實操：商鋪分割的3要素10原則10建議鋪位分割看似是一個很簡單的問題，但當我們以經營為導向來進行劃分時，才會發現要對一個數萬平方米的賣場進行合理的鋪位分割，并非一件易事，須照顧銷售、招商、經營等各方面。而且，鋪位的分割對項目的銷售、招商及后期的經營影響深遠，需平衡每個要素。一、商業地產商鋪分割細節

1、業使用面積、技術需求、其他要求1)特色餐飲一般需求1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風隔油池新風廣告位營業時間較長充足停車場咖啡館80-200平方米上下水電力廣告店鋪外環境優雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流西餐廳300平方米以上酒吧約200平方米以上(24小時營業)2)配套行業美容美發150平方米以上(冷熱水，電力)；美體500平方米以上(營業晚上10點，最好提供停車位)；洗衣店50-100平方米(水電，房屋分割要進深)。2、商鋪的分割要根據行業需求的面積和配套設施來決定1)服務配套行業便利店150-500平方米(小儲藏室，24小時營業)；藥店100-200(24小時營業)；花店10-30平方米(上下水)；銀行500-1000平方米、電力獨立、出入口前廳營業面積100平方米、以上租買均可租賃要簽10年以上。2)展廳、精品店彩擴店60平方米；化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需100平方米以上；服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內衣均需100平方米以上。二、業態定位決定分割標準沒有規矩，不成方圓，商鋪分割不能盲目的進行，在著手進行鋪位分割前，首先要確定鋪位分割的標準，而鋪位分割標準的確定主要取決于項目的業態定位。在零售的分割標準中，街鋪、內鋪的分割標準都不同;對于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺的區別等。在以經營為導向的商鋪營銷時代，鋪位分割也已經不是一味“劃小鋪劃螞蟻鋪”的時代;鋪位分割固然要考慮到銷售的壓力，但這并不意味著一味的劃小;要尋求銷售和經營的平衡點，做到兼顧銷售、招商與經營。三、鋪位分割的三要素：通道、開間和進深在明確了鋪位分割標準的基礎上，還要確定鋪位分割的三要素，即通道、開間和進深。這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區別，開間和進深需要注意二者之間的合理比例。譬如，開間和進深的比例不宜超過4，以保證每間鋪位的適用性。1、主題的原則即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。1)如果項目某個樓層業態規劃，將來的定位是以服裝、音像業為主，則那些進深與開間之比大于的商鋪銷售不會有太大困難，因為經營服裝、音像業不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。2)如果項目將來的主要商業定位是以餐飲、零售業為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比的商鋪將會因為餐飲、零售業主考慮到不適合自己將來經營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。2、人性化的原則即分割出的商鋪，要符合業主經營、使用的要求;分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：1)所有人性化所要求的人流通路設計必須要有;2)所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。

3、科學利用的原則即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區，是指在商業場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售創造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區范圍。八、目前商鋪分割存在的不足單純從營銷的角度出發考慮，目前部分商業項目的分割不盡合理，這是造成部分商業項目公攤比例過高(有的高達50％)的直接原因。不合理的地方主要表現在以下幾個方面：1、商鋪分割不規則從設計可以看出有許多商業項目分割不規則，而且進深與開間之比大于4：1，這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業經營對場地形狀結構的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。2、輔助功能區太多輔助功能區太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。三多不除，公攤不減。樓梯：從設計上可以看到，目前許多商業項目在一、二層設計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標準范圍內相應設置即可。廁所：目前一些商業項目在面積內，分布了十幾個廁所！而在深圳沃爾瑪2萬平方米的商業面積，一共也只在一樓設有1個公共廁所，世界500強企業的精打細算，確實值得我們參照和學習。對此，我們建議設計上按照正常的標準每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛生設備購買、將來維護費用，實實在在是一舉多得。空閑場地：目前的一些商業項目由于設計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。3、通道和道路分割不合理許多商業項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導向進行設計，設計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間；另一方面過道設計不規則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習慣，對空間也造成浪費。按照商場經營的規則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經驗，一般將出入口分別設置在商場的兩側而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習慣，對道路盡可能地進行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內的滯留時間，帶旺商鋪。九、商鋪分割總結：1、近深與開間的比例要協調；2、主通道與次通道的規劃，在主要通道盡可能看到更多的商鋪；3、人流導向；4、死角的處理；5、盡可能的把使用率提高，衛生間、通道的寬度、公共休閑地帶等的規劃；