北京、鄂爾多斯工程考察報告2024.10.162024年10月8日—12日，在北京、鄂爾多斯六個樓盤考察、交流……城市時間考察項目北京10月8日1釣魚臺七號院2北京星河灣10月9日3金茂府鄂爾多斯10月10日4鄂爾多斯星河灣5伊泰華府世家10月11日6伊泰華府領秀釣魚臺七號院北京星河灣鄂爾多斯星河灣伊泰華府世家伊泰華府領秀金茂府二、本次考察工程的借鑒點一、考察工程分析釣魚臺七號院北京星河灣金茂府鄂爾多斯星河灣伊泰華府世家伊泰華府領秀

目錄4Documentnumber釣魚臺七號院北京星河灣金茂府鄂爾多斯星河灣伊泰華府世家伊泰華府嶺秀

一、考察工程分析5Documentnumber1.1釣魚臺七號院一、考察工程分析1.1考察工程分析——釣魚臺七號院71.1考察工程分析：釣魚臺七號院——工程概況地段是工程最大賣點：位于京城西貴核心區域，釣魚臺國兵館的西北側項目位置

朝陽霄云路8號開發企業中赫置地投資控股有限公司物業類別一共4棟，共106戶，6-13層（1棟6層、1棟8層、2棟13層），3梯2戶裝修狀況預計成本6000元/平米建筑面積

43383平方米占地面積

16667平方米容積率2.58開盤時間2009年7月綠化率30%物業管理中糧凱萊物業銷售報價110000-200000元/平米釣魚臺國兵館釣魚臺七號院8長安街北，釣魚臺旁釣魚臺七號院院，距釣魚臺國賓館300米，南臨玉淵潭80米，西達西三環900米，北接阜成路400米，行至二環路2900米，盡享四通八達的交通網絡，工程區域比鄰金融街，北望中關村，云集百萬莊、三里河至玉泉路一帶的大量黨政軍機關，以棟梁薈萃的地脈資源，開啟新的傳統；1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——工程概況9工程于2024年7月開盤，截止目前已去化73%，我們自今年6月開始對工程銷售情況進行監測，從圖表中不難看出，工程去化情況平穩，成交價格總體呈上升態勢。1.1考察工程分析——釣魚臺七號院銷售情況10【建筑設計】清華大學建筑設計研究院【園林設計】EDA國際【工程物業】凱萊物業【室內設計】李瑋珉、Gensler、David加拿大戴維國際設計公司1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——合作團隊11工程總占地1.6萬平方米,建筑面積4.3萬平方米，整體規劃依據地形條件及地塊獨特的景觀資源，精心打造四棟人文建筑，精裝106席300-600平方米湖岸大宅,沿玉淵潭湖面由東向西一字排開，全部南向面湖。3.4米豁朗層高，7-12米客廳面寬，270度瞰景戶型，首層復式與頂層大平層設計建筑的整體輪廓構筑為“山〞形，與南側的玉淵潭的水相得益彰，隱喻山水相映，符合中式傳統理想的人居觀念。不同樓座起伏的上下關系配合建筑坡屋面的頂層輪廓設計，為公共環境勾勒出優美靈動的城市天際線。1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——產品特征總平規劃12自然和貴，氣韻親和園林規劃遵循中西合璧的造園理念，建筑北側園林端莊、雅致，極盡親和與便利；南側與玉淵潭公園一欄之隔，湖岸近百米綠地整體重新規劃，充分彰顯北派園林的氣韻，追求人與自然、建筑的相融共生。釣魚臺七號院院，園林與湖面交相輝映，呈自然和貴之勢，開啟新的傳統。園林規劃1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——產品特征13立面設計——手工砌筑，頂禮而成根植于800年地脈環境的歷史文化之上，運用現代砌筑工藝及傳統磚石材料，精雕細琢，建筑整體彰顯西洋建筑精粹，尊崇中國傳統建筑禮制，使其流露出端莊、低調、內斂的高貴氣韻。釣魚臺七號院院，頂禮而成，開啟新的傳統。建筑特色1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——產品特征14現代砌筑工藝釣魚臺七號院院，外墻磚的砌筑工藝，采用干掛式清水磚幕墻系統，在每層的3.4米層高處均有結構挑板承載每一層的磚荷載，在每一層1.7米處均增設鋼結構角鋼，在砌筑磚的過程中每隔3-4塊磚設水平向拉結筋，縱向每隔0.6-1.2米通過三也磚的磚孔縱向穿鋼筋，內灌砂漿，與水平筋拉結，形成整體板狀墻體并與預埋在混凝土結構墻體內的鋼制預埋件形成剛性連接，使之整體穩定。建筑特色1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——產品特征15材質——紅磚、原銅、石材【紅磚】建筑采用95萬塊經傳統工藝燒制的紅磚，通過現代砌筑的手法，應用于建筑立面的墻身、墻柱、屋檐、腰線等部位，更顯質樸和親切。【原銅】建筑細節采用原銅作為傳統建筑裝飾材料，通過傳統工藝精雕細琢，應用于建筑窗下墻、陽臺外飾板、欄桿、扶手等部位，更顯沉穩和莊嚴。【石材】建筑細節多處采用材質樸實凝重的石材裝飾，如：柱頭、門頭柱、線角、墻身等部位，通過手工打磨的石材，在古樸的紅墻中透射出現代的氣息。建筑特色1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——產品特征16設計細節——十二章紋釣魚臺七號院院在建筑外立面中運用十二章紋等設計，在細節中表達高貴氣韻。十二章紋為中國帝制時代的服飾等級標志，指中國古代帝五及高級官員禮服上繪繡的十二種紋飾，它們是：日、月、星辰、群山、龍、華蟲、宗彝、藻、火、粉米、黼、黻。建筑特色1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——產品特征17戶型類型戶型區間（平方米）套數三居320-36098四居410-480復式592-10728共106套，戶戶南向全景觀湖〔玉淵潭〕，大空間大尺寸，300多平米左右三房，400多平米的四房戶型設計1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——產品特征18入口處玄關設計，符合中國傳統；入戶的L型通道，保證休息區的私密及安靜；會客廳與家庭廳相互獨立，又可相互聯動，尺度超大，適于舉行小型聚會，大面積南向落地窗，采光觀景效果良好；大面積廚房與餐廳聯動，主人可在此享受烹飪快樂；主人房配超大衣帽間，超大尺度衛生間，品味浪漫真諦；南向戶型，三面采光；臥室均為套房設計，彰顯尊貴身份。三室兩廳四衛戶型設計1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——產品特征19入口雙開門及玄關設計，感受尊貴私密居家體驗；大面積會客廳，270度全景落地窗及露臺,打造居家社交平臺；大尺度開放式明廚，與餐廳實現互動關系，盡享美食盛宴的樂趣；豪華餐廳，大宴賓客，回歸望族鼎食氣韻；雙主臥朝南，面積開闊，配有休閑區，盡享家居生活意趣；主人房配超大衣帽間，超大尺度衛生間，明衛設計品味浪漫真諦，主人房亦可從戶外單獨進入，保證私密性及平安性；臥室均為套房設計，彰顯尊貴身份;南向戶型，三面采光；獨立保姆間設計，主僕分梯入戶。四室兩廳四衛戶型設計1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——產品特征20裝修配置1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——產品特征功能室地面墻面配置廚房

