第十一節(jié)租賃合同————CONTENTS目錄案例展示1法律知識(shí)點(diǎn)23相關(guān)建議4實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練過渡頁P(yáng)ARTONE案例研究背景第十一節(jié)租賃合同（一）開在居民樓里的公司：政府禁止民用房屋用于經(jīng)營，租客能否解除合同？2019年7月1日，藝善坊文化創(chuàng)意公司（以下簡(jiǎn)稱藝善坊）與曹某簽訂房屋租賃合同,約定曹某將A房屋出租給藝善坊經(jīng)營使用，租賃期限為2019年7月1日至2022年6月30日，共2年，承租人需一次性交付一年租金30000元及押金5000元。2020年7月2日，藝善坊依約將2020年7月1日至2021年6月30日的租金及押金共35000元網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬給曹某。8月初,房屋所在地政府下達(dá)“禁止民用房再做經(jīng)營使用”的通知，藝善坊及時(shí)通知了曹某。8月4日藝善坊門頭被拆除，門面被社區(qū)強(qiáng)封，無法繼續(xù)經(jīng)營，合同目的不能實(shí)現(xiàn)。藝善坊當(dāng)日通知曹某合同解除，并多次與曹某協(xié)商退還剩余租金及押金事宜，曹某拒不退款。故藝善坊訴至法院，提出訴訟請(qǐng)求：1.依法判決確認(rèn)租賃合同已于8月4日解除；2.依法判決曹某退還合同解除后的剩余租金28750元和押金5000元；3.本案訴訟費(fèi)由曹某承擔(dān)。曹某辯稱：1.租賃合同合法有效，對(duì)于房屋不能用于經(jīng)營曹某無過錯(cuò)，無違約則無需退款；2.該房屋雖不能用于經(jīng)營，但仍可作為住宅使用；3.租期未至藝善坊退租解約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。以案說法問題一：藝善坊是否有權(quán)解除租賃合同？問題二：藝善坊退租解約應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？研究背景第十一節(jié)租賃合同（二）違法的出租房屋：出租房屋未經(jīng)規(guī)劃許可合同是否有效，承租人裝修損失誰來承擔(dān)？

2020年5月16日，狀元中小學(xué)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱狀元培訓(xùn)）與辰西公司簽訂《房屋租賃合同》，就位于錦繡大廈，建筑面積為1000㎡的涉案承租房屋坐落、簽訂合同之前提、租賃用途、房屋租賃期限、裝修、租金標(biāo)準(zhǔn)及其他權(quán)利義務(wù)等事宜作出了詳細(xì)記載，并約定：甲方（辰西公司）協(xié)助乙方（狀元培訓(xùn)）取得市政、消防、衛(wèi)生等有關(guān)部門允許乙方正常經(jīng)營的批準(zhǔn)、證照等手續(xù)；根據(jù)乙方要求，在乙方付清首期租金、押金后，向乙方提供辦理工商注冊(cè)所需文件。訂約當(dāng)日狀元培訓(xùn)向辰西公司繳納定金10000元，于5月23日、24日分別向辰西公司指定賬戶匯款押金20000元及一年租金120000元，6月1日辰西公司向狀元培訓(xùn)交付房屋，狀元培訓(xùn)隨即與裝修公司簽訂裝修合同并支付了裝修費(fèi)。但錦繡大廈在消防備案時(shí)填報(bào)內(nèi)容與實(shí)際情況不符無法取得消防驗(yàn)收合格證明，且該房屋未取得相應(yīng)的規(guī)劃審批手續(xù)，致狀元培訓(xùn)無法辦理營業(yè)執(zhí)照。以案說法研究背景第十節(jié)保證合同（二）違法的出租房屋：出租房屋未經(jīng)規(guī)劃許可合同是否有效，承租人裝修損失誰來承擔(dān)？

