基于規(guī)劃單元開發(fā)的控制性詳細規(guī)劃編制方法研基于規(guī)劃單元開發(fā)的控制性詳細規(guī)劃編制方法研——以深圳留仙洞總部基地控制性詳細規(guī)劃為劉歡，李連引控制性詳細規(guī)劃（以下簡稱“控規(guī)）作為控制城市土地開發(fā)、強化城市段，在城市建設(shè)中發(fā)揮著重要的作用。自 年代初控規(guī)出現(xiàn)以來，隨著經(jīng)濟和社會的不變化，不少學(xué)者對控規(guī)的編制、實施以及修改等方面進行了積極探索，形成了較為規(guī)編制方法和體系。但最近幾年，隨著城市化進程逐漸加快、市場經(jīng)濟的逐漸深入，控規(guī)編制和實施面臨新的問題，如地塊控規(guī)造成城市空間單一、不利于街區(qū)整體開發(fā)等上情況，本文以規(guī)劃單元開發(fā)為切入點，針對現(xiàn)行的控規(guī)編制技術(shù)進行分析，同時開發(fā)的優(yōu)點，總結(jié)出適應(yīng)單元整體開發(fā)的控規(guī)的編制方法和思路，以更有效的指導(dǎo)和開發(fā)，以期達到提高城市空間環(huán)境品質(zhì)、適應(yīng)市場需求、提升規(guī)劃管理水平等目1、規(guī)劃單元開發(fā)的認規(guī)劃單元開發(fā)（PlannedUnitDevelopment，PUD）是與“地塊分散開發(fā)”相對的一念，指在規(guī)模較大（街區(qū)或多地塊）的土地開發(fā)中，規(guī)劃主管部門只要求開發(fā)商保發(fā)強度、公共空間及市政、交通等設(shè)施強制性控制要求，而其他具體的控制規(guī)定，如比、建筑高度、建筑形式等更加靈活，由市場條件和基地條件去決定和由開發(fā)商做比、建筑高度、建筑形式等更加靈活，由市場條件和基地條件去決定和由開發(fā)商做安排[1]與傳統(tǒng)分散開發(fā)模式相比，規(guī)劃單元開發(fā)具有以下優(yōu)點（1）空間環(huán)境多樣規(guī)劃單元開發(fā)鼓勵開發(fā)商在基地中保留有特殊價值的地段或建筑，集中利用自然地形成中心公園、綠地或兒童游戲場等宜人的開放空間，鼓勵建筑類型的多樣化，因此具的靈活性和積極性、更大的彈性和市場活力，同時也可獲得較高品質(zhì)的城市環(huán)境造宜人、協(xié)調(diào)的城市空間環(huán)境[1]（2）空間效益最大首先，和單個小地塊開發(fā)相比，規(guī)劃單元開發(fā)具有較大的開發(fā)總量，建筑施工具有規(guī)經(jīng)濟的特點；其次，單元開發(fā)把相鄰地塊的公共空間、地下空間、公共服務(wù)設(shè)施等作為一整體來考慮，使公共設(shè)施利用最大化、地下空間一體化、并能在較大的范圍內(nèi)對交通化，這樣不但能建構(gòu)更完善的系統(tǒng)，而且能使資源共享，發(fā)揮最大的使用效能（3）政府管理效能在新城或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)中，政府可以通過綠地、道路、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施的開發(fā)、企業(yè)代建的方式，減少政府的財政壓力；也可以降低地價、返還物業(yè)的方式出讓，不但可以減少企業(yè)的資金壓力，同時通過持有物業(yè)確保政府持續(xù)的財政收益迅速推動潛力地區(qū)見效的開發(fā)模式，此方法多用于高密度開發(fā)的城市次要區(qū)域、產(chǎn)業(yè)片區(qū)城市邊緣區(qū)（如新城、新區(qū)等2060年代到70年代初美國的大規(guī)模開發(fā)熱潮中規(guī)劃單元開發(fā)的方法曾起到許多積極作用；在國內(nèi)也有相當(dāng)多的成功實踐，