬于高端物業(yè)，此類產(chǎn)品在大理市場存在少量的潛在需求。價(jià)格在12000——20000元之間的產(chǎn)品屬于外銷型休閑旅游度假產(chǎn)品，主要集中在海東片區(qū)，本地購置客群少，主要以外銷市場為主。目前價(jià)格極具競爭力的是4000——7000元之間的產(chǎn)品：住宅客戶選擇評判不同價(jià)格的價(jià)格段對應(yīng)不用的客戶群：從市場客戶來看，首改置業(yè)型客戶所占比重最大。而此類客戶群所能接收的產(chǎn)品大部份是以低價(jià)為主的產(chǎn)品，對產(chǎn)品的要求主要是生活配套完善。所以大部份選擇4000——7000元的滿足居住型產(chǎn)品。而7000——12000海景房和花園洋房屬于高端物業(yè)類型，此類產(chǎn)品的客群主要是對物業(yè)的品質(zhì)、交通方便及生活質(zhì)量都有較高的要求。此類需求的客戶量，在客戶類型占比中低于首改置業(yè)客戶量。價(jià)格在12000——20000元之間的外銷型休閑旅游度假產(chǎn)品，本地購置客群少，主要是以外來客戶群為主；本地客群數(shù)量占比為極少數(shù)，所以該類產(chǎn)品沒有對本地客戶造成太大的客戶分流。通過對大理購房分析，從價(jià)格段客群占比中可以看出，目前大理市場客戶對物業(yè)價(jià)格承受能力大部份集中在30—65萬之間。但通過產(chǎn)品品質(zhì)提升以及時(shí)間的因素，市場承受能力將到達(dá)50萬——80萬之間。客戶對價(jià)格承受力評判整體市場以4000——7000元的價(jià)格為主要價(jià)格段；該價(jià)格段的產(chǎn)品主要集中在主城區(qū)，開發(fā)區(qū)和北城區(qū)有較少局部；主要以剛性需求客戶為主；該類客戶主要要求生活配套完善；價(jià)格競爭市場評判住宅產(chǎn)品競爭評判大理市目前在售產(chǎn)品類型：從整個(gè)大理的各片區(qū)物業(yè)類型看，各片區(qū)或多或少都有小高層和高層產(chǎn)品，相對而言，主城區(qū)、北城區(qū)、開發(fā)區(qū)三個(gè)區(qū)域較多；從建筑物的風(fēng)格外立面來看，目前市場上新呈現(xiàn)的新中式風(fēng)格，現(xiàn)代簡約風(fēng)格及地中海建筑風(fēng)格普遍被市場所接受；目前大理的建筑物大局部以白色為主色調(diào)，切合大理白族的民族風(fēng)格特點(diǎn)。但近期新開發(fā)的一些工程改變了原有的特點(diǎn)，出現(xiàn)了灰色、藍(lán)色、紅色等為主色調(diào)的建筑物，也被市場所接受。從市場上的戶型面積看，有50平米段的公寓，80——110平米的兩房或三房，120平米——150平米大三房或四房，150平米以上躍層或別墅。主城區(qū)前期產(chǎn)品的供給多以集資建房為主，局部新開發(fā)的工程都是以小高層和高層為主。選擇主城區(qū)的客戶主要是考慮生活配套完善，醫(yī)療、教育等市政配套齊全。從建筑風(fēng)格來看，局部外地的開發(fā)商進(jìn)駐大理后帶去新的建筑理念，目前來看，現(xiàn)代簡約風(fēng)格比較受年青白領(lǐng)的青睞，地中海式風(fēng)格在客群中容易被中年人士喜歡，新中式風(fēng)格被中老年客群所接受；從建筑的外立面來看，現(xiàn)代主義風(fēng)格的高層和小高層的外立面在顏色沒有太大的傾向；目前50平米段的公寓戶型屬于投資型物業(yè)，80——110平米的兩房或三房屬于首改型物業(yè)形態(tài)，主要客群以年青白領(lǐng)為主，120平米——150平米大三房或四房屬于升級改善型物業(yè)，主要客群以中年人客群為主，150平米以上躍層或別墅屬于高端型物業(yè)，客群主要以中老年成功人士、私營老板、企業(yè)高管、外來購置客群等中上層人士為主。