地磚

墻磚、鋁木復合中空玻璃門窗整體櫥柜：德國Gaggenau嘉格納，不包括酒柜、咖啡機

客廳

大理石,花崗石

墻紙—衛生間

地磚鋁木復合中空玻璃門窗,

韋寶浴缸、馬桶、面盆，GISSI龍頭臥室

復合地板

墻紙斷橋鋁鋁木復合，中空雙玻璃,

公共區域進戶門德國Biffar頂級入戶銅門，SCHLAGE門鎖窗材威盾斷橋鋁鋁木復合，6+12+6中空雙玻璃,

走廊地磚電梯廳三菱電梯，地面高級石材大堂高級石材

舒適系統地板集中性供暖，法國LEWIM對講，三菱戶式中央空調，中央飲水系統,DYVAC家用型中央吸塵器,速賓地下停車系統、瑞士吉博力同層排水精裝本錢在6000以上，設施設備使用比較高端，硬裝大量采用石材，但在室內設計中未充分考慮到使用功能的需求〔如收納空間較少〕，裝修施工細節處理方面是這次考察工程中最為粗糙的211.1考察工程分析：釣魚臺七號院——產品特征裝修樣板間：客廳硬裝采用了較多的石材和實木，但是在設計和施工的細節處理粗糙，與工程宣傳的裝修效果相差甚遠圖片全部為效果圖，未能拍攝到實景圖22面積：2000平米，位于第一下一層配置：特設家庭會客式私屬會所，是家庭空間的延伸。私屬會所除包括25米長游泳池、會客廳、健身房、瑜珈房、SPA、美容、便利店、餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能廳等會所功能外，還提供了私人酒窖儲藏等高檔會員定制效勞1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——會所23釣魚臺七號院的地下停車場——速賓地下停車系統1.1考察工程分析：釣魚臺七號院——地下停車場241.1考察工程分析：釣魚臺七號院借鑒意義借鑒一：戶型設計上力求大空間大尺寸，300多平米左右三房，400多平米的四房。該工程大戶型銷售速度較快，說明這類奢華空間產品已得到越來越多的客戶認可借鑒二：極致的設施設備，需要有較為精細的硬裝設計和施工來配合。在硬裝無法到達星河灣的標準時，可以從設施設備的極致化方向努力，但是，糟糕的室內空間設計細節和裝修施工細節的處理，會讓好的設施設備事倍功半借鑒三：針對業主的私屬會所放置地下一層，并且在地下車庫中，將會所、訪客和業主的車位進行區域劃分25Documentnumber產品特征會所工程核心價值點工程借鑒1.2北京星河灣一、考察工程分析2001年開始開發，位于朝陽區朝陽北路的北京星河灣。該工程用地面積520畝，總建面約60萬平米。工程在開盤前投入15億，以打造現樓實景的開發模式運作四年。2024年6月，北京星河灣第一期暢園20多萬平方米的產品首次公開亮相，社區立體化園林、高品質室內裝修，重點小學、雙語幼兒園、四季會、酒店式公寓等同期形成，成為當時北京高層豪宅的標桿工程已經售罄，目前二手房的價格在4-5萬元/平米。1.2考察工程分析：北京星河灣——工程概況北京星河灣營造舒適宜人的人文環境，良好的人居環境。〔促進人與自然的親和關系，自然開放的社區文化，親切的組團休閑空間，構建出親密和睦的鄰里關系〕強調居住的均好性采用人車分流設計。〔以貫穿的社區主道路為車行干道，車輛由主路直接進入地下車庫，社區成為步行區〕完善的配套公建。〔幼兒園、小學、會所、便民商業街，以外向型布局，既效勞本區又向社區開放〕1.2考察工程分析：北京星河灣——產品特征總平規劃大圍合，突出整體性、向心性、均好性，以高層板式為主的住宅建筑順應地形、變化有序，使多數住戶南北朝向，防止了南北行列式的呆板和單調。與建筑交融的綠化體系。〔連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間，以花園圍繞建筑，建筑坐落在花園中〕主動創造場地高差。〔庭院空間的上下錯落，形成豐富的庭院空間，室內外空間互相滲透，而又不失私密性。下沉式花園結合地下車庫。下沉的園區泳池結合地下室。〕注重園區周邊環境的改造。〔星河灣對小區周邊環境的改造，不局限于小區本身〕。建筑以清雅的風格，質樸的材質，柔和的色彩，親切的尺度及豐富的細部錯落掩映于園林中1.2考察工程分析：北京星河灣——產品特征建筑特征住宅首層抬高。〔住宅首層抬高1.5米，可使地下車庫直接采光通風。1.5米的高差形成坡地的立體綠化，自然延伸到樓墻窗前，首層推窗觸綠又可防止了視線干擾〕立面設計細節豐富、美觀，檐口富于變化建筑符號的重復運用，“八角亭〞成為整個社區外立面的標志性符號，這種建筑符號的重復利用，形成星河灣獨有的風格1.2考察工程分析：北京星河灣——產品特征園林景觀大手筆的周邊環境改造、創造性的“北溫帶園林再造工程〞、社區園林景觀的極致打造1、大手筆的周邊環境改造將社區環境的外延延伸到了周邊的非紅線內的青年溝、朝陽北路、四周邊的圍墻、道路改造和綠植。