如上海區(qū)、廣州亞運城、香港西九龍樞紐片區(qū)等[2]2、控規(guī)的演進過程及問題分控規(guī)是在我國從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的過程中，伴隨著城市土地有償使用制度的立而逐步發(fā)展起來的誕生后，其在指導(dǎo)城市土地出讓和開發(fā)等方面起到巨大的然而，隨著市場經(jīng)濟體制的逐漸建立，面對復(fù)雜的市場環(huán)境、多元的利益需求與投設(shè)主體，以地塊為單位進行的傳統(tǒng)控規(guī)暴露出諸多問題，如面臨頻繁的被動調(diào)整、到挑戰(zhàn)；系統(tǒng)控制內(nèi)容失衡、指標(biāo)確定缺乏依據(jù)；控制方式彈性不足、不適應(yīng)不同理要求等一系列到挑戰(zhàn)；系統(tǒng)控制內(nèi)容失衡、指標(biāo)確定缺乏依據(jù)；控制方式彈性不足、不適應(yīng)不同理要求等一系列問題[3]為了最大限度地滿足規(guī)劃管理中靈活性的需要、確保規(guī)劃行政管理的靈活性與權(quán)威性年廣州市城市規(guī)劃局率先提出由多個用地權(quán)屬不同的地塊構(gòu)成的“城市規(guī)劃管理元”，即把控規(guī)的編制與管理劃分為“單元—地塊”兩個層次，將較大范圍的規(guī)劃管理單制導(dǎo)則來控制執(zhí)行，以保證規(guī)劃管理的剛性與彈性并濟目前，基于分層式彈性控制的控規(guī)編制方法已經(jīng)成為控規(guī)發(fā)展主流，其核心思想就城市開發(fā)建設(shè)行為在控制強度分級（強制性、規(guī)定性、指導(dǎo)性）的基礎(chǔ)上引入多級控制層次明確開發(fā)建設(shè)過程中的剛性內(nèi)容與彈性內(nèi)容，從而達到在控規(guī)實施過程中的適應(yīng)性的統(tǒng)一[4]雖然分層式的控規(guī)編制與管理方法，具有剛?cè)岵討B(tài)更新等諸多創(chuàng)新點，而且在實的操作中地塊的劃分可根據(jù)開發(fā)方式和管理需要而變化，在規(guī)劃審批和實施中進一步重（小塊合并成大塊但也遇到了若干問題（1）空間環(huán)境土地的出讓與開發(fā)依然是以單個地塊為主的，其典型特征之一是強調(diào)同種功能統(tǒng)一密（如居住用地的容積率一般為2～3，建筑密度為20%～30%，綠地率為30%～40%導(dǎo)了一批雷同的開發(fā)地塊，這種常規(guī)的控制方式不能很好地落實居民對城市空間環(huán)境需求，造成城市空間品質(zhì)不高，缺少特色等（2）政府財政近年來，地方政府把新城建設(shè)作為城鎮(zhèn)化的抓手和突破口，其開發(fā)建設(shè)基本上是以主導(dǎo)模式進行的，在前期政府要投入大量的資金進行交通設(shè)施、市政設(shè)施等土地一級開發(fā)同時為了吸引企業(yè)入駐，政府往往會以低廉的地價甚至零地價去出讓土地，這樣造新城建設(shè)中政府面臨很大的資金壓力（3）不適應(yīng)市場需在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有實力的開發(fā)商往往希望進行較大規(guī)模項目的發(fā)，以實現(xiàn)建筑施工規(guī)模的經(jīng)濟性。但是目前的控規(guī)編制過程中，地塊的開發(fā)規(guī)模一般20萬-30萬平方米之間，管理單元的開發(fā)規(guī)模在500萬平方米左右，而經(jīng)過市場分析發(fā)現(xiàn)大開發(fā)商能接受的開發(fā)規(guī)模一般在50萬-100萬平方米之間。