狀元培訓(xùn)認(rèn)為，辰西公司出租的房屋無房產(chǎn)證，亦未經(jīng)過政府有關(guān)部門的規(guī)劃許可，屬違法建筑，故訴至法院要求確認(rèn)租賃合同無效，并由被告返還押金、租金，賠償裝修房屋等經(jīng)濟(jì)損失。辰西公司答辯并反訴稱，狀元培訓(xùn)是明知涉案房屋權(quán)屬仍自愿簽訂房屋租賃合同，且其自2020年6月1日實(shí)際占有使用涉案房屋，已改變了房屋主體結(jié)構(gòu)并嚴(yán)重影響房屋整體強(qiáng)度，故反訴要求解除雙方所簽訂租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，并由狀元培訓(xùn)支付房屋租金及因拖欠租金而產(chǎn)生的滯納金。以案說法問題一：房屋租賃合同是否有效？辰西公司應(yīng)否退還狀元培訓(xùn)房租及押金？問題二：辰西公司應(yīng)否賠償狀元培訓(xùn)裝修損失？過渡頁P(yáng)ARTTWO法律知識(shí)點(diǎn)二、法律知識(shí)點(diǎn)01租賃合同的特征02租賃合同的法律效力研究背景第十一節(jié)租賃合同1.租賃合同的特征租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供物的一方為出租人，使用出租物并支付租金的一方為承租人。租賃合同有幾大顯著特征：不同于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的買賣合同，租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同；其客體必須是有體物、特定物和非消耗物，否則無法實(shí)現(xiàn)租期屆滿返還原物；在一定程度上可以突破合同的相對(duì)性對(duì)抗第三人；最長期限為二十年，超過二十年的部分無效，租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。研究背景第十一節(jié)租賃合同2.租賃合同的法律效力（1）出租人的主要權(quán)利、義務(wù)交付租賃物《民法典》第708條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。出租人須交付符合約定使用目的的租賃物，移轉(zhuǎn)占有租賃標(biāo)的物于承租人。[參見龍衛(wèi)球主編《中華人民共和國民法典合同編釋義》，中國法制出版社2020年版，第595頁。]出租人對(duì)租賃物負(fù)有物的效用的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，司法實(shí)踐中通常將物的公法限制認(rèn)定為物的瑕疵，比如租賃房屋為辦公之用，但其后得知該房屋只能用于居住，無法獲得營業(yè)執(zhí)照，即認(rèn)為標(biāo)的物存在瑕疵。研究背景第十一節(jié)租賃合同2.租賃合同的法律效力（1）出租人的主要權(quán)利、義務(wù)修繕租賃物租賃期內(nèi)租賃物本身出現(xiàn)了問題，承租人可以要求出租人維修，出租人如不能及時(shí)維修，承租人可以自行維修，并要求出租人負(fù)擔(dān)維修費(fèi)用。收取租金研究背景第十一節(jié)租賃合同2.租賃合同的法律效力（1）出租人的主要權(quán)利、義務(wù)特殊情況下解除合同①承租人無正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；逾期不支付的，出租人可以解除合同。②當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或約定不明確，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按合同相關(guān)條款或交易習(xí)慣仍不能確定的，視為不定期租賃；出租人和承租人均可隨時(shí)解除合同，但應(yīng)在合理期限之前通知對(duì)方。③承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。④承租人未按約定的方法或未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受損的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。研究背景第十一節(jié)租賃合同2.租賃合同的法律效力（2）承租人的主要權(quán)利、義務(wù)支付租金一般情況下，出租人和承租人會(huì)對(duì)支付租金的期限進(jìn)行約定，無約定的可以事后協(xié)商，協(xié)商不成可以按交易習(xí)慣確定繳納租金的期限。還不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)在租賃期限屆滿時(shí)支付；租賃期限一年以上的，應(yīng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期限不滿一年的，應(yīng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。承租人無正當(dāng)理由拒絕支付租金，出租人即獲得解除合同的權(quán)利。研究背景第十一節(jié)租賃合同2.租賃合同的法律效力（2）承租人的主要權(quán)利、義務(wù)依約使用租賃物承租人應(yīng)按約定的方法使用租賃物，對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或約定不明確應(yīng)首先協(xié)商，協(xié)商不成的按交易習(xí)慣確定租賃物的使用方法。還不能確定的，應(yīng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。承租人按約定的方法或根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致其損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)樽赓U合同允許承租人對(duì)標(biāo)的物予以使用和收益，正常使用標(biāo)的物不可避免地會(huì)造成一定損耗，若要求對(duì)此承擔(dān)賠償責(zé)任，未免過苛。但承租人未按約定的方法或未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物致?lián)p的，具有可責(zé)難性，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。研究背景第十一節(jié)租賃合同2.租賃合同的法律效力（2）承租人的主要權(quán)利、義務(wù)租賃期限屆滿返還租賃物租賃期限屆滿，承租人應(yīng)返還租賃物，且應(yīng)符合按約定或根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。研究背景第十一節(jié)租賃合同2.租賃合同的法律效力（2）承租人的主要權(quán)利、義務(wù)對(duì)租賃物使用收益承租人訂立租賃合同最主要的目的是以較少的租金成本實(shí)現(xiàn)對(duì)他人之物的占有、使用和收益，以實(shí)現(xiàn)特定的消費(fèi)或生產(chǎn)目的。如為從事生產(chǎn)經(jīng)營租賃商鋪或機(jī)械設(shè)備、為生活所需租賃房屋等。如無特殊約定，租賃期內(nèi)因占有、使用租賃物獲得的收益歸承租人所有。研究背景第十一節(jié)租賃合同2.租賃合同的法律效力（2）承租人的主要權(quán)利、義務(wù)對(duì)抗新所有權(quán)人