對沿街建筑進行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹2、建筑與園林的完美結合●注重住宅建筑與綠地的形式、布局的結合。(大膽采用平坡結合、喬灌結合、花草結合的手法營造景觀，藉以營造豐富的、多彩的、流動的景觀空間)●強調組團綠地的自然性和空間的親切感。(利用組團建筑的圍合，以及栽植與建筑的進退關系，使自然的活物與建筑和硬質景觀相生相長，共同營造出屬于組團內部的、令人感到親切的空間)。3、主動營造高差采用廣州星河灣獨特的立體式園林景觀，主動創造場地高差，通過36種高差的變化，形成自然的起伏。●使園林景觀產生豐富的層次感，便于植被搭配，實現大小喬木、灌木、地被植物的結合●增強首層住戶的私密性，使其與環境形成有一定距離的親近感豪華裝修的雙大堂每個單元都設地下、地上雙大堂，且以相同標準打造；大理石拼花地面、穹頂裝飾、大理石＋馬賽克拼圖的墻面挑高超過6米1.2考察工程分析：北京星河灣——產品特征公共部位平層公寓的設計手法也呈現出別墅的特點，不是簡單的各功能空間尺度的擴大，而是功能的完善，如：中西餐廳設置、全套房的設置、：最低3米6的層高、獨立電梯入戶、全套房設計、男女雙主臥，奢侈的功能標準以及空間〞十字軸〞設計都是高端的標準，甚至是一些享受型的功能都在平層公寓中表達，如：泳池的設置……這些也都反響了奢侈的住宅就是需要有空間用來浪費和享受的1.2考察工程分析：北京星河灣——產品特征室內設計和裝修戶門：木飾面防火門，配防盜眼及意大利Salicetaolo門鎖房門：“樹熊牌〞木飾面門，配德國“海福樂〞門鎖木地板及乳膠漆：采用加拿大“卡佛〞乳膠漆，地面鋪“樹熊牌“木地板地柜與吊柜：德國“菲林格爾〞高級地柜及吊柜廚房設備：德國“德格〞牌煮食爐、洗碗機、烤箱、微波爐，伊萊克斯電冰箱，德國漢斯格雅水龍頭衛生潔具：德國“豪式〞牌高級按摩浴缸，配當代牌洗浴水龍頭及花灑，日本〔TOTO〕牌豪華電腦控制坐廁〔主臥衛生間〕，TOTO牌雙洗面盆，杜拉維特豪華坐廁〔客衛〕空調：采用日本“三菱〞戶式熱泵中央空調含新風系統電氣：配法國羅格朗開關面板及插座，客廳配置法國羅格朗樓宇可視對講機1.2考察工程分析：北京星河灣——產品特征室內設計和裝修裝修標準在5000元/平米左右，硬裝是裝修的主打，大量運用石材和名貴木材；廚房、衛浴等設施設備采用的國際中端品牌，舒適系統主要是中央空調和集中式供暖名貴石材、木材大量使用地面大面積大理石鋪設、墻角部位裝飾、大理石實心柱、燈臺、門框等室內使用大理石品種多達十幾種地板全部為黑檀木貼面所有門及門套全部采用黑檀木貼面〔包括陽臺上的管道井門〕1.2考察工程分析：北京星河灣——產品特征室內設計和裝修精裝修：大量細節廚房櫥柜臺面灶臺和洗菜備餐臺面上下差處理，便于操作大理石邊緣結合部圓角處理，衛生間大理石臺面的角線處用石材鑲邊后再進行打磨、雕刻花紋。1.2考察工程分析：北京星河灣——產品特征室內設計和裝修衛生間地面預留上下差，大理石踢腳線，門套置于大理石之上，保證了木門的長期使用。木質櫥柜，防蟲防霉，內設冰箱，能夠存儲最為奢華的衣著飾品精裝修：大量細節1.2考察工程分析：北京星河灣——產品特征室內設計和裝修作為交付標準：大面積的大理石拼花：拼花制作、精準鋪設；肉眼無法看到接縫、手摸感覺不到接縫；多層吊頂、弧形吊頂：弧線的平滑和對稱、大量線條的制作；精裝修：大量細節1.2考察工程分析：北京星河灣——產品特征室內設計和裝修A石材工藝無縫拼接：毫米級拼縫，肉眼無法看到接縫、手摸也感覺不到接縫水刀拼花：兩塊石材通過編程之后用水進行切割。把一朵花嵌入一塊石頭，首選在此時石頭中雕刻出花的形狀，在另一塊石頭再雕刻一朵花，這兩朵要吻合得自然、精密手工打磨：全部直角手工打磨，需要工人消除鈍度，方形磨邊、防止碰傷B墻紙工藝對縫拼花：為演繹奢侈華美，運用大循環花飾，即使某一處墻紙只用一米，另一朵花必須和前一朵花拼接，要求拼縫嚴密，耗材巨大；C吊頂工藝：弧線的平滑和對稱、大量線條的制作；精湛工藝,大量先進工藝的運用1.2考察工程分析：北京星河灣——產品特征室內設計和裝修北京星河灣四季會，由專業的酒店管理公司進行管理經營，開發商收取租金1.4萬平米的精品會所，包括餐飲、俱樂部等多種功能，分為地下一層和地上兩層，三面環抱下沉式園林；1.2考察工程分析：北京星河灣——會所會所概況整個會所三面環抱下沉式園林景觀，視野開闊，滿目美景1.2考察工程分析：北京星河灣——會所會所概況1.2考察工程分析：北京星河灣——會所會所概況四季餐廳的最大包間，最低消費18000元，其余小包間最低消費2800元1.2考察工程分析：北京星河灣工程借鑒意義借鑒一：園林景觀的極致打造，尤其是錯落有致的坡景、下沉式景觀，使得園林景觀富有層次感覺，在視覺上拉大樓間距，并能為會所的配置提供豐富的景觀資源借鑒二：會所充分利用下沉