地塊規(guī)模過小，而管理單元規(guī)模過大，需要一個中間層次的開發(fā)量滿足市場需求3、基于規(guī)劃單元開發(fā)的控規(guī)模過大，需要一個中間層次的開發(fā)量滿足市場需求3、基于規(guī)劃單元開發(fā)的控制性詳細規(guī)劃實留仙洞總部基地控規(guī)編制留仙洞總部基地用地面積為116.60公頃深圳市南山區(qū)北部，是大沙河創(chuàng)新走廊關(guān)鍵節(jié)點是深圳市高新區(qū)向北拓展的重要基地（見圖1作為深圳原特區(qū)內(nèi)為數(shù)不多的大型國有用地留仙洞總部基地將成為深圳西部地區(qū)比肩前海、口等城市新一輪戰(zhàn)略性增長地區(qū)，將共同形成城新的經(jīng)濟增長軸，在深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級中起到領(lǐng)和示范的為了使本次控規(guī)既能滿足彈性控制、動態(tài)維護的規(guī)劃管理特點，又能適合單元開發(fā)場需求，筆者借鑒國外單元開發(fā)的模式，在管理單元和地塊之間增加街坊層面，即元—街坊—地塊”三個層次，以街坊為一個開發(fā)單元和開發(fā)容量平衡和調(diào)劑的最小單許區(qū)內(nèi)地塊指標(biāo)相互調(diào)劑，但不能突破街坊的開發(fā)容量（1）管理單管理單元的劃定遵循地域完整、界限穩(wěn)定、規(guī)模合理等原則，一般以快速路、城市主路等交通性道路、河流等自然界限為界限。參考廣州、武漢等城市控規(guī)編制經(jīng)驗的用地規(guī)模一1平方公里左右（舊城20～50公頃，新區(qū)1.0～2.0公頃）；總開發(fā)容200-500萬平方米留仙洞總部基地總用地面積僅為 公頃，因此本項目作為一個管理單元進行控制。劃對管理單元的土地使用、人口分布、公共設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施配置、“六線”規(guī)劃、生環(huán)境與城市景觀控制等內(nèi)容進行專項研究和系統(tǒng)規(guī)劃，確定單元發(fā)展規(guī)模、功能分區(qū)布局、土地使用、景觀環(huán)境和城市設(shè)施，指導(dǎo)街區(qū)和地（2）開發(fā)單元（街坊 個街坊組合成一個理單元本規(guī)劃研究了深圳近兩年以單元開發(fā)為模式的宗地交易信息，同時結(jié)合國外單元開發(fā)案例，確定開發(fā)單元用地面積為10～20公頃，一案例，確定開發(fā)單元用地面積為10～20公頃，一般是400*400米左右的街坊，內(nèi)部可劃為四個200*200米的四個開發(fā)地塊；總建筑面積一般為50～100平方米，最大不超過萬平方米。本規(guī)劃根據(jù)主次干路、綠廊等將本片區(qū)劃分7個開發(fā)單（3）地塊的劃分主要依據(jù)規(guī)劃要求、批地紅線、現(xiàn)狀土地權(quán)屬等確定，臨近道路一側(cè)的在單元開發(fā)過程中，在不違反開發(fā)單元控制指標(biāo)的前提下，地塊的用地性質(zhì)、用地面積率、綠地率、建筑密度等控制指標(biāo)均可根據(jù)產(chǎn)品的市場需求做適當(dāng)調(diào)整留仙洞總部基地根據(jù)由城市主次干道、城市支路、已批用地紅線及用地性質(zhì)共劃個地塊（見開發(fā)單元（街坊）控制要為了保障公共利益，同時保障規(guī)劃的彈性，開發(fā)單元采用“強制性+引導(dǎo)性”指合的控制方式。強制性控制內(nèi)容包括：主導(dǎo)功能、建筑總量、配套設(shè)施、公共綠地內(nèi)容包括：地塊劃分、建筑高度、公共空間布局、慢行通廊、地下空間開發(fā)要求等開發(fā)單元內(nèi)強制性內(nèi)容在保證合理服務(wù)半徑的前提下，其具體位置可在單元內(nèi)優(yōu)化整。