未來極具有潛在競爭力的產(chǎn)品集中在現(xiàn)代風(fēng)格的高層和小高層，面積集中在80—110平米之間。住宅產(chǎn)品競爭評判產(chǎn)品類型以主城區(qū)的高層和小高層為主要競爭產(chǎn)品；產(chǎn)品建筑風(fēng)格的接受沒有形成固定的趨勢，所以需要一個(gè)引起注意并區(qū)別于市場的獨(dú)特產(chǎn)品，引起市場注意；主要競爭產(chǎn)品的面積區(qū)間集中在80——110平米之間，需要通過充分的空間利用，面積贈送吸引市場；產(chǎn)品競爭市場評判客戶競爭評判客戶流向分析從購房客戶群來分，主要分為三類：大理下屬縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、大理市區(qū)本地客戶、外來客戶從大理下屬縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶看，購置物業(yè)位置集中在主城區(qū)，購房主要考慮因素是生活的便利性；從整個(gè)大理市本地購置人群看，購置客戶主要選擇北城區(qū)和開發(fā)區(qū)，以選擇改善型居住物業(yè)為主；外來客戶購置選擇以北城區(qū)、海東區(qū)為主，看重的是居住品質(zhì)和投資潛力。本地客戶本地客戶下屬縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶外來客戶本地自主客戶購房主要集中在主城區(qū)和北城區(qū)；外地自主客戶主要集中在城郊區(qū)和海東區(qū)。投資型客戶的購房區(qū)域主要集中在主城、北城、城郊、海東區(qū)；對本工程造成客戶分流的主要區(qū)域就是主城區(qū)和北城區(qū)。客戶競爭市場評判同推貨時(shí)間競爭評判從大理房地產(chǎn)的開發(fā)狀況看，主要集中在主城區(qū)，屬舊城改造和城中村改造工程，共有6大片區(qū)，共計(jì)1763畝地。北城區(qū)共有3個(gè)改造片區(qū)，共計(jì)1140畝地。舊城改造市政府預(yù)計(jì)要在兩年后完成，所以站在推貨時(shí)間看，兩年后將有大量樓盤面市。目前的舊城改造工程的用地性質(zhì)都以居住和商業(yè)用地為主，所以將有大量的居住和商業(yè)樓盤面市。主城區(qū)舊城改造工程較多，都以居住和商業(yè)用地為主；工程的改造時(shí)間預(yù)計(jì)在兩年后，與本工程開發(fā)面市時(shí)間比較接近。結(jié)合時(shí)間和產(chǎn)品看，如果本工程開發(fā)不能搶占市場時(shí)間將面臨著很大體量的同類產(chǎn)品競爭，并且競爭對手從地段、配套等方面優(yōu)越于本工程；同推貨時(shí)間競爭市場評判洱海傳奇洱海國際生態(tài)城洱海龍灣大理公館御培坊洱海莊園蘋果城清逸佳園錦達(dá)豪庭惠豐新城梨花溪感通別墅銀海山水間小結(jié)：通過從區(qū)域、價(jià)格、產(chǎn)品、客戶、推貨時(shí)間五個(gè)方面的分析，發(fā)現(xiàn)本工程的主要競爭樓盤主要集中在主城區(qū)和北城區(qū)，其余區(qū)域僅有少局部產(chǎn)品對本工程形成競爭，但競爭力不強(qiáng)。第二競爭區(qū)域第二競爭區(qū)域主要競爭區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析區(qū)域價(jià)格產(chǎn)品客戶重點(diǎn)競爭樓盤分析思路營銷推廣方式競爭區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析重點(diǎn)樓盤分析——惠豐新城概況開發(fā)商：大理惠豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開工時(shí)間：2024年竣工時(shí)間：2024年占地面積：35929平方米戶數(shù)：1700戶容積率：4.93綠化率：37%車位：1