式園林景觀，極大提高了會所的商業價值；將會所的本錢計入住宅本錢中讓會所無本經營；聘請專業的會所〔或者酒店〕管理公司進行經營借鑒三：雖然星河灣的硬裝用材和工藝很難模仿，但是，星河灣對室內空間的功能空間和使用方面的細節處理值得學習，細節決定成敗42Documentnumber1.3金茂府一、考察工程分析金茂府八大核心賣點1.3考察工程分析：金茂府工程根本信息廣渠路15號地09年地王工程廣渠金茂府工程定位：崇尚低調奢華的高端財富層工程特色：中式地產；高端生態花園居住府邸工程依托：金茂府生活圈，與國貿商圈、華貿商圈，三圈合一一期銷售均價：45000元/平米根本信息項目位置朝陽廣渠路15號(廣渠路大郊亭西北)物業類別板樓、板塔結合裝修狀況豪華精裝修建筑面積366302平方米占地面積155919平方米容積率2.25開盤時間2011年4月16日入住時間2012年12月31日綠化率30%物業管理金茂物業開發商中化方興（北京）置業有限公司代理商北京中原1.3考察工程分析：金茂府——工程概況根本信息工程區位圖二環路三環路四環路10號線1號線距天安門7.4公里廣渠金茂府位于東四環與東三環間，大郊亭橋的西北角工程東至東四環路，南至廣渠路，西至大郊亭中路，北至百子灣南路工程距城市中心直線距離7.4公里毗鄰CBD核心區，工程西側1.7公里處為地鐵10號線雙井站未來地鐵7號與14號換乘站金茂府距CBD核心3公里，天安門7.4公里，交通方便，區域位置優越CBD核心圈距CBD核心3公里地鐵換乘1.3考察工程分析：金茂府——工程概況根本信息1.3考察工程分析：金茂府——工程概況產品情況總體規劃整個地塊分為4個局部，地塊西北組團和地塊東南組團是大規模規劃建筑用地西北組團規劃條狀組團高品質住宅，地塊右側為幼兒園和小學組成的教育用地，并且靠近公園綠地東北組團為公園東南組團為規劃商住用地，前面18#19#樓為板樓，后面15#16#17#為塔樓西南組團右側規劃兩座住宅售樓處：放置在西南組團靠近廣渠路，交通便利，展示性和景觀較好。公園綠地高品質住宅教育用地產品規劃分區明顯，住宅產品組團式布局商住用地高品質住宅售樓處回遷房1.3考察工程分析：金茂府——產品特征產品情況建筑外觀顏色：金黃材質：源自新疆的菊花黃石材，通體鋪就特點：立面由切割規整的菊花黃石材覆蓋，顯示出工程與眾不同的氣質和品位建筑風格新ARTDECO建筑風格立面：對稱構圖，剛柔并濟的橫豎條線與淺浮雕技藝的完美結合氣勢恢宏的菊花石入戶門廊外觀沒有太多處理和修飾表達了建筑表現力的低調，穩重的石材感流露出產品真實的奢華1.3考察工程分析：金茂府——產品特征建筑特征新ARTDECO建筑風格產品情況一軸、兩園、多組團式景觀規劃設計一條主景觀軸南北貫穿居住區景觀軸環形設置在點狀組團之間，巧妙溝通組團景觀居住區出入口處采取疊水配合樹木的景觀形式，突出華貴高端品質超大樓間距提供給組團景觀布置空間，樓與樓間成為獨立景觀中心組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀市政公園體育公園主景觀軸1.3考察工程分析：金茂府——產品特征景觀設計景觀設計設計風格景觀方案將ARTDECO設計風格貫穿始終將中國傳統造園手法融入其中低調奢華、細節考究產品情況小區入口設計入口水景設計，彰顯小區非凡氣質階梯式石階給人以恢弘大氣的感受疊水和綠色植被的配景顯示生機設計理念：公園中的家園，突出區域大景觀優勢1.3考察工程分析：金茂府——產品特征產品情況建立生態走廊喬木、灌木、藤本植物搭配，多重景觀立體式園林每條組團小路都能夠環繞在綠色之中坡地設計小區景觀打造900mm-1500mm高的微坡地形利用1.5m高差實現空間層次變換利用地形、種植豐富組團空間中心下沉庭院景觀小品遍布1.3考察工程分析：金茂府——產品特征景觀設計產品情況工程一期：3號樓、9號樓產品分析A1A2A2A3兩梯兩戶，電梯入戶，三種戶型，4-5室1.3考察工程分析：金茂府——產品特征戶型設計3#9#樓戶型產品分析戶型A2-約270平米戶型南北通透，大面寬設計雙主臥式設計戶型優點缺少入戶玄關戶型缺點動靜分區合理戶型臥室缺失陽臺設計雙入戶動線設計1.3考察工程分析：金茂府——產品特征戶型設計約270平米3#9#樓戶型產品分析戶型A3-約300平米270度觀景，三面采光戶型優點廚房設計不合理，餐廳沒有獨立設置戶型缺點雙入戶設計，主仆動線別離全能主臥設計，主臥帶書房產品情況戶型臥室缺失陽臺設計1.3考察工程分析：金茂府——產品特征戶型設計3#9#樓戶型產品分析產品情況戶型A1-約330平米一梯一戶，電梯直接入戶全能主臥設計，雙主臥式設計戶型優點中西廚式設計，彰顯工程檔次戶型臥室缺失陽臺設計戶型缺點餐廳位置不夠獨立1.3考察工程分析：金茂府——產品特征戶型設計56裝修配置功能室地面墻面配置廚房