《民法典》第725條明確了買賣不破租賃規(guī)則：在租賃期限內(nèi)，租賃物的所有權(quán)人因法律的規(guī)定或合同的約定而變更時(shí)，承租人享有依據(jù)租賃合同的約定繼續(xù)占有、使用租賃物的權(quán)利，同時(shí)向新的所有權(quán)人支付租金等，直至租賃合同約定的租賃期限屆滿或租賃合同因法律規(guī)定的、合同約定的條件成就而解除。但買賣不破租賃原則也有例外，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定如果租賃房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院不予支持。研究背景第十一節(jié)租賃合同2.租賃合同的法律效力（2）承租人的主要權(quán)利、義務(wù)請(qǐng)求減少租金

承租人在特殊情況下可以請(qǐng)求較少租金：因不可歸責(zé)于承租人的事由，租賃物損毀、滅失的；因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)出租物使用、收益的；出租人提供的租賃物不符合約定或妨礙承租人使用收益的；因維修出租物而影響承租人使用、收益的，但承租人自身原因引起的使用、收益受限制不能請(qǐng)求減少租金。研究背景第十一節(jié)租賃合同2.租賃合同的法律效力（2）承租人的主要權(quán)利、義務(wù)解除合同承租人在特殊情況下可以解除合同：租賃物被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押，權(quán)屬有爭(zhēng)議，具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形，且上述情況不是承租人造成的；未約定租賃期限；租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格；因不可歸責(zé)于承租人的事由，致租賃物部分或全部毀損、滅失或無法使用，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。PARTTHREE相關(guān)建議3研究背景第十一節(jié)租賃合同房屋租賃合同是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)不可回避的一種合同類型，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

相關(guān)建議研究背景第十一節(jié)租賃合同慎重選擇出租人：承租人在選擇租賃企業(yè)或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租賃住房時(shí)，應(yīng)查看其營業(yè)執(zhí)照、相關(guān)資質(zhì)并通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)了解投訴糾紛情況。相關(guān)建議研究背景第十一節(jié)租賃合同查驗(yàn)房屋相關(guān)憑證：為避免租賃不具備不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明的房屋，承租人應(yīng)仔細(xì)查看建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及其他權(quán)屬憑證信息，通過各地住建局官網(wǎng)進(jìn)行房源核驗(yàn)。相關(guān)建議研究背景第十一節(jié)租賃合同選擇較短支付周期：支付房租時(shí)，避免一次性支付較大額度房租，盡量選擇季付或月付，不選擇半年付、一年付或一次性付清。相關(guān)建議研究背景第十一節(jié)租賃合同向約定賬戶轉(zhuǎn)賬、保留支付憑證等證據(jù)：承租人應(yīng)向合同約定的企業(yè)賬戶或個(gè)人賬戶支付房租。支付房租和押金時(shí)，切勿向約定賬戶以外的賬戶支付房租。轉(zhuǎn)賬時(shí)備注“繳納某年某月房租”，保留轉(zhuǎn)賬憑證。現(xiàn)金支付應(yīng)要求收款方出具收據(jù)。相關(guān)建議PARTFOUR實(shí)戰(zhàn)模擬4研究背景第十一節(jié)租賃合同2020年8月20日，愛鞋之家與世紀(jì)大學(xué)城商廈簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定：2020年9月1日起愛鞋之家承租世紀(jì)大學(xué)城5號(hào)商鋪，建筑面積60㎡，租期三年，租金10000萬/月。雙方依約履行了合同義務(wù)。2020年10月1日，隔壁商鋪發(fā)生火災(zāi)事故，消防大隊(duì)采