引導(dǎo)性內(nèi)容在編制下層次規(guī)劃或具體實施時，可根據(jù)相關(guān)規(guī)定進一步優(yōu)化完善開發(fā)單元（街坊）開發(fā)模整。引導(dǎo)性內(nèi)容在編制下層次規(guī)劃或具體實施時，可根據(jù)相關(guān)規(guī)定進一步優(yōu)化完善開發(fā)單元（街坊）開發(fā)模總部基地內(nèi)的7個開發(fā)單元采用整體開發(fā)為主、多種方式并存的方式（見圖3（1）單元整體開發(fā)模規(guī)劃強“多主體、高門檻、小規(guī)模”的整體單元開發(fā)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群的形成，達充分利用市場資源并且高品質(zhì)、高效率完成留仙洞的建設(shè)、招商和后期運營的目的式主要應(yīng)用于1街坊3、4、5街坊（2）單元土地整備模土地整備是土地改革中土地二次開發(fā)的關(guān)鍵內(nèi)容，而且“以土地整備方式優(yōu)先保障地區(qū)和重大項目用地的土地供應(yīng)”已成為共識。在留仙洞，面對南灣工業(yè)區(qū)和石鼓史遺留問題，土地整備是解決這些問題的重要手段。作為利益返還，土地整備主體獲7街坊的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營和管（3）地塊出讓以地塊方式進行土地出讓是傳統(tǒng)而有效的土地經(jīng)營模式，考慮到土地開發(fā)靈活多樣性及單個企業(yè)入駐的空間需求，留仙洞仍保留此模式，主要應(yīng)用在6街坊中（4）地塊更新05-1105-12內(nèi)需要更新的兩宗合法用地，現(xiàn)狀均工業(yè)用地。本規(guī)劃從整體空間形態(tài)出發(fā)，確定了兩宗地的更新方向、配套施和主要空間形態(tài)引導(dǎo)等內(nèi)街坊開發(fā)模式的靈活性，可選擇單元體開發(fā)模式，由政府投融資平臺或者業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商建設(shè)，亦可視情況選擇單元/地塊出讓模式，由企業(yè)自建或企業(yè)聯(lián)合建設(shè)開發(fā)單元（街坊）建設(shè)指捆綁開發(fā)是實施單元開發(fā)的重要內(nèi)容，也是進行控規(guī)編制中明確開發(fā)建筑單位與政府間責(zé)任與義務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。捆綁開發(fā)按照捆綁的對象分為設(shè)施捆綁、綠地捆綁和道種；按照捆綁的方式可分為整體捆綁和就近捆綁（見種；按照捆綁的方式可分為整體捆綁和就近捆綁（見（1）整體捆在帶狀綠地和道路捆綁等線形設(shè)施的捆綁中，一般采取整體捆綁的方式，通常與綠地道路沿線實力最強的開發(fā)主體進行捆綁，以利于進行一體化設(shè)計、整體施工。因此地中的“H”形綠廊最后確定為整體捆綁，由4街坊進行開發(fā)建設(shè)（2）就近捆就近捆綁一般適用于點狀、面狀的設(shè)施，如大型綠地、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施，由設(shè)邊的某個或?qū)嵙ψ顝姷拈_發(fā)商進行捆綁開發(fā)，與出入地塊進行整體設(shè)除了確定捆綁方式之外，在捆綁建設(shè)中還應(yīng)遵循以下原則，如先建道路應(yīng)該為后期的地塊提供便利；主干路、次干路由政府建設(shè)；部分次干路可管委會提供設(shè)計，企業(yè)代建支路由企業(yè)設(shè)計和建設(shè)，政府審查等結(jié)開發(fā)單元是管理單元和地塊直接的一個中間層次，旨在將管理單元中規(guī)定的開發(fā)總量公共設(shè)施等內(nèi)容進一步分解，有效指導(dǎo)下