地磚

墻磚、鋁木復合中空玻璃門窗ALNO櫥柜，杜邦臺面，摩恩水槽和龍頭，KUPPERSHUSCH、BOSCH廚電，不包括酒柜、咖啡機

客廳

大理石等石材墻紙—衛生間

地磚高級衛浴墻磚科勒面盆、ARTO按摩浴缸、TOTO感應馬桶臥室

復合地板

墻紙斷橋鋁鋁木復合，中空雙玻璃,

公共區域進戶門“瑞斯樂”同等品質高檔三防門，帶密碼、鑰匙、刷卡功能的智能鎖窗材鋁木復合，6+12+6中空雙玻璃,

走廊地磚電梯廳國際知名品牌，高級裝飾面料大堂地面采用高檔石材或高級地磚，墻面采用高檔墻紙或高級墻磚等舒適系統地板集中性供暖，法國LEWIM對講，新風、中央空調集成的天棚輻射系統（類似朗詩綠色街區），中央飲水系統，DYVAC家用型中央吸塵器，同層排水精裝本錢在5000左右，設施設備使用相對高端，衛浴和廚房采用全德系品牌；硬裝局部在收納空間等細節上處理較好，裝修施工細節處理不如星河灣但比釣魚臺七號細致1.3考察工程分析：金茂府——產品特征產品情況裝修配置地源熱泵生態空調：設備深入地下采集地熱，通過毛細管網迅速大面積的把熱量傳導到室內，設備安靜且效率高。24小時置換新風：采取“下送上回〞的方式，收集室內廢氣，提供新鮮空氣，安靜無噪音降噪系統：隔音樓板的設計使用降低住戶間噪音的影響。同層排水：同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內連接到主排水立管上，設備使衛生用水量降低40%以上，綜合能耗降低33%。六層安防：從小區入口開始到入戶最后一道門，小區提供六道門禁式的平安管理，為業主提供最好的平安保證。低耗能：監控降低科技產品的能源浪費，節能環保智能家居：電腦智能調節室內空調溫度，人性化的同時降低了能源浪費。新媒體：每戶入住既有獨立的播放媒體，播放背景音樂等，提升情趣。1.3考察工程分析：金茂府——產品特征產品情況樣板間情況—廳1.3考察工程分析：金茂府——產品特征產品情況樣板間情況—大堂和入戶1.3考察工程分析：金茂府——產品特征產品情況樣板間——臥室和書房1.3考察工程分析：金茂府——產品特征產品情況樣板間——衛生間1.3考察工程分析：金茂府——產品特征產品情況樣板間——廚房1.3考察工程分析：金茂府——產品特征1、休閑健身會所配備了室內恒溫游泳池、桑拿健康中心、健身中心、SPA水療、英式桌球等運動健身設施，以及穹頂雪茄吧、各色風情酒吧、中餐廳、西餐廳等高檔餐飲娛樂工程。配置標準室內恒溫泳池。2、商務辦公會所首層設有一流的效勞設施，會所內外裝潢尊貴氣派，配套設施一流，旨在為社區尊貴的業主提供最優質的效勞。3、餐飲中餐廳、西餐廳：提供五星級酒店標準的餐飲效勞。特色酒吧：紅酒吧、雪茄吧是現代享受型人士的選擇。3000平米社區五星級會所產品情況1.3考察工程分析：金茂府——會所銷售情況1.3考察工程分析：金茂府借鑒意義借鑒一：坡景設計有利于豐富園林景觀的層次感借鑒二：較好的硬裝細節處理和較好的設施設備有機組合在一起，會得到很多客戶的認可借鑒三：在270、300、330這三種大戶型設計上，力求通過臥室或者其他功能房的個數、重要功能空間的尺寸放大來拉開品質差異65Documentnumber1.4鄂爾多斯星河灣一、考察工程分析工程根本信息工程位于鄂爾多斯康巴什新區和東勝區之間，9月25日開盤，銷售價格16000-20000元/平米，開盤銷售套數不到150套1.4考察工程分析：鄂爾多斯星河灣——工程概況地址鄂爾多斯市東勝區布日都梁鎮售樓地址鄂爾多斯市東勝區布日都梁鎮售樓處電話400-606-6969開發商星河灣集團戶型面積300-1300平方米物業類別建筑綜合體建筑面積1600000平方米占地面積1287800平方米開盤時間2011年9月25日裝修精裝綠化率35%得房率90%總戶數1925物業公司廣州星河灣物業管理服務有限公司鄂爾多斯分公司車位配比1:3.3總平規劃1.4考察工程分析：鄂爾多斯星河灣——產品特征住宅局部A、B、C三大組團相互獨立又相互聯系，為了適應北方的氣候條件，讓業主能足不出戶通過地下、空中到達各功能區，整體形成四體連通。分別是A、B、C三區地下車庫連通、A區與酒店地下車庫連通、B區與商業地下車庫連通、酒店與商業空中連廊連通最小的戶型是304㎡，最大的面積是677㎡，主力戶型集中在300-530㎡之間，相比較太原、上海和廣州之前星河灣的戶型，都有適當的放大ABC園林景觀1.4考察工程分析：鄂爾多斯星河灣——產品特征1.4考察工程分析：鄂爾多斯星河灣——產品特征園林景觀戶型1.4考察工程分析：鄂爾多斯星河灣——產品特征最小的戶型是304㎡，最大的面積是677㎡，主力戶型集中在300-530㎡之間，相比較太原、上海和廣州之前星河灣的戶型，都有適當的放大首層層高全部為4.6米，B、C區的住宅標準層高為3.6米，A區住宅A1戶型標準層層高為3.7米，A戶型、特A戶型的標準層層高為4米B1戶型315-平米四房三廳四衛裝修1.4考察工程分析：鄂爾多斯星河灣——產品特征工程的裝修依舊復制星河灣的硬裝為王的模式，設施設備的標準一般，廚電是西門子、衛浴并未用韋寶等高端品牌，舒適系統主要是集中性供暖、中央空調〔帶新風〕72Documentnumber1.5伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀占地20萬㎡，建筑面積59萬㎡，建筑密度僅18.7%，綠化覆蓋率高達70%，定制別墅、1000㎡大平層、500㎡平層、城市下躍別墅、湖景復式、企業會所、投資公寓、高端商業等8類全產品線，面積從200㎡-3000㎡，1.5考察工程分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀工程根本信息—伊泰華府世家地址東勝區什拉烏素河畔、烏審西街南側均價21000元/平方米價格詳情均價21000元/平方米開發商內蒙古伊泰置業有限責任公司戶型面積180-3000平方米建筑類型板樓,高層物業類別普通住宅,公寓,別墅,寫字樓,商鋪建筑面積590000平方米占地面積200000平方米開盤時間2010年裝修毛坯,簡裝,精裝容積率2.09綠化率36%總戶數746物業公司浙江綠城物業管理有限公司地址鄂爾多斯國賓館北側1公里均價14500元/平方米開發商內蒙古伊泰置業有限公司戶型面積210-380平方米建筑類型小高層,高層物業類別總戶數1122戶建筑面積449600平方米占地面積180000平方米開盤時間2011年07月裝修精裝物業顧問世邦魏理仕容積率2.0綠化率30%總戶數1122總占地18萬平方米，總建筑面積44.96萬平方米，建筑密度僅14%，綠化覆蓋率高達30%，工程以8-10層的小高層和17-25層的高層住宅為主，全部精裝修交付，同時工程地原為東勝區林場，當地唯一的原生態林地，總占地18萬平方米，總建筑面積44.96萬平方米，建筑密度僅14%，工程以8-10層的小高層和17-25層的高層住宅為主，全部精裝修交付，1.5考察工程分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀工程根本信息—伊泰華府嶺秀75均屬豪宅，定位不同世家：家族共享的定制豪宅嶺秀：原生態宜居大宅1.5考察工程分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

產品特征華府世家華府嶺秀76B.整體規劃——同樣占有稀缺資源社區：高品質綠化+河道景觀建筑：低板+高層社區：高品質綠化+原生林木建筑：低板+高層1.5考察工程分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

產品特征華府世家華府嶺秀77主力產品——面向不同面積需求戶型：豪宅回路式設計建筑：360—980平米戶型：南北通透，方正格局建筑：210—370平米1.5考察工程分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

產品特征華府世家華府嶺秀78戶內裝修——同樣精裝，不同標準裝標：5000元/平米設備：新風、加濕、VRV空調、韋寶和科勒的潔具、裝標：2500-3000元/平米設備：集中式地暖、中央空調、科勒等中檔潔具、西門子等中檔廚電1.5考察工程分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

產品特征華府世家華府嶺秀戶內裝修1.5考察工程分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

產品特征華府世家80物業公司：綠城物業會所效勞：長安俱樂部物業公司：世邦魏理仕會所效勞：待定，滿足需求1.5考察工程分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀物業效勞華府世家華府嶺秀1.5考察工程分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

會所

會所會所面積達12000㎡,集熱帶風情陽光SPA、四季恒溫泳池、私人影院、頂級雪茄吧、私人酒窖、紅酒吧、棋牌室、400平方米親子樂園、全包房式餐廳等高品質配套設施，可提供私人大廚、宴會助理、專業保姆、軍警保安等多項頂級會所會員式專屬效勞。華府世家的工程會所由北京四大頂級俱樂部之一的長安俱樂部負責經營管理華府領秀的會所定位為高端運動會所，與美國金仕堡健身集團合作會所面積達4600㎡,定位為高端運動會所，與美國金仕堡健身集團合作，會所設有器械訓練區、室內游泳池、室內籃球場、室內羽毛球場、室內高爾夫球場、有氧大操房、動感單車房、高溫瑜珈房、武道區、桌球室、乒乓球室、網上沖浪區、沐浴區、體能測試中心、KTV包廂、商務休閑區、SAP美容，華府世家華府嶺秀工程借鑒意義借鑒一：園林景觀的極致打造，尤其是錯落有致的坡景、下沉式景觀，借鑒二：聘請專業的會所〔或者酒店〕管理公司進行經營，并且會所的定位高端、主題鮮明1.5考察工程分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀83Documentnumber借鑒一：獨特價值主張——每一個豪宅需要獨特的價值主張借鑒二：規劃設計——充分利用或改造地塊周邊的資源借鑒三：內部園林景觀——景觀的上下錯落處理、與建筑的有機結合借鑒四：室內設計——戶型的大空間和大尺寸，已是豪宅高端化的趨勢借鑒五：精裝修——設施設備是另一個通道，但仍需相對細致的裝修設計和施工借鑒六：會所——豪宅會所力求定位高端、景觀極致、管理專業借鑒七：其他共公空間——雙入戶大堂、地下停車場專業化設計等逐漸成為豪宅標準二、本次考察工程的借鑒點84Documentnumber借鑒一：獨特的價值主張每一個豪宅需要獨特的價值主張精美的生產工藝及品質：一種嶄新的生活方式星河灣：毫米級的施工工藝，華美震撼的精裝設計和施工；星河灣極致的工藝是較長一段時間難有工程望其項背金茂府，在京城城東四環邊的地王工程，提倡一種“全家庭型生活方式〞，“負責任央企+公園地產+德系精裝+8大科技系統+教育資源+5星級會所+地鐵物業〞全方位的支撐這種生活方式的實現高端住宅的統一特征，是在于其必須創造出不同于其他競爭產品的獨特的資源〔內部資源或者外部資源〕，并將其發揮到極致，使之能夠產生鮮明的產品特征和差異化定制的產品競爭力，集中吸引認可這種特定生活價值觀的頂尖客戶群體。極致的地段價值：釣魚臺七號院，位于京城西貴的核心區域，緊鄰釣魚臺國賓館、玉淵潭公園，極端稀缺的地段價值吸引了眾多權貴財富金字塔尖頂人士的追捧借鑒一：獨特的價值主張86Documentnumber借鑒二：規劃設計充分利用或改造地塊周邊的資源在工程規劃設計方面，充分利用或改造地塊周邊的資源釣魚臺七號院在景觀設計、建筑規劃設計方面充分利用了玉淵潭公園的外部景觀，并將北京獨特的紅色調建筑外觀有機運用；金茂府將周邊的公園、地鐵有機結合到工程規劃設計中；華府世家結合工程周邊引水河打造一條獨特的白樺林帶，極具眼球效應北京星河灣，當時的小地段條件很差，但通過青年溝、周邊老舊社區外觀的改造，變不利為有利，充分發揮了經濟效益和社會效益，為工程的銷售奠定了良好的外部昭示環境和市場口碑效應借鑒二：規劃設計88釣魚臺七號院，工程總占地1.6萬平方米,建筑面積4.3萬平方米，整體規劃依據地形條件及地塊獨特的景觀資源，精心打造四棟人文建筑，精裝106席300-600平方米湖岸大宅,沿玉淵潭湖面由東向西一字排開，全部南向面湖。3.4米豁朗層高，7-12米客廳面寬，270度瞰景戶型，首層復式與頂層大平層設計金茂府，整個地塊分為4個局部。西北組團規劃條狀組團高品質住宅，地塊右側為幼兒園和小學組成的教育用地，并且靠近公園綠地；東北組團為公園；東南組團為規劃商住用地，前面18#19#樓為板樓，后面15#16#17#為塔樓；西南組團右側規劃兩座住宅；售樓處：放置在西南組團靠近廣渠路，交通便利，展示性和景觀較好。公園綠地高品質住宅教育用地商住用地高品質住宅售樓處釣魚臺七號院金茂府借鑒二：規劃設計北京星河灣青年溝改造伊泰華府世家白樺林帶鄂爾多斯星河灣人工河木棧道效果圖借鑒二：規劃設計90Documentnumber借鑒三：內部園林景觀景觀的上下錯落處理、與建筑的有機結合91借鑒三：內部園林景觀內部園林景觀與工程的規劃、建筑設計理念有機結合，滿足或者放大設計的優點，甚至彌補設計上的一些難以防止的弱點在具體處理方式上，本次考察的工程中，北京星河灣、鄂爾多斯星河灣、金茂府、伊泰華府領秀采用了坡景和下沉式庭院景觀，有利于營造園林景觀的層次感，在視覺上拉大樓間距，擴大工程的園林景觀面積92借鑒三：內部園林景觀伊泰華府領秀園林景觀效果圖樣板區實景圖樣板區實景圖1.2考察工程分析：北京星河灣——產品特征北京星河灣園林景觀94Documentnumber借鑒四：室內設計戶型的大空間和大尺寸，

已是豪宅高端化的趨勢95借鑒四：室內設計考察工程的大戶型根本上位于一梯一戶的板式建筑中，建筑層高根本上在3.3米—3.6米，星河灣的600多平米的大戶型層高到達4米入戶門：根本上為2415的字母木，其中星河灣400多米以上的戶型為雙開門戶型功能布局上：力求少房間大，空間大尺寸，局部工程300多平米戶型僅為三室如，釣魚臺七號院350平米左右的三室、華府領秀326平米的三室雙主臥設計：300平米以上的戶型，大都做成雙主臥，主臥配置陽光房或者書房，至少四件套的主衛特色空間：一些別墅工程特有的功能逐步在350平米以上的大平層中出現，如家庭廳、視聽廳、酒窖等，但室內游泳池鮮有配置中西廚配置根本上成為標配，但保姆間在局部工程、局部300平米以下的戶型中未配置96Documentnumber借鑒五：精裝修設施設備是打造另一個通道，

但仍需相對細致的裝修設計和施工97借鑒五：精裝修除伊泰華府領秀外，其他五個工程裝修標準〔本錢〕在4000-8000元/平米，根本上以硬裝作為精裝修的發力點硬裝是星河灣的標志，具有其他工程難以撼動的市場地位。但金茂府將設施設備來作為突破口之一，并同時在硬裝上